Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика судебная практика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
С целью обеспечения единообразия правовых подходов 4 декабря 2013 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Отдельные вопросы судебной практики освещались в периодических обзорах Верховного Суда Российской Федерации.
Анализ рассмотренных дел свидетельствует о том, что правовые позиции, содержащиеся в обзорах, в целом учитываются судами при их разрешении.
Принимая во внимание особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловленное их социальной значимостью, а также учитывая изменения, внесенные в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), Верховным Судом Российской Федерации подготовлен настоящий Обзор судебной практики.
Дольщик решил расторгнуть договор и забрать деньги. Но не тут-то было
8. Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.
Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки.
И. обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, указав, что по заключенному договору о долевом участии в строительстве ему передана квартира, в которой впоследствии были обнаружены недостатки.
После направления И. застройщику претензии недостатки не устранены.
Вступившим в законную силу решением суда исковые требования И. к застройщику о возложении обязанности устранить недостатки удовлетворены.
Решение суда застройщиком не исполнено, в связи с чем истец вновь обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с ответчика неустойку, предусмотренную статьей 23 Закона о защите прав потребителей, и компенсировать причиненный ему бездействием ответчика моральный вред за период после вступления решения суда в законную силу и до момента предъявления нового иска.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в иске отказано.
При этом суды исходили из того, что между сторонами сложились отношения, регулируемые нормами гражданского процессуального законодательства и законодательства об исполнительном производстве, связанные с неисполнением вступившего в законную силу решения суда.
Суд пришел к выводу об отсутствии у истца после вынесения указанного решения права на предъявление требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в соответствии с положениями Закона о защите прав потребителей.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя судебные акты, указала, что спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом-Законом № 214-ФЗ.
Законодательство об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков (в том случае, когда объект долевого строительства принят дольщиком с такими недостатками).
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.
Согласно пункту 1 статьи 20 того же закона, если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.
При этом за нарушение указанного срока установлена ответственность пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей в виде неустойки, которую изготовитель, допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Наличие вступившего в законную силу решения суда об устранении выявленного в объекте долевого строительства недостатка не освобождало застройщика от ответственности за неисполнение этого требования после принятия указанного судебного акта.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2016 г. № 4-КГ15-70)
9. Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
5 октября 2006 г. между Ф. и застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.
Ф. принятые на себя обязательства по названному договору были исполнены, однако ответчиком квартира истцу в установленный договором срок не была передана.
При частичном удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, посчитав размер подлежащей взысканию неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательств, пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения ее размера и применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент составления договора.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с указанными выводами судов, указав следующее.
Спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом — Законом № 214-ФЗ.
Президиум Верховного Суда РФ утвердил обзор судебной практики по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иной недвижимости.
В нем освещены вопросы заключения, исполнения и расторжения договора долевого участия, а также ответственности застройщика, в т. ч. взыскания с него неустоек, административных штрафов.
В частности, отмечается, что Закон о долевом строительстве применяется и к предварительному договору купли-продажи квартиры, если в действительности имелся в виду договор долевого участия.
Чтобы перенести сроки строительства, застройщику нужно заключить с дольщиком соглашение, подлежащее госрегистрации. Неоплата дольщиком договора позволяет застройщику расторгнуть его, только если это не противоречит требованиям добросовестности и разумности.
С застройщика, нарушившего срок устранения недостатков, можно взыскать неустойку, предусмотренную Законом о защите прав потребителей.
В случае, когда право дольщика на неустойку перешло к новому кредитору, она исчисляется за период с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором.
Порядок расторжения ДДУ закреплен в ст. 9 ФЗ №214. Согласно нормам, которые прописаны в данной статье, договор может быть расторгнут:
1) В одностороннем порядке по инициативе дольщика
2) В одностороннем порядке по инициативе застройщика
3) В двустороннем порядке (по соглашению сторон)
4) Через суд
1) Застройщиком были нарушены обязательства по передачи объекта (срок сдачи в эксплуатацию превышен более чем на два месяца).
2) Застройщик построил объект с нарушениями условий договора (нарушены обязательные требования, которые привели к ухудшению качества объекта и сделали квартиру непригодной для проживания).
3) Застройщик отказывается устранять недостатки объекта в разумный срок.
4) Застройщик отказывается уменьшать стоимость договора или возмещать дополнительные расходы дольщика (в случае, если были обнаружены недостатки объекта).
Адвокатская палата Республики Татарстан
1) задержка выплаты более чем на два месяца (актуально при наличии согласованного графика оплат, а также на условиях разового погашения суммы);
2) нарушение установленных сроков выплат более трех раз в течение года.
Любые другие нарушения финансовых условий договора не могут стать причиной одностороннего расторжения ДДУ застройщиком.
1) Строительство дома было приостановлено или заморожено на неопределенный срок.
2) Существенно изменилась проектная документация объекта. Все изменения проектной документации, которые касаются отклонения от первоначальных параметров объекта строительства, должны вновь утверждаться застройщиком. Участник долевого строительства вправе требовать расторжения ДДУ в случае, если такие изменения являются существенными, нарушают его права и затрагивают интересы.
3) Застройщик, который нарушил условия договора ДДУ, отказывается возвращать денежные средства или выполнять установленные обязательства.
4) Изменилось назначение нежилых помещений в многоквартирном доме.
5) Иные случаи, предусмотренные законом.
Законом не предусмотрен исчерпывающий перечень причин для обращения в суд. Это означает, что дольщик вправе действовать, исходя из условий договора ДДУ.
1) Отправить застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с задержкой строительства и расторжении договора ДДУ.
2) Определить цену иска. Физическое лицо может взыскать с застройщика:
— стоимость квартиры;
— процент за пользование денежными средствами;
— процент за нарушение сроков возврата денежных средств, которые поступили на банковский счет застройщика в качестве цены договора ДДУ;
— компенсацию морального вреда. Размер компенсации устанавливается по усмотрению истца, однако итоговая сумма будет определена в ходе судебного заседания. Стоит учесть, что юридические лица и индивидуальные предприниматели не могут претендовать на компенсацию морального вреда.
3) Отправить копию иска ответчику (застройщику).
Прежде всего застройщик должен направить контрагенту письмо-оповещение, в котором выразить требование о срочном погашении задолженности по обязательным платежам.
Дольщик обязан выполнить требования застройщика в течение 30 дней с момента получения письма. По истечению данного срока возможно расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке по инициативе застройщика.
После того, как договор ДДУ был расторгнут, дольщику возвращаются все денежные средства, которые были им уплачены на текущий момент.
- Основания для расторжения договора долевого участия в строительстве дольщиком в одностороннем порядке:
- нарушение срока передачи объекта долевого строительства более чем на два месяца;
- неисполнение застройщиком гарантийных обязанностей, предусмотренных законом;
- существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
- в иных установленных договором случаях (но дополнительные основания для расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке никогда не указываются в договоре).
Самое распространенное основание для расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке — нарушение застройщиком срока передачи объекта более чем на 2 месяца. Но необходимо обратить внимание, что срок передачи должен быть именно нарушен более чем на 2 месяца. Перенос застройщиком срока более чем на 2 месяца (на основании письма застройщика) при отсутствии фактической просрочки не является основанием для одностороннего расторжения ДДУ дольщиком. Вместе с тем, дольщик в этом случае может расторгнуть ДДУ в судебном порядке. Также не является основанием для расторжения ДДУ в одностороннем порядке нарушение застройщиком срока сдачи в эксплуатацию. Застройщик несет ответственность только за нарушение срока передачи объекта долевого строительства (прочитайте внимательно условия ДДУ, в нем предусмотрено 2 срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи объекта).
Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).
«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.
Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.
Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.
Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.
Специальные нормы, установленные ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», предусматривают ряд оснований для привлечения сторон договора об участии в долевом строительстве (коротко — ДДУ) к ответственности при их виновном поведении.
В частности, невыполнение сторонами условий договора и другие нарушения требований закона влекут расторжение договора участия в долевом строительстве.
Статья 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» допускает расторжение ДДУ как во внесудебном уведомительном порядке, так и в судебном порядке. Стороны также могут прийти к обоюдному соглашению о расторжении договора, при этом оговорить условия и порядок расторжения договора.
В зависимости от соответствующих оснований, закон допускает:
- Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
- Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
- Расторжение ДДУ в судебном порядке по требованию дольщика
- Расторжение ДДУ по соглашению сторон
Примечательным является тот факт, что основным механизмом защиты дольщиков от действий недобросовестных застройщиков является расторжение договора участия в долевом строительстве в одностороннем уведомительном порядке.
Возможность внесудебного расторжения договора избавляет дольщиков от длительных судебных процессов с застройщиком, и безусловно, многое упрощает.
Однако, дольщикам не стоит забывать, что возможность одностороннего отказа от исполнения договора долевого строительства также предоставлена и застройщикам в случае нарушения дольщиком обязанности по своевременному внесению платежей по договору.
Помощь в расторжении договора долевого участия. Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону
В первую очередь подробно рассмотрим основания, позволяющие дольщику в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве.
Итак, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке в следующих случаях:
- Задержка сдачи квартиры на два месяца и более. Если стороны продлевали срок сдачи квартиры дополнительным соглашением, то должно иметь место нарушение застройщиком установленного договором срока передачи объекта строительства с учетом продления данного срока
- Выявление существенных недостатков объекта долевого строительства, то есть когда имеются претензии по качеству квартиры (при условии выявления недостатков в гарантийный срок)
- Невыполнение застройщиком требований дольщика о:
- 1)Безвозмездном устранении выявленных недостатков в разумный срок
- 2)Соразмерном уменьшении покупной цены объекта
- 3)Возмещении расходов на устранение недостатков самим дольщиком
- Несоблюдение застройщиком требований закона об обязательном и своевременном уведомлении дольщика о досрочном прекращении договора поручительства, и о своевременном заключении нового договора поручительства, как это предусмотрено ч. 3 ст. 15.1 ФЗ-214 (в случаях, когда исполнение обязательств застройщика по ДДУ обеспечено поручительством банка)
- Иные, предусмотренные законом или договором основания. К примеру, в договоре стороны могут сами обозначить иные основания, влекущие односторонний отказ дольщика от исполнения договора
Как показывает практика, наиболее распространенными являются случаи просрочки сдачи квартир и несоблюдения застройщиками строительных норм, и как следствие, сдача квартир с недостатками и недоработками.
Итак, дом не сдан в срок, в квартире обнаружены существенные недостатки или застройщик отказывается устранять свои недоработки?
Если вы по этим основаниям хотите расторгнуть договор участия в долевом строительстве и вернуть деньги за квартиру, вам нужно четко понимать порядок своих действий.
Законом регламентирована следующая процедура расторжения ДДУ при одностороннем отказе дольщика от его исполнения:
- Дольщик должен направить застройщику письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора
- Уведомление обязательно направляется по почте заказным письмом с описью вложения
- Договор долевого участия считается расторгнутым со дня направления уведомления застройщику, то есть для расторжения договора не нужно обращаться в суд, или ждать, когда письмо дойдет застройщику
В уведомлении нужно указать следующее:
- Основание, по которому дольщик отказывается от исполнения ДДУ (ссылка на ст. ФЗ-214)
- Требования о возврате денежных средств за квартиру, о выплате предусмотренных законом процентов
- Банковские реквизиты, на которые застройщик должен перевести денежные средства
Юридическая помощь в суде с застройщиком. Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону
- Застройщик обязан вернуть дольщику все деньги, выплаченные по договору в течение 20 дней со дня расторжения ДДУ (днем расторжения ДДУ считается день направления уведомления застройщику)
- Помимо основной суммы, застройщик в тот же 20-дневный срок обязан уплатить дольщику проценты за пользование денежными средствами дольщика в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Проценты начисляются на сумму, внесенную по договору, и рассчитываются с момента их внесения в кассу застройщика и до момента возврата дольщику
- Если дольщик самостоятельно не заберет свои денежные средства в течение 20 дней, застройщик обязан зачислить основную сумму и начисленные проценты на депозит нотариуса, и сообщить об этом дольщику.
Если застройщик нарушит 20-дневный срок возврата денег за квартиру и выплаты процентов, или вовсе откажется добровольно перечислять дольщику причитающиеся денежные средства, дольщику необходимо обращаться в суд.
За невыполнение требования закона о возврате дольщику суммы, уплаченной по договору, застройщик понесет материальную ответственность в виде уплаты дольщику процентов за пользование этой суммой в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства (ч.6 ст. 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»).
В суде к застройщику также применяются санкции, установленные Законом РФ «О защите прав потребителей».
Итак, в суде дольщик может требовать с застройщика:
- Возврата основной суммы по договору, и выплаты процентов за пользование денежными средствами в соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» (если застройщик добровольно не произвел данные выплаты)
- Выплаты процентов за пользование денежными средствами при нарушении застройщиком срока возврата денег, в соответствии с ч. 6 ст. 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»
- Возмещения морального вреда в соответствии с Законом о защите прав потребителей
- Выплаты предусмотренного Законом о защите прав потребителей штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы
- Возмещения судебных расходов
Проблема состоит в том, что на практике строительные компании чаще всего не спешат возвращать дольщикам деньги за квартиры, и практически во всех случаях отказываются от добровольной уплаты процентов за пользование денежными средствами дольщиков.
Такие неправомерные действия застройщиков вынуждают дольщиков отстаивать свои права в суде.
Судебные процессы по таким делам не из легких. К примеру, дело может осложниться тем, что к моменту вступления судебного решения в законную силу недвижимость может значительно подорожать, соответственно, на деньги, возвращенные застройщиком, уже не купить равноценное жилье.
Все эти нюансы требуют оценки юриста, который применив свои знания и навыки сделает все, чтобы взыскать с застройщика все предусмотренные законом суммы.
Если вы хотите как можно быстрее получить от застройщика все причитающиеся денежные средства, помощь квалифицированного юриста вам просто необходима.
Исковое заявление в суд должно быть грамотно составлено и правильно подано в суд, то есть соответствовать требованиям статей 131-132 Гражданского процессуального кодекса РФ.
В иске необходимо изложить обстоятельства, послужившие основанием для обращения в суд, четко изложить свои требования, произвести расчет взыскиваемых процентов, приложить все необходимые для рассмотрения спора документы.
Расторжение договора долевого участия в строительстве 2021
К сожалению, среди испуганных дольщиков широко распространено мнение, что расторжение ДДУ практически невозможно. Нет, это вполне реально, а процедура строго регламентирована в законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
Какие могут быть основания для отказа дольщика в одностороннем порядке?
- Застройщик задерживает сдачу дома на 2 месяца и более без официального переноса сроков;
- Строительство велось с сильными отклонениями от проектной декларации, что привело к качественному ухудшению жилья (использовались другие технологии, некачественные материалы и проч.);
- В случае нарушения застройщиком финансовых обязательств перед поручителем (банком);
- В случае лишения поручителя застройщика лицензии на осуществление банковских операций.
По перечисленным ранее основаниям не предусмотрен судебный порядок рассмотрения. После отказа от договора в одностороннем порядке, девелопер в течение 20 рабочих должен вернуть дольщику уплаченную им сумму и 1/300 от нее по ставке рефинансирования ЦБ за использование этих денег (проценты рассчитываются со дня внесения дольщиком денег до момента их возврата).
При официальном переносе сроков сдачи застройщик не нарушает действующее законодательство, однако покупатель может расторгнуть договор по собственной инициативе, но уже по другим причинам.
Расторжение ДДУ с участием судебных органов:
- Если застройщик приостановил или прекратил возведение дома и стало совершенно очевидно, что закончить его он не сможет;
- Если внесены серьезные изменения в проектную декларацию, в том числе размера квартиры;
- Если изменено назначение помещений общего пользования и встроенно-пристроенных нежилых помещений.
- В этом случае денежные средства плюс проценты за их использование (1/300 возвращаются дольщику в течение 10 рабочих дней.
В всяком случае, дольщик обязан уведомить строительную компанию о своем желании прекратить обязательства в письменной форме. К уведомлению желательно приложить расчеты процентов за пользование деньгами и ваши банковские реквизиты.
Если объект в строящемся доме был куплен в ипотеку, то необходимо известить о желании прекратить отношения с девелопером и банк. Кредитная организация в этом случае может быть привлечена судом в качестве третьего лица в процессе рассмотрения дела. После того, как застройщик вернет деньги, вы можете погасить кредит досрочно (если это предусмотрено договором с банком) или продолжать выплачивать ипотеку. Этот вопрос подробно лучше обсудить еще до оформления ипотеки.
После того, как застройщик получил уведомление о желании дольщика расторгнуть ДДУ, составляется соглашение о расторжении. Бумага необходима только в случае внесудебного порядка, так как, если в деле участвует суд, то соглашение заменяет постановление. В документе прописываются именно те пункты, по которым возникло недовольство. Девелопер, в некоторых случаях, может предложить исправить недостатки. Идти на это или нет – решает каждый дольщик самостоятельно в зависимости от конкретной ситуации.
После составления соглашения о расторжении ДДУ (или получения постановления суда) нужно дождаться государственной регистрации документа.
В одностороннем порядке по инициативе дольщика расторгнуть предварительный ДДУ не является делом затруднительным: как правило, предварительные договоры служат некой гарантией того, что сделка все-таки будет заключена. Однако застройщик фактически не имеет права требовать брать какую-либо сумму перед регистрацией основного ДДУ. Помните, ДО государственной регистрации ДДУ вы можете отказаться от условий в любой момент и по любым причинам. Если определенная сумма все-таки была уплачена в счет стоимости квартиры до госрегистрации, то взыскание этой денежной суммы впоследствии будет производиться по совершенно другим основаниям, крайне нежелательным для застройщика.
Условия для расторжения ДДУ и схема действий ясны. Как показывает практика, строительная компания может пытаться тянуть время, оказывать психологическое давление на дольщиков, уговаривать и задабривать, однако в юридической сфере «пакостить» довольно сложно.
Распространенной практикой стало учреждение девелопером дочерних организаций, которые выступают в качестве застройщиков объектов. Имущества у таких юрлиц немного, взять с них, выражаясь проще, нечего, поэтому требуется довольно продолжительное время на оспаривание своих же денежных средств.
Самыми громкими долгостроями в Петербурге стали объекты ГК «Город», ГК «Элис», холдинга «Л1» и СК «Росстрой» (СУ-155). Пожалуй, самым верным решением станет обращение к квалифицированному юристу в области жилищного права. Важно понимать, что грамотно составленное исковое заявление и проверенные документы – это залог победы.
Закон о защите потребительских прав предусматривает возможность дольщика прекратить действие договора в любое время до сдачи объекта. Однако перед тем, как заключать ДДУ, дольщику настоятельно рекомендуется тщательно изучить статью №9 Федерального Закона-214. Здесь указаны причины, на основании которых можно по инициативе дольщика разорвать соглашение с девелопером, не выполнившим данных первому обязательств.
В статье будет говориться о расторжении договоров участия в долевом строительстве, заключённых на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (214-ФЗ). Такой контракт должен быть зарегистрирован Росреестром в ЕГРН. Данный факт подтверждает наличие регистрационного штампа на договоре долевого участия.
Совсем без оснований расторгнуть договор ДДУ по односторонней инициативе любой стороны (и дольщика, и застройщика) нельзя. Это прямо установлено частью 1.2 статьи 9 Закона 214-ФЗ: «В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке». До введения это нормы в июле 2016 года дольщики с переменным успехом расторгали ДДУ на основании Закона о защите прав потребителей.
По соглашению стороны могут расторгнуть договор ДДУ в любой момент. Но зачастую это бывает на невыгодных для дольщика условиях. Образец соглашения о расторжении договора долевого участия у каждого застройщика свой. Например, застройщиком в договоре часто устанавливается отступное за расторжение без причин, которое в отдельных случаях достигает 20 % от стоимости квартиры. Порой лучше рассмотреть для расторжения договора долевого участия дольщиком другие основания, даже если нет просрочки.
Ниже приведено сравнение способов расторжения договора долевого участия:
|
Расторжение по соглашению сторон |
Судебное расторжение ДДУ |
|
|
Как долго? |
В обозначенный в соглашении о расторжении договора долевого участия срок. Однако на нашей практике в половине случаев застройщик не платит по соглашению и приходится судиться в среднем 4–8 месяцев |
Суд длится в среднем 4–8 месяцев. |
|
На что можно рассчитывать? |
Цена квартиры за вычетом отступного. Если застройщик её не вернёт добровольно, то в суде можно запросить также проценты за пользование по ст. 395 ГК РФ, но не с момента выплаты, а только с момента её невозврата по соглашению о расторжении |
Цена квартиры, проценты при расторжении договора долевого участия, убытки (в том числе проценты по кредиту), штраф 50 % на эти суммы. |
|
Какова вероятность успеха? |
Очень высокая: основание для взыскания цены надёжное |
Зависит от спорности оснований |
|
Я могу передумать в процессе? |
После подписания соглашения право требования объекта долевого строительства прекращается * |
При необходимости можно отказаться от иска о расторжении договора долевого участия и сохранить право на квартиру |
Есть способы сделать соглашение о расторжении ДДУ «с обратной силой». Такой образец соглашения о расторжении договора долевого участия застройщик обычно не даёт, и отказывается подписывать. Крайний случай (нет прецедентов): обжаловать само соглашение о расторжении в суде.
Если же есть бесспорное основание – просрочка передачи квартиры 2 месяца и более – расторжение договора долевого участия по соглашению сторон не имеет смысла.
| Дольщик А. обратился в суд с требованием расторгнуть договор ДДУ, возвратить ему цену и взыскать с застройщика проценты за её использование. Он мотивировал это тем, что произошло изменение назначения нежилых помещений дома: помещения на первом этаже стали жилыми. И проиграл дело, поскольку, будучи уверенным в очевидности своих доводов и показаний соседей, даже не сделал экспертизу проектной документации. При этом у А. площадь квартиры по результатам обмеров БТИ уменьшилась на 7 %. Однако в иске о расторжении договора долевого участия он на данный факт не ссылался, благополучно приняв от застройщика возвращённые ему излишне уплаченные средства и тем самым подтвердив согласие с данным фактом. |
Суд не может по собственной инициативе выходить за пределы заявленных требований, а это означает, что, если Вы в исковом заявлении указываете на обстоятельства, служащие основанием отказа от ДДУ, которые не соответствуют действительности или должным образом не подтверждены, то в иске скорее всего будет отказано даже при существовании и других оснований.
|
Дольщик С. не дождался просрочки, поторопился и произвёл расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке на основании Закона о защиты прав потребителей. Хотя было очевидно, что дом не строился, и через два месяца наступит просрочка, а через ещё два появится бесспорное основание для расторжения. В итоге, при прекращении ДДУ судом С. вернул цену квартиры, но проценты в размере 2 млн. руб. взыскать не смог, так как вышеуказанный закон не предусматривает такого права. |
Судебная практика по расторжению договора долевого участия показывает, что безошибочно выбранное основание для расторжения позволит с более высокой вероятностью и более быстро вернуть цену квартиры, а также получить компенсации в большем размере.
Иногда правильно выбранное и расписанное в претензионном письме основание даёт застройщику понять, что оттягивать возврат цены квартиры бесполезно. Всё равно взыщут, да ещё и процентов набежит больше. По нашему опыту, если застройщику приходит письмо с уведомлением о расторжении договора долевого участия в строительстве, при этом просрочка уже более двух месяцев и дом не введён в эксплуатацию, в половине случаев он возвращает цену без суда. В отличие от других оснований, где проще выкрутиться и оттянуть выплату.
Судебный порядок расторжения договора сам по себе не сложнее, а даже проще: не требуется направление одностороннего отказа от договора долевого участия (не тратимся на отправку и месяц ожидания). Но при прекращении ДДУ застройщик по решению суда не должен досудебно выплачивать цену и проценты, а значит при взыскании на них не может быть начислен штраф по Закону о защите прав потребителей в размере 50 % от их суммы. Важно также понимать и про риски невозможности передумать и вернуть квартиру (см. таблицу).
|
Одностороннее расторжение ДДУ |
Судебное расторжение ДДУ |
|
|
Время |
возврат цены в половине случаев до месяца, остальное 5-9 месяцев |
4-8 месяцев до получения денег |
|
Деньги |
цена и проценты за пользование, убытки, штрафы 50 % на каждую сумму |
цена и проценты за пользование, убытки |
|
Риск невозможности передумать |
ДДУ не действует с момента отказа, однако есть механизмы для отката в исходное состояние |
если решение вступит в силу, то ничего отменить уже нельзя, но пока идёт суд, можно отказаться от иска о расторжении договора долевого участия |
Риски и преимущества значительно варьируются не сколько по способам (по решению суда или односторонне), столько по самим основаниям. Ниже мы приводим сравнение рисков и преимуществ различных оснований для одностороннего расторжения договора долевого участия.
|
Основание |
Преимущества |
Риски |
|
просрочка передачи квартиры/помещения на 2 месяца и более |
бесспорное основание |
нужно ждать 2 месяца с начала просрочки, а она бывает не всегда |
|
неисполнение застройщиком обязанностей по устранению недостатков или их компенсации |
недостатки найдутся всегда и застройщик не торопится их устранить |
требуется экспертиза для доказательства недостатков, может быть составлен односторонний передаточный акт, если приёмка затянулась |
|
существенное нарушение требований к качеству объекта |
когда недостатки устранить нельзя в принципе это может помочь Есть еще несколько оснований для расторжения, но обычно в таких случаях в одностороннем порядке дольщик может через суд попробовать расторгнуть договор долевого участия. Для этого нужны основания:
Если договор расторгается в одностороннем порядке дольщиком, то застройщику придется возвращать всю стоимость договора по ДДУ и проценты за пользование чужими деньгами – здесь дольщику на помощь приходит ч.2 ст.9 ФЗ-214. Напоминаем, что эти основания помогут вам взыскать деньги с застройщика в виде неустойки. Просто же цену договора можно вернуть с помощью 32-й статьи закона о защите прав потребителей. Однако в той же девятой статье указано, что дольщик не может расторгнуть ДДУ просто так, поэтому возможно придется идти в суд или же договариваться на соглашение сторон и переуступку. Судебная практика по ДДУ, разъяснения общества по защите прав потребителей214-й федеральный закон регулирует срок возврата вам денег при расторжении договора долевого участия. В п.2 ст.9 вы можете найти информацию о том, что если договор расторгается в одностороннем порядке, то деньги должны прийти не более чем через 20 дней от дня расторжения. Если в судебном порядке – то у застройщика есть 10 дней после вступления решения в силу. Сюда же входит и срок на выплату неустойки. Если вы не обратились за деньгами, то застройщик должен положить их в депозит нотариуса и сообщить дольщику. Претензию нужно предъявлять в письменном виде и желательно одним из следующих способов:
Порядок возврата вложенных денег зависит от способа расторжения ДДУ. На что может рассчитывать дольщик:
Если застройщик приостановил или заморозил строительство, есть опасность того, что ухудшилось его финансовое положение. В этом случае, даже решение суда в вашу пользу — не гарантия быстрого возврата средств. Расторжение ДДУ по инициативе дольщика в одностороннем порядке возможно в связи с нарушениями, допущенными при строительстве объекта. Согласно требованиям закона, сдаваемое помещение должно соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и действующим строительным нормам. При выявлении любых недостатков, дольщик вправе потребовать их устранения за счет застройщика. Кроме того, дольщик может потребовать уменьшения цены договора либо компенсацию, если он самостоятельно займется ремонтом. Все свои требования нужно изложить письменно и направить на юридический адрес строительной компании. Как правило, застройщики игнорируют такие обращения, и у дольщика появляется законный повод расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может и по другим основаниям:
Вышеперечисленные нарушения – весомый повод для дольщика аннулировать ДДУ в одностороннем порядке. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов. Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который считается расторгнутым с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть деньги дольщика и уплатить проценты за пользование его средствами не позже 20 рабочих дней с момента расторжения ДДУ. Если этого не произошло, необходимо обратиться в суд с требованием признать ДДУ прекращенным и взыскать деньги с недобросовестного застройщика. Важно! Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть ДДУ без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги. Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен. В этом случае нужно либо заключить с застройщиком соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру. У дольщиков также есть обязательства по ДДУ – это своевременная уплата цены договора, которая производится единовременно или по частям. Если ДДУ предусмотрена единовременная уплата цены договора, то основанием для расторжения договора застройщиком является просрочка более 2 месяцев. При частичной уплате – систематическое нарушение срока платежа, то есть более чем 3 раза за 12 месяцев или просрочка в течении более чем 2 месяца. Если образовалась просрочка по уплате цены ДДУ более 2 месяцев, застройщик обязан письменно предупредить дольщика, и дать ему возможность погасить задолженность в течение 30 дней. Только по прошествии этого срока он может направить уведомление дольщику о прекращении ДДУ. С этого дня договор считается расторгнутым. Застройщик обязан вернуть деньги участнику не позднее 10 рабочих дней с момента отправления письма о расторжении ДДУ. Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременные платежи, которая составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню. Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может. Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству. Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям. Процедура расторжения договора имеет свой, строго определенный законом порядок. В первую очередь застройщик должен отправить покупателю заказное письмо с сообщением о просрочке, требованием выплатить долг и перечислением санкций, которые последуют за нарушение за невыполнение требования. После этого дольщику даётся ровно 30 дней на исполнение платёжных обязательств. Срок считается с того дня, когда покупатель получает уведомление. Если оплаты так и не произошло, застройщик отправляет заказное письмо с уведомлением о том, что он расторгает договор. Именно с этого момента его можно считать более недействительным. ВАЖНО!!! В течение 10 дней застройщик должен вернуть покупателю деньги, которые тот уже заплатил и проценты за пользование ими. От дольщика же, в свою очередь, может потребоваться возмещение убытков, которые понес застройщик (иными словами, уплата неустойки). Их сумма определяется договором. Все ДДУ в обязательном порядке проходят регистрацию в Росреестре. Соответственно, о расторжении договора необходимо сообщить туда же. Если стороны договорились мирно, то за регистрацию отмены договорённости необходимо будет заплатить пошлину – 350 рублей. Если же расторжение было произведено в одностороннем либо в судебном порядке, оплата пошлины не требуется. В 2021 году не существует единого образца, по которому пишется уведомление о расторжении ДДУ. Оно может быть составлено в свободной форме, но обязательно должно содержать в тексте:
Если застройщик расторгает договор, не имея на то законных оснований, его действия можно оспорить. На основании решения суда, если последний признает правоту покупателя, можно потребовать от продавца выплаты неустойки. ВНИМАНИЕ!!! Подавать на застройщика иск стоит и в том случае, если он просрочил возвращение уже заплаченных средств. По закону он обязан произвести его в течение 10 суток со дня расторжения договора. Иначе с него также можно требовать неустойку. Судебная практика знает и случаи, когда просрочка оплаты происходила не по вине дольщика. А, например потому, что застройщик не выдал реквизиты для платежа вовремя. В результате покупатель просрочил первую выплату более, чем на 3 месяца. После окончания строительства, когда выросли цены на квартиры, застройщик решил, что можно расторгнуть договор из-за той давней просрочки. Однако суд оказался на стороне дольщика, и он смог получить квартиру, за которую честно отдал свои деньги.
При составлении уведомления можно ориентироваться на приложенный к статье образец, составленный по требуемой форме и содержащий в себе основные пункты, которые должны содержаться в документе. Вдобавок к этому: в уведомлении обязательно должны быть указаны положения договора, по причине нарушения которых он разрывается, и сформулированы требования – какие именно средства нужно возвращать. Их следует подкрепить точным расчётом сумм, требуемых к выплате, и указать реквизиты, на которые они должны быть отправлены. В уведомлении должен быть указан счёт для перечисления средств. Выплатить дольщику потребуется как полную стоимость договора, так и проценты за пользование средствами, если ДДУ разрывается из-за нарушений со стороны застройщика. Проценты начисляются за всё время со дня внесения денег и вплоть до даты, когда они были возвращены ему. Ежедневно начисляется 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка, если клиент – юридическое лицо, и 2/300, если он физическое лицо. Начисление происходит на общую цену ДДУ. Расторжение ДДУ дольщиком: как вернуть вложенные деньги?Выделяют три основания:
В качестве доказательств также могут использоваться показания свидетелей, фотографии объекта, демонстрирующие, что темпы его строительства отстают от проектных, протоколы собраний дольщиков. Но этих доказательств не всегда достаточно, потому к подготовке стоит отнестись серьёзно, ведь возможна ожесточённая борьба. Известны даже случаи имитации строительства со стороны застройщика, чтобы представить в суд доказательства, что оно идёт. Шистерова Екатерина Анатольевна обратилась в суд с иском к ООО «ВОИК» – в заявлении она потребовала расторгнуть ДДУ, заключённый с обществом, а также взыскать цену договора, пени в установленном в соответствии с пунктом 2 статьи 6 ФЗ № 214 размере, компенсацию морального вреда, а также штраф по пункту 6 статьи 13 ФЗ № 2300-I. Истец не присутствовал на заседании, сообщив, что дело может рассматриваться без неё. Присутствовали представители обеих сторон: сторона истца поддержала требования, а представитель ответчика не признал их. Суд выслушал всех, после чего провёл рассмотрение письменных доказательств. В результате разбирательства было установлено, что истец выполнила все обязательства перед застройщиком согласно заключённому ДДУ в полном объёме. Застройщик в срок получил разрешение ввести объект в эксплуатацию, после чего был проведён его осмотр и составлен акт с перечислением всех замечаний. Их оказалось много, все они перечислены в полной версии: *ССЫЛКА НА СУДЕБНУЮ ПРАКТИКУ*. Ответчик должен был устранить указанные недостатки в течение 30 дней после получения акта – и как указал истец, это обязательство ООО «ВОИК» не выполнило. Спустя 23 дня после истечения данного срока, истец направил по почте письмо с уведомлением и описью вложения, в котором указывал, что отказывается от ДДУ. Ответчик его не получал, в результате обществом был составлен односторонний акт о передаче объекта. Истец в обоснование своих требований ссылался на нарушение условий договора ответчиком: указанные им недостатки не были устранены в срок, а объект не передан. Судом, однако, оснований для удовлетворения иска найдено не было: истец не представил доказательств, что выявленные недостатки указывают на отступление от условий договора при строительстве объекта. На ввод объекта в эксплуатацию было получено разрешение городской администрации, свидетельствующее о его соответствии нормативам градостроительного проектирования. Отвечает необходимым требованиям и проектная документация, о чём свидетельствует заключение госэкспертизы. Для граждан существуют риски при расторжении ДДУ:
Прежде чем расторгнуть договор с застройщиком, нужно узнать, есть ли деньги у девелопера после сделки, чтобы вернуть их за контракт и прекратить действие ДДУ. Бывают случаи, когда дольщик отказывается от прав залога на завершенный объект, а застройщик в это время становится банкротом, соответственно денег на возврат у него нет. Если бы к примеру, гражданин не расторгнул договор, а подождал бы, когда дом достроится или организацию, признают банкротом, тогда по суду возможно вернуть деньги. При расторжении договора строительная организация не вправе просить выплаты каких-либо штрафов от покупателя, согласно регламенту Закона о защите прав потребителей ст. 32. Также ст. 333.33 Налогового кодекса РФ гласит, что для одностороннего и судебного порядка госпошлину оплачивать нет необходимости. Девелопер может предложить не ликвидировать договор, а просто переуступить свои права на долю другому физлицу, т.е. покупателю (часто это бывают родственники или работники застройщика). Плюс такого способа в том, что денежные средства передаются сразу в момент сделки. Но есть и минус – это оплата налога за продажу квартиры больше 1 000 000 рублей, если она в собственности покупателя менее 3 лет. Договор может быть ликвидирован по просьбе дольщика:
Если договор возможно расторгнуть добровольно, то необходимо подать такую документацию в Росреестр, которую обычно подает дольщик:
А если пройти предстоит через зал судебных заседаний, то тогда к иску нужно приложить:
Похожие записи: |