Продажа недвижимости через ИП

Каждый бизнес попадет в новый рейтинг ЦБ. Что происходит с системой «Знай своего клиента»

1,3 тыс. 0

ИП на УСН продал имущество: какой налог платить с дохода

ИП — это обычный человек, который сказал государству о том, что занимается бизнесом. Закон не делит его имущество на две части: для предпринимательства и личной жизни. Всё, что есть у простого парня Дениса, есть и у ИП Емельянова Дениса Александровича.

Отсюда и начинаются сложности. Имущество — общее, а обязанности у ИП и обычного человека — разные. Денис платит УСН как предприниматель и НДФЛ как простой парень. Чтобы посчитать налоги без ошибок, нужно правильно определить статус имущества.

Мы разобрались, как учитывать затраты на покупку имущества для бизнеса и жизни. Но его нужно ещё и содержать — например, оплачивать коммуналку, домашний интернет и расходы на бензин. Как быть с этими тратами: можно ли их учесть при расчёте УСН «Доходы минус расходы»?

Есть три способа учитывать такие расходы:

— Безопасный. Оформить договор от лица ИП, использовать эту симку только для бизнеса и получать от сотового оператора акты об оказанных услугах.

— Сложный. Оформить договор на физлицо, каждый месяц запрашивать у оператора детализацию звонков и делить расходы на личные и рабочие.

— Рискованный. Оформить договор на физлицо, подключить безлимитный тариф и не разделять звонки на личные и для бизнеса. Это удобно, но мы не рекомендуем так делать: вы не сможете доказать, что расход связан с бизнесом.

Люди, которые не занимаются бизнесом, платят со своих доходов НДФЛ 13%. Этот же налог платят предприниматели, когда продают личные вещи.

Со всех доходов от бизнеса ИП платят налог по своей системе налогообложения — УСН, ЕНВД или патент.

Когда имущество используется и в обычной жизни, и в бизнесе, возникает вопрос — какой налог платить.

Физлица освобождаются от НДФЛ с продажи имущества, которым владели больше 5 лет. Для предпринимателя это правило не работает — налог нужно заплатить в любом случае.

Поэтому часто бывает выгодно продавать имущество как физлицо, а не как предприниматель. Но налоговая следит за тем, чтобы платили правильные налоги и не пытались сэкономить там, где нельзя. И иногда перегибает палку.

Тогда с доходов нужно заплатить НДФЛ, даже если вы владели имуществом дольше трёх лет. Вы не освобождаетесь от НДФЛ, потому что использовали имущество для бизнеса. Ещё не действует налоговый вычет: вы не сможете уменьшить доход от продажи на расходы на покупку имущества. Придётся заплатить НДФЛ со всей суммы.

Если вы на УСН, продайте имущество, которое использовали в бизнесе, до закрытия ИП.

Вы можете закрыть ИП и использовать имущество уже для личной жизни. Если через три года решите его продать, заплатите налоги физлица.

Физлицо продает коммерческую недвижимость. Как платить налог с продажи?

Что делать, если предприниматель хочет продать недвижимость, которая использовалась в коммерческих целях? Все будет зависеть от той системы налогообложения, по которой работает ИП.

Предприниматели на упрощенке, продающие коммерческую недвижимость, будут обязаны заплатить налог в размере 6%. Потому что сумма, полученная в результате сделки, будет приравниваться к доходу.

Однако с 2019 года ИП, работающие по ОСН, могут не уплачивать налоги на доходы от продажи коммерческой недвижимости и движимости, кроме той, которая непосредственно участвовала в предпринимательской деятельности:

• они владели квартирами и жилой площадью более 5 лет;
• автомобилями более 3 лет.

Предприниматель, работающий на упрощенке, решил продать собственную квартиру, которую он приобрел еще до начала предпринимательской деятельности. Во время владения он сдавал данную недвижимость в аренду и получал с нее доход. Хотя квартира не использовалась непосредственно для бизнеса, а только для получения дополнительного заработка. При продаже такой недвижимости он будет обязан заплатить налог на прибыль. Так как законодатель предусматривает, что любые коммерческие жилые площади, принадлежащие ИП на УСН, им облагаются. При этом имеют место многочисленные случаи судебных разбирательств, где предприниматели пытаются доказать, что они не использовали недвижимость непосредственно в собственном бизнесе. Однако суды даже в последней инстанции остаются на стороне налоговой службы, которая начисляет налог в размере 6% и дополнительные штрафы за неуплату.

Раньше под это правило подпадали и предприниматели, работающие на ОСН. Однако, как уже писали выше, с 2019 года законодатель решил сделать им поблажку, разрешив продавать личную недвижимость по общему правилу. Ведь до этого получалось так, что многие сдавали квартиры незаконно без договора и уплаты налогов, а потом еще продавали их на общих основаниях, потому что налоговая не была в курсе такого заработка. Другие же сдавали недвижимость в аренду по закону, а потом еще и оплачивали налог на доходы. Однако ИП на упрощенке пока не получили подобных поблажек. Возможно законодатель учитывал то, что они и так не несут бремя полного налогообложения и имеют дополнительные поощрения.

По данным ЕИС продажа недвижимости на госзакупках — распространенная процедура. С начала 2020 года объявили более 16 000 госзакупок. Государство проводит тендеры на покупку квартир для:

• военнослужащих;
• сирот, которые выросли в детских домах и не имеют своего жилья;
• жильцов, чьи дома признаны аварийными и подлежат расселению;
• тех, кто остался на улице по причине ЧС — пожара или стихийных бедствий;
• для организационных нужд.

Тендерная документация состоит из нескольких частей. Вот инструкция, как правильно продать квартиру через портал государственных закупок и избежать отклонения заявки:

Щаг 1. Найти в информационной карте:

• время и срок, до которого принимают заявки на участие;
• размер обеспечения заявки, контракта и гарантийных обязательств;
• требования к участникам и их заявкам.

Как ИП снизить налог на коммерческую недвижимость?

Инструкция, как физлицу продать квартиру на госзакупках, победив в тендере:

1. Оформить ЭЦП в удостоверяющем центре, у которого есть аккредитация.
2. Зарегистрироваться в ЕИС. Аккредитация на торговых площадках проводится автоматически.
3. Открыть спецсчет в банке для перечисления обеспечения заявки и исполнения контракта. Обязательное условие: банк входит в перечень организаций, которые утверждены распоряжением правительства.
4. Подготовить пакет документов (выписку ЕГРН, копию договора приватизации и проч.).
5. Внести обеспечение или оформить банковскую гарантию.
6. Подать заявку на участие в тендере, которая соответствует условиям заказчика.
7. Дождаться подведения итогов.
8. Оформить сделку.
9. Передать объект заказчику по акту.
10. Получить назад обеспечение, если оно было предоставлено в денежной форме.
11. Дождаться перечисления денежных средств за жилье. Чаще всего деньги переводят в течение 30 календарных дней.

Для риелторов и желающих заработать на продаже недвижимости есть несколько вариантов участия в торгах.

Первый вариант, как продать квартиру через аукцион по 44-ФЗ — когда заказчик требует выписку из ЕГРН, продать чужую недвижимость от своего имени не получится. В этом случае:

• найти подходящую недвижимость;
• заключить договор о помощи в продаже квартиры через тендер (агентский договор);
• оформить доверенность;
• заказать ЭЦП на имя хозяина жилья;
• зарегистрировать его в ЕИС;
• открыть спецсчет;
• подготовить от его имени пакет документов для участия в тендере;
• подать от его имени заявку;
• оформить сделку;
• передать объект;
• проконтролировать процесс возврата обеспечения и оплаты контракта;
• получить от собственника вознаграждение в виде комиссии за продажу жилья.

Второй вариант, как продать помещение на электронной площадке — когда заказчик не требует выписку в составе заявки:

• находим жилье;
• оформляем ЭЦП;
• регистрируемся в ЕИС;
• открываем спецсчет;
• участвуем в тендере от своего имени по нотариальной доверенности и агентскому договору (ч. 3 ст. 27 44-ФЗ);
• доп. соглашением или при заключении контракта вписываем собственника в контракт;
• передаем объект;
• получаем назад обеспечение;
• зарабатываем на комиссионных.

Третий вариант, как по тендеру продать дом или квартиру, подойдет для агентов по недвижимости или желающих заработать на разнице в цене:

• найти жилье;
• оформить ЭЦП;
• зарегистрироваться в ЕИС;
• открыть спецсчет;
• принять участие в тендере;
• выкупить жилье;
• переоформить его на себя, пока заключается контракт;
• передать заказчику уже нашу недвижимость;
• получить назад обеспечение;
• заработать на разнице между ценой, за которую купили жилье, и ценой, за которую продали его заказчику.

ВАЖНО! Для участия в тендере не обязательно регистрировать юрлицо или открывать ИП (п. 4 ст. 3 44-ФЗ).

Пример применения последней стратегии: 15 июля в тендере на приобретение жилья выиграл участник — физлицо, и для него это не первый тендер.

Завершение исполнения контракта состоит из нескольких этапов:

1. Регистрация сделки в Росреестре.
2. Подписание акта по передаче недвижимости.
3. Получение оплаты в срок, который предусмотрен контрактом.

Если вы представляете интересы собственника жилья на основании агентского договора или являетесь специалистом по госзакупкам в агентстве недвижимости, убедитесь, что хозяин недвижимости не планирует менять свое решение о продаже жилья через госзаказ.

Свежий пример из практики: участник выиграл тендер на приобретение квартиры от имени собственника жилья. В процессе исполнения хозяин передумал заключать сделку. Заказчик вынес односторонний отказ от исполнения контракта.

АК Магнат 20 мая, 2021 0

К нам часто поступают вопросы от Индивидуальных предпринимателей по налоговым спорам при продаже своего имущества. Один из таких мы решили опубликовать.

Можно оформить недвижимость на ИП. В этом случае ему придется уплачивать налоги в соответствии с той системой налогообложения, которая заявлена (и заявка удовлетворена) при регистрации субъекта предпринимательской деятельности.

В большинстве случаев таких систем для ИП предусмотрено три, а именно:

• основная (ОСНО);
• упрощенная (УСН);
• патентная;
• единый налог на вмененный доход (ЕНВД);

Для тех, кто занимается производством в сельском хозяйстве, доступна также такая система, как единый сельскохозяйственный налог. Среди субъектов малого бизнеса УСН — самая распространённая среди всех систем. Это не случайно. Налоговые платежи по ней самые низкие – 6% от дохода, а в некоторых регионах доходят до 1%.

Ситуация следующая:

1. Если предприниматель получает доход с квартиры как физическое лицо без образования субъекта хозяйствования, ему придется уплатить НДФЛ в размере 13%;
2. Если ИП на УСН использует недвижимость в предпринимательских целях, размер налога сокращается до 6%, а в некоторых регионах может падать до 1%.

При этом нужно учитывать некоторые условия. Если физическое лицо сдает квартиру в наем, его действия признаются предпринимательскими при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Собственник зарегистрирован в качестве ИП;
2. В качестве основных видов деятельности по КВЭД указана сдача в аренду и продажа недвижимости;

Соответственно, может возникнуть следующая ситуация:

1. Квартира сдается в аренду, ИП выплачивает с нее налог в 6% (или ниже);
2. В ходе проверки сотрудник ФНС устанавливает, что при регистрации отсутствует соответствующий код КВЭД;
3. На этом основании происходит назначение штрафа и доначисление налога до размера в 13% НДФЛ.

Чтобы этого не произошло, предпринимателю необходимо:

1. В ходе регистрации выбрать УСН;
2. В заявлении указать соответствующий КВЭД (Код ОКВЭД 70.20, 70.20.1).

Если не заявить необходимую систему налогообложения, ФНС по умолчанию укажет ОСН. В подавляющих случаях она самая невыгодная для ИП. Поэтому стоит побеспокоиться заранее.

Для справки! Выбор системы налогообложения зависит от многих факторов, включая объемы продаж, вид деятельности и т.п. Поэтому налоговая оптимизация должна проводится еще на стадии подготовки документов для регистрации ИП.

Но ситуация усложняется, если квартиру придется продать. В этом случае, если в качестве физического лица предприниматель могут избежать налогообложения сделки с недвижимостью, то в качестве субъекта хозяйственной деятельности для него эта возможность закрыта. Подробности ниже.

НДФЛ при продаже нежилого помещения физлицом

Основное правило налогообложения ИП при продаже недвижимости следующее:

1. Сделка по продаже недвижимости облагается налогом в 6%, если у ИП указан соответствующий вид деятельности по КВЭД;
2. При отсутствии такого указания сделка облагается НДФЛ в соответствии с законом.

Законодательство не различает, какое из имуществ предназначено для извлечения прибыли, а какое относится к личному. Поэтому на практике встречаются ситуации, когда предприниматели используют недвижимость для извлечения прибыли, а продают ее как обычные граждане, не являющиеся субъектами хозяйствования.

Причина таких ситуаций в том, что, если гражданин владеет, например, квартирой в течение 3 или 5 лет (срок устанавливается для разных случаев), он освобождается от уплаты налога. Соответственно, выгодно использовать такой имущественный вычет, сэкономив десятки и сотни тысяч рублей.

Для справки! Законом (ст. 217.1 НК РФ) устанавливается минимальный предельный срок владения объектами недвижимости.

Однако предпринимателей могут обязать доплатить налог в следующей ситуации:

1. В заявленных кодах деятельности не указаны аренда или продажа недвижимости;
2. Продаваемая квартира фактически использовалась предпринимателем для извлечения прибыли.

При этом важно учесть, что налоги доначисляются в соответствии с той системой налогообложения, которую выбрал при регистрации предприниматель:

• по УСН – налог в размере 6%;
• на ОСН – начислят НДС и НДФЛ.

Еще одна скрытая неприятность, которая может ожидать ИП, – утрата права использовать УСН. В случае продажи квартиры, вырученные за нее средства приравниваются к доходу и суммируются к остальной годовой выручке.

По правилам, установленным п. 4 ст. 346.13 НК РФ, превышение дохода в 200 млн р. автоматически лишает субъект хозяйствования применять УСН. Результат – доначисление НДС и НДФЛ.

Промежуточный вывод: При использовании недвижимости в коммерческих целях ИП платит налог по выбранной системе налогообложения. Возможные вычеты, как на гражданина, а не на ИП, на сделку купли-продажи с этой недвижимостью не распространяются. Даже если в договоре покупатель укажет физическое лицо, но будет использовать объект, как ИП в коммерческих целях, при его продаже платить придется по выбранной системе налогообложения ИП.

Сотрудники ФНС выявляют признаки использования проданной недвижимости в предпринимательской деятельности. К таким признакам относятся:

1. Строительство или покупка недвижимости для использования в коммерческих целях. Например, сдача в аренду, размещение в квартире или доме производства и т.п.;
2. Получение постоянного или временного дохода. Основание – договоры аренды, другие коммерческие соглашения, сведения в НДФЛ-3;
3. Привязанность (по первичным документам) совершенных ИП сделок к проданной впоследствии недвижимости;
4. Наличие устойчивых связей между ИП, его отношениями с персоналом и контрагентами, которые пересекаются с проданной впоследствии недвижимостью.

Все эти признаки оцениваются субъективно. Возникающие сомнения налоговики трактуют не в пользу ИП. Соответственно, риск доначисления высокий. Кроме этого, различаются и подходы сотрудников ФНС к размеру доначислений. Они зависят от следующих факторов:

1. Основания получения права собственности;
2. Указанные в договоре купли-продажи цели;
3. Существующие доказательства систематичного проведения таких сделок.

Соответственно, ИП приходится учитывать эти факторы, которые определяют особенности налогообложения недвижимости в разных ситуациях.

В этом случае недвижимость изначально не предназначена для использования в личных целях для проживания предпринимателя и его семьи. Различные цеха, магазины, салоны изначально предназначены для ведения коммерческой деятельности.

Но нередко ИП при продаже, рассчитывая на вычет, в договоре выступает не как субъект хозяйствования, а в качестве физического лица. Такие сделки проверяются налоговой без затруднений. Последствия – доначисления платежей в бюджет.

Для справки! Соответствующее дело рассматривал Верховный суд РФ. По нему выдано определение от 04.08.2017
№ 310-КГ17-9553.

Как указано в определении, отсутствие в договоре купли-продажи указаний, что продавец выступает в качестве предпринимателя, не означает, что сделка реализована не в рамках осуществления коммерческой деятельности. Все начисленные налоговым органом платежи признаны правомерными.

В другом определении ВС (от 24.05.2016 № 302-КГ16-5502) также поддержана позиция сотрудников ФНС, которые провели доначисление налога при продаже недвижимости. Ситуация следующая.

ИП на ЕНВД осуществлял розничную торговлю. Им приобретена нежилая недвижимость, которая впоследствии передана им же в безвозмездное пользование некоммерческой организацией. Как установили в ФНС, в этой организации ИП числился одним из учредителей. Впоследствии помещение продается, а предприниматель выступает в договоре купли-продажи в качестве физического лица, а не субъекта хозяйствования.

Сотрудники ФНС, а в последствии и суды всех инстанций, пришли к выводу о законном доначислении налогов по следующим основаниям:

1. Проданное помещение изначально предназначалось для ведения коммерческой деятельности. Объект представляет собой торговое помещение в цоколе здания;
2. Нежилой объект приобретен за кредитные средства, в договоре с банком истец выступал в качестве субъекта хозяйствования, а не как частное физическое лицо;
3. Погашение кредита осуществлялось с расчетного счета субъекта хозяйствования. С этого же счета производилась оплата за ремонтные работы помещения, а также коммунальных услуг;
4. Истец – один из учредителей некоммерческой организации, получившей в пользовании помещение;
5. Эта организация считается по отношению к истцу взаимосвязанной. В течение года сдавала переданную ей недвижимость в аренду, а в дальнейшем на протяжении трех лет использована в коммерческих целях для извлечения дохода.

Таким образом, и сотрудники ФНС, и суды однозначно пришли к выводу, что помещения приобреталось предпринимателем для коммерческих целей. А значит, при его продаже применяется процентная ставка по соответствующей системе налогообложения. В данном случае – УСН.

Еще одна ситуация – на момент продажи собственник не является ИП, не занимается коммерческой деятельностью. Действительно, как быть, если недвижимость ранее использовалась в коммерческой деятельности, а затем собственник закрыл предприятие. Минфин РФ утверждает, что в этом случае он обязан, в том числе и при продаже объекта, уплачивать НДФЛ в общем порядке (письмо 28.06.2016 № 03-11-06/2/37424).

Как только лицо прекращает предпринимательскую деятельность, упрощенная система налогообложения, если он находился на ней, также на него не распространяется. Она действует только до момента окончания действия ИП. После утраты статуса ИП физическое лицо обязано уплачивать налоги в соответствии с положениями гл.23 НК РФ.

Важная особенность для таких ситуаций – не предоставляется налоговый вычет. Обоснование следующее:

1. Предусмотрен перечень доходов, которые не облагаются НДФЛ (ст.217 НК РФ). К ним относятся, в том числе, и доходы от продажи недвижимости, которая находилась в собственности от трех лет и более;
2. Но положения указанной нормы, в соответствии с ее правилами, указанными в п.17.1, не распространяются на объекты, которые использовались в коммерческих целях.

Соответственно, складывается следующая ситуация – независимо от оформления недвижимости на ИП, он сможет платить налог на нее в 6%. Основание – использование в предпринимательской деятельности.

Но по тому же основанию ИП, даже после прекращения этой деятельности, не вправе рассчитывать на вычеты. Кроме того, за доход, полученный при продаже объекта недвижимости, ему придется уплатить налог в 6% или в другом размере, предусмотренном для выбранной им системы налогообложения.

Преимущества оформления недвижимости на ИП в том, что не придется при подаче декларации дополнительными документами доказывать право на уплату более низкого налога. По умолчанию в ФНС потребуют НДФЛ, например, с дохода от аренды. Чтобы этого не произошло, рекомендуется договори купли-продажи при приобретении недвижимости, оформлять на ИП.

Если этого не сделать с расчетом на то, что после успешной продажи и применения вычета ФНС пропустит срок исковой давности в 3 года, то такой вариант маловероятен.

Во-первых, право на вычет может при подаче декларации подвергнуться сомнению в налоговой.

Во-вторых, ежегодно совершенствуются электронные системы финансового контроля, ФНС использует технологи Big Data. А значит, все сложнее становится уйти от уплаты налогов. За подобные попытки растут шансы на доначисления и другие финансовые издержки. При этом вернуть разницу с переплаченных налогов (которые перечислены в виде НДФЛ до продажи недвижимости) будет сложно.

Размер налога и его тип зависят от многих факторов. Большое значение имеет юридический статус продавца: является ли он индивидуальными предпринимателем или зарегистрированным юридическим лицом. Имеет значение также статус резидента РФ.

Сделки по продаже недвижимости облагаются двумя налогами: налогом на прибыль и налогом на добавленную стоимость (НДС). НДС не платится в случае, если продаваемый объект является жилой недвижимостью.

Какую сумму налога с продажи недвижимости должен будет платить ИП определит система налогообложения, а также ответ на вопрос о том, использовал ли предприниматель продаваемую недвижимость в хозяйственных целях.

1. Налог не платится, если ИП продаёт личное имущество. Такое имущество не должно иметь никакого отношения к предпринимательской деятельности. Индивидуальный предприниматель платит стандартный налог с продажи как физическое лицо — 13%, если период владения объектом составил менее 5 лет (касательно объектов, купленных после 01.01.2016). Объекты, купленные ранее, не облагаются налогом в случае продажи при владении более 3 лет.
2. Налог платится, если недвижимость использовалась в бизнес целях. В таком случае ИП уплачивает налог не как обычный собственник, а как предприниматель, ориентируясь на используемую систему налогообложения.

Как определить, что сделка будет классифицироваться как предпринимательская:

• продаваемый объект использовался предпринимателем не в личных, а в хозяйственных целях;
• недвижимость стояла на бухгалтерском балансе как основное средство, по которому ежемесячно делались амортизационные отчисления (по общему режиму налогообложения) или стоимость относилась на расходы (по УСН);
• объект упоминается в любых бухгалтерских документах;
• доход от объекта был включён в декларацию в числе доходов от предпринимательской деятельности (например, сдача в аренду);
• в коды ОКВЭД, отраженные в ЕГРИП, включена продажа объектов имущества данного типа.

Сумма налога будет определяться системой налогообложения.

Продавая недвижимость, юридические лица платят 2 налога:

• Налог на прибыль.
• НДС в случае продажи нежилого помещения.

Налог на прибыль определяется двумя факторами:

• Суммой полученной выгоды.
• Наличием статуса резидента РФ.

Налог уплачивается не с полной стоимости объекта в процессе реализации, а с объёма прибыли, которую получает компания от продажи имущества. В таком случае теоретически возможно, что компания получила убыток, а не прибыль.

Налог на добавленную стоимость подлежит уплате в случае сделки с нежилой недвижимостью. Ставка составляет 20%. НДС платит покупатель, но продавец должен провести эту операцию через бухгалтерский баланс и зачислить сумму в бюджет.

Процентная ставка налога на прибыль для ИП и ООО будет определяться используемой системой налогообложения.

Для ИП и юрлиц (ООО, ЗАО и др.) при использовании упрощённой системы (УСН) «Доходы» налогообложение составит 6% от суммы сделки. В данном случае предприниматели не могут претендовать на налоговые вычеты.

При УСН «Доходы минус расходы», если имущество было учтено как товар, то расчёт дохода будет производиться по формуле: стоимость покупки минус стоимость продажи. Налог уплачивается с этой разницы и составляет 15%.

При продаже недвижимости юридическое лицо на общей системе налогообложения обязано заплатить налог на прибыль. Выплачивается налог не с полной стоимости объекта, а с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта продажи. Процентная ставка – 20%.

Расчет проводится по формуле:

Налог к оплате = (Стоимость продажи – расходы – остаточная стоимость) х 20%.

Более того, в случае реализации нежилой недвижимости, сделка облагается НДС в размере 20%. В связи с тем, что оплачивает налог покупатель, предприятию необходимо лишь добавить полученную сумму в баланс, включить его в книгу продаж на дату реализации объекта недвижимости.

Налог в обязательном порядке учитывается в поквартальной декларации. Оплатить следует до 28-го числа, следующего за данным кварталом месяцем.

Сделка купли-продажи недвижимого имущества может заключаться как между юридическими лицами, которые являются плательщиками НДС, так и с субъектами, которые освобождены от уплаты этого налога. Соответственно, принцип работы с этими двумя категориями будет различаться.

1. В случае сотрудничества с плательщиками НДС, юрлицо выставляет партнёру счёт, в который уже учтен НДС в 20%. Покупатель рассчитывается с продавцом безналичным расчётом.
2. Если юридическое лицо, любой формы собственности, например, ООО, продает недвижимость физическому лицу, не уплачивающему НДС, компания получает оплату за сделку (через кассу или по счёту) и самостоятельно оплачивает НДС в 20% с полученной суммы.

Продавая коммерческую недвижимость, индивидуальный предприниматель уплачивает НДФЛ в размере 13%. Налог платится с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта недвижимости. Как и в случае с юрлицом, при реализации нежилого объекта, юридическое лицо обязано восстановить НДС (20%) с остаточной балансовой стоимости объекта недвижимости и включить его в книгу продаж на дату реализации объекта недвижимости.

Декларации по налогу на прибыль подаются ежемесячно или ежеквартально. Срок подачи годовой декларации ограничивается 28 марта следующего за отчетным года.

Срок оплаты НДС установлен ежемесячными авансовыми платежами. Окончательный расчет производится до 28 марта следующего за отчетным года.

Согласно существующему законодательству, юридические лица не могут претендовать на получение налогового вычета с реализации имущества. Тем не менее снизить налогооблагаемую базу можно путём увеличения расходов по отчётности. При реализации товаров целью будет увеличение основных расходов, которые влияют на получение доходов, с которых и уплачивается прибыль.

Дополнительной проблемой в таком случае является необходимость учёта НДС при реализации недвижимого имущества. Часто чересчур успешная оптимизация расходов может привести к отрицательному НДС, который насторожит контролируемые органы. Наиболее часто используемые способы решения проблемы в данном случае:

1. Включить в расходы оплату труда и взносы в фонды. Такие затраты не облагаются НДС, но помогут увеличить расходы компании.
2. Сотрудничать с ИП, работающими по УСН. Например, можно приобрести у них товар или услуги. В данном случае партнёр компании освобождён от уплаты НДС. Таким образом, все денежные средства, циркулирующие в сотрудничестве с таким ИП, будут отражаться лишь в расходах по налогу на прибыль.

Если ИП имеет одним из пунктов разрешённых видов осуществляемой деятельности — продажу недвижимости, то сумма их доходов облагается налогом по ставке ИП в размере 6% от прибыли (при упрощённой системе налогообложения). Однако доход, полученный ИП при реализации личного недвижимого имущества, если среди его основных видов предпринимательской деятельности отсутствует пункт «продажа недвижимости», облагается НДФЛ, то есть налогом для физических лиц, согласно гл.23 Российского Налогового кодекса.

Пожалуй, начнем с определения и понятия основной сути терминов. Итак, индивидуальный предприниматель и физическое лицо имеют достаточно много общих признаков. По сути, и ИП, и физлицо — это люди, которые имеют ФИО и идентификационный номер. Граждане имеют право заключать сделки с недвижимостью и выполнять разного рода хозяйственные операции.

Даже с точки зрения действующего законодательства РФ, индивидуальный предприниматель также приравнивается к физическому лицу, но определенные отличия все-таки есть. Главное из них — это система налогообложения.

Важно, что и ИП и физлица, которые не ведут предпринимательскую деятельность, обязаны своевременно уплачивать налоги от получаемых доходов и от владения жилой недвижимостью.

Также обе категории граждан обязаны заплатить налог от продажи своего имущества. Но вот кто и сколько должен — об этом подробно расскажем ниже.

В Российской Федерации нет каких-либо ограничений на покупку жилой недвижимости индивидуальным предпринимателем. Именно поэтому, ИП может спокойно покупать квартиры, дома или же земельные участки и оформлять их в собственность.

Самый частый вопрос по данной теме — можно ли со счета ИП купить квартиру? Согласно действующему законодательству РФ, денежные средства, которые остались на счете предпринимателя после уплаты всех соответствующих налогов и сборов, он может использовать по своему личному усмотрению. То есть, предприниматель может купить квартиру со счета ИП и оформить ее в собственность на физическое лицо (на себя).

Что касается продажи жилой недвижимости индивидуальным предпринимателем, то правила точно такие же, как и для всех. Предприниматель будет освобожден от уплаты налогов, если квартира находится в его собственности не менее трех лет. Если вдруг предприниматель решит продать квартиру раньше этого срока, то сумма налога будет снижена. Но это актуально только для тех случае, если имущество использовалось для получения индивидуальным предпринимателем дополнительного дохода.

Купил недвижимое имущество как физическое лицо продал как ип

По своей сути, процедура оформления сделки регистрации недвижимости на ИП осуществляется ровно в том же порядке, в каком и с обычным физическим лицом:

1. Определение стоимость объекта, подписание договора купли-продажи;
2. Согласование формы и порядка оплаты;
3. Сбор документов;
4. Оплата государственной пошлины за регистрацию;
5. Регистрация в отделении Росреестра или через МФЦ.

После того, как документы переданы в Росреестр, нужно подождать и забрать готовый пакет документов. Обычно срок ожидания варьируется от 10 до 14 дней.

К слову, индивидуальный предприниматель также имеет право на получение налогового вычета при покупке квартиры. Однако, если ИП работает по упрощенной системе налогообложения ПСН, УСН, ЕСХН или ЕНВД, то он освобождается от уплаты НДФЛ и, соответственно, основания для получения налогового вычета при покупке недвижимости здесь отсутствуют.

Ситуация первая: физическое лицо, зарегистрированное в качестве предпринимателя и применяющее УСН, приобрело объект нежилой недвижимости и использовало его для извлечения доходов — например, для размещения производственного цеха, офиса или, возможно, для сдачи в аренду. Затем предприниматель решил объект недвижимости продать.

В рассматриваемой ситуации для целей квалификации доходов от продажи этой недвижимости имеет первостепенное значение несколько факторов:

• каким именно образом приобретена недвижимость: в результате возмездной сделки или вследствие дарения, наследования, создания (постройки);
• каковы условия ее приобретения;
• учитывались ли расходы по приобретению недвижимого имущества в налоговой базе при УСН;
• в каком статусе физическое лицо продавало объект: как предприниматель или как физическое лицо;
• использовалась ли недвижимость на момент продажи в предпринимательской деятельности.

Отдельно поговорим и о ситуациях, при которых доход будет считаться предпринимательским.

Отметим, что принципиального значения момент, когда была куплена недвижимость — до регистрации физического лица в качестве предпринимателя или после, не имеет. Однако в случае спора с налоговым органом предпочтительнее, чтобы объект недвижимости приобретался физическим лицом до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Ведь данный факт может быть дополнительным аргументом в суде.

Другим основанием квалификации дохода от продажи нежилой недвижимости как предпринимательского (помимо указания статуса ИП в договоре на ее приобретение) является учет при УСН расходов на ее покупку. Логика в данном случае следующая: расходы на приобретение имущества учтены как расходы от предпринимательской деятельности, значит, и доходы от его продажи будут рассматриваться как предпринимательские. Ведь объект недвижимости приобретался в предпринимательских целях.

Примечание. Такая позиция отражена в Письме Минфина России от 07.10.2009 N 03-04-05-01/730.

Следует отметить, что, с точки зрения налоговиков, доход от продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, облагается как доход от предпринимательской деятельности (Письмо УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N 20-14/[email protected]). При этом, как косвенно следует из данного Письма, период приобретения этой недвижимости, цель приобретения и то, каким образом имущество продавалось, значения не имеют. Иными словами, важен лишь факт использования имущества в предпринимательской деятельности. Однако с этим сложно согласиться. Дело в том, что положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ распространяются только на то имущество, которое не используется в предпринимательской деятельности на момент его продажи (а не вообще никогда не использовалось).

Как продать квартиру или дом через госзакупки

В данном случае, на наш взгляд, у налоговых органов нет никаких оснований квалифицировать подобный доход физического лица в качестве предпринимательского. И если имущество находилось в собственности лица три года и более, то платить НДФЛ с доходов от его продажи не придется.

Во-первых, расходы по приобретению имущества не были учтены при определении налоговой базы по налогу при УСН. Во-вторых, к моменту продажи недвижимости ее коммерческое использование прекращено и соответственно доходы от реализации имущества отвечают требованиям п. 17.1 ст. 217 НК РФ (то есть на момент продажи имущество не используется в предпринимательской деятельности). В-третьих, налогоплательщик вообще не имеет статуса ИП.

Информация по подобного рода спорам на практике, к сожалению, также отсутствует, однако аргументы в пользу налогоплательщика весомы и его позиция более предпочтительна для суда.

Бывают ситуации, когда имущество приобретено в процессе предпринимательской деятельности, в ней используется, расходы на его покупку учтены при УСН и предприниматель не имеет возможности закрыть ИП перед продажей. Посмотрим, можно ли при помощи семейного законодательства в этом случае воспользоваться льготой, предусмотренной в п. 17.1 ст. 217 НК РФ в отношении имущества, которым владели три года и более.

ИП может заключить с супругой (супругом) договор о разделе имущества. В договоре следует предусмотреть, что данное имущество (конечно, если оно приобретено в период брака) является собственностью супруги (супруга) вне зависимости от того, кто выступал стороной по сделке, связанной с покупкой данного имущества. При этом согласно другому условию договора доходы от использования данного имущества будут принадлежать исключительно супругу, зарегистрированному в качестве предпринимателя. Таким образом, доходы от коммерческого использования имущества и доходы от его реализации будут разделены.