Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства пошагово

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства пошагово». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Споры с объектами незавершенного строительства

2. Кто вправе зарегистрировать ОНС

3. Момент возникновения ОНС как объекта недвижимости

4. Правовой режим ОНС до его госрегистрации

5. Есть ли собственник у незарегистрированного ОНС

6. Признание права собственности на ОНС в судебном порядке

7. Споры о разделе ОНС между супругами

8. Отчуждение земельного участка без незарегистрированного ОНС

9. Порядок регистрации объекта незавершенного строительства

10. Капитальные вложения: покупка и учет недостроя

Чтобы зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, нужно поставить его на кадастровый учет. В данном случае процедура постановки на учет и госрегистрация права собственности будут проводиться одновременно ( п. 1 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).

Учитывайте, что если ваше право на земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, не зарегистрировано, то одновременно будут проводиться ( ч. 1 ст. 40 указанного Закона):

кадастровый учет участка (если на учет он не поставлен) и госрегистрация права на земельный участок;
кадастровый учет и регистрация прав на объект незавершенного строительства.

Споры с объектами незавершенного строительства

Для госрегистрации прав на недвижимость используется утвержденная форма заявления. Для кадастрового учета объекта незавершенного строительства и регистрации на него права собственности нужно подготовить одно заявление. Оно заполняется по общим правилам. При этом учитывайте следующие особенности при его заполнении:

в реквизите 3 проставьте знак “V” в графе 3.1 “государственный кадастровый учет и госрегистрация прав”;
в реквизите 4:
отметьте знаком вид объекта – “Объект незавершенного строительства”;
в графе “Характеристика и ее значение” нужно указать проектируемое значение основной характеристики объекта незавершенного строительства, его протяженности, глубины, глубины залегания, площади, объема, высоты или площади застройки;
в реквизите 5 заявления проставьте знак “V” в графе “постановку на учет”;
в реквизите 6 знак проставьте в графе “права:” и укажите его вид – “собственности”.

Если одновременно будут проводиться кадастровый учет земельного участка и (или) госрегистрация прав на него, то нужно заполнить еще одно заявление в отношении земельного участка.

Для госрегистрации права на объект незавершенного строительства потребуются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы ( ч. 10 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости):

разрешение на строительство, если для строительства требуется его получение. Вы можете подать его по своей инициативе ( ч. 6 ст. 18 названного Закона);
правоустанавливающий документ на земельный участок. Если для размещения объекта предоставление участка или установление сервитута не требуется, то нужно представить документ, подтверждающий возможность размещения объекта;

2) технический план объекта незавершенного строительства ( п. 7 ч. 2 ст. 14 указанного Закона). Его нужно подготовить до того, как вы будете обращаться за госрегистрацией права собственности;

3) доверенность и другие документы, которые подтверждают полномочия и личность представителя (директора).

Необходимо учитывать общие требования, которые предъявляются к документам, представляемым на госрегистрацию прав.

Если одновременно проводится кадастровый учет земельного участка, то потребуется межевой план на него ( п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).

Согласно ст. 22 ФЗ № 218 допускается регистрация объектов незавершенного строительства, но этот процесс имеет свои трудности, вызванные тем, что строительство не закончено. Регистрация возможна на всех этапах строительства, начиная со стадии готового фундамента.

Незавершенными могут быть признаны объекты, которые не служат по закону предметом действующего подрядного договора, а процесс их постройки законсервирован, временно или полностью остановлен. Это относится к капитальным зданиям, сооружениям, строениям. К этому ряду не могут быть причислены временные постройки, киоски, навесы.

Объектом незавершенного строительства не считается самовольная постройка, то есть построенная:

на участке, если он не предназначен для этих целей;
без получения разрешительной документации;
без соблюдения норм и правил.

Исходя из действующего Гражданского законодательства (ч. 1 ст. 130 ГК РФ) объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, так как отличается главным свойством, присущим объекту недвижимости: нельзя переместить такое сооружение без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

Для получения права на имущество требуется внесение в Единый Госреестр сведений о том, что указанный объект принадлежит определенному лицу. Регистрация незавершенного строительства также закрепляет за какими-либо лицами право собственности в ситуациях долевого участия в постройке многоквартирных домов или дает возможность компенсировать издержки на достройку путем ее продажи.

Кто вправе зарегистрировать ОНС

Некоторые объекты могут быть зарегистрированы по упрощенной схеме в более сжатые сроки. Это относится к зданиям, построенным на:

участках, выделенных под ведение дачного и садоводческого хозяйства;
землях под ИЖС;
землях для ведения личного подсобного хозяйства и расположенных в пределах поселений.

При желании оформить такой незавершенный дом следует обратиться в МФЦ или Росреестр. При обращении необходимо написать заявление с использованием специального бланка. Там же оплачивается госпошлина. Останется только дождаться назначенной даты получения документов.

Незавершенные объекты строительства могут быть зарегистрированы по дачной амнистии, которая подразумевает облегченную процедуру оформления. Она касается земель для подсобного или дачного хозяйства, ИЖС и действует до 01.03.2020.

Вначале регистрируется право владения земельным участком путем обращения в МФЦ или Росреестр. Потребуется один из следующих документов:

постановление из местной администрации;
свидетельство о праве наследования;
договор купли-продажи или обмена.

Необходимо написать заявление, к нему приложить квитанцию о пошлине, а также:

кадастровый паспорт строения;
разрешение постройки;
декларацию об объекте в двух экземплярах.

Сложный момент при этом – подтвердить начало строительства путем предоставления всей выданной ранее разрешительной документации из госорганов. После завершения процедуры объект незавершенного строительства становится собственностью заявителя и с ним допускаются любые операции: продажа, покупка, обмен, дарение, оформление аренды.

Что подразумевает законодатель под понятием «объект незавершенного строительства»? Градостроительный кодекс в п. 10 ст.1 лаконичен: это здание, сооружение, строительство которого не завершено, за исключением некапитальных строений.

Приступить к процедуре оформления в собственность правомочно лицо, обладающее правами на землю, на которой идет строительство, а также имеющее разрешение на таковое при необходимости . При этом государственный кадастровый учет и регистрация права на объект незавершенного строительства проводится одновременно с осуществлением кадастрового учета и госрегистрации в отношении земельного участка, на котором такой объект незавершенного строительства расположен (если право на участок не зарегистрировали ранее). Отметим, что потребность в регистрации до завершения работ может возникнуть для совершения сделки либо по прямому указанию закона в порядке п. 5 ст. 13 закона «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (при обращении взыскания на строящийся предмет залога).

Требовать признания права на квартиру в недостроенном доме в судебном порядке могут:

гражданин, чьи деньги привлечены для возведения многоквартирного здания, при условии, что по факту завершенное здание не вводится в эксплуатацию застройщиком и последний уклоняется от заключения договора долевого участия (п. 14 обзора практики, утв. президиумом ВС РФ от 04.12.2013, далее — ОП ВС);
дольщик, который оплатил все платежи по договору и фактически получил квартиру, даже если здание еще не введено в эксплуатацию (п. 16 ОП ВС).

Обратите внимание! Учитывая общие правила регистрации и принимая во внимание специфичные, отраженные в ст. 40 закона № 218-ФЗ, можно рекомендовать для регистрации объекта незавершенного строительства следующий пакет документов:

Подтверждающие личность и правомочность обратившегося (паспорт, доверенность, решение или приказ о назначении директора и прочие).
Документы о праве собственности (иных вещных правах) на землю. При их отсутствии документы для регистрации права на землю.
Разрешение на строительство (если таковое требуется по закону).
Документ, подтверждающий возможность размещения объекта без предоставления земельного участка или установления сервитута. В этом случае документы на землю предоставлять не надо.
Платежное поручение или банковская квитанция об оплате госпошлины (предоставляется по желанию заявителя).

***

Как видно, при необходимости регистрации объекта незавершенного строительства она в принципе возможна на любой стадии строительства, начиная с фундамента.

Момент возникновения ОНС как объекта недвижимости

Обратиться в Росреестр может только владелец или арендатор земельного участка, на котором возводится дом. Земля должна стоять на учёте в ГКН, иметь кадастровый номер и границы.

Если права собственности или аренды на участок не оформлены, то зарегистрировать объект незавершенного строительства можно одновременно с осуществлением кадастрового учёта земли, на которой он расположен.

Госрегистрация собственности производится Росреестром. Подать заявление можно непосредственно в регпалате или в МФЦ.

Справка: За регистрацию в Росреестре взимается госпошлина в размере 2000 рублей с граждан и 22000 – с юр. лиц.

Сам процесс состоит из следующих этапов:

получение разрешения на возведение;
проведение технической инвентаризации;
оформление кадастрового паспорта на недострой;
предоставление документов в Росреестр.

Порядок оформления частного домовладения гораздо проще, чем регистрация незавершенного многоквартирного дома.

Для регистрации права на объект незавершенного строительства в Росреестр представляются следующие документы:

заявление;
паспорт;
правоустанавливающие бумаги на землю;
разрешение на строительство;
технический паспорт на «незавершенку»;
квитанция об уплате госпошлины.

В качестве правоустанавливающего документа на земельную территорию можно приложить:

свидетельство о праве собственности;
выписку из ЕГРП.

Если права на участок не зарегистрированы, то представляется один из следующих документов:

акт о предоставлении участка местными органами самоуправления;
выписка из похозяйственной книги;
договор купли-продажи;
иные бумаги, подтверждающие возможность распоряжения землей.

Важно знать: Разрешение на строительство не требуется при возведении на личном участке вспомогательных сооружений (баня, гараж, сарай). Такие объекты регистрируются на основании декларации, утвержденной Приказом Минэкономразвития РФ от 18.12.2015 г. № 953.

Зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в регпалате не удастся, если постройка возведена:

с нарушениями градостроительных норм;
без соответствующего разрешения;
на земельном участке, имеющим иное назначение.

Право на такую постройку может быть признано только после завершения возведения в судебном порядке. Исковое заявление подается в суд по месту нахождения «незавершёнки».

Если оценочная стоимость объекта до 50 тысяч рублей, то иск подается в мировой суд. Если более 50 тыс. – в районный.

Внимание: Если участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, относится к категории земель, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и располагается за пределами населенных пунктов, то возведение зданий и сооружений на таких территориях запрещено.

Регистрирующий орган или суд обяжут гражданина снести построенный объект независимо от стадии возведения.

Правовой режим ОНС до его госрегистрации

В законодательной базе Российской Федерации сложно найти единое определение такому термину, как «незавершенное строительство».

Тем не менее в практике юристов уже утвердилось мнение о том, какие здания можно отнести к незавершенкам.

Определение, хоть и не вполне четкое, вытекает из статей Гражданского Кодекса РФ и Градостроительного Кодекса РФ.

На рынке недвижимости продажа незавершенного строительством здания – явление нередкое. Часто на такую сделку владелец решается, оценив свои возможности.

Если финансов на окончание строительных работ не хватает, а незавершенка тяжким грузом лежит на плечах хозяина и приносит одни лишь убытки, продажа – хороший выход. Если соблюдены условия для заключения законной сделки, то застройщик может найти для объекта нового владельца.

Готовясь к осуществлению сделки, необходимо не упустить из виду некоторые нюансы:

Незавершенное здание – это недвижимый объект, на него распространяется такой же правовой режим, что и на достроенные здания.
Нужно будет заключить письменный договор купли-продажи.
Чтобы совершить передачу объекта покупателю, необходимо пройти государственную регистрацию.
Процесс получения НДФЛ с продажи незавершенки осложняется тем, что чаще всего она находится в собственности меньше трех лет.
Продажа объекта подразумевает продажу земли, на которой он расположен.

Существует и второй вариант регистрации незаконченной постройки, который в народе называют «дачной амнистией». Такой термин появился в середине 2006 года, когда был принят ФЗ № 93 от 30.06.2006 г. Этот нормативный акт упростил людям порядок оформления прав на наделы, предназначенные для ИЖС, ведения дачного либо подсобного хозяйства. Но есть условие: участки должны быть получены гражданами на любом основании до 30.10.2001 г. (то есть до начала действия Земельного кодекса РФ).

Кроме самих участков, под амнистирование попадают здания, возведенные на территориях с указанным выше целевым назначением, сараи, бани и прочие объекты, не требующие согласования строительства. Дачная амнистия неоднократно продлевалась, и в настоящий момент она действует до 1 марта 2021 г.

Поскольку регистрация недостроенного дома без оформления права на участок невозможна, начать нужно с регистрации земли. Для этого в Росреестр предоставляется правоустанавливающая документация и кадастровый паспорт с зафиксированными границами надела. Если кадастровые работы не проводились, сначала придется выполнить процедуру межевания.

Иногда уполномоченные органы отклоняют заявление о регистрации незаконченного строительства. Причины бывают следующими:

Документация оформлена с ошибками либо какой-то документ отсутствует.
Строительство дома на земельном участке не соответствует его целевому назначению.
Возводимое здание не соответствует установленным требованиям. Это может касаться таких характеристик, как высота дома, его этажность, размеры отступов от границ надела.

В некоторых случаях бывает достаточно исправить ошибки и подать документы повторно. Если же землевладелец категорически не согласен с решением чиновников – он имеет право обратиться в суд.

Регистрация незавершенного строительства – процесс, который не представляет особых проблем. Если собраны все необходимые документы, риск отказа минимален. Но, конечно, их сбор требует времени и некоторых хлопот. Если заниматься этим некогда, можно обратиться за помощью к юристу или в проверенное риэлторское агентство.

[autor_bq]

Нужна консультация или совет профессионала прямо сейчас? Обращайтесь к онлайн-консультанту нашего сайта, оставьте свои контактные данные и дождитесь ответа

Есть ли собственник у незарегистрированного ОНС

На первый взгляд понятие объект незавершенного строительства не вызывает вопросов, вроде как и так понятно, что это объект, который не достроен, но насколько он может быть не достроен, не каждый может сказать.

Незавершенка является объектом недвижимости и капитального строительства, и чтобы считаться таковым должна, прежде всего, иметь неразрывную связь с землей и перемещение такового объекта должно быть невозможным без ущерба его назначению.

Для того, чтобы объект был признан объектом незавершенного строительства достаточно как минимум, чтобы были полностью закончены работы по возведению фундамента, т.е. был фундамент. Таким образом, незавершенка может считаться объект капстроительства в виде фундамента, который прочно связан с землей и его невозможно переместить так, чтобы он остался в первоначальном виде.

Тема является актуальной, поскольку все чаще организации, индивидуальные предприниматели, принявшись строить какой-то объект недвижимости, оказываются в ситуации, когда не могут завершить строительства из-за финансовых трудностей, но регистрируют право собственности на недостроенный объект, а впоследствии, например, МУГИСО оспаривает зарегистрированное право у лица.

В настоящее время идет разработка упрощенного механизма данного процесса. Предполагается, что в будущем будет достаточным предоставление в органы лишь кадастрового паспорта объекта вместо приведенных выше документов. Наш юрист по недвижимости решит вопрос регистрация прав на объект незавершенного строительства профессионально и в срок. Консультация юриста по вопросам недвижимости поможет решить Вашу проблему уже сегодня.

ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Прежде, чем приступить к расшифровке определения «объект незавершенного строительства», следует бы отметить одно очень существенное обстоятельство.

Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на вопрос, что представляет собой объект незавершенного строительства. Поэтому подойдём к рассмотрению этого определения творчески, то есть рассмотрим его всесторонне: и с точки зрения научных кругов, и с позиции судебной практики, и с ракурса правового урегулирования (существующей на данный момент законодательной базы).

Также, уделим внимание юридической, экономической и финансовой составляющей данного явления.

Если обратиться к судебной практике, то здесь часто используется другой подход. Подразумевается, что только после завершения работ по укладке фундамента объект получает статус объекта незавершённого строительства (ОНС).

Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства, необходимо собрать бумаги, подтверждающие право на владение участком земли, на котором осуществляется строительство и разрешение на проведение этих работ. Также, желательно произвести внесение данного объекта в кадастровый учет.

Существующий разброс мнений в судебной практике позволил, в свою очередь, выделить единые признаки, определяющие объект незавершенного строительства, которые учитываются при рассмотрении дел:

объект незавершенного строительства является таковым лишь в случае плотной привязки к земельному участку, когда перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению;
индивидуальная определенность объекта;
процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен, законсервирован или окончательно прекращен.

Признание права собственности на ОНС в судебном порядке

Исходя из многочисленных особенностей незавершенного строительства, его объекты можно классифицировать по ряду следующих признаков:

Представляет собой либо отдельно стоящий объект незавершённого строительства (ОНС), либо комплекс объектов незавершённого строительства.

Представляет собой жилые, социальные, коммерческие, промышленные, линейные или другие объекты незавершённого строительства (ОНС).

Оформление незавершенного строительства с подготовки пакета необходимых документов, которые в обязательном порядке сдаются в регистрационную палату:

заявление о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
документ, удостоверяющий личность;
квитанция об уплате госпошлины;
свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор на его аренду;
разрешение на строительство на данном земельном участке, выданное органами исполнительной власти в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ;
описание объекта незавершенного строительства, оформленное и выданное БТИ.

В соответствии со ст. 219 Гражданского Кодекса РФ, государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. То есть объект незавершенного строительства попадает под категорию «вновь создаваемого имущества».

Поэтому оформление права собственности на объект незавершенного строительства потребует следующий пакет документов:

получения техпаспорта в БТИ;
наличия документа, подтверждающего приостановление строительства (акт консервации или акт приостановления);
кадастрового плана земельного участка или плана его границ;
наличия правоустанавливающих документов, подтверждающие право собственности или аренды на земельный участок.

Продажа незавершенного строительством объекта. Одним словом, совершается сделка купли-продажи (основание часть 1, статья 130, ГК РФ) объекта незавершенного строительства (ОНС), которая не слишком отличаются от аналогичных сделок любой другой недвижимости. Для совершения такой сделки, необходимы следующие документы, на которые покупателю стоит обратить внимание:

документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительство данного объекта;
план объекта незавершенного строительства;
проектно-техническую и сметную документацию на строительство данного объекта;
документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

В соответствии с законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» (пункт 2, статья 25), оформление права собственности на объект незавершённого строительства начинается с проведения регистрации. Для этого собственнику объекта незавершённого строительства или «незавершенки» необходимо предъявить разрешение на проведение строительных работ.

А также, право собственности на земельный участок, на котором ведутся эти работы.

Если до 2015 года разрешение на строительство не требовалось, то начиная с 1 марта этого года данный документ снова появился в перечне необходимых бумаг. Для того чтобы оформить право собственности на объект незавершенного строительства, необходимо сделать следующие действия:

провести техническую инвентаризацию объекта;
получить разрешение на проведение строительства или строительных работ;
внести объект в кадастровый реестр;
пакет необходимых документов отнести в регистрационные органы.

На заметку! Одним из обязательных условий для проведения регистрации объекта в государственных органах является договор строительного подряда.

Споры о разделе ОНС между супругами

В законах России сложно отыскать подходящее определение подобному термину, как «незавершенное строительство». Но все, же в практике юристов уже сформировалось суждение о том, какие строения можно причислить к незавершенным постройкам.

Определение, хоть и не ясное, вытекает из статей ГК России. Незавершенным можно считать сооружение, имеющее определенные признаки:

Дом несет не временный, а капитальный характер. Проще говоря, строение имеет фундамент, поэтому из перечня незавершенок сразу убираются стационарные ларьки и киоски.
Здание не достроено до конца, все еще проводятся работы. При этом не важна стадия процесса, это может быть формирование фундамента, стенных блоков, последние работы по внутренней отделке.
Стройка в замороженном состоянии до конкретной или неопределенной даты из-за нехватки средств.

Обобщая описанные признаки, можно понять, что: объект, незавершенный в результате строительства, это здание, ремонт и отделка которого не доведены до логического конца.

В соответствии постановлениями и законами о регистрации недвижимости, незаконченные постройки нуждаются в оформлении. Это можно сделать, получив документацию на землю и разрешение на строительство сооружения.

ВНИМАНИЕ! Раньше не требовали подобные разрешения. Но 1 марта 2015 года были введены некоторые изменения в земельное законодательство. После этого стали требовать разрешение для выполнения процедуры.

Многие не знают, Как оформить незавершенное строительство в собственность, но на этот вопрос легко ответить. Как проходит процесс оформления:

техническая инвентаризация сооружения;
получение разрешения на постройку здания;
получение паспорта на землю;
предоставление документации и заявки в Российский реестр для регистрации;
получение справки из ЕГРН с важной записью о правах собственности.

Для оформления права собственности на объект в Росреестре потребуется пройти различные согласования и взять нужный перечень документов. Поэтому во многих строительных организациях этим заняты специальные службы или отделения. С 2015 года сформирована простая процедура регистрации для собственников недвижимости загородного типа.

Согласно закону, упрощенный способ используется в отношении лишь некоторых объектов:

домов, возведенных на землях для осуществления дачного или садоводческого хозяйства;
сооружений, построенных на землях под личное жилищное строительство;
домов, построенных на землях, имеющих назначение для проведения индивидуального подсобного хозяйства и находящихся на границах города.

Таким образом, если речь идет о стройке частного дома нужно обращаться в МФЦ или Росреестр со всей важной документацией. Ответственный работник даст вам бланк для создания заявления. В том же месте можно заплатить за госпошлину.

Специалист заберет документы. Он установит дату, когда можно получить сформированную выписку из ЕГРН и забрать документацию обратно.

Прежде чем оформить незавершенное строительство сооружения, необходимо собрать весь перечень документации. Что нужно взять:

Разрешение в письменном виде от органа местного самоуправления на постройку объекта.
Письменное заявление.
Кадастровый паспорт на землю.
Квитанция, устанавливающая, что вы оплатили госпошлину.
В случае если заявку подает не собственник земли, нужна заверенная у юриста доверенность.
Документы, подтверждающие, что именно вы – владелец участка, где осуществляется строительство.

Есть несколько способов доставить документацию в нужное вам место: прийти лично, передать через третье лицо или отправить письмо. Система выстроена так, чтобы вы в любой сложной ситуации, вы смогли произвести регистрацию недостроя.

ВНИМАНИЕ! Отправляя документацию по почте, не забывайте, что к общему списку должна быть прикреплена ваша личная подпись, заранее заверенная у специалиста. Без этого заявление не станут рассматривать.

Отчуждение земельного участка без незарегистрированного ОНС

Следует знать, что в 2004 году были приняты поправки к Гражданскому кодексу, согласно которым все объекты незавершенного строительства теперь относятся к недвижимому имуществу. До этого подобная регистрация происходила исключительно через суд. Для оформления документа, подтверждающего право собственности на землю, нужны:

техническая инвентаризация объекта;
кадастровый паспорт.

К тому же, нельзя зарегистрировать жилой дом, являющейся самовольной постройкой. Закон определяет это как:

строительство на земле, имеющей другое целевое назначение;
строительство без разрешения;
строительство с нарушениями важных правил и норм.

Владелец такой постройки не может приобрести право собственности. Признать строительство законным можно через суд, или получив соответствующее разрешение органов исполнительной власти. Для такого разрешения необходимо иметь внушительный пакет документов. Есть и другой вариант –зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома, как вариант, можно подав документы в БТИ, специалисты которого возьмут на себя все проблемы с узакониванием объекта незавершенного строительства.

Другими словами, если участок земли предназначен только для производства различной сельскохозяйственной продукции, то строить на нем жилые помещения запрещено. Поэтому лучше не рисковать, начиная строительство дома на земле, которая для этого не предназначена.

Чтобы пройти процедуру регистрации как можно быстрее, следует серьезно подойти к пакету документов. Для того чтобы оформить жилой дом, необходимо иметь следующие бумаги:

разрешение на строительство;
заявление;
кадастровый паспорт на объект;
квитанция об оплате госпошлины;
доверенность, заверенная нотариусом (если заявитель – третье лицо);
документ, устанавливающий право на землю.

Кадастровый паспорт на саму землю не нужен, если все права на нее были зарегистрированы ранее. Все документы можно подать лично, через третьи лица или отправив по почте.

Владелец или арендатор земельного участка в первую очередь обязан собрать все документы, требуемые для государственной регистрации. Затем их необходимо подать в Росреестр по месту нахождения недвижимости. Обычно регистрация объекта незавершенного строительства занимает не более 10 дней.

Согласно законодательству Российской Федерации, объект незавершенного строительства считается созданным недвижимым имуществом, а, значит, подлежит процедуре регистрации. Право собственности на такой объект возникает с момента этой регистрации. Существует определенный порядок регистрации объекта незавершенного строительства, который определяет Закон о регистрации, а конкретно – 25 статья.

Регистрация осуществляется, если есть специальные разрешения на строительство и все документы, описывающие данный объект. Правительством был подготовлен законопроект, упрощающий процесс, который необходим при государственной регистрации на имущество, в том числе и на незавершенное строительство. Благодаря ему, оформить недостроенный дом можно будет, имея только кадастровый паспорт. Но пока все еще требуется разрешение на строительство.

Получить свидетельство о праве собственности быстро и легко получается не всегда. Чаще всего заявители сталкиваются с огромным количеством различных нюансов. Например, даже имея все документы и начав строительство на законных основаниях, можно получить отказ от Росреестра. И при этом у отказа могут быть только формальные причины, которые не удовлетворяют заявителя.

Следующий шаг в таком случае – обжалование в судебном порядке. То есть придется подать в суд на регистрирующий орган, а это может надолго затянуть процесс оформления объекта незавершенного строительства. И только в случае положительного судебного решения, заявитель может вновь обратиться в Росреестр и сдать все документы.

Владельцев домов ждет приятная новость — с 2018 года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней. Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования. Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.

Для признания прав собственности на «недострой» можно обратиться в территориальный офис Росреестра, территориальное отделение федеральной кадастровой палаты, а также в городской или поселковый МФЦ. Рекомендуем предварительно позвонить по поводу сдачи документов и записаться к нашему специалисту, для бесплатной консультации по номеру 8 495 409-41-51.

Начиная процесс оформления дома, граждане встречают на пути много трудностей. Например, приходится подтверждать, что строение соответствует существующим нормам или владение домом законно. Часто бывает ситуация, когда в ТП допущены ошибки и его надо переделывать.

Чтобы разрешить такие ситуации кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» проведут все необходимые работы для регистрации домов и исправят ошибки любой сложности.

Объект незавершенного строительства — что это? Нужно выяснить эту информацию, ведь может быть и такое, что владельцам нужно провести регистрацию на право собственности на недвижимый объект еще до окончания его сооружения.

[2]

Такая необходимость объясняется тем, что после регистрации перед владельцами открывается множество новых возможностей. Среди них можно выделить возможность полноправно распоряжаться имуществом – продавать его, дарить, обменивать и прочее.

Порядок регистрации объекта незавершенного строительства

Объектом незавершенного строительства не считается самовольная постройка, то есть построенная:

на участке, если он не предназначен для этих целей;
без получения разрешительной документации;
без соблюдения норм и правил.

участках, выделенных под ведение дачного и садоводческого хозяйства;
землях под ИЖС;
землях для ведения личного подсобного хозяйства и расположенных в пределах поселений.

Какое здание считается незавершенным?

В законодательной базе Российской Федерации сложно найти единое определение такому термину, как «незавершенное строительство». Тем не менее в практике юристов уже утвердилось мнение о том, какие здания можно отнести к незавершенкам. Определение, хоть и не вполне четкое, вытекает из статей Гражданского Кодекса РФ и Градостроительного Кодекса РФ.

Незавершенным считается здание, имеющее нижеперечисленные признаки:

Объект носит не временный, а капитальный характер. Другими словами, постройка имеет фундамент, поэтому из списка незавершенок автоматически исключаются стационарные ларьки и киоски.
Здание не приобрело законченный вид, на нем ведутся работы. При этом не берется во внимание стадия строительства, это может быть возведение фундамента, стенных блоков, последние штрихи во внутренней отделке помещения.
Стройка заморожена до определенной или неопределенной даты из-за нехватки финансовых ресурсов.

Обобщая вышеназванные характеристики, делаем вывод: объект, незавершенный в результате строительства, представляет собой здание, монтаж и отделка которого не доведены до своего конца. Однако же у этого незаконченного объекта есть самое важное – фундамент.

Именно фундамент, согласно представлениям юристов и законодателей, является признаком того, что построенное невозможно сдвинуть с места, не нанеся ему урона. Следовательно, мы имеем дело с недвижимым объектом.

В недалеком прошлом недостроенные здания не могли причисляться к объектам недвижимости. Российские законы не позволяли этого сделать. Считалось, что объект не приобрел законченный вид, а значит, он ни много ни мало всего лишь сумма потраченных на работу стройматериалов и человеческого труда.

Положение дел поменялось вместе с внесением поправок в Гражданский кодекс. Говоря конкретнее, появились новые поправки к статье 130, которая гласит, что любая постройка, которая в результате определенных обстоятельств так и осталась в недоделанном виде из-за приостановки строительства, – это недвижимость, а значит можно оформить ее, как свою собственность.

Хозяин постройки, который стал собственником, зарегистрировав ее в соответствующих госинстанциях, может совершить следующие операции:

продать;
подарить;
передать в наследство;
обменять;
заложить под денежные средства.

Едва ли не основным условием для успешного оформления права на незавершенное здание является наличие двух наиважнейших документов – права на владение земельной территорией, на которой находится здание, а также разрешение на ведение строительно-монтажных работ. Плюс к этому, прежде чем приступить к процедуре регистрации, необходимо:

Иметь на руках договор подряда со строительно-монтажным предприятием.
Посетить Кадастровую палату и поставить недострой на учет.
Оформить техническую инвентаризацию объекта по всем правилам.
Отнести собранный пакет документов в органы, отвечающие за регистрацию недвижимых строительных объектов.

Есть еще одно изменение, касающееся правил регистрации недостроев и долгостроев. Ранее оформить в собственность такой объект владелец мог лишь в том случае, если намеревался совершать с ним какие-то операции (продажа, обмен и т. д.). Теперь же это условие исключено из списка обязательных. Таким образом, на право владения можно претендовать, даже если хозяин не собирается совершить сделку.

Регистрация незавершенного объекта, впрочем, как и любого иного вида недвижимости, — дело весьма хлопотное.

Но провести эту операцию от начала до конца несложно, если знать какие действия нужно предпринять и какие понадобятся документы.

Стоит обратить внимание, что незавершенный объект – категория недвижимого имущества весьма специфичная, поэтому перечень бумаг для его оформления гораздо шире.

Итак, приведем список документов, который понадобиться для регистрации и внесения сведений в Единый Государственный Реестр Прав:

описание объекта, его проектная документация (если такого документа не будет, регистрация будет отклонена);
разрешение на строительство (обычно выдают муниципальные органы власти);
документы, доказывающие право на земельный участок (важно правильно их оформить, в противном случае здание может расцениваться, как самовольная постройка – ст. 222 Градостроительного Кодекса РФ);
техпаспорт из БТИ;
смета, свидетельствующая о денежных затратах на строительство объекта;
кадастровый план земельной территории;
документы, подтверждающие, что возведение здания приостановлено (об отсутствии договора подряда, акт консервации);
документы, подтверждающие, что в деле нет интересов третьих лиц;
квитанция, выданная после уплаты государственной пошлины;
заявление о намерении зарегистрировать объект.

Собрав бумаги, следует тщательно их пересмотреть и убедиться в том, что они в подобающем виде.

Регистрирующий орган вправе не принять документы от заявителя, если они будут оформлены вразрез со стандартами: например, если есть нестыковки в договоре на землю или в проектной документации.

Проверенный пакет документов может отнести в местный филиал Росреестра лично заявитель или его доверенное лицо, предъявившее соответствующее подтверждение.

Капитальные вложения: покупка и учет недостроя

Любая постройка на момент окончания всех работ передается от подрядчика заказчику. Перед этим проводятся контрольные обследования всех характеристик объекта: приемочная комиссия определяет, насколько он согласуется с техническими регламентами и стандартами, надзорные органы дают свое заключение.

Если все стороны сошлись во мнении по поводу результатов проверки, и не возникло никаких разногласий, то подписывается акт приема-передачи, который говорит о том, что все намеченные действия по строительству здания завершены, и подрядная организация честно выполнила все свои обязательства.

Документ подписывают три стороны: исполнитель (подрядчик), заказчик или его доверенное лицо, представитель госучреждения.

Когда же речь идет о передаче незавершенного строительства, то все участники проекта должны отразить в договоре перечень работ, необходимых для доведения здания до полной готовности.

Незавершенный объект может быть передан раньше завершения работ:

При смене подрядчика. Объект переходит от строительной фирмы, которая вела работы на незавершенке, другой подрядной организации. Для этого ставится в известность заказчик и оформляется дополнительный договор.
При продаже объекта и смене владельца. В процессе сделки стороны составляют передаточный акт, который прикрепляется к договору купли-продажи. подобного документа обычно одинаковое: покупатель ознакомлен с нынешним состоянием объекта и не имеет никаких возражений. Это делается для того, чтобы пресечь возникновение споров по поводу незавершенности объекта.
При банкротстве застройщика. По большей части такие случаи возникают в сфере жилищного долевого строительства. Застройщик, объявивший о своей несостоятельности, передает права на объект и земельный участок жилищно-строительному кооперативу. Такое учреждение создают сами дольщики.

В каждом случае важно, чтобы незавершенное здание значилось в Едином государственном реестре прав. Только при выполнении этого обязательного условия можно будет передать объект.

Документ, удостоверяющий личность заявителя. 4.

Учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица (со всеми действующими изменениями и дополнениями), документ о постановке на учет налогоплательщика, документ, подтверждающий факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц. 5. Нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая полномочия лица действовать от имени представляемого при проведении государственной регистрации.
6.

Документ, подтверждающий право собственности или право пользования земельным участком. 7. Разрешение на строительство. 8. Проектно-сметная документация.

9. Кадастровый план земельного участка. 10.Техническое описание объекта недвижимого имущества.

Обязательным условием для государственной регистрации права на объект незавершенного строительства является то, что данный объект не должен являться предметом действующего договора строительного подряда (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Данная позиция нашла закрепление и в Законе об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ).

Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении установленных статьей 14 Закона об участии в долевом строительстве оснований для обращения взысканий на предмет залога.

Важно Объект незавершенного строительства представляет собой вновь создаваемое недвижимое имущество, в связи с чем, в силу ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.Кроме того, в соответствии со ст.

130 ГК РФ незавершенный строительством объект определен как объект недвижимости. В то же время, законодатель не отнес незавершенный строительством объект ни к зданию, ни к сооружению, определяя его как самостоятельную разновидность недвижимости.