Как проводится капитальный ремонт жилых домов в Москве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проводится капитальный ремонт жилых домов в Москве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. От красивого фасада до бесшумного лифта: что входит в программу капремонта домов

2. Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

3. Что важно знать о капремонте многоквартирного дома?

4. На что уходят взносы, которые мы платим за капитальный ремонт?

5. Пережившие капремонт поделились опытом: инструкция для чайников

6. Как узнать, был ли в доме капремонт?

6.1. Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

7. Капитальный ремонт многоквартирного дома

8. Программа капитального ремонта

Московская программа капремонта отличается комплексным подходом: если дом в нее попадет, в нем ремонтируют все коммунальные системы для его полного восстановления. Список видов работ в столице больше, чем установленный Жилищным кодексом Российской Федерации. В него входят 15 пунктов: это ремонт систем водоснабжения, отопления, канализации, газоснабжения, электрики, лифтов, подвалов, фасадов, крыш и фундаментов. Кроме того, в многоэтажках обновляют противопожарные системы, пожарные водопроводы и внутренние водостоки, меняют мусоропроводы и окна в местах общего пользования, а также ремонтируют подъезды.

Что именно из этого списка необходимо сделать, решают собственники квартир на общем собрании. Все их предложения стараются учитывать. Главное условие — работы должны входить в принятый перечень. Кроме того, жители дома могут самостоятельно выбрать дизайн элементов и цвета будущей отделки подъездов дома, для этого разработано несколько цветовых схем.

«Жителям предлагают варианты цветовых сочетаний материалов для отделки подъезда. В каталоге есть варианты на любой вкус: от бежевого до зеленого, от нежно-серого и до коричневого. В целом нам удалось понять предпочтения большинства людей, 90 процентов жителей выбирают проектные решения. Но если им что-то не нравится, они могут предложить свои цвета. Мнение жителей — закон», — рассказал Евгений Чуищев, начальник производственного технического управления Фонда капитального ремонта.

Если собрание удается провести быстро, дом даже могут отремонтировать раньше срока: при наличии решения собственников в более ранние сроки ремонтируют дома, которые неразрывно связаны своими инженерными сетями или конструкциями с теми, что ранее попали в программу.

Для каждого дома разрабатывают проектно-сметную документацию, которая проходит государственную экспертизу.

От красивого фасада до бесшумного лифта: что входит в программу капремонта домов

Обновление подъездов в московскую программу капремонта включили не так давно. До этого управляющие компании делали в подъездах текущий ремонт.

«До конца 2018 года подъезды ремонтировали управляющие организации. В их обязанности входили работы в основном косметического характера: покрасить стены, потолки, зачистить ржавчину с перил, поправить поручни, доложить сбитую плитку на полу. Теперь Фонд капитального ремонта выполняет работы по ремонту подъездов в полном объеме — от пола до потолка», — отметил Евгений Чуищев.

Во время капремонта могут заменить окна, двери тамбуров и холлов, плитку на полу и электрощитки, привести в порядок лестничные ступеньки. Что именно необходимо сделать, также решают жители.

Для Москвы был разработан стандарт, по которому во время капремонта подъезда можно использовать только материалы и технологии, которые отвечают строгим требованиям по качеству, безопасности и долговечности. Например, стены счищают от старой отделки и покрывают моющейся невыгораемой краской. Она хорошо переносит влажность, не пузыриться, а после уборки на ней не должно оставаться разводов и потеков.

В программу капремонта включен ремонт фасадов многоэтажек. Особенно это актуально для домов, построенных в 1960–1970-е годы. Тогда фасады было модно облицовывать мелкозернистой плиткой, которая сегодня активно осыпается.

Мелкую плитку наносили на фасадные панели в заводских условиях, полностью восстановить или снять ее невозможно. Плохое состояние такого покрытия разрушает внешний защитный слой панелей и арматурного каркаса. В итоге может намокнуть теплоизоляционный слой конструкции. За десятки лет многие межпанельные швы тоже пришли в негодность. Все это приводит к тому, что в квартирах нарушается температурный режим, мокнут стены, появляются плесень и грибок.

«Для ремонта фасадов во время капремонта мы применяем современные технологии, которые позволяют не только вернуть дому первоначальные технические параметры, но и красивый облик. За последние годы подход к ремонту и колористике был пересмотрен очень глубоко. Мы идем в ногу со временем, создавая для москвичей уют и комфорт. Вместе с капремонтом дом приобретает по сути вторую жизнь. Преображается весь, обновляется», — рассказал Евгений Чуищев.

Теперь эти дома штукатурят полимерцементными составами, используя армирующую сетку и клеевые компоненты с высокой способностью к соединению. Сначала старую плитку зачищают, удаляя глазурь, которая плохо сцепляется с клеевыми составами. Сверху наносят грунтовку и антикоррозийную смесь, затем штукатурно-клеевую смесь и армирующую сетку. Межпанельные швы расчищают и герметизируют, стыки заполняют жгутами из вспененного полиэтилена. Сверху можно нанести декоративную штукатурку сразу с колером или покрыть фасад водно-дисперсионной акриловой краской.

Новые технологии и современные материалы применяют и для других работах во время капремонта. Где необходимо, приводят в порядок кровлю и подвалы, меняют проводку и трубы, устанавливают новое оборудование не только в местах общего пользования, но и в квартирах.

Так, Москва остается одним из немногих регионов, где меняют все батареи. Жильцам устанавливают биметаллические секционные радиаторы отопления. Они так называются, поскольку сделаны из двух металлов: обычно это сталь и алюминий. Такие батареи отличаются высокой теплоотдачей, долговечностью, надежностью и неприхотливостью.

Ремонтируют и крыши домов: на чердаках монтируют минераловатные плиты, которые не впитывают воду, устойчивы к огню, грибкам и грызунам, а также служат отличной звукоизоляцией. Зимой они поддерживают необходимые температуру и влажность на чердаках, исключая образование наледи и сосулек на крышах.

Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

40220

Фото 14671

13075

18715

Что важно знать о капремонте многоквартирного дома?

9504

5091

25 сентября 2017

В соответствии с пунктом 8.3 статьи 13 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Москвы постановляет:

1. Утвердить Порядок установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы (приложение).

2. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Бирюкова П.П.

Мэр Москвы

С.С. Собянин

Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 5 сентября 2017 г. N 631-ПП

Необходимость проведения капремонта общего имущества в многоквартирном доме устанавливается комиссией, созданной Департаментом капитального ремонта. В состав комиссии включаются представители Департамента капитального ремонта, Государственной жилищной инспекции, Фонда капитального ремонта многоквартирных домов г. Москвы (далее — Фонд), управляющей организации, представители собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае поступления в Департамент сообщения Фонда о поступившем заявлении о зачете средств в счет ранее выполненного капремонта комиссией принимается решение о необходимости проведения повторного капремонта или об отсутствии необходимости его проведения. В первом случае Департамент извещает Фонд о необходимости проведения капремонта в сроки, установленные региональной программой. Во втором случае Департаментом готовятся предложения о внесении изменений в региональную программу в части переноса срока выполнения работ по капремонту на более поздний период.

Если капремонт в многоквартирном доме, собственники которого формируют фонд капремонта на спецсчете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой, комиссия принимает решение о необходимости проведения капремонта или о возможности проведения капремонта в более поздние сроки, чем установлено в региональной программе.

При поступлении в Департамент обращения о переносе срока выполнения капремонта, комиссией также принимается решение о необходимости проведения капремонта в сроки, установленные в региональной программе, или о возможности проведения капремонта в более поздние сроки, чем установленные в региональной программе.

Региональная программа может корректироваться на основании поступивших предложений Департамента капитального ремонта не реже чем один раз в год.

Чек-лист муниципального депутата района Богородское Ивана Халезова

Шаг 1. Обсудите это с соседями, расскажите им о приближающемся капремонте и связанных с ним проблемах. Предложите войти в инициативную группу.

Шаг 2. Создайте чат дома в Whatsapp или Telegram. Можно развесить объявление со ссылкой-приглашением в чат и/или вашими контактными данными. Чат поможет вам познакомиться с остальными соседями и после провести ОСС.

Шаг 3. Узнайте, какие проблемы возникают у соседей. Соотнесите полученную информацию с тем списком работ, который предлагается в рамках капремонта. При необходимости сформулируйте корректировки. За информацией о состоянии различных систем также есть смысл обратиться в управляющую компанию.

Шаг 4. На ОСС нужно будет избрать ответственного представителя собственников для контроля работ. Если представителей будет несколько, важно чтобы дальше они действовали вместе и занимали общую позицию при приемке работ. Представитель не обязан обладать профильным образованием. Главное — готовность общаться с соседями и отстаивать интересы собственников дома. Будьте готовы, что на это потребуется много времени и сил.

Также из числа собственников необходимо будет выбрать инициатора собрания, председателя собрания и счетную комиссию — она будет считать голоса.

Шаг 5. Инициируйте собрание только после того, как определитесь со списком работ и кандидатурами. Если включение отдельных систем в перечень работ по капремонту вызывает разногласия среди соседей, предложите разрешить противоречие на голосовании в рамках проведения общего собрания (но будьте готовы, что решение не наберет необходимого количества голосов “за”).

Шаг 6. Ознакомьтесь с юридическими аспектами ОСС. Так, необходимо получить реестр собственников в управляющей компании и уведомить всех собственников о проведении очной части собрания не менее чем за 10 дней.

Шаг 7. Как правило, большинство соседей не проявляет инициативы в ходе собрания и не приходит на встречу в достаточном количестве. Тогда ОСС проводится в очно-заочной форме. Это значит, что представители инициативной группы обходят квартиры, собирая бюллетени для голосования.

Полный список работ в рамках капитального ремонта в многоквартирном доме состоит из нескольких разновидностей строительных и ремонтных услуг, каждая из которых направлена на поддержание нормального состояния объектов, которые являются общей собственностью жильцов:

фундамента,
фасада,
подвала,
кровли,
шахт лифтов,
инженерных коммуникаций.

Перечень работ, направленных на поддержание состояния данных объектов общего имущества, является минимальным и не исчерпывающим. При необходимости объем ремонтных задач может дополняться иными разновидностями работ, включая установку приборов для учета и регулирования расходов ресурсов – газа, электроэнергии, воды и так далее. В смету может включаться поддержание работоспособности оборудования, обеспечивающего доступ на кровлю, вентиляционной кровли и так далее.

При совместном принятии собственниками квартир в МКД решения в пользу увеличения минимального размера взносов, аккумулируемая в данном случае доля денежных средств может расходоваться на оплату любых дополнительных услуг в рамках капитального ремонта, которые жильцы считают необходимыми. Обязательным условием для этого является проведение общего собрания и обсуждение вопроса с последующим вынесением положительного решения.

При совместном принятии решения в пользу самостоятельного осуществления жильцами сборов денежных средств на капремонт с хранением их на специальном счете, а также последующей самостоятельной организацией процесса, жильцы избавляются от необходимости ожидать своей очереди на плановый капремонт. Необходимые ремонтно-строительные работы могут осуществляться в любое выбранное жильцами время при возникновении фактической необходимости и наличии нужной суммы денежных средств.

Другие дома проводят капремонт в плановом порядке. Очередность определяется местными органами управления. Среди ключевых факторов, влияющих на очередность, выделяется скорость сбора необходимой суммы денежных средств и фактическое состояние дома на этапе приватизации квартир в нем. На сегодняшний день собственнику предоставляется возможность самостоятельно определить очередность своего дома в отношении капремонта посредством изучения информации на специальном онлайн-портале.

Стоимость ремонтно-строительных работ в рамках капитального ремонта различается в зависимости от региона, так как определением стоимости занимаются местные органы управления. Как правило, средняя величина ежемесячных взносов составляет 5-7 рублей за один квадратный метр жилой площади. Соответственно, чем больше площадь квартиры, тем больше и сумма, которая подлежит уплате в фонд капремонта. В вопросе ценообразования услуг также учитываются и дополнительные факторы, на основании которых происходит расчет затрат на уплату – это и возраст дома, и специфика его возведения. С наибольшими расходами приходится сталкиваться жильцам квартир в домах, построенных 100 и более лет назад. При этом капремонт панельного сооружения стоит дешевле, нежели кирпичного. Обратите внимание на то, что в случае внесения здания в программу капремонта, расходы собственников могут значительно увеличиваться.

Аккумулирование денежных средств, полученных в порядке осуществления ежемесячных взносов за капремонт, происходит на специальном расчетном счете оператора конкретного региона или счете, открытом индивидуально для конкретного здания. Наиболее рациональный вариант подбирается жильцами самостоятельно посредством проведения общего собрания. Собранные средства могут расходоваться на поддержание состояния любых объектов, которые являются общей собственностью жильцов. Контроль над расходованием денежных средств осуществляется различными способами, в зависимости от того, какой именно порядок сбора выбрали жильцы. Так, контролировать расходы может региональный оператор или сами жильцы. Жильцы имеют возможность самостоятельно выбрать компанию для проведения капремонта. При отказе от использования данной возможности право выбора подрядчика переходит местным органам управления.

Отказ от осуществления капремонта грозит неминуемыми авариями в многоэтажке. Особенно это актуально в случае откладывания ремонтных работ в старых домах. Таким образом, пренебрежение регулярным внесением платежей или уклонение от обязательств расходования средств на определенные жильцами нужды несет реальную угрозу для здоровья и имущества людей. Многие люди сегодня расценивают взносы как добровольные и не считают необходимым регулярно оплачивать соответствующие платежи. Однако участие в поддержании состояния дома и финансировании капремонта является обязанностью каждого собственника.

Обратите внимание на то, что взносы данного типа представляют собой не денежную компенсацию за выполненный объем работ, а в неком смысле аванс за их осуществление в будущем. Обязательство по внесению взносов распространяется на всех людей, которые владеют квартирами в многоэтажке. К данному списку относятся как частные, так и юридические лица. Отвечая на вопрос многих граждан, можем заявить, что требование о внесении платежей в фонд капремонта является правомерным и полностью обоснованным. Таким образом, негативное восприятие данной статьи затрат не является достаточным основанием для уклонения от выполнения обязанностей. Несмотря на фактическое отсутствие результатов предоставления услуги на момент осуществления взносов, не принимать участия в формировании капитала нельзя.

На что уходят взносы, которые мы платим за капитальный ремонт?

Согласно общим положениям, взносы в фонд капитального восстановления многоэтажки являются обязательными. Однако в некоторых случаях есть возможность полностью освободиться от расходов навсегда или на ограниченный период времени. К списку законных способов экономии на капремонте можно отнести следующие случаи:

Жилье не является собственностью жильца. Обязательство по осуществлению взносов в счет капитального ремонта лежит только на собственниках квартир в многоэтажке. Лица, которые используют жилье в порядке муниципального предоставления или являются арендаторами, не обязаны вносить ежемесячные платежи и покрывать расходы на ремонт.
Квартира собственника непригодна для жизни. Если жилье является аварийным, единственным решением становится переселение. В этом случае организация переселения является обязательством органов местного управления ввиду невозможности восстановления многоквартирного строения. Аналогичным образом в переселении нуждаются и жильцы домов, предназначенных под снос. Специалисты Московской муниципальной коллегии адвокатов готовы предложить необходимую помощь при переселении или отстоять право на отказ от внесения платежей за капремонт по причине переселения.
Дом подлежит изъятию в пользу Российской Федерации. Такие риски актуальны для случаев, когда возникает потребность в строительстве объекта транспортного сообщения на месте жилого строения и так далее.
Есть альтернативный способ получения денежных средств для ремонта. Достаточно часто жильцы действительно используют внешние ресурсы для пополнения фонда капремонта. Например, некоторые из собственников по общему соглашению принимают решение о получении прибыли посредством сдачи подвальных помещений в аренду. Источником дохода может стать размещение рекламных плакатов и растяжек на фасаде и так далее.
Деньги для ремонта уже собраны. Если владельцы квартир набрали достаточную сумму денежных средств для осуществления ремонтно-строительных работ, сбор считается прекращенным.

Также существует возможность если не полного освобождения от взносов, то, как минимум, их существенного сокращения. Например, жильцы многоквартирных строений могут на основании совместно принятого решения выполнить те или иные работы совместными силами без дополнительных затрат. Таким образом, жильцы могут собрать нужную сумму денежных средств и заключить договор с частными подрядчиками.

Отвечая на вопрос о том, насколько обязательной является уплата взносов, необходимо уточнить и наличие у некоторых категорий жильцов права на пользование соответствующими льготами. Чтобы исключить риск возрастания финансового бремени на остальных жильцов, предоставление льгот осуществляется путем компенсации за счет бюджета. К списку лиц, которые могут рассчитывать на получение льгот, относятся:

Пенсионеры. Фактические условия приобретения льгот в рассматриваемом случае напрямую зависят от возраста пенсионера. Например, если собственник достиг 80-летия, то он полностью освобождается от обязательства внесения платежей. Лица в возрасте от 70 до 80 лет имеют право на получение 50-процентной скидки. В более младшем возрасте какие-либо льготы для пенсионеров по возрасту не предусмотрены. Такие владельцы жилой площади обязуются вносить платежи наравне с остальными жильцами.
Инвалиды. Получение льгот возможно лицами, которые имеют инвалидность первой и второй группы. Также от ежемесячных взносов освобождаются семьи с детьми-инвалидами. В данном случае возможна уплата взносов в размере, равном 50-ти процентам от установленной суммы. Что касается лиц с инвалидностью 3 группы, то они обязаны участвовать в ежемесячных взносах наравне с остальными владельцами квартир.
Многодетные семьи. Фактические условия льготных взносов определяются региональными властями. В большинстве случаев такие семьи получают возможность внесения ежемесячных платежей в размере, равном 50-ти процентам от общей суммы взносов.
Ветераны труда. Если гражданин признан ветераном труда, то он имеет право на получение 50-процентной компенсации ежемесячных расходов при капитальном ремонте.
Участники Великой отечественной войны. Ветераны имеют право на внесение платежей в размере, равном 50-ти процентам от общей суммы, которая определена для остальных собственников жилья. Наравне с участниками, право льгот переходит и на их вдов.
Другие льготники. Помимо описанных выше категорий граждан, на получение льгот могут рассчитывать и иные граждане, которые приобретают статус льготников на основании соответствующего решения органов муниципальной власти. Юридическая практика показывает, что муниципальные власти могут принимать решения в пользу полного или частичного освобождения от расходов на процедуру ремонта. Например, льготниками могут быть признаны работники бюджетных организаций, сельскохозяйственной сферы и так далее. Льготы могут получить и малоимущие лица, а также почетные доноры и члены семьи, лишенные кормильца.

Обращение к квалифицированным специалистам в сфере жилищного права поможет заранее определить, какие именно категории лиц могут рассчитывать на получение льгот в Москве. При наличии оснований для внесения платежей за капремонт на льготной основе, юрист поможет вам собрать необходимые документы для подтверждения данного права и подать заявление в уполномоченные органы государственной власти для реализации права на компенсацию. При этом оплата взносов осуществляется в том же размере, который предусмотрен и для остальных владельцев квартир.

Обратите внимание на то, что расходы по капитальному ремонту лежат исключительно на владельцах квартир. Если жилье в многоквартирных жилых сооружениях не является приватизированным, то есть не является частной собственностью, то оплаты в фонд капитального ремонта не нужны.

Согласно законодательству Российской Федерации взносы на капремонт обязательны для каждого собственника. Таким образом, уклонение от их уплаты является прямым нарушением закона и влечет за собой реальные проблемы в виде растущей задолженности, увеличивающейся также за счет процентов и пени. Вы рискуете стать участником судебного разбирательства.

Как правило, при образовании задолженности у владельцев квартир в доме управляющая компания принимает попытки решения конфликта в досудебном порядке. Для этого должнику направляется уведомление о возникновении задолженности, требующей погашения. На данную задолженность начисляются обязательные пени. При отказе должника погасить задолженность дело может быть передано в суд, а ответчику придется столкнуться с судебными издержками.

Помимо сопутствующих финансовых расходов, возможны и иные негативные последствия. На основании возникновения задолженности управляющая компания прекращает обеспечение владельца квартиры – должника – различными субсидиями и льготами в отношении оплаты коммунальных услуг.

Наиболее существенные риски игнорирования ежемесячных платежей:

В соответствии с частью 14.1 статьи номер 155 Жилищного Кодекса Российской Федерации должнику предстоит уплата региональному фонду пени за все просроченные дни платежей в размере, равном 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка.
В отношении должника возможна подача искового заявления о взыскании задолженности, вследствие чего собственнику придется оплачивать не только долг, но и сопутствующие судебные издержки.

Учитывая тот факт, что рассматриваемая разновидность платежей относится к категории коммунальных, дополнительно в отношении граждан применяются следующие санкции:

Запрет на пресечение границы Российской Федерации для выезда из страны.
Наложение ареста на частное имущество должника.
Изъятие частного имущества должника.

Как правило, перечисленные выше риски встречаются на практике достаточно редко, особенно в случае сотрудничества должника с квалифицированным юристом по жилищным вопросам. В большинстве случаев управляющие компании и региональные фонды предпочитают использовать метод напоминаний. По адресу регистрации должника направляются уведомления о наличии задолженности, а спустя 6 месяцев в среднем, при отсутствии должной реакции на уведомления, должник получает повестку в суд.

Несмотря на то, что квартиру у должника могут и не отобрать (это практически нереально, если своевременно заняться решением проблемы), оплата долгов все равно является необходимой. Каждый день просрочки увеличивает сумму задолженности. При этом важно помнить, что задолженность за капремонт переходит к новым собственникам вместе с недвижимым имуществом. Мы настоятельно рекомендуем своим клиентам тщательно изучать квитанции за коммунальные услуги, прежде чем заключать сделку купли-продажи квартиры. В качестве альтернативы, можно воспользоваться возможностью направления запроса региональному оператору от лица владельца жилья.

Капитальный ремонт дома в г. Москва – это большой комплекс работ, направленный на полную замену или частичное восстановление следующих частей дома:

коммуникации инженерного обеспечения;
технологическое оборудование;
ремонт поврежденных конструкций;
восстановление внешней и внутренней отделки.

Работы по капитальному ремонту в г. Москва могут быть осуществлены не во всех типах зданий. Действие программы не распространяется на такие дома:

готовящиеся под снос по генеральному плану города или по состоянию;
нуждающиеся в реконструкции;
имеющие менее 3 квартир.

Пережившие капремонт поделились опытом: инструкция для чайников

Средства на проведение ремонтных работ поступают от собственников жилья в специальные фонды, которые потом оплачивают капремонт. Способ образования фонда и особенности накопления средств собственники выбирают сами на общем собрании. Поступающие и собранные средства откладываются на капитальный ремонт хранятся на счетах МКД г. Москва или других организаций. Фонд средств для капитального ремонта может быть сформирован:

На счете государственного регионального оператора. В этом случае средствами распоряжаются региональные власти и очередность ремонта также устанавливает государство.
На индивидуальном счете МКД. Такой способ дает возможность откладывать деньги на ремонт конкретного дома. Чтобы оформить такой способ, все жильцы должны открыть общий банковский счет, деньгами с которого имеют право распоряжаться председатели жилищного кооператива или управляющая комиссия. Деньги используются в тот момент, когда необходимо жильцам, без очереди.
На счете кредитной организации. Это может быть частная или государственная кредитная организация, выбор которой осуществляется только решением общего собрания жильцов или членов комитета. При выборе кредитной организации обязательно следует руководствоваться рекомендациями Центрального банка. На своем официальном сайте банк регулярно публикует данные тех организаций, в которые можно обращаться.

Открывать счета для накопления средств может товарищество собственников, жилищный кооператив, которые самостоятельно управляют многоквартирным домом, а также региональный оператор, управляющая организация.

Сайт Регионального оператора капитального ремонта многоквартирных домов в г. Москва является основным источником, где представлена информация о сроках и объемах предполагаемого ремонта здания. Чтобы воспользоваться ресурсом, требуется в соответствующей графе ввести необходимый адрес. По ссылке будет доступна информация:

год постройки;
процент износа;
материалы основных конструкций и дополнительных элементов;
отчеты о внесении взносов и уплаченных средствах.

Также, узнать, когда будет осуществлен капитальный ремонт, можно используя официальный сайт правительства г. Москва. Обычно сведения находятся в разделе правовой базы и нормативных актов.

Капитальный ремонт проводится в случаях, когда конструкции или оборудование дома изношены, неисправны, повреждены, не соответствуют требованиям безопасности и их необходимо восстановить или заменить (разд. 2 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 07.09.2017 N 1202/пр).

Когда говорится о проведении капитального ремонта МКД, то имеются в виду мероприятия, касающиеся восстановления общей собственности. Особым вопросом всегда становится ремонт или замена лифта, потому что речь идет об очень дорогом оборудовании, на которое не всегда хватает накопленных домом денег.

Зачастую перед жильцами и УК встает вопрос о том, что же в первую очередь делать – ремонтировать текущую кровлю или ставить новый лифт, так как старый вышел из строя либо исчерпал срок нормативной эксплуатации. При сборе средств на выполнение капитального ремонта на счете регионального оператора чиновники сами определяют, когда жильцы смогут воспользоваться накопленными деньгами.

Потребность в капитальном ремонте жилых объектов регламентирована законодательно. Его нужно проводить для зданий при следующем износе: деревянные – от 65 процентов; каменные – от 30 до 70 процентов.

Оплата расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме является обязанностью всех собственников помещений в доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе такого права к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (далее — публичное образование) (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Примечание. Если вы погасили (полностью или частично) задолженность по взносам на капитальный ремонт прежнего собственника — публичного образования, вы имеете право обратиться с заявлением о перерасчете и возврате уплаченных денежных средств или зачете их в счет будущих платежей (Письмо Минстроя России от 01.09.2017 N 31284-АЧ/06).

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений по истечении срока, установленного законом субъекта РФ, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована региональная программа капитального ремонта, в которую включен дом (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ).

Иные сроки установлены, если дом введен в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включен в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации. В этом случае обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения дома в региональную программу капитального ремонта (ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ).

Как узнать, был ли в доме капремонт?

Жильцы дома на общем собрании должны принять решение (его должны поддержать не менее 2/3 собственников), куда перечислять средства. Есть два варианта: на счёт Фонда капитального ремонта или на специальный счёт дома в банке.

Если жильцы до 1 июня 2015 года по какой-либо причине не успели принять решение, то их взносы автоматически будут поступать на счёт Фонда капитального ремонта.

Необходимо знать, что при желании можно перейти со спецсчёта дома на счёт Фонда капремонта, весь процесс займёт около месяца. На то, чтобы поменять счёт Фонда капремонта на спецсчёт, по законодательству, потребуется около двух лет.

На взносы на капитальный ремонт будут распространяться стандартные льготы по оплате жилищных услуг: для малообеспеченных семей, участников Великой Отечественной войны, ветеранов труда и сирот. В каждом случае решение по субсидии принимается индивидуально и зависит от количества собственников, дохода, площади квартиры и других факторов.

Все произведенные мероприятия подлежат обязательной приёмке. Порядок осуществления приёмки работ следующий:

за неделю до предположительного окончания действия, подрядчик оповещает об этом заказывающую сторону.
- Если заказчик региональный оператор – именно он создаёт приёмочную комиссию и сам ответственный за составление акта строительного контроля объекта.
- В случае заказа со стороны собственника помещения – ответственность за приглашение приёмочной комиссии лежит на нём.
на месте проводится исследование выполненных работ. В случае обнаружения брака, происходит его ликвидация за счёт виновной стороны;
одновременно с приёмным актом оформляется гарантия выполненных работ. Гарантийный срок, который начинает свой отсчёт со дня принятия объекта – пять лет. При наступлении гарантийной ситуации следует обратиться к региональному оператору или непосредственно к подрядному исполнителю. При этом все поломки устраняются за счёт подрядчика в сроки, которые лучше закрепить при составлении гарантии.

Все документы, которые сопровождают исполнение мероприятий, должны быть оформлены в соответствии с существующим законодательством и отвечать требованиям делопроизводства.

Важность правильно составленных бумаг заключается в том, что в случае восстановления своих прав в судебном порядке недооформленный документ или акт, составленный не по правилам, может быть причиной для не рассмотрения иска потерпевшей стороны.

Законодательство предусматривает, что государство должно оказывать помощь собственникам жилого фонда при организации капитальной реконструкции домов.

Властям муниципального уровня и владельцам квартир в МКД приходится собственными силами формировать денежный фонд для проведения капитальных ремонтных работ, чтобы затем производить его в рамках государственной программы капремонта зданий.

Эта программа представляет собой комплекс целевых мер, ориентированных на проведение ремонтных работ общедомового имущества МКД. В обязанность владельцев квартир входит обязательное требование содержать жильё в надлежащем порядке, что регламентируется ст. № 210, 211 ГК РФ.

Предлагаем узнать, какие же дома многоквартирного жилого фонда не входят в программу проведения работ по капремонту:

Это МКД, которые подлежат сносу (либо реконструкции).
Это МКД, имеющие в составе менее пяти жилых помещений.
Это МКД, участники программы реновации.
Это МКД, уровень износа которых 70 % и больше.
Это МКД, которые признаны нежилыми.
Это МКД, стоимость ремонта которых больше максимальной цены, установленной положением о проведении капремонта.

Деньги, поступающие в фонд капитального ремонта, включены в обязательные коммунальные платёжки. Сумма рассчитывается, исходя из квадратного метража квартиры: по России это шесть рублей (в Москве гораздо дороже: пятнадцать руб.).

Чтобы ваш МКД был включён в список очерёдности на проведение капремонта, необходимо, дабы в доме была форма управления ТСЖ. Требуется провести несколько собраний в полном составе собственников жилья, с целью выявить именно тот спектр работ, который необходим конкретному дому, а также рассчитать стоимость работ.

Многоквартирный дом должна оценить специальная комиссия экспертов. Они смогут определить реальное «самочувствие» дома и выявить, нуждается ли он капремонте. Затем составляется смета работ. Она включает те деньги, которые государство выделяет на ремонтные действия, и собранные гражданами – собственниками в форме взносов.

Собственник МКД, при желании, может узнать необходимую информацию о программе капитального ремонта, обратившись к соответствующим электронным источникам. Некоторые списки МКД не входят в эту программу.

Капитальный ремонт — это комплекс работ и (или) услуг по замене или восстановлению:

инженерных и технических коммуникаций;
частей несущих конструкций;
отдельных участков не несущих стен.

Деньги для проведения капитального ремонта в многоквартирном доме поступают от владельцев жилья и хранятся в специально созданных фондах (ст. 169 ЖК РФ), способ образования которого выбирают сами собственники. Фонды могут формироваться:

На счете регионального оператора — средствами поступившим в фонд распоряжаются региональные власти. Деньги, поступившие от собственников квартир в МКД, хранятся в общем фонде субъекта РФ. Очередность проведения капитальных работ устанавливается региональной программой.
На индивидуальном счете МКД — собранные деньги идут на ремонт одного конкретного дома. Владельцы жилья открывают банковский счет, распоряжаться которым могут управляющая компания (УК) или жилищный кооператив.

Капитальный ремонт проводится в зданиях, где больше 3-х квартир. В домах, которые признаны аварийными или подлежащими сносу, ремонтные работы за счет средств фонда не проводятся. Собственники квартир, находящихся в таких зданиях, освобождаются от обязанности вносить платежи.

При капитальном ремонте не меняются основные технические параметры (площадь застройки, строительный объём, площадь, число этажей), а при реконструкции эти параметры могут изменяться. реконструкция это надстройка, перестройка, изменение объекта, в т. ч. несущих конструкций.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта).

Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Личный счет — это индивидуальная копилка конкретного дома. Жильцы выбирают банк, открывают счет и каждый месяц перечисляют туда деньги. Средствами по поручению собственников распоряжается владелец счёта: представитель УК, ТСЖ или фонда капремонта, смотря кого назначили жильцы.

Просто так снять деньги и потратить их владелец счёта не сможет: для каждой операции банк попросит обоснование.

Деньгами на личном счете распоряжаются собственники

Чтобы перевести деньги подрядчику за выполненный ремонт, придется предоставить протокол общего собрания собственников, договор об оказании услуг и акт приемки. Списывать деньги со счёта можно только на оплату работ по капремонту или на оплату целевого кредита.

Собственники сами решают, когда ремонтировать дом. Они выбирают подрядчиков, контролируют их и принимают работы. Но ремонт всё равно придется провести до окончания региональной программы капремонта — до 2044 года.

Растягивать программу ремонта до 2044 года необязательно, можно собрать средства раньше. Для этого установите повышенный тариф: не 17 Р за м², а, например, 30 Р за м².

Хотя деньги на спецсчете принадлежат всем собственникам, забрать свою долю при переезде вы не сможете. Она перейдет по наследству к тому, кто заселится в вашу квартиру.

Деньги на капремонт копят двумя способами: в общей кассе фонда капитального ремонта или на индивидуальном счете дома.

Фонд — это «общий котел»: копилка, в которую складывают деньги жильцы всех домов региона. Каждый год из этой копилки берут сумму и тратят на ремонт. Сегодня вашими деньгами оплачивают ремонт соседского дома, а завтра соседи оплачивают ваш.

Фонды принадлежат регионам: средства москвичей идут на обновление зданий только в Москве. Московская область — формально другой регион, там дома ремонтирует уже другой фонд.

В какой очередности ремонтируют здания, указано в региональной программе капитального ремонта. Московская программа рассчитана до 2044 года.

Фонд обязан делать почти всю организационную работу. Перед ремонтом он должен определить, что именно ремонтировать в доме, выбрать подрядчиков, проконтролировать их, принять работы и подписать акты.

В приемке могут участвовать представители УК и собственников квартир. Жильцы могут участвовать в определении того, что фонд будет ремонтировать.

Региональная программа капремонта

Фонд — это государственная организация. Московский фонд создан правительством Москвы. Поэтому каждый год он отчитывается о проделанной работе: сколько и каких именно домов отремонтировал, сколько денег потратил.

По умолчанию деньги с вашего дома идут в региональный фонд капитального ремонта. Очередность работ определяется программой, в начале списка — наиболее изношенные дома. Если вы живете в крепкой многоэтажке, ремонт вашего дома запланируют на какой-нибудь 2030 год.

Никто не знает, что будет через 15 лет. Сбережения могут сгореть, бюджет фонда могут пустить на строительство какого-нибудь стадиона или моста. Поэтому жильцам хороших крепких домов выгоднее копить деньги на счете дома, а не в региональном фонде.

Капитальный ремонт многоквартирного дома

Деньги на капремонт хранят в банке, при этом средства на индивидуальном счете дома и средства на счете фонда по-разному защищены от банкротства.

Деньги на спецсчете никак не защищены. Закон разрешает открывать спецсчета только в тех кредитных учреждениях, где величина собственного капитала не менее 20 млрд рублей. Это единственное требование к банку, и, кажется, его недостаточно.

В Татарстане члены ТСЖ могут потерять деньги, которые они копили с 2014 года, потому что их банк обанкротился. Они хранили деньги в «Татфондбанке», 3 марта у него отозвали лицензию. Средства вкладчиков будут выплачивать в первую очередь физлицам и индивидуальным предпринимателям и только после них — юридическим лицам. Когда именно это произойдет, непонятно.

Деньги на счете регионального оператора якобы защищены государством. Если региональный фонд не исполняет свои обязательства перед собственниками или исполняет их плохо, субъект несет «субсидиарную ответственность», сказано в законе. Но не у всех регионов будут деньги, чтобы возместить потерянные накопления

Текущий ремонт относится к косметическому ремонту (покраска, укладка плитки, ремонт дверей и т. п.). Он применяется для обновления внешнего вида, поддержания эксплуатационных показателей. Ниже приведены основные требования к монтажным и ремонтным действиям, которые производятся планово и относятся к текущему ремонту:

Устранение деформаций перекрытий и их укрепление.
Герметизация отверстий.
Обновление внешнего фасада здания (покраска, облицовка).
Реставрация архитектурных элементов.
Частичная замена гидроизоляции и пароизоляции здания.
Замена водосточных систем, вентиляции.
Восстановление работоспособности лифтов, мусоропроводов объекта.

Перечень работ по капитальному ремонту включает в себя следующие пункты:

Замена стен, полов, лестничных проемов.
Устранение выступающих частей каменных или иных перекрытий.
Закладка стен из камня, возведение перегородок.
Замена утеплителя.
Реконструкция опорных колонн.
Полная замена кровельных покрытий.
Обновление фундамента с использованием строительной техники.
Утепление фасада здания.
Инсталяция автоматизированных информационно измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов.
Установка общедомовых приборов учета потребления ресурсов и узлов управления и регулирования их потребления: газа, горячей или холодной воды.

Данный перечень услуг может отличаться в регионах России.

Капитальный ремонт крыши МКД производится при серьезных повреждениях кровли или ее полном обветшании. В перечень работ по капитальному ремонту крыши и чердака входят:

реконструкция водостока;
восстановление испорченного кровельного покрытия;
замена стропил;
обустройство заземления и водостока.

Если повреждено более 40% площади крыши она подлежит полной замене. Во всех остальных случаях ремонт считается текущим и выполняется силами УК. Все виды ремонтных работ выполняются в плановом порядке в теплое время года.

Решение о проведении капитального ремонта крыши принимается собственниками на общем собрании. После принятия решения жильцы должны составить письменное обращение в УК с требованием о проведении капремонта. После подачи заявления производится обследование кровли на предмет повреждений и составляется акт, в котором указываются все имеющиеся дефекты.

Работы по ремонту крыши проводятся за счет средств, перечисленных в фонд капремонта. Если собранных средств окажется недостаточно, УК может предложить собственникам:

самостоятельно внести недостающую сумму;
накопить деньги путем внесения повышенных платежей за капремонт.

C формальной стороны, платежи за капремонт включены в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги и являются обязательными. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников жилых и нежилых помещений в домах, расположенных на территории города Москвы, с 01 июля 2015 года.

Согласно законодательству РФ, в случае уклонения от уплаты взносов за капремонт, либо при регулярной неполной оплате, в отношении неплательщика могут быть приняты следующие меры:

арест имущества;
изъятие имущества;
запрет на пересечение границ РФ.

С практической стороны, можно создать специальный счёт, как способ формирования фонда капремонта. В этом случае деньги перечисляются на счёт в банке, открытый на конкретный дом. Таком образом, можно не допустить попадания денег в государственные структуры.

Порядок организации капитального ремонта будет указан в проекте. Для этого проектировщик учитывает положения нормативных актов и справочников, ГОСТ. Например, для определения перечня работ и порядка их выполнения на нежилых объектах применяется Постановление Госстроя СССР № 279 (Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений). К организации капремонта относится:

обеспечение мер пожарной и строительной безопасности на всех этапах ремонта;
использование стройматериалов для проведения работ и отделки, указанных в проекте и сметной документации;
обеспечение мест для складирования стройматериалов и мусора, порядок его вывоза и утилизации;
условия подключения к инженерным сетям на период проведения работ;
иные требования, указанные в проекте или нормативных актах.

Организация капремонта возлагается на подрядчика по договору. При отступлении от проекта, нарушения порядка проведения работ, подрядчик будет нести ответственность в рамках договора (в том числе, безвозмездное устранение недоделок, выплата неустойки и т.д.).

Комментарий специалиста. Заказчик вправе предусмотреть в договоре нормы по текущему контролю за выполнением работ. Например, представитель заказчика может присутствовать на объекте, участвовать в подписании актов по отдельным этапам капремонта. Если возникает необходимость в проведении дополнительных работ, необходимо заказать изменения в проектную документацию.

Программа капитального ремонта

Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов утверждается на законодательном уровне с учётом климатических особенностей региона и типов домов.

Капитальный ремонт многоквартирных домов – это устранение неисправностей, замена изношенных частей фасада, а также установка вспомогательных систем для лучшей эксплуатации сооружения. Перечень работ капремонта закреплен на федеральном уровне.

Федеральный закон о капремонте обязывает собственников квартир оплачивать восстановительные работы. Ответственность за исполнение реконструкции несут муниципалитеты или региональные операторы. Им поручено следить за соблюдением перечня выполняемых работ.

Голосованием за капитальный ремонт в многоквартирных домах занимаются сами жильцы. Общий вердикт о необходимости восстановления поврежденных частей выносится на Собрании собственников жилья – по одному члену от каждого семейства.

Согласно ст. 44 ЖК РФ, для того чтобы утвердить проведение капремонта и начать сбор средств необходимо добиться не менее, чем ⅔ голосов (большинства) от числа присутствующих на заседании членов. Инициаторами проведения Собрания выступают либо отдельные собственники, либо управляющая компания (ТСК).

Региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов утверждается на уровне государственной власти. После ее одобрения региональный оператор информирует жильцов о:

Сроках проведения капитального ремонта (точные или примерные).
Перечне восстановительных работ.
Стоимости услуг подрядчика.
Источниках финансирования капитального ремонта.

Сведения доносятся до жильцов не позднее, чем за полгода до старта программы капремонта в том или ином регионе нашей страны. Обсуждение продолжается в течение 3 месяцев, после чего собственники жилья направляют решение в адрес регионального оператора, который, в свою очередь, информирует об этом жилищные структуры.

Жилищный кодекс устанавливает, что виды работ по капитальному ремонту многоквартирных домов оплачиваются владельцами квартир и нежилых помещений за 8 месяцев до старта региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов.

Характер работ зависит от бюджета капремонта. Закон устанавливает так называемую минимальную квоту взносов, уплата которой обязательна. При необходимости жильцы могут повысить размер платежей, воспользовавшись ч. 8.2 ст. 156 ЖК РФ. В случае уплаты минимального тарифа, региональный оператор осуществляет «урезанный» вариант капитального ремонта.

Перечень обязательных работ:

Оснащение фундамента (технический осмотр).
Ремонт фасада, кровли, нежилых помещений (покрасочные работы, замена панельных плит, теплоизоляция окон).
Обустройство инженерных систем, отопления, электропроводки, канализации.
Проверка работоспособности лифтовых шахт (движение легковых и грузовых лифтов, пригодность шахтовых тросов, эксплуатация механизма подъема лифта).

Обязательные работы капитального ремонта могут дополняться перечнем других операций, например, установкой счётчиков или кровельным слиянием. Такие работы требуют внесения дополнительных средств. Повышение бюджета обсуждается все на том же Собрании собственников жилья в многоквартирном доме. Голосование в объеме ⅔ квоты всех присутствующих автоматически обязует владельцев квартир к уплате дополнительных взносов.

Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений

1. Смена деревянных стульев или замена их на каменные или бетонные столбы.

2. Частичная перекладка (до 10%), а также усиление каменных фундаментов и подвальных стен, не связанное с надстройкой здания или дополнительными нагрузками от вновь устанавливаемого оборудования.

3. Восстановление вертикальной и горизонтальной изоляции фундаментов.

4. Восстановление существующей отмостки вокруг здания (более 20% общей площади отмостки).

5. Ремонт существующих дренажей вокруг здания.

6. Смена одиночных разрушающихся каменных и бетонных столбов.

II. Стены и колонны

1. Заделка трещин в кирпичных или каменных стенах с расчисткой борозд, с перевязкой швов со старой кладкой.

2. Устройство и ремонт конструкций, укрепляющих каменные стены.

3. Перекладка ветхих кирпичных карнизов, перемычек парапетов приямков и выступающих частей стен.

4. Перекладка и ремонт отдельных ветхих участков каменных стен до 20% общего объема кладки, не связанные с надстройкой здания или дополнительными нагрузками от вновь устанавливаемого оборудования.

5. Укрепление железобетонных и каменных колонн обоймами.

6. Ремонт и частичная замена (до 20% общего объема) колонн, не связанные с дополнительными нагрузками от вновь устанавливаемого оборудования.

7. Смена заполнителей в стенках с каменным, железобетонным и металлическим каркасом (до 40%).

Капремонт в многоквартирном доме начинается отнюдь не с появлением строительных лесов у фасадов. Он начинается раньше, с утверждения проектно-сметной документации. Ведь изначально жильцам должны предоставить план работ, которые будут проводиться в доме. Эта статья расскажет что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома и поможет ничего не упустить.