Налог на доход от аренды помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог на доход от аренды помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Какие налоги есть при сдаче квартиры

Патентная система налогообложения (ПСН) — специальный налоговый режим, при котором ИП платит фиксированную стоимость за год и освобождается от других налогов.

На ПСН вы также платите 6% от доходов, но не фактически полученных вами, а из расчета средних значений. Сумма патента зависит от региона, города и площади коммерческого помещения.

Важно, что с 1 января 2021 года плательщики налога по ПСН могут уменьшать сумму налога на величину уплаченных страховых взносов, также как плательщики УСН.

Соответственно этот вариант налогообложения выгодно применять, когда ставка аренды по вашему помещению выше средних значений по рынку.

Узнать стоимость патента по вашему помещению поможет сервис на сайте ФНС. Укажите регион, город, выберете вид деятельности «сдача в аренду (наем) собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения), земельных участков», а также укажите площадь помещения.

Налог на профессиональный доход (НПД) — налоговый режим для самозанятых граждан, который действует с 2019 года. Планируется его действие до 2029 года. Действует он во всех субъектах РФ.

Ставки налогов по НПД составляют:

• 4 %, если вы сдаете помещение физическому лицу.
• 6 %, если вы сдаете помещение юридическому лицу или ИП.

Чтобы использовать эту систему налогообложения ваш доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год.

При уплате НПД вы освобождаетесь от уплаты страховых взносов в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования. Соответственно будущих пенсионные выплат у вас не будет.

В 2021 году действует налоговый вычет для плательщиков НПД в размере 10 000 рублей в месяц, который уменьшает налоговую ставку по доходам от физических лиц до 3%, а по доходам от юридических лиц и ИП до 4%.

Для нашего примера налог НПД, если мы сдаем помещение юридическому лицу или ИП получается:

1 248 000 x 4% = 49 920 рублей в год.

Ставки налога на имущество физических лиц с каждым годом растут. И составляют от 0,6 до 2 % от кадастровой стоимости объекта коммерческой недвижимости. В зависимости от типа помещения, региона страны и города.

Также кадастровая палата регулярно пересматривает кадастровую стоимость объектов в сторону увеличения. Иногда кадастровая стоимость получается выше рыночной в полтора – два раза.

Высокие налоги на имущество снижают показатели окупаемости и доходности коммерческой недвижимости на 1 – 2 процентных пункта.

• Самозанятых впишут в закон о защите прав потребителей как продавцов и как покупателей

  3,1 тыс. 4

  Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

  Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

  При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

  Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

  В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

  Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

  В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

  Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

  Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

  Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

  Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

  Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

  Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

  Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

  Уплата налогов от сдачи в аренду имущества

  Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

  Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

  Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

  Если владелец квартиры не отчитался о доходах, ему грозит штраф согласно ст. 122 Налогового кодекса, это 20-40% от неуплаченной суммы. Зачастую о неуплате налоговая служба узнает от обиженных квартирантов или соседей. Однако владельцу жилья следует иметь в виду, что отчитываться перед налоговой буквально на следующий день после заезда жильцов он не обязан: декларацию по итогам года можно подать до конца апреля следующего года. Так что конфликт должен быть весьма затяжным.

  Выгоднее всего для владельца квартиры стать самозанятым

  Кроме того, для взыскания налога и штрафа должны быть веские доказательства передачи денег, отмечает управляющий директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова. В расписках об их получении должно быть четко указано, что это плата за аренду квартиры по конкретному адресу. Иначе эти доводы можно оспорить в суде. Но если не хочется вести судебные тяжбы, проще все-таки расплатиться с государством.

  Точно и правильно составленные документы — именно то, к чему признают налоговые органы. Отправной точкой для расчета налогов является сумма аренды, которая прописана в договоре. Порядок заключения договора аренды строго регламентируется ГК РФ. Условия, которые необходимо указать в договоре:

  • реквизиты сторон;
  • основные характеристики арендуемого объекта (адрес, наименование, площадь);
  • условия пользования объектом;
  • сумма арендной платы.

  Договор будет официально заключен только после его регистрации в государственных органах Росреестра. Но если договор заключен менее чем на один год, он не подлежит государственной регистрации.

  При организации офиса в жилом помещении, т.е. в квартире, необходимо учитывать нормы, закрепленные в статье 288 ГК РФ и в статье 17 ЖК РФ. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Только после перевода такого помещения в нежилое можно разместить в нем организации и учреждения. Тогда договор аренды станет законным и арендную плату можно будет учесть в расходах.

  Оформить в нежилой фонд можно только ту квартиру, которая находится на первом этаже или выше, но с условием, что под ней не находятся жилые квартиры. Что для этого нужно? Арендодатель приходит в орган местного самоуправления и сдает следующие документы:

  • заявление о переводе квартиры в нежилое помещение;
  • документы, подтверждающие право владения квартирой (свидетельство о регистрации, договор о приватизации и т.д.);
  • план квартиры с техническим описанием;
  • план дома по этажам.

  Решение принимается не позднее 45 календарных дней со дня подачи документов. После переоформления квартиры можно заключать договор аренды с арендатором.

  Организации, применяющие УСН «доходы-расходы», в состав расходов могут включать не только коммунальные услуги, но и затраты на ремонт. Если же вы все-таки арендовали жилую квартиру под офис, то затраты на организацию аренды офиса по УСН учитываться не будут.

  Как легально сдавать квартиру в аренду

  В договоре опишите:

  • Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
  • Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
  • Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
  • Размер и способы внесения арендной платы.
  • Права и обязанности вас и арендодателя.

  Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.

  Скачать шаблон договора аренды

  Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую. Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой. Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом.

  Что нужно сделать:

  • Посчитать и удержать НДФЛ — 13% от дохода. Например, вы написали в договоре, что будете платить за аренду 30 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы 3 900 рублей ежемесячно перечисляйте в налоговую, а 26 100 рублей — арендодателю.
  • Перечислить НДФЛ в налоговую. Сделайте это не позднее следующего дня после того, как заплатили за аренду.
  • Отчитаться по НДФЛ. Раз в квартал сдавайте отчёт 6-НДФЛ. Читайте об этих отчётах в статье «Как подготовить 6-НДФЛ».

  Важно: перечислить НДФЛ нужно в налоговую по месту учёта вашей компании или ИП.

  Страховые взносы с арендной платы вы перечислять не должны.

  Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:

  • договор аренды
  • акт приёма-передачи помещения
  • документы, которые подтверждают, что вы оплатили аренду

  Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:

  1. Как фиксированную часть арендной платы. В договоре сформулируйте это так: «Размер арендной платы составляет 30 000 рублей и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
  2. Определить фиксированную и переменную части. Переменная будет зависеть от потреблённых коммунальных услуг. В договоре сформулируйте это так: «Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы составляет 5 000 рублей за месяц. Переменная часть — это стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учёта в арендуемом помещении и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»

  Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.

  Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

  Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

  Вместе с декларацией подаются копии:

  \t
  • договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);

  \t

  • акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);

  \t

  • документов, подтверждающих право владения данной собственностью;

  \t

  • паспорта.

  Аренда помещения: налоговые и финансовые риски

  При сдаче квартиры или дома внаем правильно оформляйте договор, собирайте необходимые справки и оплачивайте налоги. Чтобы избежать проблем с арендаторами и законом, указывайте некоторые обязательные пункты при заключении соглашения. Чтобы документ был действительным, его должны подписать все участники. Присутствие нотариуса не обязательно.

  Один из главных этапов при сдаче квартиры в аренду — заключение договора между собственником жилья и съемщиком. Соглашение обязательно должно быть составлено письменно и в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Единственно верного образца для оформления такого соглашения нет. Но есть несколько пунктов, которые нужно указать:

  1. Характеристику жилья, которое подлежит аренде. То есть нужно вписать адрес недвижимости, площадь, этажи, число комнат, кадастровый номер.
  2. Размер платежа по аренде и правила расчетов. В договор вносят данные о сумме и сроках оплаты. Обычно платеж вносят ежемесячно в фиксированном размере. Но иногда арендодатели могут установить ежемесячный расчет в зависимости от курса валют, инфляции. При оформлении документов арендодатель может указать возможность повышения суммы, но с ограничениями. Например, не чаще, чем 1 раз в год или не выше, чем на 10%.
  3. Контактные данные и реквизиты обоих участников договора. В этот пункт входят паспортные данные, ИНН, номера телефонов, при безналичном расчете могут быть указаны банковские счета или номера карт.
  4. Дата и место подписания документа.
  5. Гарантии оплаты. В соглашении прописывают условия предоставления задатка и его возврата. Может быть указано обязательное внесение гарантийного платежа на месяц вперед. Эти деньги станут страховкой в том случае, если квартиросъемщик решит выехать из жилья раньше положенного срока и откажется платить. Преждевременный платеж также используют в счет компенсации за сломанную мебель, испорченные ремонт или бытовую технику в квартире.
  6. Сроки действия аренды. Если он не прописан в договоре, то по умолчанию принимают наибольший — 5 лет. Также важны условия расторжения договоренности. В этом пункте обозначают период, в течение которого арендодатель или съемщик обязан сообщить второй стороне об окончании действия аренды.

  Обязательно при сдаче недвижимости в аренду составьте акт приема-передачи. Собственникам желательно написать опись и состояние имущества, которое передают на временное пользование съемщику. Тогда становится легче подтвердить пропажу и вернуть компенсацию деньгами.

  После составления соглашения и обсуждения его обеими сторонами, договор подписывают. Обращаться к нотариусу при этом необязательно. Если жилье снимают на период больше 1 года, обратитесь в Росреестр для регистрации сделки найма. Во избежание такой процедуры, подписывайте соглашение на 11 месяцев или на неопределенный срок. Но он в любом случае не должен превышать 5 лет. Спустя 5-тилетний срок необходимо составлять новый договор, предыдущий бессрочный при этом считается истекшим.

  После того как договор подписан, арендатор должен вносить платежи в указанном размере к определенной дате. Все факты передачи средств обязательно фиксируйте. Передавать средства арендодателю можно 2 способами:

  Способ	Описание
  Платежи наличными	Оформляйте расписку с указанием размера платежа, даты передачи и цели. Подписать расписку обязаны обе стороны.
  В безналичном виде на расчетный счет	При таком варианте оплаты обе стороны не тратят время на встречу. Подтверждение платежа происходит в банке. Платежные документы заверяет финансовое учреждение.

  Обычно собственники принимают решение получать оплату при личной встрече, причем на съемном жилье. Таким образом, они заодно проверяют сохранность недвижимости и переданного в пользование имущества. Если кроме платежей за квартиру снимают и платежи за услуги ЖКХ, операторов или провайдеров, это прописывают в документе отдельно. Размер выплат определяют в расписке и заверяют отдельными квитанциями.

  Физическое лицо выплачивает ежемесячно подоходный налог с заработка за предоставление жилья внаем. Собственник квартиры оформляет патент на аренду квартиры или ИП и выплачивает единый налог по упрощенной программе.

  Если договор между сторонами не заключен, это считают уклонением от подоходного налога. Чтобы избежать проблем с законом, оформляйте сдачу в аренду официально, по всем правилам.

  В ситуации, когда собственник уходил от выплаты налога, но может предоставить уважительную причину своих действий, ему назначают штраф в размере 20% от суммы. Если арендодатель осознанно пренебрегал выплатами государству, то с него снимут штраф в размере 40%.

  Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция

  Чтобы внести средства для оплаты налога, соберите необходимые документы и обратитесь в налоговый орган. По статьей 229 НК РФ декларацию за предшествующий год предоставляют в налоговую до 30 апреля текущего года. Доход за 2019 год декларируют до указанной даты 2020 года. В инспекцию можно прийти лично, а можно воспользоваться сайтом Госуслуг. Заполнить декларацию допускается в режиме онлайн по официальной форме. Документы необходимые для декларации дохода и уплаты налога с него:

  1. Ксерокопия соглашения об аренде.
  2. Декларация 3-НДФЛ.
  3. Гражданство РФ или другой страны.
  4. Документы из ЕГРН о праве собственности на сдаваемую недвижимость.
  5. Подтверждение от банка о выплате средств квартиросъемщиком. Если оплата производится наличными, предоставляется расписка.

  Налоговая рассматривает документы и высчитывает сумму оплаты до 1 июля. Внести средства можно вплоть до 15 июля, в противном случае возникает нарушение налогового законодательства РФ.

  У арендодателя есть возможность передавать собственность внаем квартиросъемщику и не платить с дохода налог. Такой способ интересен тем, кто не заключает соглашение и не регистрирует заработную плату. Но при таком способе можно навлечь на себя большие проблемы. Уклонение от уплаты налогов — серьезное правонарушение. Таких лиц привлекают даже к уголовной ответственности.

  Налог на недвижимое имущество рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Это касается всех объектов, кроме тех, по которым налог должен вычисляться, исходя из среднегодовой стоимости. Как правило, такая категория объектов является скорее исключением. Понять, что именно и к какой группе относится, можно, если тщательно изучать региональное законодательство по данному поводу. Нередко исключения устанавливаются именно на уровне субъектов РФ. Кроме того, региональное законодательство позволяет определить конкретную ставку.

  Важно: расчёт налога на основании среднегодовой стоимости возможен в отдельных случаях только в отношении коммерческой недвижимости, которая принадлежит организациям. Налог на недвижимость физических лиц всегда рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

  Что нужно знать о среднегодовой стоимости объекта? В данном случае вычисления проводятся следующим образом:

  1. Нужно узнать изначальную стоимость объекта (по документам).
  2. Принять во внимание начисленную амортизацию.
  3. Вычесть из первого второе. Так вы получите среднегодовую стоимость, на которую можно ориентироваться.

  Кадастровая стоимость используется в качестве базы всегда для таких объектов, как:

  • торговые комплексы и любые помещения, которые относятся к таким сооружениям;
  • торговые точки;
  • офисы;
  • административные здания.

  Налог на недвижимое имущество согласно действующему налоговому законодательству РФ необходимо выплачивать раз в год. При этом расчёт можно провести один раз или же разбить на несколько платежей. Часть платежей могут быть авансовыми. Отражение операций в налоговой отчётности будет напрямую зависеть от того, что конкретно вы выбрали.

  Налог на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц начисляется достаточно просто: нужно узнать ставку и умножить на базу. В большинстве случаев, как уже и говорилось выше, в качестве базы используется кадастровая стоимость объекта. Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости можно, получив выписку из ЕГРН.

  Процентная ставка у физических лиц не может быть больше 0,1%, у юридических лиц — 2%, как уже и говорилось выше. При этом конкретная процентная ставка определяется на региональном уровне. Для отдельных субъектов РФ могли предоставляться льготы (например, для Республики Крым). Но льготы закончились в 2020 году. То есть теперь региональные власти будут устанавливать конкретные процентные ставки без послаблений, а налогоплательщикам придётся рассчитываться с налоговой.

  Не ссорьтесь с квартирантами

  В большом количестве ставок довольно легко запутаться, особенно если вы только приступили к изучению этого вопроса. В действительности же оценивать всё нужно не только с позиции получения дохода с коммерческой недвижимости, а в комплексе. В частности:

  1. Юридическому лицу очевидно выгоднее в большинстве случаев находиться на УСН, а не на ОСНО. Однако иногда общая система налогообложения является более предпочтительным вариантом — для крупных компаний, например, которым нужно продемонстрировать большой объём бухгалтерской отчётности. Правда, в таком случае получение дохода с коммерческой недвижимости становится всего лишь одним из источников прибыли, причём чаще всего — не основным.
  2. Физическому лицу выгоднее всего зарегистрироваться как самозанятому. Сделать это можно буквально за пару десятков минут через специальное мобильное приложение. В нём не составит особого труда настроить автоматическое отчисление налогов. Но этот режим распространён не на всей территории РФ. Поэтому стоит узнать, есть ли у вас такая возможность.
  3. При выборе между 6% с прибыли на УСН и 15% с оборота подумайте над тем, можете ли вы подтвердить регулярные расходы в достаточном объёме, которые при этом были бы связаны с такой недвижимостью. Выбрать 15% имеет смысл, если вы часто делаете ремонт, постоянно тратитесь на услуги клининговой компании и т.п. Но в большинстве случаев лучше остановиться на 6%.

  Перед запуском коммерческого проекта владельцы недвижимости проводят сравнительный анализ. Предпочтение отдают схемам, обеспечивающим наибольший экономический эффект и защиту от налоговых рисков. Оптимизационные механизмы разрабатывают в индивидуальном порядке. В качестве основы используют традиционные решения. Классические варианты дорабатывают с учетом позиций Минфина, ФНС России, а также судебной практики.

  Предприниматели могут оптимизировать фискальную нагрузку за счет выделения арендного бизнеса на ПСН. Этот вариант актуален для коммерсантов, реализующих несколько проектов одновременно. Рассчитать эффективность режима будет просто, ведь размер платы и срок пользования недвижимостью известен заранее. Купить же патент можно сразу после заключения договора с контрагентом. Количество приобретаемых документов законом не ограничено.

  Пример № 3

  Предприниматель на ЕНВД занимается розничной торговлей в Перми. В собственности бизнесмена находится три нежилых помещения площадью 20 кв. м. каждое. Все точки продаж находятся в Ильинском районе города, однако организовать работу одной из них коммерсант не имеет возможности. С января 2018 года решено сдать имущество в аренду стороннему магазину.

  Для этого потребуется зарегистрировать дополнительный код экономической деятельности и подать заявление о покупке патента. Платить ЕНВД на простаивающую точку не потребуется. За 12 месяцев аренды предпринимателю достаточно будет перечислить в бюджет всего 6300 рублей.

  Качественная налоговая оптимизация арендного бизнеса требует комплексного подхода. При разработке стратегии собственнику недвижимости важно соблюсти принцип законности и добиться экономической эффективности. Решить задачу помогает анализ деловой и судебной практики. В помощь добросовестным коммерсантам налоговая служба регулярно публикует обзоры. В документах освещаются легальные механизмы, разъясняются инструкции по использованию льгот, а также приводятся официальные позиции Минфина России.

  Сегодня в России предусмотрено несколько вариантов налогообложения дохода от аренды недвижимости. Какую схему выбрать, зависит от типа жилья и цены сделки.

  1. 1 Налог на доход физического лица (НДФЛ) — 13%

     Это самая простая и распространённая схема, она подходит владельцам скромной недвижимости эконом-класса, для которых аренда — вариант дополнительного дохода.

     Для граждан России налог составляет 13% от суммы арендной годовой платы. Иностранцам, желающим заработать на сдаче своей российской собственности, придётся заплатить 30%.

  2. 2 Налог при регистрации арендодателя как ИП — 6%

     Владелец недвижимости, который всерьёз занимается арендным бизнесом, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Это позволит ему существенно сэкономить на налогах — сумма отчислений снизится с 13% для физлица до 6% для ИП. Однако важно учитывать, что индивидуальному предпринимателю придётся платить массу других взносов в течении года: в пенсионный фонд, в фонд социального страхования, вести бухгалтерию и оплачивать бухгалтерские услуги. Поэтому эта схема оказывается по-настоящему выгодной только богатым рантье, которые одновременно сдают несколько дорогих квартир премиум-класса. В этом случае экономия от льготной системы налогообложения может покрыть расходы на деятельность ИП.

  3. 3 Покупка арендного патента — 6%

     Это схема также рассчитана на индивидуальных предпринимателей. Она выгодна владельцам «доходных домов» — арендодателям, которые выставляют на рынок сразу много квартир.Патентное налогообложение оговорено в статье 346 (пункт 25.1.) НК РФ. Он позволяет платить в казну всего 6% от суммы годового дохода. Патент можно получить на разные сроки — от месяца до года. Он оформляется минимум за 10 дней до заключения сделки с нанимателем, если владелец жилья уже имеет статус ИП.

  Налог по патенту нужно платить по месту регистрации квартиры.

  Действие 3

  Налог на доход от аренды недвижимости платится единовременно — в конце налогового периода. Рассчитать сумму несложно, но лучше сделать это заранее, чтобы уже на этапе определения квартплаты и заключения договора с нанимателем понимать, с каким количеством денег придётся расстаться.

  Пример:

  Месячная арендная плата составляет 20 000 рублей. Владелец квартиры выступает как физическое лицо, значит должен перевести в бюджет 13% своего дохода.

  20 000 рублей х 12 месяцев = 240 000 рублей годового дохода

  Чтобы узнать 13% от этой суммы нужно набрать на калькуляторе число 240 000, нажать кнопку умножения «х», ввести искомый процент — 13 и нажать кнопку обозначения процентов — «%». 240 000×13 % = 31 200.

  Имейте в виду — налоговые службы могут включить в основную сумму дохода, с которой рассчитывается налог, коммунальные платежи за квартиру. Это происходит, если в договоре было указано, что наниматель оплачивает их самостоятельно и экономит средства рантье.

  Действие 4

  В отличие от налогов с зарплаты, которые в большинстве случаев автоматически вычитаются из доходов граждан ежемесячно, отчисление государству с дохода от сдачи жилья арендодатель должен оплачивать самостоятельно — в конце налогового периода.

  Рантье обязан заполнить декларацию 3-НДФЛ. Необходимую форму, а также программу для внесения данных, можно скачать на сайте налоговой инспекции. В документе должна быть отражена сумма дополнительного заработка гражданина, информация о профессиональном вычете и сумма налога к уплате. К декларации необходимо приложить обязательный перечень документов:

  1. 1 Копию правоустанавливающих документов на недвижимость
  2. 2 Копию договора найма
  3. 3 Копию оплаченных квитанций о квартплате или договора на ремонт с указанием стоимости работ

  Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговый орган по месту регистрации налогоплательщика в период с 1 января по 30 апреля следующего года.

  Действие 6

  Схема взаимодействия рантье и налоговых органов состоит из трёх этапов: сначала заполняется и подаётся декларация, потом она проверяется специалистами и утверждается сумма налога, и лишь после этого владелец недвижимости может перечислять средства в бюджет.

  Все этапы проверки декларации можно отслеживать на сайте налоговой инспекции в личном кабинете налогоплательщика, либо контролировать процесс личными визитами в государственное учреждение. Сведения должны быть проверены в трёхмесячный срок. Важно дождаться окончания этого процесса, ведь даже самый внимательный и добросовестный налогоплательщик может допустить ошибку в расчётах и нечаянно завысить или занизить сумму выплат.

  После того, как декларация проверена, владельцу недвижимости не стоит затягивать процесс оплаты. Налог на доход от сдачи жилья необходимо перечислить в бюджет до 15 июля. При этом важно понимать: вы оплачиваете отчисления за прошлый год. Например, если заработок от аренды получен в 2013 году, необходимую сумму нужно внести до 15 июля 2014 года. Проще всего сделать это в отделении Сбербанка.

  Физическим лицам не нужно платить налоги на аренду, если квартира сдаётся по договору безвозмездного пользования близким родственникам или друзьям.

  Владелец недвижимости может упростить себе схему налогообложения, если сдаст квартиру не физическому, а юридическому лицу. Это может быть небольшая фирма, которая ищет объект под офис, или арендное агентство-посредник, с которым собственники жилья заключают договор на доверительное управление недвижимостью. В любом случае, когда арендатор — юрлицо, именно ему придётся взять на себя ежемесячные налоговые отчисления. Рантье будет получать на руки уже сумму своего «чистого» заработка.

  Добавлена 21 мая 2014 г., отредактирована 10 октября 2014 г.

  Школа продажи

  • Как купить
  • • Как купить квартиру?
      1. I. Как получить паспорт на квартиру?
  • • Как использовать материнский капитал при покупке квартиры?
  • • Как купить долю в квартире?
  • • Как купить квартиру под залогом?
  • • Как купить земельный участок?
      1. I. Как выбрать земельный участок?
      2. II. Как узнать кадастровый номер земли?
  • • Как купить комнату в коммунальной квартире?
  • • Как купить комнату в квартире?
  • • Как купить загородный дом?

    Доходы физлица, не ИП, от аренды облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов. При этом необходимо оценивать риски признания такой деятельности предпринимательской, с возможным доначислением НДС и уплатой штрафов. Если сдается несколько объектов, такие риски возрастают. Между тем с учетом ряда законодательных ограничений физлицо может воспользоваться преимуществами нового спецрежима в виде уплаты налога на профессиональный доход, зарегистрировавшись в качестве самозанятого. В случае аренды нежилых помещений, полагаем, снять риски и уменьшить налоги поможет регистрация в качестве ИП.

    Подробности ниже.

    В общем случае доходы, полученные физическими лицами, не являющимися ИП, облагаются только налогом на доходы физических лиц. Когда арендатором является физлицо (не ИП), обязанность по исчислению и уплате НДФЛ возлагается непосредственно на арендодателя-физлицо (п. 1 ст. 228 НК).

    Гражданин должен подать декларацию по итогам года и оплатить НДФЛ по ставке 13 процентов не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен соответствующий доход.

    Если арендатор является юрлицом или ИП, обязанность удержания налога возлагается на арендатора. Российская компания (или ИП), выплачивающая арендную плату гражданину-непредпринимателю, является налоговым агентом по НДФЛ (письма Минфина РФ от 02.10.2014 № 03-04-05/49525, от 18.09.2013 № 03-04-06/38698). То есть она должна рассчитать НДФЛ с арендной платы, удержать налог при ее выплате и перечислить в бюджет (пп. 1, 4 и 6 ст. 226 НК РФ).

    Однако следует учитывать, что отсутствие регистрации физлица в качестве ИП не означает отсутствия фактической предпринимательской деятельности. Согласно разъяснениям КС РФ, изложенным в Постановлении от 27.12.2012 № 34-П, отсутствие государственной регистрации не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.

    Это влечет риски такой квалификации налоговым органом с наложением штрафов и доначислением налогов, как при применении общей системы налогообложения.

    Некоторые ориентиры для определения деятельности в качестве предпринимательской дают официальные органы в своих разъяснениях (письма Минфина РФ от 16.08.2010 № 03-04-05/3-462 и ФНС РФ от 08.02.2013 № ЕД-3-3/[email protected]). О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

    • изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
    • хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
    • взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
    • устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

    ИП, не перешедший на спецрежим, признается плательщиком НДС. Поэтому гражданину, деятельность которого будет расценена как предпринимательская, может грозить штраф:

    • за неуплату НДС — 20 процентов от неуплаченной суммы;
    • за непредставление деклараций по НДС — 5 процентов от не уплаченной в срок суммы на основе соответствующей декларации за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 тыс. рублей.

    В случае с нежилым помещением риски квалификации такой деятельности в качестве предпринимательской еще выше. По мнению Минфина РФ, доходы, полученные от сдачи в аренду нежилого помещения, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности (письма от 22.07.2016 № 03-11-12/43108, от 24.06.2016 № 03-11-11/37017). Доказать, что нежилое помещение может использоваться гражданином в личных целях, будет довольно сложно, особенно в совокупности с иными обстоятельствами или ярко выраженным коммерческим назначением нежилой недвижимости.

    В качестве дополнительного ориентира при оценке рисков можно использовать размер выручки. Так, в соответствии с п. 1 ст. 145 НК РФ освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС можно получить, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности 2 млн рублей.

    Физическое лицо, чья деятельность признана предпринимательской, не лишено права на использование освобождения от обязанностей плательщика НДС на основании ст. 145 НК РФ (Постановление от 05.09.2008 № А75-5120/2007). Вместе с тем не исключена возможность принятия арбитражным судом решения не в пользу налогоплательщика, если данное лицо не обращалось в налоговый орган с соответствующим заявлением с целью получения права на льготу (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.07.2014 № А26-5025/2013).

    Таким образом, доходы от сдачи в аренду нежилых помещений должны квалифицироваться как прибыль от фактической предпринимательской деятельности. Последствием ведения деятельности без регистрации в качестве ИП будет доначисление НДС, пеней, штрафы. Причем осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя образует состав административного правонарушения (п. 1 ст. 14.1 КоАП РФ).

    Судебная практика в данном вопросе на стороне контролирующих органов, такой подход просматривается в определениях ВС РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17, от 08.04.2015 № 59-КГ15-2, постановлениях АС Поволжского округа от 01.10.2018 № Ф06-36675/2018, от 26.06.2017 № Ф06-21241/2017, Западно-Сибирского округа от 24.04.2018 № Ф04-582/2018, Уральского округа от 27.12.2017 № Ф09-8236/17.

    Выгодной альтернативой в данном случае может выступить НПД.

    Как арендовать недвижимость у физического лица

    В России установлен налог на аренду квартир, гаражей, машиномест, офисов и любой другой недвижимости. Налог взимается с суммы полученного дохода.

    Поскольку собственниками перечисленного недвижимого имущества в Российской Федерации может быть и физические лица и организации, уплата налогов за аренду в организациях – забота руководства и бухгалтерии. Физические лица, получающие доход от сдачи в аренду своей недвижимости, должны сами позаботиться об уплате налогов, или об этом позаботится государство.

    Позаботиться об уплате налога означает не только посчитать и заплатить. Российское законодательство позволяет гражданину выбрать удобный для него способ (систему) уплаты налогов. В зависимости от выбранной системы суммы налога на аренду квартир (или другой недвижимости) и порядок налогообложения дохода будет разными, так что гражданин может реально сэкономить на налогах.

    Граждане, то есть физические лица, получающие доход от аренды могут не заморачиваться, и просто платить Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в соответствии с главой 23 Налогового кодекса Российской Федерации. Он составляет 13% от суммы дохода. Но уже сейчас ни кто не скрывает грядущее повышение налогов, прежде всего будет поднят именно НДФЛ. По этому, уже сейчас целесообразно сравнить основные способы налогообложения.

    Считается, что арендодатель заплатит меньше налогов, если зарегистрируется, как Индивидуальный предприниматель (ИП), и будет применять Упрощенную систему налогообложения (Глава 26.2 Налогового кодекса РФ), либо купит Патент (Патентная система налогообложения — глава 26.5 Налогового кодекса РФ).

    Пропаганда уплаты налогов за аренду квартир призывает людей заявлять о своих доходах от аренды и уплачивать налог НДФЛ 13%. Но такая сознательность может в будущем сыграть с такими налогоплательщиками злую шутку. Дело в следующем:

    • Систематическое получение дохода от сдачи в аренду квартир, гаражей, домов, офисов и другой недвижимости, по законодательству Российской Федерации, является предпринимательской деятельностью. А предпринимательская деятельность в России должна вестись только в установленном порядке – то есть требуется оформления предпринимательства в той или иной форме. В противном случае, может встать вопрос о незаконном предпринимательстве, а это — вид уголовного преступления. И самого по себе уплаты налогов здесь не достаточно.
    • Более того, создается особо циничная ситуация: уплата налогов будет использована против вас, как доказательство систематического получения дохода!

    Сдающим в аренду недвижимость гражданам нужно знать ряд важных положений налогового законодательства, значительно влияющих на сумму уплачиваемых налогов и учитывать эти положения в своей жизни.

    Для налога НДФЛ важен налоговый статус физического лица. В России недвижимость может принадлежать и гражданам России и иностранцам. И каждые из таких собственников вправе сдать свою недвижимость в аренду. При этом, в налоговом законодательстве не используется такие понятия, как гражданин России и иностранец.

    Но существуют понятие налоговые резиденты Российской Федерации — физические лица законно находящиеся на территории России в течение 183 дней в течение следующих подряд 12 месяцев. (часть 2 статьи 208 Налогового кодекса РФ).

    Как видно, налоговый резидент Российской Федерации и гражданин России – не одно и то же. Из чего следует вывод: налоговым резидентом России может стать иностранец (не гражданин).

    Налоговый статус очень важен, поскольку порядок налогообложения дохода у налогового резидента и не резидента — разные.

    1. Ситуация: Физическое лицо получает доход от аренды квартиры, и ни каким образом не оформило свою предпринимательскую деятельность.

    В этом случае, не будучи зарегистрированным предпринимателем (ИП), физические лица не могут применять никакие способы налогообложения, кроме уплаты Налога на доходы физических лиц, сокращенно – НДФЛ. Правила исчисления НДФЛ установлены в главе 23 Налогового кодекса Российской Федерации.

    Общее правило налогового законодательства России: Все физические лица – и налоговые резиденты Российской Федерации а так же физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами России, и получающие доходы на территории России являются плательщиками Налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

    Общее правило расчета НДФЛ: налог берется с суммы всех доходов налогоплательщика за налоговый период.

    Виды доходов, с которых берется налог НДФЛ, перечислены в статье 208 Налогового кодекса РФ, в частности в статье прямо указан доход от сдачи в аренду имущества, находящегося в Российской Федерации. То есть доход физических лиц от сдачи в аренду квартир, машиномест, загородных домов, офисов, магазинов и т.д. расположенных на территории России, облагается НДФЛ.

    Здесь существенное значение имеет упомянутый выше налоговый статус арендодателя (получателя дохода от аренды):

    Для арендодателей – налоговых резидентов РФ налоговая ставка составляет 13%.

    Для не резидентов – 30%.

    С какой суммы берется налог НДФЛ при сдачи квартиры в аренду:

    Налог НДФЛ берется с налоговой базы – сумма доходов, полученных за налоговый период.

    Налоговый период по налогу НДФЛ: календарный год. Начинается 1 января и заканчивается 31 декабря.

    Вывод: Налог НДФЛ взимается с общей суммы дохода, полученного в течение календарного года.

    Пример 1:

    Гражданин Молдавии, постоянно проживающий в Москве сдает в аренду принадлежащую ему квартиру за 20 000 руб. в месяц в течение всего 2016 года.

    Рассчитать сумму НДФЛ на доход от сдачи в аренду за 2016 год.

    Решение:

    Налоговый период НДФЛ – календарный год – 12 месяцев.

    Налоговая база НДФЛ от аренды: 20 000 х 12 = 240 000 руб.

    Арендодатель постоянно проживает в России, то есть более 183 календарных дней в течении последовательных 12 месяцев, по правилам статьи 208 Налогового кодекса РФ такой гражданин Молдавии признается налоговым резидентом РФ, к доходам от аренды применяем налоговую ставку 13%.

    НДФЛ = 240 000 х 13% = 31 200 руб.

    Пример 2:

    Гражданин России, постоянно проживающий в Мюнхене сдает принадлежащую ему квартиру в Москве за 20 000 руб. в месяц в течение 2016 года

    Рассчитать сумму НДФЛ на доход от сдачи в аренду за 2016 год.

    Решение:

    Налоговый период НДФЛ – календарный год – 12 месяцев.

    Налоговая база от аренды: 20 000 х 12 = 240 000 руб.

    Арендодатель постоянно проживает в Мюнхене, НЕ на территории России, по правилам статьи 208 Налогового кодекса РФ арендодатель НЕ признается налоговым резидентом РФ, к доходам от аренды применяем налоговую ставку 30%.

    НДФЛ = 240 000 х 30% = 72 200 руб.

    Вывод: если вы выезжаете за пределы территории Российской Федерации на срок более 183 дней, вы можете утратить ваш налоговый статус Налогового резидента России, и уплата НДФЛ будет проводиться по повышенной ставке.

    Важно: При определении налогового статуса срок нахождения в России исчисляется за 12 последовательных месяцев, а не в течение календарного года.

    Уплата НДФЛ требует от налогоплательщика совершить несколько операций:

    1) Налогоплательщик должен встать на учет в Налоговой инспекции и получить ИНН – индивидуальный налоговый номер. (Регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя- не обязательно. В этом случае при расчете налога НДФЛ налогоплательщик не может уменьшить свои доходы на понесенные расходы, например на сумму уплаченного налога на имущество,а скоро этот налог составит внушительную сумму).

    2) По окончании налогового периода в течение которого был получен доход от аренды (календарного года), до 30 апреля следующего года, налогоплательщик заполняет и подает в налоговую инспекцию налоговую декларацию по НДФЛ.

    3) Собственно, уплатить сумму налога.

    В декларации указывается сумма полученного за налоговый период дохода от аренды (если иных доходов не поступало).

    Отличие в заполнении налоговой декларации налоговых Резидентов РФ и НЕ Резидентов РФ:

    На Листе «А» «Доходы от источников в Российской Федерации», в графе 010 (Налоговая ставка) налоговые Резиденты России ставят цифру 13%, физические лица НЕ налоговые резиденты России в графе 010 ставят цифру 30%.

    При расчете НДФЛ от аренды квартир, домов, офисов и иного недвижимого имущества могут уменьшить полученный доход на стандартные и социальные налоговые вычеты.

    
    

    Похожие записи:

    • Как бороться с недобросовестной конкуренцией на валдберис
    • Как правильно заполнять грин карту 2021
    • В какой срок можно менять водительские права после даты окончания