Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уведомление о расторжении договора аренды из за коронавируса образец». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Действующим законодательством возможность одностороннего расторжения арендных отношений прямо не предусмотрена. Но здесь нужно учитывать, какие именно условия прописаны в конкретном договоре аренды. Если в договоре есть условие о том, что арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке без обоснования какой-либо причины в уведомительном порядке расторгнуть договор – никаких проблем не возникнет. Если такое условие отсутствует, арендатору необходимо попытаться договориться с арендодателем и прекратить сделку по обоюдному согласию (если это не запрещено условиями договора и законодательными нормами). Но если другая сторона откажется идти навстречу, вопрос о расторжении договора придется решать в судебном порядке.
Договор аренды может быть расторгнут в т.ч. по следующим основаниям:
- Существенное изменение обстоятельств, из-за чего исполнение условий договора для одной из сторон становится проблематичным или убыточным.
- Стороны арендных отношений выразили обоюдное согласие на их расторжение.
- Действует прямой запрет Правительства РФ на осуществление конкретных видов деятельности в определенный период.
- В договоре аренды прописано условие о наступлении форс-мажорных обстоятельств.
- Реквизиты договора аренды.
- Условие о добровольном расторжении сделки.
- Условие об отсутствии взаимных претензий по состоянию объекта аренды.
- Условия о возможной компенсации в пользу той или иной стороны и другие важные моменты, на которых бизнес-партнеры завершают сделку. При необходимости в документе прописывают определенные финансовые обязательства (штрафы, пени и т. д.).
- Дата, с которой договор аренды считается расторгнутым.
Расторжение договора из-за коронавируса может потребоваться, если выполнение его условий становится невозможным или ненужным. Расторгнуть договор можно следующими способами:
- заключив с контрагентом дополнительное соглашение о расторжении;
- отказавшись от исполнения договора, но только в том случае, если такая возможность предусмотрена его положениями;
- обратившись в суд с иском о расторжении договора из-за невозможности его исполнения (по причине влияния коронавируса).
К расторжению договора нужно подготовиться — прежде всего, стоит получить заключение об обстоятельствах непреодолимой силы. С 26 марта такие заключения абсолютно бесплатно выдают региональные торгово-промышленные палаты (ТПП) (письмо ТПП «Об организации…» от 26.03.2020 № ПР/0316).
После получения заключения, подтверждающего факт влияния эпидемии на возможность исполнения условий договора, можно приступить к процедуре расторжения.
Важно! Информация о том, что при ЧС и карантине договоры теряют силу, не соответствует действительности. Ни при режиме чрезвычайной ситуации, ни при ограничительных мероприятиях автоматически действие договоров не прекращается. Эти обстоятельства могут стать основанием для прекращения действия договора по причине форс-мажора, однако расторгать каждый договор придется в индивидуальном порядке.
Отказ допустим в том случае, если это предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Например, если в договоре содержится положение о том, что в случае наступления форс-мажорных обстоятельств стороны могут отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, заключения, выданного ТПП, будет достаточно для расторжения.
Чтобы отказаться от исполнения договора, нужно уведомить об этом контрагента. Уведомление составляется в простой письменной форме и передается по почте с описью вложения и уведомлением о вручении. По общему правилу действие договора прекращается в момент получения уведомления второй стороной (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
Если вы не хотите расторгать договор, в него можно внести изменения или приостановить его действие. Эксперты КонсультантПлюс подготовили обзорный материал с пошаговыми инструкциями, которые подскажут, как поступить с договором в связи с пандемией коронавируса.
Чтобы расторгнуть договор в судебном порядке, нужно:
- Предложить второй стороне договора расторгнуть его, заключив дополнительное соглашение. Даже если предложение будет отклонено, оно послужит доказательством того, что требование о досудебном урегулировании спора, установленное п. 2 ст. 452 ГК РФ, было исполнено.
- Подать исковое заявление в суд. В иске стоит ссылаться на то, что исполнение договора невозможно из-за коронавируса. К заявлению рекомендуется приложить заключение, выданное ТПП.
Итак, расторжение договора при коронавирусе происходит в обычном порядке, но лишь если в нем есть условие о прекращении обязательств в случае, когда их исполнению препятствуют обязательства непреодолимой силы (форс-мажор). Получить заключение о форс-мажоре можно в региональной ТПП. Главное — доказать, что исполнить договор невозможно именно из-за влияния коронавируса.
- письмо ТПП от 26.03.2020 № ПР/0316
- Гражданский кодекс РФ
Сами по себе обязанности не исчезают, а откладываются. Но если из-за ситуации с коронавирусом договор стал бесполезным, его расторгают.
Предприниматель может сделать следующее:
— Изменить договор. Например, перенести срок оплаты за товар на более поздний. Или отправить клиентов в оплаченный тур после снятия самоизоляции, если интерес к поездке не угаснет. Можно отказаться от части услуг иллюстратора и платить меньше. Для изменения договора подписывают допсоглашение — ст. 451 ГК РФ.
— Расторгнуть договор. К примеру, фотографу на ближайшее время не нужна студия для съёмок. Договор аренды разрывают, депозит забирают обратно. Для этого подписывают соглашение — ст. 451 ГК РФ.
— Не платить проценты, штрафы из договора и убытки второй стороны. Это послабление для предпринимателя, который быстро сообщил контрагенту, что денег нет и свел потери к минимуму — ст. 401 ГК РФ. Если покупатель перевёл небольшую часть платы за товар, на остаток долга проценты не начисляются. Или сообщил о проблемах с перевозками сразу после введения режима повышенной готовности и отвёз груз клиента в безопасное место.
— Отказаться от договора в одностороннем порядке. Так можно, если в договоре есть пункт про односторонний отказ — ст. 450.1 ГК РФ. Договариваться с другой стороной и подписывать допсоглашение не нужно. Достаточно отправить уведомление. Например, отправить письмо в клининговую компанию, что их услуги с понедельника не нужны.
Важно понимать, что контрагентам, скорее всего, тоже досталось от эпидемии. У них тоже форс-мажор. Поэтому стоит готовиться к встречным условиям и искать вариант, который устроит всех.
Желание расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке может возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Причем по существующему законодательству арендатор вправе это сделать, если:
- Арендуемое имущество пришло в негодность, однако это произошло без участия арендатора. К примеру, ввиду стихийного бедствия.
- У арендуемого объекта есть недостатки, которые не позволяют его использовать по прямому назначению и о которых до заключения договора арендатору не было известно.
- Существуют препятствия для использования имущества, которые устраиваются арендатором и пр.
Существующая судебная практика может расширить этот список до бесконечности. Арендатор при этом может ссылаться как на пункты заключенного договора, так и на статьи Гражданского кодекса.
У арендодателя же могут быть веские причины для расторжения договора, например, в таких случаях:
- Порча арендуемого имущества, эксплуатация не по назначению, другие неправомерные действия арендатора.
- Отсутствие выплат, положенных по договору. Естественно, задержка должна быть не на один день. Но если иных условий не содержится в договоре, то критическим значением является долг за два месяца арендной платы.
- Несоблюдение арендатором отдельных пунктов договора, таких как осуществление ремонта в конкретно определенные сроки.
Письмо о прекращении договора аренды будет уместным вариантом для документального оформления в случаях, если:
- Договор аренды бессрочный.
- Срок аренды без такого рода письма автоматически продляется (что делает соглашение также заключенным на неопределенный срок).
- Одна из сторон не выполняет взятые на себя обязательства. Самый распространенный случай – это когда арендатор не платит положенную (прописанную в договоре) сумму.
Помимо этих ситуаций, бывают еще и другие, требующие именно такого поведения со стороны арендатора либо арендодателя.
В приложенном образце письма приведена конкретная ситуация: арендатор не платил за аренду помещения в течение двух месяцев. По этой причине арендодатель решил воспользоваться своим правом прервать соглашение в одностороннем порядке. Для того чтобы придать своему сообщению юридически грамотную структуру, он ссылается как на заключенный договор, так и на статьи Гражданского кодекса, регулирующие подобного рода отношения.
Письмо имеет три части: введение, основную часть и заключение.
В основной части находится вся смысловая нагрузка, но и остальные важны. Без введения и заключения письмо просто не будет иметь юридической силы.
В шапке письма прописываются:
- Реквизиты обеих организаций или лиц, которые заключали договор аренды. Должно быть четко понятно, от кого и кому направлено уведомление.
- Должность руководителя организации, которой посылается письмо.
- Наименование.
- Дата.
- Если в организации принята нумерация деловых писем, то номер.
Идеальный вариант – размещение информации на фирменном бланке компании. В этом случае в верхней части всегда будут прописаны ее реквизиты. Если же договор был заключен между частными лицами либо частным лицом и организацией, то достаточно будет паспортных данных и сведений об адресе проживания (регистрации) этого лица.
В письмо о снижении арендной платы включаются:
- общие сведения об условиях аренды: реквизиты договора, данные об арендуемом объекте и размере платы за него;
- обстоятельства, вызвавшие трудности у арендатора, в том числе в связи с принятием новых нормативных актов (например, о введении режима повышенной готовности в регионе);
- предложение о конкретной сумме арендной платы, посильной для арендатора, и периоде, в течение которого он хотел бы ее вносить;
- при желании — напоминание арендодателю о добросовестном исполнении обязательств по договору с приложением подтверждающих документов.
- Неблагоприятная экономическая ситуация вынуждает арендаторов обращаться к собственникам имущества с просьбой о снижении арендной платы.
- Обращение к арендодателю составляется в письменной форме с указанием причин, вызвавших финансовые трудности.
- При достижении согласия между сторонами договора заключается дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении размера платы.
-
Новые размеры недоимки для целей уголовного преследования за налоговые преступления. Самые значимые события 2020
960 0
Арендатор должен рассчитаться с арендатором за весь период действия договора — от заключения до расторжения. Если договор был заключен на неопределенный срок, арендатор должен будет оплатить аренду еще за три месяца с даты расторжения договора. В таком случае договор будет считаться расторгнутым с даты последнего платежа.
Вот как это работает.
Компания ООО «Хомячки» арендует офисное помещение за 50 000 ₽ в месяц. Договор с арендодателем заключен на неопределенный срок. Из-за коронавируса дела у компании пошли плохо. Уведомление о расторжении договора компания отправила 23.06.2020. Теперь ООО «Хомячки» должны оплатить арендные платежи за июнь, июль и август в размере 50 000 ₽ за каждый месяц. Договор аренды будет расторгнут с 23.08.1993.
Какая юридическая квалификация верная? Давайте разбираться.
Коронавирус (пандемия COVID-19) – одна из разновидности инфекций, которая привела и будет приводить к юридическим последствия, ранее не имеющим подобного распространения на территории РФ. Тут расторжение сделок, отказ от обязательств, возмещение убытков, в том числе упущенная выгода. Все это может сопровождаться судебными спорами, банкротством. Это само по себе приводит к многочисленным запросам клиентов (юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и физических лиц) на тему как можно оценить сам коронавирус?
На текущий момент оптимальны четыре подхода к квалификации:
- Коронавирус как существенное обстоятельство, приводящее к расторжению или изменению договора — ст.450, 451 ГК РФ;
- Коронавирус как форс-мажор (обстоятельство непреодолимой силы) – ст.401 ГК РФ;
- Коронавирус как событие, позволяющее прекратить обязательства из договора в связи с невозможностью его исполнения – ст.416 ГК РФ;
- Коронавирус как отдельное и специальное основание, прямо предусмотренное в договоре как приводящее к его прекращению – ст.407 ГК РФ.
Немного комментариев по каждому подходу.
Согласно ст.401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Соответственно, предприниматель по умолчанию несет ответственности и доказывать обратное придется только ему. А учитывая оценочный характер норм (чрезвычайность и непредотвратимость), то это будет сложно и трудно.
Письмо о прекращении договора аренды
Госдума 22 мая 2020 приняла в третьем чтении законопроект 953580-7, который разрешает арендаторам одностороннее досрочное расторжение договора без штрафов. Условия:
- Вы есть в списке пострадавших от коронавируса предприятий. Принадлежность определите по основному коду ОКВЭД.
- Вы должны сначала попытаться договориться об изменении условий соглашения: например, о снижении платы. Разорвать соглашение в одностороннем порядке можно только после отказа. Готовый образец письма об отсрочке аренды в связи с коронавирусом и о других запросах по изменению договора есть выше.
- Хотя вас не будут штрафовать или взыскивать с вас убытки, арендодатель вправе не возвращать вам обеспечительный платеж.
- Расторгнуть договор таким образом можно только до 1 октября 2020, и не позже.
Вы можете попросить об этом арендодателя, например, ТЦ. Но тот может вам в этом отказать.
Признание пандемии форс-мажором не является универсальным. Суд установит это, учитывая обстоятельства вашего конкретного дела, с учетом вашей деятельности и ее условий, региона, характера ваших обязательств и сроков его исполнения и прочих факторов.
- Работа с маркетплейсами: как выбрать площадку и с чего начать продажи
- Ozon или Wildberries: где выгоднее торговать? Сравниваем маркетплейсы
- Кто может быть самозанятым в 2021 году
- Штрафы за нарушения по онлайн-кассам в 2021 году
- Обязательные реквизиты чеков ККТ и БСО в 2021 году
- Вопросы и ответы про маркировку товаров
- Маркировка одежды
- Переход на новый ФФД 1.2: сроки, изменения, реквизиты чеков
- Маркировка постельного белья и других видов текстиля
- Штрафы за нарушение правил маркировки товаров
По общему правилу, сформулированному в п.3 ст.401 ГК РФ, лицо освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (в обиходе — “форс-мажор”).
Ограничения, предусмотренные РПГ, безусловно могут подпадать под понятие “непреодолимая сила”. Но не во всех случаях.
В каждом конкретном казусе необходимо выяснять, как соответствующие ограничения повлияли на невозможность исполнения конкретного обязательства.
Если, например, из-за запрета на проведение массовых мероприятий исполнитель не провел концерт, то это форс-мажор. А если поставщик не поставил товар из-за запрета на авиаперевозки при наличии возможности поставки иными видами транспорта, то это не форс-мажор.
Всегда следует задаваться вопросом — мог ли должник исполнить обязательство?
Закон прямо указывает на то, что нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств, не является форс-мажором (п.3 ст.401 ГК РФ).
То есть, собственник торгового центра, допустивший просрочку по кредиту, формально не может ссылаться на то, что его торговый центр был закрыт в рамках РПГ, он не получал арендный доход и у него нет денег для погашения кредита.
Хотя в данной чрезвычайной ситуации высока вероятность того, что суды отступят от этого правила и станут признавать форс-мажором ситуации, когда отсутствие денег стало следствием ограничительных мер, введенных в рамках РПГ.
В любом случае надо понимать, что форс-мажор освобождает только от ответственности за неисполнение обязательства (неустойка, убытки), но не освобождает от самого обязательства, которое может быть исполнено позже.
Также важно исполнять предусмотренные договором процедуры, связанные с возникновением ситуации непреодолимой силы (своевременно направить кредитору уведомление о форс-мажоре и т.п.).
Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
Большинство договоров являются двусторонне обязывающими, синаллагматическими (купля-продажа, подряд, аренда и т.д.). Вытекающие из них обязательства являются встречными (товар передается в обмен на деньги).
В ст.328 ГК РФ закреплено важное правило: “В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков”.
Иначе говоря, “нет денег — нет стульев”.
Если, например, арендатор помещения в торговом центре видит, что торговый центр будет закрыт из-за введения РПГ, то он вправе приостановить внесение авансового арендного платежа, предусмотренного договором.
В ряде случаев закон позволяет изменить или расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств (ст.451 ГК РФ).
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Для многих лиц пандемия коронавируса стала таким существенным изменением обстоятельств, которое позволяет выйти из договора.
Например, турагентство, чья деятельность фактически парализована вследствие введения РПГ, может потребовать досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения.
Важно помнить, что расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств происходит в судебном порядке. Суд же определит и последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Договор будет считаться расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда.
В случае неравноценности произведенных до расторжения договора взаимных исполнений обогатившаяся сторона должна будет возместить другой стороне соответствующую компенсацию по правилам о неосновательном обогащении (п.4 ст.453 ГК РФ).
Надо отметить, что до недавнего времени суды крайне неохотно вторгались в договорные отношения сторон и расторгали (а тем более изменяли) договоры в связи с существенным изменением обстоятельств. В частности, суды не признают в качестве существенного изменения обстоятельств девальвацию национальной валюты, ухудшение финансового состояния стороны договора, финансовый кризис.
Статья 416 ГК РФ говорит о том, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
А в ст.417 ГК РФ сказано,что если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.
В данных случаях должник освобождается именно от обязательства, а не только от ответственности, как предусмотрено ст.401 ГК РФ. Однако это не означает отсутствие у должника обязанности вернуть излишне полученное по правилам о неосновательном обогащении (например, неотработанный аванс).
Вместе с тем, следует учитывать, что РПГ предполагает лишь временный запрет на определенные виды деятельности. После прекращения РПГ большинство обязательств может быть исполнено.
Поэтому в случае пандемии на основании данных статей обязательство может быть прекращено лишь в тех случаях, когда вследствие введения РПГ оно не может быть исполнено не только в период РПГ, но и после его истечения. В иных случаях можно говорить только о частичном прекращении обязательства в период действия РПГ.
Все вышесказанное полностью применимо к договорам аренды. Форс-мажор освобождает арендатора от неустойки за просрочку внесения арендной платы. Непредоставление арендодателем возможности пользоваться арендованным имуществом позволяет арендатору приостановить исполнение своего встречного обязательства по уплате арендных платежей. Произошедшее в результате пандемии существенное изменение обстоятельств позволяет досрочно расторгнуть договор аренды или изменить его.
Но существуют и особенности, присущие только арендным отношениям.
Так, в п.4 ст.614 ГК РФ предусмотрено право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (а за распространение коронавируса и введение РПГ арендатор конечно не отвечает), условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились.
Судебная практика выработала правовую позицию, согласно которой арендодатель должен не просто передать помещение арендатору, он должен обеспечить арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением в течение всего срока действия договора аренды.
Так, в Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 8.12.2014 по делу N 302-ЭС14-735 указано, что “основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением … Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы”.
Причем в данном конкретном деле суд посчитал, что арендодатель теряет право на получение арендной платы, даже если невозможность использования арендованного имущества возникла по независящим от арендодателя обстоятельствам (в данном казусе третье лицо не давало пользоваться помещением).
Данное дело вошло в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2015), поэтому оно имеет достаточно серьезный вес и прецедентную силу. Кроме того, соответствующая правовая позиция была многократно воспроизведена в последующей судебной практике.
Следуя этой логике, арендатор помещения, сданного в аренду специально для размещения ресторана, в период действия РПГ, запрещающего деятельность ресторанов, вообще не должен платить арендную плату (если, конечно, ресторан не продолжил работу в режиме доставки еды на дом). Арендодатель не обеспечил арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением.
Если же помещение свободного назначения и в договоре аренды не указано по какому конкретному назначению оно будет использоваться, то доказать, что арендодатель не обеспечил арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением, будет сложно. Вряд ли арендодатель должен нести риски, связанные с тем, какой вид деятельности выберет арендатор.
Это общий подход к арендным отношениям на текущий момент. Однако, в связи с коронавирусной пандемией законодатель решил установить особые правила взаимоотношений между арендаторами и арендодателями.
Были приняты Закон от 1.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и Постановление Правительства РФ от 3.04.2020 N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
Согласно данным нормативным актам некоторые арендаторы получают право на отсрочку уплаты арендной платы и на уменьшение ее размера.
Рассмотрим эти специальные правила подробнее.
- Расторжение брака — Развод
- Взыскание, уменьшение алиментов
- Определение места жительства детей
- Установление порядка Общения с детьми
- Письмо арендодателю в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы (коронавирусом)
- Письмо об отсрочке платежа поставщику
- Можно ли не платить аренду в период коронавируса?
- Форс-мажор в период коронавируса
- Образец искового заявления об изменении условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств (коронавирус)
- Образец письма об освобождении от ответственности в связи с Коронавирусом
- Подача в суд в период коронавируса
- Как бизнесу снизить ответственность по договорам в период коронавируса?
- Договор подряда в период коронавируса
- Письмо Поставщика об отсрочке поставки товара
- Жалоба на постановление о привлечении к административной ответственности за нарушение самоизоляции
- Письма в банк о предоставлении ипотечных каникул в связи с коронавирусом
- Письмо лизингодателю в связи с коронавирусом
- Ответ на претензию туриста в связи с коронавирусом
- Исковое заявление о изменении договора аренды в связи с коронавирусом
Здесь вы можете получить качественную юридическую помощь по любому правовому вопросу бесплатно и прямо сейчас, для этого вам нужно нажать кнопку «Задать вопрос» и дождаться ответа юриста, который мы вышлем Вам на почту.
Возможно ситуация, похожая на Вашу, была уже решена, пожалуйста, ознакомьтесь с нашими ответами другим пользователям
Перейти к ответам нашим пользователям
Что делаем:
- Поднимаем договор аренды. Это именно тот случай, время пришло, пора прочитать условия договора, который заключали.
- Находим раздел, посвященный расторжению договора. Смотрим на что имеет право арендатор.
Стандартные условия расторжения договора аренды
А) расторгнуть договор, уведомив арендодателя за 1, 2 или 3 месяца. Помечаем для себя эти условия. Если срок уведомления 2 месяца и более – этим путем идти лучше не стоит, а лучше поискать другие лазейки в договоре.
Б) договор не подлежит расторжению до окончания срока действия. Условие, конечно, жесткое. Но это обязательства, которые Вы на себя взяли.
В) расторжение возможно при нарушении арендодателем обязательств. И воспользоваться этим условием затруднительно, потому что нарушения арендодателя придется доказать.
Отметим, что из вышеперечисленных оснований расторжения только план А со сроком 1 месяц позволит избежать потерь для арендодателя.
3. До принятия решения о расторжении договора изучите графу «Ответственность» в договоре аренды. Там могут быть штрафные санкции за одностороннее расторжение договора, такие как утрата депозита по договору аренды, например.
4. Если ни одно из вышеперечисленных условий не подходит для расторжения идем дальше. Изучаем положения о форс-мажоре. Раньше никому не нужная оговорка теперь приобрела чрезвычайную актуальность. Изучаем внимательно, что написано про форс-мажор.
Например, типовые условия:
8.1 Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение настоящего Договора, которое явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, таких, как стихийные бедствия, войны, вооруженные конфликты, массовые гражданские беспорядки, эпидемии и т.д., в том числе решений органов государственной власти, при условии, что данные обстоятельства непосредственно повлияли на выполнение условий настоящего Договора.
8.2. Сторона, которая не в состоянии выполнить свои договорные обязательства в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, незамедлительно уведомляет другую Сторону об этом, но не позднее 10 (Десяти) календарных дней с даты начала их действия. Факты, изложенные в уведомлении, должны быть документально подтверждены компетентными органами.
8.3. Если обстоятельства, указанные в пункте 8.1. настоящего Договора, продолжаются более 3 (Трех) месяцев, каждая Сторона имеет право на расторжение настоящего Договора. В этом случае ни одна из Сторон не имеет права требовать от другой Стороны возмещения своих убытков, возникших после наступления обстоятельств непреодолимой силы.
В этих нормах договора обращаем внимание на положения по возникновению эпидемии и принятие решений органами государственной власти.
Уведомление о расторжении договора аренды
Пандемия – это необычайно сильная эпидемия. Данное обстоятельство является юридическим фактом, который должен принять суд.
На основе данного решения органы власти Российской Федерации предприняли ряд мер ограничительного характера.
Указ мэра Москвы от 16 марта 2020 года № 21-УМ “О внесении изменения в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ”
«До 10 апреля запрещается проведение любых досуговых мероприятий с участием граждан в сфере культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной и просветительской деятельности на открытом воздухе с любой численностью участников, а в зданиях, строениях, сооружениях (помещениях в них) – с числом участников более 50 человек»
Это основание является форс-мажором в правоотношениях, которые охватывают соответствующие сферы деятельности человека.
1. Пишем письмо арендодателю с пояснениями и ссылкой на указ Мэра Москвы. Отдельно следует отметить, как именно указ повлиял на исполнение обязательств по договору аренды.
2. Вступаем в переговоры с арендодателем относительно прекращения арендных выплат либо уменьшения, паузы, до снятия ограничений.
3. После переговоров принимаем решение, платить по договору аренды дальше либо воспользоваться положениями договора о форс-мажоре.
После введения режима повышенной готовности для борьбы и предотвращения распространения новой коронавирусной инфекции разгораются споры по поводу того, можно ли отнести эти обстоятельства к форс-мажору.
Давайте разберемся в этом вопросе на примере арендных отношений.
В стандартном договоре аренды мы увидим вот такие условия по форс-мажору.
Согласно ст. 401 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Закон говорит об обстоятельствах непреодолимой силы как основании для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств. При этом, лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, должно доказывать:
1. Наличие обстоятельств непреодолимой силы;
2. Причинно-следственную связь между обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью исполнения обязательства.
Даже без статей о форс-мажоре в договоре положения законодательства о непреодолимой силе будут действовать.
На наш взгляд, безусловным доказательством наличия обстоятельств непреодолимой силы является принятие нормативных актов субъектами Российской Федерации.
Не нужно забывать, что исполнительная власть субъектов федерации в соответствии с конституцией является такими же органами государственной власти. И их нормативные акты, распоряжения обязательны для исполнения в рамках компетенции субъекта федерации.
В соответствии с Указов Мэра Москвы от 29 марта 2020 г. №34-УМ «О внесении изменений в Указ Мэра Москвы от 05 марта 2020 г. №12-УМ» граждан обязали не покидать места проживания (пребывания), за исключением случаев обращения за экстренной (неотложной) медицинской помощью и случаев иной прямой угрозы жизни и здоровью, случаев следования к месту (от места) осуществления деятельности (в том числе работы), которая не приостановлена в соответствии с настоящим указом, осуществления деятельности, связанной с передвижением по территории города Москвы, в случае если такое передвижение непосредственно связано с осуществлением деятельности, которая не приостановлена в соответствии с настоящим указом (в том числе оказанием транспортных услуг и услуг доставки), а также следования к ближайшему месту приобретения товаров, работ, услуг, реализация которых не ограничена в соответствии с настоящим указом, выгула домашних животных на расстоянии, не превышающем 100 метров от места проживания (пребывания), выноса отходов до ближайшего места накопления отходов.
Согласно п. 17.1. Указа распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ “О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера”, который является обстоятельством непреодолимой силы.
Постановлением губернатора Московской области от 31 марта 2020 года № 163-ПГ “О внесении изменений в постановление Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ “О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Московской области” были внесены следующие обязательства для граждан:
Обязать граждан не покидать места проживания (пребывания), за исключением случаев обращения за экстренной (неотложной) медицинской помощью и иной прямой угрозы жизни и здоровью, случаев следования к месту (от места) осуществления деятельности (в том числе работы), которая не приостановлена в соответствии с настоящим постановлением, осуществления деятельности, связанной с передвижением по территории Московской области, в случае если такое передвижение непосредственно связано с осуществлением деятельности, которая не приостановлена в соответствии с настоящим постановлением (в том числе оказанием транспортных услуг и услуг доставки), а также следования к ближайшему месту приобретения товаров, работ, услуг, реализация которых не ограничена в соответствии с настоящим постановлением, выгула домашних животных на расстоянии, не превышающем 100 метров от места проживания (пребывания).
Указанным Постановлением Губернатора Московской области (п. 24) устанавливается, что распространение новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 № 68-ФЗ “О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера”, который является обстоятельством непреодолимой силы.
Поэтому обязанность граждан оставаться дома сама по себе не дает возможности организациям пользоваться арендованными помещениями. И органы власти субъектов федерации прямо говорят, что это обстоятельства непреодолимой силы. Вследствие этого, арендаторы могут вступать в переговоры с собственниками помещений и ссылаться на форс-мажор в правоотношениях.
Ниже представлен проект уведомления арендодателю в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.
Выигранных дел в Арбитражных судах Москвы и Московской области
На законодательном уровне не установлены какие-либо четкие требования (помимо сроков) к уведомлению о прекращении аренды.
Однако при составлении такого документа нужно руководствоваться следующими общепринятыми положениями:
- составляется в письменной форме
- стиль изложения исключительно деловой
- документ должен кратко и ясно выражать основою суть
- не допускается использование нецензурной лексики и оскорблений
- текст лучше набрать при помощи компьютерных программ
- стандартный формат бумаги – А4
- обязательно должны быть прописаны все реквизиты (договора аренды, сведения о каждой стороне и т.д.)
В действующем законодательстве четко прописан период времени, в течение которого арендатор/арендодатель обязан уведомить вторую сторону о принятом решении.
В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ тут установлены следующие сроки:
- за 3 месяца – при аренде недвижимого имущества
- за 1 месяц – в остальных случаях
На практике нередко происходят ситуации, когда плата за аренду внесена на год вперед, однако до истечения этого срока арендатором или владельцем имущества принимается решение о досрочном расторжении договора.
При возникновении подобной ситуации арендодатель обязан вернуть излишне уплаченную сумму. В противном случае это может быть признано неосновательным обогащением собственника имущества. Подтверждением такому выводу выступает Постановление АС Центрального округа № А35-3391/2010 от 27 марта 2015 года.
Однако тут есть и другой важный нюанс. Ключевым фактором выступает момент возврата имущества его собственнику. Согласно ч. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не вернул своевременно вверенное ему имущество, то арендодатель имеет право взимать плату за весь период просрочки.
Таким образом, плата будет взиматься до тех пор, пока объект не будет передан его владельцу.
Подытоживая вышесказанное, следует отметить, что при возникновении необходимости раньше срока прекратить арендные отношения, принявшая такое решение сторона должна уведомить об этом своего партнера в письменном виде. Однако такое правило распространяется только на те случаи, когда договор аренды заключен на неопределенный срок.
Чтобы уточнить интересующую Вас информацию по составлению уведомления о расторжении арендного договора, обратитесь к юристу-консультанту с помощью формы ниже или позвоните по номеру, указанному на сайте.
Если в контракте не прописано специальных условий, то, по нормам Гражданского кодекса РФ, в любой момент без объяснения причин отказаться сторона вправе только от бессрочных арендных отношений, направив уведомление о прекращении договора аренды:
- за 3 месяца — при пользовании недвижимым имуществом;
- за 1 месяц — в остальных случаях.
Арендатор и арендодатель вправе предусмотреть иной срок для предварительного оповещения контрагента, например, в отношении недвижимости часто договариваются об уведомлении за 1 месяц.
У вас есть следующие варианты:
- соглашение о расторжении – быстрый, простой в оформлении и самый безрисковый способ. После того, как вы договоритесь с контрагентом, останется только зафиксировать это в соглашении о расторжении;
- отказ от договора. Подходит, если у вас есть право на отказ по закону или договору. Учтите, что для договоров с потребителями оно может быть закреплено только правовым актом. В предпринимательском договоре может быть право на отказ любой из сторон, но он может предусматривать и плату за отказ (ст. 310 ГК РФ). В законе тоже могут быть сходные требования. Например, от договора на оказание услуг вы можете отказаться только при условии, что оплатите исполнителю его расходы (п. 1 ст. 782 ГК РФ). Но это все равно может оказаться выгоднее, чем сохранять договорные обязательства.Оформить отказ достаточно просто – нужно составить и направить контрагенту уведомление об отказе. По общему правилу договор прекратится с момента, когда контрагент получит уведомление (п. п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ);
- расторжение через суд – более сложный и долгий способ. К нему стоит прибегать, если другие варианты недоступны. Во-первых, предсказать исход спора трудно, ведь все зависит от конкретных обстоятельств дела, и практика по расторжению договоров из-за пандемии и вызванных ей ограничений только начнет формироваться. Суд может принять решение не в вашу пользу и оставить в силе невыгодный для вас договор. Во-вторых, быстро расторгнуть договор этим способом не получится – рассмотрение дела, тем более не в одной инстанции – вопрос нескольких месяцев.
Но если иного выхода у вас нет, сейчас стоит подготовиться к спору, а потом подать иск. Все время до вступления решения суда в силу договор будет действовать на текущих условиях.
По общему правилу соглашение о расторжении нужно составить в той же форме, что и договор. Обычно это один документ в простой письменной форме и в двух экземплярах, каждый из которых подписывают обе стороны (п. 1 ст. 160, п. 1 ст. 161, п. 1 ст. 452 ГК РФ). Но в условиях самоизоляции это неудобно, поскольку предполагает встречу руководителей (уполномоченных представителей сторон) или передачу бумаг с курьерами.
Укажите в предложении:
- четкое и однозначное предложение расторгнуть определенный договор (приведите его реквизиты). То есть в вашем письме не должно быть двусмысленности, оно не должно восприниматься как пожелание или приглашение к переговорам. Переговоры лучше провести заранее, а в этом документе уже зафиксировать договоренности;
- момент расторжения договора. По умолчанию права и обязанности считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении, в данном случае – с момента получения акцепта, т.е. согласия на расторжение (п. 3 ст. 453, п. 1 ст. 433 ГК РФ). Но в случае с обменом письмами рекомендуем согласовать и зафиксировать конкретную дату прямо в соглашении;
- состояние обязательств сторон на дату направления предложения. Если вы провели сверку расчетов, можете дополнительно сослаться на акт сверки;
- нужно ли возвращать исполненное по договору. Это особенно важно, если на одной из сторон есть неравноценное исполнение, например неотработанный аванс (п. 4 ст. 453, п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Укажите сумму или перечень имущества, срок и порядок возврата;
- причину расторжения. Это необязательно, но впоследствии может пригодиться. Например, для подтверждения того, что договор расторгнут из-за коронавируса или вызванных им ограничений властей, а не из-за его нарушения какой-либо стороной;
- есть ли у сторон претензии друг к другу;
- иные договоренности сторон (при наличии);
- сведения о лице, направляющем оферту – имя, должность, основания полномочий;
- какие действия контрагента считаются согласием на расторжение (п. 3 ст. 438 ГК РФ). Это может быть, например, возврат неоплаченного товара.
Так, чтобы можно было достоверно установить, от кого они исходят. Тогда письмо признают офертой, даже если в нем нет подписи (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
Направьте электронное письмо с предложением о расторжении на электронную почту контрагента, которая указана в договоре или на странице контактов на его официальном сайте. Вы также можете использовать электронный адрес, известный как почта организации или служебная почта ее компетентного сотрудника. Сообщение, полученное на эти адреса, считается полученным самим лицом, пока оно не докажет обратное (см. Позицию ВАС РФ, АС округов).
Текст предложения о расторжении лучше изложить в теле письма, а не в виде прикрепленного файла. Согласие на расторжение желательно отправить ответным письмом, которое будет содержать текст исходного сообщения. Такая переписка облегчит сбор доказательств в случае спора – в частности, нотариусу будет проще сделать осмотр электронной почты, если до этого дойдет.
Похожие записи: