Договор аренды общие положения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды общие положения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

1. Договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК).

Аренда – одна из конструкций, призванных оформлять передачу в возмездное пользование индивидуально-определенных вещей без перехода права собственности. Значение аренды для разных правопорядков зависит от места аренды в системе соответствующих конструкций.

Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)

1. Договор проката – это такой договор аренды, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Нормы о прокате (ст. 626–631 ГК) рассчитаны прежде всего на потребительские отношения, хотя не исключается и применение соответствующих правил, когда имущество предоставляется не потребителю. Вместе с тем возможность применения закона о защите прав потребителей к договору проката является спорной.

Квалифицирующими для договора проката являются специфические признаки арендодателя и предмета договора.

2. Арендодателем по договору проката может быть только лицо, осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче движимых вещей в аренду.

3. Предмет договора проката – это движимые, непотребляемые, индивидуально-определенные вещи. Причем это должна быть именно такая вещь, сдачу которой в аренду на постоянной основе осуществляет арендодатель. Прокат всегда предполагает предоставление арендатору права владения вещью.

4. Договор проката является публичным, он достаточно часто может иметь признаки договора присоединения.

Установлено требование о письменной форме любого договора проката, но не под страхом недействительности.

Предельный срок договора проката – до одного года.

5. Арендная плата может устанавливаться только в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

6. Особенности прав и обязанностей, а также последствий их нарушения:

1. поскольку договор рассчитан на потребительские отношения, на арендодателя императивно возлагаются обязанности по проверке исправности имущества и предоставлению информации о нем, по замене имущества или устранению недостатков в 10-дневный срок, по капитальному и текущему ремонту;
2. арендатор не обладает какими-либо правами по распоряжению объектом аренды (субаренда, перенаем и т.п.);
3. арендная плата подлежит уплате за период с момента получения арендованной вещи арендатором по день фактического возврата имущества (включительно), даже если возврат осуществляется исключительно по инициативе арендатора.

7. Особенности изменения и расторжения:

1. не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок, т.е. истечение срока проката влечет его прекращение;
2. арендатор наделен безусловным правом на односторонний отказ от договора с предупреждением арендодателя за 10 дней.

1. Договор финансовой аренды (лизинга) – это соглашение, в силу которого арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у продавца, определяемого арендатором, если иное не установлено договором, и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.

Из определения следует, что лизинг всегда предусматривает передачу объекта аренды во владение.

В настоящее время лизинг является разновидностью аренды, хотя зачастую он выступает юридической формой экономических отношений кредита. Особенно это характерно для финансовой аренды с правом выкупа. К лизингу применимы, помимо правил ГК о финансовой аренде (ст. 665–670), общие положения о договоре аренды, в зависимости от предмета лизинга могут применяться и, например, специальные нормы об аренде зданий и сооружений. Кроме того, лизинговые отношения регулируются специальным Законом о лизинге.

При этом в основном нормы ГК должны иметь приоритет перед правилами этого Закона (абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК), за исключением особенностей договоров лизинга, заключаемых государственным или муниципальным учреждением (ст. 9.1 Закона о лизинге).

2. Квалифицирующими признаками лизинга являются особенности предмета и характер обязанностей арендодателя. Предметом лизинга может быть только объект, который на момент заключения договора не принадлежит арендодателю. Кроме того, лизинг всегда предусматривает обязанность арендодателя совершить сделку по приобретению объекта лизинга.

3. Сторонами лизинга являются арендатор и арендодатель. Однако лизинговое правоотношение существенным образом влияет на права третьего лица – продавца, который стороной договора не является.

Поэтому закон предусматривает обязанность арендодателя уведомить продавца о том, что имущество специально приобретается для передачи в аренду определенному лицу.

4. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, включая недвижимость, за исключением земельных участков и иных природных объектов, имущественные комплексы, в том числе предприятия.

Закон о лизинге устанавливает обязательность соблюдения письменной формы договора, однако не под страхом недействительности.

5. Особенности прав и обязанностей:

1. арендодатель обязан заключить договор купли-продажи объекта лизинга. Право выбора продавца по умолчанию принадлежит арендатору, но может быть договором предоставлено арендодателю;
2. арендодатель, если договором не предусмотрено иное, должен обеспечить возложение на продавца обязанности передать объект лизинга непосредственно арендатору в месте нахождения последнего (п. 1 ст. 668 ГК).

6. Распределение рисков:

1. риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета возлагается на сторону, осуществившую выбор предмета;
2. риск неисполнения обязанностей продавца возлагается на сторону, выбравшую продавца. По общему правилу выбор и предмета лизинга, и продавца осуществляет арендатор;
3. арендатор несет риск как случайных, так и неслучайных утраты или повреждения предмета лизинга с момента передачи, если только утрата или повреждение не произошли по вине арендодателя. Речь именно о распределении риска, а не об освобождении от ответственности.

Стороны могут договориться об ином распределении рисков.

7. Правоотношения сторон договора лизинга с продавцом. Взаимные права и обязанности арендодателя и продавца определяются договором купли-продажи между ними, в котором арендодатель выступает как покупатель. Вместе с тем договор лизинга серьезным образом воздействует на правоотношение купли-продажи, даже если продавец и покупатель не отразили это в тексте договора.

Арендатор и арендодатель являются солидарными кредиторами по договору купли-продажи в отношении всех прав и обязанностей, кроме права на расторжение или односторонний отказ от договора и обязанности оплатить товар. Причем, исходя из формулировки закона, договориться об ином нельзя. При передаче имущества в сублизинг соответствующее право требования от арендатора переходит к лизингополучателю по договору сублизинга.

Вместе с тем думается, что продавец несет ответственность за неисполнение требований арендатора или субарендатора только в случае, если он надлежащим образом уведомлен о наличии соответствующих лизинговых (сублизинговых) отношений. Поскольку специальных детальных правил о таком уведомлении нет, к такому уведомлению применяются правила ст. 385 ГК.

В случае, если выбор продавца осуществлял арендодатель, если иное не установлено договором, он солидарно с продавцом отвечает перед арендатором за исполнение всех обязанностей продавца.

8. В литературе выделяется достаточно много видов лизинга, в том числе на основе анализа законодательства и практики зарубежных стран. Остановимся на двух особых видах лизинга.

Во-первых, закон допускает так называемый возвратный лизинг, когда арендатор одновременно является продавцом объекта лизинга.

Очевидно, что в этом случае правила о взаимоотношениях продавца и арендатора не применяются, поскольку эти субъекты совпадают в одном лице.

Понятие, основные элементы и содержание договора аренды

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.

Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.

К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.

И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.

Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.

В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.

Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:

• условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
• внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
• условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.

Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:

• в договоре не указан срок аренды;
• срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
• истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.

Если договор аренды считается бессрочным, то любая из сторон может отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Договор может предусматривать и другой срок уведомления.

Арендатор, который добросовестно выполнял свои обязанности по срочному договору, имеет, по общему правилу, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании продлить аренду арендатор должен сообщить письменно. Если арендодатель не желает давать арендатору такое право, то этот запрет надо заранее предусмотреть в договоре.

Досрочно расторгнуть договор аренды (если его срок указан) может и арендодатель, и арендатор, но делать это придется в судебном порядке. Основания досрочного расторжения арендодателем приводятся в статье 619 ГК РФ, а арендатором – в статье 620 ГК РФ.

Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.

Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.

Чтобы официально зарегистрировать соглашение в Росреестре, вам потребуется уплатить обязательный сбор. Сумма определяется с учетом положений НК РФ:

• если в регистрирующий орган обращается одна сторона, размер пошлины равен 2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для организаций;

• при посещении службы Росреестра обеими сторонами фиксированный размер пошлины делится пропорционально числу участников;

• если соглашение оформлено между организацией и физическим лицом, указанные суммы также делят пропорционально составу участников.

Пошлина уплачивается по реквизитам местного регистрирующего органа, куда обращается заявитель.

Типовое соглашение составляется на определенный период, по истечении которого правоотношения сторон прекращаются автоматически. Однако, на практике возможно и досрочное прекращение сделки.

Расторжение бывает:

• по соглашению сторон;

• в одностороннем порядке.

Если расторжение происходит по инициативе одной из сторон, она обязана уведомить об этом партнера в письменной форме не менее, чем за 90 дней.

Договор аренды нежилого помещения можно расторгнуть в одностороннем порядке, но только в случае нарушения его условий.

По требованию арендодателя соглашение может досрочно расторгаться. Например, если:

• предоставленное имущество используется с существенным нарушением условий договора либо при установлении фактов неоднократных нарушений;

• существенно ухудшаются качественные характеристики имущества;

• арендатор более двух раз подряд не перечислял арендные платежи;

• арендатор не исполняет обязанности по выполнению капитального ремонта, при этом условиями договора это предполагалось.

Если инициатор прекращения арендных правоотношений — арендодатель, вторая сторона вправе потребовать с него неустойку. Если соглашение желает аннулировать арендатор, платить ему ничего не придется.

Договор аренды нежилого помещения — это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать второй стороне (арендатору) нежилое помещение во временное владение и пользование либо только во временное пользование за определенную плату. Чтобы сделка считалась заключенной, должны быть соблюдены основные условия соглашения.

Если соглашение заключается меньше, чем на 1 год, регистрировать его в Росреестре не нужно.

Скачать типовой документ можно в интернете. Однако, он не будет учитывать все нюансы вашей сделки. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами опытного юриста.

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

• отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
• обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
• квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
• если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
• земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации. Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем. В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Виды договоров аренды:

• договор субаренды;

• договор аренды квартиры;

• договор аренды нежилого помещения;

• договор аренды автомобиля;

• договор аренды транспортного средства;

• договор аренды жилого помещения;

• договор аренды оборудования;

• договор аренды земельного участка;

• договор аренды гаража;

• договор финансовой аренды (лизинг);

• договор аренды предприятия;

• договор аренды имущества;

• договор аренды с правом выкупа.

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

• Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

• транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

• Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

• Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

• Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

• ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

• Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

• физические и юридические лица,
• а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Таким образом, сторонами по договору аренды являются:

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

В аренду могут быть переданы:

• земельные участки и другие обособленные природные объекты;

• предприятия и другие имущественные комплексы;

• здания, сооружения, оборудование;

• транспортные средства

• другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

На арендатора в этом плане возлагают следующие обязательства:

1. Расходы содержательного характера.
2. При необходимости – текущий ремонт.
3. Сохранение исправного состояния.

Капитальный ремонт относят к обязанностям арендодателей. Если такое действие произведено арендатором – можно требовать компенсации в связи с понесёнными расходами.

Договор аренды – это обременение. То есть, его нельзя изменить или расторгнуть только на основании того, что изменился собственник.

Право арендаторов – предъявление так называемых виндикационных исков. Адресатом для заявления может быть и собственник.

У арендатора всегда сохраняется имущественное право. При предъявлении виндикационного иска доказывать свою правоту обязан арендодатель.

Заключение аренды на новый срок относят к преимущественным правам арендаторов. Такое право сохраняется, если одна сторона письменно уведомляет вторую относительно своих намерений. Если же вторая сторона отказывается, заключает соглашение с другим лицом – арендатор может обратиться в суд, с требованием компенсировать убытки.

Можно продлевать соглашения на неопределённое время, если владение имуществом продолжается, как и отслеживание состояния. И когда владелец не возражает против таких обстоятельств. Каждая из сторон может потребовать расторжения, если что-то не устраивает. Но для этого надо предупредить второго участника, хотя бы за три месяца.

Такие соглашения обладают такими же характеристиками, что и договор аренды. Это касается:

• Возмездности.
• Взаимности.
• Консенсуальности.

Распространение получили ситуации, когда арендатор – физическое лицо, а наниматель – юридическое. Значит, коммерческая организация сдаёт в аренду определённое имущество. Для компании это может быть основной, либо дополнительный источник дохода. Тогда прокат – постоянное предпринимательство.

Объектом выступает движимое имущество, общий срок действия – максимум год. Письменная форма соглашения обязательна. Указывают арендную плату. Это периодические, либо единовременные платежи.

Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правила

Предмет – единственное существенное условие для подобных документов. Главное – включить в текст информацию, облегчающую конкретное установление имущества, подлежащего передаче. Если сведения такого характера отсутствуют – соглашение нельзя считать согласованным. И сам договор не будет заключённым.

Объекты выделяют разные:

1. Транспортные средства.
2. Сооружения.
3. Предприятия.
4. Оборудование.
5. Здания.
6. Земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Главное – чтобы они не теряли своих первоначальных качеств в процессе использования. Обычно соглашения оформляют на непотребляемые, индивидуально-определённые вещи. Имущество бывает движимым и недвижимым.

Если текст без конкретных сведений – то имуществом пользуются в зависимости от его непосредственного назначения.

С согласия арендодателя можно проводить такие действия:

• Оформление субаренды на объект.
• Передача прав и обязанностей другим лицам. Речь и о безвозмездном пользовании.
• Передача арендных прав в долг.
• Внесение денег в уставной капитал хозяйственных товариществ или обществ, других видов объединений.

Но арендатор при любых обстоятельствах несёт ответственность за состояние имущества перед второй стороной.

Главное – чтобы по срокам субаренда была не больше основного соглашения.

У арендодателя такое право появляется при выполнении следующих условий арендатором:

1. Отсутствие капитального ремонта, хотя обязанность присутствует согласно основному тексту.
2. Арендная плата не внесена два раза и более.
3. Состояние арендуемого имущества заметно ухудшилось.
4. Использование предметов с существенным нарушением условия по договору.

Невозможно отказаться от обязательств, если на то нет серьёзной причины. Следует предъявлять серьёзные основания, если есть намерения расторгнуть соглашение раньше сроков, указанных на уровне законов. Статьи 619 и 620 ГК РФ как раз посвящены подробному рассмотрению подобных вопросов.

Пока бумагу подписывают – власти разрешают вносить определённые причины для преждевременного отказа от аренды. Даже если эти ситуации не описаны в самом ГК РФ. Без этой информации нельзя начинать процедуру закрытия сделки. Акт возвращения имущества владельцу, дополнительное соглашение к главному документу – обязательные элементы при подобных обстоятельствах. Считается, что документация действительна сразу после проставления в ней всех подписей.

Обоснованные причины для расторжения договоров могут вносить как собственники помещений, так и те, кто получает их в аренду. Главное – чтобы инициатор отправил письмо перед тем, как процедура официально начинается. Передача уведомления осуществляется в соответствии с условиями, которые ещё пока продолжают действовать.

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
• непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Источником регулирования выступает договор

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

К отношениям, связанным с арендой, применяются общие положения (гл. 34 ГК РФ), если специальные правила не устанавливают иное.

Аренда — гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование, а арендатор уплачивает за это арендную плату.

Характеристика договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Виды договора аренды:

• договор проката;
• договор аренды транспортных средств;
• договор аренды зданий и сооружений;
• договор аренды предприятия;
• договор финансовой аренды (лизинг).

Договор аренды регулируется в основном ГК РФ. Также к числу нормативных актов, регулирующих аренду, следует отнести:

• Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»;
• Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
• транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
• ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
• Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;
• Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
• Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах».

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Предмет договора — любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имущество — непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми документами.

При заключении договора: обязательное требование — подробное описание арендуемого имущества.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (последнее выступает в арендных отношениях через свои органы).

В качестве арендодателя выступают собственники мущества, а также лица, управомоченные законом или собственником. Субъект права хозяйственного ведения может выступать арендодателем движимого имущества без согласия собственника, недвижимого — только с согласия собственника.

В качестве арендатора может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и в договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона — арендодатель (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Виды договоров аренды:

• договор проката;
• аренда транспортных средств;
• аренда предприятий;
• аренда зданий и сооружений;
• лизинг (финансовая аренда);
• договор найма жилищного помещения.

Согласно договору проката, арендодатель обязывается предоставить во временное владение (пользование) за плату движимое имущество, осуществляет сдачу в аренду имущества для постоянной предпринимательской деятельности. Предоставленное по договору проката имущество, используется для потребительских целей.

Договор аренды транспортных средств — это договор, согласно которому арендатор получает от арендодателя во временное владение (пользование) за плату транспортное средство, своими силами осуществляет управление этим средством, его техническую эксплуатацию. Предметом договора может быть транспортное средство любого вида, способного к автономному перемещению.

Аренда зданий и сооружений осуществляется после подписания соответствующего договора, согласно которому арендодатель обязан передать арендатору во временное владение (пользование) здание или сооружение. Арендодателем может быть юридическое или физическое лицо, имеющее титул собственника данного здания (сооружения). В качестве арендаторов, как правило, выступают коммерческие и некоммерческие организации, осуществляющие предпринимательскую деятельность.

В соответствии с договором аренды предприятия, арендодатель обязан предоставить во временное владение (пользование) за плату сооружения, здания, оборудование и основные средства, земельные участки, оборотные средства, запасы топлива, сырья, материалов, права пользования разными природными ресурсами (земельными, водными и др.).

В гражданском законодательстве РФ все виды договоров аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. Но вместе с тем, для регулирования таких правовых отношений применяются различные ведомственные нормативные акты, международные конвенции, в некоторых случаях – материалы судебной практики. Отдельные виды договоров аренды имущества, равно как и соглашения об аренде отдельных видов имущества (к примеру, аренда предприятий, лизинг, аренда или прокат транспортного средства) регулируются общими положениями, прописанными в Гражданском кодексе РФ. Каждый договор найма (аренды) должен соответствовать следующим условиям:

1. Имущество передается арендатору во временное пользование за оговоренную плату.
2. Арендатор приобретает право пользования, но не собственности.
3. За арендодателем сохраняется право распоряжения имуществом, в том числе, он вправе осуществить его отчуждение, изъять из пользования или владения.
4. Право пользования имуществом, взятым в наем на основании договора аренды, может давать арендодателю право последующего выкупа.

Аренде посвящена гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (п. 2 ст. 606).

В результате заключения договора аренды возникает обязательство по передаче имущества в пользование. В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества существуют обязательства по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право) на него.

Общие положения договора аренды: что важно, а что нет

ЗВОНИТЕ В ЕКАТЕРИНБУРГЕ +7 (343) 383-59-64

Чем мы можем Вам помочь?

Договор аренды — общие положения о данном виде соглашений отражены в Гражданском кодексе РФ. Мы обобщили изложенную в законодательстве информацию и подготовили для читателя ответы на основные вопросы, касающиеся данного вида договоров (о порядке заключения, форме, структуре, существенных условиях и пр.). Кроме того, в ней мы расскажем о понятии и видах договоров аренды.

Общие положения о договорах аренды закреплены в гл. 34 ГК РФ. Необходимо учитывать, что гражданское законодательство предусматривает несколько видов арендных сделок, специальный порядок заключения которых прописан в различных параграфах гл. 34 ГК РФ (например, договоры аренды недвижимости или транспортных средств с экипажем и без). Однако общие нормы об аренде, не вступающие в противоречие со специальными, распространяют свое действие на все виды арендных контрактов.

В силу ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса договор аренды предполагает, что арендодатель должен на временной основе передать арендатору имущество, а тот, в свою очередь, выплатить арендодателю предусмотренную соглашением сумму денежных средств.

Из ст. 608 ГК РФ следует, что арендодатель при этом должен быть либо собственником имущества, которое передает на праве аренды, либо иметь полномочия по передаче его в аренду третьим лицам (например, на основании договора доверительного управления).

Чтобы отличить арендную сделку от иных видов соглашений, необходимо четко знать характеристики договора аренды, которые указаны в ст. 606, 607, 622 ГК РФ:

1. Пользование имуществом исключительно возмездное. В противном случае заключается договор безвозмездного пользования.
2. Имущество передается арендатору не в собственность, а во временное владение и пользование либо только пользование. Если собственность на него переходит к арендатору, то заключается договор купли-продажи либо смешанное соглашение, включающее условия об аренде с последующим выкупом имущества.
3. Имущество, которое получает арендатор, не теряет своих свойств по истечении срока соглашения (является непотребляемым) — соответственно, его необходимо вернуть по истечении срока действия соглашения.

Любой договор имеет существенные условия, без согласования которых он считается незаключенным. Касается это правило и арендных контрактов любых видов. В частности, в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ в любом соглашении должен быть оговорен его предмет.

Для того чтобы согласовать предмет аренды, необходимо отразить в контракте сведения об имуществе, которое передается арендатору, а именно его наименование и индивидуальные характеристики. В теории права такое имущество называют также объектом договора, предмет же определяют несколько шире, включая в него права и обязанности сторон сделки. Необходимо включить в договор и обязанность арендатора по передаче имущества за плату во временное владение и пользование арендатора. Если предмет не согласован, договор считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), что влечет возможность его признания таковым в судебном порядке по иску одной из сторон контракта или заинтересованных лиц.

Необходимо правильно указывать в договоре условия, индивидуализирующие объект сделки. В частности, для транспортных средств (движимого имущества) таковыми являются марка, модель, цвет, VIN, год изготовления, номера ПТС, СТС. Для объектов недвижимости характеристики имущества можно взять из выписки из ЕГРН. При этом необходимо помнить, что чем подробнее расписан объект договора, тем меньше шанс возникновения споров в будущем.

Цена договора по общему правилу не является его существенным условием (ст. 606, 614 ГК РФ), не касается это правило лишь договора аренды зданий и сооружений (ст. 654 ГК РФ). Также важно помнить, что если стороны в договоре указали на существенность того или иного условия, то при его несогласовании сделка может быть признана незаключенной.

Для некоторых видов арендных сделок специальными нормативными актами определены дополнительные существенные условия помимо предмета договора:

1. В договоре лизинга, если получателем имущества является госучреждение, необходимо прописать запрет на обеспечение залогом выполнения обязательств по сделке, а также право сторон изменять размер лизинговых платежей по их соглашению в соответствии с бюджетной сметой учреждения лизингополучателя, согласно ст. 9.1 закона «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 № 164-ФЗ.
2. В договоре аренды централизованных систем водоснабжения должны быть указаны условия, предусмотренные ст. 41.2 закона «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 № 416-ФЗ. При аренде объектов теплоснабжения необходимо указывать в контракте условия, предусмотренные ст. 28.2 закона «О теплоснабжении» от 27.07.2010 № 190-ФЗ.
3. В договоре аренды объекта культурного наследия, который находится в неудовлетворительном состоянии, необходимо прописать обязанность арендатора по проведению работ, направленных на сохранение такого объекта (п. 4 ст. 14.1 закона «Об объектах культурного…» от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

Реальность или консенсуальность контракта определяет момент его заключения, то есть момент, когда он становится обязательным для сторон. Консенсуальные сделки вступают в силу с момента подписания договора (получения его лицом, которое направило оферту акцепта). Реальные соглашения начинают действовать с момента, когда произведена передача имущества (пп. 1, 2 ст. 433 ГК РФ).

Из ст. 606 ГК РФ следует, что арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество (т. е. не передает, а обязуется передать). Такая формулировка свидетельствует о консенсуальном характере договора аренды, что подтверждается судебной практикой, например постановлением ФАС Поволжского округа от 26.04.2013 по делу № А12-14106/2012.

Между тем аренда транспорта с экипажем — реальный договор, поскольку из ст. 632 ГК РФ следует, что арендатор не обязуется передать транспортное средство, а передает его. Такой вывод подтверждается и судебной практикой, в частности постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 № 04АП-4740/2016 по делу № А19-5173/2016.

Срок аренды определяет, в течение какого временного промежутка арендатор может владеть и пользоваться объектом договора — переданным ему имуществом. В течение данного времени арендатор обязан уплачивать арендную плату.

Срочным или бессрочным является договор аренды, зависит от его условий. В них рекомендуется отразить не только срок окончания его действия, но и момент, когда договор начинает исполняться (момент передачи имущества арендатору).

Момент окончания срока аренды определяется согласно правилам, отраженным в ст. 190–194 ГК РФ, и ограничивается определенной датой, истечением временного промежутка либо указанием на какое-либо событие.

Если срок аренды не оговорен, то в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ срок его действия считается неопределенным. В этом случае любая сторона сделки может в любой момент отказаться от нее, предупредив об этом другую сторону. Срок для предупреждения при аренде движимого имущества — один месяц, недвижимого — три месяца. По истечении указанного времени с момента предупреждения противоположной стороны о намерении расторгнуть договор он утратит силу.

Гражданский кодекс — основной правовой акт, регулирующий арендные отношения. В последние годы активно развивалось специальное законодательство об аренде, поскольку нормы ГК 1964 о договоре имущественного найма (аренды) оказались явно недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско — правовых отношений, снятие значительной части ограничений на круг объектов, которые могут быть предметом аренды.

Договору аренды посвящена глава 34 ныне действующего кодекса, состоящая из 64 статей. В данной главе восприняты многие положения главы 10 Основ СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года и других специальных нормативных актов, а также некоторые стабильные нормы ГК 1964. Глава 34 содержит общие положения об аренде, то есть дается понятие самого договора, его объектов, сторон. Также в ней говориться о форме заключения договора, о сроках, об арендной плате, излагаются права и обязанности сторон и третьих лиц; перечислены обстоятельства, при наступлении которых арендное отношение прекращается.

Дифференциация осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты, например сфера применения и специализация арендодателей — по договору проката, особый характер отношений — при лизинге и прочие. Общие правила, содержащиеся в этой главе применяются к отдельным видам договора аренды в случаях, когда иное не предусмотрено специальными нормами. Большая часть норм главы 34 Кодекса носит диспозитивный характер.

Помимо ГК правила об отдельных видах аренды или об аренде отдельных видов имущества содержаться в иных законах. Так отношения по аренде, включая прокат, могут регулироваться Законом «О защите прав потребителей», отношения по финансовой аренде — Конвенцией УНИД РУА (0ттавской) о международном финансовом лизинге 1988 г., к которой присоединилась РФ, а также Федеральным законом от 29 октября 1998 г. «О лизинге» и подзаконными актами — указами президента, постановлениями Правительства РФ и так далее. Конвенция имеет приоритет по сравнению с нормами гражданского права РФ, нормы ГК превалируют над Законом о лизинге, а подзаконные акты не должны противоречить названным Конвенции, Кодексу и Закону.

Отношения по аренде публичного имущества в субъектах Федерации регулируются, как правило, законом об управлении государственным имуществом.

Транспортными уставами и кодексами определяются особенности аренды отдельных видов транспортных средств. Специальные правила сдачи в аренду могут быть установлены законом для таких объектов, как земельные участки и другие обособленные природные объекты (п.2 ст.607 ГК).

Передача в пользование (в частности на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом.

Объектом аренды может быть лишь та вещь, которая не теряет своих натуральных свойств в процессе ее использования, то есть непотребляемая. Например, земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инструмент и т. п.

Существенное изменение правовой системы Российской Федерации, которое произошло за последнее время, повлекло за собой изменение целого ряда правовых отраслей и институтов, к числу которых относится и аренда.

Как мы уже выяснили, арендные отношения регламентируются главой 34 ГК РФ. Структура данной главы такова, что сначала излагаются положения, содержащие нормы, которые являются общими для всех видов договоров аренды, а затем — специальные правила, имеющие отношение только к соответствующим видам договоров аренды. При этом в соответствии со ст.625 ГК РФ общие положения об аренде (ст.606-625) применяются к отдельным видам договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества только в том случае, если иное не установлено специальными правилами Кодекса об этих договорах.

Исчерпывающий перечень специальных видов аренды, содержащийся в главе 34 ГК РФ, включает прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, а также финансовую аренду (лизинг). В связи с этим возникает вопрос: является ли договор найма жилого помещения, который регулируется главой 35 ГК РФ и Жилищным кодексом РФ, разновидностью договора аренды?

Анализ положений, содержащихся в главах 34 и 35 ГК РФ, позволяет сделать вывод: несмотря на то что нормы, регламентирующие наем жилого помещения, выведены за рамки главы 34, регулирующей арендные отношения, договор найма жилого помещения следует рассматривать как один из видов договора аренды. Следовательно, общие положения об аренде могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК РФ не содержат специального регулирования либо если невозможность такого применения вытекает из существа жилищных правоотношений.

Определение понятия договора аренды дается в ст.606 ГК РФ. В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона — арендодатель (АРЕНДОДАТЕЛЬ) обязуется предоставить другой стороне — арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие услови�� в договоре не определены, — в соответствии с назначением имущества.

1.2 Виды договора аренды

2.1 Условия договора аренды

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Это один из классических видов договоров. Чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды. В частности, за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения.

Договор найма был известен российскому праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской Империи (ч.1 т.10). Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30-40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985 г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставался неизменным в ГК 1922г. и 1964г. Напротив, ныне действующий ГК существенно расширил количество норм, посвященных аренде.

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений ст. 305 ГК.

Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за арендованным имуществом, например пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

Общие нормы об аренде, содержащиеся в первом параграфе главы 34, применяются к регулированию всех видов аренды, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, содержащимися в параграфах 2-6 ГК.

Определение договора, содержащееся в ст. 606 ГК, указывает на основные обязанности сторон, согласно которым арендодатель (АРЕНДОДАТЕЛЬ) обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование, а арендатор (АРЕНДАТОР) обязуется уплатить ему за это арендную плату.

Аренда имущества предполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его потребительских качеств как в предпринимательских, так и в не связанных с предпринимательской деятельностью целях. При этом наиболее ценным качеством имущества является его способность к приращению — естественному (в форме плодов), искусственному (продукция), финансовому (деньги). По сравнению с общей диспозитивной нормой ст. 136 ГК, специальная норма абз. 2 ст. 606 ГК содержит императивную норму, согласно которой право собственности на плоды, продукцию и доходы, получаемые вследствие приращения арендованного имущества, являются собственностью арендатора. Поэтому если в договоре аренды предусмотрена натуральная форма оплаты — часть плодов или продукции, то арендатор-собственник обязан передать арендодателю соответствующую часть приращения на праве собственности. Если же в договоре предусмотрено, что объекты такого приращения изначально принадлежат арендатору или арендодателю в определенных долях, то это указывает на конституирующий признак иного договора — о совместной деятельности.

Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством. Причем как вещные (допустим, сервитуты), так и обязательственные (например, права пользования вещью, которые могут принадлежать хранителю или доверительному управляющему). Поэтому надо четко представлять о��обенности временного пользования именно арендатора.

Похожие записи:

• Имеет ли гражданская жена право на наследство после смерти мужа
• Пенсия в 2021 году в России средняя
• Договор купли продажи садового дома с земельным участком 2021 год