Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформить договор купли продажи земельного участка и дома в СНТ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При покупке нужно обязательно проверить, не занимает ли собственник участка чужую землю. Часто случается, что владельцы неверно установили забор, захватив часть территории у соседа или кусок земель общего пользования.
В этом случае продавец должен узаконить существующее положение, оформив в собственность используемые излишки земли. Или перенести забор так, чтобы освободить незаконно занятую территорию.
Нюансы покупки дачного участка в садовом товариществе
- Чем дача отличается от загородного дома
- Как искать варианты
- Как проверить варианты заранее и отсечь «пустышки»
- Первый разговор с продавцом
- На что обращать внимание при выборе дачи
- Каких нежелательных объектов лучше избегать
- Риски при покупке дачи
- Что можно оценить без эксперта по строительству
- Как дополнительно проверять объект
- Какими ресурсами можно пользоваться
- Как и когда торговаться
- Порядок покупки
Если вы собираетесь продать свой дом, то вместе с ним покупатель должен получить и земельный участок. Продать отдельно дом или отдельно участок по закону нельзя.
Договор купли-продажи в этом случае оформляется один. Порядок практически аналогичный, но есть несколько особенностей, которые надо учесть:
- В части договора о предмете сделки должны быть прописаны все данные и дома, и участка земли под ним.
- Цена земли может включаться в стоимость дома или выделяться отдельно.
- Все документы, перечисленные в предыдущем пункте, понадобятся как на дом, так и на земельный участок. Дополнительно по дому могут потребоваться выписки из домовой книги, которые подтвердят отсутствие других прописанных людей.
- В договоре надо отразить, в какой срок продавец обязуется освободить и передать дом с участком покупателю.
- Регистрировать право собственности надо будет и на дом, и на участок, то есть госпошлину придется платить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2 000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков, а также способов подачи документов размер пошлины может отличаться).
Приступая к процедуре оформления покупки дачи, в первую очередь следует определиться, будет ли оформляться в собственность исключительно земельный участок или же отдельно будет регистрироваться недвижимость, находящаяся на нём. Это зависит как от желания покупателя, так и от наличия и формата построек:
- если на территории участка есть только небольшой дачный домик и некоторые хозяйственные постройки (сарай, гараж, летняя кухня, беседка и т.д.), которые не оформлены как недвижимость, такая дача может быть оформлена как земельный надел. Это может быть выгодно обеим сторонам сделки, поскольку существенно упрощает процедуру, однако новый владелец лишается некоторых прав: по сути, ему принадлежит только земля, а постройки нигде не учтены. В самом худшем случае строения могут быть вообще признаны самостроем (если капитальные здания возведены на участке, целевое назначение которого не предусматривает таких построек);
- если на территории участка есть недвижимость, которая официально оформлена в собственность и введена в эксплуатацию, договор купли-продажи предусматривает переход прав как на участок, так и на дом. В этом случае процедура оформления является несколько более сложной, однако покупатель становится полноправным владельцем дачи.
Все особенности каждого конкретного случая учитываются при составлении договора купли-продажи и обязательно фиксируются в нем.
Для того чтобы правильно выполнить оформление покупки дачи с земельным участком, потребуется подготовить целый ряд документов, а именно:
- правоустанавливающие документы на дачу продавца – основания собственника для распоряжения имуществом. Это может быть предыдущий договор купли-продажи, дарения, вступление в наследство и т.д.
- выписка из ЕГРП – подтверждение того, что право собственности на объект действительно принадлежит продавцу;
- кадастровый паспорт объекта – информация из государственного земельного кадастра, содержащая все характеристики участка – площадь, расположение, границы и т.д.;
- технический паспорт на каждую постройку – если недвижимость будет оформляться отдельно от земельного участка, понадобится технический паспорт дома и других объектов, если они есть. В этом документе содержится важная техническая информация – площадь, дата введения в эксплуатацию, план строений и т.д.;
- план межевания – форма участка, расположение на карте, границы и другая важная информация. Данные из плана межевания служат основной для внесения земельного надела в государственный кадастр;
- садовая книжка – если дача входит в садовое товарищество, а право собственности на нее не оформлено должным образом, законодательно земля не принадлежит владельцу дачи и является собственностью кооператива. В этом случае продать дачу официально нельзя, потому используется т.н. «продажа по садовой книжке», в которой меняется участник кооператива с продавца на покупателя;
- согласие от супруга на покупку – если покупатель состоит в браке, потребуется письменное согласие от жены (мужа) на приобретение дачного участка;
- подтверждение отсутствия долгов – необходимо предоставить выписку, что за дачным участком не числятся задолженности за электро- и водоснабжение, членские взносы и т.д.
В некоторых случаях могут потребоваться и другие документы, потому для формирования окончательного пакета лучше проконсультироваться с адвокатом по земельным делам.
Оформление покупки земельного участка в 2021 году
Сделка на покупку дачи в СНТ подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Документы, предоставленные продавцом, а также заявление, договор купли-продажи и квитанция об уплате госпошлины передаются на регистрацию в Росреестр через МФЦ, по местонахождению дачного участка.
Сроки регистрации договора по закону — 9 рабочих дней, включая 2 дня на прием документов МФЦ.
Этапы:
- Составьте с нотариусом документ купли-продажи. Далее, его должен проверить сотрудник регистрационной службы. Только после этого подписывайте его.
- Сама регистрация занимает определённое время. Чаще всего это от 10 до 30 дней. Только после прохождения процесса регистрации пересылайте деньги за участок его предыдущему владельцу.
Не стоит пренебрегать законом при передаче собственности от одного владельца другому. Иногда о переводе земельного участка к другому хозяину извещают только председателя или правление садоводческого товарищества.
Решение об исключении одного члена товарищества и принятии другого принимают на общем собрании. Но, ни выписанная на нового владельца книжка члена садоводческого товарищества, ни протокольные записи о его членстве имущественных прав покупателю не добавят. Это неправильно и может поставить нового владельца в ситуацию, когда выяснится, что собственность все ещё остаётся за предыдущим её владельцем.
Право собственности на земельный участок должен закрепить нотариус.
Могут сложиться типичные ситуации. Например, в течение 10 лет со времени приобретения дачного участка бывший владелец «передумает» и потребует возврата участка. Или новый владелец участка за несколько месяцев разочаруется в новом приобретении и потребует вернуть свои деньги взамен разонравившегося домика.
Это может быть купля-продажа:
- садового участка без строения;
- садового дома на неприватизированной земле;
- земельного участка с садовым домом;
- земельного участка с жилым домом;
- жилого дома на неприватизированной земле.
Отметим сразу, что если ваш участок не приватизирован и вы не имеете никаких документов на него кроме книжки члена товарищества, то ни продать, ни оставить в наследство его вы на законных основаниях не можете.
Ни председатель, ни все правление СНТ не имеют законных оснований на предоставление права владения землёй кому бы то ни было. У них есть только право организовывать процесс землепользования.
Если, как документ о землевладении, вам предъявляют старенькое, времён середины 90-х свидетельство о праве собственности на землю, знайте, что оно нуждается в предварительном переоформлении.
Деятельность СНТ регламентируется положениями Федерального Закона № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и Уставом товарищества, утвержденном общим собранием:
-
Статьёй 4, за гражданами, желающими реализовать своё право на владение и распоряжение садовым, огородным или дачным участком закрепляется право на создание добровольных объединений в форме:
- садоводческого, огороднического или дачного товарищества;
- кооператива;
- некоммерческого партнерства. Из всех указанных выше форм владения собственностью наибольшим спросом пользуется форма садоводческих товариществ.
- Статья 30 Федерального закона № 82 «Об общественных объединениях», законодательно закрепляет за общественными организациями, которые являются к тому же и юридическими лицами, право владеть землёй, зданиями и постройками, инвентарём, транспортом, денежными средствами, акциями, другими ценными бумагами и имуществом.
Как оформить договор купли-продажи земельного участка
- Собственность, которая была приобретена из фонда целевых взносов участников объединения, является имуществом СНТ.
- Общее собрание может принять решение открыть спецфонд товарищества. Источник его наполнения – вступительные или членские взносы, доходы, полученные от хозяйственной деятельности СНТ или другие поступления в фонд. Если за счёт этих средств приобретена или создана собственность объединения, то она принадлежит садоводческому товариществу как юридическому лицу.
- Законом устанавливается право участника СНТ, кроме выращивания овощей и фруктов на своём участке, ещё и строительство жилья и хозяйственных построек с правом регистрации проживания.
В соответствие со статьёй 252 ГК РФ, любой член садоводческого товарищества может выйти из его состава. Для этого нужно подать заявление председателю или правлению товарищества, написанное в произвольной форме. При этом член СНТ вправе требовать выделения его части из общего имущества.
Если консенсуса в этом вопросе в переговорах с правлением не достигается, то можно требовать выделения части из общего имущества в натуре. Если и здесь компромисс достигнут не будет, то участник объединения может требовать уплаты его доли другими членами СНТ.
В статье 218 ГК РФ изложены основания для приобретения права собственности.
В частности, для участников дачных кооперативов и садоводческих товариществ определён следующий путь получения права на собственность:
- Участники дачного кооператива, полностью уплатившие свой пай за дачу, получают на неё право собственности.
- Приобретательная давность. Если садовый участок не является государственным или муниципальным, но его землепользователь, не будучи его правовым собственником, но добросовестно возделывающий участок более 15 лет, получает право собственности на него.
Итак, подводя итоги, сделаем следующие выводы:
- Сделку купли-продажи садового участка можно начинать только в том случае, если вы убедитесь в наличии у продавца Свидетельства о праве собственности на землю, выданном Регистрационной палатой не ранее 1998 года.
- Передача собственности должна быть зарегистрирована в соответствии с законодательством РФ.
Если вы планируете приобрести участок или продать участок в садоводческом товариществе, то лучше, чтобы ещё на первом этапе вы получили консультацию по правовым вопросам, касающимся этого вида сделки. Каждый случай по-своему уникален и квалифицированная помощь юриста поможет сэкономить на долгих и разорительных судебных процессах.
Oцeнитe, кoгдa лyчшe пpoдaвaть дaчy — дeлo в тoм, чтo ceзoн влияeт нa cтoимocть нeдвижимocти. Дaчи oбычнo иcпoльзyютcя тoлькo лeтoм, пoэтoмy и цeны нa ниx мeняютcя в зaвиcимocти oт вpeмeни гoдa.
Ecли нe знaeтe, кaк oцeнить дaчy для пpoдaжи, мoжeтe иcпoльзoвaть тpи cпocoбa:
💰 oбpaтитьcя к oцeнщикy — eмy нyжнo бyдeт зaплaтить, нo oн выдacт oфициaльнoe зaключeниe — пoкaжитe eгo пoкyпaтeлям, чтoбы дoкaзaть, чтo цeнa oпpaвдaнa;
💰 иcпoльзoвaть oнлaйн-кaлькyлятopы — oни oбычнo cчитaют cтoимocть c пoгpeшнocтями, нo мoгyт пpocтo зaдaть вepнoe нaпpaвлeниe для дaльнeйшиx пoдcчeтoв;
💰 oцeнить cтoимocть caмocтoятeльнo — изyчить pынoк, пocмoтpeть, cкoлькo cтoят aнaлoгичныe oбъeкты, и пocтaвить cpeднюю cтoимocть пo pынкy.
Учтитe, чтo нa cтoимocть влияeт мнoжecтвo paзныx фaктopoв. Нaпpимep, плoщaдь caмoй дaчи и ee cocтoяниe, гoд пocтpoйки и мaтepиaл cтeн, нaличиe oтoплeния, инфpacтpyктypa пoceлкa, yдaлeннocть oт гopoдa и дpyгиe пapaмeтpы. Пoэтoмy oцeнивaть нeдвижимocть лyчшe c пpивязкoй к вaшeмy peгиoнy и нaceлeннoмy пyнктy: пocмoтpитe, зa cкoлькo пpoдaют дaчи coceди пo тoвapищecтвy, и cмoжeтe нaзнaчить aдeквaтнyю cтoимocть.
Кaк быcтpo пpoдaть дaчный yчacтoк? Paccкaзaть o нeм кaк мoжнo бoльшeмy кoличecтвy пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй и cдeлaть этo тaк, чтoбы oни зaинтepecoвaлиcь пpeдлoжeниeм.
Иcпoльзyйтe paзныe cпocoбы инфopмиpoвaния:
🗣 paccкaжитe знaкoмым и дpyзьям, чтo coбиpaeтecь пpoдaвaть нeдвижимocть;
🗣 нaпишитe нa вopoтax «пpoдaeтcя»;
🗣 пoдaйтe oбъявлeниe нa пoпyляpныe caйты, нaпpимep, нa «Дoмoфoнд» и «Aвитo».
Чтoбы oбъявлeниe выглядeлo пpивлeкaтeльным и пpинocилo пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй, cлeдyйтe пpocтым пpaвилaм:
🔸 cфoтoгpaфиpyйтe дoм и yчacтoк c paзныx paкypcoв, изнyтpи и cнapyжи: пoкaжитe людям тoвap «лицoм»;
🔸 yкaжитe глaвныe xapaктepиcтики нeдвижимocти — нaличиe oтoплeния и кoммyникaций, жилyю плoщaдь, плoщaдь yчacткa;
🔸 пoдpoбнo oпишитe пpeимyщecтвa — нaпpимep, xopoшyю тeплoизoляцию, бoльшoe кoличecтвo плoдoвыx дepeвьeв нa yчacткe, paзвитyю инфpacтpyктypy пoceлкa.
Пpeждe чeм пoдaть oбъявлeниe o пpoдaжe, пepeчитaйтe eгo и cpaвнитe c пpeдлoжeниями дpyгиx пpoдaвцoв. Чeм пoдpoбнee бyдeт oпиcaнa нeдвижимocть, тeм лyчшe: тe, ктo нe зaxoчeт пoкyпaть oбъeкт пo кaким-либo пpичинaм, нe бyдyт тpaтить вaшe вpeмя.
Ecли y oбъeктa ecть cepьeзныe нeдocтaтки — нaпpимep, нeт cквaжины для дoбычи вoды — лyчшe paccкaзaть oб этoм cpaзy. Инaчe пpидeтcя тpaтить мнoгo вpeмeни нa тeлeфoнныe звoнки или пoкaзы.
Бyдьтe гoтoвы oтвeчaть нa тeлeфoнныe звoнки, oбщaтьcя c пoтeнциaльными пoкyпaтeлями и пoдcтpaивaтьcя пoд ниx — нaпpимep, пoкaзывaть дaчy в yдoбнoe для ниx вpeмя. Bo вpeмя пpocмoтpa aкцeнтиpyйтe внимaниe нa пpeимyщecтвax oбъeктa, нo нe зaбывaйтe yкaзывaть нa нeдocтaтки: ecли oни вcкpoютcя пoзжe, пoкyпaтeль мoжeт пoтpeбoвaть нaзaд чacть cpeдcтв или ocпopить cдeлкy.
Ecли y oбъeктa ecть мнoгo мeлкиx или кpyпныx нeдocтaткoв, гoтoвьтecь к тopгy. Чacтo пoкyпaтeли пpocят cнизить cтoимocть ввидy тoгo, чтo им пpидeтcя тpaтить cpeдcтвa нa ycтpaнeниe пpoблeм. Moжeтe cpaзy ycтaнoвить цeнy в oбъявлeнии c yчeтoм тopгoв, чтoбы кoнeчнaя cyммa былa кoмфopтнoй для вac.
Кoгдa peшили пpoдaть yчacтoк в CНT, нaшли пoкyпaтeля и дoгoвopилиcь c ним oб ycлoвияx, мoжeтe пpиcтyпить к cocтaвлeнию ДКП — дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.
Пepeд oфopмлeниeм ДКП мoжнo cocтaвить пpeдвapитeльный дoгoвop или coглaшeниe o зaдaткe — нaпpимep, ecли вaм нyжнo oфopмить нeкoтopыe нeдocтaющиe дoкyмeнты. B пpeдвapитeльныx дoгoвopax oбычнo yкaзывaют ycлoвия бyдyщeй cдeлки: в кaкoй cpoк ee coвepшaт, кaкaя cyммa бyдeт фигypиpoвaть в ДКП, кaкиe пpaвa и oбязaннocти ecть y oбeиx cтopoн.
Cpaзy cocтaвляйтe ДКП в тpex экзeмпляpax. Oдин ocтaнeтcя y вac, дpyгoй вы oтдaдитe пpoдaвцy, тpeтий пepeдaдитe в Pocpeecтp. B caмoм дoкyмeнтe oбязaтeльнo yкaжитe:
📝 дaтy, вpeмя, мecтo eгo пoдпиcaния;
📝 дaнныe oбeиx cтopoн — фaмилии, имeнa, oтчecтвa, пacпopтныe дaнныe пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📝 инфopмaцию o зeмeльнoм yчacткe и дaчe — тoчный aдpec, кaдacтpoвыe нoмepa, тexничecкиe xapaктepиcтики и дpyгиe дaнныe;
📝 cтoимocть yчacткa и дoмa, cпocoб и cpoки пepeдaчи дeнeг;
📝 пpaвa и oбязaннocти cтopoн;
📝 coглacиe дpyгиx coбcтвeнникoв нa пpoдaжy — нaпpимep, ecли oбъeкт в coвмecтнoй или дoлeвoй coбcтвeннocти;
📝 пoдпиcи пpoдaвцa и пoкyпaтeля.
Cтaндapтный oбpaзeц ДКП мoжнo нaйти в интepнeтe.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи oбычнo cocтaвляют нa oдин oбъeкт, тo ecть oтдeльнo нa зeмeльный yчacтoк и oтдeльнo нa дaчy. Нo мoжнo oбъeдинить oбa дoгoвopa: тoгдa нyжнo oтдeльнo oxapaктepизoвaть кaждый oбъeкт, и нa кaждый oбъeкт нaзнaчить cвoю cтoимocть. Нaпpимep, ecли пpoдaeтe дaчy зa 3 500 000 ₽, yкaзaть в ДКП oтдeльнo cтoимocть yчacткa — 1 000 000 ₽ — и cтpoeния — 2 500 000 ₽.
ДКП coвepшaeтcя в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe, тo ecть бeз yчacтия нoтapиyca. Нo eгo мoжнo зaвepить нoтapиaльнo — тoгдa cпeциaлиcт пpoвepит дoкyмeнт нa oшибки и зaвepить eгo, тo ecть фaктичecки пoкyпaтeль yжe нe cмoжeт oткaзaтьcя oт cдeлки пpocтo тaк.
Договор купли-продажи земельного участка на 2021 год
Если владение землёй узаконено Постановлением Администрации, то она является только его собственностью. В таком случае согласия супруга(ги) не потребуется.
Если дом получен по наследству, то в такой ситуации действуют те же правила, при условии, что дом куплен до брака. Если иное-согласие всё же потребуется. Если был земельный участок до брака, а дом был возведён после брака, то на его отчуждение потребуется письменное разрешение.
Можно переоформить или продать даже неприватизированную дачу. Если следующие условия соблюдены:
- Порядок в документации СНТ, где находится дача;
- Грамотное отношение, основанное на хорошем знании Земельного законодательства руководством правления;
- Отсутствие притязаний на дачу со стороны соседей.
Чтобы отдать деньги за хороший, милый сердцу и глазу участок земли необходимо хорошо потрудиться и поотбивать пороги государственных служб, имеющим отношение «к земле». Процесс трудоёмкий, но того стоящий: целее будут деньги, нервы и здоровье.
Изучение Законов: Жилищного и Гражданского кодексов даст уверенность и сэкономит финансы. Недвижимость в наши дни-это золотая жила для мошенников всякого рода, тех кто желает лёгкой наживы за счёт обманутых, не о чём не подозревающих добропорядочных граждан. Обезопасить себя можно только путём бдительного и скрупулёзного изучения документов по сделке и законодательных актов, на основе которых они оформляются.
Теперь каждый объект недвижимости должен состоять на кадастровом учете. То есть владелец обязан поставить на кадастровый учет сам земельный участок и дом, расположенный на нем.
Кадастровый учет объектов недвижимости осуществляет Росреестр. Подать документы в Росреестр можно через МФЦ.
Для осуществления кадастрового учета дачи необходимо сделать измерения этих объектов, зафиксировать их границы и составить специальные кадастровые документы:
- межевой план — на земельный участок
- технический план — на дом
Измерения земельного участка и дома и изготовление кадастровых документов производят кадастровые инженеры — аттестованные Росреестром специалисты. У кадастрового инженера есть полномочия для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.
Список (реестр) аттестованных кадастровых инженеров есть на официальном сайте Росреестра.
Услуги кадастровых инженеров платные, цены разнятся по регионам.
Сначала разберитесь с документами, которые есть на руках продавца:
- если только членская книжка — оформление договором купли-продажи невозможно. Ведь продавец не владелец, а просто пользователь дачи.
- если у продавца на руках есть кадастровый паспорт земельного участка, что уже хорошо, он может зарегистрировать право собственности на него и законно, по договору купли-продажи его продать.
Часто бывает, что кадастровый учет на земельный участок сделан, а на дом нет, тогда дом не участвует в купле-продажи и новый владелец земельного участка самостоятельно оформит на него права собственности, прежде поставив его на кадастровый учет. - если у продавца есть кадастровые документы и на дом и на земельный участок и зарегистрированы права на эти объекты в Росреестре — отлично! Договором купли-продажи дома с земельным участком вы оформляете сделку и ее участники подают в Росреестр заявления о переводе прав собственности с продавца к покупателю.
Купля-продажа дачи описывается специальным письменным документом — договором купли-продажи. К нему в обязательном порядке составляется передаточный акт ( акт приема-передачи).
Договор купли-продажи может быть оформлен на одного покупателя или нескольких ( в долевую собственность), или на законных супругов в совместную собственность.
Оформление долевой собственности на законных супругов требует оформления нотариального брачного договора или удостоверения договора купли-продажи у нотариуса, иначе государственный регистратор откажет в регистрации права.
- Договор купли-продажи дачи включает в себя один объект недвижимости — земельный участок, при условии, если только на него в Росреестре уже зарегистрировано право собственности.
- Договор купли-продажи дачи включает в себя два объекта недвижимости — земельный участок и дом, при условии, если у продавца ранее уже зарегистрированы права на эти два объекта недвижимости в Росреестре
- Так же можно составить на каждый объект недвижимости отдельный договор купли-продажи — на земельный участок отдельно и на дом отдельно.
Внимание!
Кадастровый учет объектов недвижимости — первичен.
Регистрация прав на объекты недвижимости — вторична!
СНТ создают частные лица, собственники земли. Но товарищество распоряжается также и землей, находящейся в общем использовании, это следует учитывать.
Дачный домик с землей продают, руководствуясь статьями ЗК РФ. Для этого:
- производят оценку владения (приглашают специальную комиссию);
- приводят в порядок бумаги, удостоверяющие право пользования и продажи недвижимого имущества и земли.
Если покупатель найден, имеет смысл узнать о том, как продать садовый участок быстро и как это сделать, не нарушая закона. Договаривающиеся стороны:
- заключают предварительный ДКП (это позволяет продавцу чувствовать себя увереннее, а покупателю не беспокоиться о том, что понравившийся ему участок будет кем-то перекуплен);
- подписывают основной ДКП;
- производят расчет;
- регистрируют право нового собственника;
- вносят плату по НДФЛ.
Факт купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Подпись нотариуса на документе необязательна, но позволит избежать обмана и махинаций. Деньги также лучше передавать в присутствии нотариуса.
При покупке дачи и земли, за ней закрепленной, проверяют документы, обращаются за справку в администрацию поселка, города. Последняя необходима для подтверждения того, что собственность освобождена от прописанных в ней ранее людей. Если в купленном жилье прописаны другие граждане, то новому собственнику придется пройти через неприятную процедуру выписки нежелательных жильцов. При этом такая выписка не всегда возможна (выписать несовершеннолетних из единственного жилья не получится). Приобретая участок в собственность стоит обратить внимание также и на:
- Форму надела. На нестандартных участках земли не всегда удается возвести дом или другие постройки. Причина – нарушение норм противопожарной безопасности. Между краем участка и строением должно пролегать от 1 до 5 метров.
- Местность. Надел расположенный на пологом склоне может затопляться весной.
- Коммуникации. Перед покупкой следует убедиться в том, что на участке имеется водопровод или колодец, дом обеспечен энергией, имеется возможность подключения газа.
Перед тем, как рассчитаться с продавцом еще раз просматривают документы и обговаривают окончательные условия договора о сделке. С помощью этого документа устанавливается права нового собственника. Его нужно внимательно прочесть, изучить вместе с юристом и подписывать только после решения всех спорных вопросов. Надеяться на то, что продавец рассчитается с коммунальщиками, как было оговорено с покупателем до передачи ему денег, не стоит.
Поговорим о том, какие документы нужны при продаже дачи с земельным участком в СНТ. Основной документ выдает УФСГР по кадастру и картографии (свидетельство регистрации). Документ содержит:
- сведения о выдаче (кем, когда, где);
- информацию о том, когда и на каких основаниях нынешний владелец надела стал его собственником;
- ФИО, номер паспорта, прописку собственника;
- информацию о категории обладателя права собственности (продавец может владеть участком единолично или на правах долевого участия);
- информацию о статусе участка (категория, тип использования, площадь, почтовый адрес);
- регистрационный номер, указанный в Кадастре;
- сведения об ограничении права пользования и владения, если таковые имеются.
Бумагу подписывает регистратор лично, проставляется его ФИО, подпись и печать. Документу присваивается серийный номер. На обратной стороне свидетельства перечисляют дополнительный собственников, если они есть.
Договор купли-продажи дачи в 2021 году
Некоторые собственники при встрече с потенциальным покупателем предлагают вместо свидетельства о собственности на дом и землю выдать ему на руки садовую книжку. Заключить договор купли-продажи на основании садовой книжки нельзя, поскольку этот документ не имеет юридической силы. Если собственник предлагает вместо бумаги о регистрации, садовую книжку, значит, он владельцем земли и дома не является. Возможно, продавец – мошенник или же не знает обо всех тонкостях продажи.
На основании садовой книжки к новому владельцу переходит право пользования землей. Но владеет землей предыдущий собственник. И в этом качестве выступает далеко не тот человек, который передал покупателю садовую книжку. Скорее всего, надел принадлежит муниципалитету. Права продажи нет ни у председателя СНТ, ни у членов правления. Для осуществления таковой нужна государственная регистрация.
При покупке и продаже дома в СНТ необходимо знать, какие документы нужны для продажи дачного участка вместе со строением. Так, собственник обязан предоставить покупателю помимо свидетельства о владении землей, еще и:
- акт о приемке строения;
- выписку из Кадастра;
- техническую документацию;
- домовую книгу.
В предварительном ДКП указывают, что земля передается новому владельцу вместе со строением. Это поможет избежать ситуаций, когда спустя некоторое время появляется лицо с документами на право владения домом.
В договоре должны содержаться следующие сведения:
- дата и место сделки;
- реквизиты участников соглашения с указанием полных имен, паспортных данных, адресов регистрации;
- предмет договора с подробным описанием приобретаемого земельного участка (местонахождение, регистрационный и кадастровый номер, площадь надела, наличие или отсутствие обременений, ограничений или арестов, вид разрешенного использования и иные характеристики, которые могут идентифицировать конкретный участок среди подобных). Если участок находится в составе СНТ и не выделен, то необходимо указать его номер в товариществе;
- правоустанавливающие документы продавца на землю;
- стоимость надела, а также способ передачи средств от покупателя продавцу;
- в случае продажи земли и жилого строения с рассрочкой платежа в соглашении прописывается график с указанием сроков внесения платежа, его размера и порядка оплаты;
- недвижимость по договору может быть приобретена с привлечением заемных банковских средств. Тогда в тексте документа указываются сведения о кредитном договоре и прикладывается его копия;
- к существенным условиям относятся также наличие лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением. Если таковые имеются, то они прописываются в договоре с указанием прав;
- иные существенные условия, которые стороны хотят закрепить договором;
- реквизиты и подписи сторон.
Рекомендуется внести в соглашение пункт о том, что продавец гарантирует отсутствие задолженностей в отношении налогов и обязательных платежей на землю, а также установить срок по передаче участка после государственной регистрации прав на него.
Прежде чем оформлять подобный документ необходимо знать, какие положения в него должны быть включены в обязательном порядке, для того, чтобы он мог иметь юридическую силу.
Для начала следует выбрать объект, который можно приобрести:
- Собственник садового участка земли должен обладать всеми документами, которые подтверждают наличие прав по его распоряжению. Данные документы должны быть выданы уполномоченные государственными структурами;
- О том, что земельный участок учтен государственными органами, собственник должен представить соответствующую выписку и реестра. Помните, что если на территории участка земли возведены какие-либо строения, документы должны быть представлена и на них, свидетельствующие о том, что постройки не самовольные;
- Когда от лица продавца выступает представитель, он должен представить доверенность, которая должна иметь подпись и печать нотариуса.
Если продавец состоит в официальном браке, то покупателю должно быть представлено письменное соглашение от супруга на осуществление сделки, которое заверяется также нотариусом. Когда на этот участок установлена долевая собственность, остальные собственник должны отказаться от преимущественного права приобретения части участка. Продавец в этом случае представляет покупателю уведомление всех остальных собственников.
Поскольку участок земли, который предназначен для осуществления садоводства, является объектом недвижимости, то в соглашении должны быть указаны определенные положения, без которых юридической силы договор не имеет.
Так, например, одним из существенных условий подобного договора является включение в текст соглашения данных о передаваемом объекте. В документе должно быть отражено местоположение участка, его площадь, а также его кадастровые характеристики. Если на участке есть постройки, сведения о них также должны быть включены в текст договора.
Еще одним существенным условием является включение в текст сведений о стоимости объекта. Стоимость определяется, как правило, продавцом самостоятельно. Стороны указывают, каким образом осуществляется расчет между двумя сторонами.
Дополнительно к соглашению должен быть составлен акт приема – передачи, на основании которого осуществляется передача ключей от садового участка. Этот документ является приложением к основному соглашению.
Обратите внимание на то, что закон не обязывает стороны заверять договор у нотариуса. Это может быть осуществлено, только если сторонами это действие было согласовано.
Сразу следует отметить, что когда земельный участок не проходил процедуру приватизации, а также, когда его владелец не имеет никаких правоустанавливающих документов на него, кроме как книжки члена товарищества, то продать участок земли будет невозможно.
Когда права на участок земли был получен на основании решения администрации района, где расположено товарищество, его владелец должен позаботиться о переоформлении своих прав.
Что следует подготовить для переоформления?
Для того чтобы оформить свои права на участок земли, имеющий статус садового, следует подготовить следующие документы:
- Получить выписку из кадастрового реестра;
- Техническую документацию.
Передавая права на садовый участок земли, продавец лишается права собственности и выходит из членства товарищества. В свою очередь новый собственник определяет самостоятельно, будет ли он членом садового товарищества. Если такого решения принято не будет, то покупателю должен заключить соглашение об обслуживании с товариществом, для пользования электричеством, дорогами, воротами, и иными услугами, которые оказываются в товариществе.
Любой дом, иные постройки и землю, на которой они располагаются невозможно отделить друг от друга. С точки зрения юриспруденции это объединяет данные объекты при совершении сделок. Гражданское законодательство устанавливает следующие критерии при переходе прав владения домовладением и землей:
- Если права владения домом передаются иному лицу по гражданской сделке, то одновременно должно переходить право на владение земельным участком под ним.
- Если земля и возведенные на ней постройки принадлежат одному гражданину, то передавать надел необходимо вместе со всеми недвижимыми объектами на нем.
- Передача права владения землей либо домом требует госрегистрации в Росреестре.
Положение о единой правовой судьбе участка земли и построек на нем предполагает формирование единого соглашения на реализацию указанных объектов. Но наличие у них различных признаков идентификации и характеристик делает предмет ДКП сложносоставным.
На законодательном уровне установлена следующая последовательность действий при заключении сделок с недвижимыми объектами:
- Поиски другого участника сделки.
- Согласование существенных и дополнительных пунктов ДКП по передаче прав владения земельным наделом вместе с домом.
- Формирование проекта ДКП, его подписание.
- Передача пакета документации вместе с соглашением в Росреестр либо МФЦ для проведения госрегистрации.
- Завершение сделки – получение выписки из Росреестра, подтверждающей передачу прав собственности, и зарегистрированного ДКП.
Несмотря на то, что земельный надел переходит во владение к другому лицу одновременно со всеми постройками на нем, в тексте соглашения потребуется указать подробные характеристики и идентификационные признаки каждого объекта. Сделка будет зарегистрирована лишь в случае, если ДКП составлен юридически грамотно и подписан всеми участниками.
Для подписания ДКП продавцу потребуется подготовить следующий пакет свидетельств:
- Бумаги, подтверждающие права обладания продавца участком земли и домом (старый ДКП, дарственная, решение суда, завещание и прочее).
- Кадастровые паспорта на землю и домовладение.
- Техплан на дом из БТИ.
- Выписка из ФНС об отсутствии (наличии) задолженности перед бюджетом.
- Свидетельства, подтверждающие отсутствие долгов за коммунальные услуги.
- Выписка из Росреестра.
- Судебная справка, подтверждающая отсутствие ареста и иных ограничений на продаваемых объектах.
- Согласие супруга на заключение сделки, заверенное в нотариате (если объекты находятся в совместном владении).
- Если участником является несовершеннолетний, то потребуется дозволение от попечительских органов.
- Выписка из домовой книги с перечнем лиц, зарегистрированных в доме.
Чтобы сделка была зарегистрирована в Росреестре, пакет документации потребуется дополнить следующими бумагами:
- Заявлениями участников.
- Гражданскими паспортами.
- ДКП.
- Чеком об оплате государственного сбора.
- Доверенностью, заверенной в нотариате, если интересы сторон представляют иные лица.
После предоставления пакета документации в Росреестр передача прав владения будет зарегистрирована на протяжении 10 дней. Затем участники могут получить зарегистрированный ДКП и новую выписку.
Покупка участка с недостроенным (неоформленным) домом
Перечень дополнительных условий определяется участниками соглашения. Часто данные условия состоят из следующей информации:
- Способ и дата передачи продаваемых объектов покупателю.
- Порядок несения затрат, связанных с оформлением сделки.
- Список лиц, не теряющих право на проживание и пользование проданным имуществом.
- Наличие ограничений в использовании участка земли.
Какие из дополнительных условий стоит включать в ДКП решать предстоит его участникам. Наличие таких условий поможет сделать сделку более прозрачной и уменьшит возможность возникновения конфликтных ситуаций.
Приобретая недвижимые объекты, новый владелец берет на себя обязательства по оплате налогов на участок земли и домовладение. Сумма налога рассчитывается на основе кадастровой стоимости приобретенного имущества. Если владелец не согласен с ней, то у него имеется право обратиться в судебную инстанцию либо специальную комиссию для оспаривания.
В определенных ситуациях у продавца появляются обязательства по уплате налога на доходы:
- Если земля и дом получены в собственность до конца 2016 года и продаются менее чем через 3 года после получения права владения.
- Если объекты недвижимости приобретались после 2016 года и период их владения не превышает 5 лет (за исключением случаев, когда право владения возникло в результате наследования, дарения, приватизации, заключения договора пожизненной ренты).
- Если стоимость сделки превышает миллион рублей.
В случае появления обязательств по оплате налога продавец может оформить имущественный вычет на сумму, не превышающую 1 млн. руб. Расчет налога осуществляется из суммы дохода, полученного в результате сделки.
То есть, из цены продажи дома следует вычесть стоимость его приобретения у предыдущего владельца и понесенные расходы (если сохранились свидетельства, их подтверждающие).
Воспользоваться имущественным вычетом может и покупатель. Данное право появляется после перечисления продавцу всей суммы, предусмотренной по ДКП. Максимальная сумма, с которой можно получить вычет, достигает 2 млн. руб.
Если соглашение не зарегистрировано в Росреестре она считается незавершенной. Когда стороны приняли решение о расторжении договорных обязательств в данный период, достаточно оформить соглашение об отказе от исполнения положений ДКП. Его потребуется направить в орган регистрации до смены владельца.
При оформлении сделки в нотариате либо агентстве недвижимости договорные отношения расторгаются аналогично (через нотариуса либо агентство). Если один из участников отказывается от оформления соглашения, рекомендуется обратиться в суд.
- Какие должны быть документы на участок
- Оформляем справку на портале за 15 минут
- Поиск участка на онлайн карте и проверка собственника
- Как происходит оформление сделки купли продажи земли
- Аванс или задаток
- Оформление, подписание договора и оплата
- Регистрация сделки и права собственности в Росреестре
- Получение справки на основании записи из Единого реестра недвижимости
- Сроки и стоимость оформления сделки
- Причины приостановки регистрации земельного участка
- Когда договор купли-продажи могут признать недействительным
- Видео: КАК КУПИТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
Чтобы избежать оспаривания сделки купли-продажи земельного участка, важно перед подписанием соглашения тщательно проверить землю на юридическую чистоту. Сделать это можно с помощью выписки из ЕГРН. Получить такую справку можно на любой зарегистрированный в Росреестре объект недвижимости онлайн.
Выписка содержит сведения о характеристиках имущества, о собственниках и расположении. Также в справке указана информация об имеющихся обременениях. Если на землю наложен арест или оформлен сервитут, данные фиксируются в базе Росреестра и отображаются в выписке.
После проверки ЗУ стороны могут договариваться об условиях купли-продажи. Чтобы скрепить соглашение о будущем отчуждении прав на объект, участники процесса вправе составить предварительный договор купли-продажи. В нем указывается предмет договора с основными характеристиками, сумма сделки, условия расчетов, срок подписания основного соглашения. Также в предварительном договоре необходимо указать сумму аванса или задатка.
Какой именно вид платежа для обеспечения выполнений условий по купле-продажи земельного участка выбрать, должны решить участки сделки. Важно понимать, что авансовый предварительный платеж — это деньги, которые вносит покупатель в счет погашения основной стоимости. Она подлежит возврату,если сделка не состоится, независимо от причин. Задаток же подлежит возврату только в том случае, если купля-продажа не состоялась по вине продавца.
Подписанное соглашение купли-продажи нужно оформить в Росреестре. Важно понимать, что регистрации подлежит не сам текст соглашения, а переход имущественного права от продавца к покупателю. Оформить право собственности на земельный участок и постройки, расположенные на его территории, можно такими способами:
- Росреестр — отправить заявление на оформление прав на имущество можно лично или онлайн через официальный сайт организации. К заявлению необходимо приложить договор, паспорт, квитанцию о внесении госпошлины;
- МФЦ — зарегистрировать куплю-продажу можно также через МФЦ. Представитель центра примет документы и выдаст расписку, где укажет дату регистрации. После приема бланков, их перенаправят в росреестр, где будет произведена проверка данных и внесение сведений в базу Единого госреестра;
- Нотариус — по действующему законодательству, юридические операции по передаче имущественного права на землю не подлежат обязательному нотариальному заверению. Из этого правила бывают исключения, когда собственником является несовершеннолетнее лицо или речь идет о купле-продаже доли. После подписания договора покупатель передает деньги за имущество продавцу, а документы отправляются на рассмотрение в Росреестр.
Садовое некоммерческое товарищество предназначено для ведения сельскохозяйственной деятельности и может находиться только за пределами поселений. Поскольку обычно такая земля плодородна, она стоит дороже по сравнению с ДНП, но меньше, если сравнить с ИЖС.
Ее положительные стороны заключаются в следующем:
- Располагается за городом, в сельской местности.
- Обязательность строительства домика не предусмотрена.
Целью создания СНТ является совместное решение различных вопросов, относящихся к огородничеству и садоводству. При этом не предусматривается получение прибыли. Здесь имеется только одно исключение: разрешается та предпринимательская деятельность, при которой коммерческий результат используется для решения задач товарищества.
Если имеется возможность в СНТ провести коммуникации, то такое решение нельзя принимать единолично. В этом случае необходимо получить разрешение товарищества. Важно понимать, что провести оформление участка и дома в собственность, добиться решения о возможности прописки здесь возможно только при том условии, что товарищество действует на законных основаниях. Поэтому, покупая землю, надо тщательно изучить относящиеся к делу документы.
Важным плюсом является то, что такой участок подходит для тех, кто намеревается заняться сельскохозяйственной деятельностью. К минусам нужно отнести неразвитые коммуникации и сложность осуществления регистрации для проживания.
Для того, чтобы купить землю в СНТ, важно изучить все необходимые документы, которые к нему относятся. При этом, в первую очередь, надо увидеть свидетельство о праве собственности на участок и на садовый домик, если он построен.
Необходимо ознакомиться с расположением участка, его достоинствами и недостатками. Важно поинтересоваться состоянием дорог, наличием общественного транспорта и подключенных коммуникаций. Нужно узнать, какие объекты находятся в непосредственной близости, насколько здоровая экологическая ситуация в окрестностях.
Имеет значение форма участка. Если она нестандартная, это может в будущем повлечь за собой проблемы. Важное значение имеет рельеф участка и окружающей местности. Например, при расположении в низине участок может затопляться при сильных дождях.
Важно убедиться в отсутствии на окружающей территории свалок, линий электропередач или промышленных предприятий, влияющих на экологическую обстановку.