Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Работа по договору найма что это». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
И трудовой контракт, и ГПХ заключаются в целях оформления отношений по выполнению гражданином для предприятия какой-либо работы, однако в первом случае возникают особые рабочие взаимоотношения, которые не регулируются Гражданским кодексом. Отличия двух видов соглашений состоят в следующем:
- по ГПХ выполняется определенная работа, задание, тогда как по трудовому сотрудник осуществляет трудовую функцию, занимает должность в компании;
- в трудовых взаимоотношениях гражданин обязан выполнять правила внутреннего распорядка, иные локальные нормативные акты, а также приказы и распоряжения руководства. При заключении договора ГПХ действует принцип равенства сторон;
- работодатель имеет определенные обязательства в трудовых взаимоотношениях: выплата заработной платы работнику не реже чем два раза в месяц, уплата взносов, организация труда и безопасности, аттестация рабочих мест и т. д. Отношения сторон в ГПХ-соглашении регулируются только соглашением сторон и законом, внутренние правовые документы на них не распространяются, выплата вознаграждения может осуществляться в любом, не противоречащем закону порядке, о котором договорились стороны; взносы на страхование не производятся.
Договор ГПХ надо отличать от срочного трудового контракта. Чаще всего рабочие отношения оформляются на бессрочной основе, срочный контракт заключается только в том случае, если нельзя заключить бессрочный. Отличие срочных контрактов от ГПХ производится по признаку постоянства возложенных на сотрудника функций: соглашение ГПХ заключается не просто на определенный срок, а для выполнения конкретной задачи.
Приведем таблицу предпочтительных формулировок.
| Трудовой договор | Договор ГПХ |
| Названия сторон: работник — работодатель | Названия сторон: заказчик — исполнитель |
| Указание должностей по штатному расписанию, указание функции, например юрисконсульт | Указание на конкретную работу, например оформление искового заявления |
| Указание на постоянный характер, например ссылка на должностные инструкции | Указание количественных показателей, например составление двух исковых заявлений |
| Ссылка на ПВТР, обязательные для соблюдения | Отсутствие ссылки на правила или иные локальные нормативные акты |
| Указание на местонахождение рабочего места | Рабочее место гражданину не предоставляется |
| Материально-техническое обеспечение, СИЗ предоставляются работодателем | Используются собственные материалы, техника, СИЗ |
| Выплата заработной платы не реже чем 2 раза в месяц | Выплата вознаграждения осуществляется в соответствии с договоренностью сторон в контракте (желательно, чтобы график не совпадал по датам с графиком выплаты зарплаты на предприятии) |
| Допускается привлечение в сверхурочным работам или направление в командировку | Фразы о сверхурочных работах и командировках недопустимы, это элемент трудовых взаимоотношений |
Трудовой договор: в каких случаях можно не оформлять трудовую книжку
Минусов работы без книжки гораздо больше, чем плюсов. Однозначным плюсом для работодателя можно считать практически полное отсутствие формальностей и бюрократических сложностей. Гражданин получает относительную свободу при исполнении задания, в том числе отсутствие включения в иерархическую систему предприятия. При оформлении соглашения ГПХ гораздо проще прекратить взаимоотношения, что можно отнести и к плюсам, и к минусам, в зависимости от ситуации (хотя и тут нужно соблюдать осторожность и выполнять требования ст. 310 ГК РФ).
Минусы отсутствия трудовой книжки по договору ГПХ:
- не оплачиваются отпуска и больничные, отпуск вообще не предусмотрен, это элемент трудовых взаимоотношений;
- взносы на страхование не отчисляются, вследствие чего гарантии работника снижаются;
- отсутствие поощрительных и компенсационных выплат, в том числе премий;
- отсутствие ответственности работодателя при получении производственных травм (если вред не причинен по вине заказчика).
Некоторые специалисты ошибочно рассматривают различные виды договоров гражданско-правового характера как работу по трудовому контракту без записи в трудовой книжке. Это некорректно, поскольку соглашения такого типа имеют сугубо гражданско-правовой характер. Соответственно, работодатель не должен оформлять книжку. Например, это относится к договорам на оказание услуг или авторского заказа.
Тем не менее, в ТК РФ предусмотрено три случая заключения трудового контракта без записи в трудовую книжку:
- оформление совместительства;
- дистанционная занятость;
- работодатель является физическим лицом.
В соответствии с пунктом 5 статьи 66 ТК РФ (ч. 5 ст. 66 ТК РФ), при принятии на работу в организацию гражданина, который будет выполнять обязанности по совместительству, сведения об этом вносятся в книжку по его желанию. При этом информацию можно указывать по основному месту занятости. Для этого необходимо предоставить документ, подтверждающий факт совместительства. Например, заверенная копия приказа о приеме на работу или справка со второго места трудоустройства с указанием реквизитов и других необходимых данных.
Работа по договору без трудовой книжки, в соответствии с частью 6 статьи 312.2 ТК РФ, возможна при дистанционной занятости, при условии, что сотрудник трудоустраивается впервые (с работодателя снимается обязанность оформить книжку). Чтобы работодатель мог реализовать эту возможность, подписывается соответствующее соглашение сторон. Оно может быть закреплено на бумаге путем добавления в документ фразы, подтверждающей эту договоренность. Либо работник составляет заявление с просьбой не заносить сведения о дистанционной работе в документ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ТК РФ, физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, не имеет права производить записи в книжках работников и оформлять их лицам, нанимаемым впервые. Документом, подтверждающим период занятости у такого работодателя, является договор найма, заключенный в письменной форме (абз. 2 ст. 309 ТК РФ).
Индивидуальные предприниматели не освобождаются от обязанности вносить записи в этот документ в отношении каждого работника. Этот факт подтверждает абзац 1 статьи 309 ТК РФ.
Работодатели — физические лица без статуса индивидуальных предпринимателей также могут заключать трудовые контракты. Такой работодатель не вправе вносить записи в трудовую книжку, а также выдавать новую. Таким образом, доказательством деятельности гражданина в этом случае является только его экземпляр контракта. При этом работодатель — физическое лицо также обязан производить отчисления в фонды, оформлять страховое свидетельство, если для сотрудника такая работа является первой. Договор может быть заключен как на определенный срок, так и носить бессрочный характер. Такой работодатель обязан, в соответствии со ст. 303 ТК РФ, уведомить органы местного самоуправления и зарегистрировать договор (по месту своего жительства).
Виды трудовых договоров: какой выбрать, чтобы обезопасить компанию
В трудовом договоре должны быть отражены следующие сведения в отношении сотрудника и работодателя:
- полное имя и место жительства гражданина;
- реквизиты документа, удостоверяющего его личность;
- реквизиты банковского счета для производства оплаты;
- наименование юрлица, Ф.И.О. ИП или гражданина — работодателя;
- имя лица, уполномоченного представлять интересы работодателя;
- адрес работодателя;
- его банковские реквизиты.
Полный перечень можно найти в ст. 57 ТК РФ. Это обычные реквизиты договора, но в этом случае их заполнению надо уделить особое внимание.
Нередко по обращению граждан происходит переквалификация договоров. При этом суд, принимая решение о сути договорных отношений, исходя из практики, оценивает следующие условия:
- характер выполняемой работы (разовые задания или определенные должностные обязанности);
- условия труда (наличие или отсутствие рабочего места, обеспечение оборудованием и материалами, соблюдение охраны труда);
- порядок выплаты вознаграждения (даты и периодичность);
- формулировки обязанностей (по Правилам трудового распорядка или нет);
- наличие или отсутствие соцгарантий сотруднику (оплата больничного листа и т. д.).
Этот договор не регулируется трудовым кодексом, поэтому в нем можно прописать условия расторжения. Главное, чтобы вариант устраивал обе стороны.
Договор можно разорвать по соглашению сторон. Стоит прописать размер неустойки, если одна из сторон захочет прекратить отношения до выполнения обязательств. Например, наняли строительную бригаду в офис, но компания решила переехать в другое помещение и ремонт больше не нужен. В этом случае компания должна оплатить исполнителю закупленные для работы материалы.
Конкретные условия зависят от сферы и задачи, компания с исполнителем согласовывают между собой.
За три дня до окончания срока надо письменно предупредить сотрудника об увольнении. Исключение — если его взяли замещать основного сотрудника, в этом случае уведомлять не надо. Как только выйдет основной сотрудник, временного можно уволить в тот же день.
Если сотрудник увольняется, когда срочный договор закончился, порядок такой: издать приказ об увольнении и внести запись в трудовую книжку, если она есть.
Если сотрудник или работодатель хочет разорвать отношения до истечения срока — правила те же, что и в бессрочном договоре.
Между трудовым и гражданско-правовым договором существенная разница. Работодателям комфортнее оформлять отношения по гражданскому законодательству: здесь меньше ответственности и обязательств перед государством и сотрудниками. Но и для работника есть плюсы. Разберем отличия ГПХ от трудового договора подробнее.
Отличия договора ГПХ от трудового: плюсы и минусы для сторон
Отношения по трудовому договору регулируются ТК. Все спорные вопросы, возникшие во взаимоотношениях работодателя с подчиненным, регламентируются трудовым законодательством. Сторонами договора выступают работодатель и работник.
Отношения по ГПД урегулированы ГК. При заключении договора подряда стороны именуются заказчиком и подрядчиком. И тот и другой могут быть юридическим или физическим лицом.
Предмет трудовых отношений — личное выполнение сотрудником своих прямых рабочих обязанностей за зарплату. Трудовая функция определена в должностных инструкциях в соответствии с квалификацией и специальностью сотрудника. Это рабочий процесс, который выполняется каждый рабочий день.
Предмет гражданско-правовых отношений — результат работы или услуги исполнителя. Заказчик должен получить и принять результат в определенный договором срок. При этом сам процесс работы не важен для заказчика, хотя при желании он может установить промежуточный контроль.
В договоре указан перечень работ, которые должен сделать исполнитель за оговоренный срок. Подрядчик может привлекать к задаче других исполнителей, если в договоре не предусмотрено самостоятельное исполнение.
Основание, по которому исполнитель получает вознаграждение, — двусторонний акт выполненных работ.
3. Документальное оформление: трудовая книжка или договор
Для начала трудовых отношений с наемным сотрудником нужно оформить ряд документов:
- трудовой договор;
- трудовая книжка;
- личная карточка;
- приказ о найме на работу.
Для работы с подрядчиком нужно заключить только письменный договор ГПХ. Каждая сторона оставляет на нем подписи. После окончания сотрудничества договор закрывается актом выполненных работ (оказанных услуг).
Трудовое соглашение разрешено подписать на неустановленный либо четко намеченный период — тогда это срочный трудовой договор.
Договор ГПХ всегда оформляется на конкретный срок, а при необходимости продлевается.
5. Взаимная ответственность сторон: работодатель и работник, заказчик и исполнитель
Работодатель обязан делать следующие выплаты в пользу работника:
- средний заработок за период, в который тот был незаконно лишен возможности работать;
- компенсацию ущерба здоровью и имуществу;
- компенсацию морального вреда
- проценты за задержку зарплаты.
Работник в свою очередь несет перед организацией матответственность в рамках своего заработка за месяц. За нарушение дисциплины он может быть подвергнут выговору, замечанию или увольнению.
Заказчик работ или услуг обязан возместить исполнителю убытки, которые причинил ненадлежащим выполнением обязанностей. Аналогично отвечает перед заказчиком исполнитель.
К дисциплинарной ответственности подрядчика привлечь нельзя.
Каждый штатный сотрудник работает по времени, согласованному с режимом работы самой организации. Поэтому он обязан работать по правилам компании. В назначенное время приходить и уходить с работы, обедать и отдыхать, делать технические перерывы. Неявка на рабочее место без уважительной причины допускается только в нерабочие дни: праздники и выходные, установленные штатным расписанием.
Весь рабочий день штатный сотрудник остается под контролем работодателя.
Лица, работающие по договорам ГПХ, не обязаны подчиняться внутренним правилам заказчика. Они не подчиняются должностным лицам организации и ее распорядку.
Подрядчик может работать ночью, когда весь штат организации отдыхает, а в рабочее время сладко спать. Выходные тоже никак не влияют на рабочий процесс. Главное — вовремя сдать результат работы.
По трудовому договору работодатель обеспечивает сотруднику надлежащие условия труда. Он выделяет рабочее место, компьютер, инструменты, униформу, материалы и инструменты. Проводит инструктаж по технике безопасности.
По договору ГПХ заказчик не отвечает за рабочее место исполнителя. Подрядчик сам выбирает и оборудует себе рабочее место. Заказчик может передать исполнителю инструменты и материалы для работы, и тогда это пишут в договоре. Если такого пункта в договоре нет, исполнитель работает со своими инструментами и материалами.
Такой договор заключается на неопределенный срок. Специалисты говорят, что для работника выгоднее заключать именно бессрочный трудовой договор.
Плюсы для работника: стабильность, ведь наниматель не может вас уволить из-за окончания срока действия договора. При этом сотрудник имеет право уволиться по собственному желанию когда угодно. Придется только предупредить своего начальника об увольнении за месяц.
Минусы для работника: нет дополнительных мер материального стимулирования, как у контракта: дополнительного отпуска и повышения тарифной ставки. Кроме того, если наниматель нарушил свои обязанности, работник может уволиться, но компенсацию в этом случае наниматель выплачивать не обязан.
Плюсы для нанимателя: не предусмотрены дополнительные поощрения для сотрудника, например, дополнительный отпуск или повышение зарплаты. Наниматель может уволить сотрудника, хотя для этого нужны уважительные причины, например, прогулы, систематическое неисполнение работником обязанностей, появление на работе в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.
Минусы: трудовой договор заключается на неопределенный срок. И без уважительных причин уволить сотрудника наниматель не может.
Его часто называют «контракт». В отличие от бессрочного договора, контракт заключается на определенный период – от 1 года до 5 лет.
Как только срок его действия истекает, стороны могут заключить новый контракт, либо разойтись. При этом работодатель вправе не продлить контракт, даже не объясняя причины. А вот уволиться до окончания срока действия контракта, просто написав заявление по собственному желанию, работник не может.
Плюсы для работника: по закону контракт предусматривает повышение заработной платы и дополнительный оплачиваемый отпуск до 5 календарных дней. Однако юристы уточняют, что на практике работодатели часто повышают зарплату на 1% и добавляют лишь один день к отпуску.
Закон предусматривает досрочное расторжение срочного договора по требованию работника, но на это нужны уважительные причины, например, болезнь или инвалидность. Также это возможно, если сотрудник может доказать, что наниматель нарушает законодательство о труде. При этом ему будет выплачена компенсация.
Минусы: уволиться до окончания срока действия контракта, просто написав заявление по собственному желанию, работник не может.
Плюсы для нанимателя: Есть возможность расстаться с работником, если вас не устраивает его работа. Досрочное расторжение контракта происходит либо по соглашению сторон, либо по инициативе нанимателя.
Минусы для нанимателя. Когда заканчивается срок действия контракта, работник имеет право его не продлевать. Таким образом, есть вероятность потерять ценные кадры.
Такая форма сотрудничества находится немного в стороне от срочного и бессрочного договоров. Как минимум потому, что договор подряда регулируется не Трудовым кодексом, а Гражданским. Суть его заключается в том, что работник (или, говоря юридическим языком, подрядчик) должен в установленный срок выполнить работу и сдать заказчику, который за нее заплатит. Договор подряда подходит для разовых работ или услуг. Например, с детским аниматором, который работает на утреннике, ивент-агенство будет заключать именно такой договор.
Плюсы для нанимателя: подрядчика не оформляют в штат, с ним, если договор такое предусматривает, в любой момент можно прекратить трудовые отношения. На человека, выполняющего работы, не распространяются гарантии и компенсации, предусмотренные трудовым законодательством, например, оплата сверхурочных работ, работы в выходные. Ему не предоставляется трудовой и социальный отпуск.
Минусы для нанимателя: работодатель платит за подрядчика взносы в ФСЗН, а также за страхование от несчастных случаев и заболеваний, полученных во время выполнения работ.
Плюсы для работника: полная свобода, то есть нанимателю важен только результат работы, а не то, как именно ее выполняли. Нет обязательств по трудовой дисциплине.
Минусы для работника: работнику не предоставляется трудовой и социальный отпуск, не делается запись в трудовую книжку. На него не распространяются гарантии и компенсации, предусмотренные трудовым законодательством.
Чем контракт отличается от трудового договора?
- Бессрочный трудовой договор заключают на неопределенный срок, контракт – от 1 до 5 лет.
- По контракту, работник не может уволиться по собственному желанию — нужно соглашение сторон. При бессрочном договоре работнику можно просто написать заявление об увольнении, и через месяц можно устраиваться на новое место.
- У нанимателя есть дополнительные основания для расторжения контракта. Например, материальный ущерб.
- При контракте зарплата выплачивается не реже одного раза в месяц, при бессрочном договоре – не реже двух раз в месяц.
Трудоустройство: что такое трудовой договор, ГПХ и самозанятость
В интернете можно найти массу шаблонов по составлению договоров коммерческого найма жилья и договоров аренды квартиры. Далеко не все они отражает реальное положение вещей и учитывают все важные детали. Если вы не уверены в юридических аспектах документа, мы рекомендуем обратиться за помощью при составлении такого договора к профессиональному юристу.
Рассмотрим все выплаты.
По закону работодатель выполняет функцию налогового агента. Это значит, что с вашей зарплаты удержат подоходный налог. Поэтому, когда устраиваетесь на работу, спрашивайте: вы получите обещанные 30 000 уже на руки или из них ещё придется вычесть 13% налога, чтобы узнать свою реальную зарплату?
Эти расходы уже не вычитаются из зарплаты, а ложатся на плечи работодателя, и они ого-го какие!
- Страховые взносы в пенсионный фонд. Эти отчисления теоретически гарантируют вам начисление пенсии в будущем и содержат пенсионеров сейчас;
- Страховые взносы в фонд обязательного медицинского страхования. На эти налоги содержится бесплатная медицина;
- Страховые взносы в фонд социального страхования. А благодаря этим взносам можно пару дней поболеть дома и не потерять всю зарплату за пропущенные дни. Благодаря этому же фонду обеспечиваются выплаты работникам, получившим производственную травму, и отпуск по беременности и родам и по уходу за ребенком.
Минимум, который идёт на страховые взносы, равен 30% от вашей зарплаты до удержания НДФЛ.
То есть заработали вы 30 000. На руки получите 26 100. Ваш НДФЛ – 3 900 – отправят в налоговую. А сверху прибавят минимум 10 000 от себя на страховые взносы. Итого в налоговую и разные фонды уйдет 13 900 – почти половина от того, что вы заработали!
А помимо этого у вас с работодателем есть море взаимной ответственности. Вы должны соблюдать внутренний распорядок предприятия и систематически выполнять обязанности, предписанные должностной инструкцией. Платят вам тут за процесс выполнения работы! А вот результат — уже скорее дело вашей совести и терпения начальника.
Работодатель же обеспечивает условиями: дает рабочее место, необходимое оборудование, может, даже спецодежду. Оплачивает вам предусмотренный ТК отпуск. Если вас сократят, то при трудностях с поиском работы, вы ещё 3 месяца будете получать зарплату просто так!
Словом, устроить работника по трудовому договору — серьезный и совсем недешевый шаг для компании.
Гражданско-правовой договор (ГПХ)
По ГПХ на работу устраиваются и индивидуальные предприниматели (не забываем, что они тоже относятся к физлицам). И для работодателя это еще выгоднее, потому что ИП за себя сами платят все налоги.
Выглядит это так: вам на расчетный счет приходит вся сумма за проделанную работу. С нее вы платите налог на доход в зависимости от выбранного налогового режима. Страховые взносы для ИП фиксированы, и их вы тоже платите самостоятельно. Идеальный расклад для работодателя!
Словом, вся взаимная ответственность ГПХ ограничивается вашим выполнением заказа и оплатой от работодателя. Пожалуй, для фирмы это наиболее экономичный вариант. А вот для вас социальных гарантий нет почти никаких.
- При таком способе трудоустройства вы не отправитесь на больничный или в декрет, потому что отчислений в Фонд социального страхования не предусмотрено.
- Об отпуске тоже придется позаботиться самостоятельно, потому что в классическом варианте гражданско-правовые отношения даже термина такого не подразумевают!
- Плюс при некоторых вариантах даже в Пенсионный фонд отчисления не идут, значит приготовьтесь формировать пенсию самостоятельно.
- А еще у вас нет обязанности приходить на работу, соблюдать дресскод, терпеть каждый день шибко вредного начальника… Для многих это будет плюсом.
Не всегда заключение ГПХ с работником законно. Фирмам такой расклад удобен: и ответственности меньше, и оптимизация расходов. Но если работа больше похожа на классическую с походами в офис и выполнением рутинных обязанностей, то, вероятно, способ трудоустройства можно оспорить в суде и получить оформление по ТК.
Однако если вас ГПХ устраивает, то, никакой суд повлиять на изменение формата трудовых отношений не сможет. Работать по ГПХ — ваше право.
Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы. Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.
При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Договор аренды квартиры: как правильно снять жилье
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты жилого помещения
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.
«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии, и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо обязательно прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.
Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).
Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.
По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):
- в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Относительно налогообложения.
Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно — какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.
По общему правилу, доходы физического лица — наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.
Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.
Работа с физлицом без статуса самозанятого и ИП. Это самый дорогой вариант после зачисления в штат. Специалист оказывает услуги по договору, вы платите НДФЛ и взносы, кроме социального страхования и от несчастных случаев.
Так можно привлекать работников для выполнения непостоянной работы — бухгалтер, бизнес-аналитик, маркетолог, копирайтер, юрист, логист, уборщик. Обычно между заказчиком и исполнителем (подрядчиком) оформляется договор и акт на выполненные работы (оказанные услуги).
Если переборщить с платежами, то можно вызвать интерес проверяющих и повысить риски блокировки счета по 115-Ф3. Банку кажутся подозрительными частые и в больших суммах переводы физлицам. А если гонорары вы платите со счета в одном банке, а налоги с другого — готовьтесь к объяснениям.
Не спасут вас и наличные расчеты. Если вы начнете регулярно снимать средства или переводить их себе на карту и потом снимать, то банк тоже заинтересуется — куда вы их, собственно, тратите?
Если в вашем бизнесе часто приходится совершать такие платежи или вести наличные расчеты — рекомендуем подключить комплаенс-поддержку для защиты от блокировок счёта.
Чтобы выбрать между наймом и аутсорсингом, надо рассуждать стратегически и оценивать, стоит перед вами задача найти сотрудника на полный рабочий день или для решения разовых задач.
Мы будем держать вас в курсе изменений и напоминаем: решая бизнес-задачи не забывайте оставаться в рамках закона, проявляйте гибкость и пользуйтесь современными решениями.
Если у вас нет времени на бюрократию — Чёрная бухгалтерия заберет на себя общение с налоговой и банками, будет вести налоговый и кадровый учет за вас.