Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дом без земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Расходы при оформлении бесхозяйной недвижимости предполагают, во-первых, оплату госпошлины за регистрацию права собственности, а во-вторых, уплату за:
- выписку из ЕГРН;
- покупку или аренду заброшенного участка вместе с домом, если он там расположен;
- снос заброшенного дома, если он не нужен новому владельцу;
- строительство новых объектов на этом участке, если у собственника есть такое желание.
Также существуют «бесхозяйки», которые нужно достраивать или вкладываться в ремонт. Возможны дополнительные траты на нотариальные услуги при заключении договора и другие издержки.
Возможно ли законным образом продать дом без земли
Может возникнуть ситуация, когда человек оформил «бесхозяйку» в собственность и зарегистрировали на нее право, но неожиданно объявился предыдущий владелец. При этом он утверждает, что не получал уведомления об операциях с его недвижимостью от местных властей или не знал о том, что его дом числится бесхозяйным. Бывший хозяин хочет оспорить право нового владельца и выселить его. Данный вопрос придется решать в суде.
То же самое касается проживания в бесхозном доме в течение 15 лет. Надо учитывать, что в любой момент может появиться собственник дома и потребует покинуть его. В данном случае придется съезжать, потому что никакие права на дом у проживающего еще не появились.
«Если ваши физические «вложения» можно отделить от дома и увезти с собой, то вы сможете это сделать. Взыскать с такого собственника сделанные вами капитальные вложения в дом возможно (например, в ситуации, если вы докажете, что иначе дом бы разрушился), но достаточно сложно. При этом вы должны будете подтвердить, что сделали все необходимое, чтобы найти потенциального владельца дома», — предупредила юрист компании «Генезис».
В целом, приступая к выкупу или оформлению брошенной недвижимости, нужно учитывать, что данная процедура достаточно длительная и требует немаленьких вложений. Особенно если участок и дом нуждаются в серьезном уходе, ремонте или вовсе сносе. Такие варианты обычно подходят людям, у которых по соседству находится заброшенный дом. В данном случае собственник может расширить свой участок. Но главное — убедиться, что недвижимость действительно никому не нужна. Чтобы избежать неприятной ситуации в будущем.
Согласно настоящему законодательству жилой дом и участок, на котором он расположен это один объект недвижимости. Они составляют единое целое, а значит продать одно без другого, не получится. Данная ситуация рассмотрена в 35-ой статье Земельного Кодекса.
Причем нельзя не только продать, но и унаследовать одно без другого.
И даже внесенные 23-го июня поправки в эту статью ситуации не изменили. Дом и участок являются одним объектом. Это значит, что если владелец пытается реализовать только дом, то он автоматически вместе с ним продает и участок.
Если в договоре на покупку оговаривается реализация только одного дома без прилегающей земли, то оно считается недействительным соглашением. В некоторых случаях оформление подобной сделки может быть признано мошенничеством.
Но встречаются случаи, когда постройка и участок принадлежат разным собственникам.
Такое возможно, когда гражданин владеет непосредственно домом, а участком распоряжается на основании аренды. В данном случае согласно 3 части 552 статьи ГК РФ вместе с домом покупатель автоматически приобретает и права аренды на землю при условии, что договор аренды на данный момент не просрочен.
Но на землю у нового собственника право собственности не будет поскольку они остаются у арендатора земли. Ему принадлежит только дом. Все права на землю будут указаны в договоре аренды. Он должен постоянно продлевать этот договор с сохранением первоначальных условий.
Также возможно, что продавец землей не владеет, но она оформлена на него на основании договора о неограниченном пользовании. Только в этом случае продается лишь один дом, стоящий на земле.
Можно ли продать жилой дом без земельного участка
С точки зрения оформления документа никаких особенностей нет. Дом в любом случае оформляется с землей. Если участок разделен на доли и дом продан, то все равно за домом числиться участок. Законом установлено минимальное количество земли, которое должно числиться за жилым домом. Часто это 4 сотки. Но в зависимости от региона количество минимального размера может меняться.
Что касается процедуры дарения то ситуация в точности аналогичная. Подарить дом без прилегающей земли невозможно. С точки зрения закона это один и тот же объект недвижимости. Но и тут допускается разделение земли на части и дарение одной из частей (как это описано выше). Можно разделить участок, присвоив каждому из новых участков свой кадастровый паспорт и адрес. Естественно должны быть соблюдены минимальные размеры. В остальном процедура происходит по стандартной схеме с использованием обычного договора дарения. При этом можно подарить только один из новых объектов недвижимости. Например, часть нового участка, или дом с оставшейся землей.
Общая долевая собственность на дом предполагает, владение равнопропорциональной доли земельного участка, даже если право на землю не оформлено. Иными словами если дарится 1/3 доля дома, то одаряемый получает право регистрировать за собой 1/3 долю земельного участка.
Доля дома всегда должна быть пропорциональна долей участка.
В соответствие с изменениями 2016 г. в законе о регистрации, все сделки с долями оформляются только нотариально. Нотариус проверит добровольности дарителя, и послужит дополнительным гарантом законности сделки. Нотариальные расходы будут: от 3000 до 5000 рублей за техническую работу + 0.5% от кадастровой стоимости отчуждаемой доли (суммируется стоимость доли дома и участка, если последний является предметом договора).
Еще одна особенность: если земля не оформлена, то есть она государственная, долю дома, нотариус скорее всего не разрешит продавать пока не будет регистрация земли.
Сделку заверенную нотариусом почти невозможно расторгнуть или отозвать.
Подводя итог можно сказать, что продажа земли без дома или дома без земли не законна. А дом и участок это один недвижимый объект и продажа одного без другого запрещена. Единственное решение это разделить их на части и при условии, если это не противоречит законодательству продать их.
Участок с нарушениями может быть выявлен как в ходе самостоятельной проверки государственных или муниципальных органов, так и по жалобам соседей. Поэтому, если с соседней запущенной территории к вам проникают сорняки и борщевик, можно смело жаловаться местным властям.
Могут ли изъять бесхозный или неиспользуемый участок
За бесхозное имущество отвечают власти муниципалитета, на территории которого оно находится. В случае обнаружения такого земельного владения муниципалитет обращается в Росреестр, где участок ставят на учет в качестве «бесхозного». Если через год владельца не нашли, по решению суда он переходит в муниципальную собственность. В дальнейшем его могут продать на торгах или сдать в аренду заинтересованным лицам.
Участок, не используемый в течение 3 лет или используемый с нарушением закона, можно принудительно изъять у владельца, но до такого доходит крайне редко. Кроме того, отобрать собственность не всегда возможно – к примеру, участки с видом разрешенного использования «для ИЖС» не подлежат изъятию из-за неиспользования, так как сейчас законодательством не установлен обязательный срок, в течение которого должен быть построен дом.
Перед тем как продать дом без земли убедитесь, что есть бумаги на постройку и на участок. Их должен был предоставить предыдущий собственник. Если они отсутствуют, обратитесь в соответствующую инстанцию с заявлением об изменении обладателя собственности, или о получении участка в аренду.
Чтобы в дальнейшем проводить сделки с землей, вам необходимо иметь всю техническую документацию на нее. Для небольших территорий кадастровый паспорт можно не оформлять.
Проверьте наличие документов на дом и землю
Продажа дома без земельного участка невозможна, без уточнения всех деталей. В соответствующем органе нужно узнать, какая территория закреплена за постройкой. Когда площади недостаточно для отчуждаемого строения, урегулировать это можно получив соответствующее постановление.
Согласно действующим нормам права, за владельцем постройки закрепляется не только земля под домом, но и прилегающая к нему территория
Обратившись в соответствующую организацию, вы сможете воспользоваться следующими услугами:
- Обозначение границ участка.
- Составление плана земли.
- Проведение топографической съемки.
Все это необходимо для постановки надела на учет в центре регистрации земельных участков. Также этот пакет бумаг пригодится при получении выписки из технической документации.
Еще один вариант, при котором можно продать дом без земли – когда участок арендован. Если строение находится в собственности, а территория нет, к купчей прилагается специальный документ. В нем отмечается передача прав новому арендатору. Данный факт регистрируется в Росреестре.
Убедитесь в том, что ваш договор об аренде еще действителен, и по нему отсутствуют задолженности.
Оформите переуступку права аренды земли
Нередко происходит продажа домов без участка, если хозяин постройки владеет землей по договору о бессрочном пользовании. Тогда территория не является собственностью продавца. Она только предоставляется ему для определенных нужд. В этом случае, при подписании купчей, в ней указываются:
- Размеры территории.
- Реквизиты документа, на основании которого осуществлялось пользование участком.
Сделки, связанные с долевой собственностью и ее отчуждением сторонним лицам оформляются в нотариальных конторах. Простая письменная форма предусмотрена только для сделок между обладателями долей.
Реализовать свою часть в доме можно только с отчуждением соответствующего участка территории. В некоторых случаях сначала делают дарение микрочасти, после чего вступает в силу приоритетное право.
Продайте микро долю в доме, чтобы вступило в действие преимущественное право
Статья 273 ГК РФ определяет, что доля в доме продаётся вместе с долей земельного участка. При этом размер доли участка равен доли в недвижимости.
Но из этого существуют исключения, определённые статьёй 35 Земельного Кодекса РФ:
- Невозможность выделения физической доли дома. В этом случае продаётся имущественное право на совместное использование данной недвижимости.
- Земля, на которой построен дом, впоследствии была изъята из оборота. То есть государственные органы признали её непригодность для жилищного строительства.
В этих случаях продажа дома и земли имеет ряд особых нюансов. Но вне зависимости от них важно получить согласие остальных владельцев дома, так как иначе они смогут попытаться оспорить сделку.
Реальная возможность продажи дома без земельного участка зависит от статуса данной земли:
- Для участков, которые были изъяты из оборота, продажа невозможна. Никакие юридические манипуляции для возврата их в разряд предназначенных для жилищного строительства не помогут.
- Если участок не имеет ограничений для строительства дома и иного использования, то его можно оформить в качестве отдельного объекта имущества. Для этого нужно пройти процедуру постановки земли на Кадастровый учёт и зарегистрировать права собственности в Росреестре. После этого дом и участок под ним станут двумя разными объектами собственности.
- Ещё один способ – размежевать участок. В результате земля будет разделена на две части – ту, что находится под домом, и оставшуюся часть земельного надела. И если землю под самим строением продать всё равно не удастся, то свободный участок к дому привязан не будет.
Отдельно стоит отметить, что земельные участки, которые находятся не в собственности владельца дома, а используются им на правах аренды или бессрочного пользования, при продаже дома к новому владельцу не переходят. Он должен оформлять на них новые договора аренды.
Статья 250 ГК РФ даёт совладельцам недвижимости право преимущественного выкупа доли в ней. Это означает, что собственник части дома и земельного участка не может сразу же выставить её на продажу на рынке недвижимости. Он должен сначала уведомить о желании продать долю остальных совладельцев. Делать это лучше письменно, с отправкой уведомления заказанным письмом, чтобы иметь доказательства факта уведомления. На ответ совладельцам даётся 30 дней. Если они отказались от покупки доли или не ответили на предложение продавца, он вправе реализовать свою часть дома и земли на свободном рынке недвижимости.
Нужно учесть, что продавать её он должен по той цене, по которой предлагал купить совладельцам. Если он решит снизить цену, то будет обязан повторно пройти процедуру предложения своей доли другим собственникам этого дома и земли.
Согласно статье 250 Гражданского Кодекса совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли – собственник должен сначала им предложить сделку, выждать 30 дней и только после этого, если желающих не будет, продавать третьим лицам.
Процесс продажи дома после отказа от его покупки иных владельцев, включает следующие действия:
- Сбор документов.
- Подача объявления о продаже или заключение договора с агентством недвижимости.
- Согласование условий сделки с покупателем, в том числе заключение с ним предварительного договора купли-продажи.
- Подписание основного договора купли продажи и его регистрация в Росреестре.
- Передача ключей и документов от дома.
В ситуации, когда земля под домом не может быть продана потому, что выведена из оборота, нужно указать в договоре, что доля в доме продаётся без права собственности на участок под ним.
Оформление сделок купли-продажи дома без риэлтора в 2021 году
При заключении сделки купли-продажи объектов недвижимости продавец должен представить следующий пакет документов:
- Копию паспорта.
- Копии уведомлений совладельцев с датой их отправки. Важно доказать почтовым документом, что с этого момента уже прошло 30 дней.
- Правоустанавливающие документы на долю дома.
- Кадастровый план земельного участка.
- Технический паспорт доли дома.
- Выписку из домовой книги о составе семьи. Этот документ нужен, чтобы подтвердить отсутствие прописанных в нём.
- Справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
- Письменное согласие супруга на продажу, если продавец проживает с ним в официальном браке.
- Разрешение органа опеки, если одним из совладельцев является ребёнок или если его интересы данная сделка затрагивает иным образом.
Обязательные расходы при заключении сделок купли-продажи включают:
- Госпошлина за нотариальное заверение договора. Она составляет 0,5% от суммы сделки. Дополнительно придётся оплатить конкретные услуги нотариуса по помощи в составлении договора.
- Пошлина за регистрацию сделки в Росреестре фиксированная и составляет 2000 рублей.
Помимо обязательных платежей могут возникать дополнительные. Они связаны с проведением межевания при выделении доли участка в отдельный объект собственности, а также оформлением его технического паспорта. Стоимость таких услуг может существенно различаться в зависимости от региона и конкретной фирмы.
Что касается налогов с продажи недвижимости, то он уплачивается только, если в собственности продавца этот дом был менее 5 лет. В таком случае размер налога составит 13%. По истечении пятилетнего срока от уплаты налога продавца освободят.
Согласно земельному законодательству, жилое строение продается исключительно с тем земельным наделом, на котором оно расположено. Данное правило действует, когда у дома всего один владелец. Нормы права связывают указанные объекты: землю и помещение, поэтому продажа этих элементов по отдельности проблематична.
Под термином «недвижимость» понимается не только строение, но и земельный надел. Соответственно, при продаже только части помещения, отчуждается и пропорциональная доля территории.
Важно! При составлении договора купли-продажи недвижимости особое внимание уделяется земельному вопросу. Если на бумаге не прописывается передача земли в собственность покупателя, то произведенная сделка признается недействительной.
Процедура купли-продажи дома без соответствующего земельного участка возможна по земельному законодательству в исключительных случаях. Для реализации процесса необходимо подготовить ряд документов:
- паспорт собственника жилья;
- подтверждение права собственности на недвижимость;
- техпаспорт участка, а также план территории;
- заявление установленной формы;
- постановление администрации района;
- договор купли-продажи участка;
- свидетельство о приеме-передаче;
- подтверждение регистрации прав покупателей на объект сделки.
Без хозяина: как поступить с «ничьей» землей
Подготовкой документации необходимо озаботится заранее. Оформление надлежащих документов занимает значительное количество времени. Особенно, если объект подвергался перепланировке или реконструкции.
Перечень документов при продаже доли:
- гражданский паспорт продавца;
- согласие супруга на продажу (если объект был приобретен в период брака;
- правоустанавливающий документ;
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт;
- выписки с лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
- выписка из паспортного стола об отсутствии прописанных жильцов;
- справка из ИФНС об отсутствии долгов по налогам;
- уведомления об отказе сособственников от выкупа;
- акт приема-передачи.
Покупатель должен предоставить:
- гражданский паспорт;
- согласие супруга на покупку.
Контракт купли-продажи доли в жилом доме без земли включает следующие пункты:
- название контакта;
- дата и наименование города в котором, проводится оформление;
- данные сторон;
- наименование объекта продажи;
- сведения о доме (адрес, общая и жилая площадь, величина доли);
- права и обязанности сторон;
- стоимость доли;
- ответственность сторон;
- реквизиты сторон и подписи продавца и покупателя.
Образец договора
Расходы при оформлении сделки включают не только оплату за долю.
Основные затраты при оформлении сделки
| № п/п | Виды расходов | Стоимость |
|---|---|---|
| 1 | Подготовка документации (оформление нового техпаспорта и других документов) | В зависимости от количества документов и региона обращения |
| 2 | Услуги нотариуса | В зависимости от региона (от 5 000 р.) |
| 3 | Нотариальное удостоверение | 0,5% от суммы сделки |
| 4 | Подоходный налог | 13% от суммы сделки (выплачивается продавцами, которые владели объектом менее 3 лет) |
| 5 | Регистрация в Росреестре | 2 000 р. |
Период оформления зависит от конкретной ситуации.
Общие сроки:
- оформление техпаспорта в БТИ – минимальный срок составляет 14 дней;
- направление уведомления – в зависимости от отдаленности от продавца;
- срок действия уведомления – 30 дней с момента вручения;
- оформление предварительного договора – 1 день (при предварительном согласовании основных условий);
- подготовка основного контракта – 1 день;
- подписание и нотариальное удостоверение – 1 день;
- регистрация в Росреестре – от 7 дней.
Можно ли купить дом без земельного участка
Стандартная ситуация, самая простая для рассмотрения. Продажа недвижимости без земельного участка в этом случае невозможна, так как это прямо противоречит положениям ст. 35 ЗК РФ. В соответствии с ним, земля и объект на ней считаются единым имущественным комплексом и не могут быть реализованы по отдельности.
№2. Здание оформлено в собственность, а земля – нет
Еще одна достаточно типичная ситуация, при которой участок земли обычно арендуется. В этом случае происходит выкуп здания без земельного участка, но одновременно составляются два договора: купли-продажи и переуступки арендных прав. Важно, чтобы у продавца был действующие договор аренды, который предоставляет возможность уступки.
Альтернативный вариант – использование земли по договору пожизненного владения или бессрочного пользования. В подобной ситуации также происходит купля-продажа объекта без земли, а в договоре указывается ссылка на документ, по которому продавец распоряжается участком.
Такой вариант совершения сделки возможен. Но он должен учитывать два обязательных требования. Первое – выполнение положений уже упоминавшейся ст. 35 ЗК РФ. Второе – предварительное разделение земельного участка на два.
Это вполне законное мероприятие, которое проводится кадастровым инженером. Основным недостатком такого решения становится существенное затягивание совершения сделки, так как требуется произвести межевание, а затем регистрацию прав собственности на каждый из участков.
Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ невозможно продать долю дома отдельно от земли. Доля земельного участка всегда должна быть продана вместе с домом. Если в документах купли-продажи не указан земельный надел, это может стать причиной для аннулирования сделки. Однако продать долю дома без земли можно, если для определения размера продаваемого участка есть объективные препятствия.
Так, вы можете продать свою долю дома, не затрагивая при этом земельный участок, если:
- На куплю-продажу самого участка наложен запрет. Причины этого могут быть разными: земельный надел находится в приграничной или иной особой зоне, земля имеет историческую ценность или находится под защитой закона.
- Земля не является собственностью владельцев дома (т.е. ее арендуют), на землю есть право пожизненного наследуемого владения или земля находится во временном пользовании.
- Величину доли в доме нельзя выделить натурально, то есть доля в доме настолько маленькая, что соответствующий ей земельный участок будет меньше площади, допустимой законом.
- Выделение части земли мешает свободному доступу к дому — это противоречит Федеральному закону № 221.
На практике если вы добились права на продажу своей доли дома отдельно от земли, вам надлежит провести межевание земельного участка. Для этого вам нужно вызвать кадастрового инженера или геодезиста. При помощи специальной аппаратуры он определит координаты фактических границ участка и — при необходимости — согласует границы с соседями.
Далее он составит межевой план участка. Вам нужно подать его в Росреестр, чтобы внести изменения в кадастровый паспорт. На этапе согласования также могут возникнуть различные сложности, преодолеть которые поможет профильный юрист.
Если вы собрались продать свою долю в доме без земли или с соразмерным земельным участком, вам нужно собрать пакет документов, необходимых для этой сделки. Он будет состоять из:
- свидетельства о государственной регистрации права;
- кадастрового паспорта и плана участка, технического плана здания;
- документов, подтверждающих происхождение права на недвижимость (дарственная, свидетельство о наследовании, договор покупки, ренты и т.д.);
- разрешения на продажу от всех совладельцев, заверенные нотариально;
- квитанций об оплате коммунальных услуг, подтверждающих отсутствие задолженности.
В случае продажи доли дома с участком на него нужно будет собрать аналогичный пакет документов и подать бумаги в местный муниципальный регистрационный орган.
Продажа здания без земли выполняется в четыре базовых шага. Если на каком-то из них будет допущена ошибка, вполне вероятно, процедуру придется начинать заново. Это связано с тем, что многие необходимые документы имеют ограниченный срок действия.
Правильная последовательность:
- Подготовить документы, подтверждающие ваши права на дом и землю. Если таковых нет, нужно заняться их оформлением.
- Подготовить бумаги на земельный надел. Вам понадобятся кадастровый паспорт и план участка.
- Определить площадь земли, выделенной под строение. Для этого вам потребуется пригласить специалистов для замеров участка и оформления заключения.
- Вызвать специалистов для земельных работ по межеванию участка, составления плана и топографической съемки.
Подобрать специалистов для земельных работ можно как самостоятельно, так и с помощью профильных компаний. Порекомендовать подходящего специалиста может даже нотариус.
Для продажи долевой собственности необходимо:
- Согласовать продажу с остальными владельцами.
- Подготовить правоустанавливающие документы. Для реализации доли мало быть владельцем по документам, необходимо оформить свою часть в собственность. На землю потребуется оформить кадастровый паспорт. Без него недвижимость не может быть зарегистрирована в Росреестре.
- Взять справку о количестве прописанных в доме граждан. В реализуемой недвижимости не должно быть зарегистрированных (имеющих прописку) лиц.
- Составить документ об условиях продажи. В нем необходимо установить размер реализуемой доли, сумму продажи.
- Отправить остальным дольщиком письма с предложением купить дом по оговоренной стоимости.
- Получить от остальных владельцев отказы от приобретения доли или ожидать 30 дней с момента отправки уведомления о продаже. Если никто не изъявит желание приобрести долю дома, ее можно продать третьим лицам.
- Составить и подписать договор о продаже, на основании которого произойдет регистрация права собственности новым владельцем.
Долю дома продавать невыгодно. Если есть возможность, лучше договориться с дольщиками о продаже целого объекта (если выделить часть дома невозможно) и поделить вырученную сумму согласно долям каждого в целом объекте.
Прежде чем обратиться в суд, следует определить перспективы выигрыша, основываясь на судебной практике по подобным делам, и далее следовать инструкции:
- Определить, может ли гражданин (владелец незначительной доли, которую он не согласен продавать) жить в доме, не нарушая права других собственников.
- Оценить возможность выделения имущества собственника в натуре. Если выяснится, что положенная доля позволяет выделить целую жилую комнату в имеющейся недвижимости, шансы выиграть дело малы. Такая доля не является незначительной.
- Произвести оценку квартиры. Можно привлечь сотрудников БТИ, эксперта, имеющего соответствующую лицензию, чтобы в суде не было вопросов по поводу корректности определения рыночной стоимости объекта.
- Предложить родственнику выкупить долю, которая ему не принадлежит. Срок на раздумья —1 месяц.
- Положить средства, которые могут быть потрачены на компенсацию стоимости незначительной доли, на депозитный счет. Это подтвердит намерение приобрести имущество у несогласного на продажу владельца по выгодной цене.
- В случае несогласия подготовить пакет документов для обращения в суд, оплатить госпошлину.
- Подать иск.
- Принять участие в судебном заседании.
- Получить решение суда.
Пример. После смерти отца осталась 1/2 дома в наследство, поскольку еще ½ принадлежала супруге. По закону имущество было поделено таким образом: жене – 1/6 дома, дочери (С.) — 1/6 дома, а детям 2-й дочери — по 1/12 по праву представления. После смерти матери, согласно завещанию, С. стала владелицей 5/6 дома. Решив продать дом, С. обратилась к племянникам, предложив им продать их доли. Однако племянники отказались, поскольку предложенная сумма была незначительна. Тогда С. обратилась в суд с просьбой о принудительном выкупе малозначительной доли. Ввиду того, что родственники в доме не проживали, не оплачивали коммунальные расходы, и их доля не может быть выделена в натуре, суд принял решение выплатить каждому из племянников по 87 тыс. руб.
К иску необходимо приложить:
- копии исков по числу заинтересованных лиц;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, или свидетельство о госрегистрации имущества;
- кадастровый паспорт на дом, земельный участок;
- сведения о стоимости недвижимости;
- квитанцию об уплате госпошлины.
В числе прочих документов прилагаются доказательства проживания ответчика в другом месте, незаинтересованность в приобретении доли, невыполнение обязательств по уплате по счетам за дом.
Часто возникает вопрос, можно ли оформить продажу дома без продажи земельного участка, на котором он находится. Согласно Земельному кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью в виде строений, находящихся на земельном участке, осуществляются вместе с земельным участком в случае, когда у здания один владелец. Правовые нормы, установленные на основании Федерального закона, таковы, что земля и строение на ней связаны воедино.
В понятие недвижимости входит такое имущество, которое напрямую связано с землей. При продаже земли продается и дом.И наоборот — если здание переходит в собственность к другому лицу, та же участь постигает земельный участок под ним.
В тех случаях, когда продается часть здания, одновременно отчуждается пропорциональная ему доля участка земли. При составлении договора на покупку дома, обязательно учитывается земельный вопрос. Если в договоре не прописана передача в собственность земли вместе со строением, он считается недействительным.
В 4 пункте 35-ой статьи кодекса оговариваются исключения из общего правила. То есть, дом и земля становятся не единым целым и не продаются вместе:
- если отчуждается часть сооружения, которую нельзя выделить на практике совместно с участком земли;
- если земля, на которой находится здание, изъята из оборота.
Для оформления продажи дома вместе с землей нужно подготовить следующие документы:
- паспорт собственника;
- свидетельство на право владения недвижимостью;
- план земельного участка и его технический паспорт;
- правоустанавливающие документы;
- заявление (адресуется в административный центр);
- постановление, выданное администрацией;
- юридически оформленный договор на покупку (продажу) строения;
- акт приёма-передачи;
- свидетельство о регистрации прав покупателей на приобретенный объект недвижимости.
Можно ли продать жилой дом без земельного участка?
Сегодня есть много посреднических фирм, которые за весьма приличную плату возьмутся оформить для клиентов продажу либо покупку недвижимого имущества. Для экономии времени и сил можно воспользоваться услугами одной из них. При желании можно заняться оформлением сделки самостоятельно. Для успешного проведения операции рекомендуется действовать в соответствии с несложной инструкцией, состоящей их нескольких последовательных шагов.
Во-первых, нужно выяснить, есть ли в бумагах на дом, оставшихся от предыдущего владельца, также документы на землю. Если вдруг их не обнаруживается, нужно написать в местные административные органы заявление на перевод участка земли в собственность или на получение его в аренду.
Во-вторых, надо получить на земельный участок:
- кадастровый план;
- технический паспорт;
- технические документы;
- кадастровый паспорт.
В последней редакции законодательства предусматривается необязательность кадастрового паспорта, если размер участка земли маленький.
В-третьих, следует выяснить, какой размер участка входит в ведение строения. Если площади земли недостаточно для продаваемого здания, понадобится постановление, решающее данный вопрос. Ведь по нормам права собственнику постройки принадлежит как земля под домом, так и участок около него.
В-четвертых, потребуется пригласить специалистов из земельной организации, чтобы:
- обозначить границы участка;
- составить его план;
- выполнить топографическую съемку.
Затем все полученные бумаги нужно подать в центр регистрации земельных участков и получить оттуда на руки выписку из техдокументов.
В-пятых, все перечисленные выше и успешно подготовленные документы подаются в центр регистрации. Оттуда же получается свидетельство на владение недвижимостью.
В-шестых, с помощью грамотного юриста составляется и заверяется у нотариуса договор купли-продажи. Затем оформляется акт приема-передачи недвижимого имущества.
По завершении означенных действий продажу дома и земли как единого целого можно считать успешно завершенной.
Разберем, что такое дарственная на дом в современном понимании. Согласно действующему закону «дарственная» – это договор дарения между сторонами. Договор предполагает волеизъявление двух сторон, поэтому понимание дарственной как одностороннего акта – это устаревшая позиция, не соответствующая реальным нормам и правилам.
По договору дарения даритель (тот, кто дарит) передает одаряемому (будущему собственнику) определенное имущество (в рассматриваемом случае – дом) бесплатно. Одаряемый, в свою очередь, принимает подарок и выражает свою волю на регистрацию сделки.
Известно, что не всегда процедуры переоформления недвижимости подходят для конкретной ситуации. В некоторых случаях имеет большое значение, кто выступает сторонами договора. Разберемся, на кого можно оформить дарственную на дом.
Предусмотрены следующие ограничения на переоформление дома по дарственной по личному составу сторон договора:
- Нельзя дарить имущество детей младше 14 лет.
- Запрещено дарение работникам образовательных организаций (учителям, педагогам, завучам, директорам и так далее), медицины (врачам, медицинскому персоналу), социальной помощи лицами, которые получают данные услуги. Например, пациент не может подарить дом врачу, у которого он находится на лечении.
- Дарение чиновникам не допускается.
В остальных случаях подарить дом можно как своему родственнику, так и любому третьему лицу. Большой популярностью договоры дарения пользуются в случае, когда недвижимость передается именно родственникам – детям, родителям, братьям и сестрам и так далее. Это связано с выстроенными высоко доверительными отношениями в семье.
Есть несколько нюансов, которые нужно учитывать при оформлении дарственной на дом:
- дарение совместно нажитого супругами дома между мужем и женой лучше заменить другими способами – выделением супружеской доли или подписанием брачного контракта;
- если недвижимость получает несовершеннолетний от 14 до 18 лет, он может сам подписать договор с согласия родителей;
- если недвижимость дарится малолетнему, который не достиг 14 лет, то подпись в договоре за него ставит родитель.
Внимание. Получать разрешение органа опеки на переоформление на имя ребенка не нужно.
Если появляется необходимость перерегистрировать дом на другое лицо, чаще всего выбирают между договором дарения и завещанием. Прежде чем делать окончательный выбор, нужно разобраться, что лучше: дарственная или наследство.
В сравнительной таблице ниже представлены плюсы и минусы этих юридических инструментов с точки зрения дарителя (завещателя) – того, кто собирается распорядиться своим имуществом.
В целом при выборе конкретного инструмента нужно учитывать интересы обеих сторон. Если переоформление используется как метод влияния на будущего владельца, то в интересах действующего хозяина составить завещание – так он сохранит дом за собой при жизни.
Для будущего владельца недвижимости менее рискованным и более предпочтительным инструментом является дарственная. Ее сложнее оспорить в суде, а регистрация права собственности происходит при жизни бывшего владельцы – сразу после подписания договора.
Внимание. Написать договор дарения, который вступит в силу только после смерти дарителя, нельзя – это запрещено законом.
Сама по себе сделка не вызывает сложностей. Достаточно лишь придерживаться следующих рекомендаций и общей пошаговой инструкции:
- Собрать все имеющиеся документы. Заказать свежие выписки на недвижимость из ЕГРН, чтобы окончательно уточнить статус.
- Составить и подписать договор дарения.
- Подать документы на регистрацию в Росреестр.
- Дождаться окончания регистрации и получить результат.
Каждый пункт разберем подробнее ниже.
Законодательство не содержит строгой формы договора дарения. Важно, чтобы в тексте были указаны все существенные условия соглашения, а также необходимые реквизиты.
Чтобы не запутаться в сложностях, рекомендуется скачать образец договора дарения здесь.
Данный образец является универсальным и подойдет для любой ситуации дарения. Чтобы правильно оформить такой вариант, как подарить только часть дома, можно воспользоваться бланком ниже.
Скачать бланк договора дарения части.
Несмотря на то, что закон не содержит строгой формы составления дарственной, необходимо придерживаться некоторых общих правил. Рассмотрим, как правильно оформить дарственную на жилой дом. В соответствии с действующим Гражданским кодексом РФ договор дарения содержит следующие обязательные реквизиты и условия:
- Дата и место заключения соглашения.
- Имена сторон, их паспортные данные и адреса регистрации.
- Обязанность дарителя передать дом, согласие одаряемого его принять.
- Адрес, описание и технические характеристики дома, указание на земельный участок.
- Момент передачи права собственности.
- Подписи сторон.
Указанная информация должна обязательно присутствовать в любом договоре дарения, чтобы он приобрел юридическую силу и прошел государственную регистрацию.
Следует также обратить внимание на следующие важные нюансы:
- Договор дарения, как правило, не нужно удостоверять у нотариуса, но если стороны желают – они могут воспользоваться этой возможностью, чтобы повысить безопасность сделки. Но если дарится часть – необходимо удостоверить сделку нотариально.
- При дарении части не требуется согласия других собственников данной недвижимости.
- Вместе с правом собственности на дом передается и право на землю в том виде, в котором оно есть у дарителя. Если это аренда, то в будущем новому владельцу следует переоформить договор аренды на свое имя во избежание проблем.
- Обращение к юристу или риелтору не является обязательным.
Внимание. Договор обязательно оформляется в письменной форме. Устно подарить нельзя – это повлечет большие проблемы.
Для регистрации дарственной и завершения сделки сторонам понадобятся следующие документы:
- Паспорта сторон.
- Договор дарения в трех экземплярах.
- Согласие супруги дарителя на отчуждение.
- Выписка на недвижимость из ЕГРН или Свидетельства о праве собственности.
- Домовая книга.
- В некоторых случаях могут понадобиться: правоустанавливающие документы дарителя, межевой план земли, кадастровые паспорта на дом и землю, технический план дома.
- Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию – 2 000 рублей за дом и 350 рублей за землю.
Для подачи на регистрацию необходимо с каждого документа снять копии. Специалисту предоставляются копии и подлинники одновременно.
Внимание. Уточнить, какие именно нужны бумаги для оформления дарственной на дом в конкретной ситуации можно в ближайшем МФЦ или офисе Росреестра.
Садоводы и дачники в очередной панике. Вроде как за незарегистрированные дома теперь грозят жесткие штрафные санкции — пугают СМИ. А в качестве доказательства рассказывают о рейдах по выявлению «незаконной» недвижимости, которые проходят в некоторых регионах. « КП » попробовала разобраться, что кому грозит на самом деле.
Могут ли оштрафовать за дом
Именно по той причине, что на него не зарегистрировано право собственности, — нет. Это подтвердил десяток опрошенных «КП» юристов. Конечно, это верно только для тех случаев, когда дом построен на участке, который принадлежит владельцу на праве собственности и не нарушает строительные нормы и назначение участка (то есть это не «высотка на шести сотках»).
Регистрация права собственности у нас по закону носит заявительный характер. И обязать гражданина ею
озаботиться власти не могут. Благо не установлено ни сроков, в течение которых это надо сделать, ни какой-то конкретной административной ответственности против тех, кто в регистрационные органы не спешит.
— А иначе власти уже давно бы и вовсю собирали штрафные деньги, — говорит юрист Алина Тухватуллина.
Дальше еще интереснее. Как выясняется, и обложить налогом неоформленный дом тоже невозможно. Как и штрафами за уклонение подобным образом от налогообложения. Этим сейчас граждан тоже часто пугают в местных органах власти: мол, не придете сами оформлять — проведем аэросъемку и выставим вам счета.
— Можно провести аэросъемку, можно сделать описание объектов недвижимости в упрощенном порядке, даже поставить на кадастровый учет. Но до тех пор, пока нет правообладателя, собственника, некому выставить налог, — прокомментировала такие инициативы замглавы Федеральной налоговой службы Светлана Бондарчук , выступая на семинаре в Высшей школе экономики.
Впрочем, все это вовсе не значит, что у властей вообще нет возможностей найти управу на тех, кто тянет с оформлением своих дач и коттеджей.
Какие проблемы возникнут, если и дальше тянуть с регистрацией
Повышенный земельный налог
Опасаться его в первую очередь стоит тем, у кого дома-«невидимки» — на участках под индивидуальное жилищное строительство. По закону, если в течение 10 лет на таком участке ничего не построено (а раз дом не оформлен — его нет), владельцам могут начислить двукратный земельный налог. До сих пор эта штрафная мера не применялась, поскольку не к кому было — в силу того самого периода в десять лет. Но уже в 2017 году, как говорят в ФНС , первые штрафные суммы будут выставлены. Земельный налог у нас во всех регионах рассчитывается по кадастровой стоимости. Так что иногда выгоднее зарегистрировать дом и платить налог на имущество (благо 50 кв. м дома платежами не облагается), чем раскошеливаться на увеличенный земельный налог (по нему никаких подобных вычетов нет).