Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка права аренды земельного участка полученного на торгах». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Некоторые особенности процедуры торгов земельными участками 2011 / Литвинов Денис Валерьевич
- Особенности заключения договора купли продажи земельного участка 2011 / Позднякова Елена Александровна
- Правовое регулирование и особенности договора купли-продажи земельного участка с жилым домом 2010 / Скворцова Ю. В.
- Иные, кроме собственности, виды прав на земельные участки в свете изменений земельного кодекса Российской Федерации 2015 / Лисина Наталья Леонидовна
- Гражданско-правовые сделки, направленные на отчуждение федеральных земельных участков 2014 / Гатин Альберт Искандерович
Переуступка прав по договору аренды переданного с торгов
Такой вариант владения земельным участком как долгосрочная аренда появился давно и был очень выгодным способом обрести возможность сравнительно недорого получить участок, и в дальнейшем его выкупить. Если Вы выбираете дом и обнаруживаете, что он стоит на участке, находящемся в аренде, то обязательно уточните его назначение, ведь за использование земли не по указанному в документах назначению, может грозить административная ответственность. Помимо использования земли не по назначению, есть еще несколько правил, нарушение которых может стать препятствием к совершению сделки переуступки права аренды на земельный участок. К ним относятся: • Задолженность по арендной плате • Незаконные постройки • Земельный участок является предметом спора в суде • Участок имеет особый правовой статус. Сейчас переуступка права аренды на абсолютно пустой земельный участок явление редкое, как правило, она сопровождается продажей, построенного на участке дома, поэтому рекомендуем Вам обратить внимание еще и на следующие нюансы: • Нет ли прямого запрета на переуступку в первоначальном варианте договора (предыдущего арендатора с арендодателем). Если есть, то без официального согласия собственника переуступка права аренды на земельный участок невозможна. • Срок аренды земельного участка. Если срок указан менее 5 лет, то на то, чтобы оформить переуступку прав потребуется письменное согласие собственника (будь то государственные или муниципальные власти). Если в договоре указан срок более 5 лет, то согласие собственника не требуется и ему можно просто направить уведомление о смене арендатора.
Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.
Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:
- изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
- удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
- квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
- выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).
Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:
Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.
Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.
Переуступка права аренды земельного участка полученного на торгах
Основное отличие аренды от соглашения по переуступке аренды состоит в том, что субаренда регистрируется между тремя лицами: арендодателем- собственником земли, арендатором и субарендатором. Если условия изначально составленного арендного контракта будут нарушены, то ответственность перед арендодателем будет нести арендатор.
Согласно контракта переуступки права сдачи земли все обязательства арендатора берет на себя следующий арендатор, к которому перейдут все права и обязанности арендатора. Первоначальный арендатор вычеркивается из правоотношений между арендодателем и третьим лицом, к которому перешли права. Особенности составления также отличаются от субаренды и подлежат регистрации.
Более детально ознакомиться с понятием субаренды вы можете в отдельной публикации, а в этой статье мы рассказывали об основных нюансах и требованиях к договору субаренды.
Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.
Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.
Соглашение, подписанное сторонами и заверенное печатями, необходимо зарегистрировать в земельном комитете. Для начала нужно подать следующий комплект документов:
- Физические лица подают копию паспорта, юридические – выписку из госреестра (ЕГРЮЛ).
- ИНН (для физических лиц) или ОГРН (для юридических лиц).
- Заверенная печатью налоговой инспекции выписка, содержащая код общероссийских классификаторов (предоставляется только юрлицами).
- Договор аренды (оригинал с подписями и печатями и распечатанная копия).
- Кадастровая карта земельного участка.
- Копия свидетельства о регистрации прав на землю, заверенная печать.
- План уступаемого земельного надела, оформленный в масштабе 1:500.
Уведомление о том, что арендатор передает свои полномочия и обязанности в отношении землевладения новому арендатору направляется владельцу земельного надела в разумный срок после заключения соглашения в письменной или другой доступной форме, но так, чтобы арендатор был уверен в получении собственником данного уведомления.
Если же уведомление не было направлено арендатором в разумный срок, то владелец земли имеет право потребовать компенсации убытков.
Определение № 11-5013/2017 от 16 мая 2017 г. по делу № 11-5013/2017
В случае уступки прав без участия собственника особых требований относительно порядка заключения соглашения не предъявляется. Достаточно действовать в рамках гражданского законодательства, регулирующего правила предоставления имущества в аренду.
Сторонами соглашения при уступке прав будут выступать действующий арендатор и лицо, намеревающееся получить участок в пользование в пределах действующего срока аренды.
В случае уступки прав на земельный объект, выделенный на правах аренды, арендатор после подписания договора обязан:
- Зарегистрировать уступку прав. Арендные отношения, период действия которых превышает год, подлежат госрегистрации, поэтому после подписания договора, последний нужно передать в Росреестр.
- В разумный срок уведомить собственника земельного участка, то есть первоначального арендодателя. Данное условие подлежит обязательному соблюдению, если период аренды превышает 5 лет. Документ составляется в произвольной форме. Если уведомление о переуступке права аренды земельного участка не будет отправлено, собственник объекта вправе обратиться в суд, чтобы взыскать возникшие вследствие нарушения установленных правил убытков.
Нередко передача прав арендатора третьему лицу становится причиной споров и разбирательств в суде, в связи с чем важно рассмотреть вопрос правомерности заключения рассматриваемого договора.
Главным основанием оспаривания действий арендатора выступает отсутствие прав на передачу арендованного имущества в пользование иного лица. Мнения юристов на этот счет разнятся, однако вот, что поясняет Арбитражный суд.:
Если исходный договор содержит положение о запрете либо получении согласия собственника на уступку прав аренды, а сам договор заключен до введения в действие Земельного кодекса РФ, арендатору следует руководствоваться условиями договора.
Это означает, что в данном случае приоритетное значение имеет внесенный в соглашение запрет. В иных случаях арендатору не требуется разрешения арендодателя на передачу своих прав другому лицу.
Исключением можно считать обстоятельства, когда вновь принятый закон содержит указание на то, что его действие распространяется на все ранее возникшие правоотношения.
Тем не менее, практика показывает, что в некоторых моментах арендатор может оказаться не прав. И вот почему. Суть в том, что существуют установленные земельным законодательствам правила передачи государственного или муниципального участка земли в пользование граждан и организаций. В большинстве случаев такие земли передаются в аренду по результатам проведенных торгов.
Выделенные подобным образом участки в силу ст. 448 ГК РФ не могут быть переданы в пользование иных лиц, следовательно, арендатор, не согласовавший такую возможность, нарушает явный запрет, установленный на уровне федерального законодательства.
На этом основании собственник имущества (он же арендодатель и организатор торгов) вправе предъявить иск о признании совершенной сделки недействительной ввиду ее ничтожности. Договор уступки прав в этом случае прекращает свое действие, а все связанные с прекращением арендных отношений убытки подлежат взысканию с недобросовестного арендатора земли. О возможных юридических последствиях важно подумать до заключения договора уступки арендных прав.
Исходя из основополагающих норм гражданского и земельного законодательства, несложно вычленить законные основания, препятствующие заключению сделки.
В качестве таковых может выступать одно из следующих:
- Получение участка в аренду по результатам аукциона.
- Наличие прямого запрета на переуступку в первоначальном договоре.
- Несоответствие назначения участка запланированному арендатором виду использования. В данном случае предполагается, что арендатор будет использовать участок под цели вразрез тем, которые определил собственник. К примеру, если гражданин намеревается строить жилой дом на землях, отведенных исключительно под ведение сельского хозяйства. В таких случаях первоначально требуется, чтобы собственник земли изменил вид разрешенного использования.
- Присутствие на земельном участке неузаконенных построек.
- Наличие зарегистрированных в отношении земельного объекта обременений или ограничений. В данном случае препятствием к заключению рассматриваемого договора может стать судебный арест или запрет на совершение регистрационных действий.
- Задолженность арендатора перед арендодателем (собственником) земли. В силу закона арендодатель вправе в любой момент по своей инициативе расторгнуть договор с арендатором, если тот не исполняет взятые на себя обязательства, а данное обстоятельство повлечет недействительность заключенной сделки.
Переуступка прав аренды участков земли – это сделка по возмездной передаче арендных обязательств перед владельцем третьему лицу. То есть, арендатор уступает все свои права и обязанности другому участнику. С этого момента и до момента окончания действия договора по сделке он сам не имеет никаких притязаний на надел.
Такой сделке присущи следующие признаки:
- Основными участниками являются:
- текущий арендатор;
- будущий арендатор.
Участником может быть как физическое, так и юридическое лицо.
Невозможно переступить права в следующих случаях:
- если в договоре аренды прописано условие о запрете на переоформление на другого человека;
- если сельскохозяйственный надел планируется использовать для постройки жилого дома (несоответствие назначения земель);
- если на земле находятся незаконные сооружения;
- если надел обременен.
Если участниками являются предприятия, а земля принадлежит муниципалитету, то проводится аукцион. В нем должны принимать участие не менее трех кандидатур. В противном случае аукцион считается несостоявшимся.
Если участниками являются физические лица, то торги не проводятся.
Сделка по переуступке прав на срок более одного года оформляется в регистрирующих органах (Росреестр). Если в сделке участвует предприятие, то, независимо от срока переуступки арендных прав, такое соглашение подлежит обязательной регистрации.
Арендатор вправе:
- использовать землю по назначению;
- строить на земле сооружения при наличии согласия собственника;
- передать участок в субаренду с разрешения владельца.
Обязан:
- погашать арендные платежи в установленном размере в установленные сроки;
- сохранять надел в первозданном виде;
- выполнять основные условия договора.
Арендодатель вправе:
- требовать оплаты арендных платежей;
- требовать отчета по пользованию земельным участком.
- увеличить размер арендных платежей при появлении третьего участника правоотношений.
Обязан:
- соблюдать условия договора;
- не препятствовать использованию надела по прямому назначению.
ВС применил эстоппель в деле о переуступке аренды лесного участка
Арендные отношения, предметом которых является земельный надел, регулируются следующими нормативно-правовыми актами:
- Земельный кодекс РФ;
- Гражданский кодекс РФ;
- Налоговый кодекс РФ;
- Постановление Пленума ВАС № 11 от 24.03.2005.
В п. 9 ст. 22 ЗК РФ сказано, что при передаче в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, арендатор может передавать свои права на эксплуатацию надела третьим лицам, без согласия арендодателя. При этом обязательным условием является письменное уведомление арендодателя о смене арендатора.
Данная норма распространяется на территории, срок найма которых составляет более 5 лет. Если участок арендуется на срок до 5 лет, то потребуется согласие арендодателя на переуступку арендных прав.
Арендатор может передать свои права на эксплуатацию надела третьему лицу двумя способами:
- переуступкой прав;
- заключением договора на субаренду.
Между этими соглашениями существует ряд отличий. Во-первых, при переуступке арендатор полностью теряет свои права на территорию, в то время как при субаренде за ним сохраняются права и обязанности по арендному договору. Во-вторых, в сделке субаренды участвуют три стороны – арендодатель, арендатор и субарендатор, а при переуступке только две.
Для заключения сделки по переуступке арендных прав необходимо пройти следующие этапы:
- Уведомить собственника участка.
- Собрать комплект документов.
- Заключить соглашение.
- Зарегистрировать договор.
Уведомление собственника происходит в письменной форме. Специальный бланк уведомления законом не предусмотрен. Если на сделку требуется согласие арендодателя, то оно составляется также в произвольной форме.
Заключенное соглашение подлежит обязательной госрегистрации в Росреестре. Для этого в регистрационную палату подается следующий комплект документов:
- заявление установленного образца, которое заполняется непосредственно в Росреестре или МФЦ;
- паспорта сторон;
- договор аренды, заключенный с прежним арендатором;
- соглашение о переуступке арендных прав;
- подтверждение надлежащего уведомления собственника участка;
- письменное согласие на сделку, если оно требуется;
- кадастровый паспорт;
- подтверждение прав прежнего арендатора на участок;
- квитанция об оплате госпошлины.
Регистрация переуступки права облагается государственной пошлиной, которая оплачивается заявителем, то есть стороной, которая принимает на себя обязательства по аренде участка. Размер пошлины зависит от правового статуса заявителя:
- для физ. лиц – 2 000 рублей;
- для юр. лиц – 22 000 рублей.
Юридические лица дополнительно представляют заверенные копии уставных и учредительных документов, а также бумаги, подтверждающие полномочия руководителя на совершение сделки. Если одна из сторон действует через законного представителя, то необходимо приложить доверенность, заверенную у нотариуса в установленном законом порядке.
Если участок принадлежал супругам, то необходимо согласие второго супруга на заключение соглашение по переуступке арендных прав. Такое согласие оформляется в письменном виде и удостоверяется у нотариуса.
После получения выписки ЕГРН, новый арендатор становится полноправным хозяином и может пользоваться землей. Одновременно с этим прежний арендатор теряет все права на землю.
В некоторых случаях оформление переуступки права аренды невозможно. Запрет на такую сделку может быть в следующих случаях:
- в первоначальном арендном договоре содержится пункт о запрете на переуступку прав аренды в пользу третьих лиц;
- на арендуемой территории находятся незаконные постройки;
- земля находится в аресте или ином обременении;
- собственник не дал своего согласия на заключение договора переуступки;
- планируемое использование территории новым собственником не соответствует целевому назначению надела.
Также нельзя оформить соглашение о переуступке арендных прав, если у предыдущего арендатора имеются неоплаченные задолженности по арендным платежам. В таком случае необходимо предварительно погасить долги, и только после этого переоформлять права на землю.
Стороны могут расторгнуть договор по следующим основаниям:
- соглашение контрагентов;
- решение суда;
- нарушение одной из сторон существенных условий договора.
Если новый арендатор в процессе эксплуатации надела обнаружит изъяны, которые мешают ему использовать землю по целевому назначению, то он вправе обратиться в суд для расторжения соглашения о переуступке. Помимо этого он может потребовать от прежнего арендатора устранения выявленных недостатков или выплаты компенсации за проведения участка в надлежащий вид.
Собственник надела также может расторгнуть договор с новым арендатором в случае неисполнения условий по своевременной оплате арендных платежей.
Заключение договора переуступки – не сложная юридическая процедура. Одновременно с этим такое соглашение имеет свои нюансы. При оформлении договора необходимо учитывать нормы Гражданского и Земельного кодекса РФ. Если при переоформлении прав будут допущены ошибки и нарушения, то такое соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке.
Это передача прав и обязанностей по договору аренды касательно арендуемого участка третьему субъекту, участник, переуступивший свои полномочия лишается их в полном объеме, а лицо подписавшее документ, вступает в правоотношения.
Такая процедура доступна к использованию, поскольку предусмотрена законодательством ст.22 ЗК РФ, в которой описан весь процесс, как переуступить право аренды земельного участка.
Предназначение данного мероприятия в возможности полностью освободится от обременительных обязательств пользователя земли, отказавшись от нее и возложив свою миссию на новое лицо, обо всех подобных шагах важно уведомлять собственника.
Временная передача определенной территории от общей площади в пользование третьему лицу с сохранением всех обязанностей за начальным нанимателем называется субарендой. То есть происходит передача определенной территории от используемой во временное пользование еще одному лицу, при этом, всю ответственность, как и прежде несет гражданин, вступивший ранее в договорные правоотношения.
В подписании бумаг об субаренде принимают участие собственник, арендатор и третье лицо. Подписывается два документа, о частичной и временной передаче объекта.
Основное отличие переуступки и субаренды – статус нанимателя, который в первом случае полностью выходит из участия в процедуре, а во втором остается при своих прежних полномочиях.
В ходе подписания договора уступки права требования по договору аренды земельного участка собственником, следует особое внимание отвести отдельным ее пунктам, имеющим весомое юридическое влияние на дальнейшее положение дел для нового участника процесса:
- Дата начала эксплуатации недвижимости начинается не с момента поставленных подписей, а с числа регистрации бумаги в государственной организацией;
- Указание варианта решения спорных моментов, которое должно осуществляться только посредством обращения в судебные инстанции с предоставлением полного перечня бумаг;
- Соглашение может иметь возмездную или безвозмездную основу, и об этом следует указать в нем с предоставлением доказательств расчета между лицами.
Различия заключения сделки для юридических и физических лиц заключается:
- В наборе дополнительных документов, предприятию следует предоставить для регистрации:
- Выписку из ЕГРЮЛ;
- Копии и подлинники уставных документов;
- Копии и оригиналы ОКПО.
- Физическому лицу необходимо заручится согласием второй половинки или предоставить справку из ЗАГСа об отсутствии официальных отношений.
Также для регистрации сделки с юрлицом необходимо дополнительное время для проверки подлинности данных, что затягивает весь процесс регистрации.
Особенных каких-либо нюансов при выполнении данного вида сделки практически не существует, однако доступно привести определенный перечень трудностей, которые могут осложнить весь процесс:
- Невозможность совершить сделку, если первичным договор предусмотрен запрет на ее проведение;
- Оформление уступки для капитального строительства, а целевое назначение земли претит этому;
- Наличие на оговариваемой территории незаконных построек;
- Имеются долги по уплате арендной платы;
- На имущество наложены обременения в виде налога или ареста.
Однако при наличии всех этих неприятных моментов переуступка имеет множество положительных сторон:
- Это уникальный шанс для нанимателя полностью избавиться от обязанностей;
- Возможность для владельца одним разом передавать в эксплуатацию несколько наделов;
- Наличие простой, но грамотной процедуры переуступки, регулируемой и гарантируемой государством, дает возможность любому человеку попробовать свои силы в бизнесе, взяв в использование территорию у государства, а при невозможности выполнять далее свои обязательства передать их другому человеку или предприятию.
Уступка прав пользования земельными имущества – процесс совершенно новый для российского законодательства и не набравший определенной популярности, он создан с учетом всех потребностей граждан и дает им возможность в форс-мажорных обстоятельствах экономить время и средства, требуемые для судебных процессов в случае невозможности дальнейшего исполнения обязательств.
Для смены арендатора земельного участка нужно:
- Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности;
- Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
- Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
- Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
- Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
- Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
- Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2000 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
- Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
- Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
- Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
- Кадастровый паспорт земельного участка.
Скачать образец соглашения переуступки права аренды земельного участка
Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ. Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).
Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.
Отказ в переуступке права аренды земельного участка
Как оформить переуступку права аренды земли
- Аренда земельного участка для дома (13)
- Аренда земельного участка под бизнес (19)
- Земельные участки по госпрограмме (12)
- Земельные участки по льготе (9)
- Земли сельскохозяйственного назначения (13)
- Индивидуальное Жилое Строительство (25)
- Кадастровые работы (16)
- Отказ в аренде земельного участка (22)
- Отказ в переводе в собственность (6)
- Отказ в регистрации дома (5)
- Покупка земельного участка (26)
- Продажа земельного участка (15)
- Судебные иски и споры (10)
Все правила и условия по передаче земель в аренду, то есть во временное пользование, регулируются Земельным и Гражданским кодексами России. Когда происходит процесс выделения земельного участка в аренду, то указывается целевое назначение участка земли. Целевое название участка не меняется и сохраняется в течение срока действия договора.
Рассмотрим основные особенности в оформлении аренды, которые будут влиять на процесс следующих переуступок:
Необходимо составить договор переуступки права на арендованный участок земли, это будет юридическим подтверждением сделки. Договор делается в письменном виде и обязательно заверяется у нотариуса.
В договоре нужно обязательно указать следующую информацию:
- Где и когда оформлялось соглашение;
- Все данные и реквизиты участников сделки;
- Прописывается, что предмет договора это передача прав и обязанностей на арендованный земельный участок;
- Прописать описание участка, но площадь, где находится, кадастровый номер, эти данные берутся из основного договора;
- На каких условиях передаётся участок, срок аренды, ежемесячный платёж, назначение участка;
- Прописать, есть ли у участка обременения, ограничения на его использование.
Участники сделки по переуступке права не могут менять основные параметры земельного участка, передавать в аренду только часть участка, менять сумму платежа за аренду.
Отправить уведомление в муниципалитет можно в произвольной форме, там обязательно нужно указать все данные о новом владельце участка. Бывают ситуации, когда собственник может отказать в сделке, если есть задолженность по платежам.
Заявление, составленное собственником о переуступке права, может проверяться в течение 30 дней, для установления причин для отказа. Если причин нет для отказа, согласование пройдено, то можно начинать регистрацию сделки.
Для регистрации сделки в Росреестре или многофункциональном центре нужно представить следующие документы:
- Заявление на регистрацию сделки;
- Договор переуступки прав на аренду земли;
- Первоначальный договор аренды;
- Акт о передаче;
- Выписка из государственного реестра на земельный участок;
- Согласие от муниципалитета на сделку;
- План межевания на земельный участок, схема расположения надела;
- Паспорта участников сделки;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Если сделка проводится через представителя, то необходимо оформить доверенность у нотариуса.
После того, как данные внесены в реестр ЕГРН, права переходят к новому арендатор, прежний владелец никаких прав больше не имеет. У нового арендатора появляются все права и обязанности, связанные с новым Земельным участком.
К ним относятся :
- Права на выкуп земли ;
- Право на строительство на участке ;
- Обязанность по уплате платежей;
- Следить за использованием земельного участка только по целевому назначению.
Если правила будут нарушаться, то новый владелец должен будет оплатить штраф, вплоть до изъятия надела.
Переуступка права на землю действует на тот же срок, что и первоначальный договор на аренду. Продлять договор можно на общих условиях по правилам Земельного кодекса.
Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:
- право передачи имущества в субаренду;
- право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
- право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
- передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
- передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.
После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.
Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.
Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.
Аренда — форма права обладания объектом недвижимости, предоставляющая его в возмездное пользование на определённый период, без таких полномочий, принадлежащих собственнику, как:
- участие объекта в имущественных сделках;
- передача его в наследство по закону или по завещанию.
Процедура переуступки права аренды земельного участка
Оформить перенаём объекта и выступить стороной договора переуступки может только лицо, указанное в договоре аренды как арендатор. Но при переуступке арендатор передаёт свои права новому арендатору, что может вызвать юридические затруднения. Тем не менее, сторонами сделки выступают два арендатора. В договоре они именуются как:
- Арендатор.
- Новый арендатор.
Иногда гражданское законодательство предусматривает определение договора переуступки как договора цессии. Соответственно этому наименованию документа, стороны определяются:
- Цедент — лицо, владеющее правом аренды на момент оформления переуступки и передающее его своему правопреемнику.
- Цессионарий — лицо, принимающее от цедента право аренды, его правопреемник и новый арендатор.
Цедентом и цессионарием могут являться физические и юридические лица. К физическому лицу предъявляются следующие требования:
- совершеннолетний возраст;
- наличие паспорта с регистрацией;
- если паспорт иностранный — перевод и удостоверение документа.
От имени юридических лиц сторонами сделки могут выступать только законные представители в лице генерального директора или уполномоченные представители, назначенные генеральным директором. От того, физическое или юридическое лицо выступает в роли цедента и цессионария, зависит алгоритм проведения сделки и пакет представляемой документации.
Передающая сторона в результате оформления переуступки получает следующие преимущества:
- избавляется от необходимости уплачивать арендную плату, если прекращает пользоваться недвижимостью;
- снимает с себя ответственность за неиспользуемый объект;
- может вернуть деньги, уплаченные при покупке арендных прав;
- может получить прибыль за переуступку востребованного объекта.
Недостатками этой процедуры можно считать:
- недвижимость после переуступки нельзя вернуть в пользование;
- бывший арендатор полностью утрачивает право на объект;
- для проведения процедуры необходимо согласие собственника, арендатор не может распоряжаться передачей прав независимо от собственника.
Что касается принимающей стороны, то для неё получение арендных прав по переуступке несёт следующие положительные моменты:
- найден и получен в пользование подходящий объект недвижимости;
- между новым арендатором и собственником не остаётся посредников;
- к участнику сделки полноценно переходят полномочия арендатора;
- он не переплачивает, как это происходит при субаренде.
Минусами переуступки для правопреемника могут считаться следующие нюансы и сопутствующие обстоятельства:
- он может столкнуться с риском мошенничества;
- при многочисленных сделках переуступки пакет содержит большой объём бумаг, которые нужно тщательно проверить;
- если одна из предшествующих сделок прошла с нарушениями — вся правовая цепочка может разорваться и договор цессии утратит юридическую силу.
Хочется отметить некоторые рифы, которые можно обойти и не понести риск столкновения с мошенниками, или иными недобросовестными контрагентами. Для этого нужно проверить документы, удостоверяющие личность граждан или пакет учредительной документации. Обратите внимание на то, что переуступать объект может только лицо, которое оформило право аренды, или его представитель.
В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.
Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.
Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.
Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.
Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.
Вопросы, касаемые переуступки аренды гарантированы ст. 615 ГК РФ. В ней прописаны все нюансы ее совершения, определены права сторон и их обязанности, установлен порядок регламентации.
Арендатор обязан соблюдать нормативы законодательных актов, определяющих порядок пользования чужой недвижимостью. Переуступка аренды имеет некоторые особенности, которые делают ее популярной сделкой на рынке недвижимости. К таковым относятся:
- при переуступке заключенных какой-то период времени назад контрактов, новый собственник приобретает объект по старой цене (что довольно выгодно),
- больше всего подобные соглашения встречаются в центре городов, где находятся объекты, приносящие наибольшую прибыль предпринимателю,
- арендатор может увидеть объект «в деле», насколько он востребован у покупателей, какую приносит прибыль бизнес, размещенный там,
- предыдущий арендатор получает согласно договору денежную компенсацию, передавая на объект права без проведения конкурса.
При передаче прав аренды объекта, относящегося к собственности муниципалитета, требуется участие в конкурсе, либо осуществить процедуру без такового, договорившись о величине комиссионных.
Цессия или уступка арендуемого земельного участка под ИЖС, строительство магазина, установку павильона или иные цели сопряжена с передачей прав от одного арендатора другому. Договор переуступки не имеет четко регламентированной формы и индивидуален для конкретной ситуации, но у вас есть возможность скачать его и ознакомиться с образцом.
Особенности переуступки права аренды земельного участка
Договор составляется когда в контракте об аренде не указана возможность уступки и необходимо получить согласие собственника.
Соглашение составляют, когда переуступка разрешена и в арендном контракте имеется данное условие. Также его можно составить, когда время оставшейся аренды превышает 5-летнюю отметку. Однако в любом случае необходимо уведомить арендатора о замене стороны в договоре.Для того, чтобы зарегистрировать новое соглашение, необходимы следующие документы:
- Паспорта. Доверенности.
- Учредительные бумаги (устав, свидетельство о постановке на учет в налоговой и др.), приказ о назначении руководителя на должность – на юридическое лицо. Понадобятся только в том случае, если они ранее не подавались в Росреестр.
- Заявление от участников процесса. Их подготавливает специалист МФЦ, поэтому сторонам остается только проверить и подписать.
- Договор переуступки в трех экземплярах (договор аренды ранее уже проходил регистрацию и имеет отметку Росреестра, поэтому его не нужно предоставлять для учета новой сделки).
- Согласие собственника, заверенное нотариусом, если срок аренды меньше 5 лет.
Регистрация всех сделок происходит через любое отделение МФЦ, при единовременном присутствии сторон.
По истечении 5-7 дней заявителям вернут договора переуступки прав со штампом регистрирующего органа. С этого момента первичный арендатор отказывается от всех притязаний на земельный участок.
Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).
Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.
К недостаткам относятся:
- могут появиться скрытые недостатки территории;
- собственник может продать землю;
- иногда требуется согласие собственника;
- при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
- возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
- новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
- если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
- у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.
Похожие записи: