Перевод в коммерческую недвижимость СПБ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод в коммерческую недвижимость СПБ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Этот процесс обычно длительный, занимает месяцы, так как нужно сначала разработать проект, собрать документы и дождаться ответы от проверяющих органов. В стандартном случае это может занять до 19 месяцев. Но когда планируется перевод к определенному сроку, можно попробовать ускорить отдельные этапы. Что повлияет на стоимость:

• сколько квартир в доме – чем больше собственников, тем сложнее и дороже проводить собрание;
• есть ли отдельные входы в помещение с улицы – в случае, если отдельного входа еще нет, его нужно разработать и воплотить;
• сопроводительная и разрешительная документация – без нее перевод невозможен;
• какое решение было принято относительно входа – в зависимости от сложности конструкции может растягиваться срок и увеличиваться сумма, которую нужно будет отдать за перевод в нежилой фонд СПб;
• есть ли инженерные сети около входа или их придется создавать;
• в каком районе города, насколько он развит;
• насколько благоустроена территория рядом с будущим нежилым фондом, что придется делать – сажать газон, делать подъезд, ограждения.

Значение имеет также функциональное назначение будущего здания. Важно помнить о нескольких моментах:

1. нужно ли рассчитывать коэффициент инсоляции и естественного освещения комнаты;
2. контроль за акустическими нагрузками и шумоизоляцией;
3. в отдельных случаях для разработки требуется технолог;
4. трудности могут возникнуть и при возведении вентиляции, водопровода или канализации.

Как перевести помещение в нежилое

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

— Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение.

Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру. Комнату нельзя перевести в нежилое помещение.

Перевод квартиры в нежилой фонд в Санкт-Петербурге (СПб)

У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы. Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое урегулирован Жилищным кодексом РФ в главе 23. Согласно нормам федерального закона изменение статуса недвижимого имущества допускается при следующих обстоятельствах:

• Расположение квартиры на первом этаже многоквартирного дома.
• Нахождение квартиры выше первого этажа при условии наличия под ней нежилых помещений.
• Отсутствие прописанных граждан в имеющемся помещении.
• Наличие отдельного выхода из квартиры, создающего обособление ее от иных жилых зон.

Перевод в коммерческую недвижимость производится юристами центра Константина Богатыря по отлаженному пути, что позволяет экономить ваше время.

Как правило, для изменения статуса помещения собственнику требуется согласие большинства жильцов многоквартирного дома. Наши специалисты готовы взять на себя общение с квартиросъемщиками для получения их письменного согласия на указанную процедуру.

Чтобы перерегистрировать квартиру в Санкт-Петербурге как коммерческую недвижимость, следует совершить следующие действия:

• собрать обязательный пакет справок и свидетельств;
• заявить о желании сменить назначение жилого помещения, подав заявление в Многофункциональный центр в Санкт-Петербурге или местную администрацию;
• получить заключение о принятом решении и дождаться завершения всей процедуры.

Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

Чтобы сменить назначение помещения, необходимо подать заявление в одно из следующих учреждений:

• местную администрацию в Санкт-Петербурге;
• Многофункциональный центр;
• через сайт «Госуслуги» (онлайн подача заявления существует не во всех субъектах РФ).

Многофункциональный центр — Московский район

Даже если для оформления документов и согласований вы воспользуетесь услугами представителей (юристов, риэлторов или иных специалистов), вам не избежать самостоятельного изучения правовых понятий, нормативных актов. Постараюсь максимально упростить все определения, не искажая их суть. В процессе перевода жилого помещения в нежилое вам нужно знать и понимать следующие термины:

• многоквартирный дом (МКД) – здание, предназначенное для постоянного проживания граждан, включающее жилые и нежилые помещения, общедомовое имущество;
• жилое помещение – квартира, части квартиры, комната;
• квартира – обособленное жилое помещение в МКД, имеющее прямой выход к местам общего пользования или непосредственно на улицу;
• нежилое помещение в МКД – обособленное помещение, не предназначенное для постоянного проживания граждан;
• перевод жилого помещения в нежилое – изменение юридического статуса объекта, после которого оно утрачивает основное целевое назначение (проживание).

Прежде чем рассказывать непосредственно о переводе жилых помещений в нежилые, попробую вас отговорить от этого. Вы должны четко понимать, для чего вам нужно изменение статуса квартиры. В связи с этим разберем заблуждение № 1.

МИФ № 1: Вести предпринимательскую деятельность можно только в нежилых помещениях. Это неправда. Статья 17 ЖК РФ позволяет даже в квартире вести профессиональную или предпринимательскую деятельность, если это не ухудшает условия проживания, не нарушает интересы других жильцов МКД. Если вы планируете заниматься фрилансом, обработкой бухгалтерских документов, оказывать юридические услуги, можно это делать и в жилом помещении. Естественно, если в квартиру-офис будет постоянная очередь из клиентов на лестнице или в подъезде, ваши соседи наверняка напишут жалобу.

По ЖК РФ систематическое нарушение правил проживания и интересов жильцов других квартир может повлечь штрафы. Если нарушения носят грубый характер, жилинспекция выдаст предписание об устранении, например, исключить проходной двор в подъезде. Если предписание не исполнено, квартиру могут принудительно изъять через торги, даже если она в собственности. Такие случаи нечасто встречаются, но практика есть. Учитывая как сейчас все подкованы в своих правах, жалобы точно будут в таких ситуациях.

Перевод квартиры в нежилое помещение будет нужен в следующих случаях:

• если вы планируете заниматься бизнесом, который требует отдельного и самостоятельного выхода на улицу (такие требования предусмотрены для магазинов, точек общепита);
• если вы планируете сдавать помещение арендаторам для коммерческой деятельности (под офисы, торговые точки и т.д.);
• если для ведения профессиональной или предпринимательской деятельности вам придется менять характеристики квартиры, что приведет к непригодности для проживания (например, если для расширения площади вы переоборудуете кухню в офисное помещение).

Теперь еще один важный момент. Планируя вести бизнес вы,наверняка, тщательно оценили перспективы продаж или оказания услуг, изучили целевую аудиторию клиентов, иные факторы. Об этом, кстати, у нас на сайте есть множество полезных материалов. Вы можете обойтись без длительного и дорогостоящего перевода жилого в нежилое помещение в следующих случаях:

• если проектом выбранного вами дома предусмотрены нежилые помещения и они сдаются в аренду, либо продаются собственником;
• если в МКД уже есть квартира, переведенная в нежилое помещение.

Вам может оказаться проще договориться об аренде или покупке готового нежилого помещения. Процесс согласования перевода достаточно длительный и дорогостоящий (подробности будут дальше). При этом нет никакой гарантии, что собственники МКД дадут согласие на появление в их доме торгового или коммерческого объекта. Вы можете заказать проект перепланировки, заплатить за него огромные деньги, но отрицательное решение собственников поставит крест на всех начинаниях. Давайте разберем подробнее весь процесс и ниже мы изложим с какими сложностями придется столкнуться и как их решать.

Если помещение изначально находится в нежилом здании, никаких согласований не требуется. Для изменения статуса жилых помещений в МКД предусмотрены следующие требования и ограничения:

• решение о переводе должны принять все собственники помещения;
• решение о переводе должны одобрить собственники квартир в МКД;
• запрещено переводить в нежилые помещения объекты, принадлежащие гражданам на условиях социального найма, либо расположенные в домах социального пользования;
• запрещен перевод с целью осуществления религиозной деятельности (вид религии не имеет значения);
• запрещено изменять статус помещения, если на него зарегистрировано обременение права собственности со стороны иных лиц.

Еще один важный момент связан с особенностями кадастрового учета и регистрации прав. При изменении статуса помещения придется обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. Сделать это можно только при подтверждении признаков изолированности и обособленности объекта.

Например, невозможно перевести отдельную комнату в нежилое помещение:

• комната изначально не отвечает признакам изолированности и обособленности, так как не имеет самостоятельного выхода на лестничную клетку или на улицу;
• комнату придется сперва выделить в натуре из состава квартиры как самостоятельный объект недвижимости, что допускается только в ходе реконструкции (на это нужно получать разрешение на строительство, временно расселять весь подъезд или дом);
• только после выдела комнаты из состава квартиры, ее можно переводить в нежилое помещение.

Я специально указываю на невозможность изменения статуса комнаты, поскольку мне приходилось сталкиваться с такими вопросами в практике. Клиенты предлагали заделать проход в другие помещения квартиры, вывести лестницу через балкон на улицу. Однако для проведения таких строительных работ все равно нужно официально согласовать реконструкцию, поэтому процедура обречена на отказ.

Таким образом, при изменении статуса жилого помещения речь может идти только о квартире. Она изначально обладает признаками изолированности и обособленности, поэтому все строительные работы можно провести в рамках перепланировки или переустройства.

В этом разделе я не указываю на законодательные запреты для отдельных видов предпринимательской деятельности в МКД. На процедуру согласования они косвенно влияют, но в ЖК РФ есть только один запрет о размещении в жилых зданиях религиозных объектов. По иным видам деятельности вы можете получить отказ уже после перевода помещения в нежилое.

Например, закончив перевод и обращаясь за согласованием магазина по продаже алкоголя, вам могут отказать из-за несоблюдения требований к площади помещения, в котором хранится спиртное, либо по причине отсутствия сигнализации. Вы можете устранить такие замечания, либо выбрать иной вид бизнеса.

Даже при соответствии всем юридическим условиям, получении разрешений от собственников квартиры и дома, вам могут отказать в переводе. Причина тому – множество технических требований к помещению, к запланированным строительным работам, изменениям в характеристиках объекта. Вот какие запреты и требования указаны в федеральном законодательстве:

• помещение под перевод должно располагаться на первом этаже МКД;
• в исключительных случаях, при переводе квартиры выше первого этажа, нижерасположенные помещения уже должны быть признаны нежилыми;
• в переводимое помещение должен быть обеспечен прямой доступ, т.е. без использования помещений с доступом к другим жилым помещениям (это как раз соответствует признакам изолированности и обособленности);
• запрещено создавать препятствия в пользовании общим имуществом МКД (например, закрывать лестничную клетку, перегораживать доступ к подъездам);
• запрещено демонтировать элементы, конструкции и сети, входящие в общую систему МКД (например, нельзя разобрать или заделать вентиляционные каналы и шахты, даже если переоборудуете кухню в торговый зал).

Тонкости перевода из жилого в нежилое помещения

Технические требования, которые предусмотрены для согласования перевода помещения, распространяются и на целое здание, т.е. МКД. Однако есть и ряд дополнительных ограничений, которые нужно учесть:

• запрещены любые строительные работы, влекущие ухудшение характеристик МКД, его несущей способности и надежности;
• запрещены строительные работы, если дом признан ветхим или аварийным (получить предварительные разрешения вы сможете, а вот приступить к работам будет нельзя);
• если здание относится к объектам культурного или исторического наследия, нужно получать дополнительные согласования (например, в Москве и Питере их нужно оформлять через Комитеты по контролю за использованием и охраной объектов культурного и исторического наследия);
• если в переводе будут выполняться фасадные работы, их нужно отдельно согласовать в Комитете по архитектуре (например, изменение мест расположения окон на фасаде, установка малых архитектурных форм и элементов, возведение козырька, крыльца и т.д.).

Чтобы подтвердить, что перевод помещения в нежилое не повлечет угрозу обрушения здания, не ухудшит его надежность, проектировщик укажет предельно допустимые уровни нагрузок на несущие конструкции. Также для объектов в Москве и СПб при оформлении проекта нужно получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Этот документ содержит расчеты допустимых нагрузок, меры по усилению конструкций.

Есть еще одно распространенное заблуждение, связанное с целевым назначением зданий.

МИФ № 3: Частный жилой дом также можно перевести в нежилое помещение. Формально, это верное утверждение. Однако частные дома предназначены для проживания только одной семьи, т.е. не относятся к МКД. Поэтому для них проводится не перевод в нежилое, а изменение целевого назначения объекта. Эта процедура существенно проще, так как не требует согласования в муниципальных органах.

Частный дом можно перевести в нежилой объект на основании проекта, акта приемки выполненных работ, кадастрового учета. Естественно, для такой процедуры нужно получить согласие всех собственников, учесть санитарные и технические требования, придется менять и категорию участка, а также виды разрешенного землепользования.

Так как о принятии решения о переводе я уже рассказывал в начале статьи, отмечу только ряд дополнительных моментов:

• если у вас квартира в социальном найме, ее нужно предварительно приватизировать (в худшем случае это займет 2-3 месяца);
• вы можете приобрести квартиру на первом этаже МКД, чтобы впоследствии перевести ее в нежилое помещение (в идеале, куплю-продажу можно завершить за 10-14 дней);
• когда квартира будет в вашей собственности, оформите письменное согласие каждого собственника.

Согласие собственников квартиры можно указать в заявлении, которое вам предстоит подать в администрацию. Однако для этого вам придется их привести лично в уполномоченный орган (это может потребоваться и на последующих этапах согласований). Советую сразу удостоверить согласия через нотариуса. Сделать это можно за пару часов в любой нотариальной конторе. Расходы нотариусу (примерно 1-1.5 тыс. руб. за одно согласие) будут вполне оправданы.

Идеальным вариантом будет переоформление прав только на одного собственника. Это займет 10-14 дней на регистрацию в Росреестре и 2000 руб. госпошлины. Зато все последующие действия сможет осуществлять один собственник.

Первая стадия, на которой вам придется нести существенные расходы. В связи с этим есть еще одно распространенное заблуждение, которое я встречал в интернете.

МИФ № 4: Не нужно заказывать проект перепланировки до получения разрешения от собственников МКД. Формально, в таком утверждении тоже есть логика. В законах отсутствует прямое указание о предоставлении проекта перепланировки на собрание собственников МКД. Если же вы заказали проект, но в итоге получили отказ собрания, вы потеряете деньги.

На практике, без проекта перепланировки вам не обойтись уже на начальной стадии:

• собственники должны получить достоверную информацию о предстоящих изменениях в здании, местах расположения входов, видах деятельности;
• проектировщик несет ответственность за объективность информации о фактическом состоянии здания и помещения;
• автор проекта может дать необходимые пояснения и устранить спорные моменты прямо на собрании.

Действительно, расходы на оформление проекта большие. В моей ситуации проект был достаточно простой, оформили его за 5 дней, а стоил он 17 тыс. руб. Изучив информацию, могу сказать, что это достаточно скромная стоимость проектирования. Например, для соблюдения всех требований под торговлю спиртным или продуктами, проект может обойтись в десятки и сотни тысяч рублей. Еще больше придется заплатить за срочность. Если вы не сможете получить согласие собственников МКД, эти расходы будут напрасными, так как относятся к рискам предпринимательства.

Для изготовления проекта нужно:

• выбрать проектную организацию, состоящую в СРО (этот факт можно проверить по документам проектировщика, либо через онлайн-реестр указанной им СРО);
• убедиться, что у проектировщика есть действующий допуск СРО на выполнение таких работ (как убедиться, читайте ниже);
• заключить договор на изготовление проекта (цены определяются по согласованию сторон);
• передать правоустанавливающие и технические документы на квартиру;
• обеспечить доступ в квартиру и общему имуществу МКД для обследований в натуре.

При выборе проектировщика учтите, что ошибки при составлении проекта повлекут отказ в согласованиях, либо приведут к невозможности выполнения работ, удорожанию сметы. С проектной организации можно взыскать убытки, причиненные ненадлежащим качеством работы, однако это придется подтверждать строительной экспертизой. Подразумевается, что членство в СРО и наличие допуска уже гарантирует квалификацию и профессионализм специалиста. Мы выбирали проектную организацию по рекомендации коллег по бизнесу, поэтому было проще.

Для перевода жилой квартиры в нежилую недвижимость нужно:

1. Получить проект перепланировки.
2. Согласовать изменения с соседями.
3. Подать документы в администрацию для согласования перепланировки.
4. Провести строительные работы.
5. Получить акт обследования и заключение о соответствии помещения требованиям.
6. Получить решение о переводе.
7. Внести корректировки в ЕГРН.

Рассмотрим каждый шаг подробнее.

Перевод жилого помещения в нежилое в Санкт-Петербурге в 2021 году

На данный момент, небольшой процент бизнесменов и предпринимателей имеют возможность приобрести место, в котором будет развиваться их компания, единственным вариантом является – аренда. Но для малого бизнеса, арендная плата становится одной из самых больших постоянных затрат, из-за невозможности погашать ежемесячные платежи, маленькие магазины, кофейни и бары переезжают в более дешевые помещения или совсем закрываются, не успев раскрутиться.

Вопрос может быть решен быстро и выгодно для Вас – переоформление объекта жилого недвижимого имущества в нежилое. Из квартиры на первом или цокольном этаже получается, приносящая прибыль, коммерческая площадь, которую можно использовать не только в личных целях, но и сдавать в аренду, получая стабильный доход.

Стоит понимать, что квартира на 6 этаже жилого дома, не может быть переведена в фонд коммерческой недвижимости, это обусловлено не только угрозой комфорту остальных жильцов, но и тем, что она не будет приносить деньги, с улицы ее не видно, вывеску не повесишь, да и мала вероятность того, что какой-либо клиент захочет посетить это место.

Нежилой недвижимостью могут стать:

• Квартиры и комнаты на первом и цокольном этажах, если под ними нет жилой площади.
• Объекты, которые находятся выше первого этажа, только в том случае, если предыдущие этажи зарегистрированы как нежилые;
• Помещения с отдельным входом с улицы, или имеющие план, позволяющий организовать отдельный вход.
• Квартиры, где никто не прописан и не является долевым собственником, а также, не описано и не арестовано.
• Объекты недвижимого имущества, которые не зарегистрированы как часть жилого помещения.
• Помещения в исправных домах, которые не нуждаются в ремонте и не числятся как аварийные.

Процедуры перевода не нужно опасаться и откладывать ее до лучших времен из-за того, что она представляется как медленный процесс с кучей бумаг, документов и затраченного времени в очередях. Если сделать все правильно, то не придется по 100 раз собирать одни и те же справки и получать отказы. Соберите все документы заранее, ими станут: подтверждающие документы о пригодности дома, анализ и вывод, по состоянию и соответствию нормам, переводимого имущества, подтверждение о том, что там никто не прописан и никто не живет, технический паспорт помещения. Список не такой большой и получить все необходимые бумаги реально в течение 1-го дня.

Все собрали? Несите пакет документов в многофункциональный центр или сразу в исполнительный комитет, там разъяснят дальнейшие действия и сообщат о сроках завершения процесса.

Нежилые площади станут для Вас отличным союзником и в трудные и в успешные времена, это обусловлено тем, что коммерческую недвижимость можно:

1. Использовать для личного пользования, открывать компании, развиваться в сфере общественного питания и розничной торговли, возможностей масса.
2. Сдавать в аренду, это наиболее простой путь, не нужно ничего организовывать и вкладывать, арендатор просто пользуется Вашей площадью и ежемесячно платит фиксированную сумму Вам на счет.
3. Закладывать и получать ссуды, «Доверие Недвижимость» активно работает с собственниками нежилого недвижимого имущества, предлагая взять кредит под залог квартиры. Быстрое получение денег, приемлемая процентная ставка и минимальное количество, запрашиваемых у клиента, документов, дает возможность закрывать срочные дела, погашать долги и вкладывать деньги и интересующие Вас проекты.

С каждым годом, коммерческая недвижимость растет в цене и становится все более популярной, так как молодые люди, куда охотнее, начинают заниматься предпринимательством и развиваться в бизнес-сфере.

• Какие требования предъявляются для квартир?
• Основания для перевода помещений в нежилой фонд
• Основания для запрета
• Необходимые документы
• Физические лица
• Юридические лица
• Порядок перевода нежилого фонда в жилой
• Преимущества «ГЛОБАЛ-ПРОЕКТ»
• Цены
• Сроки работ?
• Галерея выполненных работ

Естественно перед переводом квартиры в нежилой фонд следует соблюсти следующие основные требования:

• она должна находиться на первом этаже, а если она расположена выше, то внизу обязательно должны располагаться только нежилые помещения;
• необходимо заранее предусмотреть возможность устройства отдельного входа в помещение, его изолированность от подъезда и лестничной площадки;
• в квартире не должно быть прописанных жильцов.

Если вышеуказанные требования соблюдены, специалист нашей компании приступит к процессу подготовки, сбора и оформления необходимых документов. Перечень документации по переводу квартир, как из нежилого в жилой фонд, так и наоборот довольно внушительный. Это, прежде всего, заявление, в котором будет указана причина, почему Вы хотите перевести помещение в нежилое, а также свидетельство о праве собственности на жилье. Необходимы будут справки, подтверждающие, что в квартире никто не прописан, а дом не является аварийным, акты проверки технического состояния помещения и согласованный проект перепланировки квартиры, техническое заключение проектной организации и копии уставных документов юридического лица. И это только часть документации, необходимой для перевода недвижимости в нежилой фонд. Потребуется согласование планируемого переустройства в учреждениях санэпиднадзора, пожарной службе, архитектурно-планировочном объединении, департаменте жилищной политики и жилищной инспекции.

Для жилья возможен перевод в нежилой фонд в случаях, когда:

• жилому помещению присваивается статус непригодного для постоянного проживания в нем;
• меняется функциональное назначение помещения, планируется улучшение жилищно-коммунального обслуживания жильцов, если нужно получить средства для воспроизводства жилищно-коммунального фонда.

Основания, на которых дают запрет на перевод помещений в нежилой фонд:

• если не предоставлены надлежащим образом заполненные документы, в соответствии с ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В противном случае, можно получить отказ;
• если документы предоставлены не в тот орган;
• если перепланировка в квартире осуществлялась с нарушениями проекта перепланировки.

Сотрудники ООО «ГЛОБАЛ-ПРОЕКТ» предоставляют услуги по переводу квартир в разряд нежилого фонда в Санкт-Петербурге, Вам достаточно просто предоставить нам необходимы документы.

Для физических лиц предусмотрено предоставление таких документов:

• заявление, составленное особой, которая владеет квартирой, или доверенным лицом, о переводе жилого помещения в нежилое с описанием назначения, которое планируется для него;
• копия договора собственности, которая заверена нотариусом;
• формы 7 и 9;
• копия всех страниц паспорта владельца помещения;
• если у собственника есть супруг или супруга, обязательно нужно предоставить его(его) заверенное нотариусом согласие;
• заверенное нотариусом свидетельство о браке (если есть);
• план здания или квартиры;
• доверенность на сотрудника фирмы «ГЛОБАЛ-ПРОЕКТ» на представление интересов во всех государственных инстанциях;
• фотография фасада дома.

Если помещение, которое переводится в нежилой фонд, принадлежит юридическому лицу, предусмотрен такой перечень необходимых документов:

• заявление, составленное владельцем помещения, или уполномоченным им лицом, о его переводе в нежилой фонд с описанием назначения, которое планируется для него;
• копия договора собственности, которая заверена нотариусом;
• копии уставных документов, заверенные нотариально ( Устав, Приказ о назначении директора, Свидетельство регистрации);
• план здания или квартиры;
• доверенность;
• так же, жилищный комитет Санкт-Петербурга может потребовать предоставить дополнительные документы, для принятия окончательного решения по изменению статуса помещения.

Список обязательных документов по переводу жилья в нежилой фонд может меняться. Связано это с тем, что каждый объект (дом, строение, помещение) индивидуален и решение принимается только в зависимости от конкретной ситуации.

Перевод жилой недвижимости в СПб в коммерческую

Стоимость перевода в нежилой фонд — от 850 тысяч рублей

Оплата — поэтапно после заключения договора:

• 70% вперед за каждый этап;
• 30% после его завершения.

Вы можете заказать все услуги или выбрать только нужные вам этапы (тогда итоговая цена будет ниже).

Перевод в нежилой фонд занимает от 19 месяцев

Это долгий процесс, поскольку в него входит разработка проекта, сбор документов и ожидание ответов из соответствующих инстанций. Но если согласование нужно к определенному сроку, некоторые этапы согласования можно ускорить.

Что повлияет на окончательную стоимость и сроки

1. Количество квартир в доме — чем их больше, тем дороже проводить собрание собственников.
2. Уже существующие отдельные входы в доме — если их нет, нужно разработать концепцию дополнительных входов;
3. Наличие необходимой исходно-разрешительной и технической документации.
4. Тип и конструктивное решение входа (нужно ли убрать подоконное пространство, сделать дверной проем, усилить перекрытия подвала). Чем сложнее решение — тем выше стоимость технического обследования, разработки конструктивного решения и его экспертизы.
5. Наличие инженерных сетей под входом.
6. Район города.
7. Необходимость благоустройства территории около входа (газона, дорожки, ограждения).
8. Функциональное назначение будущего помещения (ресторан, магазин, офис):

• может потребоваться расчет инсоляции, коэффициента естественной освещенности, акустических нагрузок,
• может усложниться раздел «Технология» (для разработки может потребоваться технолог);
• могут усложниться остальные разделы (например, вентиляция, водопровод и канализация).

месяца

• Предварительный анализ 21 дн.

  Что мы сделаем

  1. Получим архивную топосъемку. Если в архиве отсутствует съемка или она старше трех лет — закажем актуальную с выходом инженеров и полевыми геодезическими работами.
  2. Наш специалист осмотрит здание, подвал, несущие элементы.
  3. Проведем фотосъемку.
  4. Соберем информацию об инженерном обеспечении и выделенной мощности.
  5. Проконсультируемся:
     • в Комитете по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга;
     • в районной администрации;
     • в товариществе собственников жилья или управляющей компании выбранного дома.
  6. Проведем анализ полученных документов, материалов и информации.

  Что вы получите
  
  Подробное заключение, в которое входят:

  • оценка возможности получить согласие собственников;
  • оценка вероятности согласования отдельного входа;
  • анализ пригодности помещения под нужное функциональное назначение;
  • анализ технической возможности и стоимости обустройства отдельного входа.
  • итоговая оценка сроков и стоимости работ.

  От вас понадобятся

  1. Свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт или выписка ЕГРН.
  2. Договор купли-продажи, мены, дарения помещения.
  3. Технический паспорт.
  4. Поэтажные планы.

  Если каких-то документов у вас нет — мы закажем их сами за дополнительную плату.

• Собрание собственников многоквартирного дома 30 дн.

  Для перевода квартиры в нежилой фонд нужно обустроить отдельный вход — а это затрагивает общедомовое имущество (фасад). Поэтому надо получить согласие всех жильцов, оформленное в виде протокола общего собрания собственников многоквартирного дома.

  Мы можем провести юридически грамотное собрание, но гарантировать положительный результат невозможно. К примеру, если какая-то квартира находится в муниципальной собственности — администрация вряд ли проголосует положительно.

  Что мы сделаем

  1. Сообщим про общее собрание всем собственникам и уполномоченному исполнительного органа государственной власти.
  2. Проведем собрание и оформим документы в соответствии с требованиями законодательства.
  3. Проведем заочное голосование, оформим и разместим в установленном порядке итоговые документы.
  4. Получим решение собственников помещений многоквартирного дома.
  5. Оформим и подадим извещение в районную администрацию.
  6. Подсчитаем голоса и оформим протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

  Что вы получите

  Легитимный протокол общего собрания собственников многоквартирного дома, разрешающий:

  • устроить отдельные входы, что позволит перевести помещения в нежилой фонд;
  • благоустроить территорию рядом с дополнительными входами.

  Срок: 1–4 месяца. Зависит от количества квартир в доме.

• Согласование отдельного входа 105 дн.

  Что мы сделаем

  1. Получим задание на проектирование обустройства отдельного входа в Комитете по градостроительству и архитектуре.
  2. Разработаем проектную документацию на обустройство отдельного входа.
  3. Согласуем проект устройства отдельного входа в Комитете по градостроительству и архитектуре.
  4. Согласуем в государственном управлении «Жилищное агентство» вашего района.
  5. Если требуются крыльца и приямки или нужно благоустроить территорию у входа — согласуем:
     • в ГУ ЦКБ;
     • в Комитете по благоустройству;
     • в отделе подземных сооружений Комитета по градостроительству и архитектуре;
     • с балансодержателями сетей.

  Что вы получите: согласованный проект обустройства входа.

  Срок: от 3,5 месяцев.

• Согласование проекта перепланировки 240 дн.

  Что мы сделаем

  До начала ремонта

  1. Свидетельство о собственности — нотариально заверенная копия в 3 экземплярах или выписка из ЕГРН, оригинал в 2 экземплярах.
  2. Основание возникновения права (договор купли-продажи или иное) — нотариально заверенная копия в 3 экземплярах.
  3. Технический паспорт — нотариально заверенная копия в 2 экземплярах.
  4. Доверенность и ее нотариально заверенная копия в 2 экземплярах.
  5. Согласие супруги/супруга или нотариальное подтверждение, что собственник не состоит в браке, брачный договор, нотариальная копия.
  6. Копия паспорта.
  7. Поэтажные планы (всех этажей) — оригинал и нотариально заверенная копия.
  8. Справка о техническом состоянии конструкций — оригинал.
  9. Форма 7, форма 9 по месту прописки собственника и по месту перевода, выписка ЕГРН — действуют 1 месяц, нужны после получения решения межведомственной комиссии.

  После ремонта

  1. Документы по противопожарной сигнализации: сертификаты, договор на обслуживание пожарной сигнализации.
  2. Договор подряда на осуществление ремонтно-строительных работ — копия, заверенная печатью саморегулируемой строительной организации, которая делает ремонт.
  3. Договор на осуществление технического надзора.
     Обратите внимание! Важно, чтобы в перечне работ, заявленном в СРО, был открыт вид деятельности «строительный контроль» — это дает право на осуществление технического надзора.
  4. Приказ о назначении специалиста, ответственного за технический надзор на объекте, с приложением заверенной печатью осуществляющей технадзор организации копии:
     • аттестата этого специалиста;
     • или его квалификационного свидетельства.
  5. Комплект актов на скрытые работы:
     • акт на гидроизоляцию полов в санузлах;
     • акт на устройство проемов в капитальных стенах с усилением проемов;
     • акт на устройство полов;
     • акт на демонтаж перегородок;
     • акт на устройство перегородок (стен);
     • акт на монтаж санитарно-технических систем;
     • акт на прокладку электрического кабеля;
     • акт на теплоизоляцию стен;
     • акт на звукоизоляцию потолка и стен;
     • другие акты в зависимости от видов работ.

  Вы можете получить документы самостоятельно или поручить это нам.

  • А что об этом говорит закон
  • Соблюдаем все необходимые юридические нормы
  • Можно ли заниматься коммерческой деятельностью, не переводя квартиру в коммерческую недвижимость
  • Какие есть технические аспекты данного действия
  • Переводим квартиру в нежилое помещение: пошаговая инструкция
  • Какие затраты придется понести во время всей процедуры

  Многие задаются вопросом, а выгодно ли это, заниматься переводом своего жилья в коммерческую недвижимость? Ответ очевиден, это действительно выгодно. Если сравнить такой способ размещения собственного бизнеса с арендой офиса в центре города (стоимость которой, кстати говоря, довольно высокая) или с постройкой нового здания, сразу можно увидеть плюсы перевода жилья в коммерческое помещение.

  Единственное, что может стать препятствием – довольно сложная и долгая процедура оформления. Эта статья поможет внести ясность и составить собственный план действий.

  Перевод жилого помещения в нежилое Санкт-Петербург

  Перевод в нежилой фонд в Санкт-Петербурге основывается на регламенте, установленном распоряжением 263-Р от 13.04.12 ЖК Российской Федерации. В пределах исключительных ситуаций есть возможность перевода в НФ практически любого жилья. К примеру: если за счет вывода квартиры из жилого фонда повышаются ее жилищное, коммунальное и бытовое обеспечение, вероятность положительного решения со стороны различных комиссий значительно возрастает.

  Со своей стороны, наша компания гарантирует своевременное и законное выполнение всех договорных обязательств на каждом этапе данного процесса.

  Сюда входит:

  1. Осуществляются измерительные работы после вывода из жилого фонда –от 1 до 2 недель.
  2. Выдача акта приемочной комиссии и ввод помещения в эксплуатационную стадию –до 4 недель.
  3. Собственник получает выписку из ЕГРН с внесенными изменениями–до 3 недель.

Услуга	Стоимость
Консультация	Бесплатно
Техническое заключение	от 15 000 руб.
Разработка проекта перепланировки квартиры, с устройством проема в несущей стене, для перевода в нежилой фонд	от 80 000 руб.
Акт о завершенной перепланировке	от 10 000 руб.
Внесение изменений в БТИ после перепланировки	от 15 000 руб.
Согласование с Роспотребнадзором	от 20 000 руб.
Получение распоряжения о переводе в нежилой фонд	от 500 000 руб.

Мы можем выполнить вывод любого объекта в НФ в течение полугода (6 мес.). Сумма Ваших затрат при этом составит 350 тыс. руб. В том случае, если наша компания выполняет проектирование офисного помещения, бакалейного или промтоварного магазина, утверждение отдельных входов включается в указанную стоимость.

Согласно принятым нормам Жилищного Кодекса РФ установлен общий список документов, которые должен предоставить владелец сооружения или доверенное лицо:

• Самостоятельно составленное заявление о прошении вывода из ЖФж
• Документы, подтверждающие право владения помещением. Можно предоставить оригинал или заверенные нотариусом копии;
• План квартиры и техническое описание. Если объект считается жилым помещением, необходимо предоставить его техпаспорт;
• Поэтажный план выше и ниже расположенных помещений.

Данный перечень является обязательным, но может изменяться в зависимости от конкретной ситуации, так как все объекты, дома уникальны по своим характеристикам и функциональности.

Для выполнения такого согласования необходимо иметь сертификаты и разрешения, у нас они есть:

• 19,2 месяца
• Предварительный анализ 21 дн.

  Подготовка топосъемки, исследование подвалов, конструкции здания. На этом этапе оценивается вероятность получения согласия всех собственников недвижимости в доме на изменение статуса квартиры. При отсутствии согласования с жильцами процедура перевода будет считаться незаконной. Также анализ позволяет оценить соответствие параметров помещения требованиям вашего бизнеса, определить сроки и стоимость работ.

• Собрание собственников 30 дн.

  При переводе помещения в статус нежилого и использовании для бизнеса потребуется организация отдельного входа. Работы по его обустройству требуют внесения изменений в фасад здания и придомовую территорию. По закону эта часть дома является общим имуществом, поэтому для ее изменения потребуется согласие всех жильцов. С этой целью собирается собрание, на котором проводится голосование. По итогу собрания оформляется протокол с результатами голосования.

• Согласование отдельного входа 105 дн.

  Для реализации проекта нужно получить задание у КГА, разработать проект и согласовать его в КГА и ГКУ “Жилищное агентство”. В результате на этом этапе у вас на руках будет проект организации автономного входа со всеми согласованиями.

• Составление проекта перепланировки 240 дн.

  Разрабатывается проект с описанием планируемых изменений и путей их реализации. Составленный проект подлежит согласованию в органах пожарного надзора, СЭС и у балансодержателей дома. Дополнительно потребуется проведение независимой экспертизы, публикация уведомления в СМИ, согласование от МВК и администрации района. По завершении этого этапа у вас будет проект, согласованный в надлежащем порядке.

• Перевод в нежилой фонд 60 дн.

  На этом этапе вы получаете разрешение на перевод от районной администрации.

• Ввод в эксплуатацию 90 дн.

  Для выполнения этого этапа проводится оценка выполненного ремонта на соответствие составленному проекту и нормам пожарной безопасности. Затем нужно получить акт ввода в эксплуатацию в МВК, подписать его в районных инстанциях и у замглавы администрации.

• Получение новых документов 30 дн.

  Это завершающий этап, на котором проводится подготовка документации для внесения изменений в ЕГРН. В результате вы получаете выписку из этого реестра.

Обычно в коммерческих целях используются студии или однушки на первых или цокольных этажах. Это обусловлено двумя требованиями: коммерческое помещение должно иметь отдельный вход и не должно располагаться над жилыми.

Теоретически, закон не ограничивает минимальную площадь коммерческого помещения, под эти цели можно выделить не целую квартиру, а одну комнату. Однако на практике реализовать это окажется сложно, поскольку будет необходимо не только организовать отдельный вход, но и подвести все коммуникации.

При этом закон запрещает конфигурационную перепланировку квартир и комнат.

Если квартира находится в залоге у банка в связи с ипотекой, то без разрешения кредитной организации перевод ее в разряд коммерческих помещений невозможен. Но даже если банк даст добро, Жилищный кодекс подобные перемены запрещает, пока не будет снято обременение. Единственный способ, которым можно перевести жилое помещение с обременением в коммерческое – через суд.

Стоит отметить, что с частным домом дело обстоит еще сложнее. Если здание выстроено на участке с назначением земель для «индивидуального жилищного строительства», то возведение коммерческих объектов здесь в принципе запрещено, только жилых и подсобных (баня, сарай и т.п.). Чтобы построить на земле коммерческий объект, необходимо поменять назначение участка или его части. Переделывать жилой дом в нежилой законодательство запрещает, но можно выделить часть постройки, создав там отдельный вход и подведя коммуникации, как и в многоквартирном доме. Для доли участка, которая окажется под коммерческой частью дома, тоже необходимо будет изменить целевое назначение.

Перевод квартиры в нежилой фонд

Законодательство РФ четко указывает, какие условия должны быть соблюдены, чтобы произвести перевод жилого помещения в коммерческое:

• В многоэтажке переводу подлежат помещения, расположенные не выше третьего этажа, причем на втором и третьем – только если под ними также находятся нежилые площади;
• Помещение должно либо иметь отдельный вход, либо иметь условия для его обустройства, в некоторых случаях также необходима организация запасного выхода;
• В квартире, которую планируется переделать под коммерческое помещение, никто не должен быть прописан;
• Многоквартирный дом, где находится помещение для использования под коммерческие цели, не должен быть аварийным, предназначенным под снос, не должен нуждаться в капитальном ремонте или реконструкции;
• Помещение не должно находиться под обременением;
• Все перепланировки должны быть узаконены;
• Если здание относится к объектам культурно-исторического наследия, понадобится получить дополнительное разрешение от соответствующих государственных органов;
• Подключение к инженерно-коммуникационным системам обязательно.

Социальное жилье не подлежит переводу в коммерческие помещения.

Прежде чем приступать к сбору документов и посещению многочисленных инстанций, собственнику квартиры, которую он хочет переделать в коммерческое помещение, необходимо заручиться согласием соседей. Те, чьи квартиры непосредственно примыкают к переделываемой, должны дать согласие в письменном виде, от остальных достаточно устного. Это необходимо, поскольку оборудование отдельного входа неизбежно сократит придомовую территорию, владельцами которой являются все обитатели многоквартирного здания. Обычно для этого управляющей компанией организуется общее собрание, которое должны посетить не менее 51% собственников жилья в многоквартирном доме. По результатам собрания составляется протокол с подписями.

Цель преобразования жилплощади в коммерческую – смена юридического статуса, представляющая возможность использования помещения для бизнеса.

Прежде чем квартира перейдет из одного статуса в другой, следует выполнить обязательные требования:

• расположение жилплощади должно быть на 1-м этаже;
• наличие отдельного входа либо возможности его строительства;
• прописанные жильцы должны быть выписаны.

Процесс перехода жилья нежилой фонд состоит из следующих этапов:

1. Предоставление документов и заявления в службу МФЦ и их проверка.
2. Выдача решения межведомственной комиссии и распоряжения о переводе в нежилой фонд.
3. После выполнения работ оформляется акт приемки объекта в эксплуатацию и свидетельство о праве собственности.

Оформление перехода жилого помещения в нежилой фонд осуществляется при предоставлении государственным инстанциям таких бумаг:

• аргументированное заявление о пользе смены статуса;
• заявление застройщика на перепланировку и/или переустройство;
• выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие прописанных жильцов;
• изготовленный проект и инженерное заключение о безопасности проведения ремонта;
• техпаспорт;
• документы, подтверждающие право собственности;
• акт ЕГРП.

Учитывая возникающие проблемы при смене статуса жилья, самостоятельное проведение сбора документации затрудняет процесс. Во избежание подобных сложностей необходима профессиональная помощь.

Всю кропотливую работу, касающуюся узаконивания и смены статуса помещения, вы можете предоставить нашим специалистам. Нам знакомы всевозможные подводные камни, которые специализирующиеся знатоки законно обойдут. У нас можно заказать сбор пакета документов и полное оформление проекта.

Все вопросы, касающиеся перевода жилья в нежилое состояние, можно задать по телефону.

• Зачем нужна помощь юристов при переводе в нежилой фонд?
• Почему цены на перевод в нежилой фонд так разнятся? Какая цена объективна?
• Какой юрист может без проблем перевести жилое помещение в нежилое?
• А если откажут в переводе?
• Как убедиться в квалификации юриста по переводам?

Документальное сопровождение Ведение дела в суде Консультация профильного юриста Начальный Входит в услугу

• Анализ ситуации
• Прогноз возможных вариантов развития событий
• Ответы на все ваши вопросы

Не входит в услугу

• Составление документов
• Правовой анализ документов

0 Документальное сопровождение спора Базовый Входит в услугу

• Изучение имеющихся документов, анализ рисков и перспектив
• Юридически грамотное заполнение форм всех документов для подачи в суд
• Нешаблонное исковое заявление — железная правовая позиция

Не входит в услугу

• Представительство в суде

от 8900 Индивидуальное сопровождение Оптимальный Входит в услугу

• Подробный анализ ситуации и фактических обстоятельств
• Сбор и составление всех необходимых документов
• Возможность полностью исключить ваше участие

от 24900 Ведение дела «под ключ» Премиум Входит в услугу

• Подробный анализ ситуации и фактических обстоятельств
• Полное документальное сопровождение
• Возможность полностью исключить ваше участие
• Составление индивидуального искового заявления

Каждая компания каталога имеет свою страницу или отдельный сайт, созданный через конструктор Cataloxy, где расположена вся информация, которая может быть полезна потребителю: подробное описание деятельности, ссылки на сайты, телефоны и адреса. Отзывы и оценки клиентов помогут сориентироваться, и решить, стоит ли обращаться за помощью в данную компанию. Если у вас есть что добавить, вы можете написать отзыв, основанный на собственном опыте. Многие фирмы Санкт-Петербургa публикуют свои новости, каталоги товаров и услуг, открытые вакансии или видео о своей продукции.

В каталоге также можно найти режим работы и расположение на карте. Связаться с представителями организаций можно не только по телефону, но и непосредственно через наш сайт: написать письмо, воспользовавшись специальной формой обратной связи, которая есть на страничке каждой компании. Чтобы не потерять нужную информацию воспользуйтесь функцией «Распечатать».

По новым правилам, все жильцы МКД в этом вопросе делятся на 2 группы: это те, чье жилье примыкает непосредственно к помещению, чей статус планируется изменить, и все остальные. В первую группу попадают все, чьи квартиры граничат с помещением через стену, пол или потолок. И если нет их согласия, то все дальнейшие шаги можно даже не предпринимать.

Также установлены разные условия по кворуму ОСС и принятию решений, они зависят от того, сколько в доме подъездов. Кворум — это количество участников собрания, достаточное для признания его правомочным принимать решения по тем или иным вопросам. Теперь должны быть соблюдены два условия для кворума ОСС:

• участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение;
• участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме.

В свою очередь, чтобы принять решение, хватит простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего числа голосов жителей «проблемного» подъезда.

При этом решение ОСС относительно других решений собственников обладает высшей силой. Это означает, что даже при согласии владельцев квартир, которые примыкают к помещению для перевода, ОСС может наложить запрет. ОСС считается правомочным, если в нем приняли участие собственники, на долю которых приходится свыше 2/3 от общего числа голосов в доме.

Похожие записи:

• Налоговый вычет за строительство дома в 2021
• Сколько платят за 3 группу инвалидности работающему в Московской области
• Какая прибавка к пенсии по инвалидности 3 группы с 2021 года