Договор купли-продажи с рассрочкой платежа ГК РФ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи с рассрочкой платежа ГК РФ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Статья 489. Оплата товара в рассрочку

2. Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – особенности заключения

3. Расчет или ипотека (порядок оплаты имущества по договору купли-продажи)

4. Раз, два, три, четыре, пять… Как в рассрочку покупать?

4.1. Необходимые документы

Статья 489. Оплата товара в рассрочку

На основании п. 3 ст. 489 и п. 5 ст. 488 ГК РФ главным отличительным условием договора в рассрочку (что в силу ст. 489 ГК РФ является частным случаем продажи в кредит) является способ защиты прав продавца в виде нахождения переданной, но не оплаченной в полном объеме вещи у него в залоге. В силу указанных норм вещь находится в залоге по умолчанию, однако договором можно предусмотреть и иное. В любом случае лучше согласовать данное условие письменно в самом договоре с учетом положений § 3 Главы 23 ГК РФ.

Исходя из положений п. 1 ст. 489 и иных норм Главы 30 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи с рассрочкой платежа являются:

наименование и индивидуализирующее описание товара, указание его количества;
стоимость передаваемого имущества;
суммы платежей, их количество, сроки и периодичность.

Их несогласование влечет незаключенность договора.

Кроме того, желательно указать способ оплаты, момент перехода права собственности, ответственность сторон.

С образцом договора купли-продажи с рассрочкой платежа можно ознакомиться непосредственно на нашем сайте.

В заключение отметим, что рассрочка платежа — лишь одно из условий договора купли-продажи, подчиняющегося общим нормам о продаже товара. При этом сделки с рассрочкой имеют некоторые отличительные особенности, связанные с особым порядком оплаты покупателем полученного имущества, а также нахождением данного имущества (по общему правилу) в залоге у предыдущего собственника.

Согласно ст. 489 ГК РФ договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Если продавец не исполняет свою обязанность и не передает товар, сторона, на которой лежит встречное исполнение (например, оплата), вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если свои обязанности не выполняет покупатель — не оплачивает переданный ему товар в установленный договором срок и иное не предусмотрено договором купли-продажи, на просроченную сумму начисляются проценты со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Основные аспекты договора купли-продажи, предполагающего оплату с рассрочкой платежей:

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – особенности заключения

При оформлении договора с рассрочкой платежа необходимо отслеживать:

1. Благонадежность и платежеспособность, финансовое состояние контрагента.

В любом случае при заключении договора есть риски неоплаты товара покупателем. Это приводит к появлению дебиторской задолженности, иногда безнадежной.

Чтобы снизить такие риски, до заключения договора необходимо проверить контрагента на благонадежность и платежеспособность. Это особенно важно, если организация планирует заключить договор с новым партнером.

В первую очередь рекомендуется выяснить, нет ли признаков «фирмы-однодневки» и обратить внимание на следующие моменты:

• организационно-правовая форма. По данным статистики, наибольшая вероятность столкнуться с фирмой-однодневкой с организационно-правовой формой ООО (общество с ограниченной ответственностью). Однако если потенциальная компания-партнер организована как ООО и это единственный критерий, требующий внимания, это вовсе не означает, что анализируемая компания неблагонадежна — проверять контрагента необходимо комплексно, по нескольким направлениям одновременно;

• размер уставного капитала. Минимальный размер уставного капитала в соответствии с законодательством РФ — 10 000 руб. Если размер уставного капитала контрагента выше минимально допустимого значения, это положительно характеризует компанию-контрагента;

К сведению

В подавляющем большинстве случаев компании с уставными капиталами более 10 000 руб. не являются однодневками.

• дата регистрации компании. Чем старше компания, тем меньше вероятность ее неожиданной ликвидации;

• телефоны. С помощью различных телефонных баз данных можно проверить, сколько компаний зарегистрировано на конкретный телефонный номер. Безусловно, если компаний с одинаковым телефоном много, это повод задуматься и уточнить информацию у потенциального контрагента;

• юридический адрес компании. Процедура аналогична проверке телефонного номера — необходимо убедиться, что данный юридический адрес не является адресом массовой регистрации компаний;

• соответствие ОКВЭД (Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности) выполняемых работ, оказываемых услуг, выпускаемой продукции, т. е. фактической деятельности компании;

• вероятность банкротства. Чтобы ее оценить, как правило, анализируют показатели ликвидности, финансовой устойчивости, рентабельности и коэффициенты оборачиваемости в динамике за несколько периодов. Сравнивая расчетные показатели с нормативными, можно судить об общем финансовом состоянии компании.

При подобном анализе особое внимание необходимо, безусловно, уделять показателям, характеризующим платежеспособность компании-партнера, от которой зависит своевременность оплаты и, что не менее важно, в полном размере.

Некоторая информация о потенциальных партнерах есть в свободном доступе: на сайте компании, на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС), в органах статистики, ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) и т. д.

Кроме того, на этапе предконтрактной работы можно запросить документы, необходимые для анализа, непосредственно у потенциального партнера. Как правило, к таким просьбам компании относятся с пониманием.

2. Правильность оформления реквизитов:

• полное и сокращенное наименование;

• кто подписывает договор, есть ли у него право подписи (устав, доверенность, др.);

• юридические адреса, ИНН (идентификационный номер налогоплательщика);

• банковские реквизиты и др.

3. Правильность оформления самого договора:

• дата составления договора;

• номер договора;

• подписи и печати сторон (можно предусмотреть проставление подписей на каждом листе договора во избежание подмены страниц) и т. д.

4. Основные аспекты договора:

• преамбула. Как правило, в преамбуле указывают наименование договора (договор поставки, договор купли-продажи, договор аренды и т. д.), номер договора, дату и место заключения договора, а также стороны договора.

Что касается сторон договора, наименования юридических лиц указываются в полном виде с организационно-правовой формой и полным наименованием (например: Общество с ограниченной ответственностью «Альфа»).

Также необходимо точно указать должность, фамилию, имя, отчество лица, подписывающего договор, а также наименование документа, из которого следуют его полномочия на подписание договоров (устав, доверенность, др.);

• предмет договора. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Многие торговые организации для привлечения клиентов продают товары в кредит или рассрочку. Кредит или рассрочка могут быть оформлены либо самостоятельно торговой организацией, либо с привлечением кредитной организации (банка).

Если торговая компания работает напрямую с клиентами, она оформляет договор кредита (рассрочки) и получает с клиента в соответствии с графиком погашения денежные средства частями за приобретенный товар.

Во втором случае привлекается банк, который и оказывает услуги торговой организации (банк в таком случае берет вознаграждение за предоставление услуги). Как правило, перечисляя торговой организации деньги за приобретенный покупателем товар, банк уменьшает данную сумму на размер своего вознаграждения.

Также банк заключает кредитный договор с покупателем, по которому банк оплачивает магазину стоимость товара (за вычетом вознаграждения), а покупатель в соответствии с графиком платежей погашает свою задолженность перед банком (с учетом процентов за пользование средствами банками).

Отражая такие операции в бухгалтерском учете, необходимо помнить, что вне зависимости от полученных фактически денежных средств выручку необходимо отразить в полном объеме — в соответствии с п. 6.2 ПБУ 9/99[1] при продаже продукции и товаров, выполнении работ, оказании услуг на условиях коммерческого кредита, предоставляемого в виде отсрочки и рассрочки оплаты, выручка принимается к бухгалтерскому учету в полной сумме дебиторской задолженности.

1. Рассрочка платежа представляет собой изменение срока уплаты цены товара на определенный срок с периодической уплатой суммы задолженности. Для договоров купли-продажи в кредит с оплатой товара в рассрочку существенными условиями являются цена товара, периоды рассрочки, размеры платежей, уплачиваемых в каждый из периодов, порядок осуществления платежей. При отсутствии таких условий, например при определении цены, в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, договор не будет считаться содержащим условие о рассрочке, и применению подлежат нормы ст. 486 ГК РФ.

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

общая стоимость квартиры;

размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;

размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;

количество платежей;

дату и порядок внесения платежей;

срок полного погашения задолженности;

штрафные санкции за просроченные платежи;

порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;

указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

общая стоимость квартиры;
размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
количество платежей;
дату и порядок внесения платежей;
срок полного погашения задолженности;
штрафные санкции за просроченные платежи;
порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

1. Продажа товара в кредит и его разновидность — продажа товара в рассрочку также являются отступлением от общего правила одновременности исполнения обязанности передать товар и оплатить его (ст. 486 ГК РФ). Необходимо иметь в виду, что в данном контексте «кредит» по общему правилу не предполагает уплаты покупателем процентов.

2. Несмотря на сохранение в данном случае очередности по исполнению продавцом и покупателем своих обязанностей, отношения сторон, как и в случае предоплаты, строятся по модели встречного исполнения обязательств (п. 2 ст. 488 и отсылочная норма п. 3 ст. 489 ГК РФ). Следовательно, при неисполнении продавцом своей обязанности покупатель не вправе требовать даже отобрания индивидуально-определенной вещи, являющейся предметом договора (т.е. правило п. 2 ст. 328 ГК парализует действие норм ст. ст. 463 и 398 ГК РФ).

3. Установление залогового права продавца на товар, проданный в кредит, включая продажу в рассрочку (п. 5 ст. 488 ГК и отсылочная норма п. 3 ст. 489 ГК РФ), способно породить особое дополнительное последствие в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате товара — продавец вправе обратить взыскание на заложенный товар (ст. ст. 348 — 350 ГК РФ). Особенно эта мера актуальна при неисполнении покупателем обязанности оплатить товар, приобретенный в рассрочку, если уже выплаченная сумма превышает 50% цены товара — ведь в этом случае продавец имеет право требовать только оплаты товара, но не его возврата (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

4. При удовлетворении требования продавца о возврате неоплаченного товара, за который внесена сумма, не превышающая 50% цены товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ), покупатель вправе требовать возврата ему сумм, входящих в цену товара (но не процентов), у продавца появляется встречное требование о взыскании убытков, вызванных неисполнением договора.

5. Правила, установленные для продажи товара в кредит (в том числе в рассрочку), применяются только в том случае, если отсрочку или рассрочку платежа предоставляет непосредственно продавец. В широко распространенных схемах банковского потребительского кредитования продавец сразу и сполна получает цену за товар от банка (или от покупателя за счет средств, полученных от банка), а между покупателем и банком устанавливаются отношения по кредитному договору (ст. ст. 819 — 821 ГК РФ).

Судебная практика.

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (п. 4 ст. 488 ГК РФ). Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (ст. 823 ГК РФ) (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14).

1. Оплата товара в рассрочку — частный случай продажи товара в кредит. Покупатель оплачивает товар отдельными частями от общей суммы в сроки, установленные договором, после передачи товара покупателю.

2. В п. 2 комментируемой статьи говорится о последствиях невыплаты очередного платежа за проданный в рассрочку и переданный товар. По общему правилу продавец имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Это правило носит диспозитивный характер, и в договоре может быть предусмотрено иное. Указанные последствия не наступают, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

3. Поскольку оплата товара в рассрочку — частный случай продажи товара в кредит, то к ней применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 (см. комментарии к ним).

Передаточный Акт к Договору купли-продажи квартиры (с рассрочкой платежа)
Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа
Акт приёма-передачи квартиры
Договор аванса за квартиру
Договор задатка за квартиру
Договор купли продажи доли квартиры
Договор купли-продажи комнаты
Договор передачи жилого помещения в собственность (Договор приватизации)
Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Примерная форма договора купли-продажи предоставляемая на государственную регистрацию (без учета особенностей конкретной сделки)
Примерная форма передаточного акта к договору купли-продажи недвижимости, предоставляемого на государственную регистрацию
Примерный договор купли — продажи жилой недвижимости с перечислением вариантов условий, включаемых в договор
Соглашение об авансе за квартиру
Типовой договор купли-продажи квартиры
Образец заявления родителей для получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи квартиры
Договор купли — продажи квартиры с использованием средств материнского (семейного капитала)
Договор купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского (семейного) капитала
Расписка при покупке квартиры
Расписка при продаже квартиры
Договор купли-продажи земельного участка

Чтобы продать жилье в рассрочку, необходимо выполнить следующие условия:

Продавец – физлицо обладает правом собственности на предлагаемый объект.
Продавец – юридическое лицо заключает договор долевого участия либо продает квартиры в готовом здании после постановки на кадастровый учет.
Покупатель имеет стабильный доход и уверен в возможности выполнения условий договора.

Существует несколько основных вариантов предоставления рассрочки при покупке недвижимости:

С первоначальным взносом или без него. Размер и порядок внесения первоначального взноса прописывают в предварительном договоре купли-продажи. В случае отказа покупателя от сделки часто эти средства не возвращаются (если оформлены как задаток).
С начислением и без начисления процентов. Процентная ставка может быть как чисто символической, так и вполне ощутимой. В этом случае покупателю стоит задуматься о целесообразности такой сделки.
Краткосрочная или долгосрочная. Чем короче срок полного погашения стоимости жилья, тем выгоднее продавцу и сложнее для покупателя, и наоборот.

Каждый способ имеет свои нюансы и оговаривается продавцом и покупателем до подписания договора. Если удается прийти к варианту, устраивающему обе стороны, все детали соглашения подробно прописываются в договоре купли и продажи.

Оформление договора купли-продажи недвижимости в рассрочку между физическими лицами состоит из следующих этапов:

Сбор документов:
- Для продавца – паспорт, заверенное согласие супруга, документы на жилье, выписка из домовой книги, справка об отсутствии долгов по ЖКХ.
- Для покупателя – паспорт и доверенность (при необходимости).
Предварительное согласование условий договора (размер первоначального взноса, график внесения платежей, общий срок погашения).
Подписание договора обеими сторонами.
Регистрация в Росреестре сделки с обременением.

Следует особенно внимательно отнестись к тем пунктам договора, которые отражают условия поэтапной оплаты:

Наличие и размер задатка. Обычно он не превышает 30% общей стоимости жилья.
График платежей, общий срок погашения. Здесь необходимо отметить точную сумму и периодичность оплаты. Также не лишним будет прописать возможность досрочного погашения, если предусмотрено начисление процентов.
Порядок начисления процентов. Ставка, периодичность, максимальный размер и порядок уплаты – иногда проценты вносятся отдельно от основного платежа.
Реквизиты для внесения средств. При заключении сделки между физлицами это может быть банковская карта, расчетный счет или наличные.
Ответственность сторон в случае неисполнения условий договора. Этот пункт в основном касается покупателей, т.к. финансовое положение может измениться и выплаты станут обременительны. Продавец вправе предусмотреть начисление пени за просрочку и обязанность сохранять жилье в допродажном виде до полного погашения его стоимости.

Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа между физическими лицами
Скачать образец договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа

При оформлении рассрочки на квартиру в новостройке, кроме всего перечисленного выше, необходимо проверить следующие документы продавца:

Устав.
Свидетельство о регистрации.
ИНН.
Разрешение на строительство.
Бухгалтерскую отчетность.
Выписку из ЕГРЮЛ.

Если дом недостроен, оформляется не договор с рассрочкой, а ДДУ – договор долевого участия.

Расчет или ипотека (порядок оплаты имущества по договору купли-продажи)

Важно прописать в договоре периодичность и размер внесения платежей, а также порядок подтверждения продавцом факта получения средств. Это может быть расписка, выписка по карте или копия чека.

В случае возникновения просрочек по платежам, продавец вправе потребовать возврат средств через суд с выплатой неустойки. Согласно ГК РФ, в случае злостного неисполнения обязательств покупателем договор расторгается и жилье подлежит возврату продавцу.

Начнём с того, что его можно написать как в стандартном виде, так и заверить с помощью нотариуса. В последнем случае на стороны лягут дополнительные расходы по нотариальному оформлению сделки.

Теперь остановимся по пунктам на том, что же должно быть прописано в самом договоре. Само собой, это преамбула, где содержатся сведения относительно продавца и покупателя с указанием их паспортов, ИНН.

Затем следует предмет договора, где подробно описывается предмет продажи (адрес, этаж, число комнат, размер жилой и общей площади). Необходимо указать и реквизиты тех документов, в силу которых жилье является объектом собственности продавца.

Следует также отразить порядок передачи недвижимости в собственность с учётом того, что она будет предоставлена с рассрочкой платежа. В частности, в соглашении разрешается прописать, что жилье передаётся одновременно с заключением договора.

Нелишним будет прописать условие о том, что до момента полной оплаты, объект недвижимости находится в залоге у продавца в силу п.5 ст. 488 ГК РФ. Данная норма права дисциплинирует покупателя, ведь продавец может инициировать процедуру реализации проданной квартиры через суд в целях обеспечения обязательств покупателе по полной оплате.

Одним из главных условий сделки является цена продаваемой квартиры. Она должна быть чётко прописана в договоре. Коль скоро речь зашла о рассрочке, то продавец и покупатель обязаны оговорить график внесения платежей за приобретённую недвижимость. В противном случае сделку можно считать незаключенной.

Законом не предусмотрено и не указано, что выплаты должны происходить именно ежемесячно. Поэтому, договор купли-продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами может предусматривать и другую периодичность платежей (раз в квартал, в полугодие и т. д.).

Также следует отметить, что оплата за купленную квартиру необязательно вноситься равными частями. Например, вначале и в конце можно предусмотреть большие суммы платежей.

Важно также предусмотреть ответственность за нарушение графика. Помимо неустойки, можно обозначить также право продавца расторгнуть договор и забрать квартиру назад.

Такая возможность есть только в том случае, если условие о расторжении сделки прописано в договоре, в противном случае законодательство говорит о том, что если половина платежей уже внесена, то продавец уже не может требовать вернуть квартиру (ч. 3. ст. 489 ГК РФ).

Указанное положение не распространяется на объекты недвижимости, в случае ипотечного кредитования.

График платежей можно сделать в качестве неотъемлемого приложения к договору. При этом стороны могут в любой момент его скорректировать, изменив как сроки выплат, так и их сумму. При этом изменения в договор купли-продажи квартиры в рассрочку по соглашению сторон, подлежат государственной регистрации.

Главным из них для продавца является нарушение покупателем сроков оплаты. Ведь если квартира продаётся в рассрочку, то не исключено, от недобросовестных покупателей деньги придётся ждать годами.

Покупатель имеет также свои риски. Главным из них является то, что в случае срыва графика оплат продавец вправе забрать проданную квартиру назад. Кроме того, надо учитывать, что есть некоторые категории лиц, которые сохраняют право пользования квартирой и после продажи.

Особенно это касается случаев с приватизацией жилья. Поэтому, если такой факт имеет место, то важно в договоре сразу перечислить таких граждан, чтобы впоследствии для покупателя не было неприятных сюрпризов.

Продавец может отрицать, что был внесён очередной платёж за квартиру. Поэтому покупателю следует хранить у себя все банковские квитанции по совершенным выплатам (если деньги поступали продавцу на счёт). Когда же покупатель оплачивал жилье наличными, то каждый взнос следует подтвердить распиской от продавца.

Договором может быть предусмотрено, что покупатель до внесения всей суммы за квартиру не имеет право отчуждать (перепродать, обменять, подарить). Этот аспект также следует принять во внимание.

Наконец, при несоблюдении очерёдности платежей, покупатель рискует оплатить крупные финансовые санкции. Данный момент также нужно не упускать из вида, заключая договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

Раз, два, три, четыре, пять… Как в рассрочку покупать?

Можно ли купить квартиру в рассрочку, если она приобретается взамен другого жилья ребенку?

Нет, орган опеки вряд ли одобрит такую сделку. Для продажи жилья ребенка потребуется его разрешение и предварительный ДКП на другую недвижимость, приобретаемую вместо продаваемой. По ДКП для несовершеннолетнего есть риск, что родители не смогут выплачивать деньги продавцу, и в итоге он вовсе останется без жилплощади.

Продал квартиру по ДКП в рассрочку, теперь хочу ее вернуть себе. Покупатель исправно платит. Как мне расторгнуть договор?

Если оснований для расторжения нет, даже суд не расторгнет ДКП. Это возможно лишь в том случае, если покупатель нарушает график платежей, договор составлен под влиянием угроз.

Нужно ли согласие супруга на продажу с рассрочкой платежа? Квартира куплена в браке.

Да, нотариальное согласие обязательно. Иначе супруг сможет оспорить сделку в течение 1 года с момента, когда ему стало о ней известно.

Купили по договору купли квартиры в рассрочку с мужем. Сейчас думаем разводиться. Как будет делиться имущество?

До погашения рассрочки квартира в залоге у продавца, продать ее не получится, либо придется брать его согласие. Скорее всего, суд решит выделить доли, а долг поделить согласно присужденным долям.

Когда регистрируется право собственности по ДКП недвижимости в рассрочку на покупателя?

Право собственности переоформляется сразу же после подачи документов на регистрацию. Одновременно регистрируется обременение в пользу продавца. Оно снимается после полного расчета.

Договор рассрочки платежа за квартиру оформляется довольно часто, наибольший риск такая сделка представляет для продавца.
Порядок и график внесения платежей стороны определяют по своему усмотрению.
До погашения задолженности по ДКП с рассрочкой или отсрочкой квартира находится в обременении у продавца. Снять его можно, представив регистратору расписку о получении полной суммы, и заявление.

Приобретение квартиры в рассрочку предусматривает поквартальную, либо помесячную или ежегодную оплату определенной части стоимости. При этом начисление процентов не является обязательным условием сделки, иногда оплата производится равными платежами без процентов. Дело в том, что рассрочка позволяет:

Уменьшить расходы во время заключения договора;
Производить поэтапную оплату без большой нагрузки на бюджет семьи;
Купить хорошее жилье, на которое сложно накопить деньги.

Сам порядок и необходимые условия оформления сделки по покупке квартиры с рассрочкой обозначены в 7 параграфе главы 30 ГК РФ. А в статье 489 ГК РФ определено понятие рассрочки.

Реализация имущественных прав, связанных с полной или частичной оплатой продаваемого объекта, регулируется Гражданским кодексом. Его нормы распространяются на любые виды сделок: рассрочки, кредиты, в том числе ипотечные, или отсрочки платежей. Законная сторона вопроса таких соглашений регулируется Гражданским кодексом, согласно которому происходит передача имущественных прав владельца покупателю, обязующемуся выплатить полную стоимость предмета сделки. Устанавливается ограниченное время, необходимое принимающей стороне на погашение задолженности перед владельцем объекта.

Если выплата денежных средств не предусматривает конкретный срок исполнения, а договор не объясняет условий, при которых обязательство может быть определено, продавец вправе обратиться к статье 314 ГК РФ. Она гласит, что выполнение финансовых обязательств покупателя должно быть исполнено в течение 7 дней после обращения кредитора за долгом.

Детали такой разновидности сделки определяются статьей 488 ГК РФ, отражающей специфику порядка оплаты предмета договора. Так, например, если иное не определенно составленным договором купли-продажи, товар, находящийся у покупателя, до момента полной оплаты его стоимости признается находящимся в залоге у продавца. Это положение обеспечивает выполнение денежных обязательств, выражающихся в уплате стоимости вещи. В момент реализации товара происходит передача всех документов, связанных с его распоряжением —техпаспорт, сертификат качества и др.

Другими особенностями такой разновидности сделок, связанной с рассрочкой, можно назвать следующие моменты:

Отказ продавца передать покупателю оплаченный товар. Принимающая сторона может отказаться от своих денежных обязательств в отношении предмета сделки. Также покупатель имеет право назначить определенный срок продавцу, в который он обязуется передать объект и всю документацию, связанную с его использованием.
Несвоевременная передача покупки. Если принадлежности, идущие в комплекте с покупаемой вещью, не переданы в установленный срок, принимающая сторона может отказаться от сделки.
Уменьшение количества товара. Если продавец передает во владение меньшее количество единиц товара, оговоренного договором, покупатель может либо потребовать недостающую часть, либо отказаться от уже доставленного. В случае, когда часть товара оплачена, можно потребовать возврата средств.
Просрочка платежа. Если покупатель своевременно не внес денежные средства на счет, он считается лицом, присвоившим себе чужие деньги. Ответственность за это наступает по статье 395 ГК РФ. Продавец может расторгнуть сделку с условием возвращения ранее поступивших денежных средств.

В этом заключаются ключевые отличия договоров купли-продажи, заключаемых с рассрочкой. Остальные аспекты не отличаются от стандартных операций, связанных с приобретением имущества, товаров или услуг.

Этот вариант предполагает внесение задатка и последующую выплату остатка с процентами. По этим условиям остатки суммы разделяются на ежемесячные платежи, по которым начисляются определенные проценты. Контракт оговаривает такие моменты как:

конечная стоимость недвижимости или товара;
размер вносимого задатка;
сумма ежемесячного платежа;
оставшаяся задолженность;
установленные проценты;
дата внесения платежа.

Такой вид рассрочки встречается нечасто, обычно при реализации государственных программ, связанных с социальным жильем. Вся сумма делится на ежемесячные платежи, выплачиваемые по нулевой процентной ставке.

Необходимые документы

Для заключения договора купли-продажи в рассрочку нужны следующие документы:

свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН — на основании этого документа продавец может реализовывать объект для продажи;
паспорт, устанавливающий личности покупателя и продавца;
выписка из домовой книги о гражданах, прописанных в жилом помещении, при продаже квартиры;
свидетельство об отсутствии задолженностей на объекте недвижимости;
Устав или другой учредительный документ при покупке жилья через застройщика.

Договор купли-продажи квартиры: образец 2020 года
Как оформить договор о расторжении договора купли-продажи?

Собрать необходимые документы.
Оговорить график платежей, с которым будут согласны обе стороны, размер вносимого задатка, процентную ставку.
Составить договор купли-продажи с учетом рассрочки и согласовать его текст.
Поставить подписи обеим сторонам, что выражает их согласие с условиями сделки.
Зарегистрировать документ о передаче собственности в Росреестре с прописанным обременением в виде рассрочки.

Скачать образец договор купли-продажи с рассрочкой платежа.doc

Правильно составленный договор должен содержать такие сведения как:

Полные данные о сторонах и их реквизиты. Физическим лицам необходимо прописать ФИО, паспортные данные и адрес прописки. Юридическим лицам нужно написать полное наименование их организации, указать фактический и юридический адрес.
Товар, на который заключается сделка. Детальная информация об объекте продажи, его виде, назначении, местоположении, площади, числе комнат, планировке и т.д. Все сведения, на основании которых можно идентифицировать предмет сделки.
Денежные вопросы. Стоимость объекта, срок проведения платежей, их периодичность и вносимая сумма. Также необходимо прописать ответственность, наступающую в случае неисполнения обязанностей покупателя и нарушении порядка оплаты.
Информация о существующих ограничениях. Если объект имеет обременения, нужно указать, с чем они связаны.
Информация о залоге. Указывается, какая сумма будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты стоимости объекта со стороны покупателя.
Срок передачи объекта. Если в рассрочку приобретается жилой объект недвижимости, продавец должен четко определить, за какое время недвижимость освободится от имущества предыдущего хозяина. Также в этот пункт включается время на выписку из квартиры.

Максимально подробно составленный договор купли-продажи предотвратит возникновение неожиданных проблем и неприятностей. Заранее оговоренные условия взаимодействия обеих сторон будут служить надежным алгоритмом по успешному проведению сделки.

Рассрочка – поэтапная оплата стоимости квартиры равными платежами. График внесения денег предусмотрен в договоре купли-продажи или дополнительном соглашении к нему. Он может предусматривать помесячную, поквартальную или ежегодную оплату части стоимости с начислением процентов или просто равными платежами.

Рассрочка при оплате стоимости помогает:

снизить расходы при заключении договора;
поэтапно проводить оплату, без серьезной нагрузки на семейный бюджет;
приобрести качественное жилье, на которое пока нет полной суммы его стоимости.

Важно! До внесения последнего платежа по графику рассрочки квартира не может быть продана, подарена или передана в наследство без согласия бывшего владельца. В выписке из ЕГРН (документ, подтверждающий право собственности), ставится отметка об обременении, поэтому любая сделка будет заблокирована.

Это не очень удобный вариант для инвесторов, которым требуется ликвидность их объекта инвестиций, но для обычных покупателей в этом нет никакой проблемы.

Смотрите видео: 3 способа купить квартиру в рассрочку

Рассрочка идеально подходит молодым семьям, у которых не хватает средств на полную оплату стоимости квартиры. Банковский кредит может оказаться очень дорогим, а рассрочку можно найти на рынке без процентов либо с низкой процентной ставкой.

Подойдет такой вариант и тем, кто в будущем планирует продать какой-то актив (другую квартиру, машину и пр.) и за счет этих средств оплатить купленную недвижимость.

Для оформления договора купли-продажи потребуется паспорт покупателя и продавца, а также нотариально заверенное согласие супруга (и) на совершение сделки.

От продавца потребуется его правоустанавливающие документы на жилье, выписку из домовой книги о прописанных лицах, справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Если продавцом выступает застройщик, то проверяются еще устав, свидетельство о госрегистрации компании, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ.

О том, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, написано тут.

Право собственности на квартиру возникает после государственной регистрации договора купли-продажи в Росреестре, то есть появления электронной записи о новом собственнике. До погашения всей суммы задолженности квартира будет находиться под обременением, но ее собственником все равно будет числиться покупатель.

Рассрочка может обернуться серьезной проблемой, если плательщик потеряет работу либо заболеет на долгий срок и перестанет оплачивать свои платежи. В этом случае начнет начисляться пеня, штрафы, а спустя 2-3 месяца, в зависимости от условий договора, продавец квартиры вправе требовать досрочного расторжения соглашения.

Существует риск и для продавца, который соглашается на поэтапную оплату стоимости квартиры.

Риски при продаже квартиры в рассрочку:

неплатежи покупателя;
постоянные просрочки по договору;
необходимость расторгнуть соглашение и вернуть все полученные деньги;
возврат квартиры в плохом состоянии.

По закону, если договор будет расторгнут, например, если покупатель не сможет выполнить график платежей, продавец обязан будет вернуть ему все полученные деньги в обмен на квартиру. Если взаимоотношения длились уже несколько лет, то ранее полученные деньги вполне могли бы быть потраченными. Чтобы избежать таких случаев не стоит сразу тратить средства, которые были получены до полной оплаты договора.

Не желательно также прописывать длительный график внесения платежей на 10-15 лет, так как это всегда повышает риски неплатежей. В самом договоре купли-продажи можно предусмотреть пункт, согласно которому покупатель обязан содержать квартиру в чистоте и проводить текущий ремонт до полного погашения суммы рассрочки.

От ипотеки рассрочка отличается по целому ряду пунктов. Далеко не каждая рассрочка выдается под процент, а ипотека всегда подразумевает наличие кредитной ставки. В отличие от банка, продавец квартиры в рассрочку может не требовать оформлять договор страхования, а также жизни покупателя.

Это существенно снижает расходы, особенно если добавить к этому отсутствие банковской комиссии и других платежей. Застройщик или другая сторона по договору не проверяет финансовую состоятельность покупателя. Банк же тратит на это не менее недели, подключая к мини-расследованию бюро кредитной истории и службу безопасности.

Справка! По всем параметрам в экономическом смысле рассрочка получается выгодней ипотеки, однако ее предлагают в основном застройщики, да и то на начальном этапе строительства дома.

Полезное видео: Информация и советы по оформлению купли-продажи квартиры в рассрочку

Сделка по купле-продаже какого-либо имущества в кредит (т. е. с отсрочкой платежа), как и всякая иная, обладает рядом индивидуальных особенностей, которые подчиняются нормам Гражданского кодекса о продаже товара в кредит. К таковым в том числе относятся следующие характеристики:

помимо общих обязательных условий для всех сделок по продаже имущества, в отношении данных видов договоров предусмотрены дополнительные существенные условия — ст. 488 ГК РФ;
в случае невнесения очередного платежа в срок покупатель признается удерживающим чужие денежные средства, за что несет ответственность — ст. 395 ГК РФ;
продавец в случае невнесения платы (ее части) покупателем имеет право расторгнуть сделку, возвратив полученную часть средств — ст. 328 ГК РФ.

В остальной части договор купли-продажи с отсрочкой платежа должен отвечать общим требованиям о купле-продаже.

Как составить договор купли-продажи автомобиля с условием о рассрочке платежа, разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Как пробить кассовый чек при оплате товара покупателем в рассрочку, читайте здесь.

Покупка товара в рассрочку позволяет людям, приобретать крупные товары, не переплачивая за проценты, начисляемые по кредиту. Правильно оформленный договор должен предусматривать возможность урегулирования спора, возникшего в ходе эксплуатации товара, либо просрочки по платежам. Купля-продажа товара в рассрочку регламентируется §1 главы 30 ГК РФ.

Понятие рассрочки платежей и условия её предоставления изложены в ст. 489 ГК РФ, согласно которой рассрочкой признает договор о продаже вещи в кредит.

Эта же статья содержит исчерпывающий перечень условий, которые необходимо указать при заключении договора рассрочки:

Цена – полная стоимость продаваемой вещи.
Порядок оплаты – наличный, безналичный расчёт и т.д.
Сроки, в которые оплата должна быть произведена, как правило, указывается дата месяца.
Размер погашаемой суммы.

Эта же статья предусматривает последствия неисполнения обязательства покупателем, а именно невыплаты очередного платежа.

Важно! Если покупатель не выплачивает очередной платёж, предусмотренный договором, в срок который в нём же оговаривается, продавец имеет полное право требовать возврата проданной вещи, только если общая сумма выплат за неё не составляет половину от её общей стоимости.

Риск, который несёт каждая из сторон, а также порядок урегулирования споров, которые могут возникнуть в ходе эксплуатации товара покупателем могут быть изложены в пунктах заключаемого соглашения.

Если ответственность сторон не оговаривается в договоре, то виновная сторона несёт ответственность согласно нормам законодательства, действовавшим на момент заключения соглашения.

В качестве ответственности, как правило, подразумевается выплата пени в случае просрочки очередного платежа, либо возврат товара продавцу.

Риск случайной гибели купленного товара наступает у покупателя с момента фактического исполнения продавцом договора – ст. 459 ГК РФ. Если в договоре специально не оговариваются порядок и условия передачи вещи покупателю, то договор признается исполненным с момента его подписания.

Поэтому, если покупатель не забирает купленную им вещь сразу после подписания договора, а тем более, если товар требует доставки и установки, необходимо все эти моменты отразить в договоре купли-продажи.

Размер неустойки может быть установлен по соглашению сторон. Если этот пункт отсутствует, то применяются правила ст. 395 ГК РФ.

Кроме того, согласно ст. 811 ГК РФ за нарушение покупателем сроков исполнения обязательства по оплате, продавец может требовать полного погашения суммы предоставленного им займа.

Рассмотрим виды рассрочки, или условия, на которых покупатель оплачивает приобретаемый актив. Все условия определяются по договоренности сторон.

Покупатель вносит оплату двумя частями: сначала передается задаток, в счет гарантии сделки. После оформления имущества в Росреестре покупатель вносит остаток продавцу. Размер задатка определяется условиями соглашения. Обычно это 10–30% от стоимости актива. Задаток оформляется предварительным договором и специальной распиской о получении денег. Покупатель вносит средства в строгом соответствии с прописанными условиями. Если приобретатель откажется от сделки, то сумма задатка может быть невозвратной.

Такой вариант расчетов предусматривает внесение задатка. Процентная рассрочка применяется к сумме остатка по сделке. Это условия оплаты, при которых остаточная стоимость актива разбивается на периодические платежи, с начислением процентов. В контракте прописываются:

стоимость имущества;
размер задатка;
сумма платежа;
основная задолженность;
процентная ставка;
график внесения платежей.