Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор доверительного управления недвижимым имуществом между физлицом и ИП у нотариуса». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Экономия времени. Собственнику не приходится заниматься поиском жильцов, показывать квартиры, заключать договор, заботиться об оплате коммунальных услуг.
- Возникающие проблемы решает менеджер. Если соседи зальют жильцов сверху, они будут звонить именно ему, а не собственнику.
- Не нужно тратиться на юридические услуги. Все договоры с жильцами заключает менеджер.
- Износ помещения может быть не вашей заботой. Управляющий принимает квартиру от жильцов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене на ее аренду. Клининг после жильцов тоже может входить в комплекс услуг.
Договор доверительного управления имуществом
- На оплату работы управляющего уйдет примерно 10% стоимости аренды.
- Оплата налогов в таком случае обязательна. Более того, налогом будет облагаться целиком весь доход без учета комиссии.
- В случае доверительного управления собственник может не знать, кто живет в квартире и как она используется.
- Менеджер заинтересован извлечь максимум выгоды, поэтому высок риск посуточной субаренды.
- Высокий неконтролируемый износ жилья, если управляющий сдает его под хостелы или в посуточную аренду.
При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.
Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.
Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.
Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.
Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.
Нюансы ведения бухгалтерии при доверительном управлении раскрываются п. 1 ст. 1018 ГК РФ и в Приказе Минфина от 28 ноября 2001 г. № 97н. Положения этих правовых актов регламентируют не только передачу полномочий по распоряжению имуществом, но и возникновение обязательства у управляющего вести отдельный учет вверенных ему объектов. Для назначенного управляющего лица ситуация сложна тем, что ему необходимо вести основную бухгалтерию своей деятельности и обособленный учет операций с доверенным ему имуществом.
У управляющего не возникает обязательств по уплате земельного налога за участки, переданные ему в распоряжение по договору доверительного управления. Обоснование этого факта вытекает из п. 1 ст. 388 НК РФ, где устанавливается перечень плательщиков этого вида налога. Плательщиками выступают лица, которые обладают правом:
- собственности;
- бессрочного пользования;
- пожизненного наследуемого владения.
Как сдавать квартиру и не волноваться: все о доверительном управлении
Прежде всего необходимо ответить на вопросы, чем является доверительное управление, что такое договор управления недвижимым имуществом (или иным имуществом) и для чего он заключается? Статьей 1014 ГК РФ определено, что учредителем, то есть передающим имущественный комплекс лицом, вправе быть только собственник.
Исключения установлены для следующих случаев:
- договор управления имуществом заключается в интересах подопечного. В этом случае учредителем становится орган опеки и попечительства (ст. 38 ГК РФ);
- для обеспечения сохранности наследственной массы. Учредитель здесь — нотариус (ст. 1173 ГК РФ).
Таким образом, это один из видов передачи вещи во владение и пользование, в котором цель одна — получение прибыли за счет максимального эффективного ее использования. Условия и порядок пользования и владения предметом собственности устанавливает собственник.
Принимая во внимание суть такого соглашения, как договор об управлении, легко определить круг его объектов. Это предметы, которые способны принести материальные средства при их рациональном использовании профессионалами. В ст. 1013 ГК РФ перечислены следующие объекты, но их перечень не является закрытым:
- имущественные комплексы;
- недвижимость, располагающаяся отдельно;
- акции и иные ценные бумаги;
- исключительные права.
Деньги как таковые не являются самостоятельным объектом, кроме случаев, отдельно указанных в законе.
Итак, разобравшись, что такое договор доверительного управления и для чего он заключается, перейдем к установленным Гражданским кодексом правилам его заключения и исполнения.
В соответствии со ст. 1017 ГК РФ, форма предусмотрена только письменная. Если соглашение заключается в отношении недвижимости, обязательно производится государственная регистрация. Форма должна соответствовать ст. 550 ГК РФ (один документ, подписанный сторонами).
При оформлении соглашения применяется стандартная для всех сделок структура, но с особенностями, присущими только этому виду:
- шапка с указанием наименования договора, места и даты составления, наименования сторон, их представителей;
- предмет — передача объекта;
- права и обязанности сторон;
- срок;
- определение вознаграждения управляющему, способ его перечисления;
- порядок действий управляющего по владению имуществом, отчетность перед учредителем;
- ответственность;
- порядок разрешения споров;
- порядок изменения и расторжения;
- реквизиты сторон.
Существенными условиями (без согласования которых в тексте соглашение считается незаключенным) являются:
- конкретизированный состав имущества,
- наименование выгодоприобретателя от сделки;
- срок, размер и условия выплаты вознаграждения управляющему.
Учтем, что порядок заключения договора доверительного управления имуществом предполагает передачу объекта, факт передачи обязательно фиксировать отдельно.
Этот вид сделки — это разновидность обязательственного права, то есть отрасли права, регулирующей отношения между двумя сторонами, общее название которых — кредитор (которому обязательство исполняется) и должник (обязанный исполнить обязательство). Чаще всего во взаимоотношениях обязательства есть у каждой из сторон: обязательства из договора доверительного управления имуществом несут оба управляющих (первый — передача вещи, оплата услуг, второй — управление имущества, передача прибыли).
Для выполнения сделки управляющий получает следующие правомочия, по ст. 1020 ГК РФ, в отношении переданного ему имущественного комплекса:
- правомочия собственника в отношении переданной вещи (право реализации недвижимости оговаривается в контракте);
- права и обязанности, приобретенные управляющим, становятся частью имущественного комплекса прав, обязательства исполняются за счет комплекса;
- управляющий вправе требовать защиты своих прав в отношении вещи, имущественного комплекса.
Отчет о своей деятельности управляющий предоставляет в согласованные сроки.
Доверительное управление недвижимостью
Написать комментарий
Договор доверительного управления имуществом– достаточно целесообразное действие, если наследство состоит из:
- Предприятия и организации.
- Инвестиции (это могут быть, к примеру, ценные бумаги).
- Права, связанные с владением имуществом.
При этом бенефициар тоже может быть актуальным, если опекун или подопечный распоряжается управлением имуществом.
Полномочия ответственного за договор доверительного управления имуществом предусматриваются в рамках статьи 1026 ГК России, и в этой статье отмечено два момента:
- Если этот момент обусловлен спецификой наследуемого имущества, требующего соответствующего управления.
- Если этот момент предусмотрен волей наследодателя, то есть если этот момент предусмотрен завещанием имущества.
Законодательством определены требования, без которых договор доверительного управления имуществом не будет считаться заключенным. В договоре должны присутствовать условия, которые касаются:
- состава имущества, которое передается в доверительное управление;
- имени гражданина или наименования юридического лица, в интересах которого будет осуществляться управление имуществом;
- формы и размера вознаграждения управляющему, если такая выплата предусмотрена договором доверительного управления;
- срока действия данного договора.
Согласно закону, в лице доверительного управляющего может выступать:
- индивидуальный предприниматель;
- коммерческая организация;
- некоммерческая организация;
- гражданин — физическое лицо.
Что касается объектов доверительного имущества, то ими могут быть ценные бумаги, недвижимое имущество, исключительные права и права, которые удостоверены бездокументарной ценной бумагой, а также иное имущество.
Порядок передачи имущества в доверительное управление
При передаче собственности в доверительное управление сторонами правоотношений выступают:
- учредитель управления – собственник имущества, который передает недвижимость либо ценные бумаги второй стороне для доверительного управления;
- доверительный управляющий – вторая сторона договора, принимающая на себя обязательства по управлению имуществом в соответствие с условиями соглашения;
- выгодополучатель – субъект правоотношений, который является получателем прибыли в результате доверительного управления имуществом. В подавляющем большинстве случаев выгодополучателем выступает учредитель управления (собственник имущества).
- наследники;
- отказополучатели;
- законные представители несовершеннолетнего или органы опеки.
- Проводится независимая оценка собственности.
- Должностное лицо выбирает кандидата на место управляющего.
- Между сторонами заключается договор.
- Управляющий выполняет свои обязанности и регулярно отчитывается перед нотариусом за совершенные действия.
- перечень имущества;
- сведения об управляющем (юридическом или физическом лице);
- вознаграждение за выполнение обязанностей, размер и периодичность;
- срок, на который заключается соглашение.
- порядок управления собственностью;
- права и обязанности сторон;
- предмет договора;
- основания для расторжения соглашения.
- управление производится на протяжении установленного срока;
- все операции с недвижимостью управляющий осуществляет от своего имени, но в интересах владельца объекта или в интересах получателя выгоды;
- управляющий самостоятельно определяет оптимальные, на его взгляд, методы управления имуществом;
- объекты, которые переданы по договору управления, должны быть обособлены от других объектов собственника и управляющего.
- в случае отказа выгодоприобретателя от прибыли или в случае его смерти;
- при появлении обстоятельств, не позволяющих управляющему продолжать выполнять взятые обязательства, если он (или собственник) отказывается от продолжения сотрудничества;
- если собственник по каким-либо причинам не намерен продолжать сотрудничество (в этом случае он должен выплатить компенсацию);
- при банкротстве управляющего;
- в случае признания управляющего недееспособным, или в случае его смерти.
Согласно общеустановленному правилу, сторона, принявшая решение о прекращении сотрудничества, должна уведомить об этом вторую сторону за три месяца.
Если в соглашении оговорены другие сроки, уведомление должно происходить с их соблюдением. После расторжения договора имущество передается учредителю.
Договор доверительного управления заключается в письменной форме, соответственно, обязательное нотариальное удостоверение не требуется. В свою очередь, согласно ч. 2 ст. 1017 ГК РФ, форма данного договора должна соответствовать форме договора купли-продажи недвижимого имущества, следовательно, передача такой собственности в управление должна быть зарегистрирована в Росреестре.
О факте передачи недвижимости по договору доверительного управления в единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится соответствующая запись. До внесения данной записи в реестр существует риск признания заключенного соглашения недействительным, так как именно такие последствия для сторон предусмотрел законодатель в ч. 3 ст. 1017 ГК РФ.
Данный договор является разновидностью гражданско-правового договора, который порождает обязательства по оказанию услуг. Соглашение заключается в простой письменной форме. В нем отображаются данные, позволяющие идентифицировать объект недвижимости. Для этого указываются не только характеристики недвижимости, но и земельного участка, на котором она расположена. Соглашение включает также сведения о расположении недвижимости обособленно или в составе другого имущества.
Передача недвижимости осуществляется по акту. Именно акт приема-передачи подлежит государственной регистрации в Росреестре, после чего договор считается заключенным. Само соглашение обязательной регистрации не подлежит. Для госрегистрации необходимо обратиться с соответствующим заявлением в территориальный отдел Росреестра. К заявлению прикладывается правоустанавливающий документ. Таким документом будет договор доверительного управления.
Регистрация является платной, сумма госпошлины для юридических лиц составляет 22 000 руб., для физических – 2 000 руб. Стороны уплачивают госпошлину в равном размере. Доверительное управление недвижимостью будет зарегистрировано как ограничение прав на него.
Доверительное управление наследственным имуществом возможно, как по закону, так и по договору. Например, наследникам в возрасте от 14 до 18 лет может быть назначен доверительный управляющий, без согласия которого, они не могут владеть, пользоваться и распоряжаться наследством. В указанной ситуации нотариус выступает в качестве учредителя управления.
В случае наследования имущества, для управления которого требуются специальные познания, наследник может передать все полномочия собственника другому лицу, оставив себе само право собственности. Для этого необходимо заключить договор доверительного управления наследственным имуществом, после чего все действия с наследуемым имуществом будут совершаться управляющим, но в интересах наследника. Например, договором может быть предусмотрен запрет на совершение сделок по отчуждению имущества.
Законом также предусматриваются гарантии сохранности наследуемого имущества. К ним можно отнести возложение обязанности на управляющего сообщать третьим лицам о том, в чьих интересах он совершат юридически значимые действия.
Договор доверительного управления имуществом не так распространен, как, к примеру, договор купли-продажи или оказание услуг, поэтому, его заключение и дальнейшее исполнение часто вызывает вопросы. Для получения ответов предлагаем Вам обратиться к нашим специалистам за консультацией.
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67
Доверительное управление (далее — ДУ) — услуга, которую оказывает доверительный управляющий собственнику какой-либо вещи. Услуга сводится к тому, что управляющий распоряжается, управляет имуществом по своему усмотрению, но в интересах собственника. Как итог, это имущество приносит хозяину доход. За это благодарный собственник платит доверительному управляющему вознаграждение.
ДУ официально оформляется с помощью договора доверительного управления имуществом (далее — ДДУ). ДДУ посвящена глава 53 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), где прописаны все его нюансы.
Отличаются ДДУ друг от друга объектом — т. е. имуществом, которое передают в доверительное управление.
В ДУ передают разное, как правило, ценное имущество:
- недвижимость;
- ценные бумаги;
- деньги;
- имущественные права (например, авторские);
- предприятия и имущественные комплексы (т. е. совокупность вещей, которые вместе выполняют одну функцию; разделить на составляющие эту совокупность невозможно, потому что тогда исчезнет функция) — например, завод (земля+здание+механизмы+сырьё+капитал).
Главное, чтобы это имущество было собственностью учредителя управления. Вещи, которые принадлежат ему на других правах — аренда, хозяйственное ведение — нельзя передать в ДУ. Даже если имущество (не собственность) фактически передать в ДУ и оформить договор — не поможет. ДДУ в этом случае автоматически признаётся недействительным. Такова формулировка закона.
У ДДУ две стороны: учредитель управления и доверительный управляющий.
Учредитель — это собственник вещи, которую передают в ДУ. Им может быть физическое лицо или организация — ограничений здесь нет. Иногда учредителем управления может быть и гос. орган. Например, орган опеки передаёт имущество ребёнка в ДУ его опекуну.
Как правило, учредитель управления получает доходы от ДУ, т. е. является выгодоприобретателем. Но иногда учредитель и выгодоприобретатель — разные люди. Один человек заключает ДДУ, а другой человек (он же и собственник вещи) будет получать от этого договора пользу, доход. Такое возможно, например, в ситуации, когда родители распоряжаются имуществом своего ребёнка. Так как ребёнок ещё мал, договор будет заключать родитель (учредитель управления), но бонусы от ДУ будет получать ребёнок (выгодоприобретатель), потому что он собственник имущества. По крайней мере, формально это так; по факту, скорее всего, деньги достанутся родителям.
Доверительными управляющими могут быть:
- ИП;
- коммерческие юр.лица (кроме унитарных предприятий);
- физ.лица (граждане РФ) — только в прямо обозначенных законом случаях (например, опекун, который управляет имуществом подопечного).
Доверительный управляющий ни в коем случае не может быть выгодоприобретателем. Это противоречит сути ДДУ.
Как и любой договор, ДДУ нужно грамотно оформить: продумать все детали, учесть особенности, не забыть про обязательные условия.
Каких-то специальных документов для ДДУ собирать не нужно. Физ.лицам понадобится паспорт, юр.лицам — учредительные документы. Если в ДУ передаётся недвижимость, собственнику нужно подтвердить свои права, т. е. нужны документы на недвижимость (свидетельство о праве собственности, выписка из Реестра недвижимости).
ДДУ нужно обязательно заключить в письменной форме в виде отдельного документа, который подписали учредитель и управляющий (статья 1017 ГК РФ). Если это требование не соблюсти — договор недействителен.
Плюс в ДДУ нужно обязательно прописать такие условия:
- характеристика объекта ДДУ — какое имущество, в каком количестве передаётся в ДУ;
- срок, на который заключается договор;
- цена договора; речь идёт о размере и форме оплаты услуг управляющего (фиксированная сумма или процент от прибыли, наличный или безналичный расчёт);
- имя выгодоприобретателя по ДДУ (учредитель управления или кто-то другой).
Если что-то из этого забыть, то договор тоже считается недействительным.
ДДУ выглядит примерно так.
- Место и дата.
- Стороны ДДУ — информация о сторонах сделки (паспортные данные или сведения из учредительных документов юр. лиц).
- Предмет ДДУ. Помогает понять, о чём договариваются стороны. В нашем случае — одна сторона передаёт другой стороне имущество в ДУ.
- Выгодоприобретатель по ДДУ.
- Объект ДДУ — описание имущества.
- Срок договора. Максимум для ДДУ — 5 лет.
- Права и обязанности учредителя и управляющего.
- Порядок передачи и возврата вещи. Как передать имущество, как получить его обратно, нужен ли акт приёма-передачи.
- Вознаграждение для доверительного управляющего. Сколько он получает, когда, наличными или электронными деньгами.
- Ответственность сторон. Если управляющий не позаботился о доверенном имуществе, он возмещает убытки и упущенную выгоду учредителю. Но если виновато нечто, не зависящее от управляющего, например, стихия или бедствие, то с управляющего нечего спрашивать. Так говорит закон. В договоре же можно предусмотреть свои особенности ответственности.
- Информация о том, как менять, расторгать, прекращать ДДУ. Нужно, если стороны хотят предусмотреть особый порядок изменения ДДУ или свои условия расторжения/прекращения договора.
- Подписи сторон.
Как правило, имущество оформляют по договору доверительного управления, когда у настоящего владельца отсутствует возможность заниматься уходом за ней и другими делами, связанными с недвижимостью. Довольно часто договор заключает из-за временного отсутствия владельца. Например, когда фактический владелец погиб, а его наследник по определенному стечению причин не может перебрать на себя обязательства, нотариус может выйти из ситуации с помощью договора на доверительное управление недвижимостью. Когда же фактический владелец появляется, он может аннулировать его действие, обратившись к тому же нотариусу, который заключал сделку.
Договор доверительного управления представляет собой документ, передающий право на совершение сделок с имуществом в интересах владельца, право собственности при этом не передается. Все сделки производятся от имени управляющего, но в интересах доверителя.
Необходимость такого вида услуг может возникнуть, например, в случаях, когда наследники по завещанию в силу возраста или иных обстоятельств не имеют возможности самостоятельно управлять наследуемым имуществом.
Такие договора можно подразделять на виды по нескольким основаниям:
- В зависимости от наличия вознаграждения управляющему могут быть возмездные и безвозмездные;
- В зависимости от объекта управления делятся на договора по управлению недвижимостью, ценными бумагами, предприятием, нематериальными правами, прочим имуществом;
- В зависимости от того, кто является выгодоприобретателем, выделяют договора в пользу учредителя или в пользу третьего лица.
О данных договорах по управлению ценными бумагами рассказано в следующем видеоуроке:
Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы:
- для регистрации ИП
- регистрации ООО
Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн.
- Ведение бухгалтерии для ИП
- Ведение бухгалтерии для ООО
Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН, ЕНВД, ПСН, ТС, ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь, как это стало просто!
Порядок заключения договора доверительного управления имуществом
Максимальный срок действия договора – 5 лет. Если по истечении установленного срока ни одна из сторон не заявила о прекращении договорных отношений, он считается пролонгированным на аналогичных условиях и на тот же срок. Максимальное количество пролонгаций законодательством не установлено.
Если же по окончании срока одна из сторон заявила о его расторжении, действие договора прекращается.
В случае ненадлежащего исполнения управляющим обязательств по ведению дел собственника, в результате чего имели место убытки либо уменьшение размера прибыли по сравнению с возможной, он обязан возместить выгодоприобретателю убытки и упущенную выгоду.
Договор составляется письменно с соблюдением требований оформления, соответствующих объекту договора.
Для передачи прав на управление недвижимостью необходима государственная регистрация, для движимого имущества и ценных бумаг достаточно простой письменной формы.
Первый лист договора доверительного управления имуществом
В отличие от многих иных категорий гражданско-правовых сделок, договор доверительного управления характеризуется несколькими существенными условиями, прямо регламентированными гражданским законодательством. Перечень таких условий сформирован в статье 1016 ГК РФ:
- Состав имущественных объектов, в отношении которых заключается договор управления;
- Данные физического лица или организации, в чьих интересах осуществляется управление;
- Порядок определения суммы вознаграждения, а также его форма, если решение о выплате такого вознаграждения включено сторонами в текст соглашения;
- Срок контракта.
Тем не менее, окончание срока договора не всегда означает прекращение правоотношения доверительного управления. Если никто из сторон не заявит о прекращении контракта, он будет считаться продленным на тот же срок и на аналогичных условиях, что и первоначальное соглашение.
Включение указанных существенных положений является не правом, а обязанностью сторон. Исключение допускается только в отношении вознаграждения управляющего – если стороны не предусмотрели подобное условие в договоре, нет необходимости указывать на сумму и форму вознаграждения.
Все существенные условия данного вида договоров должны быть согласованы сторонами до его подписания. При отсутствии соглашения сторон по все существенных условиям, договор не может быть заключен.
Статья 1016 ГК РФ регламентирует, что передача имущественных ценностей в доверительное управление может осуществляться на срок, не превышающий пять лет. Течение указанного срока начинается с момента заключения договора.
Так как в правоотношениях, связанных с передачей имущества, действие договора начинается с момента фактической передачи определенных в соглашении объектов, в случае возникновения спора между сторонами суду предстоит установить взаимосвязь даты заключения договора и фактического момента передачи имущества в управление.
Для отдельных видов имущества и денежных средств предельные сроки управления устанавливаются профильными нормативными правовыми актами:
- Управление средствами пенсионных накоплений по итогам проведения конкурса – не более 15 лет;
- Управление аналогичными активами без проведения конкурса – не более 5 лет.
Срок действия договора относится к существенным условиям данной сделки, поэтому без его указания соглашение не может быть заключено.
Сторонами договора управления имущественными ценностями являются:
- Учредитель управления – собственник или законный владелец передаваемых объектов;
- Доверительный управляющий – лицо, которому переданы имущественные объекты и обязанности по управлению;
- Выгодоприобретатель – дополнительный участник договора, который может быть указан учредителем управления.
Управление осуществляется в интересах учредителя или иного выгодоприобретателя, однако все юридически значимые действия совершаются от имени управляющего со ссылкой на указанный правовой статус.
Методические рекомендации по доверительному управлению наследственным имуществом
В договоре доверительного управления нужно четко определить:
- порядок передачи недвижимости в доверительное управление;
- порядок передачи имущества, привязанного к объекту;
- порядок обмена информацией между сторонами;
- ответственностью управляющего перед собственником;
- порядок взаиморасчетов;
- права и обязанности доверительного управляющего.
Так как речь идет о коммерческой недвижимости — десятках и сотнях миллионов рублей, то стандартных образцов договоров по управлению недвижимостью недостаточно. Требуется работа юриста, который специализируется на работе с фирмами, занимающимися управлением коммерческой недвижимостью.
В договоре всегда нужно прописывать:
- стороны договора;
- контактные данные сторон для обмена информацией;
- дату заключения договора;
- дату окончания действия договора;
- порядок разрешения споров;
- порядок расторжения договора;
- порядок продления договора;
- подписи и реквизиты.
Это стандартные пункты, которые прописывают в договоре между учредителем управления (УУ) и доверенным управляющим (ДУ). Они практически не меняются и говорить о них подробно не имеет смысла.
Но есть обязательные пункты к договору по доверительному управлению недвижимостью, без которых не обойтись. Давайте поговорим о них подробнее.
Управление недвижимостью — хлопотное дело. Между УУ и ДУ всегда идет обмен информацией: ежемесячные отчеты, идеи, проекты, предложения, согласования арендатора, решение вопросов по ремонту недвижимости или имущества и т.д.
Чтобы минимизировать простой, нужно отвести определенное количество дней для рассмотрения вопросов и определить, какое решение будет принято, если УУ не уложился в установленный срок.
Есть управляющие компании, который любят указать в своей рекламе или на сайте (что не является публичной офертой), что они гарантируют учредителю управления стабильный доход с определенного времени. Однако в договорах ничего о гарантиях уже не сказано. Обращайте на это внимание.
Когда сотрудничество с доверительным управляющим началось с обмана, то как ему можно доверить недвижимость? Подумайте над этим.
К слову, мы не обещаем гарантированного дохода, потому что его невозможно гарантировать. Более того, если у нас есть сомнения по поводу сдачи коммерческой недвижимости в аренду, то выскажем их еще на первой встрече.
Составление договора интересующего нас типа производится в тех ситуациях, когда хозяин какого-либо имущества передает принадлежащие ему материальные объекты в управление другому лицу. При этом, управление должно осуществляться исключительно в интересах:
- самого собственника;
- иного известного субъекта.
Нормы законодательства Российской Федерации определяют, что составление договора рассматриваемого нами типа возможно исключительно в письменном виде. Так, при условии, что данное правило не будет принято во внимание, заключенные между владельцем имущества и его потенциальным управляющим договоренности признаются недействительными.
Данное соглашение имеет много общего со сделками иного типа. Так, например, в рамках соглашения агентского характера лицо, являющееся агентом, точно так же, как и управляющий, будет производить определенные действия, впоследствии служащие интересам иной стороны. К этим действиям будут относиться как юридически значимые, так и фактические.
Пример. Арендатор использует имущество, ему не принадлежащее, в частности ради того, чтобы впоследствии получить прибыль. Таким же образом поступает и гражданин, управляющий имуществом.
Основными сведениями, отраженными в договоре интересующего нас типа, будут следующие данные:
- предмет договора — передача имущества в доверительное управление;
- стороны договора – владелец объекта, управляющий и получатель выгоды;
- период действия договоренностей;
- описание имущества, переходящего в управление, и подтверждение права собственности на данное имущество его владельца;
- права и обязанности каждой из сторон договора;
- ответственность сторон;
- заключительные положения – описывают обязанности по уведомлению друг друга при смене реквизитов и т.д.;
- адреса и реквизиты каждой стороны.
Как только договор, составленный перед вступлением в силу доверительного управления, окончится согласно установленным для него срокам, отношения будут между сторонами прекращены, если, конечно, не состоится продление.
В случае с прекращением объект, ранее находившийся в управлении, возвращается хозяину. Если же обе стороны захотят продолжить официальные отношения, то договор должен быть продлен на аналогичный период времени.
Кроме того, существуют следующие обстоятельства, в рамках которых также возможно прекращение договора.
- При отказе приобретателя выгоды от получения прибыли согласно договору, или в случае безвременной кончины данного лица, действие договора прекращается. Однако, если оговаривается, что в обозначенных случаях получатель выгоды меняется, нет нужды в расторжении отношений.
- Если возникли какие-либо обстоятельства, которые препятствуют управляющему осуществлять возложенные на него обязанности лично, и учредитель не согласен на внесение изменений, действие договора прекращается.
- При условии, что собственник имущественного объекта в одностороннем порядке принял решение о прекращении отношений, он также может их расторгнуть, однако, при этом управляющему выплачивается вознаграждение, которое предварительно было оговорено непосредственно в соглашении.
- При условии, когда владелец имущества обанкротился, и носит статус ИП, отношения между сторонами также прекращаются.
- Если управляющий признается недееспособным или банкротом, а также если он умирает, то тогда сделка также расторгается.