Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Машино-место в жилом доме». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Сведения о машино-местах отображаются в техническом плане здания на основании:
- разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию,
- проектной документации,
- проекта перепланировки и акта приёмочной комиссии.
При этом в техническом плане указываются все данные о площадке, кроме сведений о (об):
- площади помещения или машино-места,
- их местоположении в пределах этажа, здания или сооружения.
С 1 января 2017 года можно зарегистрировать собственное машино-место, при этом оно должно располагаться в подземном домовом паркинге или отдельно стоящем многоуровневом гаражном комплексе.
В столице автолюбители могут купить машино-место непосредственно у города. Для этого организована понятная процедура электронных торгов. Немаловажно, что стоимость парковочного места в этом случае может быть в разы дешевле рыночной.
Приобрести машино-место на городских торгах можно через аукцион, публичное предложение и продажу без объявления цены. Также отдельные места выставляют на продажу по преимущественному праву, когда претендовать на них в первую очередь могут жители конкретного дома. При этом они должны быть собственниками жилых помещений или иметь право пользования на условиях социального найма.
Первый шаг по продаже городского имущества — аукцион или торги на повышение цены. Победителем в этом случае признается участник, предложивший максимальную цену за объект.
Если аукцион признан несостоявшимся, то город объявляет продажу через публичное предложение. Тогда торги проходят с постепенным понижением стартовой цены до 50 процентов. Во всем остальном процедура совпадает с обычным аукционом.
Если покупатель снова не нашелся, то городское имущество реализуют через продажу без объявления цены. В этом случае стоимость машино-места не устанавливается: цену назначает сам покупатель. Побеждает тот, кто предложит самую высокую. Именно этот способ пользуется наибольшей популярностью.
В 2020 году с помощью обычных аукционов продали 25 машино-мест, через публичное предложение — 91. Через продажу без объявления цены были реализованы 337 лотов — 74 процента от общего числа мест, проданных на городских торгах. Средняя стоимость квадратного метра по итогам продажи без объявления цены составила 16,3 тысячи рублей, а конкуренция превысила девять участников на лот. Машино-места становятся доступнее для жителей, так как они получают возможность приобрести объекты по наиболее выгодной цене.
Время от времени у москвичей появляется возможность взять машино-место в аренду. Такие предложения, как правило, делают городские или муниципальные организации. Торги в таком случае проходят по аналогичной схеме. Однако подобные лоты встречаются гораздо реже.
-
Арбитражный процессуальный кодекс РФ
-
Бюджетный кодекс РФ
-
Водный кодекс Российской Федерации РФ
-
Воздушный кодекс Российской Федерации РФ
-
Градостроительный кодекс Российской Федерации РФ
-
ГК РФ
-
Гражданский кодекс часть 1
-
Гражданский кодекс часть 2
-
Гражданский кодекс часть 3
-
Гражданский кодекс часть 4
-
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
-
Жилищный кодекс Российской Федерации РФ
-
Земельный кодекс РФ
-
Кодекс административного судопроизводства РФ
-
Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации РФ
-
Кодекс об административных правонарушениях РФ
-
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации РФ
-
Лесной кодекс Российской Федерации РФ
-
НК РФ
-
Налоговый кодекс часть 1
-
Налоговый кодекс часть 2
-
Семейный кодекс Российской Федерации РФ
-
Таможенный кодекс Таможенного союза РФ
-
Трудовой кодекс РФ
-
Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации РФ
-
Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
-
Уголовный кодекс РФ
-
ФЗ об исполнительном производстве
-
Закон о коллекторах
-
Закон о национальной гвардии
-
О правилах дорожного движения
-
О защите конкуренции
-
О лицензировании
-
О прокуратуре
-
Об ООО
-
О несостоятельности (банкротстве)
-
О персональных данных
-
О контрактной системе
-
О воинской обязанности и военной службе
-
О банках и банковской деятельности
-
О государственном оборонном заказе
-
Закон о полиции
-
Закон о страховых пенсиях
-
Закон о пожарной безопасности
-
Закон об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств
-
Закон об образовании в Российской Федерации
-
Закон о государственной гражданской службе Российской Федерации
-
Закон о защите прав потребителей
-
Закон о противодействии коррупции
-
Закон о рекламе
-
Закон об охране окружающей среды
-
Закон о бухгалтерском учете
-
Федеральный закон от 22.04.1996 N 39-ФЗ (ред. от 02.07.2021)
«О рынке ценных бумаг» (с изм. и доп., вступ. в силу с 13.07.2021)
-
Федеральный закон от 27.07.2010 N 190-ФЗ (ред. от 02.07.2021)
«О теплоснабжении»
-
Федеральный закон от 27.07.2010 N 210-ФЗ (ред. от 02.07.2021)
«Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»
Машино-место: регистрация прав и кадастровый учет
-
Указ Президента РФ от 02.09.2021 N 512
«О внесении изменения в Положение о Министерстве юстиции Российской Федерации, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. N 1313»
-
Указ Президента РФ от 02.09.2021 N 511
«О внесении изменений в состав Комиссии при Президенте Российской Федерации по предварительному рассмотрению вопросов назначения судей и прекращения их полномочий, утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 17 февраля 2021 г. N 97»
-
Указ Президента РФ от 02.09.2021 N 510
«О внесении изменения в Порядок подготовки проектов правовых актов и поручений Президента Российской Федерации, проектов правовых актов Правительства Российской Федерации об определении единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) товаров, работ, услуг при осуществлении их закупок для государственных нужд, утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 14 сентября 2020 г. N 558»
-
Постановление Правительства РФ от 01.09.2021 N 1461
«О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 декабря 2020 г. N 2130»
-
Постановление Правительства РФ от 01.09.2021 N 1459
«О внесении изменений в Правила маркировки обувных товаров средствами идентификации»
-
Распоряжение Правительства РФ от 31.08.2021 N 2417-р
«О внесении изменений в распоряжение Правительства РФ от 21.09.2004 N 1222-р»
При покупке гаража для инвестиций стоит хорошо обдумать характеристики предполагаемого объекта. Наиболее выгодно будет купить гараж на этапе строительства: чем раньше – тем лучше, понятно, что на месте дома еще котлован – цены на такие помещения минимальны. А вот инвестировать в уже готовый гараж в спальном районе – плохая идея: у людей с небольшими финансовыми возможностями подобный тип недвижимости спросом не пользуется, покупают ее редко, арендный же бизнес окупается слишком долго.
О нюансах инвестиционной покупки рассказывает Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель»:
— Машино-место в многоуровневом или подземном паркинге жилого дома может быть объектом инвестиций. Однако в случае инвестиционной покупки этот объект недвижимости должен обладать рядом ключевых характеристик, кроме того, приобретать машино-место в инвестиционных целях рекомендуется на старте строительства, когда цены минимальны.
Необходимо учитывать, что в спальных районах города машино-места на территории бюджетных жилых комплексов продаются плохо. Практика показывает, что люди с ограниченным бюджетом, которым также предстоит делать ремонт в своей новой квартире, не готовы вкладываться в покупку машино-мест. В лучшем случае, они могут взять его в аренду. Стоит отметить, что доходность арендного бизнеса не сопоставима с размером прибыли, которую можно получить, перепродав машино-место к моменту готовности жилого комплекса. При аренде срок окупаемости увеличивается на несколько лет.
Коммерческий директор ГК «КОРТРОС» Василий Фетисов более радикален в оценках, он считает покупку машино-мест в домах эконом и комфорт-классов делом неперспективным:
– Определенное количество машино-мест остается нераспроданным, особенно в комплексах комфорт и эконом-класса. Исходя из этого, я бы не рекомендовал инвестировать деньги частным инвесторам в машино-места в больших комплексах комфорт и даже бизнес-класса, в них обычно всегда найдутся свободные места у застройщика, который всегда больше заинтересован продать их и предоставить скидку конечному покупателю.
В центре столицы постоянно расширяется зона платной парковки, население медленно свыкается с тем, что за место для машины нужно платить, особенно проблема актуальна для тех, кто работает в пределах третьего транспортного кольца. Те, кто живет в центре, уже давно задумались над этой проблемой, как правило, они обеспечены и готовы вложиться в такую покупку, тем более что здесь не хватает больших многоуровневых парковок.
Рустам Арсланов видит вложение в машино-места элитных комплексов делом перспективным, но с оговорками, стоимость гаража здесь приближается к цене квартиры на окраинах города:
– Другая ситуация складывается в объектах высокобюджетной недвижимости, расположенных в центре столицы. Здесь машино-места востребованы как жителями новостроек в рамках, которых строятся паркинги, так и жильцами «старого» жилого фонда. Причина популярности проста – люди не только не хотят платить за парковку на улице, но и самих отведенных парковочных мест катастрофически не хватает. Ситуация усугубляется еще и тем, что в центре Москвы многоуровневых отдельно стоящих паркингов нет, поэтому спросом пользуются подземные парковочные места. Таким образом, покупка машино-места в инвестиционных целях в сегментах бизнес и элит-класса имеет смысл и может принести существенную прибыль. Однако стоимость такой недвижимости велика и сопоставима с ценой однокомнатной квартиры на этапе строительства в ближнем Подмосковье: максимальная стоимость парковочного места может составлять 4,5 миллиона рублей.
Однако и здесь не все так просто. «При растущем уровне продаж машино-мест в апарт-комплексах приобрести машино-место отдельно от квартиры не все застройщики позволят», — напоминает Василий Фетисов.
Стало известно, что власти города выставят на торги четыре земельных участка под строительство различных объектов, вероятно, здесь появятся большие парковки или так называемые «народные гаражи» – многоуровневые стоянки недалеко от жилых домов, как правило, эконом-класса. По адресу: улица Базовская, владение 15, корпус 16, на участке площадью 2,12 гектара планируется построить гараж с сопутствующими функциями площадью 98,59 тысячи квадратных метров.
Гаражи площадью 28,9 тысячи квадратных метров будут построены на Производственной улице на западе Москвы. По адресу: Научный проезд, рядом с владением 6, запланировано строительство нескольких объектов. В настоящее время на земельном участке находится автомобильная стоянка.
Напомним, что машино-место под домом может стоить более 1,5 миллиона рублей, а в некоторых случаях и до 4 миллионов, это сравнимо с покупкой комнаты в коммунальной квартире либо «однушки» в Подмосковье. С точки зрения инвестиций паркинг может принести за аренду 7-10 тысяч рублей, а комната – уже 15-25 тысяч. Стоит ли тогда вообще задумываться о таких инвестициях?
Василий Фетисов:
— Что касается инвестирования в строительство отдельно стоящих гаражных комплексов в Москве, то на сегодняшний день эффективность инвестиций в них уступает эффективности инвестиций в жилищное строительство, тем не менее, небольшие площадки с выгодным расположением (как например, площадка в Научном проезде, вл. 6, в ЮЗАО) будут, безусловно, востребованы девелоперами.
Получается, не располагая приличными деньгами, вкладывать в гаражи бессмысленно? Профессионалы советуют обратить внимание на другие объекты недвижимости, которые в ближайшее время будут востребованы на рынке: речь идет о кладовках – технических помещениях рядом с квартирами, они все чаще появляются в новых домах. Рустам Арсланов:
– Еще один вариант инвестирования денежных средств, количества которых недостаточно для покупки квартиры, – покупка мест хранения на первых этажах жилых домов (кладовки). В условиях, когда площади квартир уменьшаются (сегодня спросом пользуются квартиры-студии площадью от 19 кв. м), такое приобретение особенно актуально. После ввода жилья в эксплуатацию, спустя несколько лет, у жильцов обязательно появятся вещи, которые негде будет хранить. В будущем продать место хранения не составит труда. Кроме того, на начальном этапе строительства стоимость квадратного метра такой недвижимости очень привлекательна. Так, в проектах ГК «Гранель» цена квадратного метра кладовой существенно ниже, чем квартир, в среднем 40 000 рублей за квадратный метр.
Taк нaзывaeмыe пapкoвoчныe пpocтpaнcтвa, pacпoлoжeнныe пoд oткpытым нeбoм y пoдъeздoв, пoкyпaть нeльзя. Oни являютcя oбщeдoмoвoй coбcтвeннocтью, тo ecть фaктичecки пpинaдлeжaт вceм жильцaм. 3дecь дeйcтвyeт пpaвилo: ктo пepвый пpиexaл нa мecтo, тoт нa нeм и ocтaвляeт мaшинy. Пpиcвaивaть тaкиe мecтa зaпpeщeнo: нeльзя, нaпpимep, пocтaвить кaкoe-тo зaгpaждeниe c зaмкoм — этo нeзaкoннo.
🚘 Нe бopeтecь зa мecтa. Нa пoчвe нexвaтки пapкoвoчныx мecт мoгyт вoзникaть кoнфликты c coceдями и мaлoзнaкoмыми людьми, нaпpимep — c гocтями тex, ктo живeт в oднoм дoмe c вaми. Ecли apeндoвaть или кyпить мaшинoмecтo, тo вы пpocтo cпoкoйнo бyдeтe иcпoльзoвaть eгo. Нe нyжнo бyдeт cocтaвлять гpaфик пapкoвки или pyгaтьcя c тeми, ктo зaнял нecкoлькo мecт oдним aвтoмoбилeм.
🚘 Tpaтитe мeньшe вpeмeни нa пapкoвкy. Житeли мeгaпoлиcoв мoгyт тpaтить пo вeчepaм oт 5–10 минyт дo нecкoлькиx чacoв нa пoиcк cвoбoднoгo мecтa нa пapкoвoчнoм пpocтpaнcтвe. Bы жe бyдeтe тpaтить гopaздo мeньшe вpeмeни, пoтoмy чтo вaшe мecтo никтo нe зaймeт. Нyжнo пpocтo пpиexaть и пpипapкoвaтьcя — нa caмy пapкoвкy yйдeт oкoлo 1–2 минyт.
🚘 Увepeны в бeзoпacнocти aвтoмoбиля. Bo двope, фaктичecки нa oткpытoй тeppитopии, мoжeт пpoизoйти вce, чтo yгoднo. Нaпpимep, ктo-тo мoжeт пoцapaпaть кyзoв aвтoмoбиля, выeзжaя из двopa, или cпeциaльнo. Ктo-тo мoжeт пpoкoлoть кoлeca, paзбить лoбoвoe cтeклo, пoвpeдить кyзoв, выкинyв из oкнa тяжeлый пpeдмeт. A eщe зимoй c кpыши мoжeт yпacть cнeг или бoльшaя cocyлькa. Ecли пoльзyeтecь пapкингoм, мoжeтe быть cпoкoйны — тaм ecть oxpaнa или видeoнaблюдeниe. Oни cмoгyт пpeдyпpeдить нeпpиятнocть или xoтя бы нaйти винoвныx в пopчe имyщecтвa — нaпpимep, ecли вaшe aвтo зaдeнyт пpи пapкoвкe.
🚘 Нe oчищaeтe aвтo oт cнeгa, лиcтвы. Oceнью нa aвтoмoбиль мoгyт пaдaть лиcтья, и пoнaдoбитcя нecкoлькo минyт, чтoбы cтpяxнyть иx. 3имoй нa мaшинy пoпaдaeт cнeг или дoждь, кoтopый тyт жe зaмepзaeт. Чтoбы бeзoпacнo eздить, пpидeтcя пoтpaтить 10–15 минyт нa тo, чтoбы oчиcтить cтeклa oт cнeгa и нaлeди. A в peгиoнax c cypoвыми зимaми cнaчaлa нyжнo oткoпaть мaшинy, a пoтoм yжe кyдa-тo exaть. Ecли выбepeтe зaкpытый пapкинг, вы бyдeтe избaвлeны oт тaкиx пpoблeм: вce, чтo пoнaдoбитcя зимoй — чyть пpoгpeть двигaтeль пepeд пoeздкoй.
🚘 Увeличивaeтe cpoк cлyжбы мaшины. Гpaд мoжeт пoвpeдить кyзoв, ocтaвив нa нeм вмятины. A пocтoяннo выcoкaя влaжнocть вo вpeмя дoждeй и зимoй oт cнeгa нeгaтивнo влияют нa мeтaлл, ycкopяют пpoцecc oбpaзoвaния кoppoзии. Ecли бyдeтe иcпoльзoвaть зaкpытыe пapкинги, избaвитe aвтoмoбиль oт влияния нeгaтивныx фaктopoв — oн дoльшe coxpaнит пpивлeкaтeльный внeшний вид.
🚘 Пoвышaeтe ypoвeнь бeзoпacнocти. Чeм бoльшe людeй бyдyт пoльзoвaтьcя мaшинoмecтaми нa зaкpытыx пapкингax, тeм cвoбoднeй бyдyт двopы. Этo пoвыcит ypoвeнь бeзoпacнocти: нaпpимep, к пoдъeздy лeгкo пoдъeдeт «Cкopaя пoмoщь» либo дpyгиe экcтpeнныe cлyжбы.
🚘 Moжeтe oкyпить влoжeния. Ecли кyпитe мaшинoмecтo, cмoжeтe oкyпить влoжeния: нaпpимep, cдaть eгo в apeндy или пpoдaть пoзднee дopoжe. Нo здecь вce зaвиcит oт cитyaции в вaшeм гopoдe: нaпpимep, ecть нaceлeнныe пyнкты, в кoтopыx пoкyпкa мecтa нa пapкингe вooбщe нe пepcпeктивнa в кaчecтвe дoлгocpoчнoй инвecтиции. И нaoбopoт, в нeкoтopыx гopoдax cтoимocть пapкингa пocтoяннo пoвышaeтcя, и мoжнo бyдeт зapaбoтaть нa пepeпpoдaжe мaшинoмecтa yжe чepeз 2–3 гoдa.
Apeндa пapкингa пoдpaзyмeвaeт eжeмecячнyю oплaтy. Bы плaтитe влaдeльцy мaшинoмecтa и пoльзyeтecь им пo cвoeмy ycмoтpeнию — ocтaвляeтe aвтoмoбиль. Cтoимocть мaшинoмecтa нa oткpытoй cтoянкe или в зaкpытoм пapкингe зaвиcит oт мнoжecтвa пapaмeтpoв, нo вceгдa нaмнoгo мeньшe, чeм cyммa, зa кoтopyю eгo мoжнo кyпить. 3aтo ecли apeндoвaть мecтo дoлгo — нaпpимep, 10–15 лeт, вы пepeплaтитe зa нeгo кpyпнyю cyммy.
Apeндoвaть мaшинoмecтo выгoднo тeм, ктo плaниpyeт либo в дaльнeйшeм cмeнить мecтo житeльcтвa — нaпpимep, вмecтo двyxкoмнaтнoй квapтиpы кyпить тpexкoмнaтнyю — или пpoживaeт вpeмeннo: нaпpимep, пpиexaл в длитeльнyю кoмaндиpoвкy и cнимaeт квapтиpy нa 3–4 мecяцa. Toгдa пoкyпaть мecтo нa пapкoвкe нe имeeт cмыcлa. Taкжe eгo apeндyют тe, y кoгo пoкa нeт вceй cyммы нa пoкyпкy: мoжнo cнимaть cтoянкy нecкoлькo мecяцeв, a зaтeм выкyпить ee.
To, cкoлькo cтoит пapкoвoчнoe мecтo в пoдзeмнoм пapкингe или нa oткpытoй плoщaдкe, зaвиcит oт пoлoжeния дeл c тpaнcпopтoм в вaшeм гopoдe, ycлoвий xpaнeния aвтoмoбилeй, кoличecтвa cвoбoдныx мaшинoмecт. Нaпpимep, цeнa нa apeндy мaшинoмecтa нa oткpытoй плoщaдкe нижe, чeм в пoдзeмнoм пapкингe c oтoплeниeм, видeoнaблюдeниeм, oxpaнoй и лифтoм.
Toчнyю cтoимocть вceгдa oпpeдeляeт coбcтвeнник. B cpeднeм oнa cocтaвляeт 5000–10000 ₽ в мecяц в зaвиcимocти oт ycлoвий. Инoгдa мoжнo нaйти выгoдныe пpeдлoжeния — нaпpимep, зa 2000 ₽ в мecяц: бюджeтныe peшeния пpeдлaгaют тe, ктo paньшe пoльзoвaлcя мaшинoмecтoм, a ceйчac пo кaким-тo пpичинaм oнo ocтaeтcя пycтым дoлгoe вpeмя.
Парковка рядом с домом: как выгодно купить машино-место у города
Ecли плaниpyeтe cнимaть мaшинoмecтo, мoжeтe oттaлкивaтьcя тoлькo oт личныx пpeдпoчтeний: нaпpимep, выбpaть мecтo пpямo y выeздa или в глyбинe пoмeщeния. Глaвнoe, нa чтo нyжнo opиeнтиpoвaтьcя — пoдтвepждeниe пpaвa coбcтвeннocти. Ecли apeндoдaтeль пoкaжeт выпиcкy из EГPН, в кoтopoй oн бyдeт yкaзaн coбcтвeнникoм, cмeлo зaключaйтe дoгoвop.
Ecли пoвepить apeндoдaтeлю нa cлoвo и oтдaть зaдaтoк, мoжeтe cтoлкнyтьcя c нeпpиятнocтями: нaпpимep, c мoшeнничecтвoм. Бывaeт, чтo чeлoвeк apeндyeт пapкинг и «cдaeт» eгo дaльшe нecкoльким людям oднoвpeмeннo. Oни тepяют дeньги и вpeмя — eгo нyжнo пoтpaтить нa пoиcк дpyгoгo пoдxoдящeгo мecтa.
Пocлe тoгo, кaк oбcyдитe c coбcтвeнникoм ycлoвия apeнды, зaключитe дoгoвop. Moжнo oбoйтиcь и бeз нeгo, нo ycтныe дoгoвopeннocти в cлyчae пpoблeм нe cмoгyт зaщитить вac. Ecли нa pyкax бyдeт дoгoвop, coбcтвeнник нe cмoжeт peзкo пoвыcить cтoимocть apeнды или нaчaть иcпoльзoвaть мaшинoмecтo пo cвoeмy ycмoтpeнию.
Дoгoвop oб apeндe пapкoвoчнoгo мecтa мeждy физичecкими лицaми cocтaвляют пиcьмeннo: пeчaтaют или пишyт oт pyки. Нyжнo тpи экзeмпляpa: oдин вы ocтaвитe y ceбя, дpyгoй — y apeндoдaтeля, тpeтий пepeдaдитe в Pocpeecтp. B дoгoвope нyжнo yкaзaть:
📋 тoчный aдpec, гдe pacпoлoжeнo мaшинoмecтo, и eгo xapaктepиcтики — нaпpимep, paзмep либo пopядкoвый нoмep;
📋 дaнныe cтopoн — пacпopтныe дaнныe apeндaтopa и apeндoдaтeля;
📋 cpoк дoгoвopa — вpeмя, нa кoтopoe вы apeндyeтe мaшинoмecтo;
📋 пopядoк oплaты — cкoлькo, кoгдa и кaк вы дoлжны плaтить зa apeндy;
📋 пpaвa и oбязaннocти cтopoн — нaпpимep, тo, чтo apeндaтop дoлжeн вepнyть мaшинoмecтo в пpeжнeм cocтoянии бeз пoвpeждeний или тo, чтo apeндoдaтeль имeeт пpaвo тpeбoвaть pacтopжeния дoгoвopa, ecли apeндaтop иcпoльзyeт мecтo нe пo eгo цeлeвoмy нaзнaчeнию.
Ecли дoгoвop зaключaeтcя нa cpoк бoльшe, чeм 1 гoд, oн пoдлeжит oбязaтeльнoй peгиcтpaции в Pocpeecтpe. Ecли cpoк дoгoвopa мeньшe 1 гoдa, eгo мoжнo нe peгиcтpиpoвaть. B oбoиx cлyчaяx вы пoлyчaeтe зaкpeплeннoe пpaвo пoльзoвaния мaшинoмecтoм. Глaвнoe, чтoбы в дoгoвope cтoяли пoдпиcи oбeиx cтopoн, дaтa, вpeмя и мecтo зaключeния.
Cтoит ли пoкyпaть мaшинoмecтo, oбычнo зaвиcит oт вaшиx дaльнeйшиx плaнoв. Пpи пoкyпкe вы oтдaeтe cpaзy кpyпнyю cyммy дeнeг и пoтoм плaтитe кaждый мecяц зa oбcлyживaниe: нaпpимep, зa oxpaнy, oтoплeниe и видeoнaблюдeниe. Paзмep кoммyнaльныx плaтeжeй зaвиcит oт paзмepa мaшинoмecтa, ycлoвий пapкингa, peгиoнa.
Oбычнo нa пoкyпкy идyт тe, y кoгo мнoгo cвoбoдныx дeнeг, или тe, ктo плaниpyeт пpoжить в квapтиpe длитeльнoe вpeмя: 5, 10 или 15 лeт, тo ecть нe coбиpaeтcя пepeeзжaть. Taкжe мaшинoмecтa пoкyпaют инвecтopы — тe, ктo плaниpyeт coxpaнить дeньги или дaжe пoлyчить пpибыль в дaльнeйшeм oт cдaчи мecтa в apeндy или eгo пepeпpoдaжи.
За последние пять лет в России усилился дефицит паркингов в новостройках. По данным системы мониторинга и анализа новостроек bnMap.pro, в Казани в 2017 году на 1 тыс. кв. м новостроек приходилось в среднем 2,49 машино-мест, сейчас — 1,95, в Краснодарском крае было 0,67, а стало 0,58, в Самарской области показатель сократился с 0,86 до 0,68, а в Ленинградской области — с 3,1 до 2,7.
В Москве коэффициент обеспеченности машино-местами одной квартиры в домах комфорт-класса снизился с 0,7 в 2016 году до 0,5 в 2021-м, бизнес-класса — с 1,2 до 0,9, премиум-класса — с 2,1 до 1,6, сообщили «Известиям» аналитики Capital Group.
— Высокий спрос на квартиры благодаря льготной ипотеке в последние полтора года, резко возросшие цены и себестоимость строительства — всё это оттягивает спрос от машино-мест на жилье, делает строительство паркингов всё менее рентабельным и всё менее интересным для застройщиков, — объяснила тенденцию председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Покупатели премиального и элитного жилья в Москве приобретают меньше машиномест в новостройках, поскольку сегодня чаще пользуются такси и каршерингом, отметили в Capital Group.
Но дефицит парковочных мест приводит к резкому ухудшению качества городской среды в местах новой массовой застройки, сказал генеральный директор ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин. Изменяется концепция закрытого двора без машин, так как автомобилисты со временем нарушают внутренние правила парковки. Это чревато ухудшением социальной ситуации, конфликтами между соседями. Ухудшается, безусловно, и трафик, отметил он.
В моем дворе хотят построить парковку слишком близко к домам
Раньше, когда автомобилей было не так много, необходимость в парковочных местах почти не учитывалась при строительстве домов. В наше время ситуация изменилась. Чтобы жильцам новостроек не приходилось оставлять машины на газонах и тротуарах или подолгу искать себе место, строительные компании обязаны соблюдать требования к организации парковок при возведении домов.
Существуют нормативы, по которым застройщики должны включать в проект определенное количество парковочных мест. Для каждого региона они свои. Например, в Москве новостройки должны сдаваться с готовым паркингом, вид и размеры которого определяются типом жилья и особенностями проекта.
Так подземный паркинг обычно проектируется, если площадь будущей застройки ограничена. И преимущественно в элитных домах. За такое машиноместо собственник будет ежемесячно платить по тарифу, установленному обслуживающей компанией. В новостройках комфорт-класса с большой прилегающей территорией чаще всего предусматривают наземные паркинги.
Согласно государственным техническим нормативам, разработанным для Москвы, в новостройке должны быть предусмотрены:
- Эконом-класс — 1 парковочное место на квартиру
- Комфорт-класс — 1,7 парковочного места на квартиру
- Бизнес-класс — минимум 2 парковочных места на квартиру, а также гостевая парковка в расчете 40 мест на 1000 жителей
При этом стоит отметить, что большой популярностью паркинги не пользуются. В жилых комплексах комфорт-класса выкупают обычно около 20 машиномест на 100 квартир, в бизнес-классе распродаются примерно 70% машиномест. Остальные жильцы предпочитают оставлять автомобили во дворах.
До сих пор законодательство не определяло понятие машино-места. Только в п. 21 ст. 1 ГрК РФ есть понятие парковки (парковочного места). Приведем его здесь.
Парковка (парковочное место) — специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения.
Курсивом выделены словосочетания, которые с 1 января 2017 года исключаются из формулировки п. 21 ст. 1 ГрК РФ.
В ч. 1 ст. 6 Закона № 315-ФЗ указано, что объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места и права на который были зарегистрированы до дня вступления его в силу, признается машино-местом.
При этом требования к минимальному и максимальному размеру машино-мест, сведения о котором уже отражены в ЕГРП, применяться не будут.
Ранее выданные документы переоформлять не требуется, они сохраняют свою юридическую силу. Но собственники соответствующих машино-мест не лишены права подать заявление в регистрирующий орган для изменения сведений об объектах, которые указаны в качестве помещений, как машино-мест. Было бы желание!
Что делать людям, чьи машино-места были оформлены как доля в праве общей собственности? Тут тоже все не так сложно, ситуация разрешена в ч. 3 ст. 6 Закона № 315-ФЗ.
Собственник доли может осуществить выдел в натуре своей доли путем определения границ машино-места в соответствии с требованиями Закона № 218-ФЗ и зарегистрировать право собственности на него.
Для постановки машино-места на кадастровый учет необходимо подтвердить свое право на него, предоставив в Росреестр соглашение всех сособственников или решение общего собрания, которым определен порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Если ни соглашения, ни решения нет, в этом случае для выдела своей доли придется получить согласие иных участников долевой собственности.
Как только будут выделены в натуре и зарегистрированы все имеющиеся машино-места общая долевая собственность на помещение, в границах которого они расположены, прекращается. Общим будет являться только имущество, оставшееся после выдела долей, и необходимое для прохода или проезда к машино-местам.
Резюмируем все вышесказанное.
С 1 января 2017 года машино-места становятся самостоятельными объектами недвижимости.
Машино-место подлежит постановке на государственный кадастровый учет, на него может быть зарегистрировано право собственности.
Оно может быть предметом ипотеки (пп. 6 ч. 1 ст. 5 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — вводится с 01.01.2017).
Объект недвижимости, отвечающий требованиям и характеристикам машино-места и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу Закона № 315-ФЗ, признается машино-местом.
Собственник машино-места как доли в праве на общее имущество может требовать выдела доли в натуре и регистрации права собственности на него.
Таким образом, с января 2017 года машино-места официально признаются объектом недвижимости. От обычных помещений их отличает только отсутствие материальных, осязаемых границ в виде стен и перегородок.
Для более полного понимания предлагаю посмотреть один из выпусков канала Антона Иванова о правовом режиме машино-мест. В передаче помимо самого Антона Иванова принимает участие Александра Александровна Маковская.
Наличие подземного паркинга — это признак класса жилья. Как правило, его предусматривают в новостройках начиная от комфорт-класса и выше. Есть и примеры подземного паркинга в жилых-комплексах эконом-класса, но их мало. В идеале количество машиномест стремится к количеству квартир. Но в комфорт- и бизнес-классе их все-таки меньше, чем квартир. Бывает даже в два или три раза. Только в элитных проектах вы встретите машиноместа по количеству квартир или больше: с учетом двух машин на квартиру.
Процедура оформления собственности на машиноместо регламентирована законом № 315-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский кодекс». Статья 6 этого закона гласит: для того чтобы выделить место как самостоятельный объект, нужно установить его границы. Для этого владельцам долей нужно обратиться к кадастровым инженерам, которые подготовят технический паспорт объекта и нанесут границы машино-места в паркинге, чтобы его можно было идентифицировать. Границы обозначаются при помощи краски или с использованием специальных наклеек.
Для оформления собственности на машиноместо собственник должен подать в Росреестр или многофункциональный центр заявление о регистрации права собственности на машиноместо, приложив к нему либо соглашение всех сособственников, либо решение общего собрания, определяющее порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Сроки кадастрового учета и государственной регистрации прав установлены статьей 16 федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и составляют 5–12 рабочих дней с даты приема заявления на кадастровый учет и государственную регистрацию прав. Размер госпошлины за регистрацию права собственности установлен Налоговым кодексом РФ и составляет для физических лиц две тысячи рублей.
Обязательное условие для оформления собственности — машиноместо не может быть меньше или больше, чем установленные для него размеры. Предельные параметры машиноместа определены в приказе Минэкономразвития РФ № 792, вступившем в силу с 1 января 2017 года. Минимальный размер машиноместа — чуть больше 13 квадратных метров (5,3 метра в длину и 2,5 метра в ширину), максимальный — 22,5 квадратных метра (6,2 метра в длину и 3,5 метра в ширину).
Далеко не все машиноместа можно оформить в собственность. До сих пор размеры машиномест в паркингах в проектной документации устанавливались в зависимости от класса автомобилей, которые на таких стоянках планировалось размещать. Поэтому в паркинге могут быть запроектированы машиноместа для малолитражных автомобилей длиной 3,7 метра и шириной 1,6 метра. Если границы нового машиноместа совпадают с границами других помещений или машино-мест либо площадь машино-места не соответствует требованиям законодательства, Росреестр в регистрации откажет.
В среднем по России место для автомобиля в новом ЖК обойдется в 775 тысяч рублей. По оценкам экспертов «Авито Недвижимость», стоимость машино-мест в паркингах (подземных и наземных) Петербурга за последний год снизилась на 0,6%. По оценкам участников рынка, цена варьируется от 300 тысяч рублей в отдаленных районах до 3 млн рублей в элитных жилых комплексах в престижных районах Петербурга.
Для начала, трезво оцените ваши водительские навыки: парковаться в углу, рядом с колонной, близко к выезду из гаража будет неудобно, это потребует хорошей техники. Эксперты советуют также учитывать габариты автомобиля. Для больших машин (D и E класса) лучше подыскать просторное место – в идеале около 10 кв. м. Компактный городской автомобиль можно будет без проблем разместить на 6-7 «квадратах». Хорошо, если место будет находиться неподалеку от лифта подземного паркинга.
Впрочем, все эти факторы наверняка уже учтены в цене машино-места. Самые просторные и удачно расположенные квадратные метры, как правило, стоят дороже и раскупаются быстрее.
При выборе места на подземной парковке стоит заранее узнать, позаботился ли застройщик о нормальной гидроизоляции паркинга. Защита от воды особенно актуальна для Петербурга. В начале июля в городе были подтоплены несколько парковок. Грязная вода, стекавшая по потолкам, оставила пятна на кузовах припаркованных машин.
Наконец, не лишним будет проверить габариты парковочного места. По приказу Минэкономразвития от 2016 года, место для автомобиля не должно быть меньше 5,3 x 2,5 метра и больше 6,2 x 3,6 метра. Если этот норматив не соблюден, Росреестр может отказать в оформлении места в собственность.
Чужие в гараже. Верховный суд разъяснил, как платить за парковку под домом
Вопреки расхожему мнению, сейчас, чтобы оформить место в собственность, не нужно получать письменное согласие других собственников паркинга (такая норма действовала до 2017 года). Теперь покупатель может зарегистрировать место самостоятельно через МФЦ. Для этого понадобится: технический план на парковочное место (его составляет кадастровый инженер на стадии оформления документов по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома), акт приемки-передачи, который прилагается к договору долевого участия, паспорт и квитанция об оплате госпошлины.
Регистрация проходит в срок до 9 дней.
Место для парковки автомобиля является таким же объектом недвижимости, как и квартира. Так что машино-место может выступать в качестве предмета залога по ипотеке. Эта норма содержится в статье 69.1 ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Какие платежи ждут собственника после покупки парковочного места?
Из дополнительных расходов – только коммунальные платежи (в Петербурге – в среднем 1,5 тысячи рублей в месяц) и налог на имущество.
При расчете налога в этом случае применяется ставка 0,3% от кадастровой стоимости. То есть, если стоимость парковочного места равна 300 тысяч рублей, то владельцу придется платить налог в размере 900 рублей.
Однозначно да, если вы собираетесь жить в прилегающем жилом комплексе и парковать машину на территории. Очевидно, что нормативы по обеспечению новых ЖК машино-местами устарели, и большинство современных комплексов испытывает острую нехватку парковочных мест. Например, для Ленобласти обеспеченность объектами транспортной инфраструктуры определяется исходя из значения 500 машин на 1 000 человек. Как показывает опыт областных «человейников», этот показатель уже не соответствует действительности. Если хотите парковаться рядом с домом (или прямо в нем) в любое время суток, лучше «разориться» на парковочное место.
Однако в качестве инвестиции паркинг, скорее всего, не принесет большой прибыли. При сдаче машино-места в аренду, возможно, удастся «отбить» вложенные средства через 10-13 лет. А вот продать место на парковке с большим дисконтом не получится.
С 1 января 2017 года в силу вступает широко обсуждаемый в последнее время федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым машино-места (предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений), наряду с жилыми и нежилыми помещениями, подлежат отнесению к недвижимым вещам1. Данные поправки вызвали как одобрительные, так и негативные отзывы со стороны общественности и представителей отечественной правовой науки. Попытаемся разобраться, какие ключевые нововведения предложены данным законом, и в чём их положительные стороны и недостатки.
О правовом режиме машино-мест до 1 января 2017 г.
Прежде всего, видится необходимым рассмотреть то, какие подходы к определению правового режима машино-мест (в распространённом обыденном употреблении – парковочных мест) существовали в рамках российского правопорядка до сего момента, и в чём заключались их особенности.
Пункт 2 Правил 354 к нежилым помещениям относит части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
Пункт 29 статьи 1 ГК РФ дает следующее определение: машино-место — это «предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».
Абзацем 3 пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Согласно п. 6.2 ст. 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218 «О государственной регистрации недвижимости» границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами).
Таким образом, машино-места имеют назначение нежилого помещения, предназначены для размещения только транспортного средства, машино-место является самостоятельным объектом гражданских прав, сделки, направленные на отчуждения, подлежат обязательной регистрации, соответственно право собственности на машино-место должно быть оформлено в установленном законом порядке.
Вышесказанное делает невозможным отнесение машино-мест к общему имуществу многоквартирного дома (далее — МКД). Более того, право собственности на машино-места может не зависит от права собственности на иное помещение в том же МКД: лицо может иметь в собственности машино-место или несколько машино-мест и не иметь иной собственности в том же МКД.
Аренда парковочного места или покупка — что выгоднее
В абз. 3 п. 6 Правил 354 указано, что поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.
В абз. 4 п. 6 Правил 354 содержится следующее положение: управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.
Два вышеприведенных положения говорят о том, что собственник нежилого помещения заключает договора поставки услуг напрямую с ресурсоснабжающей организацией. При этом УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив направляет информацию о нежилых помещениях в РСО, и уведомление собственнику нежилого помещения.
Однако, согласно абз. 6 п. 6 Правил № 354 положения третьего и четвертого абзацев настоящего пункта не распространяются на лиц, являющихся собственниками площадей, отведенных в многоквартирном доме под машино-места.
Таким образом, Правила 354 устанавливают исключение в отношении машино-мест, обязанность заключения прямых договоров с РСО для собственников такого типа нежилых помещений не устанавливается. При этом у лица, управляющего домом (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК) обязанности по направлению информации в РСО о машино-местах не возникает, собственникам машино-мест уведомление о необходимости заключения «прямого договора» также не направляется.
Кроме того, абз. 6 п. 148(1) Правил 354 устанавливает, что у собственника машино-места нет обязанности заключать договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами непосредственно с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.
Выбирать машино-места нужно в первую очередь, опираясь на свои предпочтения, жизненную ситуацию, финансовые возможности и размер авто. Кому-то может подойти «стандартное» парковочное место, для кого-то потребуется место больших габаритов – например, для крупного авто, а семейным покупателям будет выгоднее приобрести зависимое, предназначенное сразу для двух машин.
«Если у покупателя два автомобиля, одним из которых он пользуется зимой, а вторым – летом, то для него удобный вариант – зависимые машино-места, когда автомобили стоят один за другим. Это оптимальное решение, которое позволит собственнику сэкономить и создать максимальный комфорт и эксплуатации. Также удобная комбинация, когда машино-место идет рядом в келлером (кладовые помещения — прим. ред.)», — рассказывает директор по продажам Sminex Иван Обухов.
Существуют и универсальные критерии, которыми не стоит пренебрегать: стоимость, расположение в паркинге, комфортность заезда и другие факторы, которые обеспечат не только максимальный комфорт пользования, но и ликвидность объекта в случае необходимости перепродажи или сдачи в аренду.
По словам генерального директора «ТОП Идея» Олега Ступенькова, покупать машино-место стоит по средней цене в комплексе. «Если покупаете самый дешевый лот, то это, как правило, очень неудобное место, а самые дорогие – очень сложно перепродать. В проектах, где был коэффициент количества машино-мест от 0,7 до 1, количество невостребованных машиномест составляет от 10-15%, в некоторых остается до 30-40%», — поясняет эксперт. При этом важно заместить, что число нераспроданных мест зависит от класса объекта. Невостребованные места, как правило, сдаются в аренду.
Обратить внимание также следует на расположение объекта, советует Иван Обухов. По его мнению, чем оно ближе к лифту и подъезду собственника, тем удобнее. «При выборе имеет значение комфорт заезда. Например, удобнее, если парковочное место расположено на -1 этаже, чем на -3 (если речь идет о подземном паркинге)», — замечает эксперт.
Еще один важный критерий – ширина объекта. «Это ключевая характеристика, потому что от нее напрямую зависит комфорт парковки и открывания дверей», — добавляет Иван Обухов.
Таким образом, при выборе подходящего машиноместа нужно учитывать два момента: удобство пользования исходя из своих личных потребностей – габаритов автомобиля, нужного количества мест для парковки, а также ликвидность – для того, чтобы его можно было максимально быстро сдать в аренду или выгодно перепродать, если такая надобность возникнет. Например, при переезде, продаже машины, временном или полном отказе от автомобиля и проч.
Приобретать машино-места лучше на раннем этапе строительства. Во-первых, на такой стадии на выбор представлен максимально широкий ассортимент. Кроме того, ценообразование в паркингах схоже с определением цен на квартиры, — на ранних этапах традиционно доступнее цены. В итоге покупатели могут не только выбрать для себя наиболее подходящее по всем критериям место, но и получить существенную экономию. Однако далеко не все застройщики готовы продавать паркинг на старте проекта.
Нужно учитывать, что в разных комплексах старт продаж машино-мест может варьироваться. Например, в проекте, где предусмотрен надземный многоуровневый паркинг, начало реализации может быть на поздних этапах строительства жилых домов или даже после их ввода в эксплуатацию, поскольку в первую очередь, как правило, строятся жилые дома и социальные объекты, и только потом – другие элементы инфраструктуры. В комплексах с подземным паркингом машино-места могут выводиться в продажу как одновременно с квартирами, так и на поздних стадиях, поэтому желающим приобрести парковочное место на максимально выгодных условиях и при этом иметь наиболее широкий спектр для выбора, нужно следить за новостями девелопера.
«Мы начинаем реализовывать парковочные места в подземном паркинге ближе к концу строительства, когда готовность объекта уже высокая. К этому времени покупатели квартир уже осознают необходимость приобретения места для автомобиля. В первые несколько месяцев на отложенном спросе продается 20–30% от всего объема, к моменту окончания строительства 70–75% машиномест уже обычно продано», — комментирует директор по маркетингу и продажам Larus Capital Елена Калинина.
Так, в клубном доме Vitality продажи машиномест стартовали в ноябре 2020 года, когда строительная готовность достигла 78%, и до окончания строительства осталось менее года. При этом в первые две недели было забронировано уже 25% от всего объема.
Как известно, объекты недвижимости – один из самых надежных способов получить дополнительную прибыль или иметь постоянный пассивный доход от сдачи в аренду. Однако если речь заходит о таких объектах, как парковочные места, здесь все оказывается не так однозначно.
По словам директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексея Лухтана, машино-места окупаются очень долго, поэтому приобретают их в основном для собственного пользования. «Во-первых, это очень удобно и комфортно. Спуститься из квартиры на лифте в отапливаемый подземный паркинг, когда на улице морозно или слякотно – бесценно. Автомобиль всегда в чистом состоянии, находится под круглосуточным видеонаблюдением, и можно совершенно не переживать за его сохранность или какой-либо вандализм. Парковочное место никто не займет, а значит, не придется терять самое дорогое на свете – время», — поясняет эксперт.
Кроме того, комфортный микроклимат внутри подземного паркинга положительно влияет на срок службы транспортного средства. Еще один неоспоримый плюс – паркинги в современных новостройках оснащаются мойками и шиномонтажом, а также кладовками, что крайне удобно в повседневной жизни.
Алексей Лухтан приводит еще одну значимую причину покупки машино-места для собственного пользования: «Некоторое время назад в СМИ появилась информация о том, что продажа автомобилей будет возможна только при наличии места в гараже, паркинге или парковочного места. Возможно, пока это всего лишь слухи, хотя в других мировых столицах такая практика уже применяется достаточно давно. Например, в Пекине, при оформлении сделки на автомобиль обязательным условием стала покупка парковочного места в паркинге. Возможно, в России когда-нибудь тоже придем к этому».
Что касается я стоимости машиноместа, то она, по словам Игоря Сибренкова, коммерческого директора ГК «Основа», зависит от сегмента самой новостройки, типа паркинга, стадии строительства, а также самих характеристик такого парковочного места и его расположения. «Например, традиционно дороже места, расположенные ближе к выезду и лифтам в жилую зону (если речь идет о подземном паркинге). Большое значение имеет и площадь самого машиноместа. Также стоит отметить, что сегодня девелоперы предлагают на выбор сразу несколько вариантов машиномест: стандартные, зависимые или «семейные», рассчитанные сразу на два автомобиля, или даже места для мотоциклов» — уточняет он.
Так или иначе, даже в нынешних реалиях, когда для приобретения автомобиля не требуется обязательное наличие машиноместа, уже на этапе покупки квартиры в новостройке следует задуматься о месте для своего автомобиля и собственном комфорте. Особенно это актуально для будущих жителей тех проектов, которые находятся в густонаселенных районах или в зоне платной парковки, ведь тогда каждодневный вопрос о том, где поставить машину и как выезжать на работу с утра, попросту не будет беспокоить.
Главное отличие парковки заключается в том, что она не входит в состав недвижимого имущества.
Основные характеристики машиноместа:
- предназначено для хранения транспортного средства;
- является частью автомобильной стоянки внутри многоэтажного или подземного паркинга;
- имеет границы в виде конструктивных элементов или линии разметки;
- местоположение отражается на графическом плане здания;
- координаты границ зафиксированы Федеральной службой регистрации и картографии (Росреестром).
Территорию парковки ГрК РФ определяет как элемент улично-дорожной сети. Чтобы автостоянка была комфортной, разработаны санитарные нормы и специальный ГОСТ.
Размеры отдельного машиноместа установлены Приказом Министерства экономического развития РФ:
5,3 х 2,5 м – минимальная площадь; 6,2 х 3,6 м – максимальная площадь.
Машино-место как объект недвижимого имущества
Любое юридическое действие обладает своими достоинствами и недостатками.
Преимущества оформления права собственности на участок для размещения автомобиля состоят в следующем:
- Простота распоряжения (нет необходимости получать согласие третьих лиц на проведение сделок).
- Границы машиноместа зафиксированы в ЕГРН (никто не сможет уменьшить размеры объекта без разрешения владельца).
- В свидетельстве указан собственник, являющийся физическим лицом (при членстве в ГСК собственником выступает кооператив).
Единственный недостаток процедуры оформления заключается в необходимости самостоятельно заниматься вопросами госрегистрации и единолично нести финансовые затраты.
Учет сделок с объектами недвижимости и введение данных в государственный реестр осуществляет Федеральная регистрационная служба (Росреестр).
Обратиться в ведомство с заявлением на признание права собственности в отношении машиноместа можно несколькими способами:
- лично посетить территориальное подразделение (Управление) службы;
- сдать документы в многофункциональный центр (МФЦ);
- подать заявку на оформление в электронном виде с помощью онлайн сервиса на официальном сайте Росреестра;
- направить пакет документов по почте заказным письмом с уведомлением (все бумаги должны быть заверены у нотариуса).
Чтобы воспользоваться электронными услугами Росреестра, необходимо иметь подтвержденную учетную запись на сайте «Госуслуги».
Для обращения в Службу регистрации требуется представить бумаги, удостоверяющие законность требований.
Перечень документов включает:
- заявление установленного образца (можно заполнить на приеме);
- копию удостоверения личности заявителя;
- правоустанавливающие документы (договор дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т. д.);
- согласие супруга на отчуждение имущества (заверяется у нотариуса);
- выписка из ЕГРН;
- технический и кадастровый паспорта;
- квитанция, подтверждающая оплату госпошлины (стоимость сбора составляет 2000 рублей).
Переоформление права на часть паркинга в порядке приватизации осуществляется бесплатно в случае, если собственнику жилья принадлежит доля в общем имуществе МКД.
Длительность оформления места для автомобиля регламентирована нормативными актами Росреестра и не должна превышать семи рабочих дней.
В зависимости от предъявленных правоустанавливающих документов срок исполнения составляет:
- 3 дня – принятие наследства;
- 5 дней – заключение договора ипотеки (с наложением обременения на объект);
- 7 дней – участие в долевом строительстве, покупка, дарение, иные виды сделок.
Датой начала срока считается день принятия заявления сотрудником. В случае подачи заявки в электронном виде отсчет начинается с момента присвоения запросу статуса «Принято к исполнению».
Если документы подавались в МФЦ, длительность предоставления услуги увеличивается на два – три рабочих дня. По окончании срока собственник получает выписку из ЕГРН или экземпляр зарегистрированного договора.
Своевременное оформление права собственности на участок паркинга зависит от полноты и достоверности документов, представленных в Росреестр.
Наиболее частыми поводами для отказа в принятии заявки на регистрацию являются:
- обращение за услугой лица, не имеющего права на пользование машиноместом;
- полномочия представителя не подтверждены нотариусом;
- бумаги содержат недостоверную информацию;
- не оплачена госпошлина.
Процедура регистрации может быть приостановлена на срок до трех месяцев. Это время предоставляется заявителю на сбор дополнительных доказательств.
Cпоры, связанные с машиноместами, при покупке квартир в новостройках
Понятие «машино-место» отсутствует в действующем законодательстве. Вместе с тем его можно найти в некоторых других нормативных документах. Например, до недавнего времени понятие «машино-место» содержалось в п. 2 Временного положения о городских парковках в городе Москве , в соответствии с которым им признавалась часть земельного участка, предназначенная для размещения одного легкового автомобиля без прицепа в пределах отведенного участка для размещения парковки. В другом столичном документе — Постановлении Правительства Москвы N 99-ПП машино-место определялось как часть стоянки, ограниченная конструкционными элементами или линиями разметки и предназначенная для размещения одного автотранспортного средства. При этом Постановление Правительства Нижегородской обл. от 08.12.2008 N 580 «О парковках в муниципальных образованиях Нижегородской области» содержит свое определение: машино-место — часть земельного участка, предназначенная для размещения одного автомототранспортного средства без прицепа в пределах отведенного участка для размещения парковки. Данные определения актуальны только для таких автомобильных стоянок, на которых автомобили располагаются непосредственно на земельном участке и (или) на его асфальтовом покрытии.
Утверждено Постановлением Правительства Москвы от 01.11.2005 N 854-ПП. Утратило силу с 16.10.2012 (Постановление Правительства Москвы от 05.10.2012 N 543-ПП).
Постановление Правительства Москвы от 20.02.2007 N 99-ПП «О разработке целевой программы города Москвы «Создание системы единого городского парковочного пространства» на период 2012 — 2014 гг.». Утратило силу с 15.11.2011 в связи с принятием Постановления Правительства Москвы от 15.11.2011 N 526-ПП.На первый взгляд ничего сложного в определении машино-места как вещи нет, и оно должно подпадать под понятие недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Однако следует помнить, что в силу п. 3 ст. 1 Федерального закона N 221-ФЗ объект недвижимости должен иметь характеристики, позволяющие определить недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости). В этой связи возникает проблема, так как на практике машино-место в большинстве случаев определяется только путем нанесения разметки на поверхности пола паркинга.
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
К сведению. В соответствии со СНиП 21-02-99 «Стоянки автомобилей» в подземных автостоянках, как правило, не допускается разделение машино-мест перегородками на отдельные боксы.
Утверждены Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/9.
Существуют даже судебные решения, в которых машино-место не было признано объектом недвижимости. В частности, в Постановлении ФАС МО от 20.09.2004 по делу N КА-А41/8159-04 указано, что машино-место в гараже-автостоянке не ограничено строительными конструкциями и не представляет собой обособленное нежилое помещение, что исключает возможность описи объекта учета и подготовки учетно-технической документации для государственной регистрации прав на машино-место. Такое машино-место в силу действующего законодательства не может быть зарегистрировано как объект собственности. Хотя на данный момент ситуация изменилась. Так, в Постановлении ФАС МО от 14.06.2012 по делу N А40-1585/11-142-15, Апелляционном определении Московского городского суда от 24.08.2012 по делу N 11-18205 и др. машино-место признается объектом недвижимости, право собственности на который подлежит государственной регистрации.
Машино-место можно признать частью недвижимого имущества (парковки), однако это не решает полностью проблемы индивидуализации его как вещи и порождает определенные неудобства, речь о которых пойдет ниже.
Для строительства машино-мест застройщики применяют различные правовые схемы, которые основываются на следующих договорах:
- договор долевого участия в строительстве (чаще всего применяется в случае строительства подземной парковки в МКД);
- инвестиционный договор (распространен при строительстве отдельных гаражных комплексов);
- предварительный договор купли-продажи.
При этом каждый из этих договоров имеет свои недостатки. Так, при заключении договора долевого участия существует риск того, что машино-место не подпадает под понятие объекта долевого участия в строительстве.
Относительно инвестиционного договора следует сказать: в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 «Купля-продажа», 37 «Подряд», 55 «Простое товарищество» ГК РФ и т.д. В некоторых случаях суды признавали инвестиционный контракт договором долевого участия в строительстве (Постановление ФАС СКО от 06.05.2008 N Ф08-1713/08 по делу N А53-18724/06-С2-6).
В случае заключения предварительного договора существует риск его признания недействительным (притворным) по иску гражданина и обязания застройщика уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами (Определение Московского городского суда от 20.12.2011 по делу N 33-39910).
К сведению. Контролирующие органы предпринимают попытки привлечения застройщика к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ за заключение предварительных договоров купли-продажи машино-места. Однако в суде есть шанс добиться отмены постановления о наложении штрафа, указав, что названной нормой охватываются только жилые помещения (Постановление ФАС СЗО от 31.01.2012 по делу N А56-26953/2011).
Довольно часто на практике возникали случаи, когда застройщик заключал с гражданином договор долевого участия в строительстве на квартиру и машино-место. Договор успешно проходил государственную регистрацию. После сдачи МКД в эксплуатацию гражданин обращался в органы Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на машино-место… и получал отказ.
Проблема машино-мест наконец-то дошла до Государственной Думы — на рассмотрении находится законопроект N 174235-6 , в соответствии с которым машино-место — часть помещения, предназначенная для размещения одного легкового автомобиля без прицепа в пределах отведенной площади для размещения автотранспортных средств в части объема здания или сооружения. В пояснительной записке к данному законопроекту указано, что его целью является осуществление возможности регистрации прав собственности на машино-место как на отдельный объект недвижимости.
Для начала несколько слов об истории проблемы. Понятие машино-место появилось в Градостроительном кодексе Российской Федерации только 1 января 2017 года. Пункт 29 статьи 1:
29) машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
То есть, до 1 января 2017 года абсолютно все подземные парковочные места оформлялись в собственность не как машино-места, а как нежилые помещения. При этом, как правило, вся парковка в документах Росстреестра является единым нежилым помещением, доли которого принадлежат нескольким собственникам.
Начиная с 1 января 2017 года в Градостроительном кодексе появилась возможность оформления машино-места, однако сама процедура оформления заработала далеко не сразу. И это привело к тому, что подземные парковки продолжали оформляться в Росреестре как нежилые помещения.
В 2021 году регистрация машино-мест технически возможна, однако в России существуют тысячи а, возможно, даже миллионы подземных гаражей, которые построены ранее и оформлены как нежилые помещения в общую долевую собственность.
Причем «поделить» построенную ранее парковку на машино-места практически невозможно. И проблема даже не в том, что это требует определенных финансовых и временных вложений. Сложнее всего добиться согласия всех собственников на данное изменение. Все люди разные, у каждого свои интересы. И если парковочных мест в паркинге всего 10, то теоретически можно учесть интересы абсолютно всех и провести выделение машино-мест. А вот если гаражей сотня или более, то согласовать разделение со всеми собственниками — задача из области фантастики.
Итак, мы пришли к тому, что в России есть довольно много подземных парковок, которые юридически оформлены как нежилые помещения, находящиеся в общей долевой собственности.
Вы спросите, а какая разница, как оформлена парковка в Росстреестре? Как нежилое помещение или как машино-место? На самом деле все очень просто — налоговая ставка для двух этих видов объектов отличается в разы.
Похожие записи:
-