Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
По данным сервиса «Авито Недвижимость», на рынке купли-продажи торговых помещений объекты с большой площадью — от 50 м² до 100 м² и от 200 м² до 400 м², стали более востребованы у пользователей. В сегменте аренды наблюдается обратный тренд — потенциальные арендаторы чаще рассматривают торговые площади до 25 м².
Таким образом, спрос на арендном рынке смещен в сторону малогабаритных вариантов, в то время как в продажах более ликвидны крупные помещения. В результате на рынке складывается следующая ситуация: покупателям торговых помещений выгодно приобрести объект с большим метражом, затем сделать перепланировку и зонировать его, разбив на небольшие пространства.
Тем самым не только увеличивается арендная ставка, но и становится возможным хеджирование рисков — наличие одновременно нескольких арендаторов снижает вероятность убытков.
Спрос на торговую недвижимость в зависимости от типа сделки и площади объекта
Итоги года для коммерческой недвижимости: под знаком непредсказуемости
Крупные собственники и агентства недвижимости стали активнее выходить на классифайды напрямую, меняя соотношение частных лиц и организаций среди арендодателей и продавцов. В частности, на «Авито Недвижимости» по итогам I квартала 2021 года на 23% выросло количество крупных агентств и на 32% — крупных собственников (год к году). Данное явление обусловлено консолидацией рынка: у частных игроков происходит так называемое «вымывание контента», они все чаще обращаются за экспертизой к агентствам. В результате количество частных собственников на платформе в I квартале уменьшилось на 15% относительно аналогичных показателей в прошлом году. В то же время у крупных владельцев коммерческой недвижимости увеличивается число свободных помещений, и они продолжают приобретать новые площади.
Трансформация рынка аренды торговой недвижимости способствует повышению ставок.
По данным компании «Авито Недвижимость», несмотря на кризисный год, средняя стоимость аренды торговых площадей в России в I квартале 2021 года выросла на 7% год к году.
Увеличение стоимости спровоцировали как макроэкономические факторы в виде ослабления курса рубля и колебаний валют, так и увеличение спроса на ранее невостребованные объекты — к примеру, расположенные в спальных районах или представленные в виде новых форматов (dark store, dark kitchen, пункты выдачи).
В Москве обстановка развивалась несколько иначе: арендные ставки снижались в течение всего 2020 года, но восстановились до докризисных отметок в феврале 2021 года.
В текущем году в сегменте торговой недвижимости работа с отложенным спросом становится все более важной. Даже в периоды уменьшения явной активности покупателей и арендаторов происходит накопление отложенного спроса. В классифайдах это возможно проследить, когда пользователь добавляет объявление в раздел «Избранное». Это позволяет повысить эффективность при работе с такими клиентами. Например, на «Авито Недвижимости» при изменении цены на объект в этом разделе потенциальному покупателю или арендатору приходит специальное пуш-уведомление, что приводит к увеличению запросов контактов собственников недвижимости в дальнейшем. В основном это касается случаев, когда стоимость объектов снижалась, однако были и успешные кейсы, где зафиксировано повышение цены.
Динамика запросов контактов владельцев недвижимости и добавлений их в раздел «Избранное» в период пандемии
Тренды в торговой недвижимости 2021 глазами сервиса «Авито Недвижимость»
На фоне пандемии и длительного локдауна начала расти потребность в видеоконтенте, при этом подобные тенденции сохраняются и сейчас. Доля рекламных объявлений с видеоматериалами неуклонно увеличивается, так как продавцы все активнее используют этот формат для привлечения клиентов. По данным сервиса «Авито Недвижимость», в I квартале 2021 года видеоконтента в объявлениях стало встречаться на 2% чаще по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году.
Динамика доли видеоконтента в объявлениях
В основном покупатели площадей на первых этажах в новостройках Москвы — это частные инвесторы. Под свои нужды помещения также покупают супермаркеты, фитнесы, ДОУ, салоны, клиники, но они все равно расценивают покупку как инвестицию и прикидывают, за сколько можно сдать в аренду или перепродать помещение, если бизнес не пойдет, говорит руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова. С этим мнением согласен Антон Белых. По его оценке, более 80% помещений в новостройках покупается для сдачи в аренду, так как ведение бизнеса на собственных площадях актуально и экономически обоснованно лишь для небольшого числа бизнесов. Помещения для собственных нужд часто покупают стоматологии, медицинские центры, фитнес-центры, у которых очень большие сроки окупаемости и вложения в открытие, поэтому им очень опасно зависеть от договора аренды и прихотей арендодателя, поясняет гендиректор DNA Realty.
«Покупка помещений для собственного бизнеса актуальна лишь для тех, кто не планирует масштабировать сеть, а таких очень мало, так как на стоимость одного помещения в собственность можно открыть пять — десять точек по аренде и снизить сроки окупаемости вложений с семи — десяти до пары лет», — считает Антон Белых.
Инвесторам стоит обратить внимание на помещения в видовых, легко доступных зонах с красивой входной группой, рекомендует Светлана Ярова. Также, по ее словам, желательно, чтобы у помещения была удобная зона загрузки товара, достаточное количество кВт, которое позволит подключать различное электрооборудование, необходимое для бизнеса, высокие потолки, возможность выдержать достаточную нагрузку на пол (от 400 кг/кв. м) — такие помещение подойдут для широкого круга арендаторов, в том числе для размещения магазина. Важно также обратить внимание на перспективы развития района в целом, конкуренцию, сроки реализации, удобство планировки и возможность размещения востребованных бизнесов — магазина, кафе, клиники, аптеки и др., добавляет эксперт.
Наименее востребованы помещения с торца дома, с видом на лес, поле или свалку, магистраль без парковки и с шумовыми экранами, закрывающими обзор помещения, а также помещения со двора или с закрытой территории, считает Антон Белых. Также, по его словам, неинтересны помещения с подвалами, антресолями, на вторых этажах, менее интересны помещения без витрин, с множеством ступенек при входе или внутри помещения.
— Никогда не стоит покупать помещения с кабинетной планировкой, это сразу ограничивает пул арендаторов и дает большой дисконт к ставке аренды. В панельных домах, увы, все помещения такие, поэтому я всегда рекомендую выбирать современные дома с зальной открытой планировкой и минимумом несущих стен. Идеально для сдачи подходят помещения с двумя входами, угловой витриной на две перпендикулярные улицы, только на открытой территории, без заборов и пропускного режима, с большим числом витринных окон и с местом под рекламу.
Также всегда интересны помещения напротив остановки транспорта, парковки, рядом с большим супермаркетом, поликлиникой, детским садом, въездом на паркинг, около выхода из метро или на самом въезде в ЖК, то есть около тех мест, где люди постоянно ходят или ездят. Для многих арендаторов важно наличие окон или второго входа со двора, но это уже опционально, как правило, в ЖК помещения небольшой площади вторым входом не оборудованы. Также выгодно покупать уникальные помещения с площадью меньше или больше остальных.
От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер
1 полугодие 2021 / Москва /Офисная недвижимость
Несмотря на пандемию и перевод сотрудников на удаленную работу, офисный рынок продолжает развиваться, рассказал глава департамента офисной недвижимости компании JLL Алексей Ефимов.
По его оценке, в 2021 году в Москве планируется ввести более 500 тыс. кв. метров офисных площадей, что станет рекордным показателем с 2015 года.
«В этом году, по нашим прогнозам, на московский рынок выйдет около 560 тыс. кв. м. Это максимальный объем нового строительства, начиная с 2015 года. При этом, сохранится тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию, не все офисные комплексы будут сданы вовремя», — сказал Алексей Ефимов.
Он отметил, что спрос на офисные площади упал вдвое из-за пандемии, но в 2021 году ожидается на уровне 1 млн кв. метров, что на 20-30% выше показателей прошлого года. При этом, по словам Ефимова, в настоящее время в Москве увеличивается доля свободных площадей.
«Мы думаем, что вакансия еще подрастет, от этого никуда не деться. Вакансия на уровне 12%, которая есть сейчас, пока не кризисная. Несмотря на пандемию, свободных площадей сейчас меньше, чем было в 2014 году. Думаем, что в 2021 году вакансия будет на уровне 13-14%», — подчеркнул Ефимов.
Увеличение доли свободных офисных площадей на рынке констатирует и коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев. «Сейчас в Москве можно назвать около 10 офисных зданий, которые пустуют. Я думаю, что офисный рынок в этом году точно ждет вакансия в 15% как за счет оптимизации офисных площадей, так и за счет спекулятивного ввода новых объектов. При этом в центральных локациях спрос остается высоким. Абсолютным лидером здесь является деловой квартал «Белая площадь», который до сих пор остается вне конкуренции по инфраструктуре и транспортной доступности. Поэтому если смотреть на ситуацию по портфелю O1 Properties, а это около 600 тыс. кв.м. в собственности и управлении и здания расположенные преимущественно в центральном деловом районе, то уровень свободных площадей находится на приемлемом для нас уровне – около 8%», — отметил Барбашев.
По его словам, востребованным остается формат гибких офисов. «На примере нашего проекта Space 1, мы увидели изменение портрета арендатора. Если ранее это были средние компании, то сегодня в сегмент пришли крупные арендаторы, в том числе международные, которые ранее рассматривали для себя исключительно классическую аренду в классе А».
По словам директора по коммерческой недвижимости AFI Development Сергея Баранова, на рынке происходит существенная трансформация под новые требования клиентов. «Изменение бизнес-процессов ведет к уменьшению необходимого компаниям количества рабочих мест, активному использованию различных гибких пространств и увеличению общественных зон» — отметил он.
Сегодня любой новый проект коммерческой недвижимости, чтобы оставаться экономически устойчивым, должен быть многофункциональным, отмечает руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева. При этом офисные объекты за пределами локаций, не тяготеющие к центру города, в этом смысле имеют наилучшие перспективы.
«Сейчас весьма активно развивается рынок офисной недвижимости на территории Новой Москвы. Качественные объекты могут снизить уровень маятниковой миграции в растущей локации. Но они будут работать в разы эффективнее, если смогут предложить что-то нужное и интересное не только сотрудникам офисов, но и людям, которые живут в пешей доступности от объекта. Пандемия показала, что люди не всегда могут быть мобильными, и это критично для бизнеса, которому нужна гарантированная клиентская база. Это хорошо видно в Европе, где большинство продолжает сидеть в жестком локдауне. Поэтому бизнес должен иметь возможность прийти туда, где теперь находятся их клиенты», — рассказала Оксана Моисеева.
Она отметила, что сейчас ГК «А101» строит рядом с метро «Прокшино» первую очередь Бизнес-квартала «Прокшино», в составе которого появятся ресторан на крыше, коворкинги, гибкие пространства, а также торговый центр нового формата. Более половины его пространства займут шоупойнты. Это полуоткрытые киоски, которые можно арендовать на короткий срок, чтобы привлечь клиентов и показать им свой товар. Они подходят для выставки работ, дегустаций, тест-драйвов, брендированных инстаграм-зон и т.п.
«Один из основных трендов прошедшего года, который продолжится в этом – смена локации клиентов. Вакансия в бизнес-центрах Москвы выросла до 15% — в том числе и за счет перехода на удаленку. Это плохо отразилось на окружающей инфраструктуре, где аккордно выросла вакансия в street-retail. При этом зародился другой важный тренд – инфраструктура в жилых комплексах или рядом с ними по своему уровню вышла далеко за рамки базового пула. Тем, кто перестал ездить в центр, все равно хочется ресторанов, спорта и развлечений, которые были доступны в центре города. И они поехали к своим клиентам. Рост числа операторов снизил вакансию до минимума. К примеру, в ключевых локациях Новой Москвы свободных или недействующих коммерческих объектов меньше 1%, при этом часть этого объема находится в стадии перехода от одного арендатора к другому. Тот, кто в своих проектах предусмотрит место для наибольшего числа операторов разных типов, получит наибольшую финансовую отдачу», — подчеркнула Оксана Моисеева.
О новых проектах офисной недвижимости также рассказал директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов. По его словам, в настоящее время девелопер реализует два бизнес-центра общей площадью порядка 145 тыс. кв. метров, один из которых был полностью сдан в аренду в 2020 году. Второй флагманский проект – бизнес-центр AFI 2B класса «А+» – сейчас находится в активной реализации, его строительство планируется завершить в этом году. Объект площадью 50 тыс. кв. метров. расположен рядом со станцией метро «Белорусская».
«На текущий момент мы занимаемся поиском новых арендаторов», — отметил Сергей Баранов. По его словам, анализ клиентской аудитории бизнес-центра AFI2B показал, что в 2020 году потенциальные клиенты пересмотрели потребности в площадях.
«Сегодня многие клиенты переосмысливают подход размеру арендуемых помещений в пользу повышения качества самого бизнес-центра. Компании, которые в связи с полным или частичным переходом на удаленный режим работы или оптимизацией бизнеса предпочитают отказываться от неэффективных больших пространств в зданиях более низкого сегмента и арендуют площади меньшего размера для представительских целей или размещения высокооплачиваемого персонала в высококлассных бизнес-центрах», — отметил он.
В Москве началась реализация ещё одного крупного проекта – бизнес-центра STONE Савеловская рядом с одноименной станцией метро, рассказала заместитель генерального директора по оценке и инвестициям ГК Stone Hedge Виктория Васильева. «При проектировании бизнес-центра мы будем основываться на последних трендах, которые сейчас наблюдаем. Первое, чему мы хотим уделить внимание, – это общественные пространства, поскольку территория офисных центров должна являться естественным переходом от городской среды в офисную», — сказала Виктория Васильева.
Она отметила, что площадь земельного участка в 3 га позволит сформировать большую зонированную территорию, где разместятся пространства для прогулок и места отдыха, а также зоны для работы на свежем воздухе, оснащенными зарядными устройствами для гаджетов и смартфонов, и зоны со спортивной функцией. «Это будет современный проект с функциональными планировочными решения c учетом концепции healthy building c развитой инфраструктурой и спортивной функцией, которая также найдет отражение в формировании общественного пространства», — подчеркнула Виктория Васильева.
Как отметили в JLL, такие качественные проекты с учётом инфраструктуры и транспортной доступности будут востребованы у арендаторов.
Самая малочисленная, по данным опроса компании Realiste, группа инвесторов (1% опрошенных) и она же самая богатая (50% от всего капитала) — крупные компании, в основном банки. Они перекупают активы стоимостью от 1 млрд руб. у других банков или крупного бизнеса. Это крупные закредитованные объекты, доходность по которым невелика (8-12% годовых), но стабильна.
Малый и средний бизнес (3% инвесторов) ищет объекты стоимостью от 200 тыс. до 1 млрд руб. Они находят по всей России объекты с дисконтом в 25% и более, ремонтируют их и сдают в аренду или продают по более высокой цене, их доходность — около 15%.
- Корректировка на местоположение для Московской области. Выпуск 2
- COVID-19 усилил необходимость трансформировать платежные системы банков
- Корректировка на этаж расположения для жилых помещений. Выпуск 1.
- Планирование выручки от реализации
- Открытие салона красоты с минимальным капиталом
- В «Чёрную пятницу» заключена четверть всех сделок июля
Несмотря на массовую покупку коммерческой площади, в течение 2020 года рост спроса на недвижимость не был стабильным. В первом полугодии спрос был достаточно низкий, напомнил «360» председатель правления Российской ассоциации экспертов рынка ретейла (РАЭРР) Андрей Карпов.
«Как раз в этот период времени присутствовали большие скидки, различные акции, льготные условия покупки, которые предлагали сами застройщики. А во втором полугодии ситуация резко поменялась: многие акции и скидки были отменены, потому что спрос как раз был очень высок», — отметил эксперт.
Он добавил, что в тот момент удалось распродать всю недвижимость, которая застряла на рынке. При этом небольшие площади более востребованы именно у малого бизнеса. Если раньше многие компании могли занимать большую площадь, то теперь стали подыскивать помещения поменьше.
«Может быть, брали площадь на вырост. Но с учетом дистанционной работы и пандемийной истории тому же бизнесу нужно такое место присутствия, где можно иметь юридический адрес — это раз. Второе — иметь место встречи для определенных сотрудников», — пояснил Карпов.
Член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков уточнил, что спрос вырос не только на коммерческую площадь, а на всю недвижимость в целом.
«[Россияне] боялись, что рубль обвалится. В прошлом году все судорожно искали, куда вложить деньги: кто-то квартиры покупал, кто-то машины покупал, а кто-то решил купить коммерческую недвижимость. С точки зрения инвестиций это лучший вариант», — заявил эксперт.
Он отметил, что предложение появилось после того, как предпринимали стали сворачивать свою деятельность. Многие продавцы освободившейся площади не настаивали жестко на своей цене, как это бывает в жилой недвижимости.
Рынок офисной недвижимости Москвы 1 полугодие 2021
По словам Карпова, коммерческая недвижимость окупается быстрее, чем жилая. Точные сроки будут зависеть от стоимости и других показателей.
«Аренда коммерческой площади, как правило, раза в три дороже аренды жилой площади при сопоставимых затратах. Соответственно, сдача в аренду коммерческой недвижимости получается выгоднее, если удачная локация», — отметил председатель правления РАЭРР.
Хорошей доходностью считается срок 10 лет, пояснил Барсуков. Можно умножить стоимость аренды на этот период и получить конечную сумму. За жилую площадь такую доходность получить не удастся. Но нужно учитывать налоговую ставку, которая за коммерческую недвижимость больше. Также арендодатель несет большие риски не найти нового арендатора.
При этом Карпов заявил, что если человек хочет заработать, то вклад в квадратные метры будет плохим вариантом инвестиций. Такое вложение не окупается. Но многие отдают деньги именно за недвижимость, так как это то, что можно потрогать. За акциями нужно постоянно следить, а инвестор зарабатывает на них далеко не всегда. Недвижимость же является более простым вариантом.
Карпов предупредил, что обычно после скачка и высокого спроса наступает откат. Из-за этого перспективы вложений в коммерческую недвижимость пока достаточно спорны. Сейчас сложно сказать, сохранится ли спрос в 2021 году.
«Если говорить про инвестиции, то я бы притормозил посмотреть, что вообще будет на рынке. Месяц погоды сильной не сделает, а увидеть, что на рынке происходит, нужно, потому что ажиотажный спрос прошлого года не настолько сильно экономически обоснован. У меня есть подозрение, что в этом году мы такого спроса не увидим. Хотя прогнозировать сейчас — дело плохое», — подчеркнул Барсуков.
Если к весне спрос будет таким же большим, то можно покупать недвижимость. В случае падения уровня спроса стоит проследить за изменением цен. Член Российской гильдии риелторов призвал подождать и посмотреть на ситуацию.
На текущий момент на рынке наблюдается ажиотажный спрос на жилую недвижимость, вызванный сразу несколькими факторами: рекордно низкими ставками по ипотеке (благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и государственной программы субсидирования льготной ипотеки по 6.5% на новостройки), отложенным спросом с первой половины года, а также желанием населения защитить свои сбережения во времена экономической нестабильности и очередной девальвации рубля. Существенное увеличение спроса привело к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке.
Однако не стоит забывать, что в стране кризис, ВВП сокращается, доходы населения падают. Поэтому подобный рост цен не имеет под собой никаких фундаментальных факторов, а значит в скором времени должен смениться падением. Все, кто имел возможность купить квартиру или хотел переложить свободные деньги из теряющих актуальность депозитов в недвижимость, уже сделали это. Со следующего года мы вероятно увидим постепенное падение цен на фоне низкого спроса и снижения доходов населения, как это было в предыдущие кризисы, когда после резкого роста цен начиналось долгосрочное падение.
Что касается инвестиций, то жилая недвижимость на текущий момент, по перечисленным выше причинам, имеет больше рисков, чем преимуществ.
Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.
Хотя, конечно, каждый сегмент коммерческой недвижимости ощутит на себе снижение ключевой ставки по-разному.
Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2021 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.
А вот у торговой недвижимости в спальных районах более позитивные перспективы. Застройщики уже сейчас констатируют большой спрос на торговые площади в новостройках и распродают помещения стрит-ритейла достаточно дорого. Если год назад их можно было купить с доходностью 11–13% годовых, сейчас доходность может достигать 7-9%.
Цены на офисную недвижимость могут незначительно вырасти при относительно стабильных ставках аренды и снижения ставок капитализации. А вот складская недвижимость находится в наиболее выгодном положении, так как резкий рост онлайн-торговли спровоцировал увеличение спроса на данный сегмент, что привело к росту арендных ставок. В совокупности со ожидаемым снижением ставок капитализации по всему рынку в целом, цены на склады вероятнее всего вырастут сильнее рынка в целом.
Таким образом, с инвестиционной точки зрения намного более привлекательно выглядит коммерческая недвижимость, поэтому частным инвесторам лучше обратить внимание именно на данный класс активов.
Бизнес на первом этаже: как заработать на арендном бизнесе в 2021 году
Коммерческую недвижимость приобретают, чтобы организовать арендный бизнес или разместить собственное дело. И в том, и в другом случае перед покупкой проводится тщательный анализ ситуации, составляется
Кризис весны 2020 года в связи с пандемией повлиял буквально на все сферы бизнеса, на рынок коммерческой недвижимости, в том числе. Массово закрывались предприятия бытового обслуживания, общепита, магазины,
Если крупные торговые комплексы еще
По данным Forbes количество свободных площадей в центре города выросло до 14,3%. В связи с этим упали и ставки на аренду — в среднем, на 5–11%. Собственники помещений шли навстречу арендаторам, искали пути решения проблемы, предлагая скидки, предоставляя арендные каникулы на определенный срок.
Ограничительные меры, которые были предприняты в связи с пандемией, оказали негативное влияние на
Есть одно направление коммерческой недвижимости, которое практически не пострадало в 2020 году. Уход торговли из офлайна в онлайн, увеличение количества маркетплейсов и расширение уже работающих площадок повлекли за собой ускоренный рост спроса на складские помещения.
Аналитики прогнозируют восстановление рынка не раньше, чем к концу года. Причем, в зависимости от типа коммерческой недвижимости возможны различные варианты развития событий.
Как уже стало понятно по второму полугодию 2020 года, в офисные помещения вернулись не все прежние арендаторы:
По прогнозам специалистов в условиях пандемии и повышенного интереса к
Производственные помещения и раньше не пользовались большим спросом, а трендом в 2021 году стало строительство производственных площадей «под заказ», то есть по заказу конкретного арендатора. Найти бизнесмена, который возьмет в аренду или купит большой участок земли под строительство и организует там свое производство весьма непросто.
Большая часть потенциальных инвесторов предпочитает купить землю в перспективных локациях. Как невосполняемый ресурс она дорожает. Подождав несколько лет, можно хорошо заработать на перепродаже актива. Минус этой стратегии — замораживание средств на длительный срок и отсутствие внятной политики государства в отношении дальнейшего развития малого и среднего бизнеса.
1. Убили малый бизнес – это был основной арендатор коммерческой недвижимости.
2. Убили street retail. В угоду строительству огромных торговых центров во всех городах и даже уже не миллионниках были принесены в жертву все помещения на первых этажах жилых домов.
В любой Европейской стране не дадут строить многотысячный по метражу ТЦ в центральной части города. В основном торговые центры строят за чертой города. Что сохраняет траффик на многих улицах.
Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.
3. Перезастроили жилых комплексов, в которых на первых этажах есть помещения под street retail.
С одной стороны в Москве с 2014 года не запускались проекты строительства офисных зданий.
И наметился дефицит таких помещений. С другой стороны дефицит наметился только в сегменте крупных площадей, от 1000 м2.
А это уже не каждый потянет выкупить. Мелкие же кабинетные нарезки офисов, наоборот в изобилии представлены во всех городах.
Возникает вопрос, а что будет со спросом и ценой на недвижимость вообще в ближайшей перспективе?
С 2020 по 2024 нас ожидает серьезный спад в продажах. Но дальше возникнет интересная ситуация на рынке. На него хлынет поколение babyboom. Напомню, что рекорды рождаемости в России пришлись на 2001-2008 года. Получается, что поколение carsharing начнет арендовать недвижимость.
— Co-living – некий формат молодежных многоквартирных общежитий, уже сейчас есть мода на аренду большой квартиры по-комнатно, это фишка поколения;
— Небольшие квартиры в сервисных доходных домах. Сервис не только в том, что вам дали ключи от квартиры, но и обслуживают: уборка, химчистка, доставка еды
— Хостелы для совсем низкого сегмента цен;
Итоги l квартала 2021 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве
Knight Frank прогнозирует снижение ввода новых площадей: пока интерес к офисам не начнет активно расти, собственники будут удерживать проекты на высокой стадии готовности, чтобы привлечь якорного арендатора и запустить проект. Так, к середине 2021 году AFI Development завершит строительство флагмана офисного портфеля компании — БЦ класса А+ AFI2B площадью более 50 тыс. кв. м. «К этому моменту мы планируем сформировать основной пул арендаторов», — делится планами Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.
Массового исхода арендаторов из максимально комфортных, но несговорчивых бизнес-центров в этом году не случилось: удержали высокие штрафы за досрочное расторжение договоров аренды. Поэтому огромного роста свободных площадей по итогам года не произойдет: вакансия в офисах класса А составит 10,4–10,8% (в прошлом году этот показатель был равен 9,4%), комментирует Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.
Существует вероятность, что у 50% проектов, анонсированных в этом году, будут перенесены сроки ввода. В объектах, открывшихся в уходящем году, наблюдается высокий уровень вакансии (до 40%), в целом по рынку показатель достиг 11% (это на 4,9 п. п. больше значения IV квартала 2019-го).
Снижение доли вакантных помещений до докризисного уровня на ключевых торговых улицах столицы произойдет не раньше середины или конца следующего года, полагает Ольга Широкова. Это связано с уменьшением пропускной способности из-за новых мер безопасности, сказывается и изменение покупательского поведения, на которое повлияли и естественная осторожность, и снижение доходов населения. Портрет арендаторов основных торговых улиц, впрочем, вряд ли будет меняться: на месте закрывшихся во время первой волны пандемии ресторанов уже сейчас открываются новые.
Как рассказали в CBRE, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм составит 45–46 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в классе А (без учета Прайм) — около 26 тыс. рублей за 1 кв. м в год, на помещения класса В — 16 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Собственники имеют запас прочности и надеются на стабилизацию ситуации с пандемией.
Например, наиболее пострадавшим от последствий пандемии и девальвации рубля сектором считается торговая недвижимость. Вести продажи в 2021 году вне режима онлайн было практически невозможно — сказывались введенные ограничения на передвижение покупателей. По этой причине ритейл как сегмент коммерческой недвижимости остается малоперспективным.
Самой устойчивой оказалась складская недвижимость. Инвесторы выбрали ее в качестве главного объекта для вложений — объем таких сделок в 2021 году достиг максимума за последние 7 лет и вырос в среднем на 20-30%. Более половины сделок в Москве пришлось на сектор электронной коммерции, что говорит о перспективах данного направления — интерес к онлайн-торговле в будущем должен только расти.
На текущий момент на рынке наблюдается ажиотажный спрос на жилую недвижимость, вызванный сразу несколькими факторами: рекордно низкими ставками по ипотеке (благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и государственной программы субсидирования льготной ипотеки по 6.5% на новостройки), отложенным спросом с первой половины года, а также желанием населения защитить свои сбережения во времена экономической нестабильности и очередной девальвации рубля. Существенное увеличение спроса привело к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке.
Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2021 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.
Однако не стоит забывать, что в стране кризис, ВВП сокращается, доходы населения падают. Поэтому подобный рост цен не имеет под собой никаких фундаментальных факторов, а значит в скором времени должен смениться падением. Все, кто имел возможность купить квартиру или хотел переложить свободные деньги из теряющих актуальность депозитов в недвижимость, уже сделали это. Со следующего года мы вероятно увидим постепенное падение цен на фоне низкого спроса и снижения доходов населения, как это было в предыдущие кризисы, когда после резкого роста цен начиналось долгосрочное падение.
А вот у торговой недвижимости в спальных районах более позитивные перспективы. Застройщики уже сейчас констатируют большой спрос на торговые площади в новостройках и распродают помещения стрит-ритейла достаточно дорого. Если год назад их можно было купить с доходностью 11–13% годовых, сейчас доходность может достигать 7-9%.
Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.
Также гиганты, как X5, супермаркет «Магнит» и другие претендуют стать важнейшим элементом экономики. Они стабильные арендаторы и постепенно «вычищают» рынок от небольших местных продуктовых ритейлеров. В 2021 году предстоит наблюдать за тем, как крупные сети продолжат захватывать и менять продуктовый рынок.
Дальнейшая ограничительная деятельность государства будет зависеть от разработки вакцины. Пока нет ее массового производства, граждан ограничивают, чтобы обезопасить. Пока предпосылок на полное выздоровление нет, поэтому в 2021 санкции на некоторые сектора экономики останутся.
На строительную отрасль повлияли увеличение материнского капитала для граждан и льготная ипотека. Напрямую поддержка повлияла на жилую недвижимость и застройщиков. Низкая ипотечная ставка «взорвала» рынок жилья, а это благоприятно влияет и на коммерцию. Новые жилые комплексы — это инфраструктура, развитие бизнеса и новые торговые площади.
Для рынка коммерческой недвижимости поставщиками являются государство, застройщики и компании, поставляющие строительные материалы и услуги. В сотрудничестве с поставщиками строительных материалов и изменений не будет. Сейчас цены меняются еще из-за девальвации рубля в 2014 году, поэтому все останется на прежнем уровне.
Застройщики жилой недвижимости предоставляют места для торговой. Предыдущий год был для них сверхприбыльным. По мнениям экспертов, уже в начале зимы они выполнили план и работали над стратегией 2021. На новое жилье цены выросли, что повлияло и на стоимость вторичного.
Стоимость аренды офисов класса С расположенных от Садового кольца до ТТК ввиду активного спроса не только восстановилась, но и превысила доковидные показатели. По итогам первого квартала 2021 года среднерыночная ставка увеличилась на 1% по сравнению с 4Q2020 и составила 19 829 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Таким образом, по итогам отчетного квартала ставки превысили трехлетний максимум.
Многие фонды недвижимости рассчитаны на неквалифицированных инвесторов. Такие фонды накладывают дополнительные ограничения на организаторов при их создании, однако они нацелены на обеспечение большей безопасности инвесторов. Среди таких ограничений, которые следует отметить, запрет на использование заемного финансирования и ипотеки объектов, а также критерий минимальной занятости объекта арендаторами. Так, отсутствие возможности привлечь заемное финансирование, с одной стороны, накладывает сложности для организаторов по привлечению финансирования (необходимо полную сумму покупки покрыть собственными средствами), с другой стороны, любые непредсказуемые ситуации в экономике никак не сказываются на возможностях обслуживания заемного финансирования — отсюда риски дефолта практически невозможны. Запрет на ипотеку позволяет пайщикам фонда в полной мере являться опосредованными собственниками объекта недвижимости в соответствующей доле — при этом нет никаких рисков, что объект будет взыскан за долги. Требования о минимальной занятости объекта арендаторами позволяют получить пайщикам объект уже со сформированным арендным потоком — инвесторы не сталкиваются с ситуацией, когда получают «пустой» объект, который только надо заполнить арендаторами. Фонды для неквалифицированных инвесторов, безусловно, доступны и для квалифицированных инвесторов. Порог входа соответствует законодательству, которое для инвестиционных фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов определяет минимальную сумму денежных средств, на которую выдается пай при формировании фонда, в 300 тыс. рублей.
Согласно законодательству, из всех паевых инвестиционных фондов недвижимым имуществом могут владеть лишь ЗПИФы. Паи ЗПИФов не имеют обращения на бирже, и на них не распространяется обязанность управляющей компании выкупать такие паи по первому требованию. Эти обстоятельства, безусловно, ограничивают ликвидность таких паев. Однако существует и внебиржевой оборот этих инструментов. Чем более качественный актив составляет имущество фонда, чем более эффективно управляется имущество фонда, чем более профессионально работает учредитель фонда, тем выше ликвидность таких паев. Компании наподобие AKTIVO предоставляют своим пайщикам услуги по внебиржевому вторичному обращению паев. Поэтому, если кто-то из пайщиков в силу каких-либо причин решает продать свои паи, менеджеры всячески этому способствуют. Но в конечном итоге цену определяют продавец и покупатель паев. И сделка происходит только тогда, когда достигнута договоренность между сторонами. Внебиржевой вторичный оборот паев компании за прошедшие 12 месяцев составил порядка четверти миллиарда рублей. Доходность по первым фондам инвестиционной компании AKTIVO составляет в этом году около 11%. Это очень хороший показатель на сегодняшний день.
Спрос на студии и 1-комнатные квартиры превышает предложение
|
Тип |
Цена в Q1 2018, руб. за кв. м |
Цена в Q2 2018, руб. за кв. м |
Цена в Q3 2018, руб. за кв. м |
Цена в Q4 2018, руб. за кв. м |
Цена в январе 2019, руб. за кв. м |
Динамика за год |
|
Помещение свободного назначения |
36 190 |
35 000 |
35 156 |
37 000 |
37 500 |
4% |
|
Производственное помещение |
8 333 |
8 000 |
8 056 |
8 496 |
8 571 |
3% |
|
Гостиница |
46 600 |
44 500 |
45 000 |
47 059 |
47 697 |
2% |
|
Офисное помещение |
50 012 |
49 630 |
49 000 |
50 000 |
50 185 |
0% |
|
Складское помещение |
9 764 |
9 091 |
9 000 |
9 355 |
9 810 |
0% |
|
Помещение общественного питания |
42 000 |
39 830 |
41 667 |
41 136 |
41 429 |
-1% |
|
Торговое помещение |
48 569 |
44 330 |
44 396 |
47 000 |
47 170 |
-3% |
|
В целом |
36 935 |
34 850 |
34 884 |
36 486 |
37 273 |
1% |
Средние цены на продажу коммерческой недвижимости существенно колебались в течение года даже в масштабе всей России. Динамика по отдельным, особенно небольшим городам, обычно еще более сильная, поскольку уход с рынка или вывод в продажу нескольких крупных или особенно дорогих лотов может кардинально изменить картину. Тем не менее можно говорить об относительной стабильности цен.
|
Город |
Цена в IQ 2018, руб. за кв. м |
Цена в январе 2019, руб. за кв. м |
Динамика |
|
Новосибирск |
45 593 |
54 982 |
21% |
|
Краснодар |
44 444 |
52 372 |
18% |
|
Волгоград |
23 000 |
26 492 |
15% |
|
Санкт-Петербург |
112 782 |
127 692 |
13% |
|
Красноярск |
48 810 |
53 333 |
9% |
|
Ростов-на-Дону |
48 611 |
52 381 |
8% |
|
Воронеж |
43 357 |
46 008 |
6% |
|
Екатеринбург |
52 459 |
55 000 |
5% |
|
Самара |
39 807 |
41 667 |
5% |
|
Казань |
59 069 |
60 797 |
3% |
|
Уфа |
54 912 |
56 452 |
3% |
|
Пермь |
39 899 |
40 330 |
1% |
|
Челябинск |
38 462 |
37 927 |
-1% |
|
Омск |
25 000 |
24 000 |
-4% |
|
Нижний Новгород |
50 000 |
46 600 |
-7% |
|
Москва |
160 000 |
144 404 |
-10% |
Лидером по росту цен предложения на помещения свободного назначения стал Новосибирск: стоимость квадратного метра здесь выросла на 21%, в январе 2019 года за квадратный метр продавцы просили в среднем 54 982 рубля. На втором месте оказался Краснодар с ростом на 18% до 52 372 рубля за кв. м. Третью строку занял Волгоград: стоимость выросла на 15%, до 26 492 рублей за кв. м. В Москве цена предложения помещений свободного назначения снизилась существеннее всего – на 10%, до 144 404 рублей за кв. м.
|
Город |
Цена в IQ 2018, руб. за кв. м |
Цена в январе 2019, руб. за кв. м |
Динамика |
|
Краснодар |
65 070 |
77 778 |
20% |
|
Красноярск |
45 000 |
52 830 |
17% |
|
Уфа |
65 312 |
74 324 |
14% |
|
Екатеринбург |
70 175 |
78 387 |
12% |
|
Санкт-Петербург |
148 243 |
157 143 |
6% |
|
Челябинск |
52 542 |
55 149 |
5% |
|
Казань |
76 000 |
79 365 |
4% |
|
Самара |
59 637 |
61 315 |
3% |
|
Омск |
33 233 |
33 735 |
2% |
|
Воронеж |
50 000 |
50 000 |
0% |
|
Волгоград |
34 177 |
34 146 |
0% |
|
Ростов-на-Дону |
69 333 |
69 000 |
0% |
|
Новосибирск |
67 164 |
66 249 |
-1% |
|
Пермь |
60 000 |
59 003 |
-2% |
|
Нижний Новгород |
68 627 |
66 225 |
-4% |
|
Москва |
272 628 |
237 211 |
-13% |
Наибольшее повышение цен предложения на торговые помещения произошло в Краснодаре: на 20%, с 65 070 до 77 778 руб. за кв. м. На втором месте Красноярск с ростом 17%. Третье место заняла Уфа (+14%). В Москве произошло самое большое падение: здесь стоимость квадратного метра торговых площадей упала сразу на 13%, до 237 211 рублей.
В Воронеже, Волгограде и Ростове-на-Дону стоимость «квадрата» не изменилась.
По данным апреля 2020 года, в эксплуатацию в России было введено 26,74 млн квадратных метров жилого и коммерческого назначения. Эти показатели были выше на 9,2%, нежели показатели аналогичного периода в 2019 году. При этом объемы строительных договоров снизились на 2,9% в сравнении с предыдущим годом.
После введения карантина негативные последствия сразу же сказались на всех сегментах строительной отрасли. В мае 2020 года объем договоров подряда упал на 3,5% относительно аналогичного периода 2019 года.
В июне был срочно внедрен комплекс мер поддержки со стороны государства, которые заключались в следующем:
-
освобождение застройщиков от штрафов при нарушении строительства более чем на 6 месяцев, при наступлении нарушений после 3 апреля;
-
заморозка ответственности перед дольщиками до 01.01.2021, отсутствие неустойки по ДДУ;
-
автоматическое продление разрешений на строительство, срок которых завершается в 2020 году на один год;
-
льготная ставка по ипотеке до 4,5%;
-
субсидирование ставки по кредитам в рамках проектного финансирования до 5,5% для застройщиков;
-
приобретение нереализованного жилья через государственные гарантии у застройщиков в объеме 50 млрд рублей;
-
поддержка в проведении инженерных сетей для застройщиков по программе «Стимул».
Таким образом, меры государственной поддержки помогли рынку строительства выбраться из кризисной ситуации, и уже к сентябрю 2020 года многие застройщики приступили к выполнению ранее намеченных планов.
Таблица 1 – Рейтинг крупнейших строительных организаций в Российской Федерации
|
Название предприятия |
Расположение |
Направление деятельности |
Объем застройки в м2 (на 01.10.2020) |
|
ГК «ПИК» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
6 780 725 |
|
ПАО ГК «ЛСР» |
Ленинградская область, г. Санкт-Петербург |
Строительство жилых и нежилых зданий |
3 244 371 |
|
ГК «Setl Group» |
Ленинградская область, г. Санкт-Петербург |
Строительство жилых и нежилых зданий |
2 449 849 |
|
ГК «Самолет» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 459 895 |
|
ГК «ИНГРАД» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 384 296 |
|
СК «ЮгСтройИмпериал» |
Краснодарский край, г. Краснодар |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 096 546 |
|
ГК «Главстрой» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 090 413 |
|
ГК ФСК |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 068 786 |
|
Группа «Эталон» |
Ленинградская область, г. Санкт-Петербург |
Строительство жилых и нежилых зданий |
925 705 |
|
ГК «Гранель» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
901 097 |
|
ГК «ЮСИ» |
Ставропольский край, г. Ставрополь |
Строительство жилых и нежилых зданий |
898 456 |
|
ГК «ССК» Говоря о доходном подходе, стоит отметить, что это самый интересный подход для оценки коммерческой недвижимости. Суть его состоит в том, что недвижимость покупается с расчетом будущей прибыли. Соответственно формула в базовом виде выглядит следующим образом: чистый операционный доход делится на ставку капитализации. Чистый операционный доход это ежемесячная арендная плата, а ставка капитализации это расчетный коэффициент и показатель окупаемости конкретного проекта с конкретными рисками. Этот показатель рассчитывается индивидуально для каждого объекта. В настоящий момент первая составляющая терпит колоссальные убытки, ведь арендаторы настаивают на предоставлении определенных скидок под угрозой расторжения контракта. В условиях карантина это достаточно распространенная практика во всех сегментах недвижимости. Например, в жилой недвижимости жильцы также просят скидку и ее объем может достигать от 30 до 50 процентов. Если речь идет о торговых объектах, то объем скидки может составлять 100 процентов. Некоторые арендаторы оформили арендные каникулы, а многие арендодатели согласились перевести ставку в зависимости от продаж своих арендаторов.
Эти примеры приведены для понимания, что невозможно корректно спрогнозировать доход в условиях существующей неопределенности. К примеру, во многих гостиничных объектах на текущий момент уровень загрузки составляет до 10 процентов в США и примерно 5-7 процентов в России. Для того, чтобы гостиничный бизнес выходил в 0, уровень загрузки должен находится в среднем по году на отметке 60 процентов. Цена аренды коммерческой недвижимости в МосквеСравнительный подход основан на определении наиболее сопоставимых объектов, которые находятся в продаже или были проданы ранее, и на основании этих данных строится расчетная модель для определения стоимости объекта коммерческой недвижимости. Деловая активность существенно снизилась, однако входящая в группу компаний АБЗ 1 продала свой земельный участок площадью 24 000 м2 на пересечении октябрьской набережной и проспекта большевиков. Новым владельцем стала группа ЛСР, владеющая соседним земельным участком. Другие строительные компании также объявляют о выходе на рынок с новыми проектами, ведь цикл строительства проектов составляет 3-5 лет. Банк Испании предупредил оценщиков о невозможности адекватной оценки квартир и эти объекты чаще всего оцениваются в рамках сравнительного подхода, на основе рынка. А в условиях нынешнего застоя рынка не рекомендуется проводить оценку в рамках даже данного подхода. Сравнительный подход является более наглядным благодаря возможности быстро оценить уже выставленные на рынок объекты и по этим данным можно ориентироваться на возможные сделки. Вероятно, средняя цена будет снижаться, это будет связано с меньшим количеством продаж объектов и наличием продавцов, срочно нуждающихся в деньгах, но это не значит что стоимость недвижимости снизится в разы, как например это показывает доходный подход или подсказывают коллеги из США. Итак, с определением стоимости коммерческих объектов в условиях карантина ситуация неясна и стоит обратить внимание на состояние дел в сфере аренды недвижимости. В Госдуму был внесен законопроект, согласно которому, если арендатор теряет более 50 процентов выручки и при этом является добросовестным налогоплательщиком, то он имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Некоторые эксперты утверждают, что это может привести к коллапсу всей отрасли аренды коммерческой недвижимости, а также к коллапсу всей финансовой системы. Следует по порядку разобраться, к чему действительно это может привести. Новость гласит, что внесенный законопроект разрешает арендаторам разрывать в одностороннем порядке договоры найма недвижимости в условиях режима повышенной готовности. Один из наиболее важных пунктов в этой новости заключается в следующем: обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежит возврату за исключением случая, если после принятия органом государственной власти указанного решения арендатором были не исполнены или ненадлежащим образом исполнены обязательства, не связанные с выплатой арендных платежей. Нужно обратить внимание на следующую новость: владельцы торговых центров просят правительство не принимать подготовленный законопроект о расторжении договоров аренды без штрафов. В противном случае как предупреждают собственники торговой недвижимости, их ожидает дефолт на 2 трлн рублей. Если обратить внимание на общий кредитный портфель, который находится у банков, то он составляет 6 трлн рублей. Также активизировались владельцы офисных центров, которые уверены, что принятие законопроекта о праве отказа от договора аренды приведет к дефолтам на рынке коммерческой недвижимости, и банки также могут потерпеть существенные убытки. По мнению авторов письма, вместо обеспечения устойчивого развития экономики такая мера приведет к коллапсу отрасли и последствиям, которые по своей разрушительности не сравнятся с последствием ни одного экономического кризиса, с которыми успешно справилась российская экономика за всю современную историю. Газета «Коммерсант» сообщает, что владельцы недвижимости коммерческого назначения подготовили обращение в адрес Правительства. Предприниматели просят отложить очередной этап массовой оценки и оставить без изменений текущую кадастровую стоимость объектов до 2024 года. На данный момент определение новых тарифных ставок, на основании которых исчисляется налоговая пошлина, запланировано на 2021 год. Если чиновники откажутся пойти на уступки, некоторые бизнесмены могут оказаться в критической ситуации. Больше всего эта проблема коснется коммерсантов столичного региона, где кадастровая стоимость торговых комплексов и офисных центров приближена к рыночной, а нередко и превышает ее. Инициаторами послания стали представители более 20 предприятий, члены Торгово-промышленной палаты и руководители московского подразделения «Деловой России». Помимо заморозки текущей ставки до 2024 года, авторы ожидают от премьера Михаила Мишустина и других мер поддержки. В обращении отмечено, что правительство дало возможность арендаторам сохранить свой бизнес в условиях пандемии. В частности, им было позволено расторгать арендные соглашения без санкций. В то же время владельцы недвижимости были вынуждены предоставлять скидки в период кризиса, что привело к резкому падению доходов. Ощутимое снижение прибыли отразилось на их возможности платить налоги, исчисленные на основании кадастровой стоимости. В Москве мерами поддержки уже воспользовались порядка 36 000 предпринимателей, среди них – как арендаторы, так и собственники недвижимости. Всего им было выделено более 25 миллиардов рублей. Руководитель столичного отделения комитета по гостиничному бизнесу «Деловой России» Дмитрий Шлопак считает предложенные преференции недостаточными. Владельцы бизнеса в основном интересуются выплатами на сотрудников и льготными займами. При этом из-за жестких требований остальными мерами смогли воспользоваться не более 10% от общего числа организаций. Сложная экономическая ситуация вынуждает арендодателей внимательнее относиться к собственным активам. В частности, обращать внимание на утвержденную кадастровую стоимость своей недвижимости. Завышенная цена объекта – нередкая ситуация при массовой государственной оценке, ведь при расчете цены не принимаются во внимание особенности того или иного здания. Чем грозит предпринимателю высокая цена его собственности:
Чтобы привести кадастровую стоимость своей собственности в соответствие с рыночной, необходима помощь специалиста. Оценщик изучает текущую обстановку на рынке и дает заключение о целесообразности оспаривания государственных тарифов в конкретном случае. В процессе работы профессионал определяет достоверность сведений, повлиявших на итоговую сумму, и правильность применения методологии. Он также готовит предварительное заключение о размере экономии на налогах при владении недвижимостью и ее продаже. В результате предпринимателю становится ясно, стоит ли тратить ресурсы на новую оценку. Если собственник решает отстаивать свои права, эксперт готовит новое заключение о стоимости объекта. Итоговая цена оказывается максимально приближенной к рыночной. При этом в расчет идет множество факторов, таких как износ здания или его местоположение. С готовым отчетом представитель собственника обращается в специализированную комиссию или суд. По сведениям Росреестра, в 2019 году с заявлением о пересмотре стоимости обратилось более 60 тысяч физических и юридических лиц. При этом изменения коснулись порядка 108 000 объектов. В результате работы комиссий и судов совокупная стоимость этих объектов была уменьшена более чем на 1 триллион рублей. Внесение в государственную базу адекватной цены объекта избавляет владельца от множества проблем. Последствия пандемии и ее дальнейшее влияние на частный бизнес спрогнозировать невозможно, а правительство до сих пор не определилось с дополнительными мерами поддержки. В подобной ситуации хорошим подспорьем станет проверка своих активов на соответствие их кадастровой стоимости реальным условиям. А помочь в этом может только деликатный и опытный оценщик. В среднем по стране цены на жильё поднялись на 15% с начала 2020 года. Но это среднее значение, в отдельных городах рост составил 100% и даже больше. Некоторые аналитики прогнозируют ценовое падение в ближайший год. Но спад возможен только в условиях сокращения спроса. Льготная ипотека подогревает желание россиян приобрести жильё. После поправок в программе субсидирования с июля 2021 года покупателям в Москве и Санкт-Петербурге льготы практически недоступны: теперь сумма ипотечного займа не должна превышать 3 млн руб. Дешевая ипотека переехала в регионы и маленькие города, где за эти деньги возможно купить хотя бы однокомнатную квартиру. Есть шанс, что такая тенденция поубавит покупательский спрос в столицах, что затормозит ценовой рост. При падающих доходах населения и ежемесячном росте цен спрос не может сохранять высокие позиции всё время. Рано или поздно продавать жильё по космическим ценам будет просто некому, и за покупателя ещё придется побороться. Но пока ситуация иная: спрос высокий, цены тоже. Как изменится рынок коммерческой недвижимости в 2021 годуЗа 2020 год поднялся ценник на эксклюзивные объекты. Недвижимость, у которой нет аналогов, редко теряет ценность. Москва попала на 5 место в мире в рейтинге Prime International Residential Index, который оценивает скорость подорожания элитной недвижимости. Элитным считается объект, стоимость которого не ниже 1 миллиона долларов. В начале 2021 года тот же рейтинг давал прогноз на ценовой рост Московской элитки: в течение 2021 года она должна подорожать на 5-6%. Прогнозировать можно было смелее. За первое полугодие 2021 цены на элитные апартаменты действительно выросли в сравнении с тем же периодом 2020 года. В мировом рейтинге по темпу ценового роста Москва заняла 8 место (12,4%↑), Санкт-Петербург оказался еще выше — на 6 строчке (13,4%↑). И это единственные города Европы в первой десятке. Первая волна пандемии и локдаун спровоцировали россиян переехать на дачи, а те, у кого не было загородной недвижимости, загорелись желанием её приобрести. Уже в 2020 повышенный спрос взвинтил цены на коттеджи в 1,5 раза. Брали даже откровенный неликвид. Так окреп тренд на деурбанизацию. В 2021 покупатели стали разборчивее, но загородное жильё дешевле не стало. Как сообщает «Авито Недвижимость», спрос на готовые дома вырос на 25%. Таунхаусы и коттеджи подорожали в первом полугодии на 20%. Подогревает ситуацию и сокращение предложений от продавцов. В Московской области объем предложений упал на 40%. Популяризация онлайн-торговли расшевелила спрос на складские помещения. За 2020 год инвестировать в склады стали на 10% чаще. На такое же значение складская недвижимость поднялась в цене. В 2021 году тенденция сохраняется. Что примечательно, повышенный спрос накрыл Сибирь, где зафиксирована почти половина всех сделок со складскими помещениями. Далее следует Краснодар — на его долю 16% сделок. А вот спрос на офисные помещения просел. Самоизоляция разогнала офисных работников по домам, и на рынок вылилось много предложений по продаже офисов — их стало больше на 30%. Но спрос таких темпов не показал, поэтому оснований для повышения цен нет. Интерес к торговым площадям в среднем по стране упал на 8%. Перспектива инвестиции в недвижимость Инвестировать деньги в недвижимость и в 2021 году остается популярным трендом среди россиян. Квадратные метры помогают сберечь деньги и даже приумножить, если грамотно выбрать (ликвидность) и правильно использовать объект. Владельцы жилой недвижимости продолжают зарабатывать традиционным способом — сдавать квартиру в аренду. Долгосрочная сдачаПериод льготных ипотечных ставок побудил россиян приобретать собственное жилье и отказываться от долгосрочной аренды. Но льготы постепенно закругляются, а те семизначные суммы, которые продавцы просят за квартиры, не позволяют покупать жильё всем желающим. Доходы большинства граждан снижаются и даже взятие ипотеки по силам далеко не всем. Поэтому съем квартиры для постоянного проживания остаётся востребованным. Если планируете инвестировать в квартиру, чтобы сдавать в аренду, выясните показатель доходности. По информации ЦИАН у Краснодара доходность аренды 7,8%. Для сравнения: в Сочи 6,6%, в Казани 6,3%, в Москве 5,5%. Краткосрочная аренда Популярным становится превращение объекта недвижимости в привлекательную локацию для фото- и видеосъемок. Для таких целей подойдет и квартира, и склад, и загородный частный дом. Если оборудовать модную локацию и продвигать объект через онлайн-агрегаторы, можно зарабатывать гораздо больше, чем на долгосрочной аренде. Повод задуматься. Покупка недвижимости — не самый прибыльный способ инвестиций, но один из самых надежных. На этом рынке волатильность ниже, чем на Фондовом. А доходность банковских вкладов стала настолько мала, что едва догоняет инфляцию. Вложить сбережения в недвижимость — значит сохранить деньги, защитить от инфляции и получить прибыль. Распространенный риск при покупке недвижимости — взять неликвидный объект. А на ликвидность влияют многие факторы: планировка, расположение дома, этаж и даже вид из окна. Поэтому желание сильно сэкономить на покупке обернется боком при попытке сдать в аренду или перепродать неликвидный объект. В России для строительства отелей предоставят льготные кредиты
Прирост офисных площадей за 2020 год оценивается в 55 тысяч кв.м. Так, объём рынка в Петербурге составил 2,7 млн квадратных метров. При нормальных условиях в 2021 году ожидается ввод еще 90 тыс. кв.м нового предложения. Уровень ставок аренды остался стабильным:
2021 году ожидается постепенное восстановление спроса. Прошедший год охарактеризовался заморозкой крупных переговоров о заключении арендных отношений. К середине 2021 года, при условии массового характера вакцинирования, переговоры по крупным блокам возобновятся, а компании смогут планировать свою деятельность, в том числе, расширение. Снятие локдауна в середине 2020 года стало периодом рассвета коворкингов. Во время самоизоляции арендаторы, располагавшиеся в небольших офисных помещениях до 300 кв.м, закрыли офисы ради сохранения персонала и оптимизации расходов. Далее была выявлена новая тенденция. После снятия ограничений эти компании стали отдавать предпочтение гибким площадям в коворкингах, что логично с точки зрения прогнозирования своих расходных потоков. Еще в начале 2020 года раскрытие потенциала коворкингов было подкреплено большим числом планируемых проектов. Например, «Практик» заявил сразу о нескольких проектах, Corner ввел объект и заявил о планах на создание еще двух коворкингов. Постепенно рынок коворкингов усиливает свои позиции, и пандемия оказала на него положительное влияние – бизнес ощутил выгоду от краткосрочной аренды и готовой комплектации рабочего пространства. На сегодняшний день объем рынка складской недвижимости составляет 3,7 миллионов кв.м. За 2020 год было введено 107 тысяч кв.м качественного предложения. Уровень вакантных площадей составляет 3,3%. Ставки аренды незначительно увеличились:
Склады оставались наиболее стабильным сегментом минувшего года, спрос и поглощение оставались на прежнем уровне. Ввиду эпидемиологической обстановки сдвинулись сроки строительства, что сказалось на заморозке ряда проектов. Устойчивость сегмента обеспечит беспрепятственное развитие складской недвижимости в 2021 году. Похожие записи: |