Уведомление о планируемом строительстве жилого дома

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уведомление о планируемом строительстве жилого дома». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В соответствии с частью 2, пунктом 2 части 7 и частью 14 статьи 51.1, частью 18 и пунктом 5 части 19 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 16; 2006, N 31, ст. 3442; N 52, ст. 5498; 2008, N 20, ст. 2251; N 30, ст. 3616; 2009, N 48, ст. 5711; 2010, N 31, ст. 4195; 2011, N 13, ст. 1688; N 27, ст. 3880; N 30, ст. 4591; N 49, ст. 7015; 2012, N 26, ст. 3446; 2014, N 43, ст. 5799; 2015, N 29, ст. 4342, 4378; 2016, N 1, ст. 79; N 26, ст. 3867; N 27, ст. 4294, 4303, 4305, 4306; N 52, ст. 7494; 2018, N 32, ст. 5133, 5134, 5135) и пунктом 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2013, N 47, ст. 6117; 2014, N 12, ст. 1296; N 40, ст. 5426; N 50, ст. 7100; 2015, N 2, ст. 491; N 4, ст. 660; N 22, ст. 3234; N 23, ст. 3311, ст. 3334; N 24, ст. 3479; N 46, ст. 6393; N 47, ст. 6586, ст. 6601; 2016, N 2, ст. 376; N 6, ст. 850; N 28, ст. 4741; N 41, ст. 5837; N 47, ст. 6673; N 48, ст. 6766; N 50, ст. 7112; 2017, N 1, ст. 185; N 8, ст. 1245; N 32, ст. 5078; N 33, ст. 5200; N 49, ст. 7468; N 52, ст. 8137; 2018, N 24, ст. 3537; N 35, ст. 5549; N 36, ст. 5626), приказываю:

Утвердить:

1) форму уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома согласно Приложению N 1 к настоящему приказу;

2) форму уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке согласно Приложению N 2 к настоящему приказу;

3) форму уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке согласно Приложению N 3 к настоящему приказу;

4) форму уведомления об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома согласно Приложению N 4 к настоящему приказу;

5) форму уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома согласно Приложению N 5 к настоящему приказу;

6) форму уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности согласно Приложению N 6 к настоящему приказу;

7) форму уведомления о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности согласно Приложению N 7 к настоящему приказу.

Министр
В.В. ЯКУШЕВ

До 3 августа 2018 года, при строительстве индивидуального жилого дома необходимо было получить разрешение на строительство. Собственник земельного участка подавал заявление о выдаче разрешения на строительство и прикладывал к заявлению следующие документы:

— Градостроительный план земельного участка;
— Выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на земельный участок;
— Схему планировочной организации земельного участка.

Через 10 дней собственник получал разрешение на строительство дома и мог законно приступить к строительству дома.

С 3 августа 2018 г. были внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ, в соответствии с которыми не требуется получать разрешение на строительство/реконструкцию индивидуального жилого дома, садового дома.

Вместо этого, в Градостроительный кодекс РФ была введена новая статья 51.1, согласно которой перед началом строительства, собственник, арендатор земельного участка обязан уведомить Администрацию о планируем строительстве.

В соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса РФ, к уведомлению о планируемом строительстве необходимо приложить:

— в случае отсутствие сведений о земельном участке в ЕГРН, необходимо приложить правоустанавливающий документ на земельный участок. К примеру, договор купли-продажи, дарения, акт о предоставлении участка и т.д.

— доверенность представителя, в том случае если подписывает и подает уведомление о планируемом строительстве не собственник земельного участка.

---

Совет: Получите дополнительно градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В ГПЗУ отображается место на земельном участке где возможно законное строительство дома.

---

После сбора необходимых документов и заполнения формы уведомления необходимо направить уведомление с приложенными документами в Администрацию. Сделать это возможно 4 способами:

• При личном приеме в Администрации;
• Через Многофункциональный центр;
• Почтой с уведомлением о вручении;
• Через портал Госуслуг.

Срок рассмотрения Администрацией уведомления о планируемом строительстве — 7 рабочих дней со дня поступления уведомления.

Порядок уведомления о строительстве ИЖС

уведомление о начале строительства и уведомление о планируемом строительстве считаем равнозначными.

Прежде чем приступим к заполнению уведомления о планируемом строительстве, рассмотрим всю последовательность действий.

От начала строительства до регистрации права собственности на дом.

Разрешение на строительство заменили на уведомление о начале строительства.

Начинать строительство без разрешения на основании одного уведомления допускается в отношении:

• объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС),
• садового дома.

Объектом ИЖС признается отдельно стоящее здание (далее – дом).

Объект ИЖС не может иметь более 3-х надземных этажей.

Если дом планируется больше 3 надземных этажей,

потому что превышение этажности требует получения разрешения на строительство.

Высота дома не должна превышать 20 м.

Объект ИЖС должен состоять из комнат и вспомогательных помещений, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд людей, связанных с их проживанием.

Объект ИЖС не может быть разделен на самостоятельные объекты недвижимости.

Иными словами, в таком доме нельзя зарегистрировать право собственности на отдельные комнаты и помещения.

Другими словами, объект ИЖС нельзя превратить в многоквартирный дом.

Для справки.

Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в одном значении.

Данное правило действует если иное не предусмотрено федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Под садовым домом понимается здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения людьми бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Количество этажей садового дома также не может превышать 3-х. Высота садового дома не может превышать 20 м.

Иными словами, по своим техническим параметрам (этажность и высота) садовый дом не должен отличаться от объекта ИЖС, то есть жилого дома.

Чтобы оформление жилого или садового дома в собственность после завершения строительства не стало «колом», необходимо пройти несколько простых этапов.

Все достаточно просто.

Существует 3 уровня органов по выдаче разрешений на строительство:

• федеральный,
• региональный,
• местный.

Если вы арендуете земельный участок, на котором планируете строить дом, то уровень органа зависит от вида собственности.

Проще говоря, если

• арендуете землю федеральной собственности, то подаете уведомление о начале строительства в федеральное министерство,
• взяли в аренду землю субъекта РФ, то – в региональный орган.
• в аренде муниципальная земля, то уведомление подается в местную администрацию.

В подавляющем большинстве случаев

В поле 2.1 указываем кадастровый номер земельного участка.

Данное поле заполняется при наличии у земельного участка кадастрового номера.

Если участок не имеет кадастрового номера, то поле оставляем пустым или ставим прочерк.

Втрое поле под номером 2.2.

В строке 2.2 заполняем адрес или описание местоположения земельного участка.

С адресом все должно быть понятно.

Если участок имеет адрес, то указываем его в точном соответствии, как он прописан в правоустанавливающих документах (то есть в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН, либо в договоре аренды и т.д.).

Иногда земельный участок не имеет почтового адреса, потому что на нем еще нет объекта недвижимости, которому можно присвоить почтовый адрес.

Участок, не имеющий адреса должен иметь описание своего местоположения.

Для описания местоположения участков, как правило, берется какой-то ориентир (чаще всего за ориентир берут соседний объект недвижимости, имеющий адрес).

От ориентира указывают направление и расстояние до участка, местоположение которого нужно определить.

Например: от жилого дома, расположенного по адресу с. Мухоморовка, ул. Лесная, 10, на северо-запад 150 метров.

Описание местоположения участка можно найти в правоустанавливающих документах.

Важные изменения в сфере индивидуального жилищного строительства

В строке 2.4 указываем сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок.

Данное поле нужно заполнять в случаях, когда земельный участок находится в долевой или совместной собственности. Либо арендаторами являются 2 или более лиц (это называют множественность лиц на стороне арендатора).

Иными словами, если застройщик не единоличный собственник участка, а владеет землей в долевой или совместной собственности, то в поле 2.4 указывают сведения о других сособственниках.

Такой же подход применяется и к арендаторам.

Если в договоре аренды указаны несколько арендаторов, то в поле 2.4 нужно указать сведения о других соарендаторах.

Минстрой по этому вопросу пока не дал разъяснений.

Поэтому, исходим их того, что в отношении этих лиц нужно указывать те же сведения, что и о застройщике.

То есть, указываем – ФИО, место жительства и паспортные данные.

Например, сособственник Иванова Зульфия Моисеевна, проживающая по адресу: Московская область, г. Нижнезадрипанск, ул. Веселая, дом 5 кв. 20, паспорт гражданина РФ серия 03 02 номер 555444, выдан 01 апреля 2018 года ОФМС г. Нижнезадрипанска, код подразделения 772-003, зарегистрированная по месту жительства: Московская область, г. Нижнезадрипанск, ул. Веселая, дом 5 кв. 20.

Примечание.

Поскольку Минстрой не давал еще разъяснений по заполнению Уведомления о начале строительства, то остается открытым вопрос: нужно ли указывать в строке 2.4 сведения о банке, который имеет залоговые права на участок (например, когда участок является предметом залога по кредитному договору).

Данный вопрос пока остается открытым.

Согласно обновленной статье 51 Градостроительного кодекса, срок подготовки ответа на Уведомление не должен превышать 7 рабочих дней. Однако, нужно учитывать возможность отказа в выдаче уведомления о соответствии по тем или иным причинам (об этом дальше). Тогда срок получения разрешения увеличится до устранения причин отказа.

Та же статья устанавливает срок действия Уведомления о начале строительства — 10 лет, как и на разрешение о строительстве. Уведомление действует и после передачи прав на земельный участок и объекты капитального строительства другим лицам. Оно прекращается, если прекращаются по каким-либо причинам права на земельный участок или права на аренду такового. Если в течение 10 лет вы не зарегистрируете дом- придется продлевать Уведомление.

Законом не установлена процедура продления Уведомления. Поэтому, если срок подходит к концу- нужно просто подать новое. Естественно, если за это время чего нового еще не придумают.

Заполненная форма будет принята при условии, что заявитель предоставит обязательный пакет документов. В него включены такие бумаги:

• выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что земля для строительства принадлежит указанному лицу, либо он является официальным арендатором. Бланк можно получить удаленно, подав запрос через официальный сайт Росреестра или сервис Госуслуг;
• нотариально заверенная доверенность, если обращение подается через представителя.

Сроки оказания услуги

До 3 августа 2018 года и в соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного Кодекса для начала строительства требовалось разрешение, которое призвано зафиксировать факт соответствия проекта строительства жилого дома планам использования участка в данном поселении или его структурной части. Также признаются разрешения, выданные до введение в действие ГрК РФ (п.З ст.8 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ).

Получение разрешения на строительство занимало 10 дней и требовало финансовых и временных затрат на подготовку следующих документов:

1. Проект строительства дома или его реконструкции;
2. Акт экспертизы соответствия проекта градостроительному плану;
3. Общий план застройки в масштабе 1:500 с указанием осей строений;
4. Выписка из ЕГРН на земельный участок или свидетельство о собственности, либо договор аренды.

Однако, согласно новой статьи 51.1 ГрК РФ, с 3 августа 2018 начал действовать уведомительный порядок и получать разрешение на строительство больше не нужно.

Уведомительный порядок был введён с целью уменьшения сроков рассмотрения заявок и увеличения темпов строительства. Однако срок выдачи разрешений сокращен и для тех объектов, которые не попадают под данный порядок. К ним относятся особо опасные, сложные и уникальные строения. Как правило, жилые дома таковыми не являются.

Целесообразность введения уведомительного порядка оспаривается специалистами. Главные аргументы: увеличение жилых строений, не соответствующих нормам безопасности, а также использование земли не по назначению. Новые проблемы, конечно, решаемы с помощью органов государственного контроля, но они же создают дополнительную нагрузку на контролирующий орган. В общем, замкнутый круг.

Получается, что уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС представляет собой вариант договорных отношений, когда одна из сторон принимает на себя обязанности по возведению строения в соответствии с представленными документами, а другая дает на это разрешение и осуществляет контроль соответствия действий застройщика заявленным документам.

Для легального начала строительства жилого дома требуется:

1. Уведомление о начале строительства (порядок получения рассмотрим ниже);
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок, в которой заявитель указан собственником или арендатором. Заказать документ можно не выходя из дома.

Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите получить информацию дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.

Подавать уведомление о начале строительства должен собственник земельного участка, который указан в выписке из ЕГРН, либо нотариально заверенный представитель. Когда документы готовы, уведомить администрацию можно следующими способами:

• Лично через МФЦ «Мои документы»;
• Лично передать документы секретарю Департамента земельно-имущественных отношений (ДИЗО) Администрации, на территории которой расположен земельный участок. Не забудьте взять у секретаря входящий номер обращения;
• Отправить оригиналы документов почтой с уведомлением;
• Отправить скан-копии документов через портал «Госуслуги». Нужно иметь электронную цифровую подпись (ЭЦП).

Далее процедура согласования будет выглядеть так (на примере Московской области):

1. Инспекция ГосАрхСтройНадзора Московской области проводит сверку соответствия заявленной документации реальной ситуации.
2. После этого орган архитектуры и градостроительства муниципалитета подает документацию на регистрацию в ГосАрхСтройНадзор Московской области.
3. Пакет документов рассматривается в течение семи дней, после чего объект регистрируется, либо заявка отклоняется.

После проверки параметров дома на соответствии градостроительным нормам и правилам, администрация муниципалитета выдает «Уведомление о соответствии уведомления о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке» (согласитесь, что название можно было бы придумать и покороче), а застройщик получает законное право начать строительство.

Уведомительный порядок распространяется на объекты планируемого строительства менее 500 кв. метров. Для строительства зданий площадью свыше 500 кв. метров, а также особо опасных и уникальных строений, придется получать разрешение на строительство старого образца со всеми вытекающими из этого пакетами документов (приводил выше).

Поскольку Градостроительный кодекс является главным законом, регламентирующим жилищное строительство, в том числе и индивидуальное, разрешение на строительство может быть выдано только тем застройщикам, земли которых находятся под действием градостроительных регламентов. Там, где градостроительный регламент не действует, вопрос о разрешении на строительство может быть решен на федеральном уровне, а также на уровнях субъектов федерации и местного самоуправления. Однако это возможно только в случае, если на территорию есть план застройки.

ГК РФ содержит лишь общие требования к застройщикам. В каждом конкретном случае алгоритм действий может иметь свои нюансы, но обычно индивидуальное жилое строительство проводится на землях муниципалитета. Если это действительно так, то нужно идти в Градостроительный комитет данной территориальной подчинённости.

Фактическую выдачу разрешения на строительство производит главный городской или районный архитектор. Утверждает документ глава города, района или другого органа муниципалитета.

В случае, если вы решили получить разрешение на размещение объекта на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов согласно ПП РФ 1300 в Московской области, то нужно следовать Постановлению 229/13 от 08.04.2015.

Проблема может быть в том, что выбранный участок не имеет кадастрового номера, но земель без собственника у нас в России нет, есть просто не оформленная.

Категории получателей

Разрешение на строительство является юридическим документом и частью прав на недвижимость. Это означает, что участок с недостроенным объектом можно продать и разрешение при этом перейдет к новому владельцу на законных основаниях.

Поэтому, если срок действия разрешение на строительство истек, а дом ещё не введен в эксплуатацию, нужно только уведомить местную администрацию о смене владельца. К примеру, срок действия разрешения на индивидуальное строительство жилого дома — 10 лет.

Обратите внимание, что летом 2018 Правительство России утвердило проекты законов, касающихся самовольной застройки и устанавливающих единые параметры строящегося индивидуального жилья (ИЖС). По словам главы Минстроя РФ Михаила Меня, ИЖС представляет собой:

1. Отдельный жилой дом не более трех надземных этажей и высотой до 20 м.
2. Такой дом не должен состоять из отдельных квартир или блок-секций.
3. Приведенные ограничения также распространяются на садовые и жилые дома на дачных участках.
4. Закон устанавливает правовое регулирование возведения ИЖС площадью до 500 и более 500 кв. м.

Срок рассмотрения администрацией поступивших уведомлений – 7 дней.

В течение этого времени администрация:

• сопоставляет параметры объекта, что застройщик указал в уведомлении, с предельными параметрами разрешённого строительства
• делает выводы об соответствии или несоответствии параметров
• определяет допустимость строительства объекта:
  • по виду использования земельного участка
  • по соответствию установленным ограничениям

По итогам рассмотрения, администрация направляет застройщику уведомление:

1. о соответствии построенных/реконструированных объектов градостроительным требованиям
2. о несоответствии объектов установленным градостроительным требованиям

В случае самовольной постройки власти вправе принять одно из двух решений:

1. привести самострой в соответствие с градостроительной документацией:
   • с материалами по планировке территории
   • с параметрами объектов, установленными федеральными законами
   • с предельными параметрами разрешённого строительства/ реконструкции ОКС, установленными в ПЗЗ
2. о сносе самостроя

Основания для оказания услуги, основания для отказа

Порядок ввода объекта в эксплуатацию с введением закона №340-ФЗ заметно усложнился:

• сначала готовится технический план (без отступлений от параметров, указанных в выданном ответном уведомлением администрации о соответствии объекта параметрам разрешённого строительства)
• направляется уведомление об окончании строительства с приложением:
  • технического плана
  • квитанции за регистрацию права собственности на построенный объект

После получения уведомления застройщика об окончании строительства администрация проводит выезд на объект. В ходе выездной проверки выполняется следующее:

• внешний облик объекта сравнивается с его описанием и графическим изображением в приложении к уведомлению о планируемом строительстве
• определяется соответствие:
  
  • параметров построенного дома сведениям, указанным застройщиком в уведомлении
  • назначению объекта и виду использования участка
  • ограничениям, установленным на дату поступления уведомления об окончании строительства
  • типовому архитектурному решению, если строительство выполнялось в границах исторического поселения федерального или регионального значения

Цель введения закона – упорядочение частного жилищного строительства:

• установлены единые требования к строительству жилых домов на ЗУ, предоставленных:
  • для садоводства
  • для ИЖС
  • для ведения ЛПХ в границах населённого пункта
• определены максимальные параметры жилого дома, предотвращающие проблему возведения многоквартирных домов под видом объектов ИЖС
• пересмотрен подход к разрешительным процедурам при возведении жилых и садовых домов
• установлены особенности государственного кадастрового учёта и госрегистрации прав на жилые и садовые дома
• обеспечен контроль за соблюдением параметров строительства
• регламентированы основания и порядок сноса:
  • ОКС
  • самовольных построек
• установлен механизм прекращения прав на земельный участок с самовольной постройкой
• предусмотрены переходные положения

ФЗ № 340-ФЗ позволяет:

• определить возможность строительства
• исключить возведение ОКС при явных и грубых нарушениях законодательства

19.12.2020 года вступили в силу изменения в Федеральный закон от 13.07.2015 года № 218 «О государственной регистрации недвижимости» и Федеральный закон от 03.08.2018 года N 340-ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ, согласно которым до 01.03.2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.

Таким образом, по новым правилам для того, чтобы стать полноправным собственником вновь построенного объекта индивидуального жилищного строительства или зарегистрировать своей дом после реконструкции, требуется представить в орган государственной регистрации технический план, декларацию на объект и доказательство права на земельный участок, на котором он расположен.

Ранее для того, чтобы начать строительство либо реконструкцию жилого (садового) дома, гражданин или юридическое лицо должно было уведомить о начале такого строительства (реконструкции) орган уполномоченный на выдачу разрешений на строительство.

Характерно то, что в уведомлении должны были быть указаны кроме сведений:

• о застройщике (ФИО, паспортные данные)
• местоположении земельного участка (адрес, кадастровый номер)
• виде разрешенного использования участка и строящегося (реконструируемого объекта)
• о правах застройщика на земельный участок

еще и сведения:

• о параметрах строящегося (реконструируемого) объекта с указанием отступов от границ земельного участка;
• о факте, что объект ИЖС или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости с приложением документов, подтверждающих указанные сведения.
• согласования планируемого строительства (реконструкции) с аэропортами

В ответ на указанное уведомление уполномоченный орган должен был направить заявителю уведомление о соответствии либо несоответствии указанных в уведомлении параметров жилого или садового дома установленным параметрам, и допустимости либо недопустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на данном земельном участке.

Уведомление о несоответствии направлялось застройщику в следующих случаях:

• указанные в уведомлении параметры объекта не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, правилам землепользования и застройки, установленным законами требованиям на дату подачи уведомления;
• размещение указанного в уведомлении объекта не соответствует виду разрешенного использования земельного участка;
• у уведомителя отсутствуют права на земельный участок, на котором планируется строительство (реконструкция).

Одновременно уполномоченный орган направлял уведомление о несоответствии предполагаемого строительства (реконструкции) в органы строительного и земельного надзора, земельного контроля и другие контролирующие и надзорные органы.

Документация по планировке и межеванию территории

После завершения строительства застройщик в течении месяца должен был направить в муниципальный орган соответствующее уведомление, в котором указать основные параметры построенного объекта. Муниципальный орган в течение 7 дней обязан был проверить объект на соответствие градостроительным нормам и заявленным при начале строительства параметрам объекта. По результатам проверки застройщику направлялось уведомление о соответствии объекта, которое и служило основанием для его постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Cогласно декабрьским поправкам 2020 года до 1 марта 2026 года государственная регистрация прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках для ведения садоводства и дачного хозяйства, осуществляется без направления уведомлений о начале и об окончании строительства (реконструкции).

Для того чтобы стать полноправным собственником нового объекта необходимо зарегистрировать свое право в Росреестре. Для этого перед началом строительства (реконструкции) нужно оформить права на земельный участок и ознакомиться с градостроительными и строительными нормами и правилами, чтобы построить (реконструировать) дом в соответствии с ними.

Мы уже изучили новые требования законодательства и знаем как их применить на практике.

• Начало строительства без разрешительной документации? Возможно!
• А вы уверены, что купили себе дом? Злоупотребления Дачной амнистией.
• Отмена разрешений и уведомлений на строительство в 2021

Уведомление подается в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство:

1. В Москве — Комитет государственного строительного надзора;
2. В Санкт-Петербурге — Служба государственного строительного надзора и экспертизы;
3. В других регионах это:

• департамент архитектуры и градостроительства;
• местная администрация;
• министерство строительства и др.

К уведомлению прилагаются документы (п. 3 ст. 51.1 ГК):

• подтверждающие право собственности на участок земли, где планируется строительство или реконструкция дома. Действует для тех участков, по которым не произведена государственная регистрация (не внесены данные в ЕГРН);
• доверенность — если уведомление представляется в уполномоченный орган представителем застройщика;
• документы о регистрации юридического лица с переводом на русский язык (заверенным в установленном закон порядке) — если застройщиком является гражданин иностранного государства.

Документы на земельный участок

Все земельные участки делятся на категории, только на некоторых из них допускается строительство. Возведение жилых зданий разрешается на:

• Сельскохозяйственных наделах. Разрешено строительство садоводческих домиков, подсобок, сараев и т.д.
• Землях в населенных пунктах. Разделяется на множество подгрупп. К ним относятся индивидуальное жилищное строительство, дачи, личное подсобное хозяйство, постройки для садоводства.

При возведении зданий на других категориях земель уведомление не будет принято. Строиться на территории промышленных земель, лесного хозяйство и охранных зон запрещается.

Бланк утвержден Приказом Минстроя. Всего существует семь форм бланков. Все они делятся на две категории:

• Подает застройщик.
• Сформированы инстанцией, которая выдает разрешительные документы.

Бланк можно взять в том исполнительном органе, в который нужно обращаться для согласования застройки. Вы также можете проконсультироваться с нашими специалистами. Они подскажут, какой вариант подходит в вашем случае.

Бланк состоит из четырех разделов, которые нужно заполнить застройщику.

Физлица дополнительно дают согласие на обработку персональных данных. Документы, которые прилагаются к уведомлению, указывают на бланке в виде списка. Перечень документации, необходимой для строительства в уведомительном порядке, указан в ст. 51.1 ГрК РФ:

• Правоустанавливающие документы или выписка из ЕГРН.
• Согласования с Росавиацией, Роснедрами, Культурным наследием и т.д. (если нужны).
• ГПЗУ по желанию (указывается где и как можете строится и с кем нужно дополнительно согласовать)
• Доверенность, если интересы представляет третье лицо.

Скачать утвержденный типовой бланк-образец для заполнения: Уведомление о начале строительства жилого дома.

Скачать утвержденный типовой бланк-образец для заполнения: Уведомление об изменении параметров жилого дома.

Скачать утвержденный типовой бланк-образец для заполнения: Уведомление об окончании строительства ИЖС.

Цена подготовки и оформления уведомления о начале строительства в компании «Геомер групп» – от 10 тыс. рублей.

Уведомительный порядок введен недавно, в нем есть немало подводных камней. Наш эксперт проконсультирует вас и ответит на вопросы. Мы поможем подготовить все необходимые документы, пройти согласования в инстанциях, подать документы в местную администрацию. Вам не придется тратить свое время на хождение по инстанциям. А согласование без проволочек поможет вам не затягивать начало строительства.

Департамент архитектуры выносит отказ в 2-х случаях: если здание построено на неподходящих землях или не соответствует требованиям. Основные требования для успешной регистрации:

1. Отступ не менее 3 м от границ участка;
2. Земля не пересекается с категориями, на которых строить запрещено;
3. Участок в собственности нескольких граждан;
4. Есть технический план.

Заявление должны подавать собственники или доверенные лица (по документам), иначе его не примут. Дополнительную консультацию можно получить оставив заявку специалистам. Как правило, каждый случай носит индивидуальный характер.

Сама по себе подача уведомления – это еще не старт к началу строительства. Вам нужно дождаться проверки документов и получения ответа. После этого можно строить. Согласно обновленной статье 51 Градостроительного кодекса, срок действия уведомления – 10 лет, так же, как и разрешения на строительство.

Если за 10 лет вы не успеете построить и зарегистрировать дом — придется делать новое уведомление, т.к. закон не предусматривает его продления.

Начиная с 4 августа 2018 года Уведомление о начале строительства заменило собой ранее использовавшиеся Разрешение на строительство. Следует отметить, что, новое уведомление очень похоже на своего предшественника, за исключением некоторых отличий. В соответствии с новым порядком нет необходимости заказывать градостроительный план, но по-прежнему осталась необходимость согласования с Роснедра, Росавиацией и т.д. Как осталось и требование наличия схематического изображения ОКС на ЗУ, по своей сути дублирующее СПОЗУ. По большому счету мало что изменилось, просто изменения ради изменений.

Помимо этого, с 1 марта 2019 года, необходимость в Уведомлении распространена на садоводов, которые до этого попадали под действие «дачной амнистии». Теперь данный порядок жилищного строительства на землях ЛПХ и ИЖС в соответствии с законом, распространяется и на садовые дома садоводов, хоть домами и даже «домиками» их постройки порой трудно назвать. В том случае, если дом не оформлен — он может быть признан самовольной постройкой, со своими последствиями для владельца. Нужна ли регистрация дома вообще — достаточно спорный вопрос, поскольку не предусмотрено серьезных санкций, но по закону это положено делать. Но это до поры, завтра может все перемениться и в неблагоприятную сторону.

Таким образом, в преддверии начала строительства требуется передать «Уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома». После завершения и по готовности к процедуре регистрации — «Уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома». В том случае, если в процессе возведения дома, в планы внесены изменения — необходимо составить «Уведомление об изменении параметров строительства».

В свою очередь, от властей должен прийти ответ — «Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке» («Уведомление о соответствии проекта»), а также «Уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной» («Уведомление о соответствии постройки»). В соответствии с законом обменяться такими уведомлениями необходимо.

Срок рассмотрения данных извещений — семь рабочих дней. Следует особо отметить, что если в течении этого промежутка времени ответ не пришел, то по умолчанию ваше обращение считается одобренным. Но тут не все просто. Первое — негативный ответ с уведомлением о несоответствии, обычно не задерживается. В этом случае сроки выдерживаются строго. Второе — если уведомление о соответствии так и не было получено, несмотря на то что в свою очередь извещения о начале и окончании работы были отправлены, то без этого Росреестр не примет технический план, когда вы начнете процедуру регистрации дома. В законодательстве однозначно прописано — оба уведомления о соответствии (планируемого и завершенного строительства) должны быть в приложении к техническому плану. Поэтому лучше не начинать строительство, не дождавшись ответа со стороны властей.

При реконструкции дома, в случае, когда вносят изменения в первоначальную конфигурацию строения, либо его базовые характеристики (общая площадь, этажность) — в свою очередь требуется подать уведомление. А по окончании перестройки снова потребуется технический план. Помните — садоводы в настоящее время равным образом должны выполнять данные процедуры.

Подача, как и принятие Уведомлений является обязательным этапом для последующей регистрации дома. Хотя существуют варианты, когда без уведомлений можно вполне обойтись. О таких вариантах далее и поговорим.

Нецелесообразно сразу брать и заполнять бланки и заявления. Прежде, хорошо бы получить представление о вариантах, когда уведомления уже не выручат, или в них нет нужды:

• Большинство людей плохо представляют последовательность действий, которой следует придерживаться, при процедуре регистрации дома и стремятся сделать документы, какие им не нужны совершенно. Обратите внимание, что Уведомление требуется на строящиеся (либо уже возведенные, но не прошедшие регистрацию) садовые или жилые дома. Когда дом уже стоит на учете в кадастре по «дачной амнистии», то и без Уведомления туда можно внести правки, в том числе и в сведения о границах. Для чего необходимо заказать технический план у о кадастрового инженера и передать в МФЦ.
• Кроме того, уведомление не понадобится, в случае если имеется действующее разрешение на строительство. Достаточно по завершении сделать техплан.
• Равным образом, нет нужды иметь Уведомление о начале строительства, когда участок располагается на территории Огороднического некоммерческого товарищества. Основание простое — сооружать капитальные постройки там запрещено, точно также, как и регистрировать таковые. Допустимы лишь не капитальные хозяйственные.
• При перестройке построек и зданий, когда не вносятся изменения в конструктивные элементы, оказывающие влияние на надежность, и когда реконструкция не выходит за пределы утвержденного расположения строения. Другими словами — можно вообще ничего не регистрировать, когда не заметно изменений с улицы. Дополнительно нужно уяснить — если необходимо лишь внести в кадастр недвижимости сведения о расположении постройки — это не является реконструкцией и в уведомление нет необходимости.
• Уведомления не понадобятся для некапитальных объектов. К таковым имеют отношение парники, навесы, гаражи, бани, сараи, а также теплицы и остальные объекты вспомогательного и бытового предназначения. Все это касается всех категорий земель. Постройки, которые возможно передвинуть без вреда на иное место, либо с бетонным фундаментом, к капитальным не относятся.
• Ранее действовавшее Разрешение на строительство отменили не совсем, а упразднили для конкретного типа домов на земле с конкретным допустимым использованием. В том случае, если дом садовый или частный жилой, вероятно взамен уведомления требуется брать разрешение.
• В ситуации, когда дом уже имеется и достроен, а Разрешение (до 4 августа 2018 года) либо Уведомление отсутствует — на основании закона это считается самостроем. Так часть граждан, которая имела намерение, но не смогла уложиться в период действия переходного периода до 1 марта 2019 года или «дачной амнистии», попала в сложное положение. Поскольку разрешительную документацию требуется представлять до начала возведения домов. На данный момент без наличия Уведомления о начале и завершении стройки жилище оформить невозможно. Государство не торопится посодействовать данным застройщикам выйти выход из этой ситуации с точки зрения закона. В данном случае стоит подать Уведомление о начале строительства и в надежде, что власти дадут разрешение. Иначе надо принять неизбежное и начать процесс узаконивания самовольной постройки.

Напомним еще раз — уведомление о начале строительства нужно подать два раза — о начале и окончании строительства и реконструкции. Следовательно, и необходимые документы совершенно разные.

По большому счету, в случаях, когда дело имеет отношение к сбору документов для любой процедуры, настойчиво советуем не следовать информации из сети интернет и прочих удаленных источников, а обращаться прямиком к исполнителям. Таким образом это займет меньше времени и вероятно убережет от лишних трат.

Для начала строительства/реконструкции:

• Заполненный бланк уведомления.
• Доверенность, когда обращается доверенное лицо. Даже тогда, когда собственников участка несколько и обращается лишь один из них.
• Паспорт собственника земельного участка.
• Многие советуют получить ГПЗУ на участок, для гарантированного результата. Это бесплатно.
• По желанию, правоустанавливающий документ на участок.

Основное условие успеха — границы участка возможно увидеть на кадастровой карте, необходимо заранее закончить процедуру межевания.

1.Документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя заявителя)

Бланки Уведомления о начале, реконструкции и конце строительства практически одинаковы. Не будем останавливаться на том, как заполнить каждую графу документа. Большинство из них интуитивно понятны. Коснемся только тех, которые обычно вызывают вопросы. В тех случаях, когда в строчке ничего не заполняете — ставьте прочерк. Вначале рассмотрим Уведомление о начале:

• В принципе, первую строчку, допускается не заполнять. Но если хотите — в МО это название местной администрации района, например «Администрация городского округа Волоколамск», тогда как Москве можно написать «Комитет государственного строительного надзора г. Москвы».
• Графа 2.3. Именно здесь может возникнуть первое затруднение. Для того, чтобы правильно и быстро заполнить данную и последующие строки, рекомендуется обратиться к выписке из ЕГРН (в дальнейшем просто Выписка) о собственном участке земли. В данном месте желательно попросту написать реквизиты (дата выдачи и номер) Выписки. Дополнительно можно внести и иной правоустанавливающий документ (договор купли — продажи, аренды, свидетельство о собственности и т.д.).
• Графа 2.4. В нем надо написать ФИО и паспортные данные других арендаторов либо собственников участка и, рекомендуется, реквизиты их собственных учредительных документов.
• Графа 2.5. Сведения допускается взять из первой страницы Выписки. Как вариант, по номеру в кадастре отыскать собственный участок на кадастровой карте и переписать с того места.
• Графа 3.1. Следует не забывать — в ИЖС и ЛПХ пишем объект ИЖС, в СНТ «садовый дом».
• Графа 3.3.3. Нет необходимости в обязательном порядке писать куда и сколько отступать от границ земельного участка. Нужно попросту вписать «отступы имеются в схематичном изображении».
• Графа 3.3.4. Площадь застройки — площадь строения по уровню цоколя учитывая все капитальные конструкции (например террасы и веранды).
• Графа 3.3.5. В том случае, если ваш объект не соответствует основным характеристикам для вашего разрешенного использования участка, то следует в администрации взять «решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров строительства». В случае, если такой документа отсутствует, и нет уверенности — требуется ли он собственнику — попросту ставьте прочерк и смотрите, какой на это будет ответ.
• Графа 3.4. Выяснить, расположен ли дом на территориях культурного наследия через интернет будет не просто, а может статься нет возможности вовсе. Существует два выхода — поставить прочерк и дожидаться ответ, или приобрести градостроительный план (он не упразднен полностью — попросту он стал необязательным) на участок земли. Первый способ лучше — быстро и бесплатно.

Уведомление о конце строительства выглядит практически так же, и заполняется аналогично. В нем отсутствуют некоторые пункты. Все остальное допускается вносить так, как и в Уведомлении о начале строительства.

Рассматривает и выдает заключение госорган, уполномоченный делать согласие на строительство в конкретном регионе.

• В городе Москва это Мосстройнадзор, в Московской области это архитектурный отдел земельного комитета района. Непосредственно документы в Московской области принимают лишь в отдельных случаях или если проявить крайнюю степень настойчивости. С тем, чтобы уклонится гама и толчеи в собственных помещениях госслужащие ссылаются на альтернативные варианты передачи документов.
• Используя МФЦ. Как известно, данные центры в наше время достаточно хорошо выполняют работу курьера по передаче документов от граждан к основной массе госорганов. В связи с этим, с вышеперечисленными документами, можно обратиться именно туда. Впрочем, в Москве — следуйте прямо в Мосстройнадзор.
• Переслать по почте. Может показаться, Почта РФ до сего времени имеет правительственное лобби. В противном случае данного пункта не было бы. Но такой способ существует, хотя стоит заранее уточнить адресата.
• Использовать портал «Госуслуги». В случае если есть регистрация на сайте, и процедура верификации пройдена. Это, наверно, самый комфортный выбор. Не многим о таком известно, но поиск портала функционирует плохо, и на запрос выдает кучу ненужной информации. Лучше даже не пытаться искать. Поэтому лучше используете поиск Яндекса, например просто напишите, «Уведомление о проектируемом строительстве в госуслугах» — разом увидите нужную ссылку.

В соответствии с обновленной статьей 51 Градостроительного кодекса, время составления заключения на Уведомление не может превышать семи рабочих дней. Впрочем, необходимо считаться вероятностью отказа в выдаче уведомления о соответствии по самым разным причинам (об этом читайте далее). Значит время оформления разрешения возрастет на срок до устранения причин отказа.

Эта же статья определяет время действия Уведомления о начале строительства в десять лет, также, как и на разрешение о строительстве. Уведомление актуально и после завершения передачи прав на участок земли и объекты капитального строительства иным лицам. Его действие прерывается, если прекращаются на любых основаниях права на землю либо права на аренду. В том случае, если на протяжении десяти лет вы не оформите дом должным образом — Уведомление будет необходимо продлить.

Законодательством не определена процедура пролонгации Уведомления. Следовательно, когда срок действия приблизится к завершению — следует просто оформить новое. Конечно же, если не произойдет никаких законодательных изменений.

Как было уже отмечено — уведомление о несоответствии может быть получено как при начале, так и при регистрации дома. Когда замечания имеют отношение к порядку оформления — попросту исправляете недочеты и отправляете снова. Однако, когда ошибки относятся тому, что исправить невозможно (местоположение, площадь дома и т.д.) по окончании строительства — то, в таком случае дом могут отнести к самовольным постройкам. По этой причине стремитесь не отступать от теххарактеристик, что записывали в Уведомлении о начале строительства.

Существуют две возможности — отказать могут еще на этапе передачи документов или уже после завершения их разбора. Отказать при подаче документации имеют возможность, когда обратилось ненадлежащее лицо, составлены не все документы либо данные документы не отвечают требованиям. Под этот пункт при желании можно «подогнать» множество отказов.

После завершения анализа документов отказ возможен из-за несоответствия габаритов и других технико-экономических данных строящегося или уже построенного домостроительства градостроительному кодексу. В данных случаях следует либо устранить недоработки или обращаться в суд для вынесения решения о несоответствии не соответствующим законодательству.

Это приложение в общем случае состоит из:

• текстовой описательной части;
• графической части.

Текстовая часть описания должна содержать информацию о:

• характеристиках дома (высота, этажность);
• цветовом оформлении экстерьера;
• предполагаемых стройматериалах, использование которых формирует концепцию и влияет на внешний вид здания (например, материалах, характерных для определенного архитектурного стиля);
• других параметрах, которые требуется указать в соответствии с градостроительным регламентом – там они выступают в роли требований к архитектуре капитальных объектов.

Графическая часть – это изображение экстерьера дома, в том числе фасадов и взаимного положения элементов планируемого дома.

Похожие записи:

• Мат капитал в 2021 году размер индексация
• Как поставить дом на кадастровый учет в 2021 ИЖС
• НДФЛ с продажи автомобиля в 2021 году для физических лиц с какой суммы