Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор доверительного управления имуществом заключается». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Как сдавать квартиру и не волноваться: все о доверительном управлении

2. Договор доверительного управления имуществом

3. Доверительное управление недвижимостью

4. Глава 53. Доверительное управление имуществом (ст. 1012 — 1026)

5. Порядок заключения договора доверительного управления имуществом

6. ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ. Договор доверительного управления имуществом

7. Порядок передачи имущества в доверительное управление

8. Договор доверительного управления имуществом

Экономия времени. Собственнику не приходится заниматься поиском жильцов, показывать квартиры, заключать договор, заботиться об оплате коммунальных услуг.
Возникающие проблемы решает менеджер. Если соседи зальют жильцов сверху, они будут звонить именно ему, а не собственнику.
Не нужно тратиться на юридические услуги. Все договоры с жильцами заключает менеджер.
Износ помещения может быть не вашей заботой. Управляющий принимает квартиру от жильцов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене на ее аренду. Клининг после жильцов тоже может входить в комплекс услуг.

Как сдавать квартиру и не волноваться: все о доверительном управлении

На оплату работы управляющего уйдет примерно 10% стоимости аренды.
Оплата налогов в таком случае обязательна. Более того, налогом будет облагаться целиком весь доход без учета комиссии.
В случае доверительного управления собственник может не знать, кто живет в квартире и как она используется.
Менеджер заинтересован извлечь максимум выгоды, поэтому высок риск посуточной субаренды.
Высокий неконтролируемый износ жилья, если управляющий сдает его под хостелы или в посуточную аренду.

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

Принимая во внимание суть такого соглашения, как договор об управлении, легко определить круг его объектов. Это предметы, которые способны принести материальные средства при их рациональном использовании профессионалами. В ст. 1013 ГК РФ перечислены следующие объекты, но их перечень не является закрытым:

имущественные комплексы;
недвижимость, располагающаяся отдельно;
акции и иные ценные бумаги;
исключительные права.

Деньги как таковые не являются самостоятельным объектом, кроме случаев, отдельно указанных в законе.

Итак, разобравшись, что такое договор доверительного управления и для чего он заключается, перейдем к установленным Гражданским кодексом правилам его заключения и исполнения.

Договор доверительного управления имуществом

В соответствии со ст. 1017 ГК РФ, форма предусмотрена только письменная. Если соглашение заключается в отношении недвижимости, обязательно производится государственная регистрация. Форма должна соответствовать ст. 550 ГК РФ (один документ, подписанный сторонами).

При оформлении соглашения применяется стандартная для всех сделок структура, но с особенностями, присущими только этому виду:

шапка с указанием наименования договора, места и даты составления, наименования сторон, их представителей;
предмет — передача объекта;
права и обязанности сторон;
срок;
определение вознаграждения управляющему, способ его перечисления;
порядок действий управляющего по владению имуществом, отчетность перед учредителем;
ответственность;
порядок разрешения споров;
порядок изменения и расторжения;
реквизиты сторон.

Существенными условиями (без согласования которых в тексте соглашение считается незаключенным) являются:

конкретизированный состав имущества,
наименование выгодоприобретателя от сделки;
срок, размер и условия выплаты вознаграждения управляющему.

Учтем, что порядок заключения договора доверительного управления имуществом предполагает передачу объекта, факт передачи обязательно фиксировать отдельно.

Этот вид сделки — это разновидность обязательственного права, то есть отрасли права, регулирующей отношения между двумя сторонами, общее название которых — кредитор (которому обязательство исполняется) и должник (обязанный исполнить обязательство). Чаще всего во взаимоотношениях обязательства есть у каждой из сторон: обязательства из договора доверительного управления имуществом несут оба управляющих (первый — передача вещи, оплата услуг, второй — управление имущества, передача прибыли).

Для выполнения сделки управляющий получает следующие правомочия, по ст. 1020 ГК РФ, в отношении переданного ему имущественного комплекса:

правомочия собственника в отношении переданной вещи (право реализации недвижимости оговаривается в контракте);
права и обязанности, приобретенные управляющим, становятся частью имущественного комплекса прав, обязательства исполняются за счет комплекса;
управляющий вправе требовать защиты своих прав в отношении вещи, имущественного комплекса.

Отчет о своей деятельности управляющий предоставляет в согласованные сроки.

Гражданским кодексом установлено, какой максимальный срок действия договора доверительного управления возможен. Он указан в ст. 1016 ГК РФ, где перечислены существенные условия контракта. Максимум, на который заключают такое соглашение, — 5 лет.

Решение о том, на какой срок заключается договор доверительного управления в конкретном случае, принимает собственник, учредитель.

Нюансы ведения бухгалтерии при доверительном управлении раскрываются п. 1 ст. 1018 ГК РФ и в Приказе Минфина от 28 ноября 2001 г. № 97н. Положения этих правовых актов регламентируют не только передачу полномочий по распоряжению имуществом, но и возникновение обязательства у управляющего вести отдельный учет вверенных ему объектов. Для назначенного управляющего лица ситуация сложна тем, что ему необходимо вести основную бухгалтерию своей деятельности и обособленный учет операций с доверенным ему имуществом.

Доверительное управление недвижимостью

1. Положения п. 1 комментируемой статьи определяют совокупность существенных условий договора доверительного управления, влияющих на его действительность и легитимность:

— состав имущества — совокупность объектов, передаваемых в управление, т.е. объект договора;

— наименование сторон договора, позволяющее определить субъектный состав его участников;

— вознаграждение управляющего, что вытекает из возмездного характера договора;

— срок договора, который не может превышать пять лет или иные сроки для отдельных видов имущества.

Основанием прекращения договора доверительного управления выступает отказ одной из сторон от договора. В случае отсутствия такого отказа предусмотрена пролонгация договора на тех же условиях на тот же срок.

2. Применимое законодательство:

— ФЗ от 17.07.2009 N 145-ФЗ «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

— ФЗ от 20.08.2004 N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»;

— ФЗ от 11.11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;

— ФЗ от 24.07.2002 N 111-ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации»;

— ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

— ФЗ от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»;

— ФЗ от 07.05.1998 N 75-ФЗ «О негосударственных пенсионных фондах»;

— Постановление Правительства РФ от 07.08.1997 N 989.

3. Судебная практика:

— Постановление ФАС Московского округа от 31.07.2014 по делу N А40-155225/13;

— Постановление ФАС Уральского округа от 30.01.2014 по делу N А07-4964/2013;

— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.01.2014 по делу N А33-4266/2013;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2013 по делу N А76-21207/2011;

— решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.08.2013 по делу N А63-5994/2013;

— решение Арбитражного суда Алтайского края от 26.04.2013 по делу N А03-2523/2013.

Решение Верховного суда: Определение N 78-КГ15-7, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация При наличии у нотариуса сведений о конкретных наследниках, в интересах которых должно осуществляться управление наследственным имуществом, нотариус обязан в силу прямого указания в законе (п. 1 ст. 1016 ГК РФ) поименовать их в договоре как выгодоприобретателей…
Решение Верховного суда: Определение N 305-ЭС14-6923, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 1012, 1016, 1023 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал, что в спорном договоре доверительного управления согласован и установлен размер и форма выплаты доверительному управляющему вознаграждения за услуги по управлению имуществом…
Решение Верховного суда: Определение N 309-ЭС16-164, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация оценив представленные в материалы дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, в том числе двусторонний акт осмотра комплекса зданий и сооружений, проанализировав условия контракта и дополнительных соглашений к нему, руководствуясь положениями статей 10, 131, 209, 450, 1012, 1014, 1015, 1016, 1017, 1024 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), удовлетворили иск исходя из следующего: контракт от 28.05.1999 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения Обществом от Министерства уведомления о его расторжении…

Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2019 N 307-ЭС19-22270 по делу N А56-25375/2017

Отменяя принятое по спору определение, апелляционный суд, основываясь на оценке представленных в дело доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 1012, 1013, 1016 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 71, 100 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», исходил из того, что договор доверительного управления не может выступать в качестве основания для обращения кредитора с заявлением в суд в своем интересе, в связи с чем, пришел к выводу об отсутствии оснований для включения требования в реестр как основанного на ничтожной сделке.

Определение Верховного Суда РФ от 14.06.2019 N 301-ЭС19-8634 по делу N А17-10241/2017

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций протолковали условия спорных договоров, руководствовались пунктами 1, 2 статьи 166, пунктом 2 статьи 170, 695, 779, 781, 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 87, 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и исходили из отсутствия у договоров безвозмездного пользования и оказания услуг по предоставлению персонала от 01.01.2015 признаков притворности, установив факт исполнения обеими сторонами указанных сделок и создание именно тех последствий, которые закреплены договорами.

Определение Верховного Суда РФ от 23.07.2019 N 305-ЭС19-11178 по делу N А40-60424/2018

Удовлетворяя иск, суды руководствовались статьями 182, 196, 204, 309, 310, 314, 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», Федеральным законом от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», Правилами холодного водоснабжения и водоотведении, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 29.07.2013 N 644, и, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходили из отсутствия оснований для освобождения ответчика (абонент) от платы за негативное воздействие на централизованную систему водоотведения истца (организация ВКХ).

Глава 53. Доверительное управление имуществом (ст. 1012 — 1026)

2.1. В соответствии с договором доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (ст. 1012 ГК РФ).

2.2. Договор доверительного управления — реальный договор, а потому будет считаться заключенным не ранее, чем нотариус передаст имущество управляющему.

2.3. Передача осуществляется по общим правилам, факт передачи подтверждается актом приема-передачи или отметкой в договоре.

2.4. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

2.5. При передаче в доверительное управление предприятия как имущественного комплекса необходимы также составление акта инвентаризации имущества, бухгалтерского баланса, заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества и перечень всех долгов предприятия. Это положение вытекает из того, что передача в доверительное управление недвижимости должна быть оформлена по правилам договора продажи недвижимости (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

2.6. Нотариус заключает договор доверительного управления и в том случае, если наследники приняли наследство. Наследник имеет право подать заявление об учреждении управления (ст. 1171 ГК РФ), а подача заявления рассматривается как действие, свидетельствующее о принятии наследства (ст. 1153 ГК РФ).

Заключение договора доверительного управления необходимо в случае, если наследниками являются несовершеннолетние; в состав наследства входит имущество, требующее обязательного управления, например, крупный рогатый скот, самолеты, катера, яхты, транспортные средства. Отсутствие необходимого ухода и управления указанным имуществом может привести к его гибели или порче имущества.

3.1. В соответствии со ст. 1015 ГК РФ доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. А в случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения.

Доверительным управляющим не может быть государственный орган или орган местного самоуправления, а также (в силу п. 3 ст. 1015 ГК РФ) выгодоприобретатель по договору доверительного управления имуществом.

3.2. Пункт 4 ст. 1172 ГК РФ предусматривает возможность заключения договора хранения наследственного имущества с кем-либо из предполагаемых наследников и лишь при их отсутствии — с другими лицами.

3.3. Действующее законодательство не содержит каких-либо запретов на заключение договора, где в качестве доверительного управляющего выступает наследник. Нельзя отказывать наследнику в заключении договора доверительного управления, ссылаясь на его заинтересованность в результатах управления. Интересы других наследников защищены нормами ГК РФ об ответственности управляющего (ст. 1022 ГК РФ).

Кандидатуру доверительного управляющего обычно указывает лицо, обращающееся с просьбой об учреждении управления. В этом случае нотариус обязан уведомить остальных наследников о кандидатуре, предложенной наследником. Нотариус заключает договор только с согласия всех наследников.

3.4. Наследственное имущество, в отношении которого учреждается доверительное управление, передается нотариусом доверительному управляющему по описи.

Экземпляр акта описи имущества остается в наследственном деле.

Составление описи имущества, переданного нотариусом в доверительное управление, облегчает последующий контроль за деятельностью доверительного управляющего, а также способствует пресечению возможных злоупотреблений с его стороны.

4.1. К числу существенных условий договора доверительного управления наследственным имуществом в силу ст. 432, 1016, п. 4 ст. 1020 ГК РФ относятся:

а) состав наследства, передаваемого в доверительное управление;

б) размер и форма вознаграждения доверительному управляющему;

в) срок договора;

г) сроки и порядок предоставления доверительным управляющим отчета о своей деятельности.

При передаче в доверительное управление недвижимости применяются специальные правила (ст. 1017, 550, 556, 563 ГК РФ): договор заключается только путем подписания единого документа, передача недвижимости подтверждается составлением акта передачи, передача имущества в доверительное управление подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации перехода права собственности на это имущество, с получением доверительным управляющим свидетельства о государственной регистрации права (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

5.1. В наследственное имущество, передаваемое в доверительное управление, входят предприятие и другие имущественные комплексы; движимое и недвижимое имущество (здания, строения, жилые дома, квартиры, транспортные средства); ценные бумаги (акции, облигации, сертификаты и т.п.); права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами; доля в уставном (складочном) капитале хозяйственного товарищества или общества; исключительные права (ст. 1173 ГК РФ) (авторские права на произведения науки, литературы, искусства); личное подсобное или дачное хозяйство (скот, птица, запасы кормов, насаждения, урожай и пр.), имущество в виде прав и обязанностей наследодателя, возникающих в связи с его участием в простом товариществе (совместной деятельности), либо получением им денег в кредит, либо передачей своих движимых вещей в ломбард, на комиссию, в аренду, для перевозки и др.; иное имущество.

5.2. Описание передаваемого в управление имущества осуществляется по общим правилам таким образом, чтобы имущество можно было идентифицировать.

5.3. При передаче в управление доли наследодателя в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью в договоре следует указать размер доли. Размер доли определяется в процентах или в виде дроби и соответствует соотношению номинальной стоимости доли и уставного капитала общества (ст. 14 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

5.4. При принятии решения о возможности заключения договора доверительного управления долей в уставном (складочном) капитале хозяйственного товарищества или общества нотариусу необходимо изучить устав юридического лица для выяснения, переходят ли к наследнику права и обязанности, связанные с участием в товариществе (обществе), а также вхождение наследника в состав участников соответствующего юридического лица.

Так, в соответствии с абз. 1 и 3 п. 7 ст. 21 Федерального закона от 14 января 1998 г. «Об обществах с ограниченной ответственностью» уставом общества может быть предусмотрено, что доли в уставном капитале общества переходят к наследникам граждан, являющихся участниками общества, только с согласия остальных участников общества.

Официальный источник электронного документа содержит неточность: имеется в виду Федеральный закон от 08.02.98 N 14-ФЗ.

В случае если уставом не предусмотрено принятие наследника в состав участников общества, он вправе получить лишь действительную стоимость унаследованной доли либо соответствующую ей часть имущества (в соответствии со ст. 26 упомянутого Закона, а также п. 1 ст. 1176 ГК РФ).

5.5. Нотариусу необходимо направить запрос в адрес юридического лица, в котором спросить согласие на заключение договора доверительного управления долей в уставном капитале.

5.6. Если хотя бы один из участников не даст своего согласия, то в соответствии со п. 5 ст. 23 Закона N 14-ФЗ от 08.02.1998 г. «Об обществах с ограниченной ответственностью» доля переходит в собственность самого общества и заключение договора доверительного управления невозможно.

Если остальные участники общества согласны на принятие наследника в их состав, к последнему переходят права и обязанности участников общества, предусмотренные ст. 8 и 9 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью». Тогда соответствующая наследственная доля может быть передана нотариусом в доверительное управление.

5.7. При передаче в доверительное управление акций акционерного общества в соответствии с п. 3 ст. 1176 ГК РФ чьего-либо согласия не требуется.

5.8. Передаваемые в управление документарные ценные бумаги описываются по внешним признакам, указанным на самой бумаге, а для эмиссионных бумаг — на их сертификатах (если сертификаты переданы на хранение в депозитарий, то по записям и по счетам депо в депозитарии), а бездокументарные бумаги описываются по данным держателя реестра или депозитария (ст. 28 Федерального закона «О рынке ценных бумаг»).

7.1. К числу существенных условий договора доверительного управления наследственным имуществом относится срок договора (ст. 1016 ГК РФ), отсутствие которого в договоре делает договор незаключенным.

7.2. В силу п. 1 ст. 1171 ГК РФ заключение нотариусом договора доверительного управления наследственным имуществом относится к числу мер по охране наследства и управлению им.

В пункте 4 ст. 1171 ГК РФ указывается срок осуществления нотариусом меры по охране наследства и управлению им.

7.3. Нотариус осуществляет меры по охране наследства и управлению им в течение срока, определяемого нотариусом с учетом характера и ценности наследства, а также времени, необходимого наследникам для вступления во владение наследством, но не более чем в течение шести месяцев, а в случаях, предусмотренных п. 2 и 3 ст. 1154 и п. 2 ст. 1156 ГК РФ, не более чем в течение девяти месяцев со дня открытия наследства.

7.4. Нотариус по своему усмотрению вправе (также по соглашению с доверительным управляющим) продлить срок действия договора доверительного управления наследственным имуществом в случае, если никто из наследников не принял наследство.

Доверительное управление в указанном случае должно продолжаться до фактического вступления во владение наследством государства либо до принятия наследства наследниками, восстановившими пропущенный ими по уважительной причине срок для принятия наследства в соответствии с п. 1 ст. 1155 ГК РФ.

7.5. Договор доверительного управления прекращается (ст. 1024 ГК) в связи с (со):

1) смертью гражданина, являющегося выгодоприобретателем;

2) ликвидацией юридического лица, являющегося выгодоприобретателем;

3) смертью доверительного управляющего;

4) признанием доверительного управляющего недееспособным;

5) признанием доверительного управляющего банкротом;

6) отказом доверительного управляющего или учредителя управления от исполнения договора.

Передача недвижимости в доверительное управление (ДУ) похожа на процесс продажи недвижимости. В частности, Гражданский кодекс РФ требует использовать форму договора продажи недвижимости для договоров ДУ недвижимого имущества. После оформления договора, необходимо уведомить органы госрегистрации о передаче недвижимости в ДУ. В случае нарушения описанных выше норм, договор ДУ считается недействительным.

К движимому имуществу относятся ценные бумаги, деньги, интеллектуальные права и другое имущество, которое нельзя отнести к недвижимому. При оформлении договора ДУ на движимое имущество, следует помнить, что деньги не могут быть отдельным объектом договора ДУ. Но денежные средства можно передать в управление в составе другого имущества. Например, это могут быть активы госорганизации или коммерческой компании. Эта норма не относится к банкам и прочим кредитным организациям. Они обладают законным правом заключать договоры ДУ на денежные средства, как с физлицами, так и с юрлицами.

Опекуны, органы опеки и попечительства также вправе заключать договоры ДУ в интересах своих подопечных. Гражданский кодекс РФ определяет, что при заключении договора ДУ, опекуны и органы опеки сохраняют полномочия для той части имущества, которая не передавалась в управление.

Договор ДУ для имущества подопечного прекращает действие, если подопечный выходит из-под опеки. То есть подопечный признаётся дееспособным, становится совершеннолетним или меняет опекунов.

Собственник вправе передать в ДУ и то имущество, которое oбременено залогом. Однако здесь есть нюансы. Статья 1019 ГК РФ позволяет держателю залога обращать взыскание на обременённое имущество. В этой ситуации доверительному управляющему необходимо сообщить об обременении имущества залогом. Управляющий, которого не уведомили о факте обременения, по закону может расторгнуть договор ДУ через суд. Кроме того, если договор предусматривает вознаграждение, доверительный управляющий вправе потребовать уплаты вознаграждения за 1 год.

Порядок заключения договора доверительного управления имуществом

Написать комментарий

1. Сущность доверительного управления имуществом состоит в следующем: собственник имущества передает свои правомочия в отношении данного имущества управляющему для получения экономической выгоды от его использования. Обычно собственника к этому побуждает некомпетентность в данных вопросах, отсутствие времени и т.д. Доверительный управляющий, являясь, как правило, профессионалом в области операций с соответствующим имуществом, в свою очередь получает вознаграждение за свои услуги.

В других случаях доверительное управление имуществом устанавливается в связи с особыми обстоятельствами, когда собственник самостоятельно не может осуществлять данную функцию (например, если гражданин признан безвестно отсутствующим).

1. Учредителем управления, согласно ст. 1014 ГК, может быть собственник имущества, а в случаях, предусмотренных ГК, другое лицо. Следует отметить, что термин «собственник» здесь следует трактовать в несколько расширенном смысле. Так, в доверительное управление могут быть переданы исключительные права, хотя их обладателя, строго говоря, нельзя назвать «собственником».

Важно отметить, что согласно абз. 2 п. 1 ст. 1012 ГК передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом «для собственника – учредителя доверительного управления исключается реализация только тех правомочий, которые создают невозможность исполнения обязательств, вытекающих из договора доверительного управления».

В отдельных предусмотренных законом случаях функции учредителя управления может выполнять не собственник, а иные лица (например, орган опеки и попечительства в отношении имущества подопечного или безвестно отсутствующего, исполнитель завещания (душеприказчик) в отношении наследственного имущества).

2. Доверительным управляющим в соответствии со ст. 1015 ГК может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Этой нормой еще раз подчеркивается профессиональный статус доверительного управляющего.

1. Пункт 1 ст. 1016 ГК указывает следующие существенные условия данного договора:

состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
срок действия договора. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки. Например, ст. 19 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» установлено, что срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием не должен составлять менее года и более 40 лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Есть мнение, что существенными условиями договора доверительного управления имуществом следует считать также порядок и сроки представления доверительным управляющим отчета о своей деятельности.

Естественно, что существенным условием договора доверительного управления имуществом, как и любого договора вообще, является его предмет – юридические и фактические действия управляющего в отношении переданного ему в управление имущества.

2. Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом возможно, однако, только в предусмотренных договором случаях (п. 1 ст. 1020 ГК). Законом или договором могут быть установлены иные ограничения полномочий управляющего (например, ему может быть запрещено сдавать переданное ему имущество в аренду).

Управляющий совершает сделки от своего имени, но при этом обязательно указывает, что действует именно как управляющий. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.» (п. 3 ст. 1012 ГК).

Допускается указывать на факт действия лица в качестве доверительного управляющего иным способом, помимо проставления пометки «Д.У.» (например, управляющий письменно фиксирует, что действует на основании договора доверительного управления). В случае несоблюдения данного требования доверительный управляющий считается совершившим сделку в личных целях и отвечает по данным обязательствам только принадлежащим ему лично имуществом.

3. Доверительный управляющий обязан осуществлять управление лично. Поручить исполнение данной обязанности другому лицу он может только в следующих случаях:

если уполномочен на это договором;
если получил согласие на это от учредителя управления в письменной форме;
если вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.

Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные (п. 1 ст. 1021 ГК).

4. Права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества (п. 2 ст. 1020 ГК).

5. Доверительному управляющему предоставляется право использовать вещно-правовые способы защиты в отношении имущества, переданного ему в доверительное управление (виндикационный, негаторный иск и т.д.) (ст. 301, 302, 304, 305 ГК).

6. Другой обязанностью доверительного управляющего является предоставление им учредителю управления и выгодоприобретателю отчета о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом (п. 4 ст. 1020 ГК).

7. В соответствии со ст. 1023 ГК учредитель управления обязан выплатить управляющему вознаграждение, а также возместить необходимые расходы, произведенные им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества. Иных обязанностей на учредителя управления закон не возлагает.

1. Ответственность доверительного управляющего следует разделить на два вида: ответственность перед учредителем управления и выгодоприобретателем (т.е. во «внутренних» отношениях) и ответственность перед третьими лицами в процессе осуществления им своей деятельности (во «внешних» отношениях).

2. Что касается ответственности доверительного управляющего во «внутренних» отношениях, то ГК содержит следующие правила (п. 1 ст. 1022): доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости, возмещает учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, и упущенную выгоду, а выгодоприобретателю – только упущенную выгоду.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления.

Договором может быть предусмотрено предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора доверительного управления (п. 4 ст. 1022 ГК).

3. Что касается ответственности управляющего во «внешних» отношениях, то в п. 3 ст. 1022 ГК предусмотрена очередность обращения взыскания на имущество по долгам, возникшим в связи с доверительным управлением:

в первую очередь взыскание обращается на имущество, переданное в доверительное управление;
если такого имущества недостаточно, то взыскание обращается на личное имущество доверительного управляющего;
если и такого имущества недостаточно, то взыскание обращается на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.

4. Особые правила установлены на случай, когда доверительный управляющий действует с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений.

По общему правилу ответственность по соответствующим обязательствам несет доверительный управляющий лично. Если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению очередности, указанной выше. Учредитель управления может в этом случае также потребовать от доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.

5. Особых правил по поводу ответственности учредителя управления (например, в случае несвоевременной выплаты вознаграждения управляющему) Гражданский кодекс не содержит, значит, она определяется в соответствии с общими положениями об ответственности за нарушение обязательств.

ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ. Договор доверительного управления имуществом

1. К основаниям прекращения договора доверительного управления имуществом можно отнести следующие:

смерть гражданина или ликвидация юридического лица – выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;
признание несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления;
смерть гражданина, являющегося доверительным управляющим, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);
отказ выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;
отказ доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
отказ учредителя управления от договора по иным причинам при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения.

2. При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок.

3. При прекращении договора имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное (ст. 1024 ГК).

4. Договор прекращается также по истечении срока действия договора, так как договор характеризуется как срочный.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество^[1].

Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны^[1]:

состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
срок действия договора.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

Порядок передачи имущества в доверительное управление

Доверительное управление (далее — ДУ) — услуга, которую оказывает доверительный управляющий собственнику какой-либо вещи. Услуга сводится к тому, что управляющий распоряжается, управляет имуществом по своему усмотрению, но в интересах собственника. Как итог, это имущество приносит хозяину доход. За это благодарный собственник платит доверительному управляющему вознаграждение.

ДУ официально оформляется с помощью договора доверительного управления имуществом (далее — ДДУ). ДДУ посвящена глава 53 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), где прописаны все его нюансы.

Отличаются ДДУ друг от друга объектом — т. е. имуществом, которое передают в доверительное управление.

В ДУ передают разное, как правило, ценное имущество:

недвижимость;
ценные бумаги;
деньги;
имущественные права (например, авторские);
предприятия и имущественные комплексы (т. е. совокупность вещей, которые вместе выполняют одну функцию; разделить на составляющие эту совокупность невозможно, потому что тогда исчезнет функция) — например, завод (земля+здание+механизмы+сырьё+капитал).

Главное, чтобы это имущество было собственностью учредителя управления. Вещи, которые принадлежат ему на других правах — аренда, хозяйственное ведение — нельзя передать в ДУ. Даже если имущество (не собственность) фактически передать в ДУ и оформить договор — не поможет. ДДУ в этом случае автоматически признаётся недействительным. Такова формулировка закона.

У ДДУ две стороны: учредитель управления и доверительный управляющий.

Учредитель — это собственник вещи, которую передают в ДУ. Им может быть физическое лицо или организация — ограничений здесь нет. Иногда учредителем управления может быть и гос. орган. Например, орган опеки передаёт имущество ребёнка в ДУ его опекуну.

Как правило, учредитель управления получает доходы от ДУ, т. е. является выгодоприобретателем. Но иногда учредитель и выгодоприобретатель — разные люди. Один человек заключает ДДУ, а другой человек (он же и собственник вещи) будет получать от этого договора пользу, доход. Такое возможно, например, в ситуации, когда родители распоряжаются имуществом своего ребёнка. Так как ребёнок ещё мал, договор будет заключать родитель (учредитель управления), но бонусы от ДУ будет получать ребёнок (выгодоприобретатель), потому что он собственник имущества. По крайней мере, формально это так; по факту, скорее всего, деньги достанутся родителям.

Доверительными управляющими могут быть:

ИП;
коммерческие юр.лица (кроме унитарных предприятий);
физ.лица (граждане РФ) — только в прямо обозначенных законом случаях (например, опекун, который управляет имуществом подопечного).

Доверительный управляющий ни в коем случае не может быть выгодоприобретателем. Это противоречит сути ДДУ.

ДДУ нужно обязательно заключить в письменной форме в виде отдельного документа, который подписали учредитель и управляющий (статья 1017 ГК РФ). Если это требование не соблюсти — договор недействителен.

Плюс в ДДУ нужно обязательно прописать такие условия:

характеристика объекта ДДУ — какое имущество, в каком количестве передаётся в ДУ;
срок, на который заключается договор;
цена договора; речь идёт о размере и форме оплаты услуг управляющего (фиксированная сумма или процент от прибыли, наличный или безналичный расчёт);
имя выгодоприобретателя по ДДУ (учредитель управления или кто-то другой).

Если что-то из этого забыть, то договор тоже считается недействительным.

ДДУ выглядит примерно так.

Место и дата.
Стороны ДДУ — информация о сторонах сделки (паспортные данные или сведения из учредительных документов юр. лиц).
Предмет ДДУ. Помогает понять, о чём договариваются стороны. В нашем случае — одна сторона передаёт другой стороне имущество в ДУ.
Выгодоприобретатель по ДДУ.
Объект ДДУ — описание имущества.
Срок договора. Максимум для ДДУ — 5 лет.
Права и обязанности учредителя и управляющего.
Порядок передачи и возврата вещи. Как передать имущество, как получить его обратно, нужен ли акт приёма-передачи.
Вознаграждение для доверительного управляющего. Сколько он получает, когда, наличными или электронными деньгами.
Ответственность сторон. Если управляющий не позаботился о доверенном имуществе, он возмещает убытки и упущенную выгоду учредителю. Но если виновато нечто, не зависящее от управляющего, например, стихия или бедствие, то с управляющего нечего спрашивать. Так говорит закон. В договоре же можно предусмотреть свои особенности ответственности.
Информация о том, как менять, расторгать, прекращать ДДУ. Нужно, если стороны хотят предусмотреть особый порядок изменения ДДУ или свои условия расторжения/прекращения договора.
Подписи сторон.

Договор доверительного управления имуществом — один из видов договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ^[1]

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Договор доверительного управления имуществом реальный, фидуциарный, по общему правилу безвозмездный и односторонне обязывающий, хотя в предусмотренном договором случае может быть возмездным и в силу этого двусторонне обязывающим.

Как правило, для договора доверительного управления имуществом необходима простая письменная форма, за исключением случая передачи в доверительное управление недвижимого имущества. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом влечет его недействительность (ст. 1017 ГК РФ).

1. Комментируемая статья содержит перечень существенных условий договора доверительного управления имуществом, по которым стороны для заключения договора должны достигнуть соглашения в требуемой законом форме:

состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

срок действия договора.

Состав имущества, передаваемого в доверительное управление, должен быть подробно указан. Например, при передаче в доверительное управление предприятия как имущественного комплекса выполнить требования закона о составе имущества, переданного в доверительное управление, можно при предоставлении акта инвентаризации предприятия, бухгалтерского баланса, заключения аудитора о составе имущества и стоимости предприятия, перечня его обязательств.

Поскольку доверительный управляющий осуществляет управление имуществом в интересах другого лица (учредителя управления или выгодоприобретателя), то существенным условием договора является указание на имя гражданина или наименование юридического лица, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя).

Если договором предусмотрено вознаграждение доверительного управляющего, то в нем должны быть предусмотрены его форма и размер. Следовательно, цена договора не является его существенным условием, и договор будет действовать и в том случае, если в нем не предусмотрена уплата управляющему вознаграждения. И только когда договором предусмотрено право управляющего на вознаграждение, требуется согласование его размера и формы. Таким образом, условие о размере и форме вознаграждения признается существенным лишь для возмездных договоров доверительного управления имуществом.

Так как передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему, в договоре должен быть предусмотрен срок его действия, который согласно п. 2 не может превышать 5 лет. Если договор заключается на более длительный срок, то считается, что срок его действия составляет 5 лет. Для некоторых видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом может быть предусмотрен иной предельный срок. Так, срок доверительного управления наследственным имуществом не может превышать срока, установленного для принятия наследства наследниками (п. 4 ст. 1171, п. 2, 3 ст. 1154, п. 2 ст. 1158).

2. Часть 2 п. 2 комментируемой статьи содержит правило о порядке продления действия договора доверительного управления имуществом. Если по истечении срока его действия ни одна из сторон не заявит о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Если стороны не предусмотрели в договоре срок его действия, договор считается незаключенным.

В большинстве случаев, это делается, чтобы передаваемая собственность максимально использовалась, или из неё можно было извлечь предельную выгоду. В некоторых случаях такая передача необходима по причине временного отсутствия человека, который сам должен беспокоиться о данном имуществе.

Сторонами данной сделки являются собственник объекта, называемый учредителем управления; лицо, которое берёт на себя обязанность управлять, являющееся доверительным управляющим; человек, исходя из интересов которого имуществом будут управлять, или выгодоприобретатель.

По обыкновению, лицо, берущее на себя функции по управлению, это физическое лицо предприниматель, или юридическое лицо. Под управлением подразумеваются любые операции, которые проделываются для извлечения прибыли. Это может быть, например, передача для сдачи в аренду торгового помещения, офиса или части участка земли, ценных бумаг, денежных средств.

Но право собственности при этом никоим образом не переходит к доверительному управляющему. Он лишь выполняет единственно в интересах хозяина объекта (или выгодоприобретателя) определённые действия. Вместе с тем, владелец не может диктовать своих условий по руководству переданным имуществом: управляющий определяет самостоятельно наиболее выгодные средства управления и каким образом им это будет осуществляться.

[Гражданский кодекс] [ГК РФ ч. 2] [Раздел IV] [Глава 53]

1. В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:

состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
срок действия договора.

2. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключён договор.

1.1. Согласно настоящему договору Учредитель управления передает Управляющему на определенный срок имущество в доверительное управление, а Управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Учредителя управления.

1.2. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Управляющему.

1.3. Управляющий вправе совершать в отношении переданного в управление имущества любые юридические и фактические действия в интересах Учредителя.

1.4. Сделки с переданным в управление имуществом Управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве доверительного управляющего посредством отметки в письменных документах после имени или наименования Управляющего «Д.У.».

1.5. Объектом доверительного управления является , именуемое в дальнейшем «имущество».

2.1. Управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом Управляющий осуществляет в следующих случаях: .

2.2. Права, приобретенные Управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий Управляющего, исполняются за счет этого имущества.

2.3. Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, Управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав в соответствии со статьями 301, 302, 304 и 305 ГК.

2.4. Управляющий представляет Учредителю отчет о своей деятельности в следующие сроки и в следующем порядке: .

2.5. Управляющий имеет право на возмещение понесенных им расходов за счет доходов от использования имущества.

4.1. Настоящий договор заключен сроком до: .

4.2. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении настоящего договора по окончании срока его действия он будет считаться продленным на тот же срок и на тех же условиях.

4.3. При отказе одной Стороны от настоящего договора другая Сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора.

4.4. При прекращении настоящего договора имущество, находящееся в доверительном управлении, передается Учредителю.

Договор доверительного управления имуществом

Тип документа: Договор доверительного управления

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 10,0 кб

Передавая имущество в доверительное управление, доверительный управляющий не получает права собственности на него. Такое определение является законодательным определением сущности договора о доверительном управлении имуществом.

Такое управление имуществом осуществляется на протяжении ограниченного срока и осуществляется либо в интересах самого учредителя, либо указанного третьего лица.

Договор доверительного управления имуществом заключается

Как сдавать квартиру и не волноваться: все о доверительном управлении

Договор доверительного управления имуществом

Доверительное управление недвижимостью

Глава 53. Доверительное управление имуществом (ст. 1012 — 1026)

Порядок заключения договора доверительного управления имуществом

ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ. Договор доверительного управления имуществом

Порядок передачи имущества в доверительное управление

Договор доверительного управления имуществом

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ