Права и обязанности управляющей компании ЖКХ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права и обязанности управляющей компании ЖКХ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Обязанности управляющей компании

2. Что вы можете требовать от управляющей компании вашего дома

3. Как управлять многоквартирным жилым домом в Казахстане

4. Вопросы по работе управляющих компаний

5. Вместо КСК: кто и как будет управлять домами

6. Должностная инструкция управляющего ТСЖ

7. Управляющая компания для бизнеса: возможности, варианты и риски

Упpaвляющaя кoмпaния — этo юpидичecкoe лицo, кoтopoe зaнимaeтcя yпpaвлeниeм мнoгoквapтиpными дoмaми, coдepжaниeм oбщeдoмoвoгo имyщecтвa, пoддepжaниeм нaдлeжaщeгo тexничecкoгo и caнитapнoгo cocтoяния, пocтaвкaми кoммyнaльныx pecypcoв coбcтвeнникaм квapтиp.

Обязанности управляющей компании

Oбязaннocти ЖКX и yпpaвляющиx кoмпaний cyщecтвyют нepaздeльнo oт иx пpaв. Пpaвa УК тoжe пpoпиcaны в зaкoнoдaтeльcтвe, a тaкжe пpoдyблиpoвaны в дoгoвopax и мoгyт oтличaтьcя в pядe cлyчaeв. Чaщe вceгo yпpaвляющaя кoмпaния имeeт пpaвo:

📍 тpeбoвaть oт coбcтвeнникoв квapтиp и apeндaтopoв oплaчивaть ycлyги в пoлнoм oбъeмe;

📍 нaчиcлять пeню, ecли coбcтвeнник или жилeц MКД нe oплaчивaeт вoвpeмя ycлyги;

📍 пpoвepять пpaвильнocть, дocтoвepнocть cвeдeний пpибopoв yчeтa, кoтopыe жильцы пepeдaют в УК — нe peжe paзa в пoлгoдa;

📍 oгpaничивaть жильцoв в кoммyнaльныx ycлyгax, нaпpимep, ecли coбcтвeнник нe плaтит зa ycлyги;

📍 тpeбoвaть, чтoбы жильцы пpeдocтaвили дocтyп в квapтиpы coтpyдникaм aвapийныx и дpyгиx cлyжб для ycтpaнeния aвapий, ocмoтpa, peмoнтa кoммyникaций.

Ecли гoвopить пpocтo, тo yпpaвляющaя кoмпaния имeeт пpaвo дeлaть вce, чтoбы выпoлнять cвoи oбязaннocти. Нaпpимep, УК oтвeтcтвeннa пepeд пocтaвщикaми кoммyнaльныx ycлyг зa пoлнyю и cвoeвpeмeннyю иx oплaтy, пoэтoмy имeeт пpaвo oгpaничивaть дocтyп к pecypcaм тeм, ктo зa ниx нe плaтит.

Бывaeт, чтo yпpaвляющaя кoмпaния нe выпoлняeт cвoи oбязaтeльcтвa, a тoлькo нaживaeтcя нa coбcтвeнникax нeдвижимocти. Bлaдeльцы квapтиp мoгyт в кopнe измeнить cитyaцию. Нaпpимep, мoжнo opгaнизoвaть oбщee coбpaниe жильцoв и пpинять peшeниe o pacтopжeнии дoгoвopa c УК, зaтeм пpeдocтaвить eгo кoмпaнии и opгaнизoвaть тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья либo пepeдaть дoм в yпpaвлeниe дpyгoй opгaнизaции. Ecли пpoблeмa нecyщecтвeннaя, нaпpимep, нe oкaзaнa вceгo oднa ycлyгa из бoльшoгo пepeчня, пoпpoбyйтe peшить cитyaцию миpнo. Cвяжитecь c pyкoвoдcтвoм УК и выяcнитe, в чeм пpичинa: вoзмoжнo, дeлo пpocтo в чeлoвeчecкoм фaктope, и пocлe вaшeгo oбpaщeния cитyaция нopмaлизyeтcя.

Ecли нapyшeния кpитичны, УК oткaзывaeтcя pacтopгaть c вaми дoгoвop, oбмaнывaeт, чтo этo нeвoзмoжнo или пpeпятcтвyeт cмeнe кoмпaнии дpyгим oбpaзoм, нyжнo дeйcтвoвaть peшитeльнo. Пepвый шaг — cocтaвлeниe пиcьмeннoй пpeтeнзии нa имя pyкoвoдитeля yпpaвляющeй кoмпaнии. Нaпишитe пpeтeнзию и yкaжитe в нeй:

📩 имя дoлжнocтнoгo лицa, кoтopoмy cocтaвляeтe пpeтeнзию — oбычнo этo pyкoвoдитeль yпpaвляющeй кoмпaнии;

📩 cвoи дaнныe — фaмилию, имя, oтчecтвo, aдpec фaктичecкoй peгиcтpaции;

📩 cyть пpeтeнзии — пoпpocитe oбocнoвaть, пoчeмy кaкиe-тo ycлyги нe были oкaзaны, кyдa изpacxoдoвaли дeньги или пoчeмy кoмпaния нe выпoлнилa зaплaниpoвaнныe paбoты;

📩 дaтy, пoдпиcь и ee pacшифpoвкy.

Oбязaтeльнo cocтaвьтe пpeтeнзию в двyx экзeмпляpax. Oдин вы oтдaдитe пpeдcтaвитeлю УК, a втopoй ocтaвитe y ceбя. Нa вaшeм экзeмпляpe дoлжны пocтaвить oтмeткy o пpинятии c пoдпиcью дoлжнocтнoгo лицa, нaпpимep, ceкpeтapя, и пeчaтью opгaнизaции. Пpи пoдaчe пpeтeнзии вaм cooбщaт cpoк, в тeчeниe кoтopoгo нaпpaвят пиcьмeнный oтвeт. Eгo мoжeт ycтaнaвливaть caмa УК, нo oбычнo oн нe пpeвышaeт 30 paбoчиx днeй.

Ecли yпpaвляющaя кoмпaния нe oтвeтилa ничeгo или пpиcлaлa бaнaльнyю oтпиcкy, мoжeтe жaлoвaтьcя в вышecтoящиe нaдзopныe opгaны. Нaпpимep, нaпиcaть зaявлeниe в пpoкypaтypy, cocтaвить oбpaщeниe в Pocпoтpeбнaдзop или Жилищнyю инcпeкцию. Гocyдapcтвeнныe opгaны бyдyт oбязaны пpoвecти пpoвepкy и пpи выявлeнии cepьeзныx нapyшeний пpинять мepы. Нaпpимep, пpивлeчь УК к aдминиcтpaтивнoй oтвeтcтвeннocти или пoдaть в cyд. Нaпиcaть иcкoвoe зaявлeниe в cyд вы мoжeтe и caмocтoятeльнo, нo для этoгo нyжнo oбpaтитьcя к oпытнoмy юpиcтy. Лyчшe paбoтaют кoллeктивныe зaявлeния: чeм бoльшe людeй выcкaжyт cвoe нeдoвoльcтвo, тeм вышe шaнc выигpaть cyд.

Упpaвляющaя кoмпaния — юpидичecкoe лицo, кoтopoe yпpaвляeт мнoгoквapтиpным дoмoм. У нeгo ecть мнoгo oбязaннocтeй: cлeдить зa кaчecтвoм oкaзaния кoммyнaльныx ycлyг, выпoлнять тeкyщий peмoнт oбщeдoмoвoгo имyщecтвa, ocмaтpивaть дoм и выявлять нeиcпpaвнocти, пoдгoтaвливaть MКД к oтoпитeльнoмy ceзoнy, oтчитывaтьcя пepeд coбcтвeнникaми o пpoвeдeнныx и зaплaниpoвaнныx paбoтax. Жильцы имeют пpaвo кoнтpoлиpoвaть paбoтy УК, пиcaть жaлoбы. B cвoю oчepeдь кoмпaния имeeт пpaвo дeлaть вce, чтoбы выпoлнять cвoи пpямыe oбязaннocти.

При просрочке собственниками обязательных взносов за каждый просроченный день, начиная с первого дня последующего месяца, на сумму долга начисляется пеня. «При непогашении задолженности в течение трех месяцев без уважительных причин управляющая компания вправе обратиться в суд о принудительном взыскании задолженности», — консультирует юрист Нуржан Урынбаев.

Ипотека при разводе: как поделить недвижимость
Что важно знать о наследовании недвижимости
5 советов для быстрой продажи квартиры
Квартиры от Казахстанской жилищной компании: направления, условия участия
Опасности при продаже квартиры

№	Наименование услуг
1.	Теплоснабжение
2.	Электроснабжение
3.	Водоснабжение
4.	Водоотведение
5.	Газоснабжение
6.	Обслуживание лифтов
7.	Сбор и вывоз твердых бытовых отходов (мусороудаление)

Приложение 2 к приказу

1. Настоящие Типовые правила предоставления коммунальных услуг (далее – Правила) разработаны в соответствии с подпунктом 10-15) статьи 10-2 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» и устанавливают порядок, предоставления и оплаты коммунальных услуг.

2. В настоящих Правилах используются следующие основные понятия:

1) теплоснабжение – деятельность по производству, передаче, распределению и продаже потребителям тепловой энергии и (или) теплоносителя;

2) электроснабжение – деятельность по производству, передаче и продаже потребителям электрической энергии;

3) водоснабжение – совокупность мероприятий, обеспечивающих забор, хранение, подготовку, подачу и распределение воды через системы водоснабжения водопотребителям;

4) водоотведение – совокупность мероприятий, обеспечивающих сбор, транспортировку, очистку и отведение сточных вод через системы водоотведения в водные объекты и (или) на рельеф местности;

5) газоснабжение – деятельность в сфере производства, транспортировки (перевозки), хранения и реализации товарного, сжиженного нефтяного и (или) сжиженного природного газа;

6) обслуживание лифтов – услуга по сервисному обслуживанию для поддержания работоспособности и безопасности лифта при его эксплуатации в соответствии с нормативно – технической документацией (правил, стандартов, инструкций завода-изготовителя), национальным стандартам и действующим нормам законодательства Республики Казахстан;

7) лифт – стационарный грузоподъемный механизм периодического действия, предназначенная для подъема и спуска людей и (или) грузов в кабине, движущейся по жестким прямолинейным направляющим, у которых угол наклона к вертикали не более 15;

8) твердые бытовые отходы – коммунальные отходы в твердой форме;

9) коммунальные отходы – отходы потребления, образующиеся в населенных пунктах, в том числе в результате жизнедеятельности человека, а также отходы производства, близкие к ним по составу и характеру образования;

10) коммунальные услуги – услуги, предоставляемые потребителю, включающие водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, сбор, вывоз, утилизация, переработка и захоронение твердых бытовых отходов, обслуживание лифтов, для обеспечения безопасных и комфортных условий проживания (пребывания);

11) поставщик – юридическое или физическое лицо, независимо от формы собственности, предоставляющее потребителям коммунальные услуги согласно заключенного договора;

32. Время прекращения предоставления коммунальных услуг, а также несоответствия их качества требованиям, предусмотренными национальными стандартами, санитарно-эпидемиологическим требованиям и техническим регламентам с отметкой о времени (дате, часе) указывается в журнале диспетчерской службы поставщика с последующей отметкой о времени (дате, часе) возобновления коммунальных услуги надлежащего качества.

33. При неполучении коммунальных услуг, получении коммунальных услуг ненадлежащего качества или не в полном объеме потребитель извещает об этом поставщика лично (заявкой) или электронно посредством объектов информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства либо устно через структурные подразделения поставщика по взаимодействию с потребителем с обязательным указанием времени, даты ее передачи и фамилии лица, передавшего/принявшего заявку. В извещении указывается: время начала ухудшения качества (отсутствия) коммунальных услуг, характер ухудшения и необходимость присутствия представителя поставщика (если ухудшение качества коммунальных услуг или ее прекращение поставщиком в журнале не зафиксировано).

При личном обращении потребителя на копии заявления в момент регистрации ее поступления проставляются регистрационный номер, дата и время подачи заявки, роспись принявшего ее представителя поставщика.

Поставщик сверяет отметки в журнале об отклонении качества (перерыв) коммунальных услуг от нормы, указанной в заявке (телефонограмме), и при отсутствии разногласий выполняет перерасчет стоимости коммунальных услуг в соответствии с ее фактическим потреблением.

34. При отказе поставщика удостоверить факт не предоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг низкого качества потребитель вправе составить акт и письменное заявление, где указывается:

1) время начала отказа в коммунальных услугах (отключения) или некачественной ее поставки;

2) характер ухудшения качества коммунальных услуг;

3) время подачи заявки и ее регистрационный номер (по журналу поставщика);

4) время восстановления коммунальных услуг (нормализации ее качества);

5) период отсутствия (ухудшения качества) коммунальных услуг.

Акт подписывается потребителем и не менее двух человек, в том числе: членом совета дома, председателем объединения собственников имущества или доверенным лицом простого товарищества либо управляющим многоквартирным жилым домом или управляющей компанией и направляется поставщику. В случае не урегулирования спора по согласованию сторон, потребитель имеет право обратиться в суд.

35. Нарушения, допущенные потребителем при пользовании коммунальными услугами, оформляются двусторонним актом представителей поставщика и потребителя в двух экземплярах, один из которых вручается потребителю.

Акт считается действительным и при отказе потребителя от подписи, но при условии оформления его комиссией из не менее трех человек: представителями поставщика, совета дома и председателем объединения собственников имущества или доверенным лицом простого товарищества либо управляющим многоквартирным жилым домом или представителем управляющей компанией.

36. На основании акта поставщик определяет количество недоучтенной энергии, воды и газа направляет потребителю досудебную претензию с обоснованием суммы доплаты.

В случае не урегулирования спора по согласованию сторон по истечении тридцати календарных дней поставщик передает иск в суд о взыскании с потребителя предъявленной суммы.

37. Правила предоставления коммунальных услуг, разрабатываются местными исполнительными органами на основе настоящих Правил с учетом природных, климатических, геологических, гидрогеологических и сейсмических факторов населенного пункта и при необходимости дополняются иными положениями, не противоречащими действующему законодательству Республики Казахстан.

38. Вопросы в сфере предоставления коммунальных услуг не урегулированные настоящими Правилами, регулируются иными законодательными актами Республики Казахстан.

Кроме настоящих Правил поставщики и потребители руководствуются нормативными документами, нормативными правовыми актами в области энергетики, тепло-, водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, сбора, вывоза, утилизации, переработки и захоронения твердых бытовых отходов, обслуживания лифтов.

Уважаемый пользователь!

Убедитесь, что NCALayer запущен/установлен и повторите попытку.

Инструкция по запуску программы

Для дальнейшей работы с egov.kz Вам необходимо установить сертификат Национального удостоверяющего центра Республики Казахстан.

Уважаемый пользователь!

Убедитесь, что NCALayer запущен/установлен и повторите попытку.

Инструкция по запуску программы

Что вы можете требовать от управляющей компании вашего дома

Вряд ли что-либо изменится, поэтому, нравится это кому-то или нет, но управляющие компании станут частью жизни собственников. Конечно, проектом закреплено право владельцев недвижимости выбирать форму управления: будет это председатель их дома или ОСИ (объединение собственников имущества) или же они передадут свои функции управления управляющей компании или управляющему. Имеется в проекте и такое понятие, как простое товарищество, оно возможно в домах с малым числом квартир.

Мы ранее писали, что самым большим недостатком управляющих компаний для собственников станет увеличение расходов, которые они будут вынуждены нести, так как для этих ребят управление многоквартирными домами – бизнес, а значит, у них должна быть прибыль и они обязаны платить налоги, которые не платят сейчас КСК, и не будут делать ОСИ.

Мне не встречались какие-либо исследования, насколько именно возможно увеличение ежемесячного сбора при выборе управляющей компании, но цифры могут быть значительными.

Судите сами: налог на добавленную стоимость – 12 процентов, налог на прибыль (КПН) – 20 процентов, ну и рентабельность никто не отменял, а она может быть любой – и 25, и 50 процентов, как решат учредители. Конечно, есть вариант, при котором эта сумма будет снижена за счет большого числа клиентов, то есть многоквартирных домов. Но это, как говорят англосаксы, фифти-фифти, пятьдесят на пятьдесят.

После того как был получен доступ к поправкам, внесенным депутатами, стали очевидны и другие риски для собственников в случае их решения передать управление их домом, или, по-юридичному, объектом кондоминиума, управляющей компании.

Оба эти новшества касаются денег: в первом случае бизнес-структура может получить неограниченный доступ к средствам ОСИ, в другом – она вовсе не обязана отчитываться о расходах перед каждым собственником или общим собранием.

Смотрите сами, как выглядят поправки в статью 34, пункт 6: «Собственники квартир, нежилых помещений вправе принять на собрании решение о делегировании управляющему многоквартирным жилым домом или управляющей компании функций: управления текущим счетом объединения собственников имущества или простого товарищества на основании доверенности; осуществления мониторинга за своевременным внесением денег собственниками квартир, нежилых помещений на текущий счет; взыскания задолженности в соответствии с порядком, определенным законодательством Республики Казахстан».

Как вы понимаете, «управления текущим счетом» и есть не что иное, как неограниченный доступ к деньгам собственников. Конечно, формулировка «вправе принять решение» не является обязательством для владельцев недвижимости передавать чужому дяде свой кошелек с деньгами, но это на бумаге, а как там пойдет и кто будет морочить им голову, чтобы этот доступ получить… Непонятно, зачем властям так подставляться, ведь очевидно пойдет байга, и крайним будет правительство. Поэтому смело просим сенаторов поправить своих товарищей из нижней палаты и рисковую поправку из проекта закона убрать. Какие тайны скрывают поправки в жилищное законодательство в Казахстане

Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.

Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.

Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.

В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.

Как управлять многоквартирным жилым домом в Казахстане

Помимо прочего, управляющая компания выполняет еще и ряд организационных функций

работает с поставщиками ресурсов и подрядчиками: заключает договоры, следит за их исполнением, оплачивает услуги

борется с должниками

ловит тех, кто ворует общие ресурсы: например, подключается к общедомовым счетчикам

информирует жильцов о росте или снижении тарифов

оформляет регистрацию жильцов

проводит собрания с собственниками квартир, чтобы отчитаться о проделанной работе и утвердить тариф на услуги компании.

По информации Министерства индустрии и инфраструктурного развития (МИИР), сегодня по Казахстану насчитывается 80 018 многоквартирных жилых домов (МЖД), зарегистрировано 145 ОСИ. Сколько создано ПТ по стране, пока неизвестно, но их будут вносить в отдельные реестры в местных жилищных инспекциях.

Самый крупный в стране жилищный фонд в Алматы — более 8 тысяч многоэтажек. По информации заместителя руководителя управления жилищной политики города Мейржана ОТЫНШИЕВА, в настоящее время здесь зарегистрировано 56 ОСИ и два ПТ (в реестре управления жилищной политики они зарегистрированы в микрорайоне “Тастыбулак” в Наурызбайском районе). Почему так мало?

Пандемия коронавируса на время приостановила жилищную реформу, ведь нужно было провести общее собрание собственников жилья, а это было запрещено, да и ходить по квартирам с опросом тоже не приветствовалось. В настоящее время постановлением главного государственного санитарного врача Алматы от 31 августа 2020 года разрешено проведение совещаний/заседаний в очном режиме при отсутствии возможности их проведения в дистанционном формате.

Кроме того, акимом южной столицы Бакытжаном САГИНТАЕВЫМ утверждена “Дорожная карта по реализации нового закона о ЖКХ”. В ней предусмотрена организация встреч с жителями МЖД и представителями органов управления (КСК, ПК, ПКСК, ТОО, ИП и т. п.) сроком до 31 декабря 2020 года, о чем должны сообщать на официальных сайтах аппаратов акимов. Такие же дорожные карты должны быть разработаны в каждом городе Казахстана в рамках послания президента “Казахстан в новой реальности. Время действий” от 1 сентября 2020 года.

ОСИ — это юридическое лицо, которое необходимо регистрировать в департаменте юстиции. Для регистрации ОСИ нужны заявление по форме, протокол собрания, квитанция за госрегистрацию юрлица в размере одного МРП (2778 тенге) и устав. Можно разработать устав самим или воспользоваться типовым. В последнем сказано: срок деятельности объединения не ограничен. Председатель ОСИ избирается на год, он вправе без доверенности представлять объединение собственников имущества в судах, государственных органах и организациях. По закону ему положена заработная плата не менее минимальной (42 500 тенге).

К председателю ОСИ и доверенному лицу ПТ есть только одно требование: быть собственником квартиры в жилом доме, в котором и образовывается новая форма управления.

А вот для управляющего МЖД 30 марта утвердили квалификационные требования. Он не должен владеть квартирой или нежилым помещением в управляемом им доме, должен иметь высшее (или послевузовское) образование, стаж работы. Последний важный пункт: управляющий МЖД должен пройти обучение в аккредитованной организации и получить документ, подтверждающий его квалификацию на управление.

Вопросы по работе управляющих компаний

Порядок осуществления контроля за выполнением обязательств управляющей организации – одно из существенных условий договора управления. В соответствии с его условиями собственники помещений вправе получать:

информацию о перечне, объёме, качестве и периодичности оказанных работ и услуг;
копии документов, связанных с выполнением обязательств.

Согласно новой редакции Закона «О жилищных отношениях», исчезнет уже привычная для жильцов форма управления многоквартирными жилыми домами. Как теперь будет осуществляться процесс управления собственным домом?

На сайте городского отдела жилищных отношений выложен алгоритм регистрации новых форм управления домовым имуществом. Для оформления ОСИ необходимо вначале оповестить жильцов и собственников нежилых помещений о проведении собрания. Собрание может быть инициировано группой, в которую входит не менее 10 процентов жильцов многоквартирного дома. На собрании должны присутствовать не менее половины всех собственников квартир и нежилых помещений. Решение считается принятым, если за него проголосует большинство.

Организовать жильцов всегда было проблемой. Многие дома годами не могут выбрать старшего по дому или по подъезду. Но для организации ОСИ или ПТ требуется, согласно закону, согласие двух третей собственников квартир и нежилых помещений. Что будет, если жильцы проигнорируют общее собрание? Как пояснили сотрудники департамента юстиции ВКО, решение может быть принято путём поквартирного обхода и письменного голосования. В письменном опросе также должны принимать участие более 50 процентов собственников площадей в данном доме. Решение точно так же принимается большинством голосов.

На собрании необходимо выбрать Совет дома в количестве не менее трёх собственников квартир и нежилых помещений. Совет избирается сроком на три года. Также нужно выбрать председателя ОСИ, которым может стать только собственник жилья в данном доме. Срок его полномочий составляет один год. Если собрание не определилось с кандидатурой председателя, то его полномочия могут быть переданы по решению Совета управляющему со стороны.

При учреждении ОСИ требуется избрать и Ревизионную комиссию из трёх собственников квартир и нежилых помещений, тоже сроком на три года. В Ревизионную комиссию не могут входить члены Совета дома и председатель ОСИ. Следующим шагом должна стать разработка Устава дома. Жильцы могут воспользоваться типовой формой устава.

Решения собрания и итоги голосования оформляются протоколом. Затем избранный председатель предоставляет установленный законом перечень документов в ЦОН для регистрации ОСИ.

— Должно быть четыре документа: заявление от имени ОСИ, протокол собрания, где собственники приняли решение о создании ОСИ и выборе председателя, типовой устав и квитанция об оплате регистрации объединения собственников имущества в размере одного МРП, — поясняет заместитель руководителя департамента юстиции ВКО Бейсембек Аль-Сеит.

Справка о регистрации ОСИ выдаётся НАО «Правительство для граждан» и на портале Egov.kz. В том случае, если какие-то документы оформлены неправильно, департамент юстиции даёт месячный срок для исправления допущенных ошибок. Если за это время учредительные документы не будут приведены в порядок, последует отказ в регистрации ОСИ.

Вторым основанием, вследствие которого может быть отказано в регистрации объединения, является непредоставление передаточно-разделительного баланса или отсутствие в документах положения о правопреемственности юридического лица. Третьим основанием для отказа может стать избрание председателем ОСИ руководителя юридического лица, которое уже не действует.

— Когда подаются документы на регистрацию ОСИ, выставляются определённые требования к председателю, — комментирует руководитель отдела методологического обеспечения и контроля в сфере регистрационной службы департамента юстиции ВКО Сержан Мухамеджанов. — Он проверяется по всем базам. За ним не должно быть зарегистрировано юридических лиц (фирм), которые бездействуют по сведениям налоговых органов. У него не должно быть задолженностей перед государством. В реестр должников попадают даже те, кто не оплатил штраф за нарушение ПДД в течение трёх месяцев или имеет непогашенный кредит. Законом в этом случае предусмотрен отказ в регистрации. Просто база не пропускает недобросовестного плательщика.

Регистрационная база не пропустит и человека с просроченным удостоверением личности. Таким образом, перед регистрацией надо привести в порядок не только документы, связанные с ОСИ, но и личные документы будущего председателя.

В том случае, если жильцы не хотят регистрировать ОСИ в органах юстиции, они могут обойтись созданием простого товарищества. Оно действует на основе договора о совместной деятельности, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.

Порядок проведения собрания или письменного опроса, в результате которого создаётся простое товарищество, тот же самый, как и при создании ОСИ. Избираются те же управляющие органы: Совет дома и Ревизионная комиссия. Только вместо председателя нужно выбрать доверенное лицо, которое будет от имени товарищества управлять общей собственностью и при необходимости представлять интересы дома в суде. По сути дела, он должен исполнять те же функции, что и председатель ОСИ. Только действует на основании простой письменной доверенности, выданной собственниками жилья и нежилых помещений. ПТ не является юридическим лицом, но избежать оформления документов и в этом случае не получится. Все собственники жилья и нежилых помещений стопроцентно обязаны дать простую письменную доверенность доверенному лицу ПТ и заключить договор о совместной деятельности.

— Простое товарищество регистрацию в органах юстиции не проходит, поскольку не является юридическим лицом, — поясняет заместитель руководителя департамента юстиции ВКО Бейсембек Аль-Сеит. — Если это простое товарищество, ответственность за инженерные сети на них ложится. Здесь отношения другие: сделали — оплатили. За оказанную услугу они обязаны деньги перевести.

В Усть-Каменогорске всего 1741 многоквартирный жилой дом. В городах области, районных центрах, посёлках городского типа их тоже немало. И каждому дому понадобится человек, который сможет им управлять профессионально. Уже сейчас очевидно, что такого количества специалистов в области нет. Между тем организовывать курсы для их подготовки уполномоченные органы не планируют. Законодательно этот вопрос тоже не прописан. Не пострадает ли от неквалифицированного управления наш и без того изношенный жилой фонд? Учить управлению пока берётся только Палата предпринимателей.

— Вам надо уже сейчас вставать на коучинговое сопровождение, — рекомендует председатель первого антикоррупционного медиа-центра Елена Березинская-Абилова. — В Палате предпринимателей есть нефинансовая поддержка. Проблем будет много, и эта диалоговая площадка сыграла бы хорошую роль.

Надо сказать, что формы обучения, организованные в Палате предпринимателей, годятся для бизнеса. Они могли бы помочь трансформации КСК в сервисные компании. Но помогут ли они управляющим отдельных домов? Снова вопросы! В настоящее время существуют только онлайн-курсы по управлению многоквартирными домами. Но покуда жильцы не определились с формой управления, с председателями и доверенными лицами, кто пойдёт на них учиться?

В следующий раз мы расскажем о том, как по закону планируется организовать обслуживание ОСИ и ПТ и откуда возьмутся деньги на его оплату, а также зададим вопросы, которые по сей день так и остаются без ответа.

Продолжение следует…

Ирина Плотникова

В своей деятельности УК должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы и предоставлять организационные услуги.

выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика;
осмотр имущества многоквартирного дома. Должен проводиться перед отопительным сезоном и после его, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций; проведение текущего ремонта. Если выявленные дефекты требуют значительных финансовых вложений, то ремонт может растянуться на несколько лет.
контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
соблюдение правил пожарной безопасности;
уборка подъездов и придомовых территорий, если последние являются частью имущества дома;
вывоз мусора, в том числе и от юридических лиц, офисы которых расположены в здании подотчетного дома;
контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов. Такие мероприятия проводятся только по согласованию с региональными органами.

Вместо КСК: кто и как будет управлять домами

Одним из самых сложных моментов в работе любой управляющей компании это задолжники, с которых иногда и по суду взять нечего. Взыскание коммунальных услуг возможно только через суд. Хотя на сегодняшний день есть возможность проводить ограничение коммунальных услуг задолжника до погашения им задолженности.

Больше всего собственников интересует, какие права есть у управляющей компании по отношению к собственнику, если тот не оплачивает за жилищно-коммунальные услуги.

Если Вы не оплачиваете за жилищно-коммунальные, то управляющая компания имеет право начислять Вам ежедневно пени в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ, после 31 дня просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования утвержденной Центральным Банком РФ, а начиная с 91 дня просрочки уплачиваются ежедневно пени в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования от суммы задолженности.

Сразу разочаруем – мгновенного решения проблемы не ждите. Особенно с плохими управляющими компаниями.

Борьба за комфортную жизнь требует времени. Управляющая компания может отвечать до 10 рабочих дней по нестандартным вопросам. Государственные органы берут на рассмотрение заявлений 30 дней.

Только аварию должны чинить за 30 минут, а полностью устранять за 3 дня.

Отправляя обращение по всем каналам, вы увеличиваете шансы победить УК. Чем больше чиновников привлечете к решению вопроса, тем сложнее от него отмахнуться.

Не пытайтесь экономить время. Если управляющая компания игнорирует запросы, рассылайте заявления по всем контролирующим органам. Лучше подождать 30 дней и получить результат. Чем просто ждать и надеяться, не делая ничего.

В саму управляющую компанию. С 11 апреля 2018 года заявление можно направить даже по электронной почте и не тратить время на личные посещения.
Через ГИС ЖКХ. Для этого нужна учетная запись на «Госуслугах». В личном кабинете на сайте ГИС ЖКХ есть пункт «Направить жалобу». Выбираете его, описываете суть проблемы, и заявление идет в нужную инстанцию.
Региональные сайты «Роспотребнадзора», жилищной инспекции, прокураторы, правительства области. Можете сами подать заявления на этих сайтах. Писать нужно конкретно и без эмоций. Опишите ситуацию, действия основных участников и ваши требования. Чиновники рассмотрят все обстоятельства и дадут аргументированный ответ.
Через сайты «РосЖКХ» и «Сердитый гражданин». Сторонние сервисы для массовой отправки сообщений во все инстанции о вашей проблеме. Подключите всех. От прокуратуры до МЧС. Сайты сами предложат подходящие госорганы.

Должностная инструкция управляющего ТСЖ

Восстанавливать отвалившуюся отделку. Декоративные плитки, цементное покрытие, штукатурка. Любые повреждения отделки должны устранять по мере их появления.
Вешать таблички с номерами домов. На стене просто номер дома. Над каждым подъездом – номер подъезда и номера квартир. Все должно быть заметно, читаемо и в едином стиле, выбранном городской архитектурой.
Обслуживать системы водостоков. Устранять протечки, ремонтировать крепления, не допускать их разрушения.
Заделывать трещины в фундаменте, стенах и чинить козырьки. Все это должны чинить в рамках текущего ремонта. В законе используется формулировка «не допускать дальнейшего разрушения». Можете давить на нее. Высказывать опасения, что трещина в стене может привести к разрушению дома.
Заделывать межпанельные швы. Если в дом стали попадать влага и сквозняки через межпанельные швы, их обязана заделать УК. Но утепление швов – дополнительная услуга. Она оплачивается отдельно и за нее должны проголосовать жильцы дома.
Убирать сосульки и снег. Сосульки на крыше, снег перед подъездом – это ответственность УК. Если из-за несвоевременной уборки пострадает человек или имущество, то лечение и ремонт оплатит управляющая компания.
Обновлять отделку. Надписи, граффити, объявления – все это обязаны закрашивать и убирать. Дом должен быть таким, каким его одобрила городская архитектура.

Вывозить мусор. Если в баках регулярно скапливается мусор, вываливается из них и привлекает насекомых с грызунами – пишите жалобу. УК должна пересмотреть договор с компанией, вывозящий ТБО. Мусоровозы обязаны своевременно вывозить мусор, чтобы он не скапливался.
Чинить дороги. Придомовые дороги – ответственность управляющей компании. Она должна регулярно ремонтировать ямы и ставить заплатки.
Убирать придомовую территорию. Фантики, разбитые бутылки, бумажки и другой мусор – этому нет места на придомовой территории. Управляющая компания обязана регулярно присылать дворников, чтобы они собирали мусор. Частота уборки зависит от степени загрязненности территории.
Чинить сломанные детские площадки. УК обязана следить за техническим состоянием детских комплексов, заменяя сломанные части.
Чинить дворовое освещение. Освещение может относиться к УК или органам местного самоуправления. Поэтому, если во дворе ночью недостаточно света, пишите жалобу сначала в управляющую компанию. Она должна решить проблему сама или написать, кто отвечает за освещение во дворе. Если поставщики услуг начнут перекидывать проблемы друг на друга, пишите жалобу в «Роспотребнадзор», жилищную инспекцию и прокуратуру. Они найдут, кто должен чинить свет во дворе.

Давать горячую воду температурой 60-75 градусов. Если вода горячее или холоднее, исправлять это обязана управляющая компания.
Давать чистую воду. Правильная проточная вода без запаха, вкуса. Чистая. Если у вас из крана течет ржавая, черная или мутная жидкость, пишите жалобу. Для контроля можете сразу обратиться в «Роспотребнадзор» и жилищную инспекцию. Плохая вода вредит здоровью.
Обеспечивать сильный напор воды. Одинаково хороший круглые сутки. Если ночью у вас плохо идет вода – потребуйте устранить неисправность у управляющей компании.
Обслуживать канализацию. Из сливов плохо пахнет или вода долго уходит – виновата управляющая компания. По первой жалобе она должна прислать сотрудников для устранения проблемы. Обычно хватает чистки труб. Но может потребоваться частичная замена канализации.
Обслуживать вентиляцию. Вентиляция должна обеспечивать естественное движение воздуха. Проверьте, как она работает, приложив к ней лист бумаги. Если упадет, пишите в УК, чтобы они прочистили шахту вентиляции. Возможно, кто-то из ваших соседей сделал в ней нишу, перекрыв движение воздуха. Это распространенная проблема.
Обеспечивать стабильное напряжение. Мигающий свет – это проблема управляющей компании. Неисправность может быть в домовой проводке или на подстанции. Разбираться электрикам обслуживающей организации. Мы же рекомендуем поставить реле напряжения. Оно защитит технику от поломки, если напряжение выйдет за безопасные пределы.
Обеспечивать правильную температуру в квартире. В жилых комнатах должно быть 18-24 °C. В кухнях, ванных и туалетах 18-26 °C. Это прописано в «ГОСТ Р 51617-2000. Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия». Если температура ниже, вызывайте сотрудника УК – пусть проверит состояние батарей и полотенцесушителей. Аналогично, если в квартире слишком жарко. Управляющая компания обязана придумать, как обеспечить правильный температурный режим.
Чинить трубы и батареи. Батареи без запорных кранов, водопроводные трубы до запорных кранов и канализация – зона ответственности управляющей компании. При протечке пишите в УК и звоните в аварийную службу. Все должны починить бесплатно за 3 дня.
Плесень на стенах. Если плесень возникла по вине УК из-за протечки стен, крыши, плохой вентиляции, то ей придется разбираться с последствиями. Помните, вам скорее всего придется заказать экспертизу. Нужно доказать, что это действительно плесень. Иначе УК скажет, что это просто грязь. А она – проблема жильцов.

Правительство старается улучшить работу ЖКХ в стране. Результаты уже есть – появляется больше хороших управляющих компаний.

У вас есть возможность бороться с плохими УК. Теперь больше обращений можно подать через интернет, рассказав проблему своими словами.

Рекомендуем подключать к решению проблем соседей. Предложите поставить подписи под вашим заявлением; написать через «РосЖКХ» или «Сердитого гражданина». Попросите их просто дать свои контактные данные для оформления заявления. Объясните, для чего это нужно.

Государственные органы и управляющая компания вынуждены реагировать на коллективные заявления. Их трудно замять.

Помните, комфорт проживания в доме в ваших руках.

У управляющей организации есть не только обязанности. Она, например, имеет право:

Требовать от владельцев жилья своевременной, полной оплаты предоставленных ЖКУ, а при выявлении нарушений сроков платежей – выставлять должникам пени.
В заранее обговоренное время получать доступ в квартиру для проведения осмотра, проверки коммуникаций, проведения их ремонта.
Проверять не реже раз в полгода корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний счётчиков.
Заключить договор с ресурсоснабжающей организацией на поставку электроэнергии, воды, газа.
Если это не противоречит законодательству, ограничивать потребителей в коммунальных услугах.
Информировать о незаконных способах эксплуатации жилья, общих нежилых площадей.
Использовать резервные средства для выполнения ремонтных работ.
Требовать возмещения убытков, которые возникли по вине жильцов или исполнителей работ.

Чтобы разобраться, имеет ли право управляющая компания выполнять определенное действие, следует изучить актуальное законодательство и положения заключенного договора.

На коммунальную организацию возложено множество функций. Она:

выступает посредником в поставке ресурсов;
обслуживает дом;
осуществляет ремонт;
поддерживает хорошее техническое состояние оборудования;
представляет собственников жилья перед РСО;
является единым исполнителем коммунальных услуг перед владельцами квартир.

Фактически УК выполняет те же функции, что возлагались на участки ЖКО. Некоторые изменения были вызваны временем, организация приобрела большую независимость.

Очевидно, что ни один многоквартирный дом не сможет нормально существовать без слаженного обслуживания, контроля состояния коммуникаций и систем, ухода за придомовым участком.

Если потребители услуг четко представляют, какие обязанности возложены на коммунальщиков, а какие – нет, у них реже будут возникать вопросы вроде того, кто должен ремонтировать домофон, обеспечивать охрану территории и так далее.

Как правило, в договоре прописываются дополнительные обязанности УК. Если соответствующих пунктов нет, фирма не проводит некоторые мероприятия по уходу за придомовой территорией:

обрезку деревьев;
обустройство клумб и газонов;
ремонт дорожек.

Также УК не предоставляет услуги типа работы консьержа, охраны парковки, установки на территории МКД камер видеонаблюдения.

Зная перечень обязанностей управляющей организации, жильцы, с одной стороны, избегут завышенных ожиданий, а с другой – не растеряются, если придется отстаивать свои права в разных инстанциях. В этом контексте важное значение приобретает грамотно составленный договор между жильцами и УК. Именно на основании этого документа можно добиться успешного сотрудничества и исключить взаимные претензии.

Чтобы не вынуждать УО выполнять то, что не включено в ее компетенцию, нужно четко понимать какие функции не входят в сферу обязательных и срочных:

проведение ремонтно-строительных работ, если в них нет острой необходимости;
монтаж средств видеонаблюдения;
выкорчевка деревьев;
ремонт домофона;
украшение и освещение придомового участка.

К эксплуатационно-ремонтным работам относятся

выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика;
осмотр имущества многоквартирного дома. Должен проводиться перед отопительным сезоном и после его, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций; проведение текущего ремонта. Если выявленные дефекты требуют значительных финансовых вложений, то ремонт может растянуться на несколько лет.
контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
соблюдение правил пожарной безопасности;
уборка подъездов и придомовых территорий, если последние являются частью имущества дома;
вывоз мусора, в том числе и от юридических лиц, офисы которых расположены в здании подотчетного дома;
контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов. Такие мероприятия проводятся только по согласованию с региональными органами.

— передавать сведения уполномоченным органам о незаконной перепланировке в помещениях;

— информировать соответствующие органы об использовании общего имущества не по назначению;

— принимать участие в мероприятиях по взысканию задолженности с жильцов дома;

— принимать решение о перечислении резервных средств на погашение задолженности перед поставщиками услуг или на оплату дополнительных работ по ремонту общего имущества собственников;

— контролировать правильность передачи показаний индивидуальных приборов учета, корректировать платежи в зависимости от полученных сведений;

— приостановить поставку энергоресурсов, предусмотренных законодательством, при неоплате коммунальных услуг или неполной их оплате.

Управляющая компания — это специализированное учреждение, которое выполняет функции управления в различных областях хозяйственной деятельности. В России часто под этим понятием подразумевают компании, занимающиеся управлением в системе жилищно-коммунального хозяйства. В экономической теории, этот термин имеет более широкое понятие. В предпринимательской деятельности управленческие компании управляющие компаниями, не связанные с предоставлением услуг ЖКХ — и это очень распространенное явление.

Независимо от того, ПАО это, товарищество или ООО, управляющие компании классифицируются по сфере деятельности, форме предприятия, размеру и составу участников. Так, различают следующие виды управляющих компаний, работающих в России:

компании по ведению жилищно-хозяйственного обслуживания здания;
паевые инвестиционные фонды, доверительное управление активами инвестора;
управляющая компания, предоставляющая услуги менеджмента для фирм и предприятий.

Наибольшее распространение получили компании по ведению жилищно-коммунального хозяйства. Это и понятно, ведь предприятий в стране значительно меньше, чем жилых многоквартирных домов. Другие виды управляющих компаний – это фирмы, предлагающие соответствующие услуги бизнесменам и инвесторам. Основная их задача – управлять активами своих клиентов.

Управляющая компания для бизнеса: возможности, варианты и риски

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ управляющая компания должна быть не только самодостаточной, но и приносить прибыль. То есть, она существует только на средства, получаемые от жильцов, а также от других видов предпринимательской деятельности, не запрещенной законом. Например, сдача некоторых помещений в аренду или предоставление места для размещения рекламы.

Обязанности и права управляющих компаний — проведение мероприятий по обслуживанию здания за счет выплат живущих в этом здании. В него входит:

Регулярный осмотр и ремонт здания: крыши, лифтов, подъездов. Для этого в штате компании должны работать соответствующие специалисты или составлены договора с другими компаниями, предоставляющие услуги таких специалистов.
Уборка крыш, помещений и прилегающих к зданию территорий.
Обеспечение пожаробезопасности здания. То есть сюда входит оплата услуг проверяющих ведомств, установка и обслуживание противопожарной безопасности, покупка огнетушителей.
Обеспечение доступа к коммунальным услугам всех жильцов обслуживаемого здания.
Информирование о размере тарифов и сроках оплаты, сбор средств на оплату коммунальных услуг.
Отчет о проделанной работе перед своими клиентами: куда, на какие цели и в каком объеме были израсходованы средства или планируется израсходовать.
Подготовка и проведение собрания жильцов.
Поиск источников дополнительного дохода. Например, сдача в аренду помещений, места для рекламы;
Начисление амортизации на здание.

Управляющие компании Москвы, Санкт-Петербурга или какого-либо другого города также могут проводить строительные работы. Например, возведение мансарды или еще одного этажа. Но такие мероприятия они имеют право проводить только при полном согласии всех собственников и только после выдачи разрешения на внесение изменений в конструкцию здания из соответствующего государственного ведомства.

Независимо от того в какой сфере деятельности управляющие компании работают, могут быть организованы в форме ПАО, ООО или товарищества. В форме ПАО и ООО работают компании, которые занимаются инвестиционной деятельностью или предоставляют услуги менеджмента частным предпринимателям, фирмам, предприятиям. Также в форме ООО управляет управляющая компания услугами ЖКХ. В первом случае — жильцы нанимают стороннюю компанию, во втором (товарищество) — управленческой деятельностью занимаются они сами.

Управляющая компания несет ответственность только перед своими клиентами, перед которыми она должна ежегодно отчитываться на общем собрании жильцов. Теоретически, так должно происходить по всей территории РФ, на практике, дело обстоит несколько иначе. В реальности очень трудно собрать всех жильцов в один день. К тому же многие руководители таких предприятий не спешат отчитываться перед жильцами, так как им это невыгодно.