Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление квартиры на несовершеннолетнего ребенка плюсы и минусы для продавца». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Решение об оформлении жилья на детей принимают родители, им и думать о последствиях таких действий. Жилье, приобретенное на имя ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности; в каких-то случаях это плюс, в каких-то – минус. Но если возникает необходимость продать жилье, принадлежащее ребенку, то нужно пройти процедуру получения разрешения: отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним по праву собственности, контролирует государство и органы опеки и попечительства.
Оформление недвижимости на ребенка: плюсы, минусы и подводные камни
Бремя финансовых расходов по поддержанию принадлежащего имущества в надлежащем состоянии, а также уплаты налогов, в том числе налога на имущество, несет только собственник. Если же собственник – ребенок, то указанные расходы до наступления совершеннолетия детей несут их родители. Если родители покупают квартиру ребенку с использованием только собственных средств, они вправе воспользоваться правом на получение налогового вычета при приобретении. Родителям необходимо знать, что, как и в случае с приватизацией, ребенок по достижении совершеннолетия имеет право на получение указанных налоговых вычетов.
Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.
Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.
Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы
Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.
«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».
Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.
Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.
Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.
— Имеет ли право ребенок на недвижимость отца после развода?
— Дети не имеют права на собственность родителей ни до развода, ни после него. Однако они могут быть зарегистрированными и проживать на жилплощади родителей до совершеннолетия даже после развода.
— С какого возраста можно оформить квартиру на ребенка?
— Законодательство не ограничивает возможность оформления недвижимости на человека по возрасту.
— Приобретение несовершеннолетним недвижимости в собственность возможна только при участии его законных представителей. Ребенок может стать собственником с момента получения свидетельства о рождении. Право собственности можно сразу оформить на ребенка без предварительного оформления на законных представителей. Если сделка осуществляется при участии кредитных средств, в том числе и ипотечных, необходимо получение разрешения органов опеки и попечительства.
Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном
Без согласия органа опеки и попечительства никаких манипуляций с квартирой совершать нельзя. Это объясняется тем, что данный орган заинтересован в защите прав ребенка: следит, чтобы он не остался без крыши над головой, а также не жил в недостойных условиях. Следовательно, вам дадут согласие на продажу недвижимости только в том случае, если вы сразу приобретете ребенку альтернативный вариант не хуже предыдущего.
Если же подобрать подходящую квартиру, которую одобрили бы органы опеки, так и не получилось, то остается лишь жить в старой и ждать 18-летия ребенка. Впрочем, на этом трудности не заканчиваются.
Это ужасно, но ситуации такого рода – далеко не редкость. Нам известно множество случаев, когда выросшие детки просили родителей покинуть жилище и, с точки зрения закона, имели на это все основания.
Не легче бывает и тем, кто оформил на ребенка только часть квартиры: после совершеннолетия отпрыск вправе делать со своей долей все, что ему вздумается. Например, продать ее и таким образом обеспечить присутствие чужих людей в родительской квартире. И говорить не стоит, какие серьезные неудобства это может создать.
Случается так, что супруги разводятся. Если их недвижимость оформлена на ребенка, то жить в ней в дальнейшем будет тот родитель, с которым суд решит оставить несовершеннолетнего.
Представим себе такую ситуацию: Олег купил квартиру на собственные средства, а затем оформил ее на сына. Если в будущем он вдруг решит развестись со своей женой, а сын захочет жить не с ним, а с матерью, то с недвижимостью Олегу придется попрощаться. Для суда интересы ребенка – прежде всего.
Госслужащим обычно полагаются дополнительные выплаты. Кроме того, они могут претендовать на выдачу им жилплощади государством. Но если вы оформили квартиру на вашего ребенка, то он, поступив на государственную службу, никаких привилегий иметь не будет.
Это значит, что никакого рычага воздействия на собственного дитя у родителей нет. Ребенок может вырасти и перестать заботиться о родных, так как он уже «полностью укомплектован». Он не боится, что его оставят без наследства. Иногда постаревшим родителям приходится даже обращаться в суд, чтобы взыскать алименты с отпрыска, так как он никак не участвует в их жизни и не оказывает им необходимой поддержки.
Если зарегистрировать на своего сына или дочь имущество, то это лучший способ обеспечить ребенку стабильное будущее: у него будет жилплощадь для проживания или квартира для сдачи в аренду и получения прибыли. При этом по законодательству Украины у несовершеннолетнего никто не имеет права забрать его собственное жилье.
То есть такая квартира или дом не может отойти кредиторам, банку, если родители нарушат свои финансовые обязательства. Зарегистрированная на ребенка недвижимость не попадает под понятие «совместно нажитое имущество», поэтому если мать и отец затеют развод, ее делить никто не будет.
По Семейному Кодексу Украины дети подразделяются на малолетних (до 14 лет) с частичной ответственностью и несовершеннолетних (с 14 до 18 лет) с неполной ответственностью. Недвижимостью способен владеть наследник, независимо от возраста (это также касается и приватизации квартиры на ребенка). Оформить «квадратные метры» на дочь или сына можно во время покупки, а также составив завещание, зарегистрировав у нотариуса договор дарения. Однако из-за неполной ответственности детей все сделки, в которых фигурирует лицо до 18 лет, тщательно инспектируются государственными органами.
В Семейном Кодексе Украины в статье 177 указано, что согласие родителей на оформление жилья на ребенка должно быть нотариально заверено. При этом они обязаны иметь на руках разрешение на заключение сделки, полученное от органов государственной опеки. При этом последние в некоторых случаях могут отказать.
Отказ на проведение сделки возможен в таких ситуациях:
- если оба или только один из родителей ребенка лишен родительских прав;
- когда на момент заключения сделки в суде имеется иск о том, чтобы мать или отца лишить прав на несовершеннолетнего;
- если постановлением суда ребенка забрали, но его родителей не лишили прав;
- когда мать и отец (либо один из них) в государственный орган опеки предъявили недостоверные данные;
- если не было должным образом предоставлено соглашение на такую сделку.
Если родители приобретают квартиру, загородный дом в кредит либо оформляют его покупку в рассрочку, то они имеют право прописать ребенка, запрета на это нет. Но полностью оформить на несовершеннолетнего кредит или рассрочку на покупку недвижимости у застройщика нельзя. Это продиктовано тем, что лица до 18 лет не признаются платежеспособными, поэтому на такую сделку не пойдет ни одна строительная компания.
Исключение составляют дети, достигшие 16 лет, у которых есть личный бизнес, они зарегистрированы в Государственном реестре предпринимателей. В этом случае лицо, не достигшее 18 лет, имеет право совершать сделки. Однако на практике застройщики все равно требуют наличия надежного платежеспособного поручителя и очень большой первый взнос – от 70% от стоимости недвижимости.
Для начала необходимо получить разрешение от органа опеки – это главный документ.
Для этого родители подают:
- заявление;
- свои паспорта и идентификационные коды (предоставляются оригиналы);
- свидетельство о рождении и идентификационный код ребенка (предоставляются оригиналы);
- если жилье приобретается на этапе его строительства, то предварительный договор.
Отдельно для заключения сделки родители должны у нотариуса составить и заверить свое обоюдное согласие на оформление квартиры либо дома на ребенка.
Чтобы зарегистрировать недвижимое имущество (дом или квартиру) на своего ребенка, нужно:
- Подать необходимый пакет документов на рассмотрение в орган опеки (в течение 10 дней выдается согласие).
- У нотариуса заверить согласие обоих родителей на сделку.
- В отделе продаж домов либо квартир заключить договор, по которому все права на недвижимое имущество переходят к сыну или дочери.
Для того чтобы осуществить передачу имущества несовершеннолетнему ребенку можно воспользоваться несколькими способами:
- оформить договор дарения;
- куплю-продажу;
- провести приватизацию;
- написать завещание на ребенка.
Способы передачи во владение недвижимости, как для детей, так и для взрослых абсолютно одинаковы.
В роли оформляемого имущества может выступать:
- квартира или ее часть;
- может быть оформлен дом или доля в доме;
- а также земельные угодья.
Каждая из процедур будет сопровождаться рядом определенных действий и сбором необходимых бумаг. А также в некоторых случаях потребуется согласие от органов опеки на проведение некоторых сделок: если ребенок пожелает отказаться от наследственной доли, при оформлении дарения и т.д.
Процедура дарения включает в себя безвозмездную передачу недвижимости во владение иного гражданина, которым может быть ребенок, не достигший возраста восемнадцати лет. Проведение сделки основано на ст. 572 Гражданского Кодекса РФ, в соответствии с законом выступать в роли дарителя ребенок младше 14 лет не может, а вот получателем дара может быть в любом возрасте.
Для оформления дарственной на ребенка предусмотрен такой порядок действий:
- подготовка и сбор необходимых бумаг;
- составление договора, необходимо помнить, что сделка совершается на безвозмездной основе, в соответствии с этим в тексте документа не должно быть пунктов, обязующих получателя перед дарителем;
- составленный документ должен быть заверен нотариально;
- следующим шагом является регистрация собственности на нового владельца в ЕГРП.
Прежде чем совершить сделку необходимо получить согласие одариваемого, а если он младше 14 лет, необходимо получить согласие от его представителей.
Оформление договора дарения потребует от сторон предоставления пакета бумаг:
- в первую очередь если возраст одариваемого менее 14 лет, то родители (оба) должны дать письменное разрешение на оформление договора дарения;
- если ребенку больше 14 лет, то с его стороны должно быть написано заявление на согласие получить объект недвижимости в дар;
- документы, удостоверяющие личности представителей ребенка;
- документы на ребенка в зависимости от его возраста (14 лет-паспорт, до свидетельство, подтверждающее его рождение);
- подтверждение права собственности на объект, который фигурирует в дарственной;
- подтверждение оплаты госпошлины;
- выписки из домовой книги о количестве лиц, зарегистрированных на жилплощади;
- документация на недвижимость (технический или кадастровый паспорт);
- результат проведенной оценки недвижимости, оформляемой в дар.
Если сделка совершается при наличии обоих родителей привлечение органов опеки не требуется.
Жилая недвижимость, принадлежащая муниципалитету и выданное в право пользования гражданам по договорам найма, может перейти в их собственность после проведения процедуры приватизации этой недвижимости. Законом предусмотрено что в приватизации участвовать должны все члены семьи в чьем пользовании находится недвижимость.
ВАЖНО !!! Соответственно если имеется малолетние дети, то они также чувствуют в процедуре и становятся полноправными владельцами части приватизированной площади.
В дальнейшем они вправе распоряжаться своей долей имущества как угодно.
Проведение процедуры приватизации потребует предоставления таких бумаг:
- участникам процедуры необходимо написать заявления;
- предоставить документы, удостоверяющие их личность;
- следует получить разрешение от органов попечительства;
- доказательства того что ранее процедуры приватизации не проводили;
- предоставить технический и кадастровые паспорта;
- выписку из домовой книги об официально проживающих на жилплощади лицах;
- документальное подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным услугам;
- если имеются лица, желающие отказаться от процедуры то необходимо предоставить их согласие с резолюцией нотариуса.
ВНИМАНИЕ !!! оказаться участвовать в приватизации они не могут, а вот родители в праве отказаться от своей доли в квартире в пользу ребенка.
Заботясь о будущем своего малыша, родители могут приобрести ему недвижимость за долго до того, как ему исполнится 18. Законодательством предусмотрена и такая процедура, для этого родителям потребуется потратить намного больше времени нежели при оформлении на совершеннолетнего ребенка.
Необходимо оформить сделку купли-продажи, но в этом случае следует учитывать:
- договор должен быть подписан стороной приобретателем если покупка совершается на ребенка, чей возраст достиг 14 лет, то подписывать его будет он сам лично
- если же возраст будущего владельца менее 14 лет, то подписание будет совершено сторонами представителями несовершеннолетнего.
Порядок оформления купленной недвижимости не несовершеннолетнего до 14лет:
- на ребенка до 14 лет в договоре о купле-продаже в роли приобретателя недвижимости указываю его, а родители или опекуны выступают в лице законного представителя, малышу присутствовать на сделке не обязательно
- все необходимые действия производят представители ребенка.
По достижению 14 лет:
- если покупка оформляется на дитя, чей возраст достиг 14 лет, то тут он также выступает в роли покупателя, действуя с разрешения своих представителей, в этом случае ребенок обязан присутствовать
- подписание договора по достижению 14 лет совершает сам ребенок
- согласие от представителей на проведение сделки может быть оформлено отдельным документом или вписано в договоре купли-продажи.
Данный порядок распространяется на оформление недвижимости, как в новостройке, так и на рынке вторичной недвижимости.
Полноправно распоряжаться своим имуществом он сможет по достижению совершеннолетия. Проведение подобной сделки регулируется ГК РФ ст. 28.
Покупка недвижимости может быть совершена с привлечением материнского капитала в данном случае необходимо помнить, что всем членам семьи должна быть выделена доля в этом жилье.
- Семейное право
- Наследственное право
- Земельное право
- Трудовое право
- Автомобильное право
- Уголовное право
- Недвижимость
- Финансы
- Налоги
- Льготы
- Ипотека
Одна из самых распространенных причин – это обеспечение ребенка собственным жильем. Родители задумываются о покупке недвижимости заранее, готовя своему чадо благополучную жизнь в будущем.
Вторая частая причина оформления жилья на несовершеннолетнего – это предупреждение возникновения неурядиц в случае развода родителей.
Если начнутся судебные разбирательства по поводу деления совместно нажитого имущества, то недвижимость, принадлежащая детям, к данному вопросу отношения не имеет. И между супругами квартира не делится.
Реже регистрация недвижимости на детей осуществляется для исключения притязаний на имущество сторонних организаций. Например, в случае не исполненных финансовых обязательств перед кредиторами.
Оформление производится по стандартному порядку согласно правилам Российского законодательства. Разница заключается в том, что все действия выполняются законными представителями несовершеннолетнего – родителями или опекунами. А вот в документах владельцем прописывается непосредственно ребенок.
На первом этапе продавец должен представить следующие документы:
- Свидетельство о собственности на недвижимость;
- В случае наличия нескольких владельцев, нотариально заверенное согласие всех собственников;
- Выписку из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире);
- Выписку с лицевого счета;
- Справку из БТИ;
- Копию кадастрового паспорта.
Следующий этап – подписание договора купли-продажи квартиры. В пункте ФИО покупателя прописываются данные ребенка, а также данные законного представителя — родителя/опекуна, предоставляющего интересы несовершеннолетнего.
Договор можно заключить в простой письменной форме, заверить у нотариуса или воспользоваться услугами агента по недвижимости.После подписания документа оформляется акт приема-передачи квартиры.
После получения документов оплачивается госпошлина, и пакет передается в регистрирующий орган для оформления недвижимости. Через определенное время (как правило, через 30 дней) опекуны получают свидетельство о праве собственности. В документе субъектом права будет значиться ребенок.
В некоторых случаях жилье детям дарится, а не покупается. Договор дарения подписывается в случае, если родители решают переоформить собственную недвижимость на несовершеннолетнего.
Для дарения дома собственнику достаточно оформления простого договора в письменной форме. В случае с детьми такой договор придется заверить у нотариуса.
Если дарственная оформляется другим родственником или знакомым, то следует поступать как в случае с покупкой жилья: оформляется договор дарения, где указываются представители ребенка.
После подписания договора собирается пакет документов (как при покупке квартиры).
Если недвижимость принадлежит нескольким лицам, то необходимо письменное согласие о дарении от всех собственников, во избежании оспаривания дарственной.
Если жилье принадлежит обоим супругам и дарится общим детям, то согласие второго родителя не требуется.
Пакет документов также передается в регистрирующий орган и через определенное время выдается свидетельство о праве собственности.
Все действия с недвижимостью осуществляются законными представителями. К таким действиям относят только оплату налогов за имущество. В остальном распоряжаться жильем взрослые никоим образом не могут.
Такую квартиру нельзя продать, подарить, обменять, сдать в аренду, передать в залог, разделить на доли, оформить в завещании и т.д.
Чтобы осуществить эти сделки, необходимо получить согласие в органах опеки и попечительства. И получить это согласие довольно сложно.
Как правило, положительный результат дается в случае предоставления альтернативной замены: обмен на квартиру такой же или большей площади.
В ограничении действий с домом и заключаются главные отрицательные стороны оформления недвижимости на детей. Однако это дает гарантию сохранения имущества у несовершеннолетнего.
Топ-6 причин не оформлять квартиру на ребенка: разбираем все риски
Главный плюс – материальное обеспечение детей. При регистрации недвижимости на несовершеннолетнего трудно что-либо сделать с ней: продать, поменять, оставить квартиру в залог и т.д. Это дает гарантию сохранения имущества.
Однако в этом и заключается главный минус. Если родители решили приобрести новое жилье, сдать дом в аренду и т.п., то сделать это очень сложно. Придется получить согласие в соответствующих органах.
Еще один плюс оформления жилья на детей – это исключение раздела имущества между супругами в случае развода. Недвижимость сохранится за несовершеннолетним, и притязать на нее никто из супругов уже не вправе.
Также не смогут притязать на имущество судебные приставы, кредиторы и т.п., в случае наличия у одного из супругов финансовые обязательства перед юридическими организациями.
Таким образом, оформление квартиры на детей дает гарантию на владение определенными материальными благами в будущем. И претендовать на данное имущество сложно. Однако опекунам несовершеннолетнего владельца трудно совершать действия с жильем. Учитывая эти особенности, родители решают, что делать.
3aкoны Poccии нe зaпpeщaют cдeлки c нeдвижимocтью, пpaвo coбcтвeннocти или пpoживaния нa кoтopyю нaxoдитcя y нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa. Coглacнo Ceмeйнoмy и Гpaждaнcкoмy кoдeкcaм, нecoвepшeннoлeтними cчитaютcя лицa, нe дocтигшиe 18 лeт. Coглacнo cтaтьям 26–28 ГК PФ, нa дeecпocoбнocть дo 18 лeт влияeт вoзpacт:
- c 14 дo 18 лeт peбeнoк cчитaeтcя oгpaничeннo дeecпocoбным — тo ecть мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax, нo нe мoжeт caм иницииpoвaть paзныe cдeлки c нeдвижимocтью;
- c 6 дo 14 лeт peбeнoк cчитaeтcя чacтичнo дeecпocoбным, нo нe мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax;
- дo 6 лeт peбeнoк cчитaeтcя пoлнocтью нeдeecпocoбным, и вcю oтвeтcтвeннocть зa нeгo нecyт poдитeли либo oпeкyны.
3aщитa имyщecтвeнныx пpaв нecoвepшeннoлeтниx — oднa из фyнкций opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Oни кoнтpoлиpyют cдeлкy и тpeбyют, чтoбы peбeнкy пpeдocтaвили:
- дoлю copaзмepнyю плoщaди в cтapoй квapтиpe, ecли oн являлcя
- coбcтвeнникoм квapтиpы;
- cвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию в нoвoй квapтиpe;
дeньги нa pacчeтный cчeт, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти, либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.
B нeкoтopыx cлyчaяx чacть cpeдcтв oт пpoдaжи квapтиpы пepeчиcляeтcя нa cчeт peбeнкa. B дaльнeйшeм иx мoжнo иcпoльзoвaть c paзpeшeния opгaнoв oпeки нa пpиoбpeтeниe дpyгoгo oбъeктa нeдвижимocти, пpи ycлoвии нaдeлeния peбeнкa coбcтвeннocтью в нeй. Taкжe peбeнoк в пpaвe cнять дaнныe дeнeжныe cpeдcтвa пocлe coвepшeннoлeтия. К тaким cлyчaям oтнocитcя:
- Пepeeзд в дpyгyю cтpaнy. B этoм cлyчae poдитeли мoгyт нe выдeлять дoлю peбeнкy, y кoтopoгo былa дoля в пpoдaннoй квapтиpe. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, нyжнo пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пepeeздa, нaпpимep, oфopмлeннyю визy нa дoлгocpoчнoe пpoживaниe.
- Пepeeзд в дpyгoй гopoд. B этoм cлyчae тoжe мoжнo нe выдeлять дoлю, нo c oдним cyщecтвeнным oгpaничeниeм. Дeньги, пoлyчeнныe oт пpoдaжи дoли нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны быть пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa.
Оформление квартиры на несовершеннолетнего ребенка: плюсы и минусы
Дaвaйтe paccмoтpим вce cитyaции, в кoтopыx для пpoвeдeния cдeлки тpeбyeтcя paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Bceгo иx чeтыpe:
- нecoвepшeннoлeтний являeтcя coбcтвeнникoм пpoдaвaeмoй квapтиpы;
- peбeнoк имeeт дoлю в пpoдaвaeмoм жильe;
- нecoвepшeннoлeтний пpoпиcaн в квapтиpe;
- peбeнoк yкaзaн в зaвeщaнии, нo нe вcтyпил в пpaвa нacлeдoвaния.
У вcex этиx cитyaций ecть cвoи ocoбeннocти — мы пoдгoтoвили пoшaгoвыe инcтpyкции для кaждoгo из чeтыpex cлyчaeв.
Moжeт ли нecoвepшeннoлeтний peбeнoк быть coбcтвeнникoм квapтиpы? Moжeт, ecли eгo poдитeли дo этoгo кyпили жильe и oфopмили в eгo coбcтвeннocть, либo peбeнoк вcтyпил в нacлeдcтвo. Moжeт ли oпeкyн пpoдaть квapтиpy нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa? Moжeт, нo c жecткими oгpaничeниями:
- ecли нecoвepшeннoлeтнeмy бyдeт кyплeнa квapтиpa нe xyжe и тaкжe пepeдaнa в coбcтвeннocть;
- ecли дeньги oт пpoдaжи бyдyт пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa, нo тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннoe жильe в coбcтвeннocти нecoвepшeннoлeтнeгo.
Чтoбы oфopмить cдeлкy, cлeдyйтe пpocтoй инcтpyкции.
Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa и зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa y в Pocpeecтpe, вaм пoнaдoбятcя:
- 3aявлeниe oбoиx poдитeлeй или зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa.
- Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции peбeнкa (пpи дocтижeнии 14 лeт) + cвидeтeльcтвo o poждeнии, или cвидeтeльcтвo o poждeнии (ecли peбeнoк нe дocтиг 14 лeт).
- Пacпopтa или дpyгиe дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй нecoвepшeннoлeтнeгo — poдитeлeй либo oпeкyнoв.
- Bыпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa нa квapтиpy — пoлyчитe ee в мecтнoм Pocpeecтpe или зaкaжитe oнлaйн, нa oфициaльнoм caйтe.
- Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, ycтyпки пpaв тpeбoвaний пo дoгoвopy yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, peшeниe cyдa o пpизнaнии пpaвa coбcтвeннocти.
- Cпpaвкa o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa нe мeнee чeм нa 70% пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.
- Кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй — ecли пo кaким-тo пpичинaм oн yтepян, пoлyчитe eгo в БTИ.
- Cпpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти — цeнy мoжнo пocмoтpeть нa caйтe Pocpeecтpa либo зaкaзaть выпиcкy из EГPН.
Oпциoнaльнo oпeкa мoжeт пoтpeбoвaть дpyгиe дoкyмeнты. Нaпpимep, бyмaги, пoдтвepждaющиe пpиoбpeтeниe нoвoгo имyщecтвa — coглaшeниe o зaдaткe либo дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.
При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.
Как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка
Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.
Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.
Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.
Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.
Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.
Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?
Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд. Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.
Зачем оформлять квартиру на ребенка
Можно ли оформить дом на несовершеннолетнего ребенка в России? Можно ли оформить дачу на несовершеннолетнего ребенка? Законы четко гласят, что любое лицо имеет право владеть недвижимостью независимо от возраста.
Исходя из этого, можно прийти к выводу, что дети пользуются правом частной собственности на недвижимость наравне со своими родителями.
Но существует определенный порядок заключения специальных сделок, по которым происходит переход права собственности на такое имущество. Сделки составляются в письменном виде (купля-продажа, дарение), и подписываются сторонами, которые обладают полной или специальной дееспособностью.
Переход права собственности от одного владельца к другому может происходить через дарственную.
Для этого владелец квартиры или дома, приходит к нотариусу, и изъявляет желание подарить такой объект ребенку.
Нотариус в свою очередь оформляет специальный бланк, делает отметку в нотариальных учетных бумагах, и выдает документ о том, что у объекта жилой недвижимости стал новый собственник.
Порядок оформления будет зависеть от выбранного способа. Договор дарения — наиболее простой вариант. Последовательность действий:
- нужно получить согласие на сделку от родителей или опекунов;
- составить дарственную или договор купли-продажи (с указанием представителя);
- заверить договор дарения или купли-продажи в нотариальной конторе;
- подать пакет документов на регистрацию в Росреестр.
Полезно знать! Нотариус имеет возможность самостоятельно подать бумаги в Росреестр. Составление акта приёма-передачи не является обязательным условием сделки. Если даритель/продавец подписал договор, то регистрацию может завершить представитель несовершеннолетнего.
На составление договора, приготовление документов, посещение нотариуса уйдёт один рабочий день (если все документы в порядке). Процедура регистрации занимает меньше двух недель.
Обязательные документы:
- заявление о регистрации права на недвижимость с подписями сторон соглашения;
- свидетельство о собственности на квартиру/дом;
- справка из ЕГРП (реестра прав на недвижимость) об отсутствии обременений или ограничений на квартиру/дом;
- свидетельство о рождении;
- технический паспорт из БТИ и кадастровый паспорт из местной кадастровой палаты (ФГБУ «ФКП Росреестра»);
- удостоверяющие документы представителя ребёнка;
- паспорт несовершеннолетнего, если ему(ей) исполнилось 16 лет;
- договор дарения или купли-продажи.
Более точный список документов затребует нотариус исходя из конкретных условий сделки.
К способам оформления жилья на детей относят:
- участие несовершеннолетнего в приватизации квартиры (ее доли или целого имущества);
- заключение договора купли продажи;
- вступление в наследство;
- передача имущества по договору дарения.
Постараемся рассмотреть их более подробно.