Договор субаренды движимого и недвижимого имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор субаренды движимого и недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Здесь представлены пункты с описанием того, что должен выполнять субарендатор для соблюдений условий договора.

В договоре четко прописаны расчеты по арендной плате и соответствующие условия: ее размер, период начисления и непосредственно срок оплаты. Далее дается описание ответственности каждой стороны за невыполнение обязанностей перед стороной-участником. Документ имеет также такие разделы, как порядок расторжения и срок действия сделки.

Кроме того, предусмотрены и прочие положения. Завершающим этапом является внесение всех реквизитов и подпись субарендатора и арендатора.

недвижимого имуществаг. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Субарендатор», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Арендатор с согласия Арендодателя предоставляет Субарендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества (далее по тексту – «Объект»), характеризующийся следующими данными: .

1.2. Объект должен использоваться Субарендатором по следующему назначению: .

1.3. Объект расположен по адресу: .

1.4. На момент заключения настоящего договора, сдаваемый в субаренду Объект находится у Арендатора во временном пользовании по договору аренды от «»2021 г. (далее – «Договор аренды»).

1.5. В силу п. 1. ст. 617 ГК РФ переход права собственности на Объект к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

4.1. Срок субаренды Объекта по настоящему договору составляет с момента его принятия Арендатором по Акту приема-передачи и не может быть более срока договора аренды.

4.2. Если Субарендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендатора не менее, чем за месяц(ев) до окончания действия договора.

4.3. При заключении договора субаренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению Сторон.

4.4. В случае, если ни одна из Сторон после истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор субаренды недвижимого имущества

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. Субарендатор обязан возместить Арендатору убытки (реальный ущерб), причиненные задержкой возврата сданного в поднаем Объекта.

6.3. В соответствии с п.1 ст.612 ГК РФ Арендатор несет перед Субарендатором ответственность за недостатки сданного в субаренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

6.4. В случае использования Объекта не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Субарендатор выплачивает Арендатору штраф в размере и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

7.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

7.2. Споры Сторон, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в суде в установленном законом порядке.

8.1. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

8.2. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, из которых один хранится в делах , а остальные выдаются по экземпляру Арендатору и Субарендатору.

8.3. Настоящий договор вступает в силу с даты государственной регистрации его в .

8.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством РФ.

СубарендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

Он определяется волеизъявлением сторон, но не должен превышать срока действия первичного договора аренды. Юристы называют субаренду производным контрактом, зависящим от первичной аренды.

Если период действия превышает 1 год, документ придется зарегистрировать

Поэтому во избежание соблюдения излишних формальностей участники сделки заключают соглашения на срок до 1 года, а по его истечении подписывают новое.

Целевое назначение нежилого помещения или возможности эксплуатации транспортного средства не должны противоречить первичному договору аренды.

Как заключать и расторгать договоры субаренды нежилого помещения?

С субарендатором подписывают договор. Без него договорённость не работает: если субарендатор внезапно съедет, не получится спросить за сломанную мебель и космический счёт за свет — ст. 651 ГК РФ.

Бланк договора субаренды

Перед хозяином помещения за субарендатора отвечает арендатор. Поэтому уделите особое внимание условиям, которые защищают помещение и организуют порядок работы.

Предмет договора и характеристики помещение

Предмет — по поводу чего заключили договор. В предмете пишут, на каких условиях пускают субарендатора: отдают во владение и пользование или только в пользование. Например, на определённые часы и дни недели для проведения мастер-классов.

Сюда же добавляют адрес, метраж, кадастровый номер и расположение помещения. Это обязательно по ст. 607 ГК РФ. Если сдаёте часть, её расположение удобно отметить на плане помещения. План есть в кадастровом паспорте.

В договоре пишут, чем именно займётся субарендатор. Например, будет ремонтировать ноутбуки и смартфоны. Прописать вид деятельности важно. Если субарендатор вместо тихого ремонта за прилавком организует столярную мастерскую, аренду можно прекратить и взыскать убытки по ст. 615 ГК РФ.

Срок аренды

Пустить субарендатора можно на период не дольше своей аренды — ст. 614 ГК РФ. Срок записывают в договор субаренды. На новый срок заключают новый договор.

Если арендатор по какой-то причине расторгает свой договор аренды досрочно, субаренда тоже прекращается — ст. 618 ГК РФ. Субарендатор может заключить договор аренды уже с собственником.

Субаренду на срок более года регистрируют в Росреестре.

В договор записывают размер арендной платы и срок ежемесячных платежей. Сколько брать с субарендатора решает арендатор. Повышать плату можно не чаще одного раза в год.

Случается, арендатор и субарендатор работают в помещении вместе. Тогда договариваются, как поделят расходы на коммунальные услуги, воду и электричество.

С субарендатора можно взять депозит. Деньги возвращают после прекращения аренды или засчитывают за последний месяц.

Как арендатору сдать нежилое помещение в субаренду

Помещение передают субарендатору по акту. Подписали акт — можно начислять арендную плату.

Бланк акта приёма-передачи

В акте перечисляют мебель и оборудование, которые сдают вместе с помещением. Это поможет спросить с субарендатора ущерб, если что-то сломается или потеряется.

Если найдутся поломки, арендатор устраняет их по ст. 612 ГК РФ. Но если сломанные выключатели и неработающий кондиционер было видно на приёмке, с арендатора снимается ответственность.

На возврат помещения тоже подписывают акт. До возврата субарендатор платит арендную плату, даже если уже бросил бизнес — ст. 622 ГК РФ.

г. _______________ «____» ______________ 2018 г.

________________________________________________ в лице ________________________________________________, действующего на основании ________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны, и ________________________________________________ в лице ________________________________________________, действующего на основании ________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Субарендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору движимое имущество, а именно ________________________, именуемое в дальнейшем – имущество, во временное владение и пользование за плату.

1.2. Указанное выше имущество принадлежит Арендатору на праве аренды согласно договору аренды №________ от «___» _____________ 2018 года. Данный договор заключается с письменного согласия Арендодателя.

1.3. Назначение имущества, передаваемого в субаренду по настоящему договору: ________________________________________________.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендатор обязан:

l предоставить во владение и пользование Субарендатора имущество в течение ________ дней с момента подписания настоящего договора. Факт передачи имущества в субаренду по настоящему договору будет подтверждаться соответствующим актом, который стороны будут составлять в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон) и подписывать непосредственно после передачи имущества;

l предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора перед Арендодателем, вытекающих из вышеуказанного договора аренды;

l предупредить Субарендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в субаренду имущество;

l не вмешиваться в хозяйственную деятельность Субарендатора за исключением случаев, установленных законодательством РФ;

l принять имущество после прекращения действия настоящего договора;

l выполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим договором и законодательством РФ.

2.2. Арендатор вправе:

l контролировать использование имущества в соответствии с его назначением;

l получать арендную плату по настоящему договору;

l осуществлять иные права, предусмотренные настоящим договором и законодательством РФ.

2.3. Субарендатор обязан:

l поддерживать имущество в исправном состоянии, не допускать ухудшения его состояния;

l производить ремонт имущества;

l вносить арендную плату в размере и сроки, определенные настоящим договором;

l возвратить имущество в течение ________ дней после прекращения настоящего договора. Факт возврата имущества в соответствии с настоящим договором будет подтверждаться соответствующим актом, который стороны будут составлять в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон) и подписывать непосредственно после возврата имущества;

l выполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим договором и законодательством РФ.

2.4. Субарендатор вправе:

l требовать передачи и принятия имущества в соответствии с условиями настоящего договора;

l требовать прекращения вмешательства Арендатора в свою хозяйственную деятельность в порядке, предусмотренном законодательством РФ;

l производить улучшения в имуществе, переданном в субаренду, но лишь с согласия Арендатора;

l осуществлять иные права, предусмотренные настоящим договором и законодательством РФ.

3. РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. За пользование предоставленным в субаренду по настоящему договору имуществом Субарендатор ________________________ уплачивает Арендатору сумму в размере ________ рублей за квадратный метр.

3.2. Сумма арендной платы по настоящему договору должна перечисляться Субарендатором на расчетный счет Арендатора не позднее ________-го числа ________________________.

3.3. Размер арендной платы по настоящему договору может изменяться не чаще одного раза в год.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

• Налог
• Бухгалтерский учет
• Бухгалтерский баланс
• Оборотные активы
• Юридическое лицо
• Бухгалтерская отчетность (финансовая отчетность)
• Гражданско-правовой договор (ГПХ)

Договор субаренды нежилого помещения

В данном разделе документа необходимо описать нормы и правила, которые обязаны соблюдать контрагенты. Кроме этого, здесь понадобиться обозначить права сторон, с изложением что разрешено делать участникам сделки.

В разделе надо будет отдельно отметить права и обязательства каждой стороны, с отображением обязанностей по соблюдению:

1. Бытовых условий.
2. Пожарной безопасности.
3. Охраны труда.
4. Режима работы.
5. Текущего ремонта, смене лампочек, затрат на ЖКУ, воду и электроэнергию, и т.д.

В этом блоке нужно прописать какую ответственность несет каждая сторона за игнорирование условий ДСА. При этом, ответственность обязана быть прописана в рамках существующего законодательства РФ.

Кроме этого, здесь же можно отметить о мерах ответственности за нанесенный ущерб или убытки, а также за сокрытие недостатков при передаче имущества.

Не менее важным условием ДСА нежилого здания является отображение срока действия субаренды. Данный пункт должен быть заполнен в соответствии ст. 614 ГК РФ и не может быть продолжительнее срока действия ДА.

При этом, нужно отметить, что, если владелец объекта преждевременно разрывает ДА, то ДСА тоже прекращает свое действие (ст. 618 ГК РФ). Тем не менее субарендатор вправе оформить ДА уже с владельцем объекта.

При заключении субаренды продолжительностью более одного года сделка регистрируется в Росреестре.

По общему правилу ДСА нельзя расторгнуть в одностороннем порядке без уважительных причин, разве что – через суд. Поэтому в этой части соглашения нужно прописать условия разрыва отношений, а также причины, по которым сделка может быть прекращена.

Наиболее часто разрыв отношений между контрагентами происходит при нарушении одной из сторон условий сделки.

Примерными нарушениями субарендатора можно назвать:

• Ведение бизнеса, о котором не было договоренности.
• Ухудшение состояния здания.
• Задержка арендной выплаты и коммунальных платежей.
• Нанесение вреда бизнесу арендатора.

К примерным нарушениям арендатора можно отнести:

• Скрытие недостатков здания.
• Нанесение вреда бизнесу субарендатора.

Данный блок используется для отображения всех прочих условий, упущенных в предыдущих разделах. Здесь можно отметить:

1. Порядок разрешения спорных моментов.
2. Условия изменения договорных отношений.
3. Число составленных экземпляров, обладающих одинаковой силой.
4. Прочие условия, который можно отметить в соответствии с законодательными нормами РФ.

Согласие на субаренду от арендодателя

По закону сдавать недвижимость в субаренду арендатор имеет право только с согласия собственника имущества или уполномоченного, доверенного им лица.

• Согласие владельцу необходимо предоставить в письменной форме в ответ на просьбу арендатора.
• На практике большинство соглашений аренды уже содержат условие о субаренде. В одних случаях владелец (или его представитель) прямо запрещает пользователю сдавать недвижимость, в других — позволяет, но каждый раз требует обращаться к арендодателю за согласием. Владелец заранее дает разрешение (без ограничений или с некоторыми условиями) и нередко предоставляет пользователю право самостоятельно определять его условия и выбирать субарендаторов.

Стороны могут договориться между собой о сроке действия контракта. Он может быть любым, на усмотрение. Если он превышает 12 месяцев, его необходимо регистрировать. Если не превышает, но стороны решили, что их устраивает такое сотрудничество, они могут продлить. Сделать это можно с помощью подписания дополнительного соглашения или новой договорённости.

Сдача недвижимого имущества в субаренду возможна только с согласия собственника объекта сделки. Срок действия «вторичного» контракта не может превышать срок основного документа.

Строгой формы соглашения не установлено законодательно, поэтому стороны должны самостоятельно его составить и подписать. Предварительно необходимо устно обговорить все моменты сделки и затем оформить их письменно. Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:

• дата и место составления;
• данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
• точные и максимально полные сведения об объекте – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
• права и обязанности каждой из сторон;
• срок действия;
• стоимость, сроки и форма оплаты;
• полные данные сторон;
• подписи.

Приложением может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.

По общему правилу договор субаренды заключается в простой письменной форме. Тем не менее, некоторые документы подлежат нотариальному удостоверению:

• обязательному нотариальному удостоверению подлежат договора передачи в аренду недвижимого имущества, если и арендодателем, и арендатором являются физические лица, при этом и арендатор, и арендодатель не являются субъектами предпринимательской деятельности.
• аренда здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению. Кроме того, такой документ подлежит и государственной регистрации, поскольку она должна осуществляться вместе с нотариальным удостоверением;
• договор найма транспортного средства, сторонами которого являются физические лица, подлежит нотариальному удостоверению.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами1.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.

В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде)2, законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор3.

Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью)4.

Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным5.

Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды6.

В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Бытует мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды «генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок. Президиум ВАС РФ в п. 18 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре. Это освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору.

Согласие арендодателя также может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. п., копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Момент заключения договора важен для учета и налогообложения. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если договор аренды продлевается, то согласно п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ не затрагивает вопросов регистрации договоров субаренды. Существующий пробел в законодательстве частично заполняется примерами из судебной практики. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 сформулированы основные подходы к регистрации договоров субаренды.

В данном документе для арбитражных судов разъяснено, что требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации8.

Гражданский кодекс устанавливает, что договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. В этом случае договор считается заключенным с момента такой регистрации9. Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. Арбитражная практика в части ее применения ВАС РФ содержит четкие рекомендации о том, что, если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным10.

Отсутствие обязательной регистрации не порождает прямые финансовые санкции. Но стоит учитывать, что договор, подлежащий обязательной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации, и соответственно право требования внесения арендной платы формально возникает только после регистрации договора. Однако согласно мнению Высшего Арбитражного Суда РФ стороны могут предусмотреть, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Следовательно, эти отношения считаются возмездными и подлежат оплате за фактическое пользование имуществом. При этом необходимо учитывать, что договорная ответственность, вытекающая из принятой по такому договору обязанности по оплате, применяться не может11

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Относительно вопроса обязательной регистрации правоотношений, связанных с таким видом недвижимости, как помещение или его часть, нередки заблуждения, что данный объект не является недвижимым имуществом, так как в Гражданском кодексе не назван самостоятельный объект недвижимости «нежилое помещение». Однако помещение поименовано в ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, и согласно п. 3 ст. 26 данного Закона договор субаренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

ВАС РФ разъяснил, что к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ12. Минюст России ранее поддержал позицию ВАС РФ, документально закрепив ее и направив для руководства своим структурным подразделениям, производящим регистрацию сделок13. Однако в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества о договорах субаренды ничего не сказано14.

Условия об обязательной государственной регистрации договора распространяются и на правоотношения по субаренде, если договор аренды зарегистрирован. При этом срок договора субаренды значения не имеет. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и договор субаренды регистрируется как обременение прав собственника недвижимого имущества.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды – прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды15. Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде – прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в Единый государственный реестр прав также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Следует отметить, что заключение договора субаренды связано с неизбежными трудностями определения правомочий арендодателя и арендатора имущества. Основываясь на принципе свободы договора, законодатели не предусмотрели обязанности представления субарендатору документов, подтверждающих правомочия сторон договора аренды.

Долгосрочное планирование деятельности субарендатора в части владения и пользования имуществом возможно только при полном соблюдении требований законодательства. Но необходимо учитывать, что даже добросовестный субарендатор во многом зависит от арендатора, который в свою очередь несет коммерческие риски и имеет амбиции. И нередко арендатор, являясь связующим звеном между арендодателем и субарендатором, значительно осложняет возможность стабильных и длительных отношений по пользованию имуществом.

• Бизнес
• Деловая переписка
• Работа
• Арбитражный суд
• Личные
• Гражданский суд

615 статья ГК указывает, что поднаем возможен только с согласия первоначального арендодателя. Основным условием сделки выступает предмет, передаваемый в поднаем. Описываются его основные характеристики, необходимые для идентификации: адрес, местоположение, этаж, площадь. Часто его отображают на экспликации, которая становится приложением к документу. Непременно должна содержаться ссылка на договор аренды, на основании которого субарендодатель пользуется помещением.

Форма договора субаренды нежилого помещения предусматривает все основные части, свойственные подобным сделкам:

1. Название документа, дата и место его составления.
2. Наименования и полномочия сторон. Для юридического лица расписывается его название в соответствии с учредительными документами, идентифицирующие номера (ИНН, ОГРН), полномочный представитель, совершающий сделку от имени общества, основания его деятельности, которыми могут являться устав, приказ, доверенность. Для физического лица обязательно указание его полного ФИО и паспортных данных.
3. Описывается собственно предмет соглашения: характеристики объекта, индивидуализирующие его черты, документы-основания, цель использования.
4. Указывается срок, на который стороны согласны взаимодействовать в рамках сделки. Напомним, если договор аренды заключается на срок, равный или превышающий один календарный год, то он регистрируется в Росреестре. Если срок субаренды также более 1 года, то и он должен пройти госрегистрацию.
5. Определяется правовой статус каждой и сторон, то есть права и обязанности.
6. Цена и порядок расчетов. Расчеты могут производиться любым незапрещенным законом способом. Напомним, что если физические лица вправе рассчитываться наличными, то юридические могут только вносить наличные в кассу организации. При ее отсутствии они вправе пользоваться лишь безналичными расчетами.
7. Ответственность сторон за нарушение обязательств. Обычно указываются пени за несвоевременную оплату и последствия нецелевого, недобросовестного пользования объектом.
8. Определяется порядок расторжения или продления договора, если он предусмотрен.
9. Надо также включить перечень приложений к документу, когда они имеются. Помимо согласия собственника, плана обязательно должен присутствовать акт приема-передачи, если в тексте стороны не установили, что они не будут его составлять. В нем отражаются дата и место передачи объекта в пользование, его состояние, наличие претензий. Если вместе с помещением передается некое имущество, к примеру, мебель, офисная техника, торговое оборудование и прочее, это также необходимо отразить в акте.
10. Обычно стороны определяют в соглашении последствия действия обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор). Также указывается количество экземпляров, особенности вступления в силу положений договора, если они есть, порядок разрешения споров, способ оформления и регистрации.
11. Обратить внимание следует на порядок расторжения сделки, на срок извещения стороны о предполагаемом расторжении, на порядок возврата имущества. Срок этот должен быть разумным.
12. Завершается договор реквизитами и подписями сторон. Если от одной из сторон или обеих действуют представители по доверенности, их вместе с копиями паспортов непременно нужно хранить вместе с договорами. Напомним также, что полномочия, переданные одним физическим лицом другому, подлежат удостоверению у нотариуса.

Что такое субаренда и как её оформить

Объектом договорённости выступает любой предмет. В таких отношениях речь идёт о недвижимости – жилом или нежилом помещении, земельном участке. В некоторых случаях, документ необходимо регистрировать в Росреестре.

Сторонами в этих гражданских отношениях выступают:

• аренда. Собственник предмета соглашения арендодатель. Он передаёт в пользование на оговоренный срок своё имущество за конкретную плату. Тот, кто берёт это имущество в наём, –арендатор. У оппонентов гражданской операции есть права и обязанности по отношению другу к другу и объекту недвижимости;
• субаренда. Арендатор может передать предмет сделки в пользование третьему лицу на определённый срок за определённую плату. В этих отношениях он выступает субарендодателем, а тот, кто берет имущество в субаренду, – субарендатор. Но для законности сделки необходимо письменное согласие собственника.

Важно! Если договор аренды заключается сроком более чем на 1 год и предметом сделки выступает объект недвижимости, то необходимо регистрировать его в Росреестре.

Стороны могут договориться между собой о сроке действия контракта. Он может быть любым, на усмотрение. Если он превышает 12 месяцев, его необходимо регистрировать. Если не превышает, но стороны решили, что их устраивает такое сотрудничество, они могут продлить. Сделать это можно с помощью подписания дополнительного соглашения или новой договорённости.

Сдача недвижимого имущества в субаренду возможна только с согласия собственника объекта сделки. Срок действия «вторичного» контракта не может превышать срок основного документа.

Данные отношения регулируются ст. 615 ГК РФ. В ней сказано, что по договору имущественной найма, арендатор (он же субарендодатель) обязуется предоставить субарендатору некое имущество в пользование на определённый срок и за определённую плату.

Первичные отношения регулируются ст. 606 ГК РФ. В этом законодательном акте указано, что есть возможность передачи уже арендованного ранее имущества в пользование третьему лицу, но для этого необходимо получить согласие собственника. При составлении данного соглашения применяются те же правила, что и при составлении договора аренды.

Субарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Она может быть выше или ниже той, что установлена в первичном соглашении.

Арендуя помещение, арендатор несёт определённые расходы. Сдав его в субаренду, он может компенсировать себе их полностью или в некоторой части.

Субаренда выгодна, если в аренду было сдано помещение большой площади. По факту его можно разделить на несколько и пересдать каждое за определённую стоимость. Тогда «вторичный» оппонент не только компенсирует свои расходы, но и получит прибыль.

Действующее законодательство предусматривает возможность передать арендованное имущество третьим лицам (субарендаторам). Это удобно, когда в аренду передано помещение с большой площадью либо когда арендатор на коммерческой основе занимается пересдачей арендованного им имущества. Часто в объявлениях не уточняется, на каком основании предполагается пользование имуществом, пример коммерческого предложения субаренды подобен коммерческому предложению по аренде.

По гражданскому законодательству, сторонами в договоре субаренды нежилого помещения выступают арендатор и субарендатор. К участникам сделки предъявляются обычные требования по наличию у них соответствующих полномочий на заключение соглашения.

Арендатор действует в рамках заключенной аренды и с согласия арендодателя. Субарендатор заключает сделку и соглашается использовать имущество в соответствии с его назначением, указанным в основной аренде.

К субаренде применяются правила, установленные для аренды, если иное не предусматривается законодательством, и установлены специальные требования к сроку.

Рассмотрим, какие условия предусмотреть и как правильно составить договор субаренды нежилого помещения:

• четко обозначить предмет;
• указать реквизиты письма или ссылку на пункт соглашения по аренде, подтверждающий согласие арендодателя;
• отразить, в какие сроки и как оформляется передача имущества;
• зафиксировать права и обязанности сторон;
• установить цену и условия оплаты субаренды;
• определить срок действия соглашения. Он не превышает срок аренды;
• предусмотреть ответственность сторон;
• установить условия и порядок изменения и расторжения соглашения.

ВАЖНО!

Арендатор вправе досрочно прекратить арендные отношения с арендодателем, не дожидаясь окончания срока аренды. В этом случае рекомендуем предусмотреть в соглашении по субаренде его ответственность в виде неустойки (штрафа).

Если субаренда заключается на срок более года, она подлежит государственной регистрации.

Предлагаем воспользоваться образцом типового договора субаренды нежилого помещения, который содержит различные условия для данного вида соглашений.

Субаренда нежилого помещения г._____________ «__»_____ ____ г. _____________ (наименование юридического лица), в лице _______________ (указать должность и Ф.И.О.), действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны, и _____________________ (наименование юридического лица), в лице _________________ (должность и Ф.И.О.), действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Субарендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Предмет. 1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору во временное владение и пользование за плату, а Субарендатор обязуется принять в субаренду нежилое помещение (далее — имущество, помещение): _____________________ (указать характеристики объекта недвижимости: кадастровый номер, площадь, назначение, адрес). Контур помещения выделен и заштрихован на поэтажном плане технического паспорта, который является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №1). 1.2. Согласие арендодателя, являющегося собственником помещения, на сдачу имущества в субаренду (выбрать требуемый вариант): предусмотрено пунктом ___ соглашения по аренде от «__» _____ _____г. №___; Арендатором получено и представлено Субарендатору. Согласие арендодателя является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №2). 1.3. На момент заключения сделки имущество не обременено арестом, залогом или иными правами третьих лиц, препятствующих его использованию, в споре и под запрещением не состоит. 2. Права и обязанности сторон. 2.1. Обязанности Арендатора: 2.1.1. В течение ___ дней после подписания договора передать Субарендатору имущество по Акту приема-передачи (Приложение №3), который подписывается Сторонами и является неотъемлемой частью договора. 2.1.2. Обеспечить беспрепятственное использование Субарендатором имущества и не вмешиваться в его хозяйственную деятельность. 2.1.3. Ознакомить Субарендатора с условиями аренды от «___» ___ ___ г. №___. 2.1.4. В течение ____ дней после расторжения договора принять имущество у Субарендатора по Акту приема-передачи. 2.2. Обязанности Субарендатора: 2.2.1. В течение ___ дней после подписания договора принять от Арендатора имущество по Акту приема-передачи (Приложение №3). 2.2.2. Своевременно и полностью исполнять обязанность по оплате субаренды и иных платежей, установленных договором. 2.2.3. Получать согласование Арендатора в письменном виде на осуществление любых ремонтных работ, в том числе на перепланировку помещения. 2.2.4. Обеспечить сохранность инженерных сетей и коммуникаций, расположенных в помещении с учетом их нормального износа. 2.2.5. Содержать имущество в исправном и в требуемом действующим законодательством санитарном и противопожарном состоянии. 2.2.6. В случае аварии или иного повреждения немедленно извещать Арендатора об этом и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы повреждения имущества. 2.2.7. Обеспечивать Арендатору и представителям обслуживающих и контролирующих организаций беспрепятственный доступ в помещение для его осмотра. 2.2.8. Использовать имущество в соответствии с его назначением. 2.2.9. В течение ____ дней после расторжения договора передать имущество по Акту приема-передачи. 2.3. Права Арендатора: 2.3.1. Производить осмотр имущества в согласованное с Субарендатором время. 2.3.2. Контролировать использование имущества, правильность его эксплуатации и техническое состояние. Требовать устранения допущенных Субарендатором нарушений в отношении использования помещения. 2.4. Права Субарендатора: 2.4.1. Производить отделимые улучшения помещения по согласованию с Арендатором. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Субарендатором, возмещению не подлежит. 2.4.2. Требовать устранения допущенных Арендатором нарушений условий настоящего договора. 2.4.3. В случае досрочного расторжения аренды от «__»____ ___г. №__ Субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на помещение в пределах оставшегося срока. 3. Платежи. 3.1. Ежемесячная оплата за субаренду составляет _______ (______________) рублей __ коп., НДС не начисляется. Коммунальные услуги оплачиваются Субарендатором дополнительно. 3.2. Оплата производится на расчетный счет Арендатора не позднее ____ числа текущего месяца. Оплата за первый и последний месяцы производится после подписания Акта приема-передачи в течение ______ дней. 4. Ответственность сторон. 4.1. Сторона, не исполнившая или исполнившая ненадлежащим образом обязательства, несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством РФ. 4.2. За нарушение сроков, указанных в п.3.2, Арендатор имеет право взыскать с Субарендатора неустойку в размере ___% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 4.3. За нарушение срока, указанного в п.2.1.1, Субарендатор имеет право взыскать с Арендатора неустойку в размере ___% от суммы ежемесячной платы за каждый день задержки передачи имущества. 4.4. За нарушение срока, установленного п.2.2.12, Арендатор имеет право взыскать с Субарендатора неустойку в размере ___% от суммы ежемесячной платы за каждый день задержки передачи имущества. 4.5. Уплата неустойки не освобождает сторону от исполнения своих обязательств. 4.6. Арендатор выплачивает Субарендатору неустойку в размере _______ в случае расторжения договора аренды от «___» _____ ___ г. №___ по вине Арендатора либо по соглашению между Арендодателем и Арендатором. 5. Срок субаренды. Похожие записи: Надо ли подтверждать бессрочную инвалидность 2 группы Отказ от птп 2021 образец по новым Сосуды работающие под избыточным давлением новые правила 2021