Брачный договор при покупке квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор при покупке квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• Покупка квартиры в строящемся доме
• Подарок недвижимости на свадьбу
• Добрачный бизнес
• Раздельный бюджет
• Имущество приобретено на личные деньги
• Имущество невозможно разделить в реальности

• Как заключить брачный договор
• Какие документы понадобятся
• Цена составления брачного договора
• Когда начинает и прекращает действовать
• Как изменить условия или расторгнуть брачный контракт
• Когда брачный контракт не дает гарантий

Согласно статистическим данным, на сегодняшний день в России из 1 миллиона семей распадается около 600 тысяч – то есть больше половины. Ввиду этого проблемы с разделом совместно нажитого имущества не являются редкостью. С особой актуальностью этот вопрос встаёт, когда разделу подлежит дом или квартира, взятые в ипотеку.

По семейному законодательству РФ имущество, нажитое во время брака, за некоторым исключением, считается общей собственностью (ст. 34 Семейного кодекса РФ). В случае развода оно делится поровну. Но ничто не мешает мужу и жене предусмотреть другие варианты на случай их расставания.

Именно в таких случаях и может помочь грамотно составленный брачный договор на квартиру. Его рекомендуется подписывать, когда жильё приобретается как на накопленные деньги, так и посредством ипотеки. Это поможет, избежав дрязг и долгих судебных разбирательств:

• изменить требование закона о совместной собственности, сделав её долевой или раздельной;
• чётко определить доли;
• отразить какая часть денег была или будет внесена каждым из супругов при покупке квартиры;
• обозначить как жильё будет делиться после развода;
• определить на кого ляжет обязанность по выплате долгов по ипотеке.
• учесть доли несовершеннолетних.

В соответствии со ст. 38 и 40 СК РФ, брачный договор всегда составляется в письменном виде и обязательно заверяется в нотариальной конторе.

При этом нотариус не просто заверяет этот документ, но и изучает его на предмет соответствия законам, поэтому необходимо предоставить ему документы для охвата полной картины имущественных отношений супругов. Оформление договора происходит в трёх экземплярах, по одному – супругам, один – нотариусу.

В зависимости от того, куплена квартира или супруги только собираются её приобрести, будет зависеть какой пакет документов нужно подготовить.

Если квартира уже находится в собственности, то понадобятся:

1. Паспорта супругов.
2. Брачное свидетельство.
3. Подтверждение прав собственности — договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности или выписка из Росреестра;

Если приобретение квартиры ещё только предстоит, то вместо документов, устанавливающих права на имеющееся жильё, нужно приложить следующие:

• Предварительный договор на покупку недвижимости;
• Если оформляется ипотека, понадобится кредитный договор;
• При приобретении квартиры в новостройке – договор участия в долевом строительстве.

За удостоверение брачного договора нужно уплатить пошлину (у частного нотариуса тариф около 500 руб.) и внести плату за услуги, которая варьируется от 5 до 10 тыс. руб. Это зависит от того включают услуги только заверение контракта или ещё и составление макета договора, а также технические работы.

За составлением макета брачного договора можно обратиться к юристу, а можно составить его самостоятельно. Чаще всего квартира покупается посредством ипотечного кредитования, поэтому целесообразным будет рассмотреть отражение в брачном договоре именно этого варианта.

В брачный договор на покупку квартиры в ипотеку, супруги вправе внести следующие пункты:

1. Кто является заёмщиком, а кто – созаёмщиком.
2. Кто оплачивает первый взнос. Если участвуют оба, то как именно распределяются доли (указывается сумма или процентное соотношение).
3. Кто вносит основные платежи и проценты.
4. Кто оплачивает страховку, если она предусмотрена.
5. Кто несёт ответственность по штрафным санкциям при их начислении.
6. Каков источник оплаты ипотечных взносов. Если используется материнский капитал — необходимо отразить этот факт.
7. Как будут распределяться ипотечные долги при расторжении брака.
8. За кем закрепляется право собственности после выплаты кредита, в каких долях.
9. Как учитываются права детей.
10. Что получит каждый при разводе – деньги или квадратные метры и в какой части.
11. Какова ответственность сторон при нарушении условий соглашения.
12. Когда брачный договор может быть изменён.

В брачном договоре недопустимо указание условий, ставящих одну из сторон в ситуацию, ущемляющие её интересы. В противном случае договор оспаривается в суде.

Условия контракта могут быть изменены, а сам он расторгнут:

• по соглашению между супругами;
• по требованию одного из них на основании судебного решения.

Отказываться от исполнения обязательств в одностороннем порядке недопустимо.

Брачный договор при покупке жилья в ипотеку

В брачном контракте можно указать, что заключает договор и выплачивает займ по квартире в ипотеке один из супругов или оба одновременно. Если муж и жена являются созаёмщиками, то их ответственность будет солидарной. Это означает, что банк имеет возможность потребовать возврата денежных средств у каждого, независимо от того продолжают они жить вместе или решили развестись.

Когда заём на квартиру оформляет один из супругов, второй чаще фигурирует в качестве поручителя. При таком варианте ответственность так же будет солидарной. Но в брачном договоре можно предусмотреть и субсидиарную ответственность поручителя, то есть дополнительную (ст. 363 Гражданского кодекса РФ). Она предполагает, что банк-кредитор может взыскать долги с поручителя, если основной должник не обладает достаточной суммой для их погашения.

Например, когда жена, являющаяся основным заёмщиком, не получает зарплату и не имеет личных сбережений, с мужа-поручителя взыскивается долг из активов, которыми он располагает.

Если брачный договор касается ипотеки, которая ещё не погашена, при его составлении обязательно учитывается мнение банка-кредитора (об этом говорится в ст. 450 ГК РФ). Менять условия ипотечного договора без согласия банка не допускается. Например, если раньше муж и жена были созаёмщиками, а теперь они решили, что ипотеку будет выплачивать муж, то это необходимо обосновать.

Чтобы убедить банковских работников в целесообразности изменений, нужно представить документы, свидетельствующие о возможностях партнёра закрыть кредит собственными средствами. Такими документами могут быть:

• заверенная работодателем копия трудовой книжки;
• справка с места службы о зарплате, имеющая форму 2-НДФЛ;
• выписка с расчётного (для индивидуальных предпринимателей) или с личного счёта в финансовых структурах.

Какая именно документация устроит банк он решает самостоятельно, поэтому её перечень уточняется у конкретного займодателя.

Наиболее распространёнными вариантами раздела недвижимости являются следующие:

1. Оставление жилой площади одной стороне.
2. Раздел на доли.
3. Продажа.
4. Размен.

Рассмотрим указанные варианты с учётом особенностей ипотеки.

В первом случае сторона, становящаяся единоличным собственником, должна отдать бывшей «второй половине» ½ от суммы денежных средств, которые уже внесены в банк. Компенсация может происходить за счёт общего имущества.

При втором варианте супруги при разводе могут договориться, что каждый из них получает свою долю и расплачивается за неё с банком-кредитором. В контракте можно прописать условие о выделении доли в натуре. Такой раздел невозможен в случае, если жилью будет нанесён большой ущерб или нельзя выделить отдельный вход.

При третьем варианте продажа жилой площади с обременением в виде ипотеки юридически будет оформлена как перевод долговых обязательств. Здесь сторонами являются:

• кредитор – финансовая структура;
• должники – жена и муж;
• новый должник – приобретатель ипотечного жилья.

Новый должник займёт место жены и мужа в долговом обязательстве. Долг будет переведён на него, а он передаёт супругам денежные средства, внесённые ими в оплату ипотеки. После реализации жилплощади часть полученных средств необходимо вернуть банку в счёт задолженности, а остаток можно разделить. Величина доли каждого также оговаривается в брачном контракте.

Вариант размена ипотечной недвижимости можно осуществить только если имеющееся жилище будет продано, и будет куплено новое. В этом случае также потребуется согласие банкиров.

По российским законам у супругов равные права на имущество, приобретенное в браке — при этом не важно, на кого оно оформлено. То есть, если вы покупаете квартиру в браке, а платит за нее кто-то один, квартира все равно будет общей. И муж, и жена имеют на нее равные права.

Если вас такая ситуация не устраивает, ее можно изменить. Для этого и существует такая вещь, как брачный договор. Брачный договор — это соглашение между супругами, в котором они закрепляют, кому и какое имущество будет принадлежать в браке и в случае его расторжения.

Брачный договор для ипотеки: зачем нужен, как оформить

Если вы официально состоите в браке, то ваши отношения регулируются, в первую очередь, Семейным кодексом РФ. По закону нажитое в браке имущество — совместное, то есть принадлежит обоим супругам (ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 33 СК РФ). Поэтому, если квартира куплена в ипотеку и оформлена на одного из супругов, она все равно становится общим имуществом: права на нее имеют и муж, и жена.

При оформлении ипотеки обязательно согласие обоих супругов, даже если один из них не планирует погашать кредит. Поэтому, если кто-то из пары против кредита, то заключение брачного договора — единственный выход. Это касается и ситуации, когда у одного из супругов плохая кредитная история. Брачный договор позволит оформить ипотеку на того, чьи доходы и кредитная история будут оцениваться банком.

Иногда ипотеку берут пары, которые живут вместе, но официально не женаты. Если кредит оформляется на одного человека, а платят оба, закон в этом случае будет считать, что квартира принадлежит тому, на кого оформлена ипотека.

В случае разрыва отношений партнеру, который платил за кредит, но не был оформлен как заемщик, придется обращаться в суд и доказывать законность своих притязаний на жилье. Это возможно, но очень сложно и муторно — придется искать свидетелей, собирать чеки о переводе денег и так далее.

Более простой и безопасный вариант для партнеров в этом случае выступить равноправными созаемщиками по ипотеке и оформить ее на двоих.

Если партнеры с общей ипотекой в ходе совместной жизни решили официально вступить в брак, или у одного из них уже была ипотека до регистрации брака, лучше заключить брачный договор. В соглашении можно прописать все условия раздела имущества в случае развода, в том числе и раздел кредита и жилья.

Брачный договор составляется в письменном виде и заверяется у нотариуса. Соглашение можно заключить и до вступления в брак, и после этого. В любом случае оно вступит в силу только с момента регистрации брака (п. 1 ст. 41 СК РФ).

Если вы решили заключить брачный договор до оформления ипотеки, заранее подумайте, что там указать. Вот основные пункты, на которые стоит обратить внимание:

✓

Кто делает первоначальный взнос

✓

Кто платит по кредиту

✓

Доли в недвижимости

✓

Размер компенсации при отказе от доли

✓

Раздел недвижимости и кредита в случае развода

Супруги вправе определить в брачном договоре имущество, которое будет передано каждому из них при расторжении брака. При этом брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов (п. 1 ст. 42 СК РФ).

---

Брачный договор (контракт) — документ, в котором прописываются условия распределения имущественных прав граждан, находящихся в зарегистрированном браке. Договор заключается по согласию обоих супругов.

Проще говоря, муж и жена договариваются о том, как будет делиться их совместно нажитое имущество в случае развода. После чего все эти договоренности фиксируются в брачном договоре, который заверяется у нотариуса.

С распределением общего имущества семьи при разводе все более-менее понятно. Вопросы может вызвать ситуация, когда делить придется ипотечную квартиру и задолженность по кредиту. При этом жилье находится в собственности у заемщика, но и в залоге у банка.

В этом случае супругам лучше заключить брачный договор на недвижимое имущество, приобретаемое в кредит. Документ можно оформить у нотариуса или сразу в банке, одновременно с оформлением кредитного договора на ипотеку.

В брачном договоре по ипотеке прописываются все ключевые моменты, касающиеся разделения залоговой квартиры, выполнения обязательств перед банком и другие вопросы, связанные с кредитом.

Брачный договор не имеет строгой формы, вы можете составить документ самостоятельно. Но есть несколько позиций, которые должны быть отмечены в контракте, чтобы его признали действительным.

Обычно в брачном контракте фиксируется следующая информация:

• паспортные данные супругов;
• статусы по отношению к банку (заемщик/созаемщик);
• сведения о первоначальном взносе (маткапитал или другие источники);
• данные о внесении ежемесячных платежей (сумма, кто оплачивает);
• правила выплаты долга банку после развода (кто из супругов платит, на каких условиях);
• условия раздела ипотечной недвижимости при разводе;
• штрафные санкции за невыполнение обязательств по контракту;
• условия для расторжения брачного договора;
• другое.

В брачный договор на ипотечную квартиру обязательно нужно внести сведения о кредитно-финансовой организации, указать реквизиты договора по ипотеке. Отдельным пунктом фиксируются характеристики залоговой квартиры.

«Уйти от ответственности не получится»: 8 вопросов о брачном договоре

• паспорта мужа и жены;
• свидетельство о браке;
• предварительный договор купли-продажи жилья;
• договор по ипотеке (если контракт заключен после оформления кредита);
• квитанция об уплате госпошлины;
• другие документы по запросу нотариуса.

Брачный договор для ипотеки при материнском капитале

Вы купили квартиру в ипотеку с помощью материнского капитала. По закону такая недвижимость оформляется в совместную или долевую собственность на жену, мужа и детей.

Если по условиям брачного договора единоличным владельцем залогового жилья становится заемщик, то второй супруг вправе претендовать на ту часть, стоимость которой равна сумме маткапитала.

В ином случае вы можете распределить размеры долей по договоренности с супругом. При этом муж или жена могут отказаться от своей части недвижимости, не ущемляя права детей.

В случае покупки недвижимости по программе «Военная ипотека» кредит оформляется только на военнослужащего, без учета его семейного положения. То есть собственником жиля становится участник НИС, так как оплата ипотеки идет из средств государственного бюджета.

Но по закону второй супруг при разводе имеет право на половину недвижимого имущества, приобретенного в браке. Поэтому военным ипотечникам рекомендуют подписывать брачный договор для сохранения залоговой квартиры в единоличной собственности.

Преимущества	Недостатки
Повышаются шансы на одобрение ипотечного кредита.	Банк может одобрить меньшую сумму кредита, чем при наличии брачного договора.
Долг по ипотеке делится по договоренности супругов.	Вероятность отказа в займе супругам, не оформившим брачный договор, выше.
Гарантируется получение ипотечной квартиры в совместную собственность.	Невыгодные условия для пар без созаемщиков.
Развод не осложнен разделом недвижимого имущества.

Расторжение брачного договора при ипотеке возможно в любое время, но до официального оформления развода. Главное условие — обоюдное согласие мужа и жены. При этом вы должны понимать, что в случае развода отсутствие договора станет основанием для раздела ипотечной квартиры по закону.

Если вы еще не погасили ипотечный кредит, то для расторжения брачного контракта потребуется разрешение банка. Финансовая организация вправе скорректировать условия по кредитному договору. Более того, кредитор может потребовать погасить займ досрочно, если решит, что в данной ситуации его риски растут.

«Брачный договор вступает в силу исключительно в браке и регулирует отношения между супругами. Сам договор можно заключить и до брака, но вступает в силу он только с момента заключения официальных отношений», — отмечает юрисконсульт агентства элитной недвижимости Savills в России Антон Ладыгин.

«Наше законодательство не предусматривает такого понятия, как фактические брачные отношения (гражданский брак), поэтому речь идет только о зарегистрированном в органах ЗАГС браке. Если брачный договор заключен, но брак никогда не был зарегистрирован, этот брачный договор не действует», — объясняет руководитель Kalinka Legal Services Мурат Бороков.

Брачный договор в процедуре государственной регистрации прав

Брачный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению — в Москве его стоимость составляет 10,5 тыс. руб., говорит Мурат Бороков. Еще по 2 тыс. руб. придется заплатить при указании каждого объекта недвижимости, «начиная со второго, но не более 16 тыс. руб.».

«Стоимость брачного договора рассчитывает нотариальная контора в зависимости от утвержденных тарифов. Но, как правило, стоимость будет отличаться от единого тарифа, поскольку нотариусы включают обязательные дополнительные услуги — техническую работу, такую как изготовление копий, распечатку документов и т. д. Подобные услуги могут оцениваться очень существенно», — добавляет Антон Ладыгин.

Соглашение может включать любые условия. Например, брачный договор при покупке квартиры может предусматривать единоличное право собственности того из супругов, на которого она зарегистрирована. Может быть оговорен переход права от одного из них к другому при наступлении определенного события: рождения ребенка, приобретения другого жилья, развода.

По общему правилу — «уговор дороже денег», но в отношении брачного контракта оно действует не всегда. Согласно статье 44 СК РФ он может быть признан недействительным (в отдельной части или целиком), если сделка отвечает общим признакам недействительности, установленным Гражданским кодексом (принуждение, недееспособность лиц, иные нарушения).

Второе: по требованию одного из супругов суд может признать брачный контракт на квартиру, или другое имущество недействительным, если его условия « ставят другого супруга в крайне неблагоприятное положение » (п. 2, ст.44 семейного кодекса). Таким образом, свобода выбора может быть «перечеркнута» по усмотрению суда.

Нетрудно догадаться, что большинство требований недовольных супругов основано на п.2 ст.44 СК РФ. Тем не менее, доказать свою правоту и подтвердить ее документами не так уж просто. Чаще судьи учитывают обстоятельства, затрагивающие интересы несовершеннолетних детей. В остальном же, справедливо полагается, что если взрослые дееспособные люди пришли к определенной договоренности, оснований для ее отмены не имеется.

Практически все знают о том, что на имущество, приобретенное до свадьбы, подаренное одному из супругов, или полученное по наследству, режим общей собственности не распространяется. Поэтому считают не обязательным упоминать в брачном договоре квартиру, купленную до брака. Проблемы возникают, когда она продается, и на полученные деньги приобретается другое жилье, иногда с добавлением заемных средств.

При разводе супруг претендует на половину недвижимости. В этом случае свои права можно отстоять только, если доказать личную принадлежность средств. Это могут быть документы о дарении, свидетельства на старую квартиру и договор ее продажи с последующим оформлением сделки купли-продажи общего жилья.

Пример. Определение Верховного суда № 4-КГ16-37 (из Обзора практики № 2, утв. 26.04.2017 г).

Брачный договор на квартиру, купленную в браке, супруги не составляли. Между тем, она была приобретена на собственные деньги жены, вырученные от продажи другой, ранее подаренной ей матерью (документы были оформлены правильно). Сумма вложенных средств соответствовала 14/15 стоимости помещения. После развода супруг подал иск на выделение ½ квартиры. Заметим, что суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требование, основываясь на том, что супруга добровольно вложила деньги в общее жилье, и не возражала против его оформления в общую долевую собственность. Точку в споре поставил Верховный суд, постановив, что внесение средств на покупку общей квартиры не меняет сущности их происхождения. Они были получены в результате безвозмездной сделки, и относятся к личному имуществу супруги.

Таким образом, брачный договор на квартиру, купленную до брака, избавляет собственника от многих проблем в случае развода. В приведенном выше примере судебная тяжба длилась больше 3-х лет. Ранее практика складывалась в пользу раздела спорного помещения в равных долях. Особенно, если были утрачены документы, подтверждающие происхождение денег. Ведь достаточно часто родители отдают их детям, ничего не оформляя, даже расписки в случае займа.

Покупка квартиры до регистрации брака

Это — лучший способ урегулирования долгов на случай развода. Поскольку кредит оформляется иногда на 10–30 лет, и никто не может заранее быть уверенным в том, что за это время брак не распадется. Рассмотрим два общих случая.

1. Квартира была приобретена в ипотеку до вступления в брак. В этом случае она не считается общим имуществом. Однако задолженность на этот момент может достигать от 10 до 90% ее стоимости. При разводе второй супруг может претендовать на долю жилья, соответствующую половине внесенных платежей за период совместной жизни. Это, разумеется, может не устроить того, кто реально выплачивал долг и проценты.
2. Жилье приобреталось в браке, но брачный договор при покупке квартиры в ипотеку не составлялся. До окончания срока кредитного договора супруги остаются равноправными собственниками, и получить согласие банка на раздел имущества практически невозможно. Семейным же кодексом установлено, что долги делятся пропорционально доле имущества, полученного после развода. В результате нередко расплачиваться за квартиру приходится одному из супругов. Взыскать долги со второго можно только по суду, и то при условии, что в банке плательщик будет отмечать тот факт, что он единолично рассчитывается по долгам.

Учитывая тяжесть и длительность судебных разбирательств при разделе имущества, юристы советуют семьям заранее урегулировать вопросы, связанные с недвижимостью, и всегда составлять брачный договор до получения кредита.

В документе обычно оговариваются следующие условия:

1. вклад каждого из супругов в первоначальном взносе;
2. доля уплаты в ежемесячных взносах (в браке и после развода);
3. изменение условий после рождения ребенка (детей);
4. компенсация выплат за квартиру в случае развода;
5. определение окончательного собственника жилья.

При этом брачный договор при покупке квартиры в ипотеку может содержать условия только в отношении этого конкретного имущества, не затрагивая ничего остального.

Заметим, что банки приветствуют эту практику, а некоторые из них настаивают на заключении брачного договора для ипотеки. Даже, когда приобретателем выступает один из супругов, они включают второго в качестве созаемщика. Это снижает их риски в случае, если один из них окажется неплатежеспособным.

Брачный контракт на ипотечную квартиру нужно составлять очень продуманно, с участием опытного юриста. Суды зачастую занимают разные позиции в спорах, связанных с такой недвижимостью, как показывают приведенные ниже примеры. В данном случае были приняты два разных решения по одному и тому же вопросу: можно ли признать брачный договор для ипотеки недействительным, если его заключение являлось необходимым условием для получения кредита?

Пример 1. Решение городского суда Новосибирской области по делу № 2-17/13 (от 16.01.2013).

Брачный договор был составлен до получения кредита по образцу, предложенному банком. Он включал ссылку на конкретное кредитное соглашение и условие, что квартира будет принадлежать единственному собственнику — мужу. А также, что оформление ее в общую собственность, невозможно ни при каких обстоятельствах. В суде стороны пояснили, что заключение брачного договора на ипотечную квартиру не было вызвано их желанием и материальными проблемами. Просто в ином случае они не смогли бы купить жилье. Суд расценил действия банка, как направленные на решение его коммерческих интересов, и понуждение к договору, что не допускается согласно ст. 421 ГК РФ. Документ был признан недействительным.

Пример 2. Решение районного суда города Самары по делу № 2-4809/2013~М-4395/2013 (11.10.2013).

Иск подал после развода муж, поскольку по условиям брачного контракта на ипотечную квартиру она оформлялась в единоличную собственность супруги. Он просил признать сделку кабальной на основании ст. 179 ГК РФ. Истец утверждал, что это условие было навязано банком, так у него была плохая кредитная история. Однако доказательства этого факта отсутствовали. В документе это условие банка не фигурировало, в другие кредитные учреждения истец не обращался, острая необходимость в приобретении квартиры за счет заемных средств доказана не была. Суд указал на то, что даже если бы все указанные им обстоятельства имели место, при подписании брачного договора для ипотеки, он не мог не понимать, что какие–либо права на эту квартиру у него отсутствуют. Следовательно, его действия нельзя признать вынужденными. Отказ не повлек бы для него имущественных потерь. В удовлетворении иска было отказано.

Более 90% семей, получивших право на материнский (семейный) капитал вкладывают его в приобретения жилья, и чаще всего с использованием заемных средств. Как решается вопрос, если используется материнский капитал и брачный договор при ипотеке?

С одной стороны, согласно закону № 256-ФЗ, квартира, купленная с помощью государственных денег, оформляется в общую долевую собственность матери, отца и всех детей с определением долей по соглашению. И если это ипотечная квартира, доли должны быть оформлены на детей через 6 месяцев после снятия обременения.

Когда в покупке участвует материнский капитал, брачный договор при ипотеке снимает множество проблем. В нем можно:

1. указать доли детей — они могут быть любыми, но разумнее выделить их в размере, пропорциональном сумме материнского капитала, поделенного на всех членов семьи;
2. предусмотреть возможность соответствующей компенсации доли семейного капитала супругу, который при разводе теряет право на купленную квартиру.

При отсутствии брачного договора до получения кредита этот вопрос практически не имеет решения. Попытки обратиться в суд, чтобы выделить доли детям в ипотечной квартире приводят к отказу, поскольку вмешивается банк, который практически никогда не дает разрешения на такой выдел, равно как и на продажу квартиры или разделение долга между созаемщиками. В редких случаях суды все же рассматривают такие дела, но вынесенное решение устраивает далеко не всех. Выделяется две позиции.

Первый подход. Судьи делят квартиру в равных долях, например по ¼ каждому из родителей и двоих детей, не принимая во внимание, что материнским капиталом была оплачена только ее часть. Основание: ст. 245 ГК РФ, где указано, что если доли не определены по соглашению, имущество принадлежит всем претендентам в равных долях. Доли детей будут принадлежать родителю, с которым они будут жить.

Пример. Решение Вологодского городского суда Вологодской области по делу № 2-427/2014 (2-12521/2013)~М-11327/2013 от 23.01.2014.

Если родители разведены, и кредит по ипотеке будет выплачиваться после раздела квартиры, детям должны быть выделены доли в общем имуществе, приобретенном с использованием средств материнского капитала. Поскольку соглашение о размере долей отсутствует, и их невозможно определить по закону, доли истца, ответчика и детей признаются равными за каждым.

Второй подход. Некоторые судьи делят сумму семейного капитала между членами семьи поровну, и при наличии подтверждающих документов, учитывают фактический вклад каждого из супругов. В Обзоре Верховного Суда от 22.06.2016 года эта позиция получила подтверждение. Согласно Семейному кодексу, родители не имеют права на имущество детей, а последние на родительское. Поэтому справедливо делить материнский капитал пропорционально между всеми членами семьи, а на другие средства, за счет которых куплена квартира, это равенство не распространяется. Поэтому, составляя брачный договор на ипотечную квартиру, рекомендуется придерживаться именно этой позиции.

Допускаются два варианта изменения условий брачного договора:

• по соглашению сторон
• в судебном порядке

Изменение условий брачного договора по соглашению сторон — это добровольная процедура. Иными словами, каждая сторона должна быть согласна на изменение условий. Соглашение об изменении условий брачного договора оформляется, как правило, в виде дополнительного соглашения к брачному договору. В соглашении указывается, какие именно условия брачного договора изменяются. Также можно утвердить соглашением новую редакцию всего брачного договора. При любом из вариантов соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Если же одна из сторон не согласна на изменение условий договора, то можно потребовать внесения изменений в договор в судебном порядке. При этом имейте в виду, что потребовать изменения условий договора в судебном порядке можно в случаях:

• существенного нарушения договора одной из сторон
• существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора
• в иных случаях, предусмотренных брачным договором

Отметим, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях.

Российские суды нередко рассматривают гражданский договор одновременно как соглашение между супругами об определении режима собственности. Например, если они оба фигурируют в качестве покупателей, приобретающих равные доли в квартире, то, скорее всего, суд посчитает, что именно этим договором о приобретении жилья супруги установили, что каждому из них в его личную собственность переходит соответствующая доля в квартире. Например, такая позиция была применена в решении Нагатинского суда г. Москвы по делу № 02-0395/2016 (02-12309/2015).

Также нужно иметь в виду: закон не содержит правила о том, что имущество, нажитое гражданами в незарегистрированном браке, безусловно становится их общей долевой собственностью. Для этого требуется их совместное ясно выраженное волеизъявление с согласованием размера долей в общей собственности (Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 29 января 2015 г. по делу № 33-367/2015). Это значит, что при заключении договора о приобретении квартиры нужно определить долю каждого из будущих супругов. Если один из них вносит большую сумму в качестве первоначального взноса, логичнее определить его долю в большем размере. При этом если не указать размеры долей, то по умолчанию они будут равнозначными – у каждого по 1/2.

В случае если покупатели так и не решат вступить в законный брак, то правовой режим имущества будет определяться по правилам главы 16 Гражданского кодекса РФ: у каждого владельца доли будет преимущественное право на приобретение доли другого владельца. Если же они будут спорить о цене выкупа, то можно будет обратиться в суд и провести судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости доли. Вот только процедура эта затратная, дешевле будет решить вопрос миром.

Если один из будущих супругов погибнет после приобретения квартиры в общую долевую собственность, то доля погибшего войдет в его наследственную массу и второй будущий супруг претендовать на нее не сможет (если же брак зарегистрирован, супруг становится наследником первой очереди).

В случае заключения брачного договора – а сделать это можно в любое время – нужно учитывать, что он вступает в силу со дня регистрации брака.

Кредит на жилье обременяет семью и может отбрасывать тень на взаимоотношения супругов. Если один из них опасается, что после развода вторая половинка попытается укрываться от исполнения обязательств по выплатам ипотечного займа или претендовать на приобретенную квартиру, брачный договор — выход. Это способ обезопасить себя, защитить имущество от посягательств и сделать финансовые последствия ипотеки более прогнозируемыми для каждой из сторон.

Что вы можете регулировать с помощью брачного договора при покупке квартиры в ипотеку:

• ответственность сторон по кредиту и права каждой из них на приобретенное жилье как в браке, так и на случай развода;

• вопросы передачи купленной собственности от одного супруга другому.

Пример: у семьи есть жилье, муж решает вложить средства в ипотечную квартиру. Жена не заинтересована в новой недвижимости с обременением и опасается, что в случае развода будет обязана выплачивать по ней кредит (а по законам РФ так и будет — и нажитое, и долги после развода делятся поровну). Брачный договор может снять с нее такие обязательства. Или наоборот, один из супругов решает потратить накопления или материнский капитал на ипотеку, но не хочет делить жилплощадь со второй половинкой в случае развода. Без брачного соглашения это сделать придется в любом случае, а с ним — возможны варианты.

При покупке квартиры в ипотеку выверенный брачный договор гарантирует вам и вашему партнеру права и повышает шансы получить кредит. Этот документ — своего рода подтверждение, что в случае развода вы и ваш супруг даже по отдельности продолжите исправно исполнять свои обязательства перед банком. Так организации не придется выискивать каждого из вас, ведь раньше должником была семья, а после расторжения брака выплачивать ипотеку будут два независимых друг от друга человека. В случае развода и связанных с ним недоразумений с платежами банк может начать требовать погасить долг досрочно, повысить вам ставку и даже отобрать обремененную недвижимость — санкции зависят от договора с организацией.

Если ипотеку один из супругов хочет оформить только на себя, ни одна организация не выдаст кредит без брачного договора.

И муж, и жена с брачным договором будут уверены, что вкладывали средства в жилье не зря. Например, если платила по ипотеке только одна из сторон, ей не придется делиться половиной недвижимости со второй стороной, не делавшей взносов, или получать от нее разрешение на продажу жилья после погашения кредита. Для этого нужно прописать в документе отказ от квартиры от лица того, кто не принимает финансового участия в ипотеке. Так жилье будет в индивидуальной собственности платежеспособной стороны — ответственность она будет нести самостоятельно.

Подписать брачный договор при ипотеке можно во время брака, до заключения семейного союза или на грани его расторжения. Документ действителен весь период официального существования вашей ячейки общества — получает силу с момента заверения у нотариуса, теряет ее при разводе. Но пункты, касающиеся периода после расторжения брака (те же выплаты по ипотеке) развод не отменяет. Аннулировать брачный договор можно в любой момент с помощью нотариуса или через суд — просто отказаться исполнять взятые на себя обязательства нельзя.

Юристы советуют четко прописывать, на чьи деньги приобретается жилье, в чью собственность оно поступает и кто обязуется выплачивать ипотеку в случае расторжения брака (это могут быть как оба супруга, так и один из них).

Расторгают ли брачные договоры на квартиры, находящиеся в ипотеке, если кредит еще не погашен? Теоретически да — вы имеете право делать со своим соглашением что и когда угодно (ст. 421 ГК РФ). Но если оно фигурирует в договоре с банком о получении ипотеки, расторгать или изменять условия своего брачного договора лучше ставя в известность своего кредитора. Проявив непредусмотрительность, вы рискуете попасть под санкции, которые усложнят отношения с банком.

Еще один момент, на который нужно обратить внимание: решая, дать вам ипотеку или нет, многие банки будут предлагать свой вариант брачного договора. Вы не обязаны подписывать документ, если он вас не устраивает — посоветуйтесь с юристом и при необходимости дополните условия нужными пунктами, чтобы интересы и вас, и вашей второй половины были учтены. Но будьте готовы к тому, что организация может отказать в кредите именно на этом основании, это законно. Помните: сотрудников банка волнуют их интересы, не ваши — если договориться не получается, поищите альтернативную организацию для оформления кредита.

В Санкт-Петербурге множество застройщиков предлагает выгодные условия ипотеки. Чтобы подобрать оптимальную кредитную программу, изучите ассортимент через расширенный поиск или обратитесь в наш отдел продаж — подскажем.

Как сделать ипотечный брачный договор? Это должен быть документ в письменной форме с заверением от нотариуса (п. 2 ст. 41 СК РФ). К нему нужно приложить согласие супруга на покупку жилья, также заверенное у юриста. Составить документ можно самостоятельно, воспользовавшись образцами из Интернета, и обратиться к нотариусу только для заверения. Но целесообразнее формулировать пункты договора после консультации с юристом и под его руководством.

Что прописывать в ипотечном брачном соглашении между супругами:

• на кого оформляется квартира, кто будет ее собственником после погашения кредита и в каких долях;

• данные о приобретаемом объекте (адрес, площадь) и банке, выдающем кредит;

• объем первоначального и ежемесячных взносов, кто их будет делать и каковы источники дохода;

• как будет поделена квартира и долговые обязательства в случае развода.

Если предполагается, что один из супругов отказывается от своей доли в ипотечной квартире, в документе нужно прописать сумму компенсации, которую он получит при разделе недвижимости. Также специалисты рекомендуют указывать в договоре, кто из супругов будет платить за коммунальные услуги, нести материальную ответственность за страховку кредита и проценты по нему.

Постарайтесь отразить в договоре все существенные для вас нюансы, в этом вам поможет опытный семейный юрист.

Оформить брачный договор вы можете и перед, и во время, и после получения ипотеки, но помните: в последних двух случаях о заключении соглашения между супругами обязательно ставить в известность своего кредитора (ст. 46 СК РФ). Если этим условием пренебречь, договоренности между мужем и женой не будут иметь силы и выплачивать ипотеку нужно будет на общих основаниях, предусмотренных законом и договором с банком.

Как оформить брачный договор с учетом вопросов недвижимости?

Все о разделе недвижимости при разводе. Как делить ипотечную квартиру? А если жилье куплено с военной ипотекой или материнским капиталом? Когда законный супруг не имеет права на часть квартиры и как это доказать? Ответы на все вопросы – в статье.