Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как указать продажу квартиры в 3 НДФЛ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Физлица при продаже имущества, и квартиры в том числе, за 2020 год отчитываются на обновленном бланке декларации 3-НДФЛ. Чиновники ФНС в очередной раз потрудились над изменениями формы, утвердив их приказом от 28.08.2020 № ЕД-7-11/[email protected] Указанная форма незначительно отличается от предыдущей, которая утверждена приказом ФНС от 07.10.2019 № ММВ-7-11/[email protected] Значительные правки законодатели внесли в бланк для отчета за 2018 год. Если раньше листы отчета обозначались буквенными символами (А, Б, В…), то с 2018 года бланк состоит из пронумерованных приложений, к некоторым дополнительно прилагаются расчеты.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Бланк декларации от 2014 года в соответствующих редакциях понадобится налогоплательщикам при подаче декларации за предыдущие годы, например при сдаче корректировок.
Для отражения доходов в 3-НДФЛ при продаже квартиры понадобится заполнить приложение 1. В нем приводится следующая информация:
- ставка подоходного налога (13% или 30% в зависимости от статуса налогоплательщика) — в стр. 010;
- код вида полученного дохода — в стр. 020;
- если квартира продана юрлицу или ИП, то указываются ИНН, КПП (при необходимости), код по ОКТМО, название покупателя (Ф.И.О. предпринимателя) — в стр. 030, 040, 050, 060 соответственно;
- если квартира реализована физлицу без предпринимательского статуса, указывается только его Ф.И.О. — в стр. 060;
- общий размер дохода — в стр. 070;
- размер удержанного налога — в стр. 080, если удерживается налоговым агентом.
Отдельно остановимся на показателе из стр. 070, поскольку он переносится в раздел 2 для расчета налога. Сюда заносится сумма дохода из расчета к приложению 1.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! С 2016 года существует нюанс, позволяющий свести на нет махинации со сделками: когда стороны договариваются совершить сделку по одной цене, а в документах указывают более низкую стоимость для минимизации налога, который нужно заплатить продавцу. Стороны не могут установить договорную стоимость менее 70% от кадастровой. Если цена сделки окажется ниже, то доход будет равен этим 70% от кадастровой стоимости (так называемый понижающий коэффициент 0,7). Данная норма применима лишь к тем квартирам, по которым сделки совершались после 2016 года. О налоговых последствиях продажи квартиры по цене ниже кадастровой читайте здесь.
В данном расчете как раз и производится определение дохода от продажи недвижимости: налогоплательщик выясняет, от чего будет рассчитываться налог — от договорной стоимости или от кадастровой с учетом понижающего коэффициента.
В расчете приводятся кадастровый номер и кадастровая стоимость продаваемого объекта по стр. 010 и 020 соответственно. В стр. 040 указывается кадастровая стоимость, умноженная на корректирующий коэффициент 0,7.
ВАЖНО! Если кадастровая стоимость объекта не определена по состоянию на 1 января года, в котором была осуществлена продажа, то стр. 020 и 040 прочеркиваются.
Далее происходит сравнение показателей из стр. 040 и 030. Наибольший из них переносится в стр. 050. Исходя из величины показателя стр. 050 происходит расчет подоходного налога, ведь именно эта цифра переносится в стр. 070 приложения 1.
Все доходы физических лиц облагаются в России налогом. Граждане, работающие по найму, получают заработную плату, уменьшенную на его сумму. В этом случае исчислением, удержанием и перечислением в бюджет занимается работодатель, который является налоговым агентом по НДФЛ своих работников.
Но бывает, что доходы физлицом получены самостоятельно. В отношении таких доходов налогового агента нет, поэтому обязанность исчисления и уплаты НДФЛ ложится на самого гражданина. Например, это случаи, когда физическое лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность:
- реализовало принадлежащее ему имущество;
- получило доход от его сдачи в аренду;
- получило доход по иным договорам гражданско-правового характера (если лицо, которое этот доход выплатило, не является налоговым агентом по НДФЛ);
- получило в подарок дорогостоящее имущество не от близкого родственника;
- иным способом самостоятельно получило доход, облагаемый НДФЛ.
Отдельная категория граждан — налоговые резиденты РФ, которые в отчетном году получили доходы за пределами страны. Отметим, что налоговыми резидентами признаются лица, которые прожили в России не менее 183 дней в году, при этом источники их доходов находились за границей.
Во всех этих случаях гражданин (налоговый резидент) должен самостоятельно уплатить налог со своих доходов и отчитаться в ИФНС по форме 3-НДФЛ.
Итак, первая группа лиц, которые подают рассматриваемую форму — это физические лица (не ИП), получившие доход без налогового агента.
Вторая группа — это лица, которые занимаются предпринимательской деятельностью, а именно:
- индивидуальные предприниматели, которые применяют общую систему налогообложения;
- адвокаты, нотариусы и некоторые другие лица, занимающиеся частной практикой;
- главы крестьянских фермерских хозяйств.
Назначение декларации 3-НДФЛ заключается в информировании ИФНС о доходах физического лица. Это необходимо, чтобы:
- налоговые органы проконтролировали правильность уплаты им НДФЛ;
- гражданин мог получить налоговый вычет.
Примеры заполнения налоговых деклараций по форме 3-НДФЛ
В общем случае 3-НДФЛ подается до 30 апреля следующего года. То есть за доходы, полученные физлицом в 2020 году, следует отчитаться до 30 апреля 2021 года. Этот срок относится к случаям, когда отчет подается с целью декларирования доходов. Если же физлицо сдает форму для получения вычетов, то никаких сроков нет — это можно сделать в любое время.
Форма подается в налоговый орган по месту регистрации налогоплательщика, то есть по месту жительства физического лица. Способы подачи стандартные:
- в территориальный орган ФНС лично;
- через представителя по нотариальной доверенности;
- по почте;
- в электронной форме через сайт ФНС либо при помощи онлайн-сервисов.
Неуплата НДФЛ карается штрафом в размере 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки. Просрочка считается со дня после истечения срока уплаты налога. При этом считаются как полные, так и неполные месяцы.
Если 3-НДФЛ не подана, то штраф зависит от того, присутствует ли в ней налог к уплате или нет:
- если налога нет, последует штраф 1 тыс. рублей;
- если НДФЛ к уплате есть, то штраф составить до 30% от его суммы.
Бланк декларации можно заполнить:
- Вручную. Необходимо использовать синие или черные чернила. Поля заполняются слева направо с крайней ячейки. Информацию необходимо указывать печатными символами по образцу с сайта Налоговой службы. В пустых ячейках ставятся прочерки. В полностью пустых полях также должны стоять прочерки в каждой ячейке.
- На компьютере. Текст в полях формы должен быть выровнен по правому краю. Рекомендуемый шрифт — Courier New размером 16-18.
Вне зависимости от способа заполнения, необходимо придерживаться следующих правил:
- если страниц раздела не хватает, нужно использовать дополнительные;
- все суммы, кроме налога, указываются с копейками;
- сумма налога округляется по стандартным правилам (до 50 к. — отбрасывается, 50 к. и более — округляется до рубля);
- если в декларации отражаются доходы, полученные в иностранной валюте, их следует перевести в рубли по курсу ЦБ РФ на дату получения;
- страницы формы следует пронумеровать в специальном поле «Стр.», при этом номер «001» присваивается титульному листу;
- необходимо приложить документы (копии), подтверждающие отраженные в декларации сведения (их также можно перечислить отдельным списком в произвольной форме);
- на титульном листе указывается количество листов декларации и количество дополнительных (подтверждающих) документов.
Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ
Этот раздел отражает сумму налога, которая подлежит уплате в бюджет либо возврату, если налог был переплачен.
В строке 010 нужно указать:
- 1 — если налог подлежит доплате;
- 2 — если налог должен быть возвращен из бюджета;
- 3 — если налог равен уплаченному, то есть ни доплаты, ни возврата производить не нужно.
В строке 020 указывается код бюджетной классификации, в строке 030 — код по ОКТМО.
Строки 040-050 являются результирующими, то есть их показатели вычисляются на основании данных, представленных на следующих листах деклараций. Другими словами, эти строки заполняются в последнюю очередь. Если по итогам расчета НДФЛ получился к уплате в бюджет, эта сумма отражается по строке 040, если возврату из бюджета — в строке 050.
При приобретении квартиры у ЖСК срок владения начинается с выплаты паевого взноса, получения справки о полной выплате и подписания акта приема-передачи, а не с даты получения свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Регистрация права носит заявительный характер. Даже если квартира не зарегистрирована, правообладатели могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом на основании справки о полной оплате.
Пример
В 2009 году Яковлев заключил договор с ЖСК на строительство квартиры. В 2011 году квартиру построили, паевой взнос был выплачен полностью.
В 2020 году Яковлев решил продать эту квартиру, для чего потребовалось оформить право собственности.
В 2021 году от налогового органа Яковлеву придет уведомление о представлении декларации 3-НДФЛ, в ответ на которое необходимо будет представить лишь справку о полной выплате паевого взноса.
Если квартиру приватизировали после 1 января 1998 года, срок владения начинается с момента регистрации права собственности. А если приватизация была до 1 января 1998 года, срок владения исчисляется с даты заключения договора о передаче имущества в собственность.
Пример
Маркелов приватизировал квартиру в 1991 году. В 2020 году он решил продать квартиру и оформил свидетельство о государственной регистрации права собственности.
В 2021 году сдавать декларацию и показывать доход не надо. В ответ на уведомление от налоговых органов необходимо приложить копию договора на приватизацию.
При получении квартиры в дар срок владения начинается с даты государственной регистрации права собственности.
Пример
В 2014 году Алферова получила от брата квартиру в дар. В 2018 году было зарегистрировано право собственности, в следующем 2019-ом квартира была продана.
В 2020 году необходимо будет сдать декларацию, так как срок владения был меньше минимального. В декларации можно заявить имущественный вычет в размере 1 млн руб., так как документально подтвержденных расходов нет.
Если дом построен самостоятельно, срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на данный объект.
Пример
С 2010 по 2016 год Сорокин строил дом на земельном участке. Строительство было завершено в январе 2016 года, а в марте оформлено право собственности.
Дом является единственным объектом недвижимости. При реализации после января 2019 года он не будет облагаться налогом.
Всё, что вы должны знать о 3‑НДФЛ
Если право на имущество признано в судебном порядке, то срок владения начинается со дня вступления решения суда в законную силу.
Пример
В 2014 году Новиков обжаловал договор наследства в суде. По договору наследования всё имущество отходило только его брату.
В 2016 году суд постановил, что половина имущества по договору должна перейти в собственность Новикову. Регистрация права на имущество была оформлена в 2018 году, а реализация — в 2020-ом. Срок владения имуществом начинается с 2016 года, со дня вступления в законную силу решения суда.
Модестов получил в наследство квартиру в 2020 году кадастровой стоимостью 3 млн руб. и решил продать её в этом же году. Продажа осуществляется раньше минимального срока владения и документально подтвержденных расходов на приобретение нет.
В данном случае можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн руб. Сумма к уплате составит: 260 000 руб. = (3 млн руб. – 1 млн руб.)*13 %
Кораблев купил квартиру в 2018 году за 4,5 млн руб. и продал в 2020 году за 4,2 млн руб., кадастровая стоимость составляет 4,3 млн руб. Так как сумма фактически понесенных расходов больше, чем сумма продажи и кадастровой стоимости, то налог к уплате в декларации не возникнет.
При реализации имущества важным показателем является его кадастровая стоимость. Так, если стоимость имущества по договору будет меньше 0,7 кадастровой стоимости, то рассчитывать налог придется исходя из кадастровой стоимости.
Дeйcтвyющee зaкoнoдaтeльcтвo пpeдпoлaгaeт, чтo дoxoды физичecкoгo лицa, пoлyчeнныe oт пpoдaжи квapтиpы, пoдлeжaт дeклapиpoвaнию и oблaгaютcя нaлoгoм нa дoxoды физлиц пo cтaвкe 13%. Пoэтoмy oтвeт нa вoпpoc: нaдo ли плaтить нaлoг c пpoдaжи квapтиpы – oднoзнaчнo дa, ecли тoлькo y вac нeт пpaвa нa льгoтy. Ecли квapтиpa нaxoдилacь в вaшeй coбcтвeннocти бoльшe минимaльнoгo cpoкa влaдeния – 5 лeт, ecли пpиoбpeтeнa пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, и 3 гoдa, ecли пpиoбpeли жильe дo этoй дaты –мoжeтe нe плaтить НДФЛ c пpoдaжи и дaжe нe пoдaвaть нaлoгoвyю дeклapaцию.
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Ecли вы в мapтe 2016 гoдa пoлyчили квapтиpy в пoдapoк oт дeдyшки и зapeгиcтpиpoвaли пpaвo coбcтвeннocти, тo yжe пocлe мapтa 2019 гoдa мoжeтe зaключaть cдeлкy кyпли-пpoдaжи. Пo зaкoнy вы c дeдyшкoй близкиe poдcтвeнники, a знaчит пpимeняeтcя ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa в cлyчae, кoгдa вы пoлyчили квapтиpy в дap oт близкoгo poдcтвeнникa и влaдeли eю нe мeнee 3 лeт. И ecли в мapтe 2016 гoдa yмepлa бaбyшкa, пocлe кoтopoй вы вcтyпили в нacлeдcтвo и зapeгиcтpиpoвaли пpaвo coбcтвeннocти нa yнacлeдoвaнyю квapтиpy, гocyдapcтвo тoжe пpeдocтaвит льгoтy.
Кpoмe бaбyшeк, дeдyшeк и внyкoв зaкoн пpизнaeт члeнaми ceмьи и близкими poдcтвeнникaми cyпpyгoв, poдитeлeй и дeтeй, poдныx пoлнopoдныx и нeпoлнopoдныx бpaтьeв и cecтep. Нeпoлнopoдныe – тe, c кoтopыми y вac тoлькo oдин oбщий poдитeль.
Ecли пoлyчитe квapтиpy в нacлeдcтвo и в дap oт дpyгиx poдcтвeнникoв – тeти, дяди, плeмянницы, двoюpoднoгo бpaтa, cмoжeтe нa зaкoнныx ocнoвaнияx нe плaтить нaлoг нa дoxoды физлиц c пpoдaжи тoлькo пo пpoшecтвии пятилeтнeгo cpoкa влaдeния квapтиpoй.
К пpимepy, вы пpивaтизиpoвaли квapтиpy и зapeгиcтpиpoвaли пpaвo coбcтвeннocти нa нee в oктябpe 2015 гoдa. Пocлe oктябpя 2018 гoдa мoжeтe пpoдaть квapтиpy и нe плaтить нaлoг, пocкoлькy c мoмeнтa нaчaлa влaдeния пpoшлo бoльшe 3 лeт, a ocнoвaниeм для пpиoбpeтeния пpaвa coбcтвeннocти былa пpивaтизaция.
Дoпycтим, вы зaключили дoгoвop пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм c coceдoм. Дoгoвop пoдпиcaли в фeвpaлe 2016 гoдa, зapeгиcтpиpoвaли в Pocpeecтpe, пocлe cкpyпyлeзнo coблюдaли ycлoвия – пoкyпaли eдy, лeкapcтвa и oдeждy, oбecпeчивaли coceдy кoмфopт – нaнимaли cидeлoк, peгyляpнo yбиpaли в квapтиpe, вoзили пo вpaчaм, тo ecть иcпoлняли вce пpинятыe пo дoгoвopy oбязaтeльcтвa. B нoябpe 2018 гoдa coceд cкoнчaлcя. Нaчинaя c фeвpaля 2019 гoдa, вы мoжeтe пpoдaть квapтиpy и пpи этoм нe зaплaтить c пoлyчeнныx дoxoдoв НДФЛ – oтcчeт пoвeдyт oт мoмeнтa peгиcтpaции дoгoвopa.
Продаю квартиру. Как уменьшить НДФЛ с помощью расходов на ее покупку?
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Источник: РБК Недвижимость
В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2021 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы
В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.
Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.
Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
В 2021 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налогов на имущество физлиц. Основное изменение — завершается реформа по налогам на недвижимость, и все регионы России в этом году окончательно перейдут на новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной. До этого в некоторых регионах сохранялся расчет, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это изменение приведет к росту налоговых платежей. В регионах, которые только перешли на новую систему расчетов, первые три года налог станет взиматься с учетом понижающих коэффициентов и будет ежегодно расти, а после — взиматься по полной кадастровой стоимости.
1. Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.
2. Льготы для дольщиков. С 2021 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.
3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.
4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2021 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.
Как рассчитать сумму налога
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Расчетом налога на имущество и рассылкой уведомлений гражданам занимается налоговая служба. Если уведомление не пришло, не стоит расценивать такую ситуацию как освобождение от уплаты налога. В случае отсутствия уведомления налогоплательщик обязан обратиться в налоговый орган, проинформировать о наличии в собственности объекта недвижимости и подтвердить право собственности соответствующими документами.
Новая редакция НК РФ также изменила сроки уплаты налога на имущество: ранее собственник должен был уплатить налог до 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом, сейчас срок продлен до 1 декабря. Нарушение установленных сроков влечет начисление пени на сумму задолженности в размере 1/300 от текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.
В заключение совет — как уменьшить сумму налога при продаже квартиры.
Собственники недвижимости могут воспользоваться правом на налоговый вычет. Сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход в результате продажи объекта недвижимости, составляет 1 млн руб., если речь идет о квартирах, домах, комнатах и долях. Если продается нежилое помещение, гараж, парковочное машино-место и т.д., размер налогового вычета составляет 250 тыс. руб.
Имущественный вычет, о котором идет речь, в отличие от вычета, который можно получить единожды в жизни при покупке жилья, можно применять неограниченное количество раз. Однако получить такой вычет налогоплательщик может только один раз в год. Чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику необходимо заполнить налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) и предоставить ее вместе с документами, подтверждающими продажу квартиры, в налоговый орган по месту регистрации.
С вопросом, «Что должно получиться в результате заполнения декларации при продаже квартиры», мы разбирались здесь. Из этого же материала возьмем и условия примера, по которым сформируем образец декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры и покупке новой в том же году. Для упрощения задачи оставим только доход, облагаемый по ставке 13%.
Пример
Гражданин в 2017 году получил по наследству однокомнатную квартиру. В 2018 году он ее продал за 2 500 000 руб. и приобрел с доплатой двухкомнатную за 3 000 000 руб. Имущественный налоговый вычет при покупке ранее не заявлял.
Доход гражданина за 2018 год:
- Зарплата 720 000 руб. — с нее удержан НДФЛ работодателем
- Выплаты по договорам ГПХ — 80 000 руб., с них удержан НДФЛ заказчиками.
Приступим к рассмотрению примера заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры в программе ФНС.
Установив и открыв программу, нажимаем кнопку «Создать» — в программе начинает создаваться новый документ (декларация) с доступными функциями сохранения, правки и выгрузки.
В активировавшемся слева в окне меню выбираем первую вкладку «Задание условий». Подробно о том, как ее заполнять и где брать данные мы рассказывали здесь.
Переходим на вкладку «Доходы». Здесь нужно последовательно указать все доходы и их источники, какие были в году. Начинаем с зарплаты.
Чтобы добавить источник, нажимаем на зеленый крестик в окне «Источники выплат». В выпадающем окне вписываем данные работодателя.
Если вы в отчетном году получали доходы, из которых удерживался НДФЛ (например, зарплату или выплаты по договорам ГПХ от юрлиц и ИП), для корректного заполнения декларации вам потребуются справки о доходах и удержанном НДФЛ от каждого, с кем вы сотрудничали.
Минус — справки надо заранее собирать. Плюс — в справке содержится вся необходимая информация для заполнения 3-НДФЛ и для расчета налога.
Помимо самого приложения № 1 к нему также необходимо заполнить дополнительный расчет. Основное назначение данного бланка заключается в том, чтобы передать более детальную информацию о проданной квартире и доходе, полученном продавцом.
В частности, в данном расчете должна быть отражена следующая информация:
- кадастровый номер и стоимость объекта недвижимого имущества;
- сумма дохода, соответствующая цене, указанной в договоре купли-продажи;
- расчет налогооблагаемой базы (в случае, если цена, по которой была продана квартира оказалась меньше ее кадастровой стоимости);
- итоговая сумма дохода, с которой должен быть выплачен НДФЛ.
Сведения о расходах и вычетах указываются в Приложении № 6 к декларации. Порядок заполнения этого бланка описан в разделе XI к упомянутому выше Приказу ФНС РФ.
Налогоплательщик, не освобожденный от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, имеет право на выбор воспользоваться одним из имущественных вычетов, а именно (пп.1 п.2 ст. 220 НК РФ): уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 рублей (фиксированная величина) или же отнять сумму расходов, которые были понесены в момент приобретения проданной квартиры.
Таким образом, в зависимости от выбранного варианта в Приложении № 6 может быть указана следующая информация:
- размер фиксированного имущественного вычета;
- сумма документально подтвержденных расходов;
- итоговая сумма вычетов, принимаемая к расчету налогооблагаемой базы.
Налоговое законодательство постоянно меняется. Регламент подачи декларации, действующий несколько лет назад, сегодня может оказаться неактуальными. В материале расскажем о порядке заполнения 3-НДФЛ при продаже недвижимости в 2018 году.
Существует несколько способов. В этом подпункте рассмотрим два:
- в программе «Декларация»;
- на сайте ФНС.
О том, как заполнять бумажный вариант с примером и образцом готового отчета, см. ниже.
Весь процесс, включая установку занимает 30-40 мин с момента скачивания продукта с сайта ФНС. Разберем по этапам:
- Скачиваем программу из раздела «Программные средства» и устанавливаем, следуя рекомендациям Мастера установки. Выбираем ту версию, которая выпущена для конкретного года. В статье примеры даны для отчетности за 2017 г.. Работа в предыдущих версиях аналогична.
- На первой вкладке указываем номер инспекции и ОКТМО. Остальные флажки уже стоят в нужных пунктах. Чтобы узнать недостающие сведения, опять возвращаемся на сайт ФНС. На этот раз, в раздел «Электронные сервисы» — «Адрес и платежные реквизиты Вашей инспекции».
Сервис выдает код ИФНС и ОКТМО после того, как укажете адрес регистрации.
- Двигаемся вниз и переходим к Сведениям о декларанте. Здесь просто заполняем свои данные и указываем контактный телефон.
- Идем дальше и заполняем вкладку «Доходы». В разделе «Источники выплат» кнопкой «+» добавляем новый источник. Здесь указываем имя и ИНН покупателя. Если это физическое лицо, КПП и ОКТМО прописывать не требуется.
- В нижнем окне создаем новый доход кнопкой «+».
- Теперь ответственный момент. Указываем размер и вид полученного дохода. Выбираем подходящий код из предложенных вариантов (для квартиры — 1510).
- Если собственность на проданную квартиру оформлена после 01.01.2016, ставим соответствующую отметку и прописываем значение кадастровой стоимости на 1 января года продажи. Это нужно, чтобы программа правильно рассчитала базу для НДФЛ. С 2016 г. она не может быть меньше, чем 70% от кадастровой. Если эта стоимость на начало отчетного года не определена, условие не действует. Актуальные данные по стоимости смотрим онлайн на сайте Россеестра.
- Указываем вид желаемого вычета: гарантированный 1 000 000 руб. или по сумме расходов, понесенных ранее на приобретение продаваемого жилья. Попробуйте оба варианта и посмотрите, где сумма НДФЛ к уплате меньше.
- Проставляем месяц получения дохода.
- Вид вкладки в заполненном виде.
- Отчет готов к проверке и выпуску на печать. Сумму НДФЛ к уплате программа считает сама.
Информацию о том, кто подает декларацию 3-НДФЛ, нужно заполнить во второй вкладке программы «Сведения о декларанте».
Заполнению подлежит следующая информация:
- ФИО;
- ИНН;
- дата и место рождения;
- гражданство;
- реквизиты паспорта;
- телефон.
Самое главное при заполнении — это отсутствие расхождений с данными, указанными в паспорте. Телефон нужен обязательно, дейстующий, так как по этому номеру налоговики будут связываться с налогоплательщиком при возникновении вопросов.
Последняя вкладка, которую нужно заполнить при продаже квартиры, это «Доход полученные в РФ».
На этой вкладке показываются источники дохода физического лица. В данном случае источником выступает покупатель квартиры.
Вверху должна быть выбрана ставка 13 процентов (желтая).
В поле «Источники выплат» нужно добавить новый источник, для этого нажать на плюс и заполнить открывшееся окно:
- наименование — ФИО покупателя по договору купли-продажи;
- остальные поля не заполняются.
После указания ФИО, следует нажать кнопку «Да».
После заполнения всех вкладок программы Декларация 2020, можно сохранить данные и нажать кнопку «Проверить».
Если ошибок нет, то можно нажать на кнопку «Печать», откроется 3-НДФЛ в заполненном виде для распечатки, подписания и подачи на бумаге в ФНС.
Если нужно отправить декларацию через личный кабинет налогоплательщика, то нужно нажать на «Файл xml», сохранив декларацию в указанном формате на свой компьютер.
Декларация 3-НДФЛ при продаже квартиры менее 3 лет
Как заполнить декларацию 3-НДФЛ за 3 года
Изменения в 3-НДФЛ в 2021 году
Имущественный вычет при продаже дома
Как узнать ОКТМО для 3-НДФЛ
Продажа квартиры в общем случае облагается налогом на доходы, если недвижимость числилась в собственности физического лица менее 5 лет. В определенных законом случаях срок владения, освобождающий продавца от уплаты НДФЛ, может быть меньше. О суммах, подлежащих налогообложению, продавцу необходимо сообщить в ИФНС, направив налоговикам декларацию. Объясним, как заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры в 2021 г., что учесть при составлении документа, приведем образец готового отчета.
Налог с продажи квартиры: сколько, когда и за что платить?
Полетаев получил в августе 2018 г. по договору дарения от матери квартиру, зарегистрировав право собственности на нее 10.08.2018. Если он продаст квартиру ранее 10 августа 2021 г., он должен сдать декларацию и заплатить налог от полученного дохода. По сделке, оформленной позже, отчитываться ему не придется.
Продажа единственного жилья
С 2020 г. налог с продажи единственного жилья, бывшего в собственности более 3 лет, не уплачивается. Правило действует и для случаев, когда второе жилое помещение приобретено в течение 90 дней до дня перехода права собственности на первое жилье к покупателю (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Стрелков купил 2-х комнатную квартиру в июне 2021 г., а в июле 2021 продал 1-комнатную, собственником которой был с ноября 2017 г. Другой жилой недвижимости за Стрелковым не числилось. Так как условия, освобождающие от уплаты налога, были выполнены (с момента регистрации первой квартиры прошло более 3-х лет, она была единственной жилплощадью владельца, которая продана до истечения 90 дней после покупки второй недвижимости), декларацию Стрелков не подает.
В 2019 г. Хлестову родители подарили квартиру, которую он решил продать в 2021 г. Цена недвижимости по договору — 3,2 млн руб., что больше кадастровой стоимости объекта. Так как расходов на приобретение у Хлестова нет, а срок владения квартирой менее 3 лет, чтобы уменьшить уплачиваемый налог в декларации был заявлен вычет в сумме 1 млн руб. В бюджет Хлестов перечислит: (3 200 000 – 1 000 000) х 13% = 286 000 руб.
Если в отчетности отражается только доход от реализации недвижимости, в ИФНС подается сокращенный вариант 3-НДФЛ, образец заполнения которой при продаже квартиры можно увидеть ниже.
В отчет включают:
- титульный лист;
- разделы 1, 2;
- приложение 1 и расчет к нему;
- приложение 6.
Все страницы нумеруются, вверху каждой страницы указывается ИНН физлица-продавца и его ФИО, внизу – ставится дата и подпись.
В декларации указываются следующие коды:
- код периода на титульной странице – «34».
- код страны – «643» (для граждан РФ), категория налогоплательщика – «760» (физлица, декларирующие доход и заявляющие вычеты).
- коды ИФНС и ОКТМО ставятся по месту жительства отчитывающего лица.
- КБК налога — 18210102030011000110.
В разделе 1 указываем «1», если есть налог к уплате, «3» — если получен нулевой доход (вычеты равны сумме продажи или больше суммы дохода).
В разделе 2 указывается ставка НДФЛ, вид дохода — «3» (иное).
В приложении 1 по стр. 020 указывают код вида дохода «01», если облагаемым доходом выступает цена по договору, «02» — если налог рассчитывается от 70%-ной стоимости по кадастру.
Полный перечень кодов приведен в приложениях к Порядку заполнения 3-НДФЛ.
Приведем пример заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры.
В декабре 2020 г. А.А. Красильников, согласно договору купли-продажи, продал С.П. Николаеву квартиру за 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость недвижимости 5 500 000 руб., соответственно, 70% от нее составляют 3 850 000 руб. (5 500 000 х 70%). В декларации будет заявлена сумма по договору – 5 400 000 руб.
У продавца имеются документы, подтверждающие покупку этой квартиры в 2018 г. на сумму 4 600 000 руб. Налог к уплате был рассчитан с разницы между полученным доходом и вычетом, заявленным в размере фактических затрат: (5 400 000 – 4 600 000) х 13% = 104 000 руб.
В начале 2021 г. Красильников заполнил декларацию о продаже квартиры 3-НДФЛ, образец которой размещен ниже:
Как заполнить декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры?
Минимальный период владения квартирой для безналоговой продажи в настоящее время составляет 5 лет. Из этого правила есть исключения, для которых срок равен трем годам. Льготные виды недвижимого имущества:
- объекты, приобретенные до 01.01.16;
- квартиры, подаренные или полученные по наследству от членов семьи и близких родственников;
- приватизированная жилплощадь;
- недвижимость, оформленная по договору ренты с иждивением.
Таким образом, отчитываться в налоговой после реализации жилья должны:
- все продавцы, обладавшие недвижимостью меньше трех лет;
- бывшие собственники квартир со сроком владения от 3 до 5 лет, если жилая площадь не подпадает под исключения.
Законодательство позволяет уменьшить доходы, подпадающие под налогообложение от продажи жилья, на сумму имущественного вычета (ч. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Он равен 1 млн рублей, но не может быть больше суммы, полученной от реализации имущества.
Вместо имущественного вычета, налогоплательщик может уменьшить доходы от продажи жилплощади на сумму расходов, потраченных на приобретение объекта. Обязательное условие – наличие подтверждающих документов. Они прикладываются к налоговой декларации после продажи квартиры для доказательства стоимости покупки. Для вычета в размере до 1 миллиона рублей подтверждение не требуется.
Гражданка Осипова Е. С. продала бывшему мужу (второму собственнику) ½ часть квартиры, приватизированной 2 года назад, за 600 тыс. рублей. Так как нет подтверждающих документов, используется имущественный вычет при продаже недвижимости. Он не может быть больше доходов от реализации жилья. Расчет налога:
(600 000 – 600 000) * 13 /100 = 0 р.
Хотя у Осиповой Е. С. задолженность перед бюджетом отсутствует, она должна отчитаться в инспекцию по доходам от продажи и сдать форму 3-НДФЛ. По умолчанию органы ФНС вычет не предоставляют.
Справка. С 01.01.2019 имущественными вычетами могут воспользоваться не только налоговые резиденты РФ, но и нерезиденты.
Раньше для того, чтобы не платить НДФЛ, продавцы в договоре нередко занижали сумму продажи. С 01.01.2016 в Налоговый кодекс внесены новые правила для расчета подоходного налога.
Если сумма сделки выше 70% кадастровой стоимости квартиры, в налогооблагаемых доходах продавца учитывается продажная цена объекта. Если меньше – расчет налоговой базы производится от 70% от стоимости жилой площади по кадастру.
Данное правило применяется к объектам, приобретенным после 01.01.2016. При расчете долга в казну по квартирам, приобретенным до 2016 года, кадастровая стоимость не учитывается.
Декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры подают, если предстоит уплата налога на доходы либо когда за счет вычетов налог оказывается равным нулю. Согласно требованиям Налогового кодекса РФ налогом облагаются только доходы от продажи жилья, дачи, земельных участков, которые находились в собственности менее трех или пяти лет (в зависимости от способа получения права собственности). Во всех остальных случаях подавать декларацию на следующий год после продажи квартиры не нужно.
Трехлетний срок владения с 2016 года сохраняется только для случаев наследования, передачи имущества в дар близкими родственниками, приватизации или ренты. В этом случае если продавец владел квартирой менее 3 лет, то придется подать декларацию и уплатить налог на доходы в 13%.
Если жилье досталось по договору купли-продажи, но собственник решил его продать ранее пятилетнего срока владения, то также придется декларировать доход и уплачивать налог.
Если квартира досталась в дар от родственников или наследство, а также в результате приватизации или ренты, то при владении более 3 лет налог уплачивать не нужно.
На заметку. Независимо от суммы продажи и суммы расходов на квартиру, не придется уплачивать налог и тем, кто владел квартирой на основе договора купли-продажи более пяти лет. Этим лицам вообще не нужно подавать декларацию в установленные законом сроки.
Декларация при продаже недвижимости по форме 3-НДФЛ утверждается каждый год. Она представляется собой бланк, который необходимо просто заполнить.
Для начала вписываются данные о плательщике (Ф.И.О, дата и место рождения, код страны (643) и налогоплательщика (760)). В следующем разделе вносятся паспортные данные, адрес и место жительства, статус плательщика (налоговый резидент или нерезидент).
Продавец недвижимости заполняет:
- титульный лист;
- сведения о суммах налога, подлежащих уплате (раздел 1);
- расчет налоговой базы и суммы налога по доходам (раздел 2);
- доходы от источников в РФ (лист А);
- расчет имущественных налоговых вычетов по доходам от продажи имущества (Лист Д2).
Важно! Обязательно указывается и количество листов, которые заполняются (например, для продавца недвижимости их пять). Если есть сложности с заполнением, то лучше попросить налогового инспектора помочь либо обратиться за помощью к бухгалтеру.
Самые важные листы – Д2 и А. В них указывается сумма, полученная от продажи квартиры, а также сумма документально подтвержденных расходов. Благодаря этим данным высчитывается сумма налога, который предстоит оплатить.
- Скачать бланк декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры
- Скачать образец заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры