Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменения ипотеки в 2021 с 1 августа». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Условия льготной ипотеки 2021 года, которые начали действовать 2 июля, следующие:
- действие распространяется на покупку жилья в новостройках;
- процентная ставка повышена до 7% годовых;
- заемщику доступна сумма до 3 миллионов рублей независимо от города, в котором он проживает;
- размер первоначального взноса не может быть менее 15%.
Уменьшение максимальной суммы снижает доступность льготной программы для жителей больших городов, где стоимость квартир в несколько раз превышает доступный лимит. Но таким образом власти планируют приостановить быстрый рост цен на недвижимость, который возник в результате повышения спроса.
ЦБ решил ужесточить ограничения в ипотечном кредитовании
Ранее одним из основных условий получения льготной семейной ипотеки было наличие двух и более детей. Правительство решило пересмотреть этот момент и сделать возможным оформление льготной ипотеки с одним ребенком.
Основные изменения в условиях программы:
- ребенок должен быть рожден после 1.01.2018 года;
- программа льготной ипотеки распространяется на приобретение квартиры или строительство дома;
- доступная сумма зависит от региона, в котором планируется покупка жилья: Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область – до 12 млн рублей, все остальные населенные пункты – до 6 млн рублей
- процентная ставка – 6% годовых.
- В 2020-м ипотечный рынок превзошел рекорд 2018-го, достигнув 4,3 трлн рублей выдач.
- Ипотечная ставка обновила исторический минимум и опускалась до 7,2 % вследствие снижения ключевой ставки и введения новой льготной госпрограммы.
- Снижение реальных доходов населения и рост цен на жилье привели к увеличению среднего размера ипотечного кредита и среднего срока кредитования.
- Запущенная в 2020-м льготная ипотечная госпрограмма под 6,5 % поддержала рынок, однако рост цен на жилье свел на нет выгоду от низких ставок в ряде регионов.
- Продление льготной ипотеки под 6,5 % на текущих условиях усилит перегрев рынка недвижимости и приведет к росту рисков как для заемщиков, так и для банков.
- В 2-м полугодии 2021-го вероятен рост объема просроченной задолженности по ипотеке (на 12–15 %) в связи с реализацией рисков по реструктурированным в пандемию ссудам.
- В 2021-м ипотечный сегмент не достигнет рекордов 2020-го из-за снижения доходов населения и реализации части будущего спроса (в т. ч. инвестиционного) в прошлом году на фоне благоприятной ситуации по ставкам.
В 2020 году, несмотря на пандемию и ограничительные меры, ипотечный рынок поставил новый рекорд: кредитные организации выдали 1,7 млн ипотечных ссуд на общую сумму 4,3 трлн рублей, что превышает показатели 2019-го на 35 % в количественном и на 51 % в денежном выражении (см. график 1). Основными причинами роста ипотечного кредитования стали снижение ставок по рыночным программам банков на фоне общего смягчения денежно-кредитной политики и появление в апреле 2020-го антикризисной льготной госпрограммы кредитования на приобретение жилья в новостройках под 6,5 %. Также значимое влияние оказал рост склонности населения рассматривать недвижимость как источник сбережения средств в условиях снижения ставок по вкладам и общих кризисных тенденций в экономике, связанных с пандемией COVID-19 и падением курса рубля.
Большинство банков из топ-20 по объемам ипотечного кредитования по итогам 2020 года показали существенный прирост выдач (см. график 14 в приложении 1). Наибольшие темпы прироста продемонстрировали санируемые регулятором через Фонд консолидации банковского сектора ПАО «МИнБанк» и «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (АО) (+830 % и +605 % соответственно), что позволило им войти в топ-20 по объему ипотечных выдач (см. таблицу 1). Более чем двукратный рост ипотечных выдач показали ПАО «АК БАРС» БАНК (+171 %), ПАО «МТС-Банк» (+130 %) и РНКБ Банк (ПАО) (+126 %).
В 2020-м ипотечные выдачи у госбанков в среднем росли более активно, чем у частных игроков, – 57 против 41 % (см. график 10), таким образом, госбанки вернули себе потерянное годом ранее лидерство по темпам прироста.
На фоне рисков распространения коронавирусной инфекции, падения курса рубля и неопределенности в экономике заемщикам и застройщикам в 2020 году потребовалась поддержка государства. Введенная в апреле 2020-го льготная ипотечная госпрограмма по ставке 6,5 % для широкого круга заемщиков получила большое распространение и существенно поддержала рынок. В 2020 году в рамках данной программы было предоставлено 345,6 тыс. кредитов на сумму более 1 трлн рублей. В ходе ее реализации требуемый первоначальный взнос был снижен с 20 до 15 %, существенно вырос лимит по стоимости недвижимости, которую можно приобрести, а сама программа продлена до 1 июля 2021-го (изначально программу планировалось завершить 1 ноября 2020-го). Однако ажиотажный спрос на недвижимость привел к росту цен на жилье. Соответственно, заемщикам приходилось запрашивать большие суммы кредитных средств, что несколько уменьшило выгоду от низкой ставки по госпрограмме.
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» провело сравнение среднего платежа по ипотеке в регионах России в I и IV кварталах 2020-го, что позволило оценить выгоду заемщиков от снижения ставок при росте стоимости жилья. В качестве вводных была рассчитана средняя стоимость квартиры площадью 45 кв. м на основе средних цен на первичное жилье по данным Росстата в каждом регионе. Затем был рассчитан средний платеж по ипотеке при условии, что кредит взят на средних для рынка условиях (срок кредитования – 18 лет, первоначальный взнос – 15 %, средняя ставка на первичном рынке в I квартале 2020-го – 7,82 %, в IV квартале 2020-го – 5,82 %). Расчеты показали, что выгода от низких ставок по ипотеке в рамках госпрограммы уже полностью нивелирована ростом цен в 10 регионах РФ: Воронежской, Курской, Липецкой, Орловской, Рязанской, Амурской областях, Забайкальском крае, Республике Адыгея и Республике Северная Осетия – Алания, а также в г. Севастополе (см. таблицу 3 в приложении 1). В этих регионах средний платеж по ипотеке в IV квартале 2020-го превышал или несущественно отличался от значений I квартала 2020-го, который был рассчитан на рыночных условиях до появления госпрограммы. При этом в 6 из 10 указанных регионов снижение выгоды от льготной госпрограммы сочеталось со значительным сокращением объемов ввода жилья в 2020-м.
Продление госпрограммы до 1 июля 2021-го привело к некоторому перегреву рынка недвижимости. С нашей точки зрения, дальнейшее увеличение сроков ее реализации несет значительные риски накопления дисбалансов спроса и предложения на первичном рынке. В случае ее продления целесообразно будет ограничить риски, например, сохранить ее только в отдельных регионах или повысить требования к заемщикам для участия в программе, чтобы уменьшить вероятность привлечения на рынок граждан с низкой платежеспособностью. Мнения банков, опрошенных агентством «Эксперт РА» в ходе исследования рынка ипотеки, разделились практически поровну – 54 % респондентов ответили, что продление льготной ипотеки после 1 июля 2021-го целесообразно, а 46 % разделяют опасения агентства относительно рисков перегрева рынка. Банк России также указывал на риски пролонгации данной программы на текущих условиях. За продление госпрограммы выступают девелоперы, которым повышенный спрос позволяет наращивать продажи, увеличивать цены и компенсировать возросшую себестоимость строительства.
В 2021 году одним из ключевых факторов влияния на российский ипотечный рынок будет решение о завершении или продлении льготной ипотечной госпрограммы. При предпосылках наиболее вероятного прогноза рейтингового агентства «Эксперт РА» мы рассмотрели два сценария развития рынка – завершение госпрограммы в планируемый срок 1 июля 2021-го и ее продление до конца 2021 года на текущих условиях. Наиболее вероятный сценарий макроэкономического развития, по версии агентства «Эксперт РА», предполагает, что инфляция в 2021-м будет находиться в диапазоне 3,7–4,2%, ключевая ставка – в пределах 4,5–5,25% в течение года, а среднегодовая цена на нефть марки Brent составит 60 долларов США за баррель. При этом агентство отмечает, что в случае реализации негативных тенденций в экономике и существенных отклонений от данного прогноза государство с высокой вероятностью будет оказывать поддержку ипотечному сегменту как социально значимому направлению, чтобы даже в условиях кризиса не допустить его значительного сокращения. Однако реализацию данного негативного сценария в 2021-м мы считаем маловероятной.
При текущих базовых макропредпосылках даже при продлении госпрограммы до конца 2021-го с сохранением ее текущих условий рынок не достигнет рекорда прошлого года. Причинами станут реализовавшийся с опережением в 2020-м спрос, в т. ч. исчерпание его инвестиционной составляющей, снижение базы новых платежеспособных заемщиков в связи с сокращением реальных доходов населения, а также стабилизация объемов рефинансирования в условиях завершения цикла снижения ипотечных ставок. Также ограничивать спрос на жилье будет рост цен. При продлении госпрограммы на существующих условиях объем выдач может составить 4–4,1 трлн рублей. Средневзвешенная ставка по ипотеке в таком случае будет варьироваться в диапазоне 7–7,5% в течение года при условии нахождения ключевой в прогнозируемом интервале 4,5–5,25%.
Более вероятным мы считаем сценарий завершения госпрограммы в планируемый срок – 1 июля 2021-го или же ее значительной модификации, которая может заключаться в продлении программы только в отдельных регионах, где не наблюдалось существенного роста цен на первичное жилье, а также в ограничении количества ее участников за счет увеличения первоначального взноса или снижения максимального лимита на стоимость жилья, которое можно приобрести в рамках льготной ипотеки. При таком сценарии мы ожидаем, что объем выдач составит 3,6–3,8 трлн рублей (см. график 11), а вероятный диапазон средней ставки в 2-м полугодии 2021-го вырастет с 7–7,5 до 7,5–8% после завершения или изменения госпрограммы.
На динамику ипотечных ставок также может повлиять дальнейшее увеличение ключевой ставки Банком России, который в марте 2021-го объявил о повышении ставки на 0,25 п. п до 4,5% на фоне роста инфляционных рисков. В условиях ожидаемого дальнейшего ужесточения ДКП на среднесрочном горизонте ряд банков рассматривают возможность предложения ипотечных продуктов по плавающим ставкам, доля которых сейчас на рынке невелика (менее 0,1%). Банк России выдвинул для обсуждения несколько методов превентивного регулирования данного сегмента, чтобы избежать накопления рисков. Большинство предложенных мер направлены скорее на снижение системных рисков за счет ограничения резкого роста кредитов с плавающими ставками в экономике, но не ориентированы на снижение рисков тех заемщиков, которые все-таки примут решение о получении таких кредитов. Поэтому наиболее действенным, на наш взгляд, представляется введение законодательных ограничений на величину изменения процентной ставки и срока погашения для кредитов с плавающей ставкой. При этом целесообразно будет законодательно закрепить обязательное письменное информирование заемщиков о величине изменения ежемесячного платежа или срока погашения при максимальном изменении процентной ставки, которое существует в ряде стран. Понимание графика платежей, по которому будут производиться выплаты при наиболее неблагоприятном развитии ситуации, позволит заемщикам в полной мере оценить свои риски и принять взвешенное решение о выборе плавающей или фиксированной ставки. Соответственно, банки при реализации такого механизма получат частичную компенсацию процентных рисков, но значительно снизят вероятность реализации кредитных рисков, так как заемщики будут взвешенно и на основе полной информации принимать решение об условиях получения кредитного продукта.
Решение о завершении или пролонгации льготной ипотечной госпрограммы под 6,5% также станет одним из ключевых факторов для динамики цен на недвижимость. В случае продления программы на прежних условиях возможен перегрев рынка недвижимости на фоне роста цен, вследствие чего выгода от льготных ставок для заемщиков исчезнет полностью. Если она будет завершена в 1-м полугодии 2021-го, то во второй половине года застройщики будут вынуждены ограничить повышение цен, чтобы сохранить спрос.
В результате масштабных программ реструктуризаций вызовы по управлению качеством ипотечного портфеля, связанные со снижением платежеспособности населения в условиях пандемии и ее последствий, почти в полной мере перенесены на 2021 год. В 1-м полугодии 2021-го темп прироста просрочки с высокой вероятностью будет сопоставим с уровнем прошлого года (8–10%), однако в 2-м полугодии возможно более активное ее увеличение (на 12–15%) в связи с реализацией рисков по реструктурированным на фоне пандемии ссудам и окончанием послаблений Банка России по оценке качества розничных ссуд. Однако для банковского сектора в целом данный рост будет не��ритичным.
Совет директоров Банка России решил повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом (от 15 до 20%). Речь идёт о кредитах, которые будут выдавать с 1 августа 2021 года.
— Положительным моментом действий ЦБ является борьба с необеспеченными кредитами. На рынке станет меньше покупателей, которые берут ипотеку, не имея собственных накоплений, без оглядки на возможные изменения макроэкономической ситуации и собственных финансовых возможностей, — считает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков вспоминает, что аналогичное решение Центробанка уже было запущено 2–3 года назад, после чего многие банки ввели минимальный первый взнос 20%. Тогда это никак не повлияло на рынок ипотеки. Сейчас же наблюдается тенденция, что банки, наоборот, понижают первый взнос до 10%. Кроме того, надо учитывать, что по государственным программам действует первый взнос от 15%, и этого уровня достаточно клиентам, чтобы взять ипотеку на довольно комфортных условиях.
— Единственное, что может произойти, — это увеличение кредитных ставок по сегментам с низким первоначальным взносом. Это классическая история — повышенная ставка компенсирует риски банка по таким кредитам, — полагает Алексей Новиков.
Помимо того что кредитная деятельность регулируется Банком России, она также регулируется и рынком. Девелоперы оказывают на него серьёзное влияние, например субсидируя первоначальный взнос для клиентов. Об этом говорит коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.
Соответственно, часть финансовой нагрузки (особенно в Москве и Санкт-Петербурге) закономерно возьмут на себя девелоперы. Им выгодно, чтобы люди брали квартиры именно в ипотеку, потому что сейчас это главный драйвер спроса на первичную недвижимость.
— Думаю, банки будут регулировать вопрос не только с точки зрения величины первоначального взноса, но и с точки зрения кредитной истории конкретного заёмщика. Катастрофы на рынке не случится, но это будет фактором, влияющим на развитие отрасли. Так как брать ипотеку с низким первоначальным взносом будет невыгодно, люди будут либо учиться копить, либо станут пользоваться предложением тех застройщиков, которые субсидируют ипотечную ставку. Как правило, субсидированную ипотечную ставку предлагают в том случае, когда цена квадратного метра в их проекте выше рыночной. Но клиент в момент принятия решения сфокусирован именно на стоимости жилищного кредита и величине постоянных выплат. Безусловно, это переключение фокуса внимания очень выгодно девелоперам, потому что позволяет повышать стоимость квадратного метра, — отмечает Александр Коваленко.
Дмитрий Таганов считает, что до конца 2021 года на рынке новостроек цены продолжат расти, а спрос будет сохраняться на высоком уровне. Дело в том, что крупные девелоперы субсидируют ставки, создавая выгодные условия для покупателей. За время действия программы льготной ипотеки компании смогли накопить необходимый для этого финансовый ресурс.
— Ещё один важный момент — это повышение ключевой ставки. На прошлой неделе она выросла с 5,5 до 6,5%. Если вслед за ней ставки по банковским депозитам так и не подрастут, то последует ещё один виток не ипотечного, а чисто инвестиционного спроса на квадратные метры со стороны владельцев депозитов с истекающим в этом и следующем году сроком. Так что цены вполне могут преодолеть очередной временный потолок и подняться ещё на 3–5% осенью, — говорит шеф-аналитик TeleTrade Пётр Пушкарёв.
Рынок ждёт коррекция. Размер её будет зависеть от множества факторов, в том числе класса проектов и объёма спроса. Так считает руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.
Взгляд на вторичный рынок у риелторов несколько другой. Так, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома считает, что вряд ли в августе цены на вторичное жильё как-то сильно поднимутся или, наоборот, опустятся. Он обращает внимание, что вторичный рынок жилья крайне инертен. Изменения с объёмом предложения или ценами здесь происходят крайне медленно.
— Пока мы наблюдаем на вторичном рынке старой Москвы рост цен предложения. С начала нынешнего года средняя цена квадрата увеличилась на 11,6%, усреднённая стоимость объекта — на 9%. Происходит это из-за того, что некоторые продавцы выставляют своё предложение на продажу по весьма высокой стоимости. Так что в августе, как и осенью, рост цен предложения во вторичном сегменте жилья может продолжиться. Самые востребованные у покупателей объекты, которые дорожают быстрее остальных, — 1-комнатные и наиболее бюджетные 2-комнатные квартиры с хорошими качественными характеристиками, расположенные в районах с развитой инфраструктурой, желательно недалеко от станции метро или МЦК, — отмечает Сергей Шлома.
При этом он обращает внимание на разницу в цене предложения и цене реализации (по которой проходят сделки). Далеко не всегда квартира продаётся за ту сумму, за которую её выставляет собственник. Так, стоимость реализации квартир с начала года серьёзно не изменилась ни в одном из округов старой Москвы. По предварительному прогнозу, продажные цены будут оставаться на том же уровне до конца нынешнего года.
— Вторичный рынок — так исторически сложилось — постфактум будет реагировать на изменения конъюнктуры на первичном. Цены в августе будут в том же диапазоне, что и в июле, — считает Вадим Бутин.
Впрочем, есть и другое мнение. Руководитель отдела продаж ИСГ «Мармакс» Анна Терехова отмечает рост интереса к сегменту вторичного жилья. Это связано с тем, что за последний период там не было такого стремительного роста цен, как на первичном рынке. Она считает, что повышенный спрос на вторичку неизбежно повлечёт за собой и повышение цен.
С первого августа вступает в силу решение Центробанка о повышении надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, заявки на которые будут подаваться уже в августе.
Это значит, что стоимость кредита будет повышена. От надбавок к коэффициентам риска зависит то, сколько денег банку нужно оставить в резерве, чтобы обеспечить исполнение своих обязательств перед регулятором, если заемщик не будет выплачивать кредит.
С первого августа начнут выплачивать единовременные выплаты на детей от шести до 18 лет. Шесть лет должно исполниться ребенку до первого сентября этого года, при этом проверять статус школьника для этих выплат не планируется. Поэтому если ребенок планирует пойти в школу с семи лет, выплата его родителям все равно положена, а вот, даже если ребенок пошел в первый класс с пяти лет, в возрастные рамки для выплат он не подходит. Отметим, что выплаты также распространяются на детей с инвалидностью от 18 до 23 лет, если они продолжают обучение по школьной программе, отмечается в Указе Президента РФ №396 от второго июля 2021 года.
Пенсионеры, которые продолжали работать в прошлом году, получат проиндексированную пенсию, сумма прибавок зависит от начисленных страховых взносов.
Согласно новому закону, с 22 августа страховые компании не смогут требовать от автомобилиста действующую диагностическую карту при заключении договора на ОСАГО. Так, фактически, обязательный до этого техосмотр автомобилей больше не будет таковым.
Только с первого марта 2021 года за просрочку техосмотра водителя смогут оштрафовать. В это время вступят в силу поправки в Кодекс административных правонарушений РФ. Сумма штрафа составит две тысячи рублей в сутки и будет налагаться на водителя по данным дорожных камер видеонаблюдения.
Другую государственную ипотечную программу — семейную ипотеку, наоборот, расширили на новую категорию заемщиков. Теперь ей могут воспользоваться семьи, у которых после 1 января 2018 года (момента запуска программы) родился первенец. Если раньше участниками семейной ипотеки были семьи, где после 1 января 2018 года появился второй, третий и т.д. ребенок, то теперь взять кредит на покупку квартиры в новостройке у застройщика или подрядчика по ставке не выше 6% годовых смогут родители с одним ребенком. Кроме того, они получили право рефинансировать ранее взятую ипотеку на первичном рынке под низкий процент. Ставка 6% действует на весь срок кредитования.
Изменения по ипотеке за неделю: «Сбер», ВТБ, Банк ДОМ.РФ и другие
После снижения ставок по ипотеке в прошлом году многие заемщики задумались о том, чтобы сократить ежемесячные платежи по кредитам и обратились в банки за рефинансированием. Однако часть из них получила отказ. Среди тех, кто испытывал сложности с перекредитованием, оказались семьи, ранее использовавшие при покупке квартиры материнский капитал.
Заемщики смогут в упрощенном порядке получить налоговый вычет в размере 13% от выплаченных банку процентов ипотеке. Такие изменения в законодательство внес принятый в конце апреля федеральный закон №100-ФЗ, о чем мы также сообщали на нашем сайте. Для этого больше не потребуется собирать документы и заполнять налоговую декларацию, вычет будет оформляться автоматически. Покупателю нужно только подать заявление на вычет в «Личном кабинете налогоплательщика» на сайте налоговой. Срок, в который налоговая служба проводит проверку права налогоплательщика на вычет, с трех месяцев сократится до 30 дней.
Принятый в 2019 году федеральный закон №76-ФЗ об «ипотечных каникулах» дал попавшим в трудную жизненную ситуацию заемщикам возможность на время снизить платежи по ипотеке или полностью их прекратить на срок до 6 месяцев.
Однако ряд заемщиков не смогли добиться послабления в выплате кредита. В пакет документов, которые нужно было предоставить в банк для подтверждения снижения дохода, входила справка от работодателя по форме 2-НДФЛ. Ни самозанятые, ни предприниматели предоставить такой документ не могли, а значит — оказались лишены возможности получить отсрочку в выплате ипотеки.
Изменили правила получения из бюджета выплаты 450 тыс. рублей на погашения ипотечного кредита. До этого часть семей, в которых после 1 января 2019 года родился третий ребенок или последующие дети, оказались исключены из программы из-за того, что кредитные договоры, которые они подписали с банками, не соответствовали ее требованиям. Например, в них значилось, что кредит взят не только на покупку, но и на ремонт квартиры, или ипотека получалась на приобретение доли в квартире.
Весной в правила предоставления поддержки от государства многодетным семьям внесли изменения. При получении ипотеки многодетными семьями новый закон позволяет погасить часть кредита при помощи полученных от государства 450 тыс. рублей.
Поддержку предоставят семьям, которые:
- взяли кредит на покупку квартиры и неотделимые улучшения;
- направили часть полученного кредита на оплату страховки или ремонта;
- приобрели с помощью ипотеки последнюю долю в квартиры, после чего стали собственниками всего объекта;
- получили кредит на строительство на покупку или строительство частного дома;
- купили в ипотеку квартиру в жилом комплексе, который возводится по действующим в регионах программам улучшения жилищных условий.
- кредитными деньгами оплатили пай при вступлении в жилищно-строительный кооператив, который работает по №214-ФЗ.
В любое время привлекательность жилищного кредита зависит от ряда факторов:
- Уровень ставки — чем ниже ставка, тем выгоднее оформлять ипотеку. Весной 2021 года Банк России повысил ключевую ставку на 50 базисных пунктов до 5% годовых. При этом банки снизили проценты по кредитам, в том числе ипотечным. В середине года средневзвешенная ставка кредитования на первичном рынке составляла 5,82% (−2,42 п. п. год к году), на вторичном — 8,01% (−1,3 п. п. год к году), возможно и дальнейшее снижение ставок.
- Перспектива роста цен на недвижимость — цены на недвижимость постоянно растут. Но сейчас на рынке всё неоднозначно: с одной стороны, покупательская способность людей снизилась, с другой — банки искушают граждан, предлагая льготные ставки по ипотеке. В результате большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшее время цены на недвижимость вырастут незначительно.
- Готовность банков выдавать кредиты — в зависимости от экономической ситуации объём кредитования возрастает или, напротив, снижается. На сегодняшний день в ипотечной сфере самый высокий процент одобрения — более 82%, что говорит о готовности банков кредитовать это направление.
Сегодня действует закон об ипотечных каникулах, который позволяет при непредвиденных обстоятельствах на шесть месяцев приостановить или снизить выплаты по ипотеке. Воспользоваться этой льготой можно, если ипотека взята на единственное жильё стоимостью до 15 миллионов рублей. Причинами предоставления кредитных каникул могут стать утрата более 1/3 дохода из-за длительной болезни или потери работы, инвалидности.
Кроме того, в силу вступил закон, по которому сделки долевого участия стали более безопасными. Деньги дольщиков теперь поступают на специальные эскроу-счета, где остаются до момента полного исполнения обязательств застройщиком.
На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти даже во время жёсткого карантина, и нет предпосылок к тому, что в ближайшие месяцы динамика изменится. Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета.
Объём предложений на сегодняшний день остаётся высоким, и в ближайшем будущем эксперты снижения не прогнозируют.
По прогнозам Минстроя РФ, в 2021 году будет построено 85 миллионов кв. м жилья. Таким образом застройщики превысят объёмы строительства на 3 млн кв. м — в 2020 году этот показатель составил 82,2 млн кв. м.
По мере продажи недорогих квартир, которую ускорит программа субсидирования ипотеки, средняя цена квадратного метра новостройки будет расти.
Рынок новостроек в 2021 году привлекателен прежде всего благодаря действию программы ипотеки с господдержкой. При средней рыночной ставке выше 8% взять жилищный кредит по этой программе можно под 6,5%, а некоторые банки предлагают ставку 6% и даже ниже.
В чём суть программы? Государство компенсирует разницу между стандартной и льготной ставкой, за счёт чего банки имеют возможность снизить процент для своих заёмщиков. Взять льготную ипотеку может любой гражданин РФ, отвечающий требованиям конкретного банка-участника программы.
Единственное, что нужно учесть, — есть ограничения по сумме кредита: до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге, до 6 млн рублей в других регионах страны.
Программа льготного кредитования будет действовать до 1 июля 2021 года. И вопреки мнению многих финансовых аналитиков, её вряд ли продлят. Поэтому, если ваша цель — покупка квартиры в новостройке с привлечением кредитных средств, стоит поторопиться и оформить ипотеку.
Кроме льготной ипотеки действуют специальные условия кредитования для отдельных категорий граждан:
- ставка 6% годовых на покупку жилья в новостройке для семей, где второй ребёнок рождён не ранее 2018 года;
- компенсация 30% стоимости жилья в новостройке молодым семьям, где возраст каждого из супругов меньше 35 лет;
- 2% годовых для участников программы «Дальневосточный гектар», обязательное условие — регистрация по месту жительства в течение пяти лет;
- 0,1–3% годовых для сельской местности, кстати, эта программа распространяется и на новостройки, и на вторичное жильё в пригодном для жизни состоянии в населённых пунктах с численностью жителей до 30 тысяч человек.
Если вы желаете стать участником одной из специальных программ, сейчас самое время.
Цены на вторичное жильё в 2020 году стабильно росли. И в
К осени несколько упали в цене только квартиры элитного сегмента, стоимость на которые продолжала расти даже в период карантина, когда не было спроса. Сейчас их цена достигла потолка и пока остановилась.
Средняя ипотечная ставка для вторичного рынка составляет 8,02%, при этом кредит можно взять и дешевле: минимальная ставка стартует с 7,4%.
При активной поддержке государством рынка первичной недвижимости его участие никак не коснулось «вторички». Переток спроса в пользу новостроек может сделать приобретение вторичного жилья очень выгодной сделкой.
Итак, первый квартал 2021 года — неплохое время для оформления жилищного кредита, так как пока ещё действует масса льготных программ и в целом ситуация на рынке складывается в пользу ипотеки. Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий:
- Финансовая стабильность. У вас должен быть стабильный заработок, позволяющий выплачивать кредит, и приемлемая долговая нагрузка, иначе никакие выгодные условия не спасут от просрочек.
- Деньги на первоначальный взнос. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос в сумме не менее 10–15% от стоимости жилья. Для банка он является не только подстраховкой, но и показателем ответственности и дисциплинированности заёмщика. Другими словами, у вас должны быть накопления или сертификат на материнский капитал.
- Хорошая кредитная история. Рассчитывать на выгодные условия по ипотеке можно только при высоком кредитном рейтинге. Если ранее случались просрочки или кредитная история чистая (вы ещё не брали ни одного займа), банк может отказать в ипотеке или завысить ставку. Возможно, стоит пройти небольшую подготовку к ипотеке: взять один-два потребительских кредита и аккуратно погасить их, это повысит вашу репутацию как заёмщика. Подробнее о том, как проверить или улучшить кредитную историю, мы рассказывали здесь
Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится очередная волна коронавируса.
Вывод: в целом, ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жильё, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего, в 2021 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем. Но прежде чем принимать решение об оформлении жилищного кредита, важно критически проанализировать собственные финансовые возможности и риски, в том числе риск остаться без работы. В случае сомнений ипотеку лучше отложить и переждать тяжёлые времена. Если горизонт ясный, стоит проверить, не подпадаете ли вы под условия специальных программ, ведь это реальный шанс сэкономить. И последнее, нужно внимательно подойти к выбору кредитора, ведь он станет вашим партнёром на долгое время.
Льготная ипотека на новостройки уже после 1 июля 2021 года перестала быть такой востребованной, как полгода-год назад, констатирует эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. На это, по ее словам, есть вполне понятные и объяснимые причины.
Во-первых, продление льготной ипотечной программы произошло не автоматически, а с пересмотром процентной ставки: 7% годовых вместо прежних 6,5%. А во-вторых, размер кредита уменьшен до 3 млн рублей для всех регионов. Ранее же для Москвы и Петербурга он составлял 12 млн руб.
За прошедший год цены на жилую недвижимость (преимущественно в классах “комфорт” и “бизнес”) выросли более чем на 20%, а в некоторых районах и более чем на 30%, продолжает эксперт. Стоимость средней однушки в спальном районе в Москве начинается примерно от 8 млн рублей, а лимит по льготной ипотеке теперь лишь 3 млн. Причем, уровень цен на новостройки на стадии котлована стал достигать уровня готового жилья.
В более отдаленных и менее экономически развитых регионах страны цены на жилую недвижимость практически остались на прежнем, не очень высоком уровне, отмечает она, но и доходы населения, за счет которых можно совершать крупные покупки, не увеличились.
Больничные, ипотека и штрафы. Что изменится с сентября 2021 года?
Определенной альтернативой новой льготной ипотеке стали потребительские кредиты, указывает Людмила Анисимова. Банки предлагают суммы, зачастую превышающие 3 млн рублей, не всегда требуя обеспечения залогом и по относительно сопоставимым с ипотекой процентным ставкам, на период до 10 лет, что бывает более интересно для заемщика.
Людмила Анисимова опасается, что ужесточение требований к заемщикам и повышение процентной ставки увеличит долговую нагрузку заемщика, а не снизит ее
«Я не думаю, что данные меры приведут к желаемому результату, – говорит старший управляющий партнер компании PG Partners Петр Гусятников. – Речь идет фактически об ограничении выдачи ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20%. Такие кредиты будет брать не выгодно, потому что по ним повышена процентная ставка. В принципе в России не самая доступная ипотека и она никогда таковой не была. Исключение, пожалуй, 2020 год, когда мы увидели рост спроса на волне снижения ставок. Россияне не любят копить. Более того, уровень финансовой грамотности населения достаточно низок, поэтому пользоваться эффективными инструментами для сохранения и приумножения капитала мало кто умеет».
Копить, вкладывая деньги в депозиты вряд ли получится, потому что хотя процентные ставки по ним выросли, они все равно не покрывают даже инфляцию, а это значит, что деньги будут обесцениваться, говорит эксперт. Именно поэтому большинство предпочитает брать ипотеку с минимальными вложениями, а не копить длительное время на внушительный первоначальный взнос.
Существует еще один фактор – как правило, люди, которые берут ипотеку, не имеют собственного жилья, поэтому они, помимо накоплений, вынуждены еще и платить за аренду, продолжает Петр Гусятников. Это еще одна мотивация к тому, чтобы взять ипотеку с минимальным взносом и дальше платить уже за свое, с минимальной финансовой нагрузкой. Кроме того, ЦБ не учитывает того факта, что при желании первоначальный взнос можно вообще обойти. Это нелегальная схема, однако ею успешно пользуются заемщики, у которых нет денег на первоначальный взнос.
Опасность представляет не то, что растет количество ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, а то, что займы дают тем, у кого платеж превышает даже 80% от дохода, уверен эксперт. И гораздо более эффективными были бы меры, ограничивающие выдачу кредитов людям, у которых платеж по займу превышает 50% от дохода.
Перегрев на рынке недвижимости очевиден, заключает Петр Гусятников. Такого спроса, как в прошлом году, больше не будет, но цены не спешат опускаться. Скорее всего, это приведет к стагнации в краткосрочной перспективе, и только после этого стоит ждать какой-то стабилизации.
Как указывает Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями, в ЦБ, констатируя проблемы, в то же время называют кредитный портфель по ипотеке достаточно хорошим, так как просрочки более 90 дней составляют менее процента от всего объема.
Качество портфеля будет неплохим до конца года, а потом, считает он, в отчетах ЦБ начнут отражаться просрочки по льготной ипотеке и кредитам, которые были взяты в этом году. Он также прогнозирует, что как минимум 15% вторичного рынка будет состоять из квартир с обременением, владельцы которых не в состоянии обслуживать долги перед банком за жилье.
По мнению эксперта, действия ЦБ на рынке недвижимости сейчас были бы излишни – он сам себя откорректирует и этот тренд совершенно четко просматривается уже четвертый месяц. С постепенным снижением спроса падает и стоимость предложения: цены в Москве с пиковых значений в начале весны уже скорректировались примерно на 2-3% и будут корректироваться дальше, полагает Алексей Кричевский.
Постоянная, фиксируется на весь срок ипотеки.
Можно ли рефинансировать свой кредит по этой программе?
Если вы подходите под условия семейной ипотеки — конечно. Допустим, вы покупали новостройку в 2017 году, а после 2018 года у вас родился ребенок. В этом случае рефинансировать ипотеку не только можно, а даже крайне желательно, потому что таких низких ставок государство потом может больше и не предложить.
Правда, тут есть существенное ограничение: квартира изначально должна быть куплена у юридического лица (застройщика) по ДДУ или договору купли-продажи.
Кстати, в некоторых банках рефинансироваться по семейной ипотеке можно, даже если вы брали раньше льготную ипотеку по господдержке под 6,5%.
Это совместные акции от банков и застройщиков. Обычно такие супернизкие ставки действуют только на время строительства, потом ставка возвращается к обычным для семейной ипотеки 5–6%. Здесь надо садиться и всё тщательно считать, потому что часто акции распространяются только на определенные ЖК или определенных застройщиков. Подойдет вам это или нет, можно выяснить только путем тщательного анализа и подсчетов.
Участок должен быть расположен на землях, которые имеют категорию «земли населенных пунктов» и вид разрешенного использования ИЖС.
Кроме того, участок должен быть:
- в собственности продавца (не в аренде);
- площадью не менее 5 соток;
- без капитальных строений.
На дощатый туалет или сарай банк еще посмотрит сквозь пальцы, а вот баня на фундаменте уже станет проблемой. У нас был недавно случай в практике, когда пришлось частично разбирать баню, чтобы выдать ее за недострой. После одобрения объекта банком ее собрали обратно. Участок в итоге купили, но это стоило и времени, и нервов, и финансовых затрат на демонтаж и монтаж. Поэтому — обращайте внимание на строения.
Нет, должен быть застройщик-подрядчик, а у него, в свою очередь, должна быть аккредитация от банка (в данном случае — от «ДОМ.РФ»).
Такое же требование было и в программе сельской ипотеки. Но сельская ипотека работала с большим скрипом, это был совершенно сырой, непродуманный продукт. Я до сих пор не могу понять, почему наиболее активно эту программу рекламировали в зимние месяцы. Кто зимой будет брать ипотеку на строительство? Много было других подобных странностей.
Семейная ипотека, на удивление, работает. Я руковожу еще и строительной компанией, поэтому точно знаю: по этой программе и аккредитуют застройщиков без особых проволочек, и сметы согласовывают.
Брать или не брать: что ждать от «новой» льготной ипотеки
Одно из главных ограничений программы льготной ипотеки — это объект недвижимости. Требования к имуществу такие:
- Это обязательно должна быть квартира в новостройке — в строящимся или уже сданном доме.
- Имущество можно купить только у юридического лица (застройщика) по договору долевого участия, купли-продажи или уступки права требования.
На покупку вторичного жилья, частного дома, земельного участка или строительство ИЖС эта программа не распространяется, она подходит только для покупки нового жилья. Рефинансировать по этой госпрограмме старую ипотеку тоже нельзя.
Механизм семейной ипотеки – когда государство передает банкам субсидию, чтобы они снизили текущие ставки к 6%. Это напоминает госипотеку, действующую 2015-2017 годах. Причем, государство самостоятельно определяет список – участников программы. Финансовым учреждениям это также выгодно. Получить крупную финансовую поддержку, вдобавок, нововведения позволят им расширить имеющуюся клиентскую базу. Больше людей будут брать кредит.
Перечисленные в том списке банки должны подать готовые заявки, уложившись в назначенное время (это 30 дней, отсчет с момента публикации самого указа) пакет собранных документов в отдел Министерства Финансов. Подтверждая факт участия своего в программе. Затем им ежемесячно будут производится денежные отчисления, компенсировать размер недополученного дохода. Кроме банков участвуют также ДОМ РФ.
Причем гражданам, закладная которых находится в ДОМ РФ или иных банках, переживать незачем. Они также смогут рассчитывать на субсидирование текущих ставок.
Круг заемщиков установлен законом. Это семьи, где:
· второй ребенок (младший) родился позднее 2018-го года;
· третий и все последующие дети появились после наступления 2018-го года.
Выходит, проект поддерживает увеличение рождаемости и крепкие семьи. Ведь участниками его станут граждане, планирующие пополнение сейчас или родившие годом ранее второго ребенка.
Их список утверждался также. Банки, желавшие поучаствовать, должны были своевременно подать заявку. Если она принималась, финансовое учреждение потом получало субсидию за предоставление гражданам льготной ипотеки.
Первым банком – партнером был ВТБ 24, также ВТБ Москвы. Сейчас сами менеджеры не окончательно разобрались в тонкостях программы, они постепенно вникают. Однако посетить банк уже возможно. Сбербанк присоединился позднее, его дирекция предпочла сначала изучить тонкости проекта. Итоговый список – 46 банков, плюс ДОМ.РФ. Субсидия будет неравномерно распределена между всеми.
Семейную ипотеку граждане смогут получить в следующих учреждениях.
Что такое субсидированная ипотека, и стоит ли ее брать в 2021 году
Касаются программы вообще. Неважно, какой банк выбирает заемщик:
1. Финансовые учреждения предъявят список обычных требований. В частности, по возрасту. Чтобы к дате окончания платежей клиент оставался трудоспособным (не пенсионером, максимум ему 65 лет).
2. Внимательно изучается место работы претендента. Работникам, трудящимся по найму надо провести полгода (минимум) у работодателя.
3. Сложнее будет самозанятым гражданам или ИП. Им придется подать справки, подтверждающие непрерывную 2-х годичную предпринимательскую деятельность.
Для самозанятых в 2021 году Сбербанк продолжит распространять программу ипотеки специально для этой категории лиц.
4. При оформлении себе кредита, клиент вправе привлечь еще 4 созаемщиков в помощь. Людей, кто разделит ответственность с ним. Например, супруга и трех других близких родственников.
Условия — получить может гражданин РФ для приобретения новостроек на срок до 20 лет и с первым взносом от 20%. При отказе от страхования ставка вырастает еще на 1 процент.
Актуальные ставки от банков:
ВТБ — 6.5 %
Сбербанк — 6.1 %
Абсолют — 6.1 %
ДОМ.РФ — 6.1 %
Райффайзен — 6.2%
___________________
ПСБ — 5.85%
РСХБ — 5.9
Юникредит — 5.9%
Альфа — 6
Возрождение — 6%
Минимальные ставки обычно для клиентов банка и при большой сумме кредитования.
Банки Сбербанк, Промсвязь, Абсолют, Альфа, ВТБ — первоначальный взнос от 15 %.
В Подмосковье реализуется немного своя семейная ипотека, которую могут взять:
— родился с 1.01.2020 года первый ребенок
— родители граждане РФ
— регистрация в МО хотя бы у одного родителя
— в собственности не более 18 м2
Тогда ставка доступна под 3.5% на новостройки. Предоставляет ДОМ.РФ.
Допустимо использование материнского капитала для первого взноса.
20561
14199
«Цены еще вырастут»: как продление льготной ипотеки повлияет на рынок жилья
13085
62462
Видео 11394
Станислав Юрьев
Фото Видео 20600
Фото 13078
Эксперты оценили выдачи ипотеки в 2021 году
Постановление, подписанное премьер-министром Михаилом Мишустиным, включило в себя несколько новых требований как к приобретаемому жилью, так и к самим заемщикам:
· После одобрения ипотечного займа и его предоставления банком человек, приобретающий объект недвижимости, должен в нем зарегистрироваться в течение шести месяцев. Соответственно, пропала возможность купить по низкой ставке жилье в строящихся объектах, а также в тех частных домах, которые не подходят для дальнейшей регистрации в них.
· Под сельскую ипотеку теперь подходят квартиры в домах не выше пяти этажей – это касается и новостроек, и «вторички». Эта информация стала еще более неприятной для многих покупателей, которые не успели оформить кредит в прошлом году – сейчас в сельских агломерациях строится масса интересных жилых комплексов, значительно превышающих по высоте пять этажей.
По сути, это основные два правила, которые были добавлены в закон о сельской ипотеке. Однако, появились там пункты, и расширяющие возможности покупателей. Прежде всего, теперь можно взять в ипотеку дом, который находится на арендованной земле (ранее земля должна была быть в собственности у продавца). Также с нового года в правовом поле находятся и покупатели, желающие привлечь материнский капитал – ранее им тоже можно было воспользоваться, однако в законопроекте не было об этом информации, и некоторые банки отказывали заемщикам, ссылаясь на отсутствие соответствующего пункта в законе.
Прежними остались нормы, которые были определены в изначальной редакции проекта сельской ипотеки. Прежде всего, это такие правила:
· Жилье должно находиться в сельской местности, являться пригодным для постоянного проживания.
· К жилью должны быть подведены коммуникации и инженерия: канализация, отопление, вода, электричество (по возможности, газ).
· Лимит суммы, которую заемщик получает, составляет 5 миллионов рублей для покупателей в Ленобласти и на Дальнем Востоке (с 1 января 2021-го года до пяти миллионов увеличился лимит для заемщиков в Ямало-Ненецком автономном округе). В других округах максимальная сумма займа составляет три миллиона рублей.
· Для жилья в ЛО нет ограничений по населению в муниципальных образованиях (равно как и в Московской области), для остальных регионов население в муниципальном округе не должно превышать тридцати тысяч человек.
· Максимальный срок, на который выдается займ – 25 лет, первоначальный взнос – от 10%, процент по ипотеке – от 0,1 до 3%.
После нововведений становится очевидно, что приобрести жилье в жилом комплексе на раннем этапе строительства просто не удастся, ведь теперь в нем необходимо зарегистрироваться в течение полугода. Однако и раньше покупатели не стремились покупать квартиры в стройке, отдавая предпочтение готовой жилплощади. Связано это с несколькими факторами.
При покупке в «стройке» велики риски того, что банк откажет – особенно, если застройщик малоизвестен. Кроме того, если речь идет о частном доме, чтобы воспользоваться займом, потребуется не только найти подходящий участок, но и сформировать проект, и найти подрядчика, имеющего соответствующую аккредитацию – это очень сложный процесс. Еще один момент – банк должен оценить стоимость дома перед выдачей ипотеки. Если дом не построен, сделать это трудно, и представители банковского учреждения оценят его по минимуму, чтобы в случае банкротства заемщика восполнить его долг путем продажи объекта.
Вообще, не совсем точная оценка стоимости – серьезная проблема при выдаче ипотеки в сегменте загородной недвижимости. Банки часто оценивают жилье ниже, чем оно стоит в действительности, поэтому в итоге заемщикам одобряют ипотеку на меньшую сумму, чем они рассчитывали. Разницу между стоимостью жилья и выданной банком суммой приходится восполнять из своих средств. Впрочем, понять можно и кредитные организации – оценить стоимость частного дома бывает непросто – нет четкой схемы ценообразования, объекты продаются порой по абсолютно необъяснимому ценнику.
Ранее было непросто найти объект недвижимости, который подходит под сельскую ипотеку – теперь этот процесс станет еще сложнее. При этом власти планируют, что после новых поправок объемы выдачи сельской ипотеки только увеличатся – объем средств, выделенных на субсидирование, вырос до 4 миллиардов рублей.
Сегодня под Санкт-Петербургом реализуется много малоэтажных комплексов, которые подходят под ипотечный займ с пониженной ставкой. С 2021-го года лучше рассматривать варианты уже введенных в эксплуатацию (либо готовящихся к сдаче в ближайшее время) МЖК высотой до пяти этажей – такую недвижимость банк точно одобрит (к тому же, финансовой структуре будет нетрудно оценить стоимость подобного жилья, поэтому можно рассчитывать на приемлемую сумму кредита). Среди объектов, подходящих под сельскую ипотеку, можно выделить:
· ЖК «Шоколад», построен компанией НСК в поселке Аннино Ломоносовского района Ленобласти. Объект сдан, высота зданий – четыре этажа. В продаже есть студии и однокомнатные квартиры, цена «квадрата» от 76 тысяч рублей. Квартиры сдаются без отделки.
· ЖК «Новая Дубровка», застройщик «Конти», сдан в первом квартале 2020-го года. Высота – 4 этажа. Квартиры передаются без отделки, стоимость квадратного метра от 88 тысяч рублей, в продаже имеются студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Местоположение – Всеволожский район, поселок Дубровка.
· ЖК «Горки Парк», реализован девелопером «Красная стрела». Корпуса высотой от трех до четырех этаже сданы в третьем квартале 2020-го года, жилье передается покупателям с предчистовой или чистовой отделкой – на выбор. Стоимость метра варьируется от 102 до 137 тысяч рублей, в продаже есть варианты от одно- до четырехкомнатных квартир. Объект относится к комфорт-классу, располагается во Всеволожском районе ЛО, в поселке Кузьмолово.
· ЖК «Ломоносовская усадьба», застройщик ООО «Ломоносовская усадьба», адрес застройки – деревня Верхние Венки, ул. Мельничная. Некоторые корпуса сданы, остальные ожидают сдачи во втором квартале 2021-го года. Комплекс высотой в два этажа, помещения без отделки. В продаже есть варианты от двух- до пятикомнатных квартир площадью от 104 до 152 квадратных метров (все таунхаусы двухэтажные, с мансардами, к ним прилегают участки от 2 до 4 соток). Цена варьируется от 4,6 до 7,4 млн рублей.
· ЖК EcoCity от компании «Северный город». Объект построен в деревне Мистолово (Всеволожский район), высота от трех до четырех этажей, в продаже есть квартиры от «однушек» до «трешек», стоимость лотов от 4,7 до 10,3 млн рублей. Жилье передается с предчистовой отделкой.
Есть и другие объекты, которые подходят под сельскую ипотеку – при поиске таких вариантов необходимо ориентироваться на этажность (не более пяти этажей по новым требованиям) и уровень готовности (в идеале дом должен быть введен в эксплуатацию).