Покупка квартиры для сдачи в аренду где выгоднее

Место

\t\t\t

Город

\t\t\t

Аренда, руб. в месяц

\t\t\t

Продажа, руб. за квартиру

\t\t\t

Доходность аренды, % за год

\t\t\t

Окупаемость, лет

\t\t\t

9

\t\t\t

Кингисепп

\t\t\t

18 483

\t\t\t

1 804 406

\t\t\t

12,3

\t\t\t

8

\t\t\t

20

\t\t\t

Кириши

\t\t\t

11 204

\t\t\t

1 288 337

\t\t\t

10,4

\t\t\t

10

\t\t\t

21

\t\t\t

Выборг

\t\t\t

18 780

\t\t\t

2 161 692

\t\t\t

10,4

\t\t\t

10

\t\t\t

133

\t\t\t

Мурино

\t\t\t

17 266

\t\t\t

2 595 458

\t\t\t

8,0

\t\t\t

13

\t\t\t

165

\t\t\t

Всеволожск

\t\t\t

15 167

\t\t\t

2 363 570

\t\t\t

7,7

\t\t\t

13

\t\t\t

199

\t\t\t

Кудрово

\t\t\t

18 159

\t\t\t

2 981 360

\t\t\t

7,3

\t\t\t

14

\t\t\t

218

\t\t\t

Санкт-Петербург

\t\t\t

22 218

\t\t\t

3 913 360

\t\t\t

6,8

\t\t\t

15

\t\t\t

216

\t\t\t

Тосно

\t\t\t

12 810

\t\t\t

2 231 238

\t\t\t

6,9

\t\t\t

15

\t\t\t

228

\t\t\t

Гатчина

\t\t\t

14 678

\t\t\t

2 637 598

\t\t\t

6,7

\t\t\t

15

\t\t\t

Место

\t\t\t

Город

\t\t\t

Аренда, руб. в месяц

\t\t\t

Продажа, руб. за квартиру

\t\t\t

Доходность аренды, % за год

\t\t\t

Окупаемость, лет

\t\t\t

49

\t\t\t

Челябинск

\t\t\t

11 311

\t\t\t

1 467 307

\t\t\t

9,3

\t\t\t

11

\t\t\t

50

\t\t\t

Краснодар

\t\t\t

14 483

\t\t\t

1 893 362

\t\t\t

9,2

\t\t\t

11

\t\t\t

91

\t\t\t

Новосибирск

\t\t\t

15 210

\t\t\t

2 171 091

\t\t\t

8,4

\t\t\t

12

\t\t\t

99

\t\t\t

Ростов-на-Дону

\t\t\t

14 550

\t\t\t

2 093 410

\t\t\t

8,3

\t\t\t

12

\t\t\t

100

\t\t\t

Красноярск

\t\t\t

13 006

\t\t\t

1 874 803

\t\t\t

8,3

\t\t\t

12

\t\t\t

145

\t\t\t

Самара

\t\t\t

14 270

\t\t\t

2 175 750

\t\t\t

7,9

\t\t\t

13

\t\t\t

148

\t\t\t

Волгоград

\t\t\t

11 930

\t\t\t

1 823 230

\t\t\t

7,9

\t\t\t

13

\t\t\t

161

\t\t\t

Омск

\t\t\t

10 545

\t\t\t

1 638 436

\t\t\t

7,7

\t\t\t

13

\t\t\t

172

\t\t\t

Екатеринбург

\t\t\t

16 795

\t\t\t

2 639 228

\t\t\t

7,6

\t\t\t

13

\t\t\t

173

\t\t\t

Пермь

\t\t\t

12 542

\t\t\t

1 976 033

\t\t\t

7,6

\t\t\t

13

\t\t\t

191

\t\t\t

Воронеж

\t\t\t

10 669

\t\t\t

1 734 861

\t\t\t

7,4

\t\t\t

14

\t\t\t

204

\t\t\t

Уфа

\t\t\t

14 551

\t\t\t

2 416 476

\t\t\t

7,2

\t\t\t

14

\t\t\t

211

\t\t\t

Нижний Новгород

\t\t\t

14 272

\t\t\t

2 413 175

\t\t\t

7,1

\t\t\t

14

\t\t\t

218

\t\t\t

Санкт-Петербург

\t\t\t

22 218

\t\t\t

3 913 360

\t\t\t

6,8

\t\t\t

15

\t\t\t

235

\t\t\t

Казань

\t\t\t

15 168

\t\t\t

2 794 873

\t\t\t

6,5

\t\t\t

15

\t\t\t

248

\t\t\t

Москва

\t\t\t

34 495

\t\t\t

7 532 494

\t\t\t

5,5

\t\t\t

18

\t\t\t

Место

\t\t\t

Регион

\t\t\t

Город

\t\t\t

Аренда, руб. в месяц

\t\t\t

Продажа, руб. за квартиру

\t\t\t

Доходность аренды, % за год

\t\t\t

Окупаемость, лет

Традиционно самым высоким спросом у арендаторов пользуются дешёвые квартиры на окраине, но рядом с метро. Такое жильё никогда не будет простаивать.

— Лучше покупать квартиру в районах, где развивается транспортная инфраструктура. В Москве и Подмосковье для многих арендаторов важна пешая доступность беспробочного транспорта (станций метро, МЦК или МЦД). Это один из главных критериев выбора. Но тут есть нюансы. Например, в таких местах квартиры быстрее дорожают, — рассказала заместитель директора департамента аренды квартир агентства «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

По её словам, продавцы недвижимости, рядом с которой будет располагаться новая платформа, начинают увеличивать цену. В среднем жильё дорожает на 7–10% сразу после появления информации о строительстве объекта — года за два до его реального ввода в эксплуатацию. Примерно на 10–15% дорожает недвижимость после открытия станции.

Однако, уточнила Оксана Полякова, речь идёт о квартирах, расположенных в 5–10 минутах ходьбы от платформ. Что же касается жилья, которое находится дальше, то цена на него может вообще не измениться.

Жильё в новостройках изначально требует денег на ремонт. Если, конечно, квартира не сдаётся с готовой отделкой. Кроме того, поясняет Оксана Полякова, в течение трёх лет после ввода дома в эксплуатацию объект считается новостройкой, квартиры в нём сдаются со скидкой до 15%. Это может быть связано с определёнными неудобствами для арендаторов. Например, придётся слушать постоянный шум ремонта от соседей.

— Если вы решили купить квартиру для сдачи в аренду, выгоднее рассматривать варианты на вторичном рынке. Предпочтение следует отдавать ухоженному жилью в современных домах. Тогда вам не придётся вкладывать деньги в косметический ремонт, коммуникации должны быть в хорошем состоянии, — подтверждает Оксана Полякова.

Стоит ли покупать квартиры для сдачи в аренду?

1

Это один из самых безопасных способов. Опытные риелторы подберут для вас подходящие варианты, позаботятся о юридической стороне вопроса и предоставят определённые гарантии. Но за эти услуги придется заплатить.

2

Распространённый, но совсем не однозначный вариант, за внешней привлекательностью которого скрывается множество подводных камней. Вы вполне можете попасть в капкан «приятельских отношений».

Вы сами того не заметите, как вам начнут задерживать арендную плату или нарушать договоренности. Так вы можете потерять не только деньги, но, что самое болезненное, и получить эмоциональный ущерб. Поэтому лучше разграничивать личные и деловые отношения, каким бы удобным вариант и ни казался на первый взгляд.

Если вы все-таки решились на это, обязательно зафиксируйте условия аренды письменно, а не в формате дружеской беседы.

Какие типы арендаторов встречаются чаще всего, и какие достоинства и недостатки можно обнаружить у каждого, читайте в статье «Сдаем квартиру: как выбрать арендатора»

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Хоум-стейджинг: как выбрать и подготовить квартиру для сдачи в аренду

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Как правильно купить квартиру для сдачи в аренду?

Итак, мы отказались от риэлторов. Значит, ищем квартиру самостоятельно.

Стараемся найти вариант с недорогим ремонтом. Продавцы часто делают косметический ремонт, чтобы продажа не затянулась. Более-менее приличные полы, покрашенные окна и трубы, свежие обои — этого достаточно, чтобы можно было сразу сдавать квартиру, без дополнительной подготовки. Иногда с продавцами можно договориться, чтобы они за символическую сумму оставили в квартире старую мебель и бытовую технику.

Не стоит прельщаться очень красивым, дорогим ремонтом. Его стоимость бывшие хозяева постараются включить в цену квартиры. С другой стороны, есть категория арендаторов, которые хотят, чтобы съёмное жильё выглядело шикарно, и готовы за это платить.

Здесь приходит на помощь другая формула. Чтобы не переплатить за квартиру, которую планируется сдавать, нужно умножить ежемесячную арендную плату на 150, и сравнить результат с ценой квартиры.

Например, нам предлагают квартиру с дизайнерским ремонтом. У нас есть объективные причины полагать, что в нашем городе мы сможем сдавать её без длительных простоев за 25 тысяч в месяц. Умножаем 25 000 на 150, получается 3 750 000 рублей. Если цена квартиры находится в пределах этой суммы — можно брать. Если продавец просит больше — торгуемся или ищем другой вариант.

Вернемся к нашей формуле. Изменилась ли она теперь, когда мы знаем, какие дополнительные расходы нас ждут? Похоже, да. Теперь мы понимаем, что ежемесячный платеж от арендаторов не равен нашему ежемесячному доходу. Из него нужно вычесть налоги и коммунальные платежи (даже если коммуналку будут платить жильцы, придется немного снизить для них арендную плату). Так что числитель в формуле уменьшается.

А что со знаменателем? Знаменатель растет. Ведь к рыночной стоимости квартиры нам придется прибавить стоимость мебели и бытовой техники — хотя бы минимального набора, чтобы квартиру можно было сдать. А если воспользоваться услугами риэлтора, то итоговая стоимость квартиры вырастет еще больше.

Очевидно, что доходность будет существенно ниже 10%, на которые мы рассчитывали вначале. Получится ли ее рассчитать точно? Никогда. Ведь число 12 в нашей формуле абсолютно условное. Никто не может предсказать, сколько месяцев в году квартира будет занята жильцами.

Какое число окажется в конце года на месте знака вопроса, мы знать не можем. Но можем дать пару советов, как выбрать квартиру, чтобы она не простаивала.

Не все жилье одинаково привлекательно для квартиросъемщиков. По статистике чаще всего в аренду берут однокомнатные квартиры. За ними идут «двушки». Большие квартиры снимают гораздо реже.

При этом небольшая разница в метраже не играет для арендаторов ключевой роли, но отражается на цене квартиры для покупателя. «Двушка» площадью 52 м² стоит дороже «двушки» на 44 м². Но сдавать их будут по одной цене (конечно, если они расположены в одном районе, не сильно различаются по качеству ремонта и т.д.)

Где расположен дом, очень важно. Это не обязательно должен быть исторический центр города (там квартиры обычно очень дорогие). Можно купить квартиру в доме, расположенном в спальном районе. Главное, чтобы транспорт в центр хорошо ходил и была развитая инфраструктура. Крупные супермаркеты, парк, детский сад в шаговой доступности позволяют поднять арендную плату за квартиру. И уж точно она быстрее найдет жильцов, чем недвижимость в живописном месте на окраине города, куда ходит один автобус.

Купить квартиру специально, чтобы сдавать ее в наем — не самая выгодная затея. Если найти надежный банк и сделать вклад, то прибыль будет примерно такой же, или даже больше. А вот хлопот куда меньше.

Многие задумались о покупке недвижимости, когда цены на нее упали на фоне коронавируса. А к концу 2021 года эксперты прогнозируют значительный рост цен и даже дефицит на первичном рынке жилья. Так что в данный момент вложение в квартиру может оказаться выгодным. Ставки по ипотеке колеблются в пределах 6–9%. Если есть деньги на существенный первоначальный взнос, то пустив в новую квартиру жильцов, ипотечные платежи можно закрывать арендной платой. Но обязательно нужно делать точный расчет и помнить, что в месяцы поиска жильцов ипотеку и коммунальные платежи придется погашать из своих средств.

Другое дело, когда квартира уже есть (например, досталась в наследство) и пустует, а продавать ее собственники не хотят. В такой ситуации не получать от нее доход — расточительство. Но деятельность по сдаче недвижимости в наем обязательно нужно оформить по закону и платить налоги. Иначе небольшая ежемесячная прибыль может однажды обернуться крупными финансовыми потерями из-за недобросовестных жильцов.

Лучшие города России для инвестиций в недвижимость

Для сознательного инвестирования в жилую недвижимость с целью получения прибыли, нужно отталкиваться от практичности и прагматичности вложений. То есть, не следует покупать квартиру, опираясь на собственные требования и вкусовые предпочтения к жилью. Ориентироваться необходимо на желаемую категорию квартиросъемщиков. Для гарантированного получения стабильного и высокого пассивного дохода при минимуме временных и трудовых затрат первым делом нужно разобраться в тонкостях подобных вложений.

Чтобы оптимально спланировать свои капиталовложения, нужно ознакомиться со средней стоимостью аренды на рынке недвижимости по городам РФ. Для простоты будут приведены цены на однокомнатное жилье:

1) Эконом-класса, расположенное на окраине города, но с аккуратным простеньким ремонтом и необходимым набором мебели и техники;

2) «Бабушкину» квартиру, но недалеко от центра и инфраструктуры.

В Москве аренда недвижимости эконом-класса обойдется в 30 тыс. рублей, а квартиры без ремонта – 25 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге ежемесячный платеж за оба варианта составит ориентировочно 20 тыс. рублей. В мегаполисах с населением более 1 млн. человек на эконом-вариант понадобится 10-12 тыс. рублей, на «бабушкин» – 15 тыс. рублей. В городах до 500 тысяч жителей в обоих случаях аренда составит 8 тыс. рублей.

При этом нужно учитывать, что один раз в пятилетку потребуется как минимум косметический ремонт квартиры (если квартиросъемщики аккуратные и сознательные). За эту процедуру бригада строителей возьмет 2-3 тыс. рублей за м2.

Человеку со средними запросами, имеющему собственное жилье, для непритязательной жизни нужна сумма в 15 тыс. рублей, в которую войдет продовольственная корзина и коммунальные платежи. Если добавить необходимость покупки одежды, бытовой техники, медицинское обслуживание, ремонт и развлечения, потребуется минимум 25-30 тыс. рублей. Соответственно, такой уровень прибыли обеспечат: одна «однушка» в столице, 2 в Санкт-Петербурге либо 3-4 в других городах. Это в случае порядочных арендаторов и отсутствия простоя недвижимости.

При инвестировании в покупку квартиры для аренды, необходимо определить для себя приемлемый ценовой сегмент недвижимости, что автоматически обозначит круг потенциальных съемщиков:

— наиболее дешевые квартиры – однокомнатные, расположенные на окраине вдали от остановок, школ и магазинов, в старом (возможно – аварийном) доме. Как правило, в таком жилье давно не делался ремонт. Потенциальными арендаторами будут небогатые, самостоятельно подрабатывающие студенты либо приезжающие на заработки люди (часто – нерезиденты РФ). Поэтому рассчитывать на порядочных съемщиков в этом случае сложно, но восстановление помещения, если что-то повредят, обойдется недорого;

— квартиры эконом-класса, в которых «свежий» и аккуратный, но недорогой ремонт, не всегда новая, но исправная мебель и бытовая техника. Однако располагается такая недвижимость также далеко от центра, поэтому и стоит недорого. Найти жильцов в этом случае наиболее легко и просто, независимо от сроков аренды;

— жилье среднего класса. Это также однокомнатные (реже – двухкомнатные) квартиры, которые от «эконом» отличаются более современным ремонтом и мебелью, а также большим количеством техники. А местонахождение такого жилья будет ближе к центру. Этот вариант также пользуется высоким спросом, чаще всего, конечно же, у обеспеченных студентов либо молодых работающих семей;

— квартиры среднего класса, но большей площади. Они имеют большее количество комнат при идентичных остальных критериях относительно предыдущего пункта. Этот вариант актуален семьям, имеющим детей и планирующим арендовать жилье длительное время, но найти таких жильцов сложнее;

— квартиры элит-класса, имеющие стильный современный ремонт с индивидуальным дизайном, полный комплект актуальной техники и наиболее удобно расположенные в центре города. Независимо от квадратуры и комнатности такого жилья, найти на него жильцов, особенно на длительное время – задача сложная. Но и цены самые высокие. Такую недвижимость уместно приобретать в столицах либо мегаполисах в деловых кварталах.

По поводу последних пунктов – из-за высокой стоимости аренды жилья премиального класса, найти на него желающих очень непросто. А это значит – простой помещения и недополученная прибыль. Поэтому такие квартиры лучше приобретать для себя, а для аренды – максимально ориентироваться на требования желаемой группы арендаторов, а это — состояние жилья и удобство его расположения.

Основным критерием при выборе недвижимости является ее местоположение, это существенно влияет на размеры арендной платы, а значит – на скорость окупаемости. Отдавать предпочтение нужно квартирам, находящимся:

— около известных высших (средних) учебных заведений, имеющих хорошую репутацию в городе;

— недалеко от транспортных остановок, а еще лучше – станций метро, что будет способствовать скорейшему поиску съемщиков и оправдывать повышенную арендную плату;

— возле парковки, если планируется покупать элитное жилье;

— вблизи развитой социальной инфраструктуры: поликлиник, магазинов, аптек, а также школ и садиков (если целевая аудитория – семьи с детьми);

— рядом с деловым центром, когда желаемые квартиросъемщики – обеспеченные деловые люди (семьи).

Это основные принципы для стабильного спроса на сдаваемое в аренду жилье.

Не стоит делать акцент на дорогом ремонте – это не сильно отражается на арендной плате, а его обновление каждые 5-7 лет обходится недешево. Новые обои и линолеум уже будут достаточным аргументом для обоснования повышенной стоимости. Так, при отделке квартиры стоит придерживаться следующих рекомендаций:

— приобретать все строительные материалы с запасом в 15%, чтобы иметь возможность оперативно устранить мелкие дефекты (при необходимости);

— санузел и кухню оформлять лучше плиткой;

— потолок проще покрасить, а при элит- либо комфорт-классе жилья – сделать натяжным, но без сложных конструкций;

— жилые комнаты стоит обклеить моющимися обоями не светлых оттенков и без излишних орнаментов;

— межкомнатные двери нужно брать либо дешевые, для экономии при частой замене, либо массивные и надежные, для гарантии от повреждений;

— ванную комнату лучше оборудовать душевой кабинкой, для экономии места и удешевления ее ремонта;

— не следует делать гипсокартоновые перегородки – они легко повреждаются;

— осветительные приборы лучше встраивать в потолок либо брать не свисающие экземпляры, которые легко бьются;

— на окна можно повесить жалюзи – они гораздо практичнее и дешевле, или плотные шторы, прикрывающие только оконные проемы;

— входные двери лучше установить прочные и надежные.

Можно делать ремонт своими силами, если есть к этому способности, можно прибегнуть к помощи строительных бригад, но это дорого, а можно купить квартиру с отделкой, даже если она в новостройке, что позволит значительно сэкономить деньги и время, так как себестоимость ремонта застройщика стоит намного дешевле за счет большой квадратуры.

Но не только качество отделки привлекает потенциального квартиросъемщика. Очень важны также состояние сантехники и бытовых приборов (техники).

Сделка с максимальной выгодой. Какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду

Чтобы иметь доходный и бесперебойно работающий бизнес по сдачи в аренду жилой недвижимости, нужно ее меблировать. Наиболее популярные минимальные требования:

— двуспальная кровать со встроенными ящиками для постели (нужно сразу предусмотреть влагостойкие наматрацники, которые не должны сниматься жильцами);

— вместительный шкаф, лучше – под потолок, это сэкономит полезное пространство;

— письменный стол со стулом;

— открытые полки под необходимые мелкие вещи;

— кухонная мебель: разделочный и обеденный стол со стульями, минимум одна навесная полка.

Минимальный набор бытовой техники ограничивается: холодильником с морозилкой, стиральной машиной и кухонной плитой с духовым шкафом. Для повышения классности сдаваемого жилья, дополнительно стоит приобрести:

— телевизор, который для надежности нужно закрепить на стене;
— утюг с гладильной доской;
— Wi-fi-роутер;
— микроволновая печь;
— электрический чайник;
— фен.

Дополнительно привлечет арендаторов наличие постельного белья, которое можно приобрести в секонд-хенде, а также посуды, включающей пару сковородок и кастрюль с дешевыми тарелками и кружками.

Однако меблированную квартиру от застройщика приобретать не стоит по причине ее высокой стоимости и минимального количества предметов. Но и без мебели сдавать жилье не разумно, так как у многих потенциальных съемщиков даже необходимого минимума нет. Поэтому нужно хотя бы наименьшими условиями обеспечить квартиросъемщика. Лучшим вариантом будет — потратиться на функциональные относительно нестарые предметы мебели, а не древний разваливающийся хлам.

Определяясь между первичным и вторичным рынком недвижимости, предпочтение лучше отдать второму варианту, так как он предполагает наличие развитой инфраструктуры и готового ремонта, что позволит сдавать квартиру сразу. Ведь величина арендной платы и спрос больше зависят от месторасположения жилья, чем от возраста дома.

Но приобретение недвижимости в новостройке на ранних этапах строительства позволит сэкономить четверть стоимости готового жилья, а значит – несет финансовую выгоду в виде минимизации первоначальных вложений. Кроме того, в такой недвижимости будет наиболее «свежий» ремонт.

Процентная доля доходной недвижимости по правилам инвестирования должна быть равна вашему возрасту, говорит Аверс. Допустим, вам 30 лет. Значит, 30% всех ваших сбережений вы можете инвестировать в покупку объектов недвижимости.

Чем моложе человек, тем более рисковые и агрессивные стратегии инвестирования он может себе позволить (акции, криптовалюты, облигации). Недвижимость же считается одним из самых безопасных инструментов инвестирования, при этом его основной задачей является сохранение капитала, а не высокая доходность, подчеркивает эксперт.

Квартира квартире рознь. И выбирая квартиру для сдачи аренды, стоит учитывать несколько факторов.

Во-первых, по словам Аверс, нужно осознавать, что покупка недвижимости для сдачи в аренду отличается от приобретения жилья для личного пользования. Некоторые характеристики, важные для вас, могут оказаться лишними или слишком затратными и не окупятся при сдаче в аренду.

Во-вторых, определитесь, с каким типом аренды вы будете работать: долгосрочной или посуточной. Готовы ли вы кроме денег тратить еще и время на управление.

В каком регионе выгоднее покупать квартиру для сдачи в аренду

Инвестору с небольшой суммой рекомендуется обратить внимание на недорогие, но стабильные европейские рынки — Германию и Чехию. Не стоит забывать также Флориду (США) и Болгарию: и там, и там жилье пользуется большим спросом, особенно в течение горячего туристического сезона.

«При сумме до 150 000 евро стóит ориентироваться на Берлин или Прагу. Оба города популярны у туристов в течение всего года. Оба являются крупными культурными центрами. Квартира в хорошем районе здесь не будет простаивать. При сдаче в аренду целесообразно ориентироваться на 4–6 % годовых дохода»,— говорит Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ — DPM».

По сравнению с Германией, в Чехии годовой доход от аренды еще ниже — 3–4 % (по данным Global Property Guide). Поэтому чтобы получить ощутимую прибыль, лучше купить квартиру в Праге небольшого размера. В квартале Винограды (Прага 2) трехкомнатную квартиру площадью около 90 м² можно сдавать примерно за 1 тыс. евро в месяц. Самыми надежными считаются инвестиции в объекты в популярных районах, таких как Мала Страна, Старе Место, Гребенки и Ореховка. Доходность здесь достигает 5 %.

Специалисты советуют вкладывать средства в болгарские дома и квартиры, потому что в этой стране за небольшую сумму можно купить качественную недвижимость.

По словам Сергея Далматова, риелтора из компании RTL-Estate, в Болгарии выгодно приобретать апартаменты на морских курортах, но не виллы, потому что дорогостоящие объекты не востребованы: туристы в основном ориентируются на отдых эконом-класса.

«Ликвидная квартира в столичных городах (София, Пловдив, Варна, Бургас) и ликвидный апартамент на побережье будут приносить почти одинаковый доход: в городе — дешевле, но более длительный период аренды, а на курорте — дороже, но краткосрочно»,— объясняет Сергей Далматов.

Выгодными инвестициями в долгосрочной перспективе считаются вложения в проекты обратной аренды (leaseback) во Франции. Суть этой схемы в том, что покупатель приобретает жилье и сдает его в аренду на 10 лет управляющей компании, после чего становится полноправным владельцем. В отличие от обычного способа покупки недвижимости, по схеме leaseback можно вернуть деньги, потраченные на выплату НДС. То есть покупатель получает «скидку» почти 20 %.

Обратная аренда больше всего распространена на побережьях и горнолыжных курортах. Например, компания Pierre et vacances предлагает по цене от 220 тыс. евро квартиры в новом доме в Биаррице, в 300 м от пляжа. В течение 10 лет владельцу гарантируется стабильный доход в размере 3,75 % годовых. Примерно такую же отдачу получит собственник апартаментов стоимостью от 307 тыс. евро в пятизвездочном комплексе Les Terrasses d’Hélios с видом на Монблан.

«То, что курортная недвижимость может приносить хорошие дивиденды при правильном управлении, подтверждает то, что компании, занимающиеся лизбеком, зачастую предлагают фиксированную доходность в 3–4 %. Это говорит о том, что они уверены, что заработают 10 % и более»,— рассказывает Георгий Качмазов.

Юрий Константиновский, директор департамента по работе с партнерами компании Leanga Costablanca, советует вкладывать средства в недвижимость Коста-Бланки (Испания). По его мнению, среди предложений стоимостью от 150 тыс. до 500 тыс. евро доход будут приносить квартиры с одной-двумя спальнями в Бенидорме и других элитных районах Аликанте, а также в городах Кальпе, Морайра, Гвардамар, Санта-Пола и Ла-Манга в соседней провинции Мурсия. Если инвестор располагает суммой более 500 тыс., то стоит обратить внимание на престижные урбанизации — Альтея-Хиллс, Кабо-Ройг, Кампоамор, Ла-Зения и Бенисса.

«В Испании очень большая нехватка вилл, особенно рядом с морем. Те, кто имеют средства на покупку виллы, как правило, достаточно обеспечены, чтобы её не сдавать. Поэтому в сезон такая недвижимость может принести огромную прибыль, ибо спрос на аренду всегда больше, чем предложение,— объясняет Константиновский.— Как правило, на следующий сезон всё хорошее арендуется в конце предыдущего сезона или сразу же после него. Также хорошо сдаются небольшие апартаменты на первой линии моря или в пешей доступности от него. Если всё-таки рассчитывать на туристов из России, то нужно приобретать объекты как можно ближе к пляжу, не далее 500 метров».

Похожие записи:

• Как правильно указать в трудовом договоре место работы работника
• Льготы и выплаты малоимущим семьям в 2021 году в Ставропольском крае
• Дата выплаты дивидендов газпромнефть в 2021 году