Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подорожают ли квартиры в 2021 году в Казахстане». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для того чтобы понять, как изменятся цены, нужно знать, что будет происходить с факторами, которые формируют потребительский спрос. Поэтому, я здесь не могу сделать никаких прогнозов. Так как я не знаю, когда государство введет новую жилищную программу, каковы будут условия, какие программы уйдут с рынка, а возможно и не уйдут.
Чаще всего люди интересуются прогнозами цен на жилье для того, чтобы принять решение: продавать недвижимость или нет, покупать ее или нет. Так вот, я могу сказать лишь одно — люди не просто так покупают или продают. У них есть потребность. За продажей или покупкой недвижимости стоит некий сценарий, какие-то планы — расширение в связи с пополнением семьи либо переезд в другой город или другое. Если нужно продавать, то я рекомендую продавать сейчас и воплощать свой сценарий дальше. А если нужно покупать, то покупайте. Если такой необходимости нет, то здесь принимать решение должен каждый сам. Какие-то прогнозы в нашем меняющемся рынке я не даю.
Снижение цен мы уже замечаем. Был пик, когда продавцы поднимали и поднимали цены. Сейчас этот процесс остановился. Мы достигли точки, когда продавцы перестали завышать цены и некоторые уже заговаривают об их снижении. Процент снижения цены сильно зависит от изначальной цены. Если цена на объект была завышена, то соответственно и процент снижения больше. В среднем по Алматы за май цены снизились на 10%.
Как купить квартиру по женской ипотеке >>>
По данным Казахстанского фонда устойчивости, за три года работы жилищной программы «7-20-25» жилье приобрели 27 тысяч казахстанских семей. По программе «Баспана Хит» за три года купили недвижимость более 54 тысяч семей. А теперь давайте рассмотрим ситуацию в разрезе одного года на примере «Баспана Хит». В среднем в год приобретали недвижимость по этой программе 18 тысяч семей. Если мы возьмем 2020 год, то количество сделок по Казахстану за 2020 год было 307 884 сделки. Это значит, что в среднем по программе «Баспана Хит» было куплено порядка 5,9% от всего объема проданной недвижимости. По программе «7-20-25» — 3%.
Конечно же, это немаленькие цифры. При этом можно понять, что произойдет, когда программы закроют, и если никаких других проектов не будет. Приобретение недвижимости по этим программам не занимало значительную долю количества сделок купли-продажи. Я не думаю, что их уход как-то сильно изменит рынок.
Отвечая на ваш вопрос, скажу, что может произойти. Во-первых, планируется, что «Баспана Хит», которая позволяет купить вторичное жилье, будет работать до конца этого года. И люди, которые откладывали покупку недвижимости, могут сейчас активизироваться и купить недвижимость по этой программе до прекращения ее финансирования. Во-вторых, нужно смотреть, какие программы выйдут им на смену. Мы знаем, что банки активно готовят другие собственные программы.
Предполагаю что новые программы они по финансовым условиям будут уступать сегодняшним программам, но у них могут быть другие сильные стороны. Допустим, не будет ограничения по условиям приобретения недвижимости, по наличию жилья на правах собственности и так далее.
Как избежать аферистов на рынке жилья>>>
Что касается ипотечных программ «7-20-25» и «Баспана Хит», то они являются льготными. Спрос на них очень высокий. Их запустили на рынок, чтобы подержать население. При этом произошел рост цен. Видимо, государство планирует плавный переход на рыночные механизмы регулирования рынка недвижимости. Если банки не предложат достойную альтернативу данным программам, то вероятнее всего цены будут снижаться. Не каждый сможет позволить себе коммерческую ипотеку.
Как взять кредит в Отбасы банке на ремонт жилья >>>
Снизятся ли цены на жилье в 2021 году в Казахстане
Что произойдёт с ценами на жильё в 2021 году, каков спрос сейчас и что ожидается в дальнейшем, как повлияют на рынок изъятие части пенсионных накоплений, льготные жилищные программы и колебания курса, Krisha.kz узнала у экспертов рынка недвижимости.
Анна Шацкая, директор департамента аналитики «Оценка собственности»
— Рынок недвижимости, как и экономика в целом, в текущем году пережил серьёзные потрясения. Провал сделок за период ЧП и карантина привёл к сокращению активности в среднем на 7.7 % (январь-октябрь 2020 г. к январю-октябрю 2019 г.). В настоящее время происходит постепенное восстановление.
Пандемия привнесла изменения в предпочтения покупателей. Возросла доля приобретающих частные домовладения с земельными участками. Особенно это было заметно в летние месяцы.
Что касается стоимости, то здесь наметились разнонаправленные тренды в зависимости от сегмента. Средняя стоимость дорогого жилья (элит- и бизнес-классы) снизилась с начала года на 3.3 %. В сегменте массового жилья цены в большинстве городов остаются стабильными.
В 2021 году многие экономисты ожидают восстановления экономического роста мировой экономики. Это обусловлено появлением вакцины от коронавируса, запуск в продажу которой ожидается уже весной. По прогнозам международных экспертов, экономика Казахстана в 2021 году возобновит рост в среднем на 4.2–5.8 %.
В начале следующего года может сохраниться тренд на снижение в сегменте дорогого жилья, в то время как остальные классы могут подорожать на 1.5–2 % за квартал. Это будет обусловлено развитием государственных жилищных программ, направленных на расширение доступности жилья. В частности, это новые условия по программам «Баспана Хит», «7-20-25», «Нурлы жер», «Военный продукт», «Бақытты отбасы» и «Свой дом».
По моим расчётам в Нур-Султане и Алматы увеличение лимита стоимости квартиры по программе «Баспана Хит» позволит дополнительно охватить ещё около 3000–3500 квартир в строящихся домах, что теоретически может увеличить спрос на 10–15 %. Кроме этого, возможность досрочного использования пенсионных денег для покупки жилья вкупе с другими накоплениями может оказать дополнительную поддержку спроса на 6–9 % в год.
Относительно досрочного использования пенсионных денег для покупки жилья могу сказать следующее: по плану правительства такая возможность будет у 721 тысячи человек. Вместе они могут снять до 1.4 трлн тенге. С одной стороны, для рынка жилья это существенная сумма. В 2019 году, например, в стране объём сделок на рынке жилья составил 5.5 трлн тенге, то есть 1.4 трлн — это 25 % годового спроса. Но, с другой стороны, нет оснований полагать, что все эти деньги сразу окажутся на рынке жилья, так как часть из них будет использована на другие цели (лечение).
Если разделить освободившиеся со счетов 1.4 трлн на 721 тысячу человек, получим среднее значение накоплений — 1.9 млн на человека. Допустим, 80 % средств попадут на рынок жилья. Но суммы незначительны, полученных 9.5 % от средней стоимости квартиры по стране (от 16.3 млн тенге) недостаточно для первоначального взноса. Поэтому многие не смогут использовать средства в одночасье, а отложат изъятие на 2-3 года, пока не накопится достаточная сумма.
Основным драйвером останутся жилищные программы со сниженными ставками и первоначальным взносом. Каждая из них нацелена на определённые слои населения, и в совокупности это увеличит спрос на рынке, который показывает ежегодную положительную динамику (в среднем 21.6 % за последние три года).
По моим прогнозам, в 2021 году спрос на рынке жилья увеличится на 16–25 %.
Курс доллара, несмотря на дедолларизацию рынка недвижимости, продолжает косвенно влиять на цены. Международные эксперты ожидают стабилизацию на уровне 398–430 тенге. При таком сценарии это не окажет существенного влияния на цены.
Даурен Айткенов, аналитик BI Group
— В марте, когда началась пандемия коронавируса и одномоментно произошла девальвация, рынок первичной недвижимости перешёл в кризисный режим. Но благодаря тому, что государство разрешило застройщикам работать в период ограничений, а также за счёт быстрой трансформации бизнеса рынок перенёс карантин без потерь.
Сейчас активно проявляется отложенный спрос на новостройки. Уже третий месяц подряд он исторически высокий и превосходит показатели аналогичного периода прошлого года. Исходя из рыночных тенденций, чтобы удовлетворить потребности покупателей, застройщики начали выпускать в продажу больше проектов.
В перспективе многое зависит от эпидемиологической обстановки в стране и того, вернут ли карантинные меры.
Что касается цен на недвижимость, сегодня средняя стоимость одного квадратного метра на первичном рынке Нур-Султана составляет 340 тыс. тг, в Алматы — 460 тыс. тг.
Несмотря на негативные прогнозы многих экспертов, после падения во время мирового экономического кризиса 2008 года цены на недвижимость почти во всём мире показывали стабильный рост. Активно действует на мировом рынке жилья Китай, демонстрирующий бурный экономический рост внутри страны и активно вкладывающийся в недвижимость других стран.
В России высокая цена на недвижимость в крупных городах является давней проблемой. Одним из решений здесь могли бы стать новостройки, однако дольщики вынуждены брать на себя высокие риски, связанные с возможным банкротством строительной компании.
Защитить права граждан должен переход на проектное финансирование, при котором деньги на строительство новостроек выделяются банком, а средства дольщиков передаются компании-девелоперу только после сдачи объекта. Однако такой подход грозит новым ростом цен и разорением мелких застройщиков.
Сейчас покупать жилье кажется уже не так выгодно, как год или полтора назад. Цены на недвижимость, особенно в новостройках, сильно «разогнаны». Произошло это из-за программы льготной ипотеки, которую ввели весной прошлого года под предлогом поддержки граждан и строительной области. Из-за пандемии спрос на жилье упал до 70%. В итоге из-за выгодных условий программы он снова вырос, а вместе с ним выросли и цены на квартиры в новостройках.
За бортом спроса в 2021 году останутся переоцененные лоты, а также квартиры в ЖК с непродуманной инфраструктурой, плохой транспортной доступностью, недостатком социальных и коммерческих объектов возле дома, отсутствием мест для отдыха.
Планируется, что при выборе жилья в 2021 г. будет расти значимость мест общего пользования жилого комплекса: от парадных и холлов до внутридворовых пространств. Важно, чтобы они были спроектированы и оформлены так, чтобы находиться в них было приятно, удобно и безопасно, отмечает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.
Жильё продолжает дорожать в Казахстане. Как эксперты объясняют рост
Из-за большого количества льготных программ ставки по кредитам на новостройки в 2020 году в РФ уменьшились на 2,4 п. п. до уровня 5,8-5,9%, рассказал ТАСС главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. Это исторический минимум, в таком стабильном состоянии ставки останутся до лета 2021 года, считает эксперт.
Ключевая ставка ЦБ пока остается исторически низкой (4,25%) и вряд ли в ближайшее время изменится, поэтому нет оснований полагать, что будет какой-то резкий рост ипотечных ставок в 2021 году, полагает председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «При этом текущий уровень ключевой ставки позволяет предположить, что отмена программы льготной ипотеки 1 июля 2021 года слабо скажется на спросе, так как ставки по базовым ипотечным программам уже не так резко отличаются от 6,5% годовых», — сказала она.
Ставки по ипотеке в России должны быть как в развитых странах, в идеале за три — четыре года они должны достичь уровня в 5%, неоднократно подчеркивал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. «За последнее время сложилась тенденция по снижению ипотечных ставок. При сохранении экономической политики и воли государства достижение таких показателей (5% — прим. ТАСС) вполне реально», — прокомментировал ТАСС заведующий кафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
В 2020 году россияне боялись не успеть купить квартиру до очередного подорожания, цены на жилье находились на пике. Так, по данным ЦИАН, в городах с численностью населения от 100 тыс. средняя стоимость квадратного метра в новостройках с января 2020 года выросла на 17% — с 96,6 тыс. до 113 тыс. рублей. На вторичном рынке средняя стоимость «квадрата» за год увеличилась на 16,1% и впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей.
К концу 2020 года запас стремительного роста жилья в России себя исчерпал, считают опрошенные ТАСС эксперты. В первом полугодии 2021 года за счет появления новых проектов на рынке первичного жилья рост средней стоимости должен замедлиться и не превысить 5-7%, на вторичном рынке — 4-5%, прогнозирует Хусаинов. Общий рост цен на жилье в 2021 году возможен на уровне 7-8%, сообщила, в свою очередь, главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. При этом, по ее словам, основной рост придется на время действия программы льготной ипотеки — первую половину 2021 года, тогда же будет реализована большая часть годового спроса на новостройки. «Пока ключевая ставка находится на низком уровне ипотека доступна для многих россиян, что поддерживает спрос и ведет к дальнейшему росту цен», — пояснила эксперт.
Квартиры, подорожавшие на фоне ипотечного бума, точно не станут дешевле после того, как он сойдет на нет, высказала мнение ТАСС управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Связано это с увеличением себестоимости строительства, обусловленным переходом на эскроу, и девальвацией рубля. Впрочем, по завершении госпрограммы льготной ипотеки застройщики, вероятно, смягчат ценовую политику», — считает она.
По его мнению, основным критерием ценообразования на рынке вторичного жилья является само первичное жилье.
— Здесь мы видим очень сильную динамику роста стоимости не только за счет программы снятия пенсионных отчислений, но и за счет серьезного повышения себестоимости строительства.
Рост повышения себестоимости в некоторых конструктивах, например арматуры, в сравнении с аналогичным периодом 2020 года составляет более 100%
Также необходимо учитывать и резкую урбанизацию. Это приводит к притоку сельского населения в крупные города и формирует новый спрос на рынке жилой недвижимости, — замечает гендиректор Open Development.
Все эти и прочие факторы, по его убеждению, не предполагают снижения стоимости как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
— Благодаря новым изменениям в СНиП РК, теперь застройщик может не строить подземный паркинг и технические этажи.
Эти изменения позволяют оптимизировать себестоимость, особенно в «эконом» и «комфорт» сегментах и не допустить резкого скачка роста цен
Мы видим плавное повышение стоимости на первичном рынке не более 10% в год в национальной валюте, — говорит Лазарев.
На его взгляд, рынок ипотечного кредитования в Казахстане находится на этапе становления. Доля сделок по ипотеке в разрезе общего количества сделок — около 20%. В Европе и США этот показатель в разные годы составляет в районе 60-70%. Более того,
у нас в стране довольно слабо развиты механизмы ипотечного кредитования в рамках строящегося жилья
Поэтому Вячеслав Лазарев рекомендует банкам искать пути взаимодействия с застройщиками именно в этом сегменте.
Между тем кандидат экономических наук и международный эксперт по оценке имущества Александр Калинин считает, что
цены на недвижимость искусственно завышены, падения не избежать. Это обусловлено экономическими и рыночными законами
— Профессиональные участники рынка недвижимости — застройщики, банкиры и риэлторы — с этим не согласны. Они лоббировали проект по использованию пенсионных накоплений для покупки жилья, дали клич – «покупайте срочно, а то подорожает» и на 20-30% подняли цены на рынке.
Он убежден: мантру, что рынок сам все отрегулирует, пора забыть. Потому что в условиях ограниченности предложения цены диктует владелец, производитель.
— Его аппетиты должно регулировать государство, иначе опять получим строительно-ипотечно-банковский пузырь с кризисом
Два генподрячика — холдинги — на 90% контролируют жилой строительный рынок — от котлована до отдела продаж. Риэлторы на «первичке» помогают рекламой, а работают на «вторичке». Внутри холдинга любые накладные спрятать не проблема. Свои лоббисты на любом уровне решат любой вопрос, — замечает оценщик.
Его не удивляет, что государство решило «сворачивать» бюджетные строительные программы.
— Во-первых,
по ним больше половины кредитов проблемные
Изменилась структура потребления — сегодня основные расходы насления — это питание и здоровье. В период пандемии и безработицы не до выплаты кредитов. Во-вторых,
государство минимизирует выполнение своих социальных функций
по бесплатному образованию и медицинскому обслуживанию. Видимо, пришло время и льготного жилья, когда госкредиты под 5-8% «ложатся на бюджет».
Постоянные проблемы наблюдаются с качеством строительства, отделкой и коммуникациями. Средства ограничены. Систему откатов и продвижения проектов никто не отменял. Вопросов много, а финансовый «выхлоп» минимальный. В последние дни вновь был поднят вопрос усиления контроля качества строительства и пересмотра существующих строительных норм и правил.
Сразу появляются эксперты, заявляющие, что этого делать нельзя, иначе приостановится строительство жилья и пострадают потребители. На самом деле это застройщики попросту боятся, что деньги проплывут мимо их кармана
А у людей нет средств даже на первоначальный взнос, который банки решили поднять до 50% от стоимости жилья. Они минимизируют свои риски, вводят льготные, по мнению БВУ, программы под 12-15% годовых. А как населению рассчитываться в условиях кризисного и посткризисного периодов? — недоумевает эксперт.
Но рано или поздно, по мнению оценщика, пузырь раздутых цен на недвижимость лопнет.
— Думаю, снижение цен на 25-30% начнется с «первички», потому что реальная востребованность на нее низкая
На рынке вторичного жилья цены ниже, потому что больше востребовано малогабаритное жилье. Я постоянно говорю о строительстве социального малогабаритного жилья. Сегодня по новостройкам утверждены стандарты, чтобы было 50% жилой и 50% нежилой площади.
Людям не нужны хоромы — им надо где-то жить! Покупательская способность населения минимизирована, ее практически нет
Те, кто имел возможность купить жилье, уже его имеют. Кто вложил деньги в недвижимость, сейчас не могут продать его по желаемой цене. Как следствие, активизировался рынок аренды. Такого количества предложений по арендным квартирам не было никогда. Всегда отмечал, что арендное жилье, доходные дома – единственная реальная альтернатива решения жилищных проблем, — заключает Александр Калинин.
Что произойдёт с ценами на новое жильё в Казахстане в 2021 году
Диляра Сулейменова отметила, что положение на рынке недвижимости в 2021 году будет зависеть от многих факторов. В первую очередь от эпидемиологической ситуации в стране.
«В целом же в секторе первичного и вторичного жилья эконом класса стоит ожидать хорошую активность в виду набирающих обороты льготных ипотечных программ. На сегодняшний день большое количество сделок проходит при помощи ипотеки. Эта тенденция сохранится и в следующем году. Это связано с тем, что у большинства потребителей недостаточно финансов для приобретения недвижимости за наличный расчет. Большая часть сделок, как и сегодня, будет проходить в пользу одно- или двухкомнатных квартир обычной планировки», – заявила собеседник Liter.kz.
Она прогнозирует небольшой рост цен на первичное жилье. Дело в том, что из-за ослабления национальной валюты импортная составляющая строительства может подорожать в тенговом эквиваленте.
Что касается коммерческой недвижимости, то бизнес будет делать упор на удаленную работу и аренду коворкингов.
«Напомню, что в августе, впервые в Казахстане, была проведена онлайн сделка договора купли — продажи с участием банка, нотариуса и регистрирующего органа. Возможно и такие новшества нас будут ждать», – добавила Диляра Сулейменова.
Александр Бикетов полагает, что в 2021 году увеличится спрос на жилье. Стимулом для этого станет разрешение использовать свои пенсионные накопления для покупки недвижимости.
Напомним, что с начала 2021 года казахстанцы смогут использовать свои пенсионные накопления. В конце ноября 2020 года в Парламенте решили, что не нужно будет сразу уплачивать ИПН при изъятии денег.
На протяжении 2020 года казахстанцы активно обсуждали реформу по досрочному изъятию денег на улучшение жилищных условий, объявленную президентом. Тогда мнения экономистов и главы оператора программы «Отбасы банк» Ляззат Ибрагимовой разделились. Если первые предупреждали, что появление дополнительных денег на рынке «подогреет» спрос и, соответственно, цены на жилье поползут вверх, то Ляззат Ибрагимова заверяла, что резкого скачка цен не предвидится.
Депутат нового созыва мажилиса Елнур Бейсенбаев также выразил мнение, что рынок недвижимости чувствителен к спросу. При этом регулировать цены на рынке крайне сложно.
«Сейчас росту цен способствует множество факторов. Сегодня в разных регионах и банках разработаны различные госпрограммы. Например, запуск программы «7-20-25 «в определенной степени повлиял на стоимость жилья. Но, в первую очередь, на цены влияет сам спрос: чем он выше, тем выше цена. Это рынок, поэтому регулировать его будет непросто», — поделился мажилисмен.
Елнур Бейсенбаев отметил, что у государства имеется возможность регулирования цен на первичное жилье в новых домах. Для этого потребуется колоссальная работа со строительными компаниями.
«Сейчас большинство строительных материалов на 30% дороже, чем они были два года назад. Социальное жилье и жилищные компании эконом-класса должны в любом случае сдерживать цены, потому что они приносят пользу простым людям. В этом сегменте строительным компаниям важно думать не только о прибыли, но и о помощи малообеспеченным, молодым семьям. Поэтому в этом классе, думаю, должен быть определенный предел цен», — добавил депутат.
Депутат Жанарбек Ашимжанов напомнил о поручении президента госорганам о необходимости контролировать цены на жилье.
«Я думаю, что повышение цен на жилье очень неблагоприятно влияет на население», — поделился депутат в беседе с корреспондентом Sputnik Казахстан.
В Казахстане государственное регулирование по сдерживанию роста цен на рынке и доступности жилья направлено в основном на социальные группы. Очередникам предоставляются займы по ставке 2-5% c максимальной допустимой суммой не более 15-18 миллионов тенге (36 и 43 тысячи долларов) при приобретении жилья в Нур-Султане, Алматы и их пригородных зонах, Шымкенте, Актау, Атырау, Туркестане, Карагандинской области и не более 10-12 миллионов тенге (24 и 29 тысяч долларов) — в других регионах.
В начале февраля председатель правления «Отбасы банка» Ляззат Ибрагимова заявила, что в мае-июне цены на жилье в Казахстане вернутся к уровню прошлого года, и посоветовала вкладчикам ЕНПФ не торопиться со снятием накоплений.
Советник президента объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко отметила, что общий фонд освоения по программе по досрочному снятию пенсионных денег составляет 2,5 триллиона тенге (около 6 миллиардов долларов), и если оценить ход исполнения данной программы, то спада в приобретении недвижимости не стоит ожидать в ближайшие восемь-десять месяцев, то есть до конца 2021 года.
При этом эксперт советует внимательно отнестись к выбору квартиры и не спешить с покупкой. Кроме этого, не стесняться торговаться с продавцами, так как цены в объявлениях значительно отличаются от цен реальных сделок.
- Найденного в Актау пеликана отправят в алматинский зоопарк
- Женщинам в Афганистане запретили заниматься спортом
- Промышленные теплицы Шымкента на грани разорения
- Взрыв газа в Ногинске: 6 человек числятся пропавшими без вести
- А.Гани: Покинуть Афганистан было самым трудным решением
Строители РК отметили, что за последний год серьезно выросли цены на стройматериалы. Например, цемент вырос сразу на 40%, кирпич подорожал на 150%, арматура почти на 200%. В цене выросли гидроизоляционные материалы, утеплитель и кабель. Помимо этого увеличились в цене и сами строительные услуги. Отсюда мы наблюдаем рост стоимости на недвижимость.
Руководство Союза строителей РК предлагает решение проблемы. Для этого нужно переходить на возведение домов по кирпичной технологии. Следует строить дома, высотой до девяти этажей. Второй момент связан с местом возведения новых объектов. Как считают в Союзе строителей, следует отказаться от точечной застройки и строить объекты за чертой города, где земля дешевле.
Это позволит не только разгрузить города, но и снизить цену на квадратный метр жилья. Благодаря такому проекту в городах будут появляться новые районы, развиваться инфраструктура.
По данным Национального банка РК, объем ипотечного кредитования за последние 10 лет вырос в 3,7 раза. Но динамика роста не является однородной. Если с 2011 по 2013 годы объем ипотечного кредитования увеличивался (на 37%), то с 2014 по 2017 год наблюдалось незначительное снижение спроса. Наибольший рост объемов ипотеки — в 2,8 раза — произошел с 2017 по 2021 годы: с 879 до 2 453 млрд тенге.
Пока в республике специалисты заметили, что подорожало первичное жильё, необоснованно повысились цены на вторичное.
С чем связан недавний рост цен на квартиры и ожидается ли подорожание жилья в Казахстане в конце 2020 года и в начале 2021 года, рассказали эксперты по недвижимости, передает корреспондент Tengrinews.kz.
По словам президента Казахстанской федерации недвижимости Ермека Мусрепова, на рынке недвижимости наблюдается подорожание первичного жилья. Это касается квартир элит-, бизнес- и комфорт-класса.
– Это связано с тем, что импортная составляющая строительства такого жилья зависит от соотношения доллара и тенге. Ведь некоторые строительные материалы закупают за границей, – говорит Ермек Мусрепов. А вот «первичка» экономкласса держится на прежнем уровне, отмечает эксперт. – Потому что все сделки проводятся на основании полученных субсидированных ипотечных займов со стороны государственных программ, которые реализуются через банки второго уровня и операторов жилищных программ. Эконом-класс – это категория, в которой сегодня идут самые активные процессы купли-продажи. Кроме того, эти дома на 80 процентов строят из казахстанских строительных материалов. Поэтому их стоимость не повышается, – сообщил он. Также эксперт рассказал о ситуации на вторичном рынке жилья. Сейчас в этом сегменте наблюдается необоснованное повышение цен, считает Мусрепов.
– Продавцы переоценивают свою недвижимость и ставят цены в несколько раз выше. Бывают завышения на 5-10 миллионов. Одна из причин в том, что собственники высчитывают стоимость с привязкой к курсу доллара, — объясняет Ермек Мусрепов. В целом, по прогнозам президента Казахстанской федерации недвижимости, в конце 2020 – начале 2021 года заметного подорожания квартир не будет. Однако возможно небольшое повышение цен на новостройки элит-, бизнес- и комфорт-класса. Новостройки эконом-класса не подорожают. – А вот вторичный рынок лихорадит. Увеличение стоимости можно будет заметить в объявлениях до конца года и в начале 2021-го. Однако при реальных сделках суммы будут гораздо меньше, — говорит он. Эксперт в сфере недвижимости Марина Грушина также поделилась своим видением ситуации. По ее словам, цены на рынке жилья в Алматы и Нур-Султане с послаблениями карантина выросли в среднем на 5-10 процентов: – Во-первых, это связано с отложенным спросом. Карантин повлиял на возможность людей покупать недвижимость. Поэтому, как только началось ослабление, те, кто хотел приобрести квартиры, ринулись это делать. Повысившийся спрос поднял цены. Это не показатель улучшения финансового положения населения, а скорее жизненная необходимость.
Во-вторых, один из банков запустил ипотечную программу с возможностью перевыкупа депозитов у тех, кто копил ранее. Это возможность купить жилье всего под 4,8 процента и еще одна причина растущего спроса.
И в-третьих, вырос курс доллара к тенге.
По словам специалиста, в конце 2020 – начале 2021 года жилье в Казахстане вряд ли подорожает: для этого нет причин.
– Карантин перераспределил доходы людей. Сотрудники многих сфер остались без работы. Арендодатели потеряли клиентов. Я не вижу предпосылок для роста цен на жилье, потому что не вижу роста экономики, — считает она. При этом эксперт не предвидит и удешевления жилья в крупных городах Казахстана. – В регионах может дешеветь жилье. Но в крупных городах рынок стабильнее. Всегда идет приток новых жителей, едущих сюда в поиске работы или в целях учебы. Поэтому возникает дефицит недвижимости у населения. А банки в связи с пандемией стали еще осторожнее рассматривать заемщиков, — заключила Марина Грушина. Ранее экономисты сделали прогноз о курсе доллара к тенге. По их мнению, массовая вакцинация от коронавируса и оживление мировой экономики приведут к падению курса доллара в 2021 году на 20 процентов.
Фото Константина Шелкова
Количество показов: 1562
Возврат к списку
— Причины для снижения цен действительно есть, — говорит член экспертного совета Гильдии риелторов Москвы Роман Вихлянцев. — Выросла ипотечная ставка, с 1 июля пересмотрены условия льготной ипотеки на новостройки, что сделало ее гораздо менее интересной для таких регионов как Москва (возможная сумма льготного кредита ограничена 3 млн рублей — Ред.). Мы уже ощущаем падение спроса. С другой стороны, у застройщиков своя правда: был очень существенный рост цен на стройматериалы, и вряд ли они подешевеют обратно.
Пока, по словам эксперта, в Москве скорее можно говорить о снижение темпов подорожания жилья.
— В июне прирост стоимости квадрата на московской вторичке был 1,2%, в августе — уже 0,8%. Новостройщики цены продолжают поднимать, но стали предлагать квартиры по акции со скидкой в 10-15%. Это типа сначала цены повысили на 10%, а потом по акции дали на тот же процент скидку. Но в начале лета и таких скидок не было.
В регионах ситуация похожая. Там строители еще сильнее жалуются на рост расходов — при том, что таких возможностей задрать ценники, как в столице, у них даже на пике спроса в конце прошлого -начале этого года не было.
— Хотя спрос действительно снижается, возможностей для маневра у застройщиков немного: себестоимость строительства выросла за этот год более чем на 30% в связи с резким ростом стоимости строительных материалов (металлоконструкции, бетон, древесина) и их транспортировки. Кроме этого, увеличение ключевой ставки ЦБ привело к удорожанию кредитов, и это также сказалось на прибыльности строительства, — утверждает председатель Санкт-Петербургского регионального отделения Деловой России Дмитрий Панов.
Где же аналитики находят упавшую в цене недвижимость?
— Средняя стоимость квадратного метра может временно немного снизиться, если где- то на рынок выводят большие объемы нового предложения на начальной стадии готовности, — объясняет руководитель направления маркетинговых исследований компании «Главстрой-Регионы» Виктория Ковалевская. — Жилье на стадии котлована всегда дешевле, чем когда уже возведен монолитный каркас, и тем более, когда здание выходит на завершающие этапы строительства.
Главный совет, который дают эксперты, — следить за акциями от застройщиков.
— Можно ожидать, что больше будет программ неявных скидок, — говорит Александр Цыганов. — Более выгодный трейд-ин (зачет стоимости старой квартиры при покупке новостройки), программы рассрочек, «ипотека от застройщика» (это когда, допустим, первые полгода вам ипотека обходится по сниженной ставке — но разницу банку компенсирует не государство, а сам застройщик; это такой «более модный» вариант дисконта — Ред.), скидки на определенные квартиры, чулан или парковка по специальной цене или в подарок для покупателей и т.д. Стоит присматриваться к таким вариантам и пользоваться, если они выгодны лично для вас.
Также специалисты рекомендуют обратить внимание на совместные программы банков и крупных застройщиков. Нередко это возможность вскочить в последний вагон и оформить ипотеку по еще достаточно низким ставкам.
Что будет с ценами на жилье в 2021 году?
Фото 14338
17585
53051
Фото Видео 22939
9424
Взлёт цен: Россия стала одним из мировых лидеров по скорости подорожания жилья
4971
— Очень хорошо. Он растет и развивается. В Барнауле сейчас раскупается все — как «первичка», так и «вторичка». Одна из причин — ипотечный тренд. Люди продолжают активно брать жилищные кредиты. Большой популярностью пользуется льготные ипотеки, особенно так называемая «Семейная» с минимальной ставкой — 4,9−6% годовых, которая с 2018 года действует и для родителей с одним ребенком. Материнский капитал тоже играет большую роль.
— Я бы не стала говорить про моду. Вторичный рынок жилья всегда пользовался спросом благодаря тому, что такие квартиры, как правило, уже готовы для проживания. В отличие от новостроек, доступное жилье в которых требует дополнительных вложений в ремонт.
— В ближайшее время — точно. В тех домах, которые достраиваются сейчас, практически все квартиры уже раскуплены. А на строительство новых девелоперам выдают все меньше разрешений. К тому же, до сих пор довольно остро стоит вопрос с участками для возведения жилья. Ситуацию осложняют еще и дополнительные траты застройщиков — введение проектного финансирования и эскроу-счетов, а также катастрофический рост цен на стройматериалы. Эти же причины не дадут девелоперам снизить цены на квартиры в новостройках, поэтому их падения точно ждать не приходится.
Конечно, есть небольшой задел. Началось строительство «Локомотива», «Союз» намерен возводить большой ЖК за «Сити-центром», а компания «Селф» готовит амбициозный проект для застройки территории бывшего речного порта. Думаю, что люди с нетерпением ждут старта продаж. И квартиры здесь быстро раскупят.
— Как правило, в августе у нас традиционно большой спрос на аренду квартир. Но родители приезжих — да и не только — студентов все чаще уходят от привычной схемы. Они не арендуют, а покупают квартиры для своих детей. Поэтому, если есть выбор — купить или арендовать — я бы посоветовала первое. Это перспективно. Чаще всего выпускники не возвращаются домой, а остаются в Барнауле. За несколько лет, пока студенты учатся в вузе, можно выплатить половину стоимости недвижимости.
Для начала можно вложиться во «вторичку». Она уже готова для проживания, есть большой выбор предложений в центре, а в перспективе ее можно использовать в качестве стартового капитала для покупки нового жилья. И это будет уже совершенно другой уровень.
Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать
— С отделкой, чтобы заехать в уже готовое жилье. Но здесь нужно смотреть на потребности клиента: где территориально он хотел бы жить, на какую сумму рассчитывает, готов ли дополнительно вкладываться в ремонт.
Бывает, что находятся жилые комплексы с отделкой, но они не подходят по локации, бывает — в нужном месте, но без ремонта. Редко, но иногда характеристики совпадают. А если расположение не так важно, то чаще берут все же готовые варианты.
Кстати, несмотря на довольно высокие цены, большим спросом пользуются ЖК с квартирами без отделки, но готовой инфраструктурой, когда в шаговой доступности находятся детские сады, школы, поликлиники, магазины, есть удобная транспортная развязка и т. д. В Новосибирске, например, в список входит еще и близость к метро. Этот тренд не устареет никогда, потому что люди очень быстро привыкают к комфорту.
— Не совсем так. Нужно понимать, что в крупных жилых комплексах покупают квартиры молодые семьи с детьми. И чаще всего это не самые дешевые варианты. Они выбирают «человейники» из-за комфорта, ведь в современных ЖК — посмотрите на «Лапландию», «Две эпохи», «Столичный» — в шаговой доступности есть все для комфортной жизни. Это и компании по обслуживанию, магазины, салоны, аптеки, спортивные центры и т. д. А еще это места для прогулок и отдыха, детские площадки. Что касается точечной застройки бизнес-класса, то это не всегда семейная история. Да, там не так много соседей, есть подземная парковка, но поблизости не всегда есть необходимые соцобъекты.
Кстати, именно современные молодые семьи часто стали вкладываться в квартиры для своих детей — на будущее. И это новый тренд, который набирает обороты. О таких инвестициях нужно задуматься уже сейчас — пока цены стабилизировались и есть масса вариантов ипотечных кредитов.
— Нет, спрос будет всегда. Тем более, последние два года в городе масштабно занимаются дорогами, планируют удобные транспортные развязки. Уверена, со временем проблема будет решена. Но даже если людям придется стоят в пробках, они все равно будут покупать здесь жилье. Поэтому район точно будет благополучно развиваться.
Региональные аналитики не видят и оснований для формирования «ипотечного пузыря» в Алтайском крае. Федеральные эксперты уже с осени 2020 года предупреждали: за ипотечным бумом есть угроза финансового коллапса, ведь кредитная нагрузка на население растет, а доходы только снижаются.
«Масштабы выданной льготной ипотеки действительно позволяют говорить о наличии ценового пузыря на рынке жилья. В погоне за льготным кредитом люди не всегда учитывают и правильно оценивают свои финансовые возможности. Это создает высокие риски схлопывания пузыря, как это случилось в США в 2008 году. Пандемия с ее последствиями в виде роста безработицы и экономической нестабильности может ускорить наступление масштабного кризиса в сфере ипотечного кредитования», – предполагала московский адвокат Наталья Тарасова.
По мнению Артема Поломошнова, в Алтайском крае кредиты, по которым люди перестанут платить, обязательно появятся в ближайшие годы. Но их количество вряд ли превысит средние показатели. Это говорит о том, что дефолтных квартир будет немного, и рынок их даже не заметит.
«Пузырь – это последствия массовых выдач при снижении требований к качеству заемщиков. Я не увидел, чтобы банки снизили требования. Начали выдавать больше, из-за того что заемщики, которые соответствовали критериям банка России, при ипотеке под 10% годовых (такая ставка была, например, летом 2019 года, – прим. ред.) не шли, а при кредите под 6% пошли», – говорит Поломошнов.
В ноябре 2020 года, по информации Центробанка, ставка по кредиту на покупку квартиры в новостройке в Алтайском крае составила 6,27%, на вторичном рынке – 7,39%.
По его мнению, количество кредитов выросло не за счет того, что банки одобряли их всем подряд (включая клиентов с низким доходом и большим количеством других займов), а за счет отложенного спроса.
«Просрочки по кредитам появятся, но они не выйдут за рамки нормы: у банков всегда есть какой-то процент клиентов с просрочками. Я не думаю, что будет некий взрывной рост в части ипотеки по этому вопросу. В 2020 году, в разгар пандемии коронавируса, банки перед выдачей кредита оценивали работодателей. Да, некоторые люди потеряли работу, но ведь они могут найти новую. Я не думаю, что будут массовые просрочки», – говорит Артем Поломошнов.
С мнением экономиста согласен и руководитель агентства недвижимости «Ключ-Риэлт» Константин Никитеев. Он считает, что небольшое количество дефолтных квартир (которые ну никак не смогут обвалить рынок), мы может увидеть только через два-три года.
«Если и будет пузырь, то срок ему не год. Минимум еще два-три года будет либо стагнация, либо подъем, но спада точно не будет. Если эти квартиры начнут выходить на рынок, думаю, это тоже перспектива двух-трех лет. Очень мала вероятность, что квартиры, которые были куплены в прошлом году, выйдут на рынок», – отмечает он.
По словам эксперта, минимум полгода-год требуется на разбирательства в банке. Сначала организация обращается к заемщику, уточняет, почему он не платит, потом происходит оценка квартиры, и ее выставляют на рынок.
«Обычно такая квартира продается, как и все остальные – от собственника. Только когда приходит клиент, банк объясняет, что собственник не может платить за жилье. И новый собственник жилья может погасить кредит за прежнего владельца», – объясняет Никитеев.
1.02.2021 11:15 — гость —
Наверное «потолок» с «дном» перепутали!
1.02.2021 11:35 — гость —
Жадность и глупость россиян безгранична. Будут покупать по любым ценам.
1.02.2021 12:22 гость
При чем здесь жадность. В нашей стране, чтобы обеспечить не нищенское сосуществование, а более менее средний прожиточный уровень и подушку безопасности, недостаточно заработать деньги , необходимо их сохранить. А сохранить очень сложно, сейчас ситуации, когда опять обобрали пенсионеров и предпенсионеров. Люди работали на износ, заработали деньги, положили их в банк, чтобы получать проценты , как доплату к пенсии, и иметь возможность получить основной вклад в случае болезни( ведь рассчитывать на ОМС в случае серьезного заболевания не приходится, пока будешь талончик на обследование ждать — помрешь). Теперь мало того, что проценты по вкладам упали, так еще и налог ввели на проценты свыше миллиона. Вот люди и вложили все остатки в недвижимость, надеясь сохранить честно заработанное. А вы глупость, жадность… Пенсионерам остается только сочувствовать — они уже не могут работать, а тем кто работает, тем пенсии не индексируют, они не могут сохранить отложенные денежные средства, потому что проценты по вкладам в несколько раз ниже фактической инфляции, а теперь еще и налог. Эх люди, будьте великодушны, все пенсионерами будете.
1.02.2021 12:50 — гость —
Все так, носишься со своими трудовыми копейками, заработанными горбом, думаешь куда бы их пристроить, чтобы как песок не утекли сквозь пальцы. И все тебя равно кинут. Вся система построена на выкачивании денег в карманы богачей.
1.02.2021 14:23 — гость —
«Стоимость жилья высокая, а доходы населения за это время выросли не сильно. «
А если быть точнее, то даже сократились.