Согласие на покупку доли в квартире преимущественное право

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие на покупку доли в квартире преимущественное право». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Согласие на покупку доли в квартире

2. О преимущественном праве покупки комнаты в квартире

3. Сделки с долевой собственностью

4. Как продать долю в квартире. Инструкция

5. Преимущественное право покупки доли в квартире 2021

6. Порядок выкупа доли квартиры у родственника

7. Выкуп доли в квартире — как оформить и какие документы нужны?

8. Как правильно оформить согласие на покупку доли в квартире?

8.1. Преимущественное право собственника

Согласие на приобретение доли может быть направлено:

По почте.
Курьером.
Через нотариуса.
При личной встрече.

Выбирая способ передачи, следует остановиться на том, которое позволит доказать факт и дату отправки.

В первую очередь это — оформление согласия заказным письмом с уведомлением о вручении. Данные услуги Почты России позволят отправителю при необходимости предоставить официальную информацию о передаче извещения и моменте его получения адресатом.

Случается, что письмо по истечении срока хранения на почте так и не было получено продавцом, в то время как адрес, указанный отправителем, полностью совпадал с заявленными автором предложениями о выкупе. В такой ситуации продажа доли постороннему лицу будет считаться незаконной в виду уклонения продавца от вручения согласия.

Аналогичный предыдущему способ отправки — посредством курьерской службы. Все обращения, передвижения и вручения посылок также фиксируются в базе данных и, по требованию, данная информация может быть предоставлена в суд.

Самый надежный вариант передачи согласия — при помощи нотариуса. Уполномоченный специалист в дальнейшем способен предоставить самые убедительные доказательства по факту отправления отклика на предложение.

Личное вручение письменного согласия на покупку, без привлечения третьих лиц, нежелательно — недобросовестные продавцы могут проигнорировать это обстоятельство и заявить, что не получали от совладельца согласия.

Согласие на покупку доли в квартире

С положительным ответом на предложение о выкупе лучше не затягивать — у сособственников есть всего месяц на приобретение доли. В противном случае преимущественное право покупки будет ими утрачено.

Течение срока стартует с момента вручения извещения. Но отправку согласия рекомендуется осуществлять до его истечения, поскольку 30 дней — крайний период, установленный для выхода на совершение сделки. То есть за месяц покупатель из числа совладельцев должен успеть дать согласие и оформить свое приобретение.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участники общей собственности уязвимы. Продажа доли в квартире постороннему лицу может сильно отразиться на уровне жизни остальных собственников. Поэтому закон предусматривает такой механизм, как преимущественное право, ограничивающий возможности по распоряжению долями в общей собственности и защищающий других собственников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей с соблюдением определенных гражданским законодательством правил при ее возмездном отчуждении.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество — в течение 10 дней, продавец вправе продать долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, ему, как и другим собственникам, при отчуждении доли в праве общей собственности одним из сособственников, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли. Согласно абзацу 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. Пункт 2 ст. 37 ГК РФ запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю — давать согласие на совершение ряда юридически значимых действий, в том числе на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Поскольку преимущественное право покупки является имущественным правом, отказ от него уменьшает объем прав, принадлежащих несовершеннолетнему. Следовательно, отказ подопечного от покупки, относится к сделкам, на совершение которых в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.

Срок действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения законодательно не установлен.

Очевидно, что этот правовой механизм несовершенен. Хотя бы потому, что он применяется только при отчуждении доли путем купли-продажи и мены. То есть дарить долю, передавать ее по договору ренты, в залог, завещать можно без ограничений. И никто не помешает собственнику доли подарить малую ее часть третьему лицу, после чего продать оставшуюся часть этому же лицу уже как сособственнику, в обход преимущественного права. Остальные собственники могут заявить иск о признании сделки дарения притворной, и, следовательно, ничтожной, но решение суда в их пользу не гарантировано.

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Ответ на уведомление о продаже доли оформляется по аналогии в свободной форме. Согласный собственник должен удостоверить письмо у нотариуса. Если этого не сделать, документ не будет иметь юридической силы.

Основные пункты согласия:

название документа;
город и дата составления;
ФИО собственника, который изъявляет желание приобрести доли в квартире – место и год рождения, сведения паспорта, адрес проживания;
подтвердить, что уведомление было получено;
размер предложенной доли (например, ¼ часть квартиры);
адрес нахождения объекта;
цена, за которую хотят продать долю (например, 350 000 рублей);
готовность вступить в сделку на условиях продавца;
встречные условия, детали – если требуются;
сведения об ознакомлении с разъяснением нотариуса;
подпись собственника;
подпись и печать нотариуса.

О преимущественном праве покупки комнаты в квартире

Удобнее всего направить письмо через курьера или нотариуса. Однако, если вы собираетесь дать ответ самостоятельно, вот небольшая инструкция:

Составьте согласие, заверьте его у нотариуса.
Отправляйтесь в почтовое отделение.
Заполните чистый бланк формы-107 – укажите, что пересылаете, количество писем, их ценность, пункт «уведомление о доставке/вручении адресату».
Пропишите адрес продавца (указанный в уведомлении), поставьте свою подпись.
Заполните другие бланки (например, на опись вложений или на оповещение через SMS-сообщения).
Ожидайте уведомления о вручении адресату.

Преимущественное право выкупа долей ограничено по времени. Совладельцам даётся всего 30 дней, чтобы дать ответ о согласии/отказе. Если не уложиться в указанный срок, приоритет в выкупе теряется.

Нужно понимать, что письмо может идти не одну неделю. Особенно, если адресат проживает в другом городе. Желательно не тянуть с ответом: получили уведомление – отвечайте продавцу. Подстрахуйтесь и позвоните продавцу, сообщив, что вы отослали ему извещение. Иначе есть риск пропустить месячный срок.

Не переживайте, если 30-дневный срок уже истёк, а ваше письмо «в пути». Прежде чем заверить договор купли-продажи, нотариус ожидает ответов от всех совладельцев. Обычно на это уходит 2-3 недели.

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

Юрист по жилищным вопросам в СПб. Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.
Сумму, подлежащую выплате продавцу истцом при переводе на него прав и обязанностей покупателя доли необходимо внести на депозит Управления Судебного департамента при ВС РФ. Это следует из разъяснения Пленума Верховного Суда РФ в постановлении от 10.06.1980 года (в редакции от 06.02.2007 года) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судом споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

Квитанция об уплате госпошлины
Правоустанавливающие документы на долю истца (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП, если собственность оформлена после 15.06.2016 года)
Выписка из ЕГРП на весь объект недвижимости
Справка о регистрации лиц в жилом помещении (по Ф-9)
Справка о характеристике жилого помещения (по Ф-7)
Квитанция о внесении денежных средств, подлежащих выплате продавцу, на депозит Управления Судебного департамента (подать иск можно и без внесения депозита; это можно будет сделать по определению судьи в ходе рассмотрения дела)
Сведения о направлении ответчику и третьему лицу искового заявления с приложением

Судебные дела, связанные с нарушением преимущественного права покупки доли жилья встречаются в практике юристов нашей компании довольно часто.

Профессиональный подход юриста поможет разрешить возникший спор быстро и эффективно. Юрист быстро и грамотно составит исковое заявление, предъявит его в суд, и защитит ваши интересы в суде.

Сделки с долевой собственностью

Вместе с иском в орган правосудия направляется такой пакет документов:

выписка из ЕГРН на имущество истца (свидетельство о праве собственности – до 2016 года);
копия паспорта заявителя;
документ-основание для приобретения истцом прав на долю квартиры (договор приватизации, свидетельство о наследовании и т.д.);
выписка из домовой книги (поквартирная карточка) о лицах, зарегистрированных в жилье;
техническая документация на объект недвижимости;
квитанция об уплате государственной пошлины;
квитанция о зачислении на счет управления судебного департамента при ВС РФ денег в размере стоимости части квартиры (она равна сумме, за которую недобросовестный продавец уже продал часть жилья, т.е. и является ценой его доли);
копии заявлений для каждого ответчика и для судьи.

Определить точные сроки рассмотрения иска невозможно. Все зависит от позиций сторон, необходимости обжалования решений, а в некоторых случаях и от необходимости проведения различных экспертиз. Например, почерковедческой, если есть сомнения в реальности уведомления. Однако суд первой инстанции точно не вынесет решение раньше, чем через 2 месяца с момента подачи иска.

В практике Российских судов подобные иски встречаются часто и обычно разрешается в пользу истца. Достаточно только доказать, что ответчик не сообщил о желании продать свою долю надлежащим образом. Фактически же вся обязанность доказывания возлагается на ответчика: именно он должен представить документальное подтверждение того, что сообщал о желании продать часть объекта недвижимости.

Для того, что бы решение суда было принято в пользу истца, ему необходимо так же внести деньги за долю квартиры на счет судебного департамента. Эта сумма позже будет переведена добросовестному покупателю или же продавцу (если покупатель не успел перевести деньги, хотя такое случается крайне редко).

Наибольшую сложность для истца представляет доказывание факта, что он узнал о проведенной сделке уже после ее совершения. Это необходимо, для восстановления трехмесячного срока исковой давности (если иск подается позже).

Формировать условия будущей сделки следует с осторожностью. Устанавливая более высокую цену выкупа для своих соседей, продавец не сможет снизить ее впоследствии без повторного прохождения процедуры согласования. В итоге, продажа доли может занять продолжительное время, в течение которого собственники квартиры будут согласовывать новую стоимость.

Следует исходить из реальной стоимости недвижимости на основании актуального рыночного предложения, поскольку менять цену позже будет проблематично. Если собственники, отказавшиеся от продажи по завышенной стоимости, узнают, что долю продали со скидкой, возникает повод для оспаривания сделки в суде.

Чтобы была возможность доказать, что все участники собственности были оповещены о сделке, необходимо подготовить и направить в адрес совладельцев письменные извещения о планах продать долю в указанные сроки по установленной цене.

При составлении письменного извещения придерживаются общих норм законодательства. В подготовленном бланке должна быть указана информация:

Точный адрес квартиры;
Размер доли;
ФИО продавца;
ФИО собственников;
Сумма, по которой продавец готов продать имущество;
Сроки для принятия решения.

Во избежание проблем с регистрацией сделки в Росреестре, рекомендуется выдержать отведенные законодательством сроки ожидания – 10 дней (для транспорта) или 30 дней (для недвижимости).

Как продать долю в квартире. Инструкция

Частой ошибкой в процессе согласования сделки становится оповещение не всех собственников. Не всегда у продавца есть точные сведения обо всех владельцах недвижимости, что приводит к оспариванию сделок в суде и признанию их недействительными. Рекомендуется обращаться в архив для получения сведений о регистрации жильцов по указанному адресу (заказывают архивную справку Ф-9).

Чем больше собственников, чем чаще квартира передавалась по долям, тем сложнее отследить историю владения и актуальный список совладельцев. Рекомендуется подавать запрос о праве собственности в Росреестр напрямую или через отделение МФЦ.

Подготовленные письменные извещения передают по почте, либо вручают лично, получив расписку о вручении и дате.

Если никто не решился на выкуп части жилплощади, следует составить отказ в нотариальной конторе. Имея на руках этот документ, есть все шансы на благополучное завершение сделки перерегистрацией имущества.

Ответ на предложение сделки дается в письменном виде, либо собственник заявляет о своей готовности к выкупу в течение месяца. При отсутствии ответа в течение месяца после вручения уведомления, ищут покупателя на общих основаниях, поскольку требование преимущественного права выкупа было соблюдено.

Доказать, что предложение направлялось в адрес совладельцев, помогут следующие документы:

Квитанции, заполняемые на почте при отправке;
Опись вложений;
Бланк уведомления, подписанный при вручении адресату на почте;
Распечатки почтового идентификатора.

Все документы, которые смогут свидетельствовать об отправке уведомлений, необходимо сохранить во избежание оспаривания сделки.

Можно привлечь на помочь нотариуса, который организует процесс отправки уведомлений и станет гарантом соблюдения процедуры. Услуга оповещения платная.

После того, как выдержан срок ожидания решения со стороны собственников, либо получен утвердительный ответ от одного из них, продавец готовит стандартный пакет документов для сделки, включая:

Заявление с просьбой зарегистрировать долю.
Личный удостоверяющий документ.
Договор купли-продажи.
Документ, дающий основание для распоряжения долей (свидетельство Росреестра или выписка ЕГРН).
Техдокументация, если вносились изменения.
Квитанция об оплате госпошлины.

Дополнительно в подтверждение выполнения требований ст. 250 ГК РФ, к пакету документов прикладывают письменное извещение о продаже доли с отметкой о вручении совладельцам.

За простой процедурой по уведомлению собственников стоит важное требование, без которого сделку не зарегистрируют, либо через суд признают незаконной. Если выявлены нарушения в сроках или полностью проигнорировано требование согласовать продажу, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд для признания проведенной сделки недействительной.

Преимущественное право покупки доли в квартире 2021

Договор должен содержать все условия продажи доли в квартире и информацию об участниках сделки:

Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные продавца и покупателя.
Сведения о квартире: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж.
Размер продаваемой доли в праве собственности: ½, 1/3, и пр.
Стоимость доли.
Порядок расчетов: уплата задатка или всей суммы до регистрации сделки, оплата после регистрации, и пр.
Способ расчета: наличными, переводом с банковской карты, через банковскую ячейку, аккредитив, сервис безопасных платежей.
Сроки окончательного расчета после регистрации, если до этого вносится задаток.
Сроки снятия с регистрационного учета родственников продавца.
Сведения об отказе от преимущественного права покупки от владельцев других долей.
Права, обязанности и ответственность участников сделки.
Дата составления, подписи сторон.

Расходы при покупке долевой квартиры делятся на несколько категорий:

Госпошлина. Для физлиц – 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб. Ее платит покупатель.
Пошлина за удостоверение ДКП нотариусом: 0,5% от стоимости доли, но не менее 300 и не более 20 000 руб.

Расходы на нотариуса стороны распределяют по договоренности. Обычно все оплачивает продавец как выгодоприобретатель, но можно договориться о разделе затрат 50/50.

Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:

Гражданский кодекс РФ.
Закон о приватизации.
ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.

Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.

Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.

Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.

Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.

Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.

В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.

Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.

Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:

Принятие решения о продаже доли.
Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.

В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.

В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.

Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.

Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.

Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.

Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.

В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.

Порядок выкупа доли квартиры у родственника

Женатые/замужние собственники должны помнить о согласовании сделки со своим супругом. Об этом, в частности, говорится в пункте 2 статьи 34 СК РФ – если один супруг использует общие доходы на покупку недвижимости, он должен получить разрешение от мужа или жены.

Таким образом, в случае официального брака, покупатель должен предоставить согласие второго супруга.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Исключением являются три ситуации:

сожительство, т.е. совместное ведение хозяйства без регистрации брачных отношений;
развод супругов;
наличие брачного договора – с условием, что имущество супругов является не совместным, а личным (например, муж покупает долю в квартире и становится ее собственником, а жена – нет).

Согласие супруга составляется в простой письменной форме. Обязательное требование – нотариальная подпись и печать.

Основные пункты согласия:

название документа;
город и дата составления;
ФИО собственника, который изъявляет желание приобрести доли в квартире – место и год рождения, сведения паспорта, адрес проживания;
подтвердить, что уведомление было получено;
размер предложенной доли (например, ¼ часть квартиры);
адрес нахождения объекта;
цена, за которую хотят продать долю (например, 350 000 рублей);
готовность вступить в сделку на условиях продавца;
встречные условия, детали – если требуются;
сведения об ознакомлении с разъяснением нотариуса;
подпись собственника;
подпись и печать нотариуса.

Положительный ответ о приобретении доли нужно передать продавцу. Выбирайте тот способ, который позволит зафиксировать отправку согласия на имя адресата.

Составьте согласие, заверьте его у нотариуса.
Отправляйтесь в почтовое отделение.
Заполните чистый бланк формы-107 – укажите, что пересылаете, количество писем, их ценность, пункт «уведомление о доставке/вручении адресату».
Пропишите адрес продавца (указанный в уведомлении), поставьте свою подпись.
Заполните другие бланки (например, на опись вложений или на оповещение через SMS-сообщения).
Ожидайте уведомления о вручении адресату.

Даже если есть возможность вручить согласие лично в руки продавцу, старайтесь не использовать этот способ. Риск в том, что собственник получит от вас извещение, а затем может сказать, что ничего не получал. Доказать факт передачи «из рук в руки» очень сложно, особенно если нет свидетелей. Наилучший вариант – через нотариуса или заказным письмом с уведомлением о вручении.

О других уловках, схемах и неприятностях мы рассказывали в статье «Подводные камни и риски при покупке долей в квартире«.

Вероятно, вы думаете, что отправка согласия обойдется бесплатно. Но на деле расходов не избежать. Особенно, если вы планируете действовать через нотариуса.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Сколько стоит согласие на приобретение доли в адрес продавца:

отправка заказного письма – 132 рубля;
*дополнительная опция «уведомление о вручении» – от 27 до 68 рублей (простое и заказное);
опись вложения (проверка соответствия) – по тарифу филиалов Почты РФ (например, в Москве – 72 рубля, в Санкт-Петербурге – 50 рублей);

Нотариус в Москве возьмет за удостоверение согласия 500 рублей. Размер платы за УПТХ составит около 1 000 рублей. Итоговая сумма – 1 500 рублей. Отправкой бумаг займется сам нотариус, так что вам нужно лишь ожидать ответ от продавца.

Если вы изъявили желание выкупить долю, но продавец уже заключил сделку с третьим лицом, не из числа собственников квартиры, оспаривайте сделку. Оказать помощь в этом нелегком деле может юрист нашего портала. Эксперт разберет вашу ситуацию, посоветует, как лучше отправить извещение, что в нем указывать и сколько ждать ответа. Обращение к юристу обезопасит от рисков и пропуска месячного срока.

Смотрите видео о согласии мужа или жены на покупку объекта недвижимости:
Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Выкуп доли в квартире — как оформить и какие документы нужны?

Даже если по мнению сособственников общей жилплощади заявленная продавцом цена — сильно завышена, они не вправе диктовать свою стоимость и оспаривать условия заключения сделки.

Любое несогласие с их стороны трактуется как отказ. И как результат — у продавца «развязываются руки». Он обретает возможность заключить договор купли-продажи доли с любым выбранным им посторонним покупателем.

Другое дело, если стоимость, указанная в предложении о выкупе, завышена искусственно, и реальная сумма сделки ей значительно уступает. Так поступают недобросовестные продавцы ради «легального» нарушения преимущественного права покупки.

Однако прибегать к подобным уловкам также незаконно. Любой заинтересованный в приобретении совладелец имеет право оспорить совершенную сделку и через суд потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя. В случае успеха его обяжут выплатить состоявшемуся покупателю стоимость доли по заключенному договору. И лишь после этого он сможет оформить долю на себя.

Долевая собственность является одним из видов общей собственности. Ее особенность заключается в определении конкретной части в общем имуществе, которая принадлежит определенному собственнику. Право долевой собственности предусматривается для объектов, которые не могут быть поделены без ухудшения качеств.

На практике возможны следующие причины возникновения долевой собственности:

Выделение долей в общей собственности супругов. Выделение возможно, как в период брачного союза, так и после развода. Закон предусматривает раздел в добровольном или судебном порядке.
Наследование. Если у собственника несколько наследников по закону, то каждый из них имеет равные права на имущество. Каждый из получателей становится собственником равной доли.
Приобретение одной из долей в имуществе, посредством покупки, мены, дарения.

Владелец имеет право пользоваться и распоряжаться объектом собственности по своему усмотрению: подарить, завещать, продать, сдать в аренду. Однако право распоряжения долями несколько отличается от общих правил.

Гражданский кодекс (ст. 250) ограничивает возможности собственника на продажу или мену имущества, принадлежащего ему на праве долевой собственности. Первоначально информация о продаже объекта должна быть доведена до других собственников. Сособственники должны выразить свое мнение относительно продажи.

Закон устанавливает сроки для выкупа доли сособственниками:

при продаже недвижимости – 30 дней;
при продаже движимого имущества – 10 дней.

Как выкупить долю в квартире у родственника, рассмотрим подробнее. Наличие родственных связей между сторонами не дает послаблений. Стороны оформляют сделку в общей установленной форме.

Алгоритм сделки:

Подготовка имущественной документации.
Подписание договора купли-продажи.
Регистрация договора в Росреестре.
Оплата налога.

В процессе подготовки документации первоначально необходимо оформить уведомление о продаже другим собственникам. Документ должен содержать подробную информацию об условиях сделки (срок, цену). Если один из родственников согласен на покупку, другие владельцы могут оформить письменный отказ от сделки для ускорения продажи.

Другие документы, необходимые для сделки:

гражданский паспорт продавца;
нотариальное согласие супруга;
выписка из ЕГРН;
правоустанавливающая информация (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации);
кадастровый паспорт;
выписка из домовой книги;
квитанции об оплате коммунальных услуг.

Как правильно оформить согласие на покупку доли в квартире?

Стороны подписывают контракт и совместно передают его на регистрацию в Росреестр. Документы можно направить:

через МФЦ;
через сайт Госуслуги;
почтой.

Документы для регистрации:

заявление сторон;
гражданские паспорта;
нотариально заверенное согласие супругов;
документы о браке (при наличии);
правоустанавливающая информация;
выписка из ЕГРН;
кадастровая документация;
свидетельство о рождении и разрешение отдела опеки (при наличии несовершеннолетних граждан в числе сторон).

Покупатель должен оплатить пошлину за регистрацию. Ее размер в 2018 году составляет 2000 р. для физических лиц.

Последним этапом является оплата подоходного налога продавцом. Размер платежа составит 13% от стоимости доли.

Преимущественное право собственника

Рассмотрим, как проходит покупка доли в квартире у родственника. Преимущественное право покупки распространяется как на родственников, так и на супругов и бывших супругов. Наличие/отсутствие родственных связей не влияет на гражданские права.

Принцип реализации преимущественного права:

собственник составляет уведомление;
направляет документ всем сособственникам;
получает письменный отказ или согласие на совершение сделки в течение 30 дней;
не получает ответа.

Гражданский кодекс устанавливает 30-дневный срок для принятия решения о покупке доли в объекте долевой собственности. Если один из владельцев дает согласие на выкуп доли в квартире у родственников, то другие могут оформить письменный отказ.

Если сособственники отказались от приобретения доли, то владелец имеет право продать долю посторонним гражданам. Обязательным условием является соблюдение условий, указанных в уведомлении.

Как купить долю в квартире у родственников? Гражданский кодекс предусматривает перечень ситуаций, когда право преимущественной покупки не работает. В такой ситуации законно выкупить долю другим собственникам невозможно.

Закон позволяет долевому собственнику самостоятельно распорядиться долей в квартире без учета мнения других собственников в следующих случаях:

завещание доли;
передача объекта в дар;
продажа доли для выплаты долгов в принудительном порядке судебными приставами;
при банкротстве;
при наличии нескольких желающих.

Особенности покупки доли в квартире
Преимущественное право покупки
Оформление договора купли-продажи
Список документов
Пример по покупке доли в квартире
Заключение
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке доли квартире
Образцы заявлений и бланков

Приобретение недвижимости в порядке долевой собственности остается достаточно востребованным и популярным направлением. Это связано с высокими ценами на недвижимость, которые делают для ряда граждан невозможной покупку отдельного жилья. Рассмотрим нюансы, которые связаны с подобными сделками.

Вопрос: Владеем 2/3 в квартире, второй собственник решил продавать свою долю и предложил нам. Мы хотим купить, но заявленной суммы (мы с ней согласны) на руках нет и брать кредит не хочется. Если он продаст другому человеку, то неизвестно удастся ли выкупить у него. Как нам быть в такой ситуации? Отказ давать не хотим и расплатиться пока не можем.

Ответ: Если Вы хотите использовать право преимущественной покупки, то стоит пойти на контакт с продавцом и попросить о рассрочке платежа или заключить соглашение с уплатой задатка в виде имеющейся суммы.

Выразите свое желание купить часть квартиры в письменном виде. Это будет свидетельствовать о том, что Вы желаете воспользоваться своим правом преимущественной покупки. Это не позволит продавцу выставлять на продажу свою часть на рынке и искать стороннего покупателя.

Хвощинский А. В поисках договора о переговорах // Бизнес-адвокат. 2000. N 1.
Богданова Е.Е. Понуждение к заключению договора // Право и экономика. 2005. N 1.
Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. 2001. N 2.
Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000. N 7.
Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение // Бюллетень нотариальной практики. 2002. N 4.
Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. NN 10, 11.
Комментарий к ГК РФ (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1997.

Общая долевая собственность предполагает риск возникновения разногласий между совладельцами недвижимости.

Например, они могут создавать препятствия при продаже доли, мешая ее реализации. Рассмотрим, с какими проблемами чаще всего сталкиваются дольщики при планировании сделки купли-продажи.

В этом случае нужно иметь доказательство соблюдения необходимых условий с вашей стороны. Для этого уведомление о планируемой продаже нужно направить заказным письмом с уведомлением о получении.

Если сособственников не будет дома в момент доставки письма, они получат извещение, что им необходимо забрать его в почтовом отделении в течение 30 дней. Если и этой возможностью они не воспользуются, можно приступать к продаже доли третьим лицам, потому что свою обязанность по соблюдению преимущественного права покупки вы выполнили.

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст. 165.1 ГК РФ).

В этом случае вам также нужно доказать факт соблюдения преимущественного права покупки. Если сособственники отказались от покупки доли в письменном виде, это является доказательством того, что вы выполнили свои обязательства по их уведомлению.

А если письменного отказа нет, суду нужно предъявить почтовые квитанции об отправке уведомлений и соблюдении положенного срока ожидания ответа (30 дней).

В этом случае для возможности совершения сделки купли-продажи, нужно получить согласие органов опеки и попечительства, доказав, что права несовершеннолетнего не нарушаются. А для этого нужно приобрести для несовершеннолетнего собственника долю, не меньше продаваемой.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного (п.2 ст.37 ГК РФ).

Чтобы минимизировать возможность оспаривания сделки, нужно не только соблюсти преимущественное право покупки, но и иметь доказательства своей добросовестности. Рассмотрим подробнее, как это сделать.

Крайне не рекомендуется ставить в известность сособственников устно или по телефону. В этом случае никаких доказательств соблюдения права преимущественной покупки у вас не будет. Самый надежный способ – направить заказное письмо с уведомление о продаже и условиями сделки.

Не стоит забывать о том, что у дольщиков есть 3 месяца на оспаривание продажи с момента подписания договора. А почтовые квитанции станут доказательством того, что преимущественное право покупки было вами соблюдено.