Договор аренды нежилого помещения с двумя арендаторами

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды нежилого помещения с двумя арендаторами». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

• отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
• обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
• квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
• если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
• земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации. Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем. В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правила

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Чтобы официально зарегистрировать соглашение в Росреестре, вам потребуется уплатить обязательный сбор. Сумма определяется с учетом положений НК РФ:

• если в регистрирующий орган обращается одна сторона, размер пошлины равен 2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для организаций;

• при посещении службы Росреестра обеими сторонами фиксированный размер пошлины делится пропорционально числу участников;

• если соглашение оформлено между организацией и физическим лицом, указанные суммы также делят пропорционально составу участников.

Пошлина уплачивается по реквизитам местного регистрирующего органа, куда обращается заявитель.

Договор аренды с двумя собственниками

Договор аренды нежилого помещения — это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать второй стороне (арендатору) нежилое помещение во временное владение и пользование либо только во временное пользование за определенную плату. Чтобы сделка считалась заключенной, должны быть соблюдены основные условия соглашения.

Если соглашение заключается меньше, чем на 1 год, регистрировать его в Росреестре не нужно.

Скачать типовой документ можно в интернете. Однако, он не будет учитывать все нюансы вашей сделки. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами опытного юриста.

Это важный пункт, в котором указывается, что стороны могут и должны делать по отношению друг к другу. Помимо очевидных вещей вроде того, что арендатор обязан вовремя платить деньги, а арендодатель — предоставить помещение в надлежащем виде, здесь можно прописать, например, следующее.

• Имеет ли арендатор право сдавать помещение в субаренду или нет.
• Если арендатор существенно улучшит помещение за свой счёт, должен ли собственник возмещать затраты или их часть и при каких условиях.

Когда подходящий объект найден, не торопитесь подписывать договор. Если вы планируете арендовать помещения у собственника-организации, проверьте документы, дающие право подписывать соответствующий договор: устав, протокол о назначении (избрании) на должность, доверенность и т п. Если же речь идет о представителе собственника, изучите доверенность или договор (доверительного управления или посреднический). В нем должно быть указано, что представитель имеет право сдать данное помещение в аренду на требуемых условиях. Не забудьте посмотреть и документы, подтверждающие, что полномочия представителю выдал именно собственник.

Чтобы проверить объект недвижимости, запросите выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подразделении Федеральной регистрационной службы. Этот документ подтвердит, что свидетельства, предъявленные вам арендодателем, действительны по настоящее время. Также вы узнаете, нет ли каких-то притязаний на данное имущество со стороны третьих лиц. Это особенно важно, если аренда планируется на длительный срок, а адрес будет указываться в рекламных материалах.

Договор аренды нежилого помещения

Избегайте подобных формулировок: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается арендатору для ведения хозяйственной деятельности». В данном случае не получится предъявить претензии в части несоответствия помещения конкретным нуждам арендатора, например, если нельзя организовать столовую из-за несоответствия требованиям пожарной безопасности или требованиям СЭС.

Если в договоре прописано, для каких целей арендуется помещение, а оно не соответствует ожиданиям арендатора, он может отказаться от оплаты и расторгнуть договор (ст. 612 ГК РФ). Например, в договоре указано, что помещение снимается под магазин, но переданное в аренду имущество запрещено реконструировать, и арендатор не может использовать помещение по целевому назначению. Значит, нет оснований для перечисления арендной платы (см. Определение ВАС РФ от 26.02.2008 № 1897/08).

Также не стоит писать: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается в состоянии, соответствующем потребностям арендатора». Такая формулировка не позволяет отказаться от оплаты аренды, если в помещении прекращено оказание коммунальных услуг, услуг связи, демонтировано или отключено необходимое оборудование. Причем не важно, пользовался ли арендатор какое-то время этим оборудованием или нет, в том числе и для ведения бизнеса.

Пропишите конкретные условия в договоре или в акте приемки-передачи. Перечислите все коммуникации (электричество, воду, канализацию, газ, интернет, телефон), к которым подключено помещение, укажите, какое оборудование установлено, и проверьте его работоспособность. Тогда при полном (не временном!) прекращении оказания соответствующих услуг или отключении оборудования у вас будет основание не оплачивать аренду.

С одной стороны, регистрация договоров дает дополнительные гарантии сторонам. С другой — это финансовые и временные затраты. Регистрируются только те договоры аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если вы решили не регистрировать договор аренды, можно:

• Заключить его на срок менее года и установить правило об автоматической (при отсутствии возражения сторон) пролонгации на новый срок на тех же условиях. Будьте внимательны при указании сроков аренды. Например, указание срока с 1.11.2013 по 31.10.2014 означает, что договор заключен на год и его надо регистрировать. Лучше указать, например, 11 месяцев.
• Не указывать в договоре срок аренды. Тогда он будет считаться бессрочным и регистрировать его не надо (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
• Установить в первоначальном договоре срок 11 месяцев, а по его окончании не выполнять зафиксированную в ГК РФ процедуру прекращения договора. Тогда он «трансформируется» в бессрочный (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Несмотря на то, что часто арендатор производит улучшение имущества еще до того, как въедет в помещение, правила проведения таких улучшений крайне редко прописывают в договоре. А ведь для улучшений в НК РФ установлен особый режим налогообложения, который напрямую зависит от условий договора. Есть три варианта, как можно прописать улучшения в договоре:

• Расходы на улучшения, произведенные без согласия арендодателя, не возмещаются, а согласованные улучшения компенсируются арендодателем, но лишь по окончании срока аренды (ст. 623 ГК РФ).
• Стоимость улучшений возмещается (засчитывается в арендную плату) не по окончании договора аренды, а сразу после их выполнения. Тогда арендатор не сможет амортизировать данные улучшения, поскольку сразу после зачета стоимости улучшений право на их амортизацию перейдет к арендодателю (п. 2 ст. 259 НК РФ).
• Стоимость неотделимых улучшений не возмещается вообще никогда, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя. Это позволяет арендатору амортизировать стоимость произведенных улучшений в течение всего срока действия договора аренды.

Правда, рассчитываться амортизация будет исходя из срока полезного использования объекта аренды в целом. И, хотя норма амортизации будет относительно небольшой, часть (тем большую, чем дольше срок аренды) расходов на улучшения арендатор все же сможет компенсировать за счет снижения налоговой базы.

Кроме двух указанных существенных условий стороны должны согласовать в договоре и другие важные условия, которые могут повлиять на исполнение ими своих обязательств.

Например, если арендодатель сдает помещение только для пользования им в определенных целях (для офиса, магазина, склада и др.), то нецелевое использование помещения арендатором может повлечь досрочное расторжение договора аренды.

В договоре надо обязательно предусмотреть условие об оплате коммунальных платежей. По умолчанию, это обязанность арендатора (статья 616 ГК РФ), но арендодатель тоже может взять эти расходы на себя. Коммунальные платежи могут включаться в состав арендной платы или оплачиваться отдельно. Наконец, договор аренды помещения может просто обязывать арендатора заключить договор с коммунальными службами, хотя на практике это возможно только в отношении услуг электроснабжения.

Арендодателю надо учесть, что если арендатор не будет своевременно оплачивать услуги ЖКХ, то по требованию коммунальных служб ему придется сделать это самому, как владельцу недвижимости. В дальнейшем арендодатель может предъявить к арендатору иск о возмещении коммунальных платежей, но только при условии, что они не входили в арендную плату.

Далее, в договоре нужно прописать порядок передачи помещения. Арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче помещения арендатору после того, как ему предоставлен доступ в помещение и переданы ключи. Этот факт стороны подтверждают подписанием передаточного акта, в котором описывают состояние помещения на момент его сдачи в аренду, и имущество, в нем находящееся.

В договоре должно быть прописано, в течение какого срока арендодатель должен передать, а арендатор — принять арендованное помещение. Здесь же стоит указать и порядок возврата помещения арендодателю.

Если арендодатель не протестует против сдачи помещения в субаренду, то условие об этом тоже надо согласовать. В противном случае возможны судебные споры как между сторон договора, так и с субарендатором.

И наконец, последнее важное условие договора аренды помещения (на самом деле, по согласованию сторон их может быть гораздо больше) — это условие о ремонте арендованного объекта. Гражданский кодекс предлагает возложить обязанность капитального ремонта на арендодателя, а текущего – на арендатора. Такое распределение обязанностей не обязательно, стороны могут договориться и иначе.

Обязанность арендатора по осуществлению текущего ремонта не стоит путать с неотделимыми улучшениями помещения, которые он производит за свой счет. Если арендатор предполагает такие улучшения произвести, то об этом в тексте договора надо обговорить отдельно. В частности, можно добиться согласия арендодателя на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений.

Недвижимость, сданная в аренду, может поменять собственника. Как быть в этом случае арендатору, и чем он рискует?

Есть хорошая новость – Гражданский кодекс защищает права арендатора при смене арендодателя. Статья 617 ГК РФ оговаривает, что переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть, арендатор не будет ущемлен в своем праве продолжать пользоваться недвижимостью на условиях существующей арендной платы, по крайней мере, до тех пор, пока договор аренды помещения продолжает действовать.

Сложности в этой ситуации могут возникнуть при перечислении арендной платы новому собственнику, причем риски могут возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Арендатор может перечислить арендную плату не тому собственнику, в результате чего может быть обвинен в нарушении договорных обязанностей, а новый арендодатель рискует не получить арендную плату.

Если арендатор по незнанию внес арендную плату прежнему арендодателю (которого еще называют ненадлежащим), то новый арендодатель может обратиться за истребованием платежа как к арендатору, так и к прежнему собственнику.

Рискованной будет ситуация, когда арендатор внес арендные платежи по старым реквизитам более двух раз подряд. В этом случае он нарушает свои обязанности перед новым собственником, и тот может досрочно расторгнуть договор аренды помещения.

Конечно, в судебном порядке у арендатора есть все шансы доказать добросовестное исполнение договорных обязанностей, ссылаясь на статью 382 ГК РФ (уведомление о смене кредитора), но ведь проще обойтись без таких разбирательств.

Чтобы избежать таких рисков, арендатор должен знать о моменте перехода права собственности и изменения платежных реквизитов арендодателя. Никакой специальной процедуры оформления смены арендодателя Гражданский кодекс не предусматривает, поэтому стороны договора аренды помещения должны предусмотреть этот вопрос в тексте договора.

Обычное письменное уведомление о смене собственника для арендатора еще не является основанием платить по новым реквизитам. Арендатор должен запросить подтверждение перехода права собственности — свидетельство о госрегистрации права на недвижимость и договор, на основании которого арендованное помещение сменило собственника. Если арендатор не обратиться за таким подтверждением, то на него ложится риск оплаты ненадлежащему арендодателю и последующих за этим санкций (статья 312 ГК РФ).

Статья 651 ГК РФ обязывает регистрировать договор аренды помещения, если его срок не менее года. Более того, если срок аренды недвижимости превышает год, то и договор аренды будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации.

Чтобы избежать необходимости государственной регистрации, стороны довольно часто заключают договор аренды помещения на меньший срок, например, 11 месяцев, а затем продлевают его на такой же срок. Это неплохой вариант, если арендатор и арендодатель взаимно заинтересованы в дальнейшей аренде объекта.

Интересно, что по мнению юристов, если срок действия договора аренды помещения вообще не указывать, то его регистрация тоже не потребуется, ведь положения статьи 651 ГК РФ ясно указывают на определенный срок аренды — не менее года.

Производится регистрация договоров аренды помещения территориальными кадастровыми органами. Порядок государственной регистрации указан в Методических рекомендациях (приказ Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184), там же приведен перечень необходимых документов. В него входят:

• заявление о регистрации;
• документ об уплате госпошлины (2 тысячи рублей, если заявитель физическое лицо и 22 тысячи рублей, если это организация);
• документ, подтверждающий полномочия представителя (если регистрация происходит по доверенности) или полномочия руководителя организации;
• документы, устанавливающие право на недвижимость;
• кадастровый план объекта недвижимости.

Документы нужно представить в оригиналах или нотариально заверенных копиях, кроме документа, подтверждающего полномочия лиц, подписавших договор (решение или протокол о назначении генерального директора). Его можно заверить печатью самой организации. Срок государственной регистрации договора аренды помещения — один месяц со дня приема заявления и документов.

Если заранее известно, что договор придется регистрировать, то в его тексте надо предусмотреть условие о том, какая сторона берет на себя обязанность по регистрации, т.к. законодательство не дает никаких указаний на этот счет.

Договор аренды со множественностью лиц по законодательству РФ предполагает, что арендодатель обязуется предоставить нескольким арендаторам недвижимое имущество за плату. Эта недвижимость по статье 606 Гражданского Кодекса РФ предоставляется во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Договор аренды недвижимости заключается со множественностью лиц на стороне арендатора и (или) на стороне арендодателя .

Возможность, порядок и алгоритм расторжения договора аренды со множественностью лиц зависят от конкретных условий, прописанных в самом Договоре аренды.

Не возникает проблем при расторжении, если стороны пришли к совместному соглашению расторгнуть договор, если закончился срок договора аренды, если указана возможность требовать расторжения договора одной из сторон.

Но вот если по Договору аренды со множественностью лиц возможность самостоятельных действий по расторжению договора у арендатора не предусмотрена, он в силу закона связан действиями остальных участников, находящихся на стороне со множественностью.

Например, если арендодатель достигнет соглашения о расторжении договора только с частью арендаторов, договор не будет расторгнут.

Поэтому на стадии заключения договора следует предусмотреть возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. Это правило необходимо учитывать и при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендодателя.

Читатель одной статьи задал вопрос: “можно ли расторгнуть договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенный на неопределенный срок, по желанию одного соарендатора?”

Ответ нашего юриста:

“В п. 2 статьи 450 ГК РФ прописано, что:

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

По общему правилу направляет уведомления арендодателю и другим арендаторам о расторжении договора за 3 месяца (по общему правилу, согласно ст. 610 ГК РФ). Однако те не хотят расторгать договор, и арендатор обращается в суд.

В итоге: договор по такому уведомлению одного из соарендаторов расторгнут не будет.

Арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 03.11.2015 No Ф09-6538/15 по делу NoА60-7747/2015 пришел к выводу: соарендатор не вправе отказаться от договора, заключенного (продленного) на неопределенный срок со множественностью лиц на стороне арендодателя и арендатора, если такой отказ не согласован со всеми соарендаторами и о нем не извещены все”.

Если несколько субъектов приняли решение об аренде объекта недвижимости, то можно заключать договор аренды со множественностью лиц.

Объектом недвижимого имущества может являться земельный участок, здание, помещение, жилое имущество и прочее.

Аренда со множественностью лиц может возникнуть как в добровольном, так и в судебном порядке.

В добровольном порядке – если, например, на земельном участке располагается здание, которое арендуют разные собственники помещений, находящиеся в таком здании.

Как разъясняет нам Федеральная служба государственной регистрации:

“При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора”.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается в силу принципа свободы договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В силу закона аренда со множественностью лиц на стороне арендатора возникает по причине наличия особого объекта аренды и субъективного состава участников данного вида аренды.

И так, это наступает, когда в аренду сдается неделимый земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности. При этом на земельном участке:

1. должно располагаться здание, сооружение, строение, находящиеся в собственности нескольких лиц;
2. должны располагаться здания, сооружения, строения, находящееся в собственности нескольких лиц;
3. должны располагаться здания, сооружения, строения, помещения, принадлежащие указанным лицам на разных правах (например, собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление).

Неделимый земельный участок – это участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Для заключения данного договора арендаторам проще всего совместно обратиться в уполномоченный орган.

Но если возникнет сложность с одновременным решением всех арендаторов на заключение договора со множественностью лиц, то нужно обратиться к п.6 ст.39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации.

1. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

2. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

3. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

При аренде земельных участков между сторонами зачастую возникают споры по использованию этого участка. Например, при сдаче в аренду земельного участка лицам – собственникам помещений в здании, расположенном на этом участке, пропорционально площади их помещений, один арендатор строит забор на участке, другие против этого. И спор рождается из-за того, что в договоре не был определен порядок пользования таким земельным участком.

Составляем договор аренды правильно

нежилых помещенийг. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения, общей площадью кв.м., расположенные в здании, кадастровый (условный) номер: , по адресу: , в дальнейшем именуемые «Помещения» (согласно Плану-схеме арендуемых помещений – Приложение №1 к Договору).

1.2. Арендатор намеревается использовать данные помещения с целью ведения деятельности, не запрещенной законодательством РФ, а именно: .

1.3. Имущество является собственностью Арендодателя на основании Свидетельства о государственной регистрации права .

1.4. Арендодатель гарантирует, что передаваемые в аренду помещения не заложены, не арестованы и не обременены правами третьих лиц.

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Передать арендатору Помещения по Передаточному акту в согласованные Сторонами сроки.

2.1.2. Обеспечить доступ Арендатора в арендуемые Помещения.

2.1.3. Не вмешиваться в деятельность Арендатора.

2.1.4. При наличии технической возможности, по запросу Арендатора обеспечить Арендатора необходимыми коммунальными услугами: за счет Арендатора.

2.1.5. Производить капитальный ремонт здания, в котором расположены арендуемые Помещения, по мере возникновения соответствующей необходимости.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Вносить арендную плату, а также иные обязательные платежи в порядке и сроки, оговоренные настоящим договором.

2.2.2. Не производить перепланировок (переоборудования) в арендуемых Помещениях, без письменного согласования таких перепланировок с Арендодателем и уполномоченными государственными органами.

2.2.3. Содержать арендуемые Помещения, их инженерное оборудование и системы в полной исправности и в порядке, предусмотренном санитарно-гигиеническими требованиями и противопожарными правилами. Нести ответственность за соблюдение требований СЭС, организаций, осуществляющих пожарный надзор, экологических требований, также требований иных государственных органов.

2.2.4. За свой счет производить текущий ремонт арендуемых Помещений для поддержания их в рабочем состоянии, а также обеспечить необходимое благоустройство прилегающей территории.

2.2.5. Выполнять все необходимые противопожарные правила и санитарные требования, предъявляемые к данным Помещениям с учетом их назначения и деятельностью осуществляемой в них Арендатором (п.1.2 Договора). А в случае предъявления претензий контролирующими государственными органами (надзорными органами) к Арендодателю или намерения указанных органов наложить штрафные санкции на Арендодателя в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением в арендованных Помещениях указанных выше требований – административную, уголовную и иную вытекающую из данных фактов ответственность в полном объеме несет Арендатор.

2.2.6. Не позднее дней с даты принятия помещений по Передаточному акту, обеспечить арендуемые Помещения (осуществить монтаж, пуско-наладку и ввод в эксплуатацию) необходимыми средствами пожарной сигнализации и пожаротушения, а также поддерживать соответствующие системы в надлежащем рабочем состоянии.

2.2.7. Устранять аварии (и их последствия), произошедшие по вине Арендатора в арендуемых Помещениях.

2.2.8. Без письменного согласия Арендодателя: не передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам; не предоставлять арендуемые Помещения в безвозмездное и возмездное (субаренду) пользование, не вносить права аренды в качества вклада в уставный капитал или паевого взноса.

2.2.9. Допускать в арендуемые Помещения Арендодателя (в том числе – Технический персонал) для осуществления контроля за соблюдением условий настоящего договора и предотвращения возможных аварийных ситуаций, а при необходимости – исполнителей работ по обслуживанию коммуникаций и устранению аварий.

2.2.10. Возместить ущерб Арендодателю в полном объеме, в сумме стоимости возврата Помещений в прежнее состояние: в случае пожара либо аварии, возникших в арендуемых Помещениях, вследствие несоблюдения Арендатором правил пожарной безопасности или неправильной эксплуатации Помещений, коммуникаций, нарушений правил техники безопасности; или осуществить восстановительный ремонт собственными силами и/или за свой счет.

2.2.11. Соблюдать требования законодательства РФ о привлечение к труду иностранных граждан и лиц без гражданства. Исключить факты незаконного найма мигрантов в своей деятельности.

2.3. Охрана арендуемых Помещений и иного имущества, принадлежащего Арендатору, осуществляется силами и за счет средств Арендатора. На территории Арендодателя действует пропускной режим в соответствии с графиком работы Арендодателя.

2.4. Сбор, хранение, вывоз, мусора, бытовых и опасных отходов производится Арендатором самостоятельно за свой счет.

2.5. Контроль приборов учета коммунальных услуг осуществляется Арендодателем.

2.6. Арендодатель вправе производить отключение электроэнергии в помещениях Арендатора при аварийных ситуациях – без предупреждения, а при резком возрастании собственных электрических мощностей, по предписанию инспекции Энергонадзора и Энергосбыта, при несвоевременной оплате, а также в случае нарушения эксплуатационных норм и требований – при условии письменного предупреждения Арендатора не менее чем за 24 часа до предполагаемого времени отключения.

2.7. Размещение Арендатором рекламы на здании и территории Арендодателя осуществляется по письменному согласованию с Арендодателем и оформлением разрешения.

2.8. Курение персонала и клиентов Арендатора в арендованных Помещениях и на прилегающей территории строго запрещено. Кроме того запрещено курение указанных выше лиц на всей территории Арендодателя, за исключение специально отведенных мест для курения, размещенных и оборудованных в соответствии с требованиями законодательства РФ.

3.1. Арендная плата за помещения, указанные в п.1.1 Договора, состоит из постоянной и переменной части.

3.1.1. Размер постоянной части арендной платы составляет рублей, за 1 кв.м. в год.

3.1.2. Оплата постоянной части арендной платы производится Арендатором самостоятельно на основании настоящего договора до числа оплачиваемого месяца.

3.1.3. В течение банковских дней с даты заключения настоящего договора, Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за последний месяц аренды по настоящему договору. Оплата за последний месяц аренды считается депозитом и находится у Арендодателя; в случае необходимости, из указанной суммы производится вычет подлежащих уплате сумм неустойки, штрафа, иного вида ответственности Арендатора. Данная сумма засчитывается в качестве оплаты за последний месяц аренды. В случае если из указанной суммы было произведено удержание Арендодателем, Арендатор в течение банковских дней обязан пополнить указанную сумму для зачета в качестве оплаты последнего месяца аренды.

3.2. Переменная часть арендной платы включает в себя коммунальные платежи: расходы на . Оплата коммунальных услуг производится Арендатором на основании счетов Арендодателя, в течение банковских дней с даты выставления счета.

3.3. Перечисление Арендатором арендной платы осуществляется на расчетный счет Арендодателя в рублях РФ. Обязательство Арендатора по уплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим договором, считается исполненным со дня поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя или иной указанный Арендодателем расчетный счет.

3.4. Размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке, при условии письменного уведомления Арендатора не позднее, чем за календарных дней до предполагаемой даты изменения.

3.5. Стороны пришли к соглашению, что независимо от даты заключения настоящего договора, расчет и начисление постоянной и переменной частей арендной платы за помещения, указанные в п.1.1 Договора, производится Арендодателем начиная с даты подписания Сторонами Передаточного акта, по которому Арендодатель передает помещения Арендатору, в соответствии с п.2.1.1 Договора.

4.1. Арендатор обязан возвратить Арендодателю Помещения в срок не позднее рабочих дней с момента прекращения договора аренды в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных с письменного согласия Арендодателя, возмещается Арендодателем в полном объёме посредством уменьшения ежемесячных арендных платежей, начиная со следующего месяца после письменного согласования улучшений, оформленного дополнительным соглашением к настоящему договору. О намерении произвести неотделимые улучшения Арендатор обязан уведомить Арендодателя заблаговременно.

4.2. При приеме/возврате Помещений Стороны составляют Передаточный акт (акт возврата), который подписывается их уполномоченными представителями.

Все о договоре аренды помещения

5.1. В случае просрочки любого из платежей по настоящему договору на срок более банковских дней, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

5.2. В случае просрочки возврата Имущества Арендатор уплачивает Арендодателю время фактического нахождения в арендуемых помещениях, за весь срок просрочки возврата, а также штраф в размере % от стоимости постоянной части месячной арендной платы.

5.3. В случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендатора с нарушением срока или без предварительного уведомления о своем намерении расторгнуть договор (п.6.2 Договора), а также Арендодателем по основаниям, указным в п.6.3 Договора, депозит, указанный в п.3.1.4 Договора, Арендатору не возвращается, не засчитывается Арендодателем в качестве оплаты за последний месяц аренды, а засчитывается в качестве штрафных санкций.

5.4. Ущерб, причиненный при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств по настоящему договору, виновная сторона возмещает в полном объеме. Ущерб (подтвержденный документально) возмещаются сверх неустойки (штрафа, пени), предусмотренной настоящим договором.

5.5. Претензии (штрафы) контролирующих государственных органов (надзорных органов) к обстоятельствам, предметам, объектам или отношениям, непосредственно связанным с деятельностью Арендатора и имеющие отношения к предмету настоящего договора подлежат безусловной компенсации Арендатором. Сумма штрафа, наложенная на Арендодателя, в случае нарушения Арендатором требований законодательства и/или предписания уполномоченного государственного контрольного (надзорного) органа, подлежит компенсации (перечислению) Арендодателю в течение банковских дней с даты получения Арендатором соответствующего требования Арендодателя.

5.6. В случае наложения каких-либо штрафных санкций организациями, осуществляющими сбыт коммунальных услуг, на Арендодателя за перерасход и пр., Арендодатель вправе потребовать сумму штрафа с Арендатора, а Арендатор обязан осуществить указанную выплату не позднее банковских дней, с даты направления Арендодателем письменного требования об этом.

5.7. В случае нарушения Арендатором (его персоналом и/или клиентами) п.2.8 Договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере постоянной части месячной арендной платы не позднее банковских дней, с даты направления Арендодателем письменного требования об этом.

6.1. Настоящий договор считается заключенным со дня его подписания Сторонами и действует до «»2021 г. включительно.

6.2. Арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договора в одностороннем порядке, при условии уведомления Арендодателя о намерении расторгнуть договор, не менее чем за дней до предполагаемой даты расторжения.

6.3 Арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договора в одностороннем порядке при условии уведомления Арендатора о намерении расторгнуть договор, не менее чем за дней до предполагаемой даты расторжения, либо в любое время по своему усмотрению при выявлении следующих нарушений:

• если Арендатор использует переданные ему в аренду помещения не по назначению и/или с нарушением существенных условий настоящего договора аренды;
• если Арендатор производит работы по переустройству и перепланировке арендуемых помещений или изменение конструкции данных помещений без письменного согласования с Арендодателем и согласования таких изменений с уполномоченными организациями;
• если Арендатор допускает просрочку оплаты арендных платежей, либо иных согласованных Сторонами платежей на срок более банковских дней.

6.4. Арендатор, по окончанию срока действия настоящего договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение (продление) договора аренды помещений, указанных в настоящем договоре, на новый срок на условиях, согласуемых Сторонами дополнительно.

нежилого помещенияг. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу общей площадью кв. м и принадлежащее Арендодателю на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество серии № от «»2021 г.

1.2. Арендуемое помещение предоставляется Арендатору для использования под офис и на момент передачи в аренду пригодно для использования на эти цели.

1.3. Арендатору на срок действия настоящего договора предоставляется право доступа к городскому телефонному номеру .

Аренда со множественностью лиц

Арендодатель обязуется:

3.1. Предоставить служебные помещения, указанные в п.1.1 настоящего договора.

3.2. В случае аварий и неисправностей, происшедших не по вине Арендатора, немедленно принимать меры к их устранению. При авариях и неисправностях по вине Арендатора устранение производится за счет Арендатора силами Арендодателя или по договоренности сторон.Арендатор обязуется:

3.3. Использовать переданные ему помещения по назначению, указанному в п.1.2 настоящего договора, поддерживать их в исправном состоянии.

3.4. Соблюдать санитарные, технические и противопожарные правила, выполнять требования и предписания органов надзора за соблюдением этих правил.

3.5. Беспрепятственно допускать в рабочее время представителей Арендодателя с целью контроля за состоянием и эксплуатацией арендуемых помещений, установленного в них оборудования. В случае неисправностей тепло- и электросетей немедленно вызывать представителей Арендодателя, а также принимать незамедлительные меры для устранения неисправностей и сохранения товарно-материальных ценностей.

3.6. Производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений.

3.7. Обеспечивать сохранность арендуемых помещений, приборов и систем отопления, электрических сетей, вентиляционного, противопожарного оборудования и иного имущества в арендуемом помещении от разрушений, повреждений и хищений. В случае возникновения ущерба при отсутствии вины Арендатора и Арендодателя ответственность за него несут виновные третьи лица либо, если таковые не установлены, понесенные при этом расходы возлагаются на каждую из сторон поровну. Иметь в арендуемом помещении и содержать в исправном состоянии противопожарное оборудование в соответствии с требованиями противопожарной службы.

3.8. Своевременно осуществлять предусмотренные настоящим договором платежи.

3.9. Производить перепланировку и переоборудование арендуемых помещений и находящихся в них приборов и систем только с письменного разрешения Арендодателя.

3.10. Сообщить Арендодателю о предстоящем освобождении арендуемых помещений не позднее чем за две недели до предполагаемого освобождения. Помещения сдаются Арендодателю по акту приемки-передачи (Приложение №1).

3.11. Не сдавать помещения в субаренду без письменного разрешения Арендодателя.

3.12. Нести материальную ответственность за ущерб, причиненный Арендодателю при авариях внутри арендуемых помещений, если вышеуказанное произошло по вине Арендатора, в размере фактически понесенных расходов Арендодателя.

5.1. В случае неуплаты Арендатором арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, Арендодателем может быть взыскана пеня в размере % в день от просроченной суммы за каждый день задержки.

5.2. Уплата пени, установленной настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором.

5.3. Обязанность по уплате пени и причиненных убытков возникает у виновной стороны после предъявления к ней письменной претензии от другой стороны, с расчетом размера суммы, подлежащей уплате, сроков уплаты и приложением документов, подтверждающих обоснованность этого расчета.

6.1. Арендатор, надлежаще выполнявший обязанности по настоящему договору, имеет преимущественное право на продление договора.

6.2. Договор аренды расторгается досрочно по обоюдному согласию сторон.

6.3. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в случаях, когда Арендатор:

• пользуется помещениями (в целом или их части) не в соответствии с договором аренды, в том числе и в случае несогласованной сдачи помещения в субаренду;
• существенно ухудшает состояние помещения;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• в случае производственной необходимости Арендодателя по использованию арендуемых помещений.

По требованию Арендодателя договор аренды расторгается в порядке, установленном действующим законодательством.

6.4. При досрочном расторжении договора, как по обоюдному согласию сторон, так и по требованию Арендодателя или Арендатора, арендная плата вносится Арендатором за фактическое использование арендуемого помещения.

7.1. Настоящий договор вступает в действие с «»2021 г. и действует по «»2021 г.

7.2. Все изменения условий договора, в том числе ставки арендной платы, должны быть согласованы между сторонами и оформлены дополнительными соглашениями. При не достижении согласия между сторонами спор подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Типовой договора аренды нежилого помещения и приложения к нему

В документе необходимо указывать следующую информацию:

1. Предмет. Описание самого объекта и его особенностей. Необходимо указать адрес, кадастровый номер, этаж/этажность, площадь и любую другую информацию, которая поможет идентифицировать то, о чем договариваются стороны.
2. Стороны. Кто подписывает документ: владелец недвижимости и второе лицо, снимающее ее. Необходимы точные данные юридических лиц, которые заключают сделку, и информация на их представителей.
3. Срок действия. Ничем не ограничен, но обе стороны должны согласиться с определенным периодом, иначе документ не имеет силы.
4. Оплата и ее особенности. Сумма платежей, периодичность, способы перечисления денег, в какой форме (возможны варианты оплаты в виде товаров или услуг) и т.д.
5. Права и обязанности. Что разрешено и не запрещено делать обеим сторонам соглашения. Например, съемщик недвижимости не имеет права проводить капитальный ремонт или реконструкцию без согласования с владельцем объекта.
6. Ответственность. Информация о том, что будет, если та или иная сторона соглашения не выполняет его условия. Например, штраф в определенной сумме, скидка на платежи и т.п.

Вот типовой образец договора аренды помещения между юридическими лицами в текстовом формате:

Договор аренды г. _______________ «__»_________ 202_ года ОАО «_____________________» в лице генерального директора __________________, действующего на основании устава, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны, и ООО «____________________», в лице генерального директора __________________, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с другой стороны, заключили настоящий договор аренды нежилого помещения, далее — «Договор», о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору принадлежащее ему на праве собственности помещение за плату во временное владение и пользование для _________________. 1.2. Указанное помещение находится по адресу: г. ______________, ул. _______________, д. ___, кв. ____. 1.2.1. Помещение имеет следующие характеристики: 1.2.1.1. Общая полезная площадь — ___________________ кв.м. 1.2.1.3. Количество комнат — ______________________. 1.2.1.4. Наличие телефонной линии — есть. 1.3. Право собственности Арендодателя подтверждается следующими документами: _______________________________________. 1.4. Одновременно с помещением Арендатору по акту приема-передачи передаются: ключи, ____________________, ___________________. 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 2.1. Арендатор обязан: 2.1.1. Внести в установленные сроки залог в размере и в порядке, определенном настоящим соглашением. 2.1.2. В период действия настоящего договора ежемесячно вносить плату за аренду в установленные сроки (обязанность Арендатора по внесению платы за аренду сохраняется и после прекращения действия соглашения до полного освобождения помещения). 2.1.3. Использовать помещение в строгом соответствии с его назначением. 2.1.4. Соблюдать правила пользования, в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности помещения, установленного в нем оборудования и имущества. 2.1.5. Соблюдать правила пользования инженерным оборудованием, установленным в помещении. 2.1.6. Не нарушать права и интересы соседей. 2.1.7. Содержать объект в надлежащем состоянии, в том числе за собственный счет осуществлять текущий ремонт и ремонт установленного в нем сантехнического и иного оборудования, если такая необходимость возникла по вине Арендатора. 2.1.8. Соблюдать права и законные интересы соседей, соблюдать правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме. 2.1.9. Освободить помещение по истечении срока аренды. 2.1.10. Восстановить размер залога в течение семи календарных дней с момента его зачета полностью или частично в счет оплаты платежей, зачет залога оформляется двухсторонним соглашением. 2.1.11. Вернуть помещение Арендодателю до истечения срока аренды в исправном состоянии с учетом естественного износа, в полной сохранности, о чем составляется соответствующий акт. 2.1.12. Нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для арендаторов нежилых объектов. 2.2. Арендатор обязан информировать Арендодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к исполнению этого соглашения. Сообщения должны быть своевременными и полными. 2.3. Арендатор имеет право: 2.3.1. Пользоваться помещением с учетом установленных норм и правил. 2.4. Арендатор не вправе: 2.4.1. Производить переустройство и реконструкцию без письменного согласия Арендодателя. 2.4.2. Передавать помещение в субаренду другим лицам. 2.5. Арендодатель обязан: 2.5.1. Передать помещение и установленное в нем оборудование, другое имущество в исправном состоянии (по акту приема-передачи) ___ ________ 202_года. 2.5.2. Осуществлять за собственный счет капитальный ремонт и замену изношенного оборудования. 2.5.3. Не чинить препятствий Арендатору в правомерном пользовании помещением, указанном в п. 1.2. 2.5.4. В срок, не позднее, чем за один месяц до истечения срока, предложить Арендатору заключить договор на условиях, действующих в организации на тот момент, или предупредить Арендатора об отказе от продления арендных отношений. 3. РАСЧЕТЫ 3.1. Арендатор обязуется вносить Арендодателю плату за наем, которая состоит из двух частей — постоянной части платы за аренду и переменной части платы за наем. 3.2. Постоянная часть платы за аренду состоит из первоначального авансового платежа на срок с ______________ по последнее число этого месяца включительно в размере _______________ рублей, на основании счета, выставляемого Арендодателем, и последующих платежей, которые вносятся ежемесячно авансом c 1 по 10 число следующего за оплаченным месяцем согласно счету Арендодателя. 3.3. Расчеты производятся путем перечисления денежных средств по безналичному расчету на счет Арендодателя. 3.4. Переменная часть платы за аренду рассчитывается Арендодателем ежемесячно и складывается из стоимости электроснабжения помещения согласно показаниям счетчика, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения согласно показаниям счетчиков, услуг телефонной связи. 3.5. Переменная часть платы за аренду вносится c 1 по 10 число месяца, следующего за оплачиваемым месяцем согласно счету Арендодателя. При возникновении непредвиденных обстоятельств, которые не прописаны в вашем договоре, следует руководствоваться нормами действующего российского законодательства. Обе стороны будут освобождены от выполнения своих обязанностей, если они не могут их выполнять по независящим от них причинам. К таковым относятся стихийные бедствия, гражданские массовые беспорядки, вооружённые действия и террористические акты, изменения в актах по инициативе органов власти. Последней обязательной частью при оформлении и заполнении договора аренды нежилого помещения, пример которого можно посмотреть ниже в статье, являются реквизиты и подписи участников сделки. Сюда входят в первую очередь банковские расчётные счета, а также юридические адреса сторон, регистрационные коды, наименования. Важно внимательно сверить зафиксированную информацию, поскольку даже малейшее несоответствие с данными в документах являются основанием для аннулирования соглашения. Подписи ответственных участников также должны быть идентичны подписям в их документах, удостоверяющих личность. При оформлении, обязательно указываются точные реквизиты сторон и срок действия аренды. Кроме того, должна быть прописана площадь помещения, ее местонахождение и целенаправленность получения такой аренды. При заполнении документа, главное, это достоверность всех данных и даты, соответствующие действительному времени его оформления. Перед оформлением договора, обе стороны узнают свои обязанности и условия, по которым от арендодателя к арендатору будет переходить имущество для временного использования в своих целях. Арендатор обязывается вернуть помещение арендодателю по истечении срока аренды, при этом оно должно быть в таком же состоянии, как изначально. Все коммунальные платежи проводятся по счетам арендодателя, но их осуществляет арендатор. Таково обязательное условие. Сам договор составляется в двух экземплярах для обеих сторон и вступает в юридическую силу после его подписания. Все те пункты, которые являются обязательными для выполнения, но не указаны в документе, расписаны в законодательстве, а возникающие изменения и предложения, составляются в письменном виде и подписываются уполномоченными представителями всех сторон. При этом также указываются обязанности сторон, и возможная ответственность, к которой они будут привлечены, в случае их несоблюдения. Лишь в случае, когда возникают форс-мажорные обстоятельства, стороны, могут быть освобождены от ответственности. Если какое-то из положений, установленных для аренды недвижимого имущества коммерческого типа, будет нарушено ещё в момент заключения договора, то в суде он может получить статус незаключённого. Так, ст. 654 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому стороны должны согласовать в письменной форме условия о размере арендной платы при аренде здания или сооружения. В противном случае договор считается незаключенным. В договоре должны присутствовать разделы, указывающие на: его субъектов — арендодателя и арендатора; предмет договора — объект недвижимости; арендную плату — приводится способ расчёта (обычно в рублях за 1 кв. метр), порядок и сроки перечисления денег; права и обязанности сторон, кроме вытекающих из закона; срок аренды; условия изменения и прекращения аренды; ответственность сторон по договору и порядок разрешения споров. Договор аренды — это гражданско-правовая сделка, субъектами которой могут являться любые участники гражданско-правового оборота. Она относится к числу возмездных и консенсуальных. Для заключения достаточно договоренности между субъектами. Она же должна быть обоюдной. Договор, в котором хорошо расписаны обязанности арендатора, но ничего не говорится об обязанностях арендодателя в плане передачи имущества, может быть признан судом недействительным. Поэтому важно максимально подробно заполнить не только раздел о предмете договора, но и о том, как именно будет осуществляться передача. Если срок не будет указан вовсе, то договор будет отнесён к числу бессрочных. Его отсутствие не является основанием для того, чтобы считать сделку недействительной. В случае же, когда срок был указан, но по его истечении стороны не предприняли никаких шагов для фактического прекращения аренды, то договор так же становится заключенным на неопределённый срок. В разделе о правах и обязанностях сторон следует отражать такие важные моменты: возможность арендодателя проникать на территорию, переданную в аренду, и совершать там какие-либо действия; за чей счёт и в каком порядке будет осуществляться текущий и капитальный ремонт; возможность арендатора требовать у арендодателя включения в общий счет своих затрат на улучшение состояния арендованных помещений. При непосредственной передаче нужно составлять передаточный акт, а в нём отражать особенности объекта, как они есть на момент начала фактического исполнения сторонами своих обязательств. Этот документ, вместе со сроком фактической передачи, так же нужно упоминать в договоре. Такой абзац приобретает особую актуальность, если возникнут какие-то споры о сделке. Предмет договора описывается с указанием следующих параметров: фактический адрес помещений или здания, которое сдаётся в аренду; если это помещения, то описываются их координаты внутри здания (этаж, номер комнаты и всё то, что зависит от особенностей имущества); площадь помещения, которая должна находиться в соответствии с данными из кадастрового паспорта БТИ; назначение помещения и цели аренды (для организации магазина, склада, офиса, цеха и т. п.). Вся документация, характеризующая помещения, становится приложением к договору. В некоторых случаях в самом договоре указывается лишь экспликация. Так называется копия технического паспорта. Это возможно, к примеру, если арендуется комната в здании, которое относится к числу «бизнес-инкубаторов», а его особенностью является наличие однотипных и пронумерованных комнат. Довольно часто в договоре указывается и право арендатора сдавать помещения в субаренду. Если же арендатор против этого, то следует ввести пункт о том, какие санкции последуют, если произойдёт передача помещений третьему лицу. Кроме прочего, это может стать и причиной для досрочного расторжения договора. Эта возможность и выделяет тип аренды — только пользование или пользование вместе со владением. Обе формы вполне возможны, но соотнесение сделки с каким-то видом требует отдельного указания в тексте договора. Раздел об арендной плате имеет особое значение не только в силу того, что без него договор может потерять юридический смысл. Отдельные его детали имеют такую высокую значимость, что сути не уступают дополнительным соглашениям. Прежде всего — это всё, что касается вопроса ремонта помещений. Следует указать, чьими силами он будет проводиться, в какой срок и как это отразится на оплате, если ремонт будет выполнен арендатором. Кроме этого в раздел об оплате целесообразно включать условия о том, кто будет компенсировать расходы, связанные с амортизацией, оплатой налогов, эксплуатационные расходы и осуществлять все другие платежи, включая страховку. В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора … (абз. 1 п. 3 ст. 36 ЗК). Использование словосочетания «здание (помещения в нем)…принадлежит нескольким лицам на праве собственности» означает, что договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен в случае существования как общей собственности на здание в целом, так и раздельной собственности на помещения в нем. В первом случае известны лишь идеальные «доли в праве», принадлежащие отдельным сособственникам, во втором — площади помещений в здании, принадлежащие конкретным лицам на праве собственности. Приобретение земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора производится лишь, если упомянутый участок неделим. Какой участок следует считать неделимым, определено в абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК. Делимым признается земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Соответственно, неделимым будет земельный участок, не обладающий подобными характеристиками. С учетом того, что применительно к ст. 36 ЗК речь идет о застроенном земельном участке, раздел последнего (в целях определения делимости) должен производиться таким образом, чтобы каждому сособственнику здания (собственнику каждого помещения) можно было выделить земельный участок, на котором будет располагаться принадлежащее ему помещение (часть здания). Причем делимым (и реально разделенным!) должно быть и само здание, находящееся в общей собственности, иначе раздел земельного участка станет бессмысленным. Если на одном участке, который образуется в результате раздела, будут находиться помещения (части здания), принадлежащие нескольким собственникам (сособственникам), то участок в целом должен считаться неделимым. Разумеется, он будет также считаться неделимым, если в результате раздела его придется перевести в состав земель другой категории. В абз. 1 п. 3 ст. 36 ЗК говорится об общей собственности на здание (сооружение), причем неясно о какой — долевой или совместной — разновидности идет речь. Возможность приобретения земельного участка в общую долевую собственность наводит на мысль о том, что перед нами — долевая собственность на здание. Но как быть, если здание принадлежит на праве совместной собственности? Видимо, в данном случае земельный участок также подлежит приобретению в совместную собственность или в аренду одного лица — того, на кого зарегистрировано здание (сооружение). Теперь рассмотрим случай, когда здание принадлежит на праве общей долевой собственности нескольким лицам, но конкретные части (помещения) им в пользование не выделены. Легко представить, как сособственники приобретут общую долевую собственность на земельный участок. Они не будут иметь в пользовании конкретные части этого участка точно так же, как они не имеют в пользовании части здания (сооружения). Если же они захотят вступить в договор аренды в качестве соарендаторов, то им будет передан земельный участок целиком, без его разделения на части. Соответственно у соарендаторов возникнут идеальные доли права пользования земельным участком. Аналогичным будет решение, если будущим соарендаторам участка выделены в пользование части здания, но само оно продолжает принадлежать им на праве общей собственности. Иными словами, чтобы разделить участок, надо сначала разделить здание. Любопытно, что из договора аренды в данном случае возникнет солидарное обязательство, ведь его предмет — земельный участок — неделим (п. 1 ст. 322 ГК). В результате один соарендатор будет вынужден платить за другого. Но подобная солидарная обязанность возникнет лишь для тех соарендаторов, которые заключили договор аренды или вступили в него позднее. Впрочем, необходимость нести солидарную ответственность отпугнет потенциальных соарендаторов от вступления в подобный договор. Похожие записи: Субсидия молодая семья 2021 Иркутск Как не платить штрафы ГИБДД с камер Придомовая территория многоквартирного дома сколько метров от дома