Как уменьшить налог на коммерческую недвижимость
Самый напрашивающийся вариант – попытаться доказать, что статья 378.2 НК РФ к вашей недвижимости неприменима. Тогда налог с неё, в соответствии со статьёй 375 НК РФ, должны взимать исходя не из кадастровой (по сути, рыночной), а среднегодовой стоимости, в основе которой лежит остаточная стоимость, то есть та же рыночная, но с учётом износа (амортизации). Поправка на износ может привести к существенному удешевлению имущества.
Конечно, платить налоги с более низкой среднегодовой стоимости гораздо выгоднее. Но возможность такая у вас будет, только если числящегося за вашей компанией объекта нет в списке из постановления московского правительства от 28 ноября 2014 года N 700-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость». Перво-наперво он не должен (снова открываем статью 378.2 НК РФ) располагаться на земле, официально отведённой под торговлю и офисы. Несоблюдения одного этого условия достаточно, чтобы считать здание офисным или торговым, даже когда в реальности оно используется совсем иначе. И тогда отчислений именно с кадастровой стоимости избежать можно лишь при большом везении. Так, Верховный суд России решением от 16 декабря 2016 года по делу N 3а-1202/2016 исключил сразу две постройки на Бутырской и Ярославской улицах столицы из упомянутого перечня на том основании, что не смог доподлинно разобраться со статусом земли под ними. Неустранимые сомнения суд истолковал, как того требует пункт 7 статьи 3 НК РФ, в пользу налогоплательщика.
Совсем другая ситуация, если строение находится на землях, к примеру, промышленных предприятий или для размещения производственных и административных зданий. Тогда, — говорит адвокат Олег Сухов, — достаточно доказать, что офисы, торговые точки, пищевые заведения и службы быта занимают менее 20 процентов его площади. Это и есть та планка, выше которой, согласно статье 378.2 НК РФ, со здания начинают брать налог по кадастровой стоимости независимо от предназначения земельной территории.
Судебную практику для бизнесменов здесь можно считать благоприятной. В ряде случаев им и в самом деле удавалось отстоять своё право платить налоги по минимуму, то есть со среднегодовой стоимости имущества. В частности, решением от 18 января 2017 года по делу N 3а-0005/2017 Верховный суд признал проверку на предмет фактического использования объекта недостоверной. Инспектор обследовал его не полностью и акт обследования составил, что называется, на глазок. А при более тщательных подсчётах выяснилось, что торговые и офисные точки занимают чуть менее 19 % здания. В другом случае, как зафиксировал Верховный суд в решении от 19 сентября 2016 года по делу N 3А-1034/2016, инспекторы при посещении некоего акционерного общества, созданного на базе научно-исследовательского института, отнесли к числу офисов все кабинеты с оргтехникой. Но большинство этих кабинетов были подразделениями бывшего НИИ. Они вели деятельность исключительно в составе акционерного общества, и, по мнению суда, не относились к числу самостоятельных деловых помещений. Таковых в здании оказалось меньше 5 %.
Впрочем, в столице можно полемизировать не только о процентах использующейся под те или иные цели площади зданий, но и о её общей величине. По статье 1.1 закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 «О налоге на имущество организаций», на основе кадастровой стоимости начисляются налоги не на все, а только на достаточно крупные деловые и торговые центры (свыше 2 тысяч квадратных метров для отдельно стоящих зданий и свыше 3 тысяч квадратных метров для коммерческих помещений в жилых многоквартирных домах). Отсюда возник, в частности, спор по поводу сооружения в Порядковом переулке. Истцы пытались исключить из общей площади здания 200 квадратных метров чердака, без которых оно обрело бы нужную для экономии на налогах площадь. Но не вышло. Верховный суд указал в решении по делу N 3а-1152/2016 от 9 ноября 2016 года, что чердак обладает всеми параметрами, чтобы считаться полноценным помещением, а не просто сосредоточием коммуникаций, и в самом деле через него проходивших. Здание так и осталось в пресловутом перечне из постановления N 700-ПП.