Аренда коммерческой недвижимости законодательство

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда коммерческой недвижимости законодательство». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Чтобы официально зарегистрировать соглашение в Росреестре, вам потребуется уплатить обязательный сбор. Сумма определяется с учетом положений НК РФ:

  • если в регистрирующий орган обращается одна сторона, размер пошлины равен 2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для организаций;

  • при посещении службы Росреестра обеими сторонами фиксированный размер пошлины делится пропорционально числу участников;

  • если соглашение оформлено между организацией и физическим лицом, указанные суммы также делят пропорционально составу участников.

Пошлина уплачивается по реквизитам местного регистрирующего органа, куда обращается заявитель.

Типовое соглашение составляется на определенный период, по истечении которого правоотношения сторон прекращаются автоматически. Однако, на практике возможно и досрочное прекращение сделки.

Расторжение бывает:

  • по соглашению сторон;

  • в одностороннем порядке.

Если расторжение происходит по инициативе одной из сторон, она обязана уведомить об этом партнера в письменной форме не менее, чем за 90 дней.

Договор аренды нежилого помещения можно расторгнуть в одностороннем порядке, но только в случае нарушения его условий.

По требованию арендодателя соглашение может досрочно расторгаться. Например, если:

  • предоставленное имущество используется с существенным нарушением условий договора либо при установлении фактов неоднократных нарушений;

  • существенно ухудшаются качественные характеристики имущества;

  • арендатор более двух раз подряд не перечислял арендные платежи;

  • арендатор не исполняет обязанности по выполнению капитального ремонта, при этом условиями договора это предполагалось.

Если инициатор прекращения арендных правоотношений — арендодатель, вторая сторона вправе потребовать с него неустойку. Если соглашение желает аннулировать арендатор, платить ему ничего не придется.

Договор аренды нежилого помещения — это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать второй стороне (арендатору) нежилое помещение во временное владение и пользование либо только во временное пользование за определенную плату. Чтобы сделка считалась заключенной, должны быть соблюдены основные условия соглашения.

Если соглашение заключается меньше, чем на 1 год, регистрировать его в Росреестре не нужно.

Скачать типовой документ можно в интернете. Однако, он не будет учитывать все нюансы вашей сделки. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами опытного юриста.

Глава 34 ГК РФ. Аренда (действующая редакция)

Проверьте полномочия на заключение договора аренды

Сдавать недвижимость в аренду вправе собственник, субарендодатель с согласия собственника и представитель по доверенности. Кто-то из этих лиц должен подписать договор — ст. 608 и ст. 615 ГК РФ.

Для проверки полномочий попросите оригиналы документов:

— Договор на приобретение помещения и свежую выписку из ЕГРН. В этих документах посмотрите, кто собственник недвижимости. В выписке проверьте нет ли залога или ареста на объект, иначе вас выгонят в случае долгов собственника. Выписку можно заказать на сайте Росреестра, это стоит несколько сотен рублей.

— Выписку из ЕГРЮЛ, если помещение сдаёт организация. Посмотрите в выписке, кто указан директором — именно этот человек подписывает договор. Выписку заказывают на сайте налоговой, это бесплатно.

— Если перед вами представитель, посмотрите доверенность и проверьте её актуальность на сайте нотариальной палаты.

— Если перед вами субарендодатель, спросите письменное согласие арендодателя и договор аренды.

Не доверяйте копиям и сканам по электронной почте — их легко подделать.

В первом разделе договора аренды пишут точное описание помещения: адрес, метраж, этаж, расположение. Считается, что без этих характеристик договора нет — ст. 607 ГК РФ.

Посмотрите, действительно ли вам показывали тот объект, который записали в договор. Это защитит от случайных ошибок и намеренного подлога.

Когда цена аренды считается от квадратных метров, попросите кадастровый паспорт помещения — в нём указана точная площадь. Сверьте количество метров магазина по договору с паспортом. Так вы не переплатите.

Попросите о встрече с уполномоченным лицом. Пусть подпись поставят при вас.

Будете точно знать, сколько заплатите

В договоре указывают размер арендной платы.

По умолчанию в размер не входят стоимость коммунальных и других услуг — ст. 614 ГК РФ. Поэтому приготовьтесь нести дополнительные траты за электроэнергию, воду, отопление и интернет. Лучше прописать, что вы платите по счётчикам. Сразу же проверьте, кто заключают договоры с коммунальщиками и устанавливает счётчики: вы или собственник помещения.

Магазину нужна уборка прилегающей территории и охрана. Если готовы подметать крыльцо самостоятельно, от услуг уборки по договору можно отказаться.

А вот от охраны и видеонаблюдения отказываться не нужно. В магазине будет товар и наличные деньги, и понадобится защита от грабителей. Главное — прописать в договоре, кто отвечает за охрану. Об этом мы подробно расскажем в следующем разделе.

Арендодатель вправе повышать арендную плату без согласия арендатора не чаще раза в год — ст. 614 ГК РФ.

Обычно собственники недвижимости охотно пользуются этим правилом и переносят его в договор. При долгосрочной аренде вы вряд ли переубедите арендодателя зафиксировать ставку на весь срок. Но попытайтесь добиться хотя бы предела повышения, например, не больше 5 %.

Когда начнёте работать, не подписывайте дополнительные соглашения об увеличении арендной платы. Иначе считается, что вас устроила новая цена. Ограничения из закона и договора не спасут.

Что учесть бизнесу при заключении договора аренды

Договор аренды бывает краткосрочный и долгосрочный. Краткосрочный заключают на 11 месяцев. Долгосрочный — на несколько лет и регистрируют в Росреестре.

Арендодатели небольших помещений не очень любят долгосрочный договор аренды за расходы на регистрацию и сложности с расторжением. Поэтому предпочитают соглашения на 11 месяцев.

Опасность краткосрочного договора очевидна. По окончании вас попросят съехать, а если договоритесь о новом договоре, наверняка повысят плату.

Спасёт условие о преимущественном праве арендатора. Суть в том, что по истечении срока, если вы исправно вносили плату и не портили объект, арендодатель обязан отдать помещение в аренду снова вам, а не другим претендентам — ст. 621 ГК РФ. Посмотрите, чтобы договор не отменял преимущественное право — так бывает.

Обязанности по ремонту объекта аренды законом распределены так. Арендодатель делает капремонт, арендатор чинит мелочь — ст. 616 ГК РФ.

Посмотрите, не переложен ли капремонт на вас, потому что так можно. Если согласны, готовьтесь чинить трубы, проводку и обновлять покраску за свой счёт.

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:

  • Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
  • Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:

  • По соглашению сторон.
  • В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
  • Истек срок аренды.
  • Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.

Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).

Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.

Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правила

В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:

  • ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
  • ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
  • ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
  • ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
  • ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
  • ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.

ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.

Информация по аренде, безвозмездному пользованию, доверительному управлению имуществом, по иным договорам, предусматривающим передачу прав владения и пользования в отношении государственного и муниципального имущества, размещается в соответствии с требованиями статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»
Федеральный закон от 04.06.2018 N 135-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции»»
Федеральный закон от 27.12.2018 N 572-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции»»

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2,25 млн рублей в год соответственно. Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется. Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, что сдача в аренду помещения будет рассматриваться как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

  1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
  2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
  3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
  4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

Согласно закону при наличии названных признаков собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя. В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%). Также стоит учесть, что владельцу помещения как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Договор аренды нежилого помещения

По общему правилу договора аренды арендодатель берет на себя обязательство предоставить какое-либо имущество как движимое, так и недвижимое во временное владение и пользование. В свою очередь арендатор обязуется своевременно вносить арендный платеж.

Определяющими элементами соглашения, позволяющего его отграничить от других гражданско-правовых договоров, являются:

  • возмездность – обязательное условие заключается в оплате за арендованный объект, при этом её размер выступает в качестве существенного условия;
  • предмет, к которому относится имущество, за исключением изъятого из оборота (например, обособленное помещение, автомобиль, предприятие и другие объекты, являющиеся неупотребляемыми);
  • передача в пользование и/или владение, то есть без права распоряжения и, как следствие, право собственности не возникает;
  • двусторонность – сторонами в сделке являются арендодатель (собственник либо его представитель) и арендатор.

Правильная классификация заключенной сделки и отнесение её к той или иной категории позволяет верно применять нормы гражданского законодательства при возникновении спорной ситуации.

Период для данной категории сделок не является существенным условием, и, как следствие, отсутствие упоминания о нем не влечет признания сделки в целом недействительной. В соответствии со ст. 610 ГК в случае если срок прямо не регламентирован соглашением, то его следует считать заключенным до того момента, когда одна из сторон не изъявит желание о его расторжении (неопределенный срок).

Форма так же как и длительность не существенное условие, поскольку стороны самостоятельно вправе определить формат соглашения. Исключения, для которых обязательна письменная форма, сформулированы в ст. 609 ГК:

  • срок действия более 1 года;
  • стороной в сделке выступает юридическое лицо.

Помимо этого в случаях, прямо предусмотренных законодательством, соглашения в отношении недвижимости подлежат обязательной регистрации в госреестре. Возможны варианты выкупа объекта, что предполагает форму, предусмотренную как для купли-продажи.

Гражданский кодекс вводит понятие субаренды, под которой понимается передача имущества (всего либо его часть), принятого в рамках арендной сделки, в пользование и/или владение третьим лицам. Заключение возможно лишь с письменного согласия собственника. В этом случае, в отличие от перенайма, замены лица в основном обязательстве не происходит.

В рамках рассматриваемых договоров, как и любых других гражданско-правовых сделках, стороны наделены специфическими для данных правоотношений правами и обязанностями, а также несут ответственность по их соблюдению в соответствии с гражданским законодательством.

Круг прав арендодателя, характерный для всех разновидностей аренды, образуют:

  • право на своевременное получение арендной платы;
  • право на досрочное прекращение договора;

Вместе с тем круг обязанностей, установленных законодательством для арендодателя, немного шире и включает:

  • обязанность предоставить имущество, установленное соглашением, в надлежащем состоянии;
  • проведение капитального ремонта при необходимости либо по первому требованию;
  • обязанность по уведомлению о правах третьей стороны на арендованное имущество;
  • обязанность возместить произведенные неотделимые улучшения (например, установка пластиковых окон в помещении) при условии, что они были согласованы с владельцем.

За собственником закреплена ответственность при передаче имущества, имеющего недостатки, которые не позволяют использовать его в предусмотренных целях. Поэтому по первому требованию обнаруженные недостатки должны быть устранены силами владельца.

Гражданский кодекс предоставляет арендатору следующие полномочия:

  • использовать имущество по своему усмотрению с учетом целей, для которых оно было передано;
  • при прекращении договора преимущественное право на его пролонгацию;
  • с согласия собственника передавать в субаренду как все имущество, так и его часть;
  • требовать устранения недостатков в случае их обнаружения, а также возмещения понесенных расходов;
  • требовать проведение капитального ремонта, а также восстановительных работ, а при проведении их за свой счет вправе требовать возмещения всех затрат.

Основные обязанности заключаются:

  • в необходимости использовать арендованный объект по назначению (например, в жилом помещении – проживать);
  • своевременной оплате арендной платы;
  • в надлежащем проведении текущего ремонта;
  • в случае прекращения, возвратить все полученное в рамках соглашения в том виде, в котором было принято с учетом естественного износа.

Законодателем никакой дополнительной ответственности за арендатором не закреплено, поэтому он несет ответственность лишь за надлежащее исполнение возложенных обязанностей.

Прекращение арендных отношений возможно по нескольким причинам:

  • окончание срока действия;
  • расторжение по инициативе, поступившей от арендатора;
  • расторжение по заявлению арендодателя.

По окончании срока по общему правилу арендные правоотношения прекращаются, если хотя бы одна из сторон заявила намерение о расторжении заключенной сделки. Если такого намерения заявлено не было, имуществом продолжают пользоваться (с согласия арендодателя), то сделка считается пролонгированной на неопределенный срок на тех же условиях.

Законодатель закрепил и возможность досрочного расторжения правоотношений как со стороны владельца, так и со стороны арендатора. Обязательно при этом направление письменного уведомления с требованием об устранении нарушений договора в установленный срок, соответствующий принципам разумности.

По инициативе собственника досрочно арендные отношения могут быть прекращены по основаниям, когда арендатор:

  • неоднократно нарушил условия сделки, в том числе использовал имущество не по назначению;
  • причинил вред объекту, ухудшив его общее состояние;
  • нарушил своевременную оплату, то есть не внес 2 и более платежа подряд;
  • не произвел капитальный ремонт, если данная обязанность за ним закреплена договором.

Досрочное расторжение арендных отношений по инициативе арендатора, когда владелец:

  • не предоставил имущество в пользование либо препятствует разными способами свободно им пользоваться;
  • предоставил объект, имеющий существенные недостатки (если они прямо не оговорены в соглашении);
  • не производит капитальный ремонт;
  • имущество, предоставленное в аренду, стало не пригодным для дальнейшего использования.

Указанные перечни не являются исчерпывающими, так как стороны могут установить дополнительные основания для досрочного прекращения арендных отношений.

Договор аренды и его разновидности, в том числе и относящихся к договорам коммерческой деятельности, регламентированы гл. 34 ГК. Рассмотрим их особенности и отличия друг от друга.

Под прокатом понимается предпринимательская деятельность, направленная на сдачу движимого имущества во временное пользование и владение за плату.

Особенностями данного договора, позволяющими его отличить от других видов, являются:

  • предметом проката могут выступать только движимое имущество;
  • максимальный период не более 1 года, при этом по требованию арендатора договор может быть расторгнут (такое уведомление должно быть направлено за 10 дней до предполагаемой даты расторжения);
  • публичность (предполагает необходимость заключить договор на равных условиях со всеми кто обратится к арендодателю, не оказывая никому предпочтения);
  • наличие письменной формы;
  • субаренда запрещена;
  • весь ремонт (капитальный и текущий) осуществляется за счет средств арендатора;
  • арендная плата должна быть установлена в определенной сумме денежных средств.

Имущество, арендованное в прокат, как правило, используется в потребительских целях (личных, семейных и иных), поэтому в качестве дополнительной особенности можно рассматривать то обстоятельство, что пользователями в большинстве случаев выступают физические лица.

Как взять помещение в аренду и не остаться с долгами

Подобные сделки разделяют на 2 вида как с предоставлением услуг по технической эксплуатации и управлению (с экипажем), так и без таковых. Отличительная особенность рассматриваемых договорных отношений заключается в распределении обязанности по проведению ремонта, оплате топлива, страхованию и прочих расходов между сторонами. Так, при аренде с экипажем все расходы несет арендодатель, а при аренде без экипажа – арендатор. Плата за аренду транспортных средств называется – фрахт.

Особенности:

  • предметом выступают технические устройства, предназначенное для перемещения, перевозки и прочее;
  • предоставлено право без согласия передавать объект в субаренду.
  • законом не регламентируется предельных срок таких сделок;

Данная категория договоров предполагает передачу на время в пользование и/или владение зданий и сооружений, в том числе относящихся к жилому фонду.

Особенности:

  • оформление письменной формы в виде подписанного с обеих сторон одного документа, несоблюдение которой влечет недействительность сделки (обязательна государственная регистрация);
  • при отсутствии согласованного размера арендной платы договор считается незаключенным;
  • предмет – недвижимость в виде зданий и сооружений (передача части здания регулируется общими положениями об аренде).

Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.

Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.

Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:

  • Офисные;
  • Торговые;
  • Производственные;
  • Складские.

Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными. После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон. Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.

Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.

К данному процессу лучше привлечь юриста. Он поможет правильно составить договор и объяснит спорные моменты, а также проверит юридическую чистоту сделки. Данную работу можно выполнить самостоятельно. Перед подписанием договора необходимо запросить следующие документы:

  1. документы о собственности;
  2. план помещения;
  3. уставные документы собственника.

После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:

  • оплаты коммунальных платежей;
  • размера арендной платы;
  • срока сдачи помещения;
  • наличия телефонной связи и доступа в интернет;
  • проведения ремонтных работ;
  • условий расторжения договора.

Важно обсудить, за кем из сторон закрепляется каждый пункт и в какие сроки выполняются обязательства. Достигнутые договоренности прописываются в договоре или в виде дополнительных соглашений к нему.

В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.

Анализ позволяет требовать от арендатора устранения дефектов и неисправностей, уменьшить арендную плату. Поэтому собственнику лучше заранее привести в порядок помещение и коммуникации. После подписания передаточного акта арендатор может полноценно пользоваться помещением и вести предпринимательскую деятельность.

Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:

  1. Стороны соглашения – арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
  2. Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
  3. Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
  4. Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
  5. Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.

Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.

По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:

  • заявление установленного образца;
  • договор аренды со всеми приложениями;
  • кадастровый паспорт;
  • российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
  • доверенность, если документы подает представитель;
  • нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
  • разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
  • письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:

  1. если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
  2. на местном уровне ставка составляет 2 %.

Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:

  • УСН 6 % — с общего дохода;
  • УСН 15 % — с доходов за вычетом расходов.

Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:

  1. на прибыль организации и НДФЛ для ИП – 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
  2. на имущество – 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
  3. на добавленную стоимость – 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды. Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями. Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно.

Выписка из ЕГРП позволит выяснить также, ведёте ли вы переговоры об аренде именно с собственником. Сдавать помещение имеет право его владелец или другой арендатор — по договору субаренды. Если в договоре аренды это право не прописано, потребуется письменное согласие владельца здания на то, чтобы один арендатор сдавал освободившиеся у него площади третьему лицу.

Перед заключением договора выясните, как складывались отношения у собственника с предыдущими арендаторами. В картотеке арбитражных дел посмотрите, участвовал ли он в судах из-за аренды. Если таких судов много, подумайте, не придётся ли и вам потом стать участником подобного разбирательства.

Эксперты видят множество рисков законопроекта о новых правилах аренды

Кажется, что ответ на вопрос напрашивается сам собою – тем, кто является субъектами предпринимательской деятельности: ИП, юридическим лицам различной организационно-правовой формы, занимающимся бизнесом. Но все не так просто.

Коммерческая недвижимость может потребоваться:

  1. Организациям, которые бизнесом, вовсе не занимаются. Например: существует некое НКО, члены которой прописали в учредительном документе, что они будут собираться еженедельно по субботам для обсуждения каких-то важных вопросов. Чтобы реализовать задуманное, НКО нужно какое-то помещение. Его можно взять в аренду. И несмотря на то что офис – это формально объект коммерческой недвижимости, его вполне могут использовать в целях, не связанных с получением прибыли.
  2. Предприниматели и организации могут брать в аренду помещения, необходимые для осуществления эффективной коммерческой деятельности. Кому-то нужен офис, другому – колл-центр, третьему – склад для хранения товаров.
  3. Наконец, договоры аренды нежилых помещений и зданий заключаются с целью сдачи их в субаренду. Рентабельность такого бизнеса может быть довольно высокой. Ведь согласно нормам Гражданского кодекса РФ арендатор может брать с субарендатора денег больше, чем он сам платит собственнику. Следовательно, вполне актуальна схема, о которой можно рассказать при помощи следующего примера: человек арендует у собственника здание магазина за 100 тыс. рублей в месяц, а сдает его владельцу магазина – субарендатору, за 250 тыс. рублей.

    Получается, что прибыль составляет 250 – 100 = 150 тыс. рублей

    . При этом можно говорить, что человек делает деньги из ничего: у него нет в собственности недвижимости, но он зарабатывает на ней.

Внимание: чтобы заниматься сдачей коммерческих объектов на постоянной основе, необходимо оформить ИП или зарегистрировать юр. лицо. Иначе государство может посчитать такую деятельность незаконным предпринимательством и применить санкции.

Спрос на коммерческую недвижимость постоянно высокий и довольно стабильный. Он немного падает, если в экономической сфере дела идут не очень. Но это, как правило, временное явление. Всегда есть успешные организации, которые нуждаются в офисе, новом торговом помещении и т. д.

Здесь подход несколько иной: оформлять в пользование и владение нужно такой объект, который будет ликвидным – то есть, его можно будет легко сдать в субаренду и получить от этого прибыль.

На что именно делать ставку в конкретных условиях – сложно сказать. Представляется, что выгодно арендовать небольшие офисы в людных местах, чем, например, магазины. Причины:

  1. Офис, как правило, не имеет целевого назначения. В том смысле, что подобный объект недвижимости отлично подойдет для всего: агентства недвижимости, бухгалтерской конторы, ремонтной мобильных телефонов, небольшой полиграфической студии и даже для маленького магазина – оффлайн или онлайн.
  2. Небольшое помещение легче сдать. Как отмечалось, подобные офисы пользуются популярностью у всех. Большое по площади помещение или целое здание, наверняка, принесет больше денег, но искать субарендатора можно очень долго.
  3. Любому, кто «пересдает» коммерческую недвижимость, увы, нужно ориентироваться на размер арендной платы, которую взимает собственник. Если средняя рыночная цена, к примеру, составляет 1000 рублей за квадратный метр, и арендатор платит арендодателю именно столько, то сдать недвижимость подороже будет проблематично.
  4. Нужно проверять собственника. Если с ним что-то не так, то вместо прибыли есть риск получить убытки.

В целом, правило подбора объекта для заработка простое: нужно выбирать такие здания и помещения, сдача в субаренду которых абсолютно точно принесет прибыль. Что это будет за объект – можно ответить, изучив спрос и предложение в конкретной местности.

Задача поиска арендаторов не всегда простая. Чтобы с ней справиться, нужно действовать следующим образом:

  1. Подготавливаем объект. Желательно привести его в привлекательный вид: сделать небольшой ремонт, устранить явные недостатки, произвести уборку. Здание или помещение должно нравиться тем, кто нуждается в подобных объектах.
  2. Приводим документы в порядок. Если какие-то права не зарегистрированы – обращаемся в Росреестр или в МФЦ. Если какие-то бумаги утеряны – получаем дубликаты.
  3. Определяемся с ценой. Можно пойти по одному из двух путей. Во-первых, можно ориентироваться на рынок, то есть, посмотреть, сколько стоит аренда аналогичных объектов, и назвать свою цену. Второй вариант: обратиться к оценщику. Проблема в том, что здание или помещение могут не захотеть брать в пользование за цену, названную оценщиком, если на рынке устоялась более низкая стоимость.
  4. Определяем ЦА – то есть, целевую аудиторию. Отталкиваться нужно от особенностей самого объекта. Если это небольшой офис, то клиентом может стать кто угодно: от скромного мастера, ремонтирующего часы, до успешного юриста, решившего открыть небольшой филиал своей фирмы в отдаленном районе города. Если же речь идет о здании под магазин или серьезном складском помещении, то, вероятно, потенциального контрагента нужно искать среди владельцев крупного бизнеса.
  5. Подготавливаем коммерческое предложение. Важно акцентировать внимание на преимуществах сдаваемого объекта. Снова, следует исходить из особенностей конкретного здания или помещения. Когда речь идет коммерческой недвижимости, нужно показать, что конкретный объект поможет как-то облегчить, упростить работу, достичь успехов, создать хороший микроклимат в коллективе, наконец.

    Если речь идет об офисе, то, наверняка, потенциальные арендаторы заинтересуются о том, что в помещении имеется кондиционер, а само оно находится в шаговой доступности от метро. Если лицо ищет склад, то ему важно, чтобы объект был сухим и теплым, надежно охранялся, имел удобные пути подъезда. В общем, каждый конкретный объект нужно анализировать на предмет преимуществ отдельно.

  6. Размещаем объявления. Еще раз подчеркнем, что многое зависит от того, какой именно объект сдается. Если речь идет о маленьком офисе с широкой ЦА, то можно размещать объявления везде: от местных газет до общероссийских досок в интернете. А вот, к примеру, чтобы сдать в аренду склад для хранения зерна, лучше публиковать предложение на специализированных площадках.
  7. Выбираем арендатора. Если в его роли выступает юридическое лицо или ИП, то можно проверить две вещи: законность деятельности на основании сведений из ЕГРЮЛ или ЕГРИП и платежеспособность. Если предприятие на грани банкротства, то потом сложно будет получить арендную плату. Проверить что-то у физического лица будет довольно трудно. Можно только лишь заглянуть в паспорт. А лучше – сделать копию документа.

Чтобы подготовить договор, стороны должны представить некоторые бумаги:

  1. Если стороной сделки выступает физическое лицо, то потребуется паспорт. Если за арендатора или арендодателя действует представитель – доверенность. ИП должен дополнительно представить свидетельство ИНН и свидетельство ГРН, либо выписку, свидетельствующую о постановке лица на учет в налоговых органах.

    Юр. лицо предъявляет: правоустанавливающие бумаги, например, ООО должно иметь устав. Кроме того, свидетельства ИНН и ОГРН, либо соответствующую выписку; приказ о назначении руководителя; документ, подтверждающий полномочия представителя.

  2. Арендодатель должен предъявить документы на объект недвижимости: выписку из ЕГРН, либо свидетельство о гос. регистрации права; правоустанавливающие бумаги. Если в аренду оформляется и земля, например, под зданием, то нужна выписка по ней, плюс кадастровый паспорт.

Что вы можете, должны и за что отвечаете как собственник нежилого помещения

В начале статьи речь шла о том, что недвижимость можно арендовать, чтобы заработать, «пересдавая» её третьим лицам. Осуществляется это, путем заключения договора субаренды.

Внимание: субаренда возможна, если при заключении аренды собственник дает на это свое согласие.

Если в тексте первоначального документа ничего подобного не фигурирует, но арендодатель не возражает против субаренды, то с арендатором может быть подписано дополнительное соглашение. В нем нужно указать:

  1. Дату и место его оформления.
  2. Реквизиты договора аренды.
  3. Информацию о сторонах.
  4. Сведения о том, что арендодатель согласен на субаренду принадлежащего ему объекта.
  • Скачать бланк договора субаренды коммерческого помещения
  • Скачать образец договора субаренды коммерческого помещения

К договору субаренды предъявляются требования, аналогичные тем, что актуальны для аренды. То есть, в тексте излагается схожая информация. Главное – указать, что сдает имущество не собственник, а арендатор.

Разница договоров аренды и субаренды еще и в том, что вторая сделка не может превышать по сроку период действия первой. Если аренда оформлена до 31 мая, то субаренда может действовать до этой или более ранней даты.

Законодательство не устанавливает никаких ограничений.

Например, физлицо может сдавать принадлежащий ему магазин какому-нибудь ООО. Также физлицо имеет право снять офис у индивидуального предпринимателя, чтобы, например, заниматься там творчеством: писать стихи или романы.

Вопросы могут возникнуть только у налоговых органов. Например, если физлицо арендовало магазин и, не имея статуса ИП, продает там продукты. При этом к самому договору претензий не будет.

Разница между сделками с различным субъектным составом — в пакетах документов, которые должны быть представлены для сделки. Об этом шла речь выше.

Если физлицу нужно иметь с собой только паспорт, то представитель ООО должен иметь на руках устав компании, свидетельства ИНН и ОГРН, приказ о назначении директора и так далее.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником, — говорит директор аутсорсинговой компании «ЮрфинэкC» Юрий Романченко. — Поэтому, прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды.

Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью). Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение. Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.

Теперь о том, что должно быть указано в договоре. А указаны в нем должны быть все существенные характеристики помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.) и площадь.

В ряде случаев договор признается незаключенным при наличии только адреса здания, площади и плана помещения с экспликацией, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества, — акцентирует внимание Юрий Романченко. — Их наличие не свидетельствует о согласованности предмета аренды, так как отсутствуют указания на расположение помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера и прочие характеристики. Также договор может быть признан незаключенным при несоответствии характеристик, указанных в договоре, фактическим характеристикам объекта аренды.

Разумеется, из правил бывают исключения и иногда договор аренды признается заключенным, если расхождение фактических и договорных характеристик произошло в результате технической ошибки. Но то, что ошибка была технической, еще нужно доказать.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *