Продажа доли земли в 2021 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли земли в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Продажа имущества без налога и декларации: новые условия с 2021 года

2. Как купить с/х землю: пошаговая инструкция подготовки и оформления сделки

3. Сделки купли-продажи земельного участка из земель сельхозназначения в 2021 году

4. «Без нотариуса»: продать квартиру стало проще?

5. Закон о земле – что нужно знать обычному украинцу

6. Можно ли в 2021 году продать жилой дом по цене ниже его кадастровой стоимости

— Право покупать сельхозучастки имеют только граждане Украины.

«Лица, имеющие также паспорта гражданина государства-агрессора (РФ), не имеют такого права. Интересно, что наличие паспорта гражданина другого государства не является прямым препятствием для приобретения такого участка в собственность. Достаточно предоставить паспорт гражданина Украины», — уточняет Оксана Кобрин из «Морис Груп».

Сейчас украинское законодательство декларирует единое гражданство, но механизма лишения паспорта Украины за двойное гражданство нет.

Также стоит учитывать, что нотариус будет проверять, не внесен ли потенциальный покупатель в санкционные списки по решениям СНБО, не находится ли под международными санкциями за террористическую деятельность (перечень формируется Госфинмониторингом). Лицам из таких «черных» списков также будет отказано в удостоверении сделок купли-продажи земли.

— Физлица могут иметь в собственности не более 100 га с/х земель (с 2024 года — до 10 000 га).

Оксана Кобрин рассказала, как на практике будет проверяться соответствие этим лимитам.

Нотариус будет проверять по данным государственных реестров наличие земельных участков с/х назначения не только непосредственно у покупателя, но и у супруга (супруги) покупателя. Поскольку считается, что покупателю принадлежит половина участка жены/мужа. Иными словами, нотариус должен установить факт общей совместной собственности на такие участки.

Например, если муж уже успел приобрести участок в 100 га, то жена сможет приобрести только 50 га земли.

Также нотариус будет проверять наличие у покупателя долей, акций и паев в юридических лицах. Если такое юрлицо имеет в собственности сельхозучастки, то нотариус будет рассчитывать, какая часть этого участка приходится на долю в компании потенциального покупателя. И, соответственно, сколько еще он может докупить.

К примеру, если потенциальный покупатель владеет 10% компании, которой принадлежит 20 га земель с/х назначения, то считается, что такому лицу опосредованно принадлежит 10% таких земель, то есть 2 га. Соответственно, докупить он сможет еще 98 га.

— Все расчеты по договору купли-продажи должны происходить исключительно в безналичной форме. Финансовый мониторинг будет проводить и банк, и нотариус, удостоверяющий сделку.

Нотариус потребует от покупателя показать, откуда тот взял средства на приобретение земли. Поэтому лучше сразу подготовить документы, показывающие размер зарплаты, доходы от предпринимательской деятельности, полученные от продажи квартиры, машины или другого имущества. В общем, подойдет все, что подтвердит легальность имеющейся у покупателя суммы на оплату покупки.

Продажа имущества без налога и декларации: новые условия с 2021 года

Допустим, вы уже присмотрели интересный участок и готовы его приобрести. Чтобы дальнейшее владение землей было беспроблемным, желательно предварительно проверить надел:

не находится ли он в зоне действия спецразрешения на добычу недр;
сдана ли эта земля в аренду;
по кадастровому номеру на публичной кадастровой карте.

— По закону преимущественное право первой очереди имеет лицо, у которого есть специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения; второй очереди — арендатор, если он готов заплатить цену, которую выставил продавец.

На практике, конечно, чаще всего будут встречаться случаи, когда собственники земли будут выставлять на продажу уже арендованные наделы.

Поэтому покупателю лучше знать заранее, к каким неудобствам следует готовиться.

«Покупателю следует обратить внимание на тот факт, что смена собственника земельного участка не влечет за собой прекращение действия уже заключенных договоров, например, договора аренды земельного участка, и не является основанием для изменения условий такого договора», — поясняет Юрист Ю К «Волхв» Денис Шевчук.

Арендатор в любом случае узнает, что земля продается, даже если собственник об этом его не уведомит. Соответствующую информацию передаст перед заключением сделки нотариус. У арендатора есть месяц на то, чтобы определиться, готов ли он выкупит участок по заявленной цене.

Тут возникает вопрос — как быть в том случае, если землю арендует компания? — Ведь юрлица смогут приобретать сельхозземлю в собственность только с 2024 года. Закон предусматривает такую ситуацию: юрлицо может передать свое преимущественное право покупки третьему лицу, например, другому гражданину. Именно он в этом случае и выступит покупателем.

«Закон предусматривает достаточную защиту преимущественного права, чтобы его не обходили. Например, если договор будет заключен без уведомления субъекта преимущественного права, он может через суд требовать перевода прав покупателя на себя. Также владелец участка не может распорядиться им в обход купли-продажи, поскольку другие способы отчуждения, такие как дарение, мена, передача в залог, в уставный капитал возможны только с согласия субъекта преимущественного права», — говорит Оксана Кобрин.

— Наличие участка с соответствующим кадастровым номером на публичной кадастровой карте будет подтверждением, что он действительно зарегистрирован в Госкадастре и может быть объектом продажи.

Но такая проверка полезна не только поэтому. Публичная кадастровая карта даст покупателю информацию, например, о площади участка и его местоположении.

Дело в том, что если участок расположен ближе 50 км от государственной границы Украины, это может стать препятствием для его приобретения.

Кроме того, может случиться так, что реальные параметры участка не совпадают с информацией о нем в Госкадастре. И такое несоответствие лучше исправить еще до заключения сделки купли-продажи.

«Автоматизированная система Государственного земельного кадастра была введена в Украине в 2013 году. При переносе данных из старого Государственного реестра земель в новую кадастровую систему и позже во время функционирования самого кадастра могли быть допущены технические ошибки (описки, опечатки, грамматические или арифметические ошибки). Это могло произойти как по вине органа, который ведет Государственный земельный кадастр, так и по вине других структур или землеустроителей», — уточняет Денис Шевчук из ЮК «Волхв».

По словам управляющего партнера Suprema Lex Виктора Мороза, несоответствие таких данных и даже накладка границ земельного участка на соседский — распространенная проблема, которая может усложнить и даже сделать невозможной покупку надела.

«Эту проблему можно устранить или повторным обследованием участка геодезистами и землемерами с внесением корректных данных в соответствующие реестры, или урегулированием взаимоотношений с соседями при наличии спорных вопросов», — советует Виктор Мороз.

Цену участка стороны определяют по договоренности между собой. Но до 1 января 2030 года нельзя будет продать землю с/х назначения ниже нормативной денежной оценки.

Узнать ее можно через электронные сервисы земельного кадастра или направив запрос через ЦНАП.

Одновременно, поскольку сторонами сделки купли-продажи земельного участка являются физические лица, то обязательным также является проведение экспертной оценки земельного участка.

Как купить с/х землю: пошаговая инструкция подготовки и оформления сделки

После завершения всех подготовительных процедур продавец и покупатель могут оправляться к нотариусу.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи может быть осуществлено по месту нахождения земельного участка или одной из сторон договора.

Но перед этим нотариус обязан провести проверку на соответствие законодательным нормам продавца и покупателя. По словам Оксаны Кобрин, дополнительные проверки и процедуры могут занять до 2 месяцев.

Ведь нотариусу предстоит проверить весьма объемный массив информации:

наличие у покупателя гражданства Украины, для чего нужно будет предоставить паспорт гражданина Украины;
внесение приобретателя в санкционные списки;
источники происхождения средств, за которые будет приобретаться земля;
месторасположение участка относительно государственной границы (если у нотариуса возникнут сомнения относительно 50-километровую зоны госграницы, он обратиться к Госгеокадастру с запросом);
общую площадь земельных участков с/х назначения, которые уже находятся в собственности потенциального покупателя, и готовящийся к покупке надел (вместе они не должны превышать 100 га).

Если по результатам проверки нотариус выявит несоответствия законодательным требованиям, то откажет в удостоверении сделки. И это может быть самым безболезненным вариантом.

Ведь если несоблюдение хотя бы одного из условий вскроется уже после заключения сделки, это станет основанием для признания ее недействительной, а также конфискации земельного участка.

Если же все прошло гладко, нотариус делает финальный аккорд.

«Нотариус должен внести в реестр недвижимого имущества и Госгеокадастр данные о новом собственнике и предоставить ему правоустанавливающие документы, подтверждающие переход к нему собственности», — говорит Виктор Мороз.

Елена Демина

Принятие закона имеет и положительные стороны. Ранее из-за отсутствия законодательного урегулирования суды принимали на себя функцию решения вопросов в сфере перехода прав на землю в случае отчуждения недвижимости.

Теперь позиция Верховного суда, в соответствии с которой к новому владельцу недвижимости – с момента перехода права собственности на недвижимость – переходят все права и обязанности предыдущего землепользователя закреплена на законодательном уровне.

«Такое положение является гарантией для покупателей недвижимости, которые, покупая недвижимое имущество, будут уверены, что они имеют право пользоваться земельным участком», – заметил нам Евгений Ковтуненко.

Также позитивом является возможность оформления права собственности на земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства. У приобретателя есть тридцать дней для обращения, а пропуск такого срока не является основанием для отказа.

«Для людей, желающих заключить брак, нужно принимать во внимание, что теперь если даже покупка земельного участка состоялась до брака, а постройка недвижимого имущества на этом участке состоялась в браке, вторая половина имеет право собственности на часть такого участка под недвижимостью», – отметил управляющий партнер МЮК «Kodex».

более 30 онлайн-сервисов!

Ставка — от 0.01%

Срок — до 180 дней

Сумма — до 20 000 грн.

295 грн. у місяць

Онлайн бухгалтерія

для ФОП і малого бізнесу

перші 30 днів безкоштовно!

Главной особенностью таких сделок является наличие у субъекта РФ (или у муниципалитета, если это установлено законом субъекта РФ) права преимущественной покупки такой земли по цене продажи. То есть продавец вправе продать иному лицу такой земельный участок только после получения отказа уполномоченного органа от покупки или неполучения согласия на покупку в течение 30 дней с даты получения сообщения. При этом продать земельный участок продавец вправе в течение 1 года и по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам.

С 2021 года изменится НДФЛ — это тот налог, который платят со своих доходов: зарплаты, продажи автомобилей и квартир, выигрышей в лотерею и пр. Теперь ставка налога будет зависеть от того, сколько вы зарабатываете. Все, кто за год получает больше 5 млн рублей, будут платить налог по ставке 15 %, а не 13 %, как было раньше. Такие правила установлены ФЗ от 23.11.2020 № 372-ФЗ.

Повышенная ставка распространяется не на весь доход, а только на ту сумму, которая больше 5 млн рублей.

Пример. Виктор зарабатывает 600 тыс. рублей в месяц. Его доход за год составил 7 200 тыс. рублей. Бухгалтер удержит налог по ставке 15 % не со всей его зарплаты, а только с той части, которая превысила 5 млн рублей. Порядок расчета следующий:

1) НДФЛ по стандартной ставке: 5 000 000 × 13 % = 650 000 рублей.

2) НДФЛ по повышенной ставке: (7 200 000 – 5 000 000) × 15 % = 330 000 рублей.

3) Общая сумма удержанного налога: 650 000 + 330 000 = 980 000 рублей.

Для сравнения. Если бы весь доход Виктора облагался по старым правилам по ставке 13 %, из его заработка удержали бы 936 000 рублей, то есть на 44 000 рублей меньше.

На практике совсем мало граждан РФ зарабатывают больше 5 млн рублей в год, поэтому для большинства ничего не изменится. Но обычно самые крупные доходы мы получаем при реализации имущества, поэтому тех, кто собирается продавать квартиру в 2021 году, волнует вопрос, придется ли платить больше налогов. Чтобы найти ответ, нужно внимательно изучить новый закон.

Успокоим сразу — государство позаботилось о гражданах РФ и освободило от обложения повышенным налогом ряд нерегулярных доходов (п. 1.1 ст. 224 НК РФ):

От продажи имущества или долей в нем (кроме ценных бумаг);
От получения имущества в дар (кроме ценных бумаг);
Страховые выплаты по договорам страхования и выплаты по пенсионному обеспечению.

Отсюда следует, что если в 2021 году вы решите продать квартиру, комнату, долю в доме, машину и пр., налог нужно будет платить по стандартной ставке 13 %. Это касается даже тех случаев, когда сумма дохода от продажи превышает 5 млн рублей.

Минфин посчитал, что установление повышенной ставки для таких разовых доходов противоречит принципу социальной справедливости, так как заставляет платить высокие налоги людей с невысоким уровнем доходов.

Но это касается только резидентов РФ — тех, кто находился на территории России больше 183 календарных дней (90 дней в 2020 году) в течение 12 месяцев. Если вы пребывали в стране меньше указанного срока, то не являетесь резидентом и должны платить увеличенный налог.

Налоговая база с проданной недвижимости — это наибольшая из следующих величин:

Сумма полученных от продажи доходов;
70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена продажа.

Платить налог нужно будет с той суммы, которая окажется больше. Так государство подстраховалось от налогоплательщиков, занижающих цену продажи для уклонения от налогов.

Пример. Петр Петрович продает квартиру за 2,5 млн рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3,7 млн рублей. Налоговой базой будет 70 % от кадастровой стоимости — 2,59 млн рублей, так как эта сумма больше 2,5 млн рублей.

Далее налоговую базу можно будет уменьшить на льготы и вычеты. Петр Петрович не может полностью освободить продажу от НДФЛ, так как квартира находится у него в собственности всего год. При этом у него остался договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что он купил ее за 2,4 млн рублей — это подтвержденные документами расходы, на которые уменьшается налоговая база. Кроме того, Петр потратил 100 000 на операцию и может уменьшить на эту сумму налогооблагаемый доход.

Рассчитаем итоговую налоговую базу: 2 590 000 – 2 400 000 – 100 000 = 90 000 рублей.

Рассчитаем сумму НДФЛ к уплате: 90 000 × 13 % = 11 700 рублей.

Сделки купли-продажи земельного участка из земель сельхозназначения в 2021 году

Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:

Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:

сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.

Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.

Отмена нотариального удостоверения сделок — долгожданное событие.
Ведь нотариальная сделка не только требовала больших финансовых затрат, но и сильно усложняла и затягивала процедуру сделки. А проку в этом не было ни какого.

01 мая 2019 года Президент Российской Федерации подписал федеральный закон №76-фз, закон вступил в силу 31.07.2019 г

Этот закон вносит поправки в статью 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости» Теперь статья 42 фз 218 изложена в следующей редакции:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».

И с 01.08.2019 года участники долевой собственности смогут отчуждать ее (при одновременном отчуждении всеми участниками) без нотариального удостоверения, по договору купли-продажи, дарения или соглашения о выделении долей, в связи с применением средств государственной субсидии на улучшение жилищных условий семьи, соглашению в простой письменной форме

1. В случае продажи одним из сособственников своей доли постороннему лицу другие участники имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается третьему лицу, и на прочих равных условиях. Это правило установлено в целях обеспечения прав сособственников, для которых немаловажное значение имеет вопрос о том, кто займет место выбывшего сособственника. Кроме того, с их стороны возможно закономерное стремление увеличить свою долю либо стать единственным собственником имущества. Преимущественное право покупки не применяется при продаже доли с публичных торгов, что вполне объяснимо, поскольку целью торгов является продажа имущества тому, кто предложит за него наиболее высокую цену. Сособственники могут на общих основаниях принять участие в публичных торгах с целью приобретения доли в праве общей собственности. Публичные торги по продаже доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться при обращении взыскания по обязательствам собственника (ст. 255 ГК) и в иных случаях, предусмотренных законом. Преимущественное право покупки возникает только при возмездном отчуждении доли по договору купли-продажи, а также при отчуждении доли по договору мены и только постороннему лицу, не входящему в число участников общей долевой собственности. В случае продажи доли одному из сособственников иные сособственники утрачивают право преимущественной покупки отчуждаемой доли и не могут предъявлять к продавцу каких-либо требований.

2. При отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д. Главное заключается в том, чтобы это требование было выполнено, и в случае возникновения спорной ситуации собственник, отчуждающий свою долю, мог представить доказательства надлежащего уведомления других сособственников. В частности, во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса.

Законодатель также не определяет, в какой форме должен быть сделан отказ. В юридической литературе были высказаны две позиции по этому вопросу. Отказ должен быть сделан либо в письменной форме, как и само извещение, либо в той же форме, которая требуется для заключения сделки по отчуждению имущества. Закон о государственной регистрации (п. 1 ст. 24) содержит положение, согласно которому к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.

3. Сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке, составляют один месяц при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество и десять дней при продаже доли в праве собственности на движимое имущество. Начинают течь эти сроки со дня извещения участников долевой собственности о намерении продать долю. Это сроки существования права, а не исковой давности, поэтому они не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.

Отказ сособственников от покупки либо их молчание в указанные сроки означают, что сособственник-продавец вправе продать долю любому третьему лицу по указанной цене и на прочих условиях, указанных в извещении.

4. Несоблюдение установленного правила, т.е. продажа доли с нарушением преимущественного права покупки, принадлежащего другим сособственникам, не означает недействительности совершенной сделки. Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Еще М. Зимелева указывала, что «нарушение права преимущественной покупки не есть повод оспаривания сделки, так как иск, основанный на этом нарушении, направлен не на признание ее не действительной, то есть на уничтожение результатов продажи, а только на то, чтобы поставить истца на место покупателя, то есть на замену одной из сторон сделки» (Зимелева М. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН. М., 1941. Вып. 2. С. 59).

Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие условия договора продажи по сравнению с указанными в извещении.

Судебная практика исходит из того, что трехмесячный срок для предъявления соответствующего иска является пресекательным и не подлежит продлению или восстановлению даже в случае его пропуска по уважительным причинам (п. 20 Постановления ВАС N 8). Согласиться с подобной трактовкой едва ли возможно. Более правильным представляется мнение, считающееся в юридической литературе традиционным, согласно которому это сокращенный срок исковой давности, к которому применимы правила и о продлении, и о восстановлении.

Исчисление срока исковой давности следует вести по общим правилам, т.е. с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего преимущественного права покупки доли, отчуждаемой другим сособственником, а не с момента совершения сделки по отчуждению, поскольку нормами, содержащимися в комментируемой главе, не установлены специальные правила исчисления исковой давности.

5. Преимущественное право покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником, поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку кому-либо преимущественного права.

«Без нотариуса»: продать квартиру стало проще?

В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:

совершение сделки с отчуждением долей;
продажа разных долей в рамках одной процедуры;
если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
передача недвижимости через договор ренты;
раздел общего имущества, нажитого в браке.

Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.

Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие аспекты.

По время подписания, нотариус зачитывает его, разъясняет все нюансы, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с объектом.

Пошаговые рекомендации для грамотного оформления

Подготовка пакета документов продавцом (подтверждение права имущества, технический паспорт и др.) и их проверка покупателем самостоятельными усилиями или с привлечением экспертов.
Формирование текста со всеми нюансами, когда необходимо внести правки.
Расчет с покупателем. Как правило, нотариусы требуют документальное подтверждение получение всей суммы через банк.
Встреча у нотариуса с проведением всех процедур, подписание ключевого документа.
В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.

После внесения информации в реестр, сделка считается такой, что проведена с учетом всех требований и полностью законной, покупатель получает бумаги, ключи и может заниматься переоформлением лицевых счетов на коммунальные услуги на себя.

Проведение купли-продажи недвижимости через нотариуса представлено в нескольких этапах, среди них:

подготовительный (когда оформляется передача залога нотариально);
оценка пакета документов на предмет подлинности, правильного оформления (иногда бывают случаи, что не хватает определенного документа);
проведение оплаты через банк, в том числе, и через ипотеку;
передача имущественных прав, составление договора купли продажи квартиры, разъяснение условий операции, прав каждого участника процесса;
внесение данных в Единый реестр.

Наперед узнав цены и проведя расчет купли продажи недвижимости через нотариуса, риски минимальные, главное – выбирать удовлетворяющего все стороны процесса нотариуса.

Проводя процедуру удостоверения и регистрации, нотариус проверяет паспорт и идентификационный номер покупателя и продавца, пакет документов, который подтверждает имущественное право на квартиру или комнату. Все данные сделки вносятся в Единый реестр. Регистрация права собственности проводится в случае долевого участия.

Наперед проводя итоговый потенциальный расчет суммарной стоимости сделки с учетом оформления ее через нотариуса, составление договора купли–продажи недвижимости стоит изначально обсудить сторонами, кто оплачивает услуги, чтобы минимизировать риски. Как правило, это решается еще на этапе торга и обсуждения деталей сделки с недвижимостью.

Законодательно не обозначено, кто должен оплачивать нотариальное заверение, поэтому об этом говорят на этапе переговоров. Как правило, расходы на оформление делятся наполовину. Интересная практика, что в некоторых регионах страны все расходы ложатся на плечи покупателя.

Нотариус несет имущественную ответственность. Страховой институт гарантирует выплату компенсации за неправильно внесенные данные во время оформления договора. Договор купли продажи готовится пару дней, но при этом никто не застрахован от ошибки. В случае судебного разбирательства нотариус может быть признан виновным в неправильном оформлении сделки с недвижимостью.

Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:

Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.

С расчетом возможных рисков, которые могут возникнуть со временем после оформления договора через нотариуса купли – продажи недвижимости, рекомендуются все детали и нюансы прописывать в документе.

Договор купли продажи недвижимости через нотариуса выдается продавцу и покупателю, в случае судебного разбирательства подается как документальное свидетельство.

При покупке квартиры обращайте внимание на репутацию нотариуса, отзывы о его работе.

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения — сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации. (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 354-ФЗ, от 29.12.2017 N 447-ФЗ)

2. Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

1) сохранение целевого использования земельных участков;

2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; (в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности; (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов;

6) подпункт утратил силу. (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

1. Участниками отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

2. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с настоящим Федеральным законом. (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

1. В случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления в силу настоящего Федерального закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок. В случае отчуждения этих земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъекту Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей. (в ред. Федеральных законов от 07.07.2003 N 113-ФЗ, от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

Абзац — Утратил силу. (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

В случае, если при нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона собственник не произведет в течение срока, установленного настоящим пунктом, отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган регистрации прав), обязан в течение десяти дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации. (в ред. Федеральных законов от 07.07.2003 N 113-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

2. Орган государственной власти субъекта Российской Федерации в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах). (в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

3. В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот земельный участок или эту долю должен приобрести субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, должно приобрести муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности. (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и настоящим Федеральным законом. (в ред. Федерального закона от 06.06.2019 N 138-ФЗ)

1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

2. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности. (в ред. Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ)

3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом. (в ред. Федерального закона от 02.12.2013 N 327-ФЗ)

Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет. (в ред. Федерального закона от 02.12.2013 N 327-ФЗ)

4. В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

5. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

6. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

7. Пункт утратил силу. (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

8. В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

2.-3. Пункты утратили силу. (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

4. Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации. (в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2016 N 336-ФЗ)

Абзац второй — Утратил силу. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 336-ФЗ)

Абзацы 3. — 4. — Исключены. (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Абзац 6. — Исключен. (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

5. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным организациям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. (в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 27.06.2018 N 164-ФЗ, от 30.04.2021 N 117-ФЗ)

При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

В случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных статьями 3 и (или) 4 настоящего Федерального закона, к наследникам применяются требования, установленные статьей 5 настоящего Федерального закона. (в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Закон о земле – что нужно знать обычному украинцу

Несмотря на начатую в 90–х годах земельную реформу по передаче земель государственной собственности в частную (паи земель колхозов и совхозов между их членами, индивидуальная приватизация, выкуп, др.), полноценное право на распоряжение землями сельскохозяйственного назначения ее владельцы до сих пор не получили.

Начиная с 2002 года был введен мораторий на отчуждение определенных видов с/х земель, который со временем претерпел существенных изменений, направленных на недопущение его обхода.

На сегодняшний день действие моратория распространяется на отчуждение земель следующих видов:

земли товарного с/х производства;
земельные участки, выделенные из земельных долей (паев);
земельные доли (паи) и
все земли с/х назначения государственной и коммунальной собственности,

что в комплексе составляет львиную долю всех сельскохозяйственных земель Украины.

Кроме того, запрещено и изменение целевого назначения упомянутых видов земель, находящихся в частной собственности.

Закон вводит поэтапную отмену действующего запрета на отчуждение земельных участков с/х назначения частной собственности с рядом ограничений, которые в основном сводятся к ограничению их приобретения определенными субъектами, а также ограничению концентрации земли до определенной площади в «одни руки».

В частности, Законом предусмотрены следующие основные сроки запуска оборота права собственности на с/х землю:

в период с 1 июля по 1 января 2024 года – между гражданами Украины, государством, территориальными общинами;
с 1 января 2024 года – с участием юридических лиц, созданных по законодательству Украины, с определенными ограничениями;
после принятия решения на референдуме – с участием иностранных юридических лиц и граждан.

В то же время, запрет отчуждения земель государственной и коммунальной собственности остается в силе. Исключением будут земли крестьянского (фермерского) хозяйства государственной и коммунальной собственности, принадлежащие гражданам на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения. Такие лица имеют право их выкупить с рассрочкой оплаты до 10 лет.

Условия приватизация земель государственной и коммунальной собственности остаются неизменными. Кроме того, земельный фонд государственной и коммунальной собственности в дальнейшем возможно будет получить в аренду на земельных торгах.

Важным изменением является также отмена запрета на изменение целевого назначения земель в установленном порядке, что позволит удовлетворить потребности других отраслей.

В период с 01.07.2021 по 31.12.2023 гг. разрешен оборот земель между гражданами Украины

В этот период отчуждение с/х земель частной собственности будет разрешено фактически между гражданами Украины из расчета не более 100 га в «одни руки». Консолидация с/х земель гражданином Украины в размере 10 000 га предусмотрена только с 1 января 2024 года.

Для юридических лиц будут действовать аналогичные условия действующего моратория. При этом приобретение в собственность юридическими лицами разрешенных видов с/х земель (например, земли для садоводства, земли фермерского хозяйства) будет возможным при условии соблюдения требований к корпоративной структуре таких лиц, их конечных бенефициарных собственников, о чем пойдет речь далее.

Начиная с 1 января 2024 – запуск рынка для юридических лиц с определенными ограничениями

Начиная с 1 января 2024 юридические лица, созданные согласно законодательству Украины, имеют право приобретать в собственность все виды с/х земли в пределах 10 000 га. Ограничение по консолидации также будет учитывать совокупный объем земли с/х назначения, которым обладают на праве собственности конечные бенефициарные собственники такого юридического лица.

Корпоративная структура юридических лиц, которые приобретают земли с/х назначения, должна быть прозрачной, не содержать никаких «промежуточных звеньев», и включать в своем составе только граждан Украины и/ или государство, и/ или территориальную общину.

Юридическим лицам (независимо от резидентности) прямо запрещено приобретать корпоративные права юридических лиц, которые владеют сельхоз землей на праве собственности. Эта норма может быть отменена по результатам референдума, что позволит более удачно структурировать агробизнес в соответствии с его собственными нуждами.

Иностранные юридические и физические лица, кроме резидентов государства–агрессора или оккупанта, других государств, находящихся под санкциями, смогут приобрести в собственность земли с/х назначения при условии принятия такого решения на референдуме.

Если такое решение будет принято, Закон предоставляет в дальнейшем почти равные возможности иностранцам по сравнению с отечественными субъектами хозяйствования.

В таком случае инвесторы смогут осуществлять свою деятельность через юридическое лицо, созданное по законодательству Украины.

Наряду с этим, напомним, что приобретение иностранными субъектами земельных участков в аренду остается неизменным, – последние имеют право арендовать с/х земли на равных условиях с юридическими лицами и гражданами Украины.

Подготовка земельного участка к продаже

Договор купли–продажи земельного участка должен содержать все существенные условия, перечисленные в статье 132 Земельного кодекса Украины, в том числе, кадастровый номер, целевое назначение, состав угодий, существующие ограничения и т. п.

Поэтому, до момента заключения следует провести предварительную проверку регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре, а также проверку регистрации права собственности на него в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, корректность всех данных, содержащихся в реестрах и, при необходимости, принять соответствующие меры по такой регистрации/ корректировке.

На практике, к сожалению, мы видим немало ситуаций, при которых, кроме уже стандартных на сегодняшний день вопросов по регистрации земельного участка или права собственности на него, также прилагаются имеющиеся технические ошибки в данных, внесенных в Государственный земельный кадастр, отсутствие таких данных (например, состава угодий, адреса земельного участка) и т.д., что в дальнейшем является основанием переноса сделки до исправления таких ошибок.

Как действовать, если предметом интереса покупателя является земельная доля (пай)

Без внимания Закон оставил условия регулирования оборота земельных долей (паев), лишь продлив запрет их отчуждения в пользу юридических лиц до 1 января 2024 года. Наряду с этим условия по ограничению консолидации, структуры собственности на земли с/х назначения относятся именно к земельным участкам, что очевидно создаст немало дискуссий по этому поводу. В этом вопросе мы придерживаемся консервативной позиции и рассматриваем определенные в Законе изменения к статье 130 Земельного кодекса Украины как такие, которые в том числе распространяются и на земельные доли (паи).

Более того, анализ действующего законодательства и изменений, которые вводятся, дают основания сделать вывод, что приобретение в собственность земельных долей (паев) по договорам купли–продажи будет возможным после их выделения в натуре (на местности).

Целесообразность прохождения такой процедуры до приобретения актива также обусловлена существующими рисками данной категории актива, учитывая неопределенность его границ на местности, что на практике создает немалые риски в фактической реализации последующего выделения пая в натуре (на местности).

Преимущественное право выкупа

Сейчас преимущественное право выкупа земельных участков имеют их совладельцы и арендаторы, кроме определенных исключений. Однако, фактически такое право можно будет реализовать гражданами Украины и юридическими лицами на равных условиях только с 1 января 2024 года. Дополнительно закон предусматривает отдельный механизм уступки первоочередного права выкупа очень простым способом – путем уведомления собственника.

Окончательные выводы о субъектах, которые будут иметь преимущественное право выкупа, процедуры его применения, можно будет сделать после принятия законопроекта № 2194, рассмотрение которого ожидается в ближайшее время.

Поэтому, в любом случае до приобретения земельного участка следует выполнить условия по обеспечению реализации преимущественного права на его приобретение упомянутыми субъектами. В противном случае новый собственник рискует потерять такой актив в будущем.

Влияет ли смена собственника на действующие договоры аренды или эмфитевзиса

Приобретая земельный участок следует также учесть возможное наличие прав третьих лиц на пользование им. Смена собственника земельного участка, выделение в натуре (на местности) земельной доли (пая) с ее последующей продажей не прекращают действие уже заключенных договоров аренды, эмфитевзиса, как и не является основанием для внесения изменений в них.

Учитывая указанное, перед приобретением актива следует внимательно проверить действующие договоры на предмет пользования земельными участками, земельными долями (паями) и оценить дальнейшие перспективы реализации актива, который приобретается.

Дополнительные требования к договорам купли–продажи

К сделкам по отчуждению земельных участков будут установлены следующие дополнительные требования:

Все оплаты должны проводиться в безналичной форме;
Приобретатель актива должен пройти финансовый мониторинг и подтвердить источник получения средств;
Цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре с земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценки.

Следует отдельно напомнить, что для целей налогообложения перед заключением договора купли–продажи земельного участка между физическими лицами следует также провести его экспертную оценку. Для юридических лиц такое требование не является обязательным.

Другие действия, которые следует предпринять, готовясь к получению актива

Безусловно, длительная история земельной реформы обусловила многочисленные нарушения в ходе правоотношений, сложившихся с момента первоначального приобретения права собственности на земельный участок, долю (пай) до сих пор, в том числе нарушения условий действующего моратория, заключение соглашений, ограничивающих право пользования земельным участком, несоответствие фактических границ земельного участка границам, закрепленным в документации по землеустройству и т. п.

Поэтому, перед приобретением прав на земельные участки мы рекомендуем в любом случае проводить их правовую и техническую проверки («due diligences»). Также напоминаем о необходимости по��учения агрохимического паспорта, в т. ч. для проверки состава и качества почвы земельных участков.

Закон на первых этапах создает благоприятные условия для агробизнеса по привлечению кредитных средств, учитывая отсутствие запрета банкам обращать взыскание на такой актив. Кроме того, к такому обращению не применяются условия консолидации (ограничение в площади). Однако, наряду с этим Законом установлено требование об отчуждении банками земельных участков в течение следующих 2–х лет, что значительно снижает привлекательность такого имущества под залог, учитывая ограниченный круг субъектов, которые смогут его приобрести, по крайней мере, в течение следующих трех лет.

Закон предусматривает достаточно жесткие меры к нарушителям условий оборота земель сельскохозяйственного назначения в виде конфискации земли или признании сделок недействительными.

Конфискация земельных участков (чрезмерно приобретенной их площади) будет проводиться на основании решения суда по искам Государственного геокадастра. Собственник земельного участка, допустивший нарушение, будет иметь право на получение компенсации стоимости земельного участка, определенной по результатам земельных торгов (за вычетом расходов на их проведение).

По оплатному договору передать долю в праве общей собственности можно при соблюдении условий преимущественного права. Свободное же распоряжение участком возможно только в случае, если доля будет выделена в натуре. В некоторых случаях это хоть и практически реализуемо, но требует определённых действий от собственника, в том числе межевания.

Фактический раздел земельного надела можно осуществить, если остальные участники дадут своё согласие. В противном случае разрешение нужно будет получать через суд.

Процедура выдела выглядит следующим образом:

если кадастровый учёт был осуществлён и все участники совместной собственности не против выдела доли, нужно провести межевание и на основании этих документов зарегистрировать в Росреестре право уже единоличной собственности;
если кадастровый учёт не выполнялся, сначала проводится межевание, а затем участок ставится на учёт в кадастровую палату;
далее в общем порядке регистрируется право на свою часть надела.

Выдел доли позволит продать участок без получения согласия от сособственников, никаких ограничений на реализацию не будет.

Необходимость получения согласия от остальных сособственников – основное правило и основная проблема, которые возникают при продаже. По общему правилу, такое согласие обязательно, но не всегда можно его получить. Иногда такие лица просто отказываются оформлять документ, в некоторых случаях контактов с ними просто нет. В таком случае есть другой вариант — направить им предложение и дождаться срока, установленного законодателем для ответа.

С момента уведомления нужно дать лицам 30 дней для дачи ответа! В противном случае впоследствии они могут оспорить заключенный договор на отчуждение доли.

Несомненно, такой вариант представляется более долгим. Получить простой отказ проще и быстрее, но при отсутствии практической возможности приходится действовать именно так.

Уведомление нужно будет направить по адресу регистрации. Уточнить информацию можно в выписке из ЕГРН или направить по адресу надела, особенно если на нём располагается жилое строение.

Можно ли в 2021 году продать жилой дом по цене ниже его кадастровой стоимости

С 1 июля 2021 года отменяется мораторий на продажу аграрной земли, кроме земель государственной собственности.
Покупать земельные участки сельскохозяйственного назначения могут физические лица, граждане Украины, однако не более 100 гектаров в одни руки.
Продавать землю, находящуюся в государственной или коммунальной собственности нельзя. Иностранцам также рынок земли пока недоступен.
Зато арендаторы, которые сейчас арендуют у крестьян их паи, будут иметь преимущественное право на выкуп, если договорятся с владельцем – и сойдутся в цене.
Такие ограничения будут действовать 2,5 года. После этого на рынок земли зайдут юридические лица (компании) с возможностью покупать 10 тысяч гектаров. И, возможно, иностранцы.

Земельный участок относится к объектам собственности, свободный оборот которых ограничен законодательством РФ. Лицо, обладающее правами на землю должно обладать следующими документами:

документ о праве собственности (свидетельство, выписка из ЕГРН, договор дарения, купли-продажи);
кадастровый паспорт (выписка);
информация об отсутствии ограничений или обременений в отношении объекта.

В соответствии с ФЗ от 1992 года № 122 сделки, совершаемые с долями недвижимого имущества, в том числе земельных наделов, подлежат нотариальной заверке.

Продажа долей земли имеет свои особенности. Рассмотрим подробнее.

Продажа доли земельного надела, входящей в состав земель сельскохозяйственного назначения (пай), может осуществляться без выделения. Однако только для других пайщиков.

Собственник не может распоряжаться паем по своему усмотрению. Даже оформив его надлежащим образом (межевание, выделение), закон предусматривает следующие ограничения:

преимущественное право на приобретение объекта устанавливается за регионом или муниципалитетом;
следующим по приоритету покупателем являются другие собственники долей земельного участка.

Для продажи доли другим гражданам или юридическим лицам, выделение является необходимой процедурой.

Обязательным условием при продаже земельного надела является уведомление всех собственников других долей. Каждый из них обладает преимущественным правом приобретения отчуждаемого имущества.

Факт уведомления необходимо зафиксировать. Например, при помощи заказного письма с уведомлением, сбора подписей на обходной лист, записи устного разговора.

Обязательным условием является сообщение дольщикам всех условий сделки. Включая описание доли, цены и других условий.

Важно! Другие пайщики не могут запретить продажу.

Самым простым вариантом продажи является отчуждение доли другому собственнику. Владелец освобождается от необходимости поиска покупателя. Однако закон предусматривает правила, которые нужно соблюсти при совершении сделки:

уведомление других собственников;
сохранение условий уведомления при регистрации сделки.

Внесение изменений в стоимость или другие существенные условия договора запрещены. Если в процессе заключения договора меняются условия, другие собственники могут оспорить сделку через суд.