Расторжение договора найма жилого помещения РБ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора найма жилого помещения РБ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Расторжение договора найма жилого помещения

2. Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь

3. Статья 61. Расторжение договора найма жилого помещения

4. ГЛАВА 8. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

5. Арендное жилье: что нужно знать, чтобы его не потерять

6. Соглашение о расторжении договора аренды недвижимости

Расторжение договора найма жилого помещения по соглашению сторон оформляется в письменной форме, должно содержать все условия расторжения договора, в отношении которых между сторонами достигнуто согласие.
Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Республики Беларусь соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное.
Требования, предъявляемые к договору найма жилого помещения, закреплены в ч. 1 п. 1 ст. 52 ЖК, а именно письменная форма и регистрация соответствующими местными исполнительными и распорядительными органами.
Перечни административных процедур, осуществляемых в отношении граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, предусматривают процедуру регистрации также и дополнительных соглашений к договорам найма (п. 1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200, п. 8.2 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 N 156).

Следовательно, соглашение о расторжении договора найма жилого помещения подлежит регистрации местными исполнительными и распорядительными органами.

Расторжение договора найма жилого помещения

По инициативе нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время в порядке, предусмотренном ЖК РБ, после выполнения всех принятых на себя обязательств (оплата найма квартиры за период до расторжения договора, погашение задолженности за коммунальные услуги и т.д).

В случае, если наниматель и члены его семьи выехали из занимаемого по договору найма жилого помещения, однако не оформили в надлежащей форме расторжение договора найма жилого помещения, Наймодатель вправе в судебном порядке обратиться с исковым заявлением о расторжении договора найма жилого помещения в связи с выездом нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение. При этом предварительное предупреждение со стороны наймодателя до предъявления иска о расторжении договора найма жилого помещения не требуется (п.9 ПП ВС от 26.06.2014 N 11 «О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда»).

В практике могут возникнуть ситуации, когда не все члены семьи нанимателя желают совместно с ним выехать в другое место жительства в результате расторжения договора найма жилого помещения по соглашению сторон (инициативе нанимателя). В таких случаях, при расторжении договора найма жилого помещения по соглашению сторон или по инициативе нанимателя один из проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи с письменного согласия оставшихся проживать совершеннолетних лиц вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя жилого помещения.

После расторжения договора найма жилого помещения у Нанимателя и членов его семьи утрачивается право проживания. При расторжении договора найма наниматель обязан в течение трех суток освободить жилое помещение, если иной срок для добровольного выселения не был оговорен в соглашении.

В случае отказа в добровольном порядке освободить жилое помещение, бывший наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Данное основание имеет правовую специфику в связи с большой социальной значимостью охраны прав граждан на жилище.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут наймодателем, если наниматель (члены его семьи):

- нарушают существенные условий договора найма (размер и сроки платы за пользование жилым помещением, коммунальные услуги и т.д. (пункт 1 статьи 50 ЖК РБ);
- систематически (3 и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, используют жилое помещение не по назначению;
- систематически допускают нарушение требований ЖК РБ, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.

При этом особо стоит отметить, что если проживающие совместно с нанимателем члены его семьи не допускали данных нарушений, то один из совершеннолетних проживающих с письменного согласия остальных совершеннолетних членов семьи нанимателя вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя.

При расторжении договора найма жилого помещения РБ по требованию наймодателя предварительно необходимо направить нанимателю письменное предупреждение (уведомление) с указанием мотивов расторжения договора найма за один месяц до подачи иска. Месячный срок исчисляется с момента получения нанимателем письменного уведомления.

При подаче в суд искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения необходимо приложить документы подтверждающие факт соответствующего предварительного уведомления. Несоблюдения требований законодательства о предварительном уведомлении о расторжении договора найма жилого помещения является для суда основанием к вынесению решения об отказе в удовлетворении соответствующих искового требований.

В ряде случаев для расторжения договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда и выселения нанимателя и членов его семьи может потребоваться согласие органа опеки и попечительства, если (часть вторая пункта 1 статьи 86 ЖК):

- данные требования затрагивают права и законные интересы проживающих в жилом помещении или имеющих право на проживание несовершеннолетних, признанных находящимися в социально опасном положении либо нуждающимися в государственной защите;
- в жилом помещении проживают граждане, признанные недееспособными (ограниченные в дееспособности) судом;
- жилое помещение закреплено за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей.

а) по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью:

Государственный орган (иная организация), в который гражданин должен обратиться	местный исполнительный и распорядительный орган, организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится жилое помещение
Документы и (или) сведения, представляемые гражданином для осуществления административной процедуры*	заявления нанимателей, объединяющихся в одну семью паспорт или иной документ, удостоверяющий личность письменное согласие совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с нанимателями, объединяющимися в одну семью документы, подтверждающие степень родства (свидетельство о заключении брака, свидетельство о рождении) документ, подтверждающий изменение фамилии или иных данных гражданина, – в случае их изменения
Размер платы, взимаемой при осуществлении административной процедуры**	бесплатно
Максимальный срок осуществления административной процедуры	15 дней со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций – 1 месяц
Срок действия справки, другого документа (решения), выдаваемых (принимаемого) при осуществлении административной процедуры	6 месяцев

б) вследствие признания нанимателем другого члена семьи:

Государственный орган (иная организация), в который гражданин должен обратиться	местный исполнительный и распорядительный орган, организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится жилое помещение
Документы и (или) сведения, представляемые гражданином для осуществления административной процедуры*	заявление совершеннолетнего члена семьи нанимателя паспорт или иной документ, удостоверяющий личность письменное согласие нанимателя либо свидетельство о его смерти или копия решения суда о признании нанимателя утратившим право владения и пользования жилым помещением, а также письменное согласие совершеннолетних членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним документ, подтверждающий изменение фамилии или иных данных гражданина, – в случае их изменения
Размер платы, взимаемой при осуществлении административной процедуры**	бесплатно
Максимальный срок осуществления административной процедуры	15 дней со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций – 1 месяц
Срок действия справки, другого документа (решения), выдаваемых (принимаемого) при осуществлении административной процедуры	6 месяцев

в) по требованию члена семьи нанимателя:

Государственный орган (иная организация), в который гражданин должен обратиться	местный исполнительный и распорядительный орган, организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится жилое помещение
Документы и (или) сведения, представляемые гражданином для осуществления административной процедуры*	заявление совершеннолетнего члена семьи нанимателя паспорт или иной документ, удостоверяющий личность письменное согласие проживающих совместно с ним других совершеннолетних членов семьи нанимателя документ, подтверждающий приходящуюся на его долю общую площадь жилого помещения, либо соглашение о порядке пользования жилым помещением документ, подтверждающий изменение фамилии или иных данных гражданина, – в случае их изменения
Размер платы, взимаемой при осуществлении административной процедуры**	бесплатно
Максимальный срок осуществления административной процедуры	15 дней со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций – 1 месяц
Срок действия справки, другого документа (решения), выдаваемых (принимаемого) при осуществлении административной процедуры	6 месяцев

Скачать образец заявления
Документ Microsoft Word

*Другие документы и (или) сведения, необходимые для осуществления административной процедуры, по запросу государственного органа (иной организации), в который обратился гражданин, в установленном порядке представляются государственными органами, иными организациями, к компетенции которых относится их выдача, а также могут быть представлены гражданином самостоятельно. От гражданина могут быть истребованы документы, подтверждающие его полномочия, если с заявлением обращается представитель заинтересованного лица, а также иные документы в случаях, указанных в пункте 2 статьи 15 Закона Республики Беларусь «Об основах административных процедур».

Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь

Расторжение договора аренды возможно в одностороннем порядке, по соглашению сторон и в судебном порядке. Если расторжение договора аренды происходит не по соглашению сторон, то расторжение договора аренды возможно по основаниям, предусмотренным законодательством или договором. Рассмотрим подробнее некоторые случаи, в которых возможно расторжение договора аренды.

Одностороннее расторжение договора аренды возможно в нескольких случаях. Так, одностороннее расторжение договора аренды возможно, если договор аренды заключен на неопределенный срок, т.е. в договоре не определен срок аренды. В этой ситуации одностороннее расторжение договора аренды возможно по инициативе любой стороны. При этом по общему правилу сторона, инициирующая одностороннее расторжение договора аренды, должна предупредить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Договором можно предусмотреть иной срок для предупреждения об одностороннем расторжении договора аренды.

Одностороннее расторжение договора аренды возможно также в случаях, прямо указанных в договоре аренды.

По общему правилу в иных случаях расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон, если другая сторона не согласна с этим, возможно в судебном порядке.

По общему правилу расторжение договора аренды арендатором возможно досрочно в судебном порядке в нескольких случаях.

Так, расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно, если арендодатель не предоставил имущество арендатору или препятствует в его пользовании по условиям договора или по назначению.

Также в судебном порядке расторжение договора аренды арендатором возможно, если имущество, переданное в аренду, имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно и когда арендодатель не выполняет своих обязанностей по производству капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а если таковые в договоре не установлены – в разумные сроки.

Наконец, расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно, если имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Кроме того, в судебном порядке досрочное расторжение договора аренды арендатором возможно и по общим основаниям, предусмотренным законодательством для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон: при существенном нарушении договора аренды другой стороной, в иных случаях, прямо предусмотренных законодательством или договором.

По общему правилу расторжение договора аренды арендодателем возможно досрочно в судебном порядке в следующих случаях.

Так, расторжение договора аренды арендодателем в судебном порядке возможно, если арендатор использует имущество с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В судебном порядке расторжение договора аренды арендодателем возможно, если арендатор существенно ухудшает имущество.

Кроме того, расторжение договора аренды арендодателем в судебном порядке возможно, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Наконец, расторжение договора аренды арендодателем в судебном порядке возможно, когда арендатор в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки, не производит капитальный ремонт имущества – в случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Кроме того, в судебном порядке досрочное расторжение договора аренды арендодателем, так же, как и арендатором, возможно и по общим основаниям, предусмотренным законодательством для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон: при существенном нарушении договора аренды другой стороной, в иных случаях, прямо предусмотренных законодательством или договором.

При этом в законе указано, что по общему правилу досрочное расторжение договора аренды арендодателем в судебном порядке возможно только после того, как арендодатель направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

УП «Витебскоблгаз»
Жильё
Форма заявления об изменении договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда по требованию нанимателей

Статья 61. Расторжение договора найма жилого помещения

Основные сведения о сдаче и съёме жилья

Заключение договора найма

— регистрация договора найма

— передача жилья в пользование нанимателю

Плата при сдаче (съёме) жилья

-задаток

Кто может проживать в съёмном жилье вместе с нанимателем?

Прекращение и расторжение договора найма

Налоги при сдаче жилья внаем

— подоходный налог в фиксированных суммах

— доплата подоходного налога

Сдача жилья внаем посуточно

Жилые помещения (квартиры, комнаты, жилые дома) могут сдаваться в наем, то есть предоставляться кому либо за плату во владение и пользование для проживания.^[∗] пункты 1 и 3 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Сдавать жилье внаем может собственник этого жилья. Не собственник имеет на это право только в случае, если ему законодательными актами или собственником жилья предоставлены соответствующие полномочия.^[∗] пункт 2 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь Кроме того, если недвижимость принадлежит нескольким собственникам (находится в общей долевой собственности), то для сдачи его внаем требуется согласие их всех.^[∗] пункт 2 статьи 246 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Жилье может сдаваться внаем на определенный срок, либо бессрочно.^[∗] пункт 4 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Сдача жилых помещений внаем для длительного проживания не является предпринимательской деятельностью. Обязанность по регистрации в качестве ИП возникает только в том случае, когда жилое помещение сдается внаем для краткосрочного проживания.^[∗] статья 1 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Запрещается сдавать внаем следующие жилые помещения: ^[∗] – пункт 3 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь
– подпункт 1.20 Указа Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений»

построенные, реконструированные или приобретенные с привлечением льготного кредита, до полного погашения такого кредита (однако в исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья или члена его семьи, материальное положение и других) сдать такое жилье в наем можно с разрешения исполкома);
расположенные в зданиях, подлежащих сносу или капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой;
расположенные подвале или полуподвале.

Договор найма является основанием для регистрации наймодателя в снимаемом им жилье по месту жительства или месту пребывания.^[∗] подпункт 4.2 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 № 413

Обратите внимание, что граждане проживающие в съёмном жилье имеют право стать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Жилье сдается и снимается внаем по договору найма, который представляет собой соглашение, где одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.^[∗] пункт 1 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Договор найма должен быть зарегистрирован в исполкоме и считается заключенным именно после такой регистрации.^[∗] пункт 1 статьи 53 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Что обязательно должно быть указано в договоре найма?

Существенными условиями договора найма являются:^[∗] статья 53 Жилищного кодекса Республики Беларусь

предмет договора найма (то есть указание на конкретный жилой дом, квартиру или жилую комнату);
срок действия договора найма (не относится к договорам найма, заключаемым на неопределенный срок);
размер платы за пользование жилым помещением и срок её внесения;
срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги — в случае, если по договору найма обязанность по оплате услуг ЖКХ возложена на нанимателя.

В договоре найма также указываются члены семьи нанимателя, которые будут постоянно проживать совместно с ним в съёмном жилом помещении.

Договор найма составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй — у нанимателя, третий — в исполкоме, зарегистрировавшем этот договор.^[∗] пункт 3 статьи 53 Жилищного кодекса Республики Беларусь

До момента предоставления жилья в пользование нанимателю договор найма должен быть зарегистрирован.^[∗] пункт 1 статьи 53 Жилищного кодекса Республики Беларусь

По вопросу регистрации договора найма необходимо обращаться в исполком или организацию жилищно-коммунального хозяйства (как правило это Расчетно-справочный центр ЖРЭО).^[∗] подпункт 1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

Для регистрации договора найма необходимо предоставить следующие документы:^[∗] подпункт 1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

заявление, подписанное собственником (собственниками Если жилое помещение находится в общей долевой собственности) жилого помещения (как правило заявление заполняется непосредственно при приеме документов);
паспорт Или другой документ, удостоверяющий личность собственника жилого помещения;
три экземпляра договора найма (бланки договоров могут быть выданы для заполнения непосредственно пери приеме документов);
технический паспорт и свидетельство о госрегистрации права собственности на жилое помещение;
письменное согласие всех собственников жилого помещения – в случае, если сдается жилое помещение, находящееся в общей собственности.

Договор найма регистрируется в течение 2 дней со дня представления всех документов. В некоторых случаях, когда для регистрации необходимы дополнительные документы и они запрашиваются по системе «Одно окно», регистрация осуществляется в течение 10 дней.^[∗] подпункт 1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

Передавать жилье в пользование нанимателю можно только после того как договора найма будет зарегистрирован.

По желанию (не обязательно) наймодатель и наниматель могут составить акт о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения. Акт составляется в 2-х экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй — у нанимателя. В акте указываются:^[∗] часть 2 пункта 1 статьи 54 Жилищного кодекса Республики Беларусь

сведения о сторонах договора найма жилого помещения (фамилия, имя, отчество, место жительства собственника и нанимателя);
адрес, по которому находится жилое помещение;
количество комнат в жилом помещении, его общая площадь и другие его характеристики (по усмотрению сторон);
сведения о состоянии жилья на момент его передачи нанимателю;
другие данные (по усмотрению сторон).

Составленный акт о приеме-передаче может в будущем позволить избежать разногласий между собственником и нанимателем (например, при окончании договора найма и возврате жилья обратно собственнику).

Размер платы за пользование жилым помещением и срок её внесения являются существенными условиями договора найма и в обязательном порядке должны быть в нем указаны.

Сумма платы за съём жилья должна быть указана в договоре найма только в белорусских рублях. Сами расчеты также должны осуществляться только в белорусских рублях. В то же время сумму платы по договору найма можно указать как эквивалент этой суммы в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Например, в договоре можно прописать, что наниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением в сумме, эквивалентной 100 (ста) долларам США по курсу Национального банка Республики Беларусь на день платежа. В договоре найма также можно установить дату определения курса, а также банк, по курсу валюты которого производятся расчеты.^[∗] пункт 1 статьи 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Обратите внимание что расчеты в иностранной валюте запрещены и влекут административную ответственность Незаконное принятие иностранной валюты в качестве платежного средства, а равно иное незаконное использование ценных бумаг и платежных документов в иностранной валюте —
влекут наложение штрафа в размере от пятидесяти до ста базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации, а на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо — от ста до двухсот базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации.
Те же действия, совершенные повторно в течение одного года после наложения административного взыскания за правонарушение, предусмотренное в части первой настоящего подпункта, —
влекут наложение штрафа в размере от ста до двухсот базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации, а на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо — от ста пятидесяти до трехсот базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации.
(подпункт 1.2 Указа Президента Республики Беларусь от 09.02.2015 N 49).

Во избежание разногласий между сторонами по поводу оплаты, такую оплату стоит осуществлять путем перечисления безналичных денежных средств через банк. При расчетах наличными деньгами целесообразно требовать у наймодателя расписку.

Перед заключением договора (для подтверждения намерения сторон в его заключении) наниматель может предоставить наймодателю задаток.

Задаток является гарантией для нанимателя и наймодателя в том, что стороны не откажутся от своих намерений заключить договор найма. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.^[∗] статья 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Если после выплаты задатка договор найма заключен не будет, то ответственная за это сторона:^[∗] пункт 2 статьи 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь

потеряет сумму задатка (если ответственна сторона, давшая задаток);
должна будет уплатить другой стороне двойную сумму задатка (если ответственна сторона, получившая задаток).

Когда договор найма будет заключен задаток возвращается (засчитывается в сумму платы за съём жилья).^[∗] пункт 1 статьи 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Если задаток передавался без письменного соглашения о задатке, то скорее всего он будет признан авансом.^[∗] пункт 3 статьи 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь В отличие от задатка аванс не является средством обеспечения исполнения обязательства сторон по заключению договора найма. Если договор найма будет заключен, то аванс подлежит зачету в счет платы за съём жилья. Если договор найма заключен не будет, то аванс просто возвращается стороне, его уплатившей.

Законодательство в Беларуси подходит к вопросу аренды квартир частного жилого фонда достаточно гибко: вы можете скачать типовой договор аренды квартиры на Портале ИМНС и заполнить его поля, а также имеете право на его дополнения и корректировки. Так, если вы опасаетесь повреждения имущества животными или негативно относитесь к курению в квартире – эти пункты можно согласовать с нанимателем и прописать в договоре.

Чтобы не упустить при составлении документа важные нюансы, воспользуйтесь чек-листом:

Указывайте сроки оплаты коммунальных услуг и аренды;
Опишите все имущество и подробно изложите его состояние – это лучше оформить отдельным актом приема-сдачи, который оформляется в произвольной форме;
Согласуйте количество проживающих;
Подумайте, чего бы вы не хотели: присутствия посторонних людей, животных, малолетних детей в квартире, шума, вредных привычек жильцов – внесите дополнительные пункты в типовой договор;
Согласуйте размер оплаты. Обратите внимание, что зафиксировать его на бумаге вы можете только в белорусских рублях. Поскольку национальная валюта нестабильна – все мы помним ее обрушение в 2011 и 2014 годах, можно дополнительно указать долларовый эквивалент суммы.

Договор найма жилого помещения в РБ, типовой образец которого вы можете скачать на сайте ИМНС, носит достаточно общие черты. Поэтому стоит пару дней подумать и сесть за стол переговоров с жильцами, чтобы исключить все неприятные моменты в ваших отношениях. Дополнительно рекомендуется прикреплять и договор приема-сдачи: в случае разногласий он поможет определить, испорчено имущество нынешними квартирантами или предыдущими.

Можно ли оформить условие снижения арендной платы при форс-мажорных обстоятельствах (например, как сейчас — во время пандемии)? Можно ли как-то прописать, что будет, если арендатор внезапно потеряет работу?

Все зависит от конкретных условий договора и желания сторон помочь друг другу. Для начала поговорим по форс-мажору. Это явление не освобождает вас от обязательств, а лишь делает невозможным начисление штрафных санкций за неисполнение обязательств.

Понудить изменить договор в текущей ситуации или из-за потери работы вряд ли удастся. А вот уговорить вполне возможно. Убежден, что любому арендодателю не выгодно терять арендатора в то время, когда рынок идет на спад и нового квартиросъемщика, скорее всего, в ближайшее время найти не удастся.

Пример: квартира стоит $ 300/мес., но арендатор попросил снижения до $ 250/мес., пока ситуация не стабилизируется (до условной осени). Если стороны не договорились и разошлись, то арендатор вынужден искать нового квартиранта. Всего за месяц простоя он потеряет $250. За 4 месяца «со скидкой» он недополучит $200. Что выгодней? Добавьте сюда также суету по подбору нового квартиранта.

Что касается ситуации с неплатежеспособностью арендатора: если арендодатель упорно не желает расторгать договор в надежде взыскать сумму, то он должен отдавать себе отчет, что, даже получив решение о взыскании, его еще нужно исполнить. Арендатор потому и не может платить, поскольку у него нет денег. То есть временные издержки на исполнение судебного решения могут быть выше временных издержек на поиск нового арендатора.

Переговоры и поиск оптимального выхода — ключ к разрешению проблемы.

Можно ли как-то оформить форс-мажорные обстоятельства, если, например, квартира нужна срочно ее владельцу и нужно выселить жильцов?

Увы, но нет какой-то иной оговорки, дающей 100%-ю вероятность того, что договор может быть расторгнут по инициативе наймодателя. Если договор срочный, то он действует определенный срок. Если бессрочный, то также есть порядок его расторжения.

Для того чтобы арендодателю инициировать расторжение, нужно наступление определенных условий (если кратко, то это нарушение арендатором правил пользования жилыми помещениями, ч. 3 ст. 62 ЖК). Более того, существует определённая процедура расторжения, предусматривающая письменное уведомление нанимателя не менее чем за 1 месяц (ч. 5 ст. 62 ЖК).

Можно ли оформить, например, ежеквартальное повышение арендной платы?

Гражданский кодекс позволяет определить в договоре порядок определения цены по договору, и с этой точки зрения указание в договоре порядка увеличения цены возможно. В то же время, если наниматель решит оспорить такую формулировку, то в Жилищном кодексе найдет причины (правда, без гарантий).

Наймодатель вправе предусмотреть штраф или пеню при невыполнении обязательств нанимателем. Однако необходимо помнить, что чрезмерные штрафные санкции могут быть уменьшены судом в силу ст. 314 Гражданского кодекса.

Страны: Беларусь

Темы: Жилая недвижимость, вторичный рынок; Аренда жилой недвижимости; Законодательство; Городские новости; Общество; Эксклюзив Realt.by; Новости

В Жилищном кодексе Республики Беларусь предусмотрено два варианта выселения – с предоставлением иного жилья или без него. Обязательства предоставить жильцам альтернативу при выселении собственник имеет в отношении законопослушных граждан, соблюдающих правила проживания, в определенных обстоятельствах:

1. В период действия договора найма собственник предоставляет нанимателю иное жилое помещение:

• в случае проведения капитального ремонта жилья;
• в случае, признания жилья подлежащим сносу;
• в случае признания жилья аварийным или не соответствующим санитарным и техническим требованиям.

Переселиться в альтернативное жилое помещение граждане обязаны в установленный срок. Условия прежнего договора найма при этом сохраняются.

2. По требованию собственника совершеннолетние члены его семьи могут быть выселены в другое жилье, принадлежащее ему на праве собственности. Это касается и бывших членов семьи, которые проживали совместно с ним на момент приватизации, но не принимали в ней участие.

Причины, по которым владелец может обратиться в суд для принудительного выселения со своей жилплощади иных граждан, бывают разными. Если для частных лиц катализатором чаще становятся сложные межличностные отношения, то, когда дело касается арендного или служебного жилья, основное значение имеет нарушение условий договора найма. Собственник не обязан предлагать альтернативу жильцу, игнорирующему нормы административного или жилищного кодекса Республики Беларусь.

Процедура выселения граждан из жилых помещений по требованию собственника в Республике Беларусь имеет свои ограничения в применении. И до обращения в суд истцу (собственнику) следует учесть сложности, с которыми он может столкнуться в процессе судебного разбирательства.

Во-первых, граждане, выселения которых требует собственник, не должны иметь доли в праве собственности на жилое помещение, а также оснований, чтобы добиться признания за собой такого права. В противном случае ответчиком может быть подано встречное исковое заявление, например, заявление о разделе совместно нажитого имущества. Удовлетворение такого требования будет означать отказ в выселении. В результате такой иск принесет собственнику больше вреда, чем пользы.

Для инициирования процедуры выселения собственнику следует подать исковое заявление в суд по месту жительства ответчика. Вопрос выселения рассматривается гражданским судом. После уплаты госпошлины и подачи заявления, истец (собственник) и ответчик получают уведомление об открытом делопроизводстве, дате и времени, когда нужно будет явиться на заседание.

Выселение из жилья граждан требует весомых аргументов, поэтому собственнику следует подготовить доказательную базу, обосновывающую серьезность причин для выселения и законность его намерений в отношении ответчика. В зависимости от ситуации представляемые в суд документы могут быть разными, например:

• Выписка из агентства по гос.регистрации и земельному кадастру (бывшее БТИ) подтверждающее право собственности на недвижимость истца и отсутствие этого права у ответчика;
• Выписка из лицевого счета ЖЭСа (ЖЭКа, ТС и пр.) о составе лиц, зарегистрированных на жилплощади;
• Договор найма, доказывающий истечение срока его действия;
• Письма от коммунальных служб с требованием погашения задолженности за жилищно-коммунальные услуги, свидетельствующих о регулярном игнорировании ответчиком сроков оплаты;
• Задокументированное свидетельство участкового милиционера, подтверждающее наличие вызовов по адресу проживания ответчика, вызванное его аморальным поведением, вследствие чего невозможно проживание с ним на одной жилплощади;
• Решения суда доказывающие, что ответчик ранее привлекался к административной ответственности за разрушение и порчу жилья.

Только собственник может требовать выселить гражданина из жилого помещения. Сделать это можно по решению суда. Инициировать процедуру выселения также в праве банк, если жилье находится у него в залоге.

Кто может быть собственником жилья в Беларуси?

Физические лица. Если построили, купили или приватизировали жилое помещение: квартиру, дом, доли в них. А также, если получили в дар, унаследовали и в установленном порядке зарегистрировали право собственности.
Лизинговые компании. Если предоставили жилое помещение по договору финансовой аренды.
Юридические лица. Если имеют на балансе служебное жилье или общежитие.
Государство. Если предоставляет арендное или социальное жилье.

Можно выселить только тех, кто проживает в жилом помещении. Если гражданин постоянно проживает в другом месте, но по-прежнему зарегистрирован в вашей квартире, то предусмотрена другая процедура. Его нужно признать утратившим право владения и пользования помещением. Мы не будем рассматривать эту процедуру в рамках данной статьи.

ГЛАВА 8. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Предусмотрено 2 варианта выселения: с предоставлением альтернативного жилья и без него.

Альтернативу при выселении собственник должен предоставить законопослушным гражданам в нескольких случаях:

1. Если в период действия договора найма собственник предоставляет нанимателю иное помещение по следующим причинам:

Из-за проведения капитального ремонта;
Из-за планируемого сноса жилья;
Из-за признания жилья аварийным, не соответствующим санитарным и техническим нормам.

В альтернативное жилое помещение граждане должны переехать в установленный срок. При этом условия прежнего договора найма сохраняются.

2. Совершеннолетние члены семьи собственника по его требованию могут быть выселены в другое жилье, принадлежащее ему на праве собственности. Это относится и к бывшим членам семьи, проживавшим совместно на момент приватизации, но не участвующие в ней.

Причины для выселения, с которыми обращаются в суд, бывают разными. При обращении физических лиц, как правило, это сложные отношения между гражданами.

В случае с арендным или служебным жильем основная причина — нарушение условий договора найма. Жильцам, которые игнорируют нормы Административного и Жилищного Кодекса, собственник не обязан предлагать альтернативу.

Причины, по которым суд может принять решение о выселении:

Гражданин проживает на жилплощади без законного права;
Гражданин, который выступал в роли опекуна или попечителя, отказывается освободить жилье после прекращения опеки или попечительства;
Наниматель продолжает проживать на жилплощади после окончания срока договора найма или его расторжения;
Наниматель служебного жилья продолжает жить там после прекращения трудовых или служебных отношений с организацией, которая его предоставила;
Наниматель арендного или социального жилья, утративший статус нуждающегося в улучшении жилищных условий из-за покупки жилья с общей площадью на одного человека более 15 м2 (для Минска – более 10 м2);
Собственник или наниматель, который имеет задолженность по оплате услуг ЖКХ без уважительной причины в течение 6 месяцев и более;
Собственник жилья, которое является предметом ипотеки, если право собственности на заложенное имущество утрачено в пользу банка;
Совершеннолетние члены семьи собственника (в том числе бывшие), которые не имеют доли и в течение календарного года три и более раза привлекались к административной ответственности. За разрушение, порчу, использование жилья не по назначению. Либо систематические нарушения требований Жилищного Кодекса, из-за которых совместное проживание с ними других людей невозможно.
Иные случаи, предусмотренные законом.

Обратите внимание, что решение суда о выселении может касаться не только собственника или нанимателя жилья, но и членов их семей. А также бывших членов семьи и иных граждан, которые проживают вместе с ними, но не состоят в родстве.

Чтобы начать процедуру выселения, нужно обратиться в суд с исковым заявлением по месту жительства ответчика. Дело будет рассматриваться гражданским судом. Кроме того, нужно уплатить госпошлину.

Ответчик получит уведомление о том, что в отношении него подан иск. В уведомлении будет указано место и время, где будет проводиться заседание. На нем нужно присутствовать.

Собственнику нужно подготовить доказательную базу, чтобы подтвердить наличие оснований для выселения. Ситуации бывают разные. В зависимости от обстоятельств могут понадобиться следующие документы:

Выписка из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ). Взять ее можно в БТИ. Это платная услуга, при себе нужно иметь паспорт.
Копия лицевого счета. Ее может взять собственник в обслуживающей организации — расчетно-справочном центре или товариществе собственников.
Договор найма. При истечении срока действия или неисполнения его условий.
Письмо с требованием погасить задолженность от коммунальных служб. Как доказательство того, что ответчик игнорирует сроки оплаты жилищно-коммунальных услуг.
Свидетельство участкового милиционера, которое подтверждает, что по адресу проживания были вызовы из-за его аморального поведения. Из-за чего невозможно проживать с ответчиком.
Решение суда как доказательство того, что ответчик ранее привлекался к административной ответственности за порчу жилья.

К сожалению, да. Суд может принять решение о выселении собственника без предоставления альтернативного жилья в двух случаях:

Если у собственника есть задолженность по оплате услуг ЖКХ без уважительной причины в течение 6 и более месяцев;
Если гражданин утратил право собственности из-за того, что его жилье было предметом ипотеки и перешло в пользу банка.

1.Заключаем договор

В этом случае речь идет о договоре найма – соглашении, по которому одна сторона предоставляет в пользование жилое помещение другой стороне за определенную плату. Проще говоря, это документ, в котором закреплены взаимоотношения между арендодателем и нанимателем. Форму договора можно найти на сайте Министерства по налогам и сборам. Его вы и заполняете вместе с нанимателем. В нем указываются паспортные данные обеих сторон, состав семьи нанимателя, адрес и площадь квартиры, которая сдается, размер и сроки оплаты (только в белорусских рублях), права и обязанности и др. Договор должен быть заключен с момента фактического пользования квартиры нанимателем. Можно заключить договор на определенный срок, а можно бессрочно.

Он составляется в трех экземплярах: один находится у наймодателя, второй – у нанимателя, третий – в исполнительном комитете (районном, городском, поселковом, сельском), зарегистрировавшем этот договор.

Договор найма может быть расторгнут в любой момент по инициативе любой из сторон, независимо от того, какие сроки в нем были указаны.

2.Регистрируем договор

Подписанный обеими сторонами договор нужно зарегистрировать. Это можно сделать в исполкоме или организации ЖКХ (расчетно-справочный центр, ЖЭС). Но перед этим необходимо подготовить следующие документы:

Заявление, подписанное собственником (оно заполняется на месте). Если у квартиры несколько собственников, нужно их письменное согласие.
Документ, удостоверяющий личность (паспорта обеих сторон).
Три экземпляра договора найма.
Техпаспорт квартиры и свидетельство о госрегистрации права собственности на жилое помещение.

Договор может быть зарегистрирован в течение двух дней с момента предоставления документов. Процедура регистрации договора найма бесплатная.

3.Становимся на учет в налоговую

После регистрации договора собственнику квартиры нужно обратиться в инспекцию Министерства по налогам и сборам по месту прописки. Вам понадобятся следующие документы: паспорт, копия договора найма, копия техпаспорта на квартиру, выписка из лицевого счета о всех прописанных на данной жилплощади жильцах (ее нужно брать в ЖЭС).

Через несколько дней после обращения в налоговую вам по почте должно прийти извещение о присвоении учетного номера плательщика. Готово!

4.Регулярно оплачиваем налог

По закону, сдача квартиры на длительный срок (а не посуточно) не является предпринимательской деятельностью. Собственник уплачивает налог в виде фиксированной суммы, которая не зависит от его доходов. Ставки подоходного налога устанавливаются областными и Минским городским Советом депутатов, и для каждого региона они разные.

Традиционно самая высокая ставка в столице. Например, по последним данным, ставки налога с физлиц в Минске за однокомнатную квартиру – 34,30 руб., в Бресте, Витебске, Гомеле, Гродно, Могилеве – 32,20 руб. Эти ставки могут быть уменьшены (до двух раз) решениями областных (Минского городского) Советов депутатов. В целом, сумма налога зависит от двух факторов: расположения жилья и его площади.

Оплачивать налог можно двумя способами. Либо сразу за год (не позднее 1-го числа года, за который осуществляется уплата налога), либо за каждый месяц (не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата налога). Удобнее всего каждый месяц платить необходимую сумму через ЕРИП.

Если налоговая нагрянет с проверкой и окажется, что собственник сдает квартиру неофициально, то есть не платит за нее налоги, его ждут финансовые последствия. Он должен будет оплатить подоходный налог за весь период, в течение которого сдается жилье, а также пеню за просрочку. Помимо этого, собственнику может грозить административная ответственность за неуплату налогов, то есть штраф.

Распоряжение долей в уставном фонде ООО, которая перешла к обществу: условия, варианты и последствия 07.09.2021
Помнить о подвиге 06.09.2021
Дополнительные основания увольнения по инициативе нанимателя 03.09.2021
Имеется ли срок для завершения строительства садового домика и подлежат ли он государственной регистрации? 01.09.2021

Гражданское право и гражданский процесс
Жилищное право
Наследственное право
Семейное право
Трудовое право
Корпоративное право
Уголовное право и уголовный процесс
Административное право и административный процесс
Налоговое право
Экономическая деятельность
Адвокатская деятельность
Земельное право
Исполнительное производство

Право на досрочное расторжение договора имеют обе стороны: арендодатель и арендатор. В перечень причин на расторжение по инициативе арендодателя входят следующие обстоятельства:

Неаккуратное обращение с недвижимостью, вызывающее разрушение объекта или нарушение его целостности.
Многократное нарушение условий арендного соглашения.
Несвоевременное внесение арендной платы. Для расторжения договора в одностороннем порядке достаточно двух месяцев задолженности подряд.

Порядок расторжения договора аренды определен нормами гражданского законодательства. Согласно Кодексу, процедура прекращения таких правоотношений включает пять этапов:

Письменное уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор аренды.
Ожидание письменного ответа или реальных действий от второй стороны.
Составление мирового соглашения.
Прием жилого помещения.
Вынесение судебного решения (используется, если в добровольном порядке решить вопрос не удалось).

В письменной претензии должен содержаться перечень имеющихся проблем и требование о прекращении нарушений, выявленных арендатором, с указанием срока их ликвидации.

Также должно быть указано, что в случае отказа арендодателя в установленный период времени сторона заявителя аннулирует договор в принудительном порядке.

На обращении пострадавшей стороны должна быть подпись лица, принявшего заявление (если оно было вручено лично). Если оно отправлялось почтой (заказным письмом), необходимо получить уведомление о получении документа второй стороной.

В дальнейшем это будет считаться подтверждением уведомления виновной стороны о попытке расторгнуть договор по уважительным причинам (в случае судебного разбирательства).

Если расторгнуть арендное соглашение хочет арендатор, уведомлять хозяина недвижимого объекта о переезде квартиранта необходимо за три месяца. Лучше всего это сделать в письменной форме, чтобы в дальнейшем доказать в суде о своевременном уведомлении второй стороны.

Законодательством не установлен единый период времени, в течение которого сторона ответчика должна направить ответ на жалобу в письменном виде. Для этого используется понятие разумного срока.

В этот период времени входит срок, достаточный для совершения следующих действий:

поиска других жильцов;
устранения выявленных арендатором нарушений.

По нормам гражданского процессуального законодательства, исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика. Если иск подается в отношении гражданина, место рассмотрения дела устанавливается по месту временной или постоянной прописки виновного лица.

Иск может подаваться по месту жительства истца, если у него есть малолетние дети, или ему необходимо ухаживать за больным членом семьи.

Если одна из сторон в деле — лицо, занимающееся индивидуальным предпринимательством, или организация, дело рассматривается арбитражным судом. В этом случае место подачи иска определяется по месту нахождения юридического лица или местом регистрации бизнесмена.

Согласно нормам действующего гражданского законодательства, районные суды должны рассматривать подобные дела в течение двух месяцев. Дела в арбитражных судах ведутся в течение трехмесячного срока.

Эти сроки считаются минимальными. Если по каким-то причинам стороны не могут явиться в суд, или для нормального исследования вопроса нужна дополнительная экспертиза, сроки сдвигаются.

В отношении аренды жилья у арендатора есть больше возможностей расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное — письменно уведомить арендодателя о предстоящем выселении за три месяца до даты выезда. Арендодатель сможет выселить жильца до окончания срока действия договора только в случае существенного нарушения последним условий соглашения о проживании.

Арендное жилье: что нужно знать, чтобы его не потерять

Консультация юриста
Консультация автоюриста
Консультация адвоката
Административное право
Защита авторских прав
Консультация по алиментам
Гражданское право
Консультация по жилищным вопросам
Антиколлекторские услуги
Защита прав потребителей
Консультация по земельным вопросам
Консультация по корпоративному праву
Консультация по медицинскому праву
Консультация по налоговому праву
Консультация по вопросам наследства
Консультация по процессуальному праву
Консультация по семейным делам
Споры со страховыми компаниями
Консультация по трудовым спорам
Консультация по уголовному праву
Юридическая консультация по кредитам
Помощь в получении гражданства РФ
Споры с судебными приставами
Банкротство физических лиц

С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

Во избежание судебных разбирательств и конфликтных ситуаций, следует знать, как расторгнуть договор найма жилого помещения, не нарушив права сторон. Поскольку порядок прекращения отношений арендатора и арендодателя регулируется законодательно, необходимо соблюдать следующий порядок действий:

Адресовать письменное уведомление второй стороне договора.

В том случае, когда инициатива исходит от владельца квартиры, он обязан оформить в письменном виде свои претензии к арендатору и дать ему возможность исправить ситуацию. Если законные требования хозяина квадратных метров не будут удовлетворены, договор будет расторгнут.

Внимание! Срок на исправление ситуации, указанной в претензиях, должен быть достаточным и дающим возможность нанимателю сохранить правоотношения, устранив причину недовольства со стороны арендодателя.

Владельцы жилых помещений, решившие продать своё имущество или более не сдавать его в аренду, задаются вопросом, можно ли расторгнуть договор найма жилья, если со стороны арендатора отсутствуют какие-либо нарушения. Такое развитие событий законом допустимо, однако уведомить жильцов необходимо за 30 дней до даты освобождения квартиры, при этом наймодатель обязан в полном объёме вернуть предоплату за последующие месяцы проживания, в противном случае будет иметь место незаконное обогащение, которое попадает по действие ст. 1102 ГК РФ.

Квартира сдается внаем, поэтому у вас не арендатор, а наниматель. Договор аренды — это договор для нежилого помещения. Вот эта тонкость и как раз отличает статью Гражданского кодекса, а именно 687, на которую вы будете ссылаться в суде.

Какие есть риски при временной регистрации посторонних в квартире?

7 обязательных пунктов в договоре найма жилья

Отвечая же на ваш вопрос — да, вы можете расторгнуть договор найма жилого помещения и выселить нанимателя, а также снять его с регистрационного учета по месту жительства в связи с неоднократным нарушением им договора найма.

Соглашение о расторжении договора аренды недвижимости

Это идеальный вариант развития событий. Если жилец и собственник не имеют претензий друг к другу, то оформить своё решение они смогут в кратчайшие сроки. По закону (ст. 452 ГК) расторжение договора должно иметь ту же форму, что и сам договор. Иными словами, если имел место документ, составленный и подписанный обеими сторонами, то для прекращения его действия нужно составить и подписать аналогичную бумагу.

Образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения можно найти здесь и подкорректировать под свой случай.

Во всех случаях, когда наем оформляется дольше, чем на год, закон требует регистрировать договоры в Росреестре. Следовательно, его расторжение тоже требует регистрации и вступит в юридическую силу с момента её наступления.

В бумагах на расторжение обычно указывают, с какого числа прекращаются расчёты с владельцем, срок выезда из квартиры. Принято оформлять акт возврата, где должно быть перечислено имущество, возвращённое владельцу. Обязательно должен быть пункт с указанием, что снимаемая квартира возвращена её владельцу и он не имеет претензий.

Существует законодательная норма, которая говорит о том, что, если вы регистрируете на своей площади кого-то по месту пребывания, это равно временной регистрации. И вы как собственник можете прекратить эту регистрацию в любой момент. Но есть правоприменение: в случае, если у вас зарегистрированы посторонние люди, вы можете прекратить их регистрацию по своему личному заявлению и снять их с регистрационного учета по месту пребывания.

Если же эти люди являются вашими близкими родственниками (мужем, женой либо совершеннолетними детьми), снять их с регистрационного учета до истечения срока возможно только с их согласия. Данная норма действует только в Москве и это исключение, которое никак не коррелируется. Это правоприменительная практика, которая не связана с законодательными нормами.

Расторгнуть договор найма может как наймодатель, так и арендатор, если второй стороной не соблюдаются условия, прописанные в нём. В том случае, когда основания для прекращения действия договора и срок аренды не указаны, стороны имеют право обратиться в суд, однако перечень весомых причин для расторжения договора ограничен.
Для арендатора:

препятствие эксплуатации жилого помещения со стороны собственника;
обнаружение скрытых дефектов, которые арендодатель не указал при подписании договора;
аварийное состояние жилья и отказ владельца от ремонта;
случаи, когда жилое помещение стало непригодным для проживания по вине форс-мажорных обстоятельств (пожара, природных и техногенных катастроф, обострения военной ситуации и т. д.)

Фактически за арендатором остаётся право покинуть жильё в любой удобный для него момент, но, если имеют место финансовые разногласия с хозяином квадратных метров, следует обратиться в суд. Права нанимателя и случаи, когда можно расторгнуть договор найма, прописаны в ст.620 ГК РФ.

Для наймодателя:

отсутствие поступлений средств в счёт оплаты аренды;
использование жилого помещения не по назначению;
нарушение арендатором общественного порядка;
ущерб имуществу арендодателя.

Внимание! Если договор заключён на длительный срок, основанием для расторжения договора становится просрочка платежа на 2 месяца, при сроке аренды длительностью год и более – от 6 месяцев.

Поскольку суд чаще встаёт на сторону нанимателей жилья, при заключении договора следует чётко прописывать сроки его действия и факторы, которые станут основанием для выселения жильцов.

Адресовать письменное уведомление второй стороне договора.

Если расторгнуть договор найма жилья желает квартиросъёмщик, сообщить наймодателю о своих намерениях он обязан не менее чем за 90 дней до даты освобождения жилплощади. В этом случае от дальнейшей уплаты арендных взносов он освобождается. Если наниматель съезжает из жилого помещения незамедлительно, не уведомив хозяина, закон обязывает его выплачивать полную стоимость аренды до тех пор, пока не будет найден новый арендатор.
Дождаться решения второй стороны.

Законодательством не предусмотрены конкретные сроки, в которые стороны обязаны прийти к совместному решению, однако считается, что времени должно быть достаточно для поиска новых жильцов наймодателем или устранения замечаний арендатором.

Заключить мирное соглашение.

Стороны могут самостоятельно найти решение, которое удовлетворит их обоих: на практике выхода всего два: заключение дополнительного договора об отсутствии взаимных претензий или расторжение договора найма помещения.

Законом ограничено право владельца сдаваемого в аренду жилья на обращение в судебную инстанцию: до подачи искового заявления обязательным условием является уведомление нанимателя. Лишь в случае отсутствия ответа от второй стороны или неисполнения требований по устранению замечаний будет принято решение по назначению судебного разбирательства.

Бывает, что собственник и квартирант вообще не заключают никаких соглашений и договариваются на словах. Документов, подтверждающих, что владелец сдал свое жилье нанимателю, нет. Значит, формально такой жилец вообще не имеет права находиться в квартире. Поэтому, если он не желает добровольно покидать жилплощадь, можно обратиться в полицию с заявлением, что в принадлежащем вам помещении находится посторонний. Как вариант – можно попробовать сменить в квартире замки.

Однако пренебрегать заключением договора не следует. В соглашении имеет смысл прописать возможность досрочного расторжения по инициативе собственника и четко оговорить условия, по которым арендные отношения прекращаются. Как вариант – включить в договор пункт, в соответствии с которым владелец квартиры может приостановить действие договора и доступ жильца в квартиру в одностороннем порядке – в случаях, когда наниматель нарушает условия соглашения.

Главное – заключайте договор найма на короткий срок. Если дело дойдет до конфликта, то за три месяца до окончания договора собственник может официально предупредить квартиранта о том, что договор не будет продлен. И если наниматель не покинет помещение – выселить его на законных основаниях.