Расторжение сделки купли продажи квартиры в одностороннем порядке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение сделки купли продажи квартиры в одностороннем порядке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.

1. Расторжение договора по соглашению сторон
2. Расторжение договора в одностороннем порядке

От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

📌 Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.

✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.

❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Пpoдaвeц имeeт пpaвo oбpaтитьcя в cyд, ecли пoкyпaтeль oткaзывaeтcя плaтить зa квapтиpy.

Ecли пpoдaвeц выигpaeт дeлo, cyдья oбяжeт пoкyпaтeля выплaтить пoлнyю cтoимocть квapтиpы — или pacтopгнeт дoгoвop, ecли пoкyпaтeлю нeчeм плaтить.

Уcлyги oцeнщикoв, aдвoкaтoв и cyд oплaчивaeт пpoигpaвший. Пpoдaвeц дoлжeн зaплaтить зa пepecылкy пиceм, oфopмлeниe кpeдитa и дoкyмeнтoв y нoтapиyca, ecли cyд coглacитcя pacтopгнyть дoгoвop пo иcкy пoкyпaтeля.

Для этoгo в иcкe yкaзывaют cyммy кoмпeнcaции. Кoпии чeкoв и бaнкoвcкoгo дoгoвopa пepeдaют cyдьe.

Пoпpoбoвaть дoгoвopитьcя

Ecли пpoдaвeц coглaceн pacтopгнyть дoгoвop, дocтaтoчнo oфopмить coглaшeниe o pacтopжeнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Coглaшeниe зaвepяют y нoтapиyca и пepeдaют нa peгиcтpaцию.

Oбpaтитьcя в пoлицию

Ecли пpoдaвeц пoлyчил плaтy зa квapтиpy и пepecтaл oтвeчaть нa звoнки, нyжнo пoдaть зaявлeниe в пoлицию. Дeжypный пoлицeйcкий пoмoжeт oфopмить зaявлeниe, a cлeдoвaтeль oбъяcнит, мoжнo ли aннyлиpoвaть cдeлкy кyпли-пpoдaжи квapтиpы, и кaк вepнyть дeньги.

Измeнить ycлoвия дoгoвopa

Ecли нoвaя квapтиpa нpaвитcя, нecмoтpя нa вce изъяны и пpoблeмы, мoжнo дoгoвopитьcя c пpoдaвцoм o cкидкe или oтpeмoнтиpoвaть aвapийный бaлкoн зa cвoй cчeт. Ecли пpoдaвeц квapтиpы coглaceн нa нoвыe ycлoвия, coглaшeниe зaключaют в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe.

Пepeпpoдaть квapтиpy

Ecли дoгoвopитьcя c пpeжним влaдeльцeм квapтиpы нe пoлyчaeтcя, мoжнo пoпpoбoвaть выгoднo пepeпpoдaть квapтиpy. «Этaжи» пoмoгyт быcтpo нaйти пoкyпaтeля и вepнyть дeньги, пoтpaчeнныe нa пoкyпкy квapтиpы, c минимaльными пoтepями.

1. Pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи cлoжнo. Eщe дo oфopмлeния дoгoвopa, лyчшe пpoвepить жильe чepeз pиeлтopa или oцeнщикa.
2. Нe вce изъяны cyд paccмoтpит кaк ocнoвaния pacтopжeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Cyд нe pacтopгнeт дoгoвop, ecли жильe мoжнo oтpeмoнтиpoвaть.
3. Pacтopжeниe дoгoвopa нe peшит пpoблeмy, ecли пpoдaвeц yжe пoтpaтил дeньги, выpyчeнныe зa квapтиpy. Жильe вepнyт бывшeмy влaдeльцy чepeз cyд, a вoзвpaт дeнeг зaтянeтcя.
4. Квapтиpy c изъянoм мoжнo пepeпpoдaть, ecли oбpaтитьcя к cпeциaлиcтaм.

Действующее законодательство (ст. 450 ГК РФ) общими основаниями расторжения любых договоров называет:

• соглашение сторон;
• судебное решение.

При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:

• судьбы уже выплаченного задатка;
• оформления соглашения в той же форме, что и основной договор.

Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:

• существенное нарушение условий договора одной из сторон;
• прямо предусмотренный в законе способ расторжения договорных обязательств через суд.

Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.

Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.

Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.

Сделка может считаться недействительной в случаях:

• противоречия положений договора нормам законодательства;
• недееспособности одной из сторон сделки;
• заключения сделки с применением насилия, угроз или обмана;
• несоблюдения прав третьих лиц.

Порядок изменения и расторжения договора купли-продажи. Последствия

Важнейшее значение в механизме расторжения договора купли-продажи имеет факт проведенной регистрации или отсутствия таковой. С 01.01.2017 данные мероприятия проводятся в соответствии с положениями закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и предполагают регистрацию не самого договора, а перехода права собственности на недвижимость.

Если переход права еще не зарегистрирован, расторгнуть договор достаточно просто, даже если документы уже переданы в регистрационную службу:

• Если согласия между сторонами по указанному вопросу достигнуто, составляется соглашение о расторжении, которое передается в регистрирующий орган.
• Если соглашения по расторжению достигнуть невозможно, то следует обращаться в суд. Перед этим необходимо соблюсти претензионный порядок разрешения спора, то есть направить другой стороне уведомление о расторжении с предложением исполнить его в месячный срок. По истечении отведенного времени можно обращаться в суд с исковым заявлением. Процедуру регистрации перехода права при этом можно приостановить в порядке ст. 30 закона № 218-ФЗ по заявлению заинтересованной стороны сделки.

После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны. К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя. При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя. Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.

При расторжении договора покупки недвижимости по соглашению сторон субъекты правоотношений должны оформить письменный документ (сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме), определяющий основной порядок и условия прекращения ранее заключенной сделки. Единой формы такого документа законодательством не предусмотрено, однако правоприменительная практика позволяет определить необходимый набор сведений, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении.

Среди них:

1. Реквизиты документа. В соглашении нужно указать название документа с указанием реквизитов договора, который расторгается, а также номера, даты и места составления самого соглашения.

2. Преамбула. Вступительная часть документа должна включать в себя данные продавца и покупателя по расторгаемому договору, и, если необходимо, данные документов, на основании которых действуют представители.

3. Основная часть соглашения. Этот раздел соглашения о расторжении должен содержать пункты:

• о расторжении конкретного договора (с указанием его идентификационных данных);
• прекращении обязательств сторон с момента расторжения;
• отсутствии претензий сторон друг к другу.

Дополнительно в тексте соглашения можно подробно определить судьбу переданного задатка, руководствуясь положениями ст. 381 ГК РФ.

4. Реквизиты (паспортные данные) и подписи сторон.

Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.

Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.

В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:

• Данные стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора либо претензией о выполнении обязательств по сделке.
• Информацию о договоре (дату, номер, место составления, наименования сторон).
• Суть уведомления. В этой части может быть высказано предложение другой стороне расторгнуть договор, заключив соглашение о расторжении, либо заявлена претензия по поводу неисполнения условий сделки и выставлено требование об исполнении обязательств в течение 30 дней.

Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.

Нотариальная форма оформления договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с законодательством, не является обязательной. При этом некоторые правовые гарантии и особенности сдачи документов на регистрацию перехода права располагают к заключению его именно таким образом. Закономерно возникает вопрос о порядке расторжения такой сделки.

Основная процедура расторжения нотариального договора купли-продажи аналогична общей процедуре. Отличие состоит лишь в порядке оформления: при расторжении договора, заверенного у нотариуса, требуется нотариальное оформление и соглашения о расторжении.

Таким образом, расторгнуть договор покупки недвижимости возможно как по обоюдному согласию контрагентов, так и по инициативе одной из сторон. Однако порядок расторжения в этих случаях будет разным.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ сделка может быть отменена пока договор действует. Когда переход прав к другому лицу уже зарегистрирован, то договор считается исполненным и уже не действует.

Если участники сделки не против все отменить даже после смены владельца квартиры, то по сути они должны заключить новый договор покупки жилья, но уже стороны поменяются местами.

В договоре нужно будет прописать условия, при которых каждой стороне будут возмещены понесенные расходы в полном объеме. Договор вновь регистрируется в Росреестре и прежний собственник вступает в права.

В случае, когда сторонам не удалось достигнуть договоренности, отстаивать свои интересы придется только в суде.

При составлении иска необходимо учесть, что он должен содержать основные требования:

• о расторжении договора (с обязательным указанием оснований требования);
• о возмещении понесенных убытков, морального вреда;
• о возврате имущества (квартиры или денежных средств).

Если условие о возврате имущества не будет отражено в исковом заявлении, то суд примет решение лишь о расторжении договора. Истцу нужно будет повторно подавать иск о возврате имущества.

Факт существенного нарушения достигнутых договоренностей должна подтвердить обманутая сторона.

Со стороны покупателя нарушения могут быть следующие:

• сумма расчета по договору внесена не полностью или нарушены установленные сроки;
• отказ покупателя принять квартиру (при условии, что она соответствует всем заявленным характеристикам).

Продавец может нарушить условия договора следующим образом:

• отказ передать квартиру продавцу;
• отказ освободить жилое помещение;
• намеренное сокрытие существенных обстоятельств (например, обременение, права на недвижимость третьих лиц);
• передача не соответствующего заявленным характеристикам жилого помещения.

Недостатки жилого помещения, порядок оплаты наличие обременений выясняются и обговариваются сторонами заранее и отражаются в тексте договора купли-продажи. Большая часть указанных выше обстоятельств должна быть исключена еще до регистрации сделки.

Будут ли такие обстоятельства достаточными для аннулирования договора решит только суд.

Благополучное расторжение договора предполагает, что отношения между его участниками прекращаются и все возвращается в исходное состояние. Квартира — продавцу, внесенные денежные средства – покупателю. Если договором предусмотрены особые условия расторжения договора, то результат будет соответствовать этим условиям.

Чтобы избежать негативных последствий при отмене договора, необходимо тщательно продумывать условия на стадии его заключения.

В договоре купли-продажи нужно отразить пункты, регулирующие следующее:

• при расторжении договора стороны должны вернуть имущество;
• конкретизировать сроки возвращения имущества друг другу;
• учесть возможность выплаты неустойки при несоблюдении данного условия и определить ее размер;
• четко определить сроки исполнения действий (снятие с регистрационного учёта, расчет, передача квартиры) и ответственность за их нарушение.

Чем подробнее будут прописаны основания и условия расторжения, тем проще, быстрее и с минимальными потерями вы сможете расторгнуть договор.

Можно ли расторгнуть сделку если часть средств должна быть оплачена по сертификату «Молодая семья» но средства в оговоренный договором срок так и не поступили? Сумма платежа по сертификату составляет значительную часть стоимости квартиры. Права собственности на покупателя уже зарегистрировано.

Можно обратиться в суд для расторжения договора, однако гарантировать что суд удовлетворит ваши требования невозможно. В случаях, когда сделка расторгается по причине не полной ее оплаты, продавцу суд предлагает взыскивать с покупателя недоплаченные денежные средства. Так же если договором не было установлено условие, по которому в случае расторжения сделки стороны возвращают назад полученное имущество, то расторгать такой договор для вас будет не выгодно.

Могут ли покупатели расторгнуть уже заключенный договор купли продажи по той причине, что они нашли более подходящий дешевый вариант? Факт передачи квартиры состоялся, и покупатели заселились.

По желанию одной стороны сделки договор может быть расторгнуть только через суд. При этом договор может быть расторгнут только при существенных нарушениях условий договора. В вашем случае ни одной из сторон условия договора нарушены не были, поэтому суд не удовлетворит требования покупателя.

Можно ли расторгнуть договор купли продажи если покупатель нарушил сроки оплаты задержав ее более чем на месяц? Продавец на этом основании отказывается принять деньги у покупателя и написать расписку о их получении.

Если договором сроки оплаты отнесены к существенным условиям, то теоретически расторгнуть такой договор можно. Однако стоит убедиться, будет ли это выгодно для сторон. При отсутствии в договоре пункта, определяющего, что при расторжении договора стороны получают назад переданное имущество продавец может лишиться и квартиры, и денег.

Может ли суд признать сделку купли продажи квартиры недействительной, если продавец, выступая поручителем по кредиту, перед продажей квартиры узнал о том, что заемщик не вернул банку заемные средства?

В случае если в суде будет доказано, что собственник продал квартиру с целью уклонения от обязательств по кредитному договору, такая сделка может быть признана мнимой. В суде необходимо доказать взаимосвязь продажи квартиры с наступившей у собственника ответственностью по кредиту.

Посоветуйте, как разрешить ситуацию. Поверили продавцу и купили квартиру с прописанным и проживающим в ней человеком. По условиям договора продавец должен был его выписать, но ни каких мер не предпринял. Мы пытались это сделать сами, но суд нам отказал. Можем ли мы в связи с этим расторгнуть сделку и вернуть свои деньги?

Несоблюдение продавцом условий договора является основанием для его расторжения. Но, чтобы понимать ваши шансы, нужно изучить условия договора. Если условия позволяют вернуть все в первоначальное состояние, то вам придется вернуть квартиру продавцу. А вот как скоро вы получите назад свои деньги, это большой вопрос. Если у бывшего собственника есть средства на счетах или имущество, то на них может быть обращено взыскание, но это длительный процесс. Если продавец уже потратил деньги и не имеет свободных средств, то выплата вам денег может растянуться на годы.

Вы можете требовать от продавца исполнения условий договора, либо денежной компенсации. Но нет гарантии что продавец сможет фактически исполнить эти условия. Прописанное лицо может только добровольно освободить жилое помещение и выписаться.

При составлении договора расторжения купли-продажи квартиры, образец которого можно найти в интернете, необходимо указать:

• Порядок и сроки возвращения денежных средств.
• Возмещение убытков сторон.
• Все дополнительные условия.

Если гос. регистрация еще не проводилась, то для расторжения достаточно заключить письменный пакт, без необходимости внесения его в реестр.

Сохранить нужно как договор КП, так и соглашение. Впоследствии они могут понадобиться для подтверждения аннулирования сделки

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости продавцом встречается не так часто. Для этого в законодательной базе предусмотрены следующие статьи:

• Ст.437. Отказ от принятия объекта купчей.
• Ст.439. Нежелание выплаты суммы договора.
• Ст.468 п.4. Невыполнение обязательств вторым участником сделки.

Срок давности иска для договора КП составляет 3 года со дня его заключения

Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости через суд следующие:

• В доме/квартире были прописаны люди, в момент продажи объекта находившиеся в заключении.
• Есть неучтенные наследники.
• Мошеннические действия одной из сторон сделки.
• Выявление подлога или подделки документов.
• Смерть владельца в процессе отчуждения по доверенности.
• Нарушение правил приватизации.

Для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрены и другие случаи нарушения прав каждого из участников сделки. Внимательно читайте бумаги, которые подписываете. Указывайте все детали, относящиеся к финансовым и юридическим вопросам.

Общие основания для расторжения договора купли продажи установлены ст. 450 ГК РФ (табл. 1).

По обоюдному согласию сторон	Составляется соглашение, которым участники отменяют ранее имеющиеся договоренности с определенной даты. Необходимо указать, что конкретно каждый из них получает после отмены.
По инициативе одной из сторон	Это возможно только по решению суда. В обосновании искового заявления может быть положено: нарушение существенных условий, влекущих нанесение ущерба одному из участников; иное основание, установленным другим законом или договором

К иным основаниям относятся случаи, когда:

• в соглашении были прописаны определенные условия, при наступлении которых оно может быть расторгнуто;
• по требованию третьих лиц (прокурора, налоговых органов), если они выявили нарушение законодательства;
• при наступлении обстоятельств, настолько меняющих ситуацию, что зная об этом заранее, стороны никогда бы не заключили сделку.

При подаче заявления в суд факт нарушения условий ответчиком нужно доказать, как и то, что они носят существенный характер. То есть, истец не получил того, на что он рассчитывал, заключая сделку. И здесь все не так очевидно, как кажется.

Например, продавец передал покупателю квартиру, а деньги не получил. Кажется, более грубое нарушение трудно представить. Однако некоторые суды не считают это существенным обстоятельством (!). Отказывают в удовлетворении иска на основании ст. 486 ГК РФ, которая гласит, что при неоплате проданного товара, продавец имеет лишь право требовать внесения денег (включая проценты), а не расторжения договора.

Согласно закону заключение, изменение, и расторжение договора купли продажи производится в одинаковом порядке. Так если, если сделка была оформлена письменно, то дополнительное соглашение (об изменении условий либо их отмене) должно быть обязательно в письменной форме. Если она была заверена нотариусом, все вносимые изменения должны быть заверены нотариально.

Изменение и расторжение договора купли продажи в одностороннем порядке не допускается. Если процедуру инициирует одна из сторон, она обязана:

1. написать требование или проект соглашения о расторжении договора, направить другой стороне, обязательно с подтверждением факта вручения (уведомлением, курьером);
2. подождать ответа, и если его не последует в течение 30 дней, подать исковое заявление в суд, приложив свое письмо — без него суд не будет рассматривать иск.

Заметим, что и в этом случае имеются нюансы. Так, если покупатель автомобиля направил компании — продавцу претензию по качеству товара, то возможен такой вариант развития событий. Автодилер проводит экспертизу, и если она не показывает существенных недостатков, он может не отвечать на претензию. В суде он просто предъявит заключение, и дополнительно встречный иск на взыскание суммы, выплаченной за работу эксперту.

Возврату подлежит: как вернуть деньги за квартиру и отменить сделку

Переход права собственности на недвижимые объекты регистрируется в государственном реестре (ЕГРН). Расторгнуть соглашение о купле-продаже недвижимости по желанию сторон можно только до момента внесения записи в него. Для этого оба участника сделки обращаются в Росреестр с заявлением, на основании которого регистратор приостанавливает действие.

Однако если недвижимость уже зарегистрирована на покупателя, это не лишает продавца права на обращение в суд. Например, когда он не получил деньги, или оплата была произведена не в полном объеме. Разъяснения по этому вопросу содержит Постановление Пленума Верховного суда № 10/22 от 29.04.2010 года. В этом случае

последствия расторжения договора купли продажи после регистрации могут быть следующими:

• Несмотря на то, что стороны не могут потребовать возврата имущества, переданного до расторжения соглашения, продавец вправе заявить в иске о применении ст. 1102, 1103, 1104 ГК РФ — неосновательное обогащение. В этом случае ответчик обязан вернуть все, чем владеет незаконно.
• На основании решения суда, представленного в Росреестр, регистратор обязан изменить записи в ЕГРН, и зарегистрировать право собственности продавца.

Таким образом, в иск о расторжении договора купли-продажи нужно включать и требования о возврате имущества. Только опытный юрист, исходя из обстоятельств, может грамотно обосновать его, со ссылками на соответствующие законодательные нормы.

При решении вопроса в суде нужно помнить о важном обстоятельстве: обеспечении иска. Разбирательство длится долго, и ответчик за это время может продать квартиру. Такая ситуация усложнит дело, поскольку придется истребовать имущество из чужого незаконного владения. По ходатайству истца суд вправе наложить арест на предмет спора.

Основанием для расторжения договора в этом случаем является обнаружение в купленном товаре существенных недостатков, или нарушении срока их устранения. На практике такие споры возникают по поводу технически сложных, дорогостоящих вещей, чаще всего автомобилей. Возникающие при этом отношения регулирует закон о правах потребителей, он устанавливает претензионный порядок разрешения спора.

1. При наличии оснований покупатель должен направить продавцу претензию. Это основной документ для расторжения договора купли продажи товара, без него невозможно обратиться в суд.
2. При отказе продавца признать нарушение и возвратить уплаченные средства, или отсутствии ответа по истечении месяца, можно подавать исковое заявление.

Практически никогда такие дела не завершаются в суде первой инстанции, часто рассмотрение доходит до Верховного суда. Они осложняются массой нюансов:

• имеют значение гарантийные сроки на товар и основания для их продления;
• достаточно трудно бывает доказать существенный характер недостатка;
• имеются ограничения на возврат по определенным группам товаров;
• неоднозначно определяется цена товара да дату исполнения решения суда;
• при расторжении договора покупки товара в кредит, банк может потребовать его досрочного возврата.

Судиться рядовому потребителю с крупной торговой компанией сложно. Претензия должна быть обоснована, все нарушения доказаны документами, сроки обращения не должны выходить за рамки, установленные законом.

В процедуре купли-продажи квартиры можно выделить 2 важных этапа: оформление и подписание договора купли-продажи (ДКП) и переход права собственности к покупателю после завершения процедуры государственной регистрации перехода права собственности.

Нужно отметить, что до регистрации перехода права собственности договор не имеет юридической силы и не считается заключенным, поэтому в такой ситуации говорить о его расторжении не совсем корректно. Однако аннулировать сделку при этом возможно.

Важно! Сторону, которая уклоняется от регистрации сделки, может ждать судебное разбирательство, по результатом которого суд обяжет регистрирующий орган провести регистрацию принудительно.

Другая ситуация, когда переход права собственности уже зарегистрирован. После госрегистрации право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю, и он становится полновластным хозяином. Расторжение ДКП после регистрации также возможно.

Существенные нарушения положений ДКП дают одной из сторон основания потребовать его расторжения. Если суд признает причины вескими, то сделка аннулируется, а право собственности вернется к прежнему владельцу.

Расторжение ДКП по инициативе одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ) может быть проведено при ненадлежащем исполнении обязательств второй стороной. Досрочное одностороннее прекращение действия соглашения возможно только при условии вынесения судебного решения.

Судебное решение выносится на основании иска продавца или покупателя при неисполнении обязательств второй стороной.

Если в договоре предусмотрено прекращение обязательств в конкретных условиях, то при их наступлении пострадавшая сторона направляет уведомление об аннулировании сделки (ст. 450.1 ГК РФ), а ДКП считается расторгнутым с момента получения этого уведомления второй стороной. При несогласии второй стороны спор рассматривается в судебном порядке.

Энциклопедия решений. Расторжение договора купли-продажи

Договор может быть расторгнут по инициативе покупателя. Вескими признаются следующие основания:

• Недвижимость не передана покупателю в установленный срок.
• Продавец и другие прежние жильцы отказываются выселяться и сниматься с регистрационного учета.
• Квартира передана в состоянии, значительно худшем, чем предусмотрено в ДКП. Например, отсутствует ремонт, предусмотренный соглашением, или нанесены серьезные повреждения в момент выселения прежних жильцов. Для учета данного основания в ДКП должны быть четко оговорены характеристики и состояние передаваемой квартиры.
• Продавец не является на процедуру госрегистрации без веских причин.
• Продавец намеренно скрыл наличие обременений на квартиру (залог, арест, судебные решения), а также иных лиц, имеющих законное право на нее.
• Расторжение ДКП по инициативе покупателя осуществляется в судебном порядке.

Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.

Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.

При появлении спорных ситуаций разбирательство переносится в судебные инстанции. Истцом может стать как покупатель, так и продавец, причем на любой стадии совершения сделки, при наличии законных оснований для расторжения ДКП.

Важно! Обязателен досудебный порядок урегулирования спора. Это значит, что сначала вы должны направить другой стороне предложение расторгнуть договор.

Исковое заявление подается в районный суд по месту расположения квартиры, если в течение 30 дней после направления уведомления ответчику не поступил ответ или получен отказ (ст. 452 ГК РФ).

К иску прилагается следующий комплект документов:

• договор, который надо расторгнуть;
• копия уведомления ответчика о расторжении ДКП и предъявляемых претензиях, копия ответа (при наличии);
• документы, подтверждающие наличие оснований для расторжения ДКП (расписки, платежные документы, справки, экспертные заключения и т. п.);
• квитанция об уплате госпошлины.

Суд принимает решение о приеме заявления в течение 5 дней и назначает дату слушания. Если выносится вердикт о расторжении ДКП, то он вступает в силу в течение 30 дней с момента принятия. За это время ответчик имеет право опротестовать решение в апелляционном порядке.

Для расторжения договора через суд существует срок давности. Он составляет 3 года с момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своего права.

Исковое заявление содержит:

• наименование суда, куда подается иск;
• сведения об истце (Ф. И. О., паспортные данные, место регистрации, контактные реквизиты);
• сведения об ответчике (Ф. И. О., место жительства, контактные реквизиты, один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН));
• обстоятельства, объясняющие суть иска;
• основания для расторжения сделки;
• суть просьбы (требования);
• дату составления;
• подпись.

Справка: в заявлении важно четко изложить мотивы обращения, нарушенные обязательства ответчика по ДКП, имущественные и финансовые претензии. Все необходимые доказательства представляются истцом.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Такое возможно при обстоятельствах, упомянутых в законе, а также когда об этом прописано в тексте самого договора.

К примеру, покупатель и продавец четко указали пункт об отказе от продавца от договора при просрочка оплаты более 3 дней.

Договор считается прекращенным с даты получения провинившейся стороной уведомления об отказе от исполнения. Наличие оснований для отказа и направления уведомления достаточны для урегулирования вопроса без помощи суда. При условии, что договор еще не прошел госрегистрацию в Росреестре. Главное отправить уведомление противной стороне и дальше действовать по обстановке (требовать обратно денег или освободить помещение, вернуть документы).

Если же переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован в государственном реестре недвижимости, то вернуть всё обратно нужно через суд. Потому что Росреестр не аннулирует регистрацию лишь по заявлению одной стороны. Потребуется судебный акт, где Росреестру суд предпишет отменить регистрацию.

Участники сделки в силах отменить сделку по обоюдному соглашению о расторжении договора купли-продажи квартиры. Всё разрешается по согласованной воле покупателя и продавца, мирно с учетом интересов каждого. То есть вместе заключается соглашение, вместе сдаются заявления на прекращение регистрации в Росреестр. Судебного вмешательства не требуется.

Но в случае сделок с недвижимостью подобная ситуация возникает крайне редко. Ниже прилагается образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон.

Часто у заинтересованной стороны нет оснований для одностороннего отказа от договора, равно как и желание стороны на добровольное расторжение. Тем не менее, имеются нарушения закона, соответственно ущемленный в правах участник может оспорить сделку в суде.

С момента признания сделки недействительной/ничтожной договор купли-продажи будет считаться расторгнутым.

Оснований для оспаривания сделки может быть множество:

• введение в заблуждение относительно характеристик жилья;
• совершения сделки неуполномоченным лицом или без согласия супруга;
• умолчание об обременениях на квартиру/жилой дом;
• совершения сделки под давлением, угрозой;
• притворность цели сделок (например, чтобы увести имущество от взыскательных санкций кредиторов).

Иногда со стороны кажется, что правоотношения между лицами возникли. Однако сделку признать заключённой нельзя, то есть она не порождает тех последствий, которых ждут стороны. Такими могут быть ситуации:

• в договоре не описан объект недвижимости;
• не указана точная цена жилья;
• сам договор не сдан на регистрацию.

Иными словами не соблюдены формальности и требования закона.

На таком этапе или продавец, или покупатель могут осознать, что договор ему не интересен и нет смысла доводить всё до конца. Проще оставить оставить всё как есть и договор считается расторгнутым без заключения (за исключением ситуации с госрегистрации, ведь если уклоняться от явки в Росреестр, другая сторона может подать иск признании госрегистраиции без участия второго участника).

Для стороны-инициатора гораздо выгоднее убедить контрагента в расторжении сделки по совместному решению. Если стороны не придут к консенсусу, придется передавать заявление в суд. В следующих случаях разбирательство редко доходит до суда:

• выявление мошеннических действий одной из сторон;
• подлог документов;
• появление лиц из мест лишения свободы, имеющих право на квартиру;
• выявление нарушения правил приватизации;
• появление наследников, которые имели право на данную квартиру;
• наличие арестов и других обременений на данную недвижимость;
• наличие незаконной перепланировки;
• отказ покупателя оплачивать цену договора (в том числе по причине препятствий со стороны посторонних лиц, например, отказ в выплате материнского капитала, выдаче кредита, которые используется как часть и полная оплата по сделке).

В подобных ситуациях сторона старается не доводить дело до суда из-за возможных негативных для нее последствий.

Пример: После смерти Иванова И.И. у него остался совершеннолетний сын А., который унаследовал квартиру. Но в момент совершения сделки купли-продажи недвижимости выяснилось, что у наследодателя от гражданского брака был ребенок Б. Он становится точно таким же наследником, что и А. В таком случае покупатель сможет требовать расторжения сделки и, вероятно, продавец согласится с этим.

Одним из оснований аннулирования сделки является существенное договорных условий второй стороной. Понятие «существенность» в ГК размытое. Оно подразумевает нарушение, которое влечет лишение того, что другая сторона ожидала в момент совершения сделки. В случае продажи квартиры такими нарушениям являются:

• Отказ от выселения из квартиры. Это наиболее часто встречающееся нарушение со стороны продавца;
• Отказ от совершения оплаты. Иногда недобросовестные покупатели всячески избегают оплаты недвижимости, забывая, что это становится не только основанием для расторжения, но и взыскания убытков с суде, в том числе морального вреда.

Пример: В договоре было указано, что продавец обязан выселиться из квартиры в течение 5 рабочих дней после подписания документа. Сроки прошли, а продавец не совершил никаких действий, направленных на исполнение обязательств. Покупатель имеет полное право обратиться в суд, чтобы аннулировать договор в связи с неисполнением продавцом своих обязательств и вернуть деньги за проданную квартиру.

Если вам требуется совершить расторжение предварительного договора, внимательно изучите его. В нем должны быть прописаны существенные условия:

• Цена, срок, в течение которого необходимо совершить сделку, место осуществления сделки.
• Сроки погашения задолженности за коммунальные услуги.
• Дату освобождения жилплощади и дату перерегистрации квартиры.
• Кто прописан в квартире и какие у этих лиц остаются/прекращаются жилищные права

Когда другая сторона не выполняет хотя бы одно из обязательств, указанных в документе, то это может помочь «разорвать» его без визита в суд.

Пример: Иванов и Петров заключили предварительный договор купли-продажи квартиры и установили, что сделка должна быть нотариально удостоверена и состояться 30.11.2021. Но продавец (Петров) не пришел в нотариальную контору и не вышел на связь. Иванов, ссылаясь на норму ч. 4 ст. 429 ГК РФ и предварительный договор, имеет полное право отказаться от сделки. Если 01.12.2021 продавец объявится, то покупатель имеет полное право не приобретать данное жилье.

Единственное, лучше иметь документальные доказательства каждого своего действия. Поэтому другому участнику лучше не просто озвучить свои планы о расторжении ДКП, а подкрепить это письменными аргументами. Они пригодятся, если дело дойдет до суда.

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

• Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

  Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

• Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

  Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

• Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.

Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

Расторжение договора купли-продажи

К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

Потому важно соблюдать несколько основных правил:

• Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
• Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
• Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

К соглашению контрагенты могут прийти в силу любых сложившихся обстоятельств. Независимо от того, чья позиция способствовала прекращению перехода прав на недвижимое имущество – соглашение считается наиболее целесообразным выходом из ситуации.

Возникновение неприемлемой для участника сделки ситуации, грубо нарушающей его права, становится прецедентом для предъявления письменной претензии к недобросовестному контрагенту. Если в ответ было получено предложение об отмене регистрационной процедуры, сторонам нужно произвести следующие действия:

1. Заключить соглашение о расторжении договора купли продажи, с указанием реквизитов купчей. Сторонами соглашения должны выступить стороны несостоявшейся сделки.
2. Обратиться в МФЦ или отделение Росреестра с заявлением о регистрации соглашения и прекращением регистрационной процедуры.
3. Если покупатель передал деньги за квартиру, они должны быть возвращены ему под расписку или перечислены через банк.
4. Составить передаточный акт по возвращению имущества законному собственнику.
5. В назначенное время получить документацию о праве собственности на квартиру, вернувшуюся к своему прежнему владельцу.

ВАЖНО: В соглашении обязательно указывается, что каждый контрагент возвращает полученное по сделке.

При непредвиденных обстоятельствах покупатель или продавец, у которого они произошли, сам оповещает второго участника процедуры о происшедшем. Здесь не требуется претензионная переписка.

Согласно пункту, в котором прописан алгоритм действий на такой случай, стороны подходят в регистрирующий орган и подают заявление во исполнение положения, внесённого в тело купчей на квартиру. По заявлению сторон внесение сведений в ГКН о переходе имущественных прав прекращается.

Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

Алгоритм её проведения следующий:

1. Инициатор расторжения пишет уведомительное сообщение о претензиях в сторону своего контрагента, с точным указанием на неисполненные им обязательства.
2. Уведомляет его, что не исполнение обязательств, нарушающих его права, стало причиной расторжения договора в одностороннем порядке.
3. Претензионное письмо отправляется адресату заказным письмом, с уведомлением о получении и удостоверенной оператором почтового отделения описью вложения.

Если со стороны одного из участников имущественной сделки выступал представитель, он обязан иметь в наличии нотариально удостоверенную доверенность. Исходя из вверенных полномочий, указанных в теле доверенности, складывается алгоритм действий.

Представитель с генеральной доверенностью, подавший договор на регистрацию, обязан представительствовать в суде, а так же имеет на это право, которое даёт ему генеральная доверенность.

Поверенный со специальной или разовой доверенностью, на имя которого оформлена расписка Росреестра, вправе подать заявление на приостановку регистрации и представлять интересы доверителя, если данное полномочие прописано в доверительном документе.

Если же ему представлено только полномочие для проведения регистрационных действий, то он может приостановить регистрацию, а для участия в судебном споре потребуется оформить новую доверенность на представление интересов в суде.

Со стороны покупателя квартиры таким нарушением является ситуация, в которой он не внес оплату или внес только ее часть.

Со стороны продавца подобным нарушением считается уклонение от перерегистрации права собственности на квартиру или передача квартиры в неудовлетворительном состоянии.

---

Похожие записи:

• Фиксированная выплата к страховой пенсии по инвалидности 3 группы в 2021 году
• Сколько действует медицинская справка на водительские права в 2021 году
• Необлагаемая сумма при продаже автомобиля в 2021 году менее 3