Признание договора купли продажи недействительным ГК

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание договора купли продажи недействительным ГК». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. § 2. Недействительность сделок (ст. 166 — 181)

2. Признание сделки недействительной

3. Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным

4. Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры

5. Недействительность сделок

6. Четыре дела о недействительных сделках

6.1. Последствия ничтожной сделки. Ст. 166 ГК РФ. Оспоримые и ничтожные сделки :

7. Кто и с какими доказательствами: оспариваем сделки правильно

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

§ 2. Недействительность сделок (ст. 166 — 181)

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

Итак, сделка купли-продажи состоялась, права нового собственника на квартиру зарегистрированы в Росреестре. Именно сейчас возможно обращение в суд, который может признать сделку ничтожной или она может быть оспорена. Рассмотрим типичные основания, по которым это может произойти.

Неправильно проведенная приватизация

Если квартира была приватизирована, когда один жильцов был выписан, отбывал наказание, проходил службу в армии. По возвращении такой жилец может восстановить свое право на приватизацию через суд, соответственно, сделка будет признана недействительной. Подстраховаться от такой ситуации можно, затребовав при покупке справку №40 о регистрации граждан по месту жительства.

Ущемлены права несовершеннолетних

Сделка однозначно будет признана ничтожной, если договор подписан с несовершеннолетним. Причем обратиться в суд могут как сами подростки, так и их законные представители (родители), а также органы опеки и попечительства. В принципе нужно понять, что если одним из совладельцев квартиры является несовершеннолетний, то сделка обязательно должна совершаться не только с согласия родителей, но и органов опеки, а кроме того, заверяться нотариально.

Отдельно отметим куплю-продажу квартиры, приобретенную на маткапитал. Такие сделки возможны, если параллельно с продажей текущей квартиры собственники квартиры приобретают другую, где детям будет предоставлена жилплощадь не меньшая, чем была до этого.

Владелец квартиры не мог отвечать за свои действия

Часто покупатель не задумывается о том, что продавец может быть в силу возраста или диагноза быть недееспособным, тем более, что и при проведении сделки тот ведет себя адекватно. Как следствие, справка из ПНД не запрашивается, что в свою очередь, в дальнейшем может привести к тому, что сделка купли-продажи квартиры будет объявлена недействительной.

Признание сделки недействительной

Сделка совершена с человеком, недееспособность которого признана судом. При этом согласие на сделку не дано его законным опекуном. При обращении опекуна в суд сделка будет признана недействительной.
Человек состоит на учете в ПНД, но не признан недееспособным или ограниченно дееспособным. Формально такая сделка может быть проведена, однако, если родственники владельца обратятся в суд и сумеют доказать, что на момент подписания договора он не осознавал своих действий, то сделка будет признана недействительной.
Сюда же можно отнести и покупку у престарелого гражданина. Если впоследствии родственники смогут доказать в суде, что у владельца на момент совершения купли-продажи уже были признаки старческой деменции, то суд признает сделку незаконной.

Если вы решили обратиться в суд для того, чтобы признать недействительной сделку купли-продажи, вам потребуется предъявить:

Паспорт;
Сам договор купли-продажи;
А также собрать подтверждения того, что ваши права были нарушены, или же сделка была проведена с юридическими нарушениями ит.д.

В Гражданском кодексе перечислены причины признания договора недействительным. Оспорить его можно в следующих случаях:

при нарушении требований закона или иного правового акта;
при отсутствии разрешения третьего лица, в том числе государственного органа, если оно предусмотрено законом;
при превышении полномочий лицом, подписавшим соглашение;
при совершении сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет либо ограниченно дееспособным лицом, либо гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, либо совершенной под влиянием существенного заблуждения;
при заключении соглашения под влиянием обмана, насилия, угрозы или вследствие стечения тяжелых обстоятельств.

Ничтожность не требует установления этого обстоятельства судом. Основания признания договора ничтожным с момента его заключения — это совершение сделки:

с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (см. Определение Конституционного суда от 08.06.2004 № 226-О);
лишь для вида или с целью прикрыть другое действие (мнимое или притворное соглашение);
недееспособным гражданином либо несовершеннолетним до 14 лет;
с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из законодательства, в том числе о банкротстве.

Право на признание сделки недействительной ГК РФ предоставляет только суду, который выносит соответствующее решение по заявлению пострадавшей стороны или иных заинтересованных лиц. В зависимости от подведомственности, такие дела рассматриваются судами общей юрисдикции либо арбитражным судом. Требование о признании недействительной ничтожной сделки также может быть предъявлено стороной соглашения, а в предусмотренных законом случаях и иным лицом. Заявление направляется в суд по месту жительства (для граждан) или месту нахождения (для юридических лиц) ответчика в целях восстановления нарушенных прав другой стороны или иных лиц.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения: последствия признания договора ничтожным или оспоримым отсутствуют. Соответственно, по общим принципам, в отношении контрагентов действует двусторонняя реституция, т. е. стороны должны возвратить друг другу все полученное в рамках соглашения. Такой возврат осуществляется в натуре, а при его невозможности (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) они обязаны возместить его стоимость, если иные последствия не предусмотрены законом. Также возможно признание договора частично недействительным. В этом случае, если соглашение могло иметь место и без оспоримого условия, допускается признание пункта договора недействительным без ущерба для остальных договорных обязательств, которые остаются в силе.

Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным

Из всего многообразия оснований для недействительности сделок можно выделить два основания, по которым чаще всего подаются иски в суд.

Для граждан — это оспаривание отчуждения имущества обиженными родственниками, утверждающими, что гражданин на момент заключения договора был не способен понимать значение своих действий или руководить ими, либо оспаривание по этому основанию завещаний, составленных наследодателем в период, когда он страдал каким-либо заболеванием. Однако судебная практика исходит из того, что наличие заболевания, даже психического расстройства, само по себе не является основанием для того, чтобы посчитать дарение или завещание недействительным. Необходимо, чтобы сторона, оспаривающая дарственную или завещание, доказала, что даритель или завещатель в момент подписания документов не понимал значения своих действий или не мог ими руководить.

Для юридических лиц достаточно распространено признание сделки ничтожной, когда она совершена с целью причинения вреда кредиторам при банкротстве либо направлена на вывод средств при корпоративных основаниях.

По сложившейся арбитражной практике в таких случаях признать договор недействительным можно лишь в том случае, если он реально нарушает права заявителей. Обратите внимание, что заключить мировое соглашение о признании договора недействительным после подачи заявления в суд не получится. Суд у вас его просто не примет, так как стороны не обладают правом принимать решение о недействительности договора, это является прерогативой суда.

В этом деле один из учредителей ООО заключил агентский договор, чтобы выкупить часть имущества обанкротившейся компании.

ИП Вольсков заключил агентский договор с «Бёртид финанс лимитед», которая от его имени выкупила на торгах долю в строящемся доме. Дом принадлежал компании «Аметист».

Компания «Аметист» обратилась в суд с просьбой признать агентский договор и покупку доли недействительной, а затем вернуть долю компании. Истец настаивал, что агентский договор — это притворная сделка, чтобы прикрыть выход ИП Вольскова из ООО.

Суд согласился с «Аметистом», потому что:

торги проходили в 2016 году, а агентский договор был заключен в 2018 году;
агент не участвовал в торгах;
в 2018 году торги не проводились;
агентский договор прикрывал сделку купли-продажи доли в строящемся доме.

Суд признал агентский договор недействительным и отменил сделку между «Аметистом» и ИП Вольским.

Хотя законодательство прямо говорит о том, что признание сделки с недвижимостью ничтожной через суд не требуется, достаточно подтверждения наличия одного из условий, перечисленных выше, на практике все же обычно судебное решение требуется. Потому оспаривание сделок с недвижимостью производится в таком порядке:

Подготовка судебного иска о признании сделки ничтожной. Подготовить заявление может как одна из сторон договора, так и третье лицо, которое является заинтересованным в ситуации (это, например, может быть налоговая служба). В самом иске истец просит суд признать сделку ничтожной на основании того или иного обстоятельства;
Сбор необходимых документов для судебного иска – вместе с заявлением в суд нужно подать документы, подтверждающие позицию истца и конкретные факты, позволяющие признать договор ничтожным. Это может быть справка о психическом заболевании одной из сторон сделки, подтверждение притворности/мнимости договора и т.д.
Подача заявления в суд – данные иски рассматриваются судом общей юрисдикции и подаются по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Иск в суд можно передать лично или отправить заказным письмом. Следует также отправить копии документов ответчику и всем заинтересованным сторонам.
Рассмотрение дела в суде –во время слушаний нужно, предоставив доводы, убедить суд в том, что условия сделки позволяют признать ее ничтожной. Если это удастся, судья вынесет соответствующее решение.

Договор аренды также может быть заключен с нарушениями, а значит, может быть ничтожным. Таким образом, сделка аренды недвижимости также может оказаться ничтожной. Как можно признать аренду недвижимости ничтожной сделкой? С юридической точки зрения этот договор ничем не отличается от купли-продажи или другого типа сделки, а значит, и порядок действий одинаковый: подготовка иска, сбор доказательств, судебное рассмотрение и вынесение вердикта.

Гражданское законодательство предусматривает два основания, которые позволяют признать любое соглашение недействительным. Совершённая сделка должна быть или ничтожной, или оспоримой.

Недействительность напрямую связана с наступлением конкретного результата, который планировала получить одна или вторая сторона соглашения в соответствии с нормами законодательства. Признание договора недействительным связано с наличием нарушений, которые были допущены в момент заключения и подписания.

Признание сделки купли-продажи недействительной возможно в случаях заключения соглашений, которые:

являются мнимыми или притворными;
противоречат нормам правопорядка и нравственности;
совершены признанными судом недееспособными гражданами;
были совершены дееспособными физическими лицами, которые на тот момент не осознавали значения своих действий;
были подписаны несовершеннолетними людьми, в том числе и для которых требовалось обязательное согласие родителей;
нарушают права несовершеннолетних;
нарушают требования законодательства о форме или сроках;
были подписаны под принуждением, под влиянием обмана, с применением угроз или насилия;
были утверждены руководителем юридического лица, не имеющим на то полномочий.

Ничтожная сделка отличается от оспоримой, но отдельные соглашения в случае наличия соответствующих оснований могут быть признаны одновременно оспоримыми и ничтожными. Например, если заключался договор купли-продажи жилья, которое было приобретено в результате приватизации гос. имущества, то, в зависимости от причины, такой договор может быть признан не только оспоримым, но и ничтожным. Если же ст.168 ГК РФ не предусматривает условий о том, что несоответствующий нормам закона договор должен считаться оспоримым, то к нему применяются правила о ничтожности.

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной возможно в случае, если она была заключена с:

ребёнком до 14 лет без ведома родителей или ограниченно дееспособным человеком без одобрения попечителя, если это обязательно по закону;
дееспособным, который не мог отдавать отчёт своим действиям по причине психического расстройства;
применением в отношении одной из сторон угроз, насилия, обмана или с предложением заведомо невыгодных и невыполнимых условий;
человеком, которого реально ввели в заблуждение.

Иск о признании сделки купли-продажи недействительной подаётся в соответствии со ст. 181 ГК РФ по оспоримым договорам в течение 12 месяцев, а по ничтожным – в течение 36 месяцев с того дня, когда вторая сторона узнала об обстоятельствах, которые стали основанием для признания договорных отношений недействительными.

Если прошло 10 лет с момента нарушения, несмотря на то, что истец узнал об этом позже указанного срока, суд уже не рассмотрит иск.

Если, в соответствии с ч.2 ст. 452 ГК РФ, перед подачей иска в суд к этой сделке применяется претензионный порядок признания недействительной, то заинтересованное лицо обязано подать досудебную претензию второй стороне договора. Если по истечении 30-дневного срока претензия удовлетворена не будет, можно составлять и подавать иск в Арбитражный суд по месту регистрации имущества.

Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры

Любой договор труднее расторгнуть, чем заключить, поэтому оспаривание сделки купли-продажи должно происходить при строгом соблюдении законодательства. В этой ситуации правильно составить иск и обосновать нарушения поможет грамотный юрист. Он же примет участие в судебном заседании и представит аргументы своего клиента. В результате сделка будет признана судом незаконной и подлежащей отмене.

Договор купли-продажи признается ничтожным, если одной из сторон выступает недееспособное лицо (ст. 171 ГК РФ). Если одна сторона знала о недееспособности второго участника, то она обязана возместить ему ущерб.

Недееспособность устанавливается только судом. Признать договор ничтожным может назначенный опекун.

При продаже квартиры в качестве представителя подопечного должен выступать опекун. Гражданский Кодекс запрещает ему совершать действия по отчуждению имущества недееспособного без согласия органов опеки. Суд может признать соглашение действительным, если будет доказано, что в результате него недееспособный гражданин получил выгоду.

Мнимая сделка признана лишь делать вид, что переход права собственности осуществлен. На самом деле все права и обязанности на объект недвижимости остаются у прежнего хозяина. Цель подобной схемы — уберечь имущество от ареста или иных посягательств. В качестве истца при подаче иска в суд могут быть представители судебных приставов или иные заинтересованные лица.

Притворная сделка совершается для прикрытия других схем передачи объекта недвижимости. Например: оформление купли-продажи при фактическом дарении объекта. Цели подобных схем различны, например: обналичивание материнского капитала, получение налогового вычета и т.д. Подобные сделки попадают под действие Уголовного Кодекса.

Имущество, находящееся в совместной собственности супругов, подлежит реализации только при согласии всех сторон. При заключении соглашения о купле-продаже продавец обязан предоставить нотариальное согласие супруга на отчуждение имущества.

Если такого документа нет, то супруг (а) в течение одного года может обратиться в суд с целью признания перехода права собственности недействительным и об ущемлении ее прав.

Признание договора купли-продажи недействительным, основания которого представлены выше, возможно в определенный срок. Для ничтожной сделки он составляет три года с момента заключения подобного соглашения, для оспоримой — один год.

Выявление хотя бы одного основания является поводом для признания договора недействительным. Такое решение может вынести только суд. Если будет выявлено, что ни одна сторона не совершала сделку с умыслом, то производится возврат ценностей друг другу. В случае наличия умысла одной стороной суд назначит конфискацию ее имущества или денег, полученных в результате соглашения, и выплату морального вреда потерпевшей стороне. При сговоре обе стороны лишаются полученных объектов и ценностей в результате подобного соглашения в пользу государства.

Признание договора купли-продажи по безденежности регулируется ст. 812 ГК РФ. Основанием для такого решения является отсутствие факта передачи денег и ценностей полностью или в меньшем количестве, чем положено по соглашению.

Безденежность сделки определяется судом. Потерпевшая сторона может потребовать взыскать денежные средства и проценты за пользование ими (ст. 395 ГК РФ). В качестве доказательств она может предоставить личную переписку с недобросовестным покупателем, материалы проверки правоохранительными органами.

На практике доказать безденежность договора очень не просто. Хорошим помощником будет квалифицированный адвокат, который сможет вывести недобросовестного участника « на чистую воду».

С иском о признании сделки недействительной необходимо обращаться в суд общей юрисдикции. Судебный процесс будет происходить по месту нахождения имущества ( ст. 30 ГК РФ). Поиском доказательств истец занимается самостоятельно, суд может лишь запросить сведения, которые истец не может предоставить ( ст. 56 ГК РФ).

Признание договора купли-продажи недействительным, госпошлина при подаче в суд по которому устанавливается в соответствии со статьей 339.19 НК РФ, связано с правами на имущество. Это сложная процедура, требующая соответствующих знаний и юридической практики.

Taкaя cдeлкa тpeбyeт ocпapивaния в cyдe нa ocнoвaнии зaкoнa. Для этoгo зaинтepecoвaннoe лицo пoдaeт иcк нa ocнoвe нapyшeния или yщeмлeния пpaв. Пpичeм пoдaть иcк o пpизнaнии cдeлки нeдeйcтвитeльнoй мoгyт и yчacтники дoгoвopa, и дpyгиe зaинтepecoвaнныe лицa и инcтaнции — poдcтвeнники, opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Ocпopимaя cдeлкa cчитaeтcя нeдeйcтвитeльнoй c мoмeнтa пpизнaния тaкoвoй cyдoм. Пo зaкoнy ocпopимyю cдeлкy мoжнo paзpeшить бeз cyдeбнoгo вмeшaтeльcтвa — нaпpимep, caмocтoятeльнo pacтopгнyть дoгoвop. Чтoбы избeжaть cyдeбныx тяжб, нyжнo нe дoпycкaть пoвoдoв для ocпapивaния cдeлки:

🔸 нeт тpeбyeмoгo зaкoнoм coглacия тpeтьeгo лицa или opгaнa — нaпpимep, квapтиpa, нaxoдящaяcя в coбcтвeннocти пo дoгoвopy peнты, пpoдaнa бeз coглacия peнтoпoлyчaтeля;

Ничтoжнaя cдeлкa cчитaeтcя нeдeйcтвитeльнoй c мoмeнтa ee coвepшeния, a нe пo peшeнию cyдa. Taкиe cдeлки нe тpeбyют oбpaщeния в cyд, пoтoмy чтo caми пo ceбe нecyт в ceбe нapyшeниe зaкoнoдaтeльcтвa. To ecть пo зaкoнy пoдoбнyю cдeлкy пpocтo нeльзя зaключaть. Этo cлyчaи гpyбыx нapyшeний — нaпpимep, пpoдaжa квapтиpы c пoддeльными дoкyмeнтaми.

Oбpaщaтьcя в cyд пpи тaкoй cдeлкe нyжнo тoлькo для пpизнaния ee нeдeйcтвитeльнoй, либo для пoдтвepждeния фaктa ничтoжнocти. Гpaждaнcкий кoдeкc oтнocит к ничтoжным cдeлки:

🔹 нapyшaющиe зaкoн и пpи этoм пocягaющиe нa пpaвa и cвoбoды тpeтьиx лиц;

🔹 c yмышлeнным нapyшeниeм пpaвoпopядкa и нpaвcтвeннocти — нaпpимep, пoддeлкa дoкyмeнтoв, пoдпиceй;

🔹 coвepшeнныe c нeдeecпocoбными лицaми — нaпpимep, c пcиxичecкими paccтpoйcтвaми;

🔹 зaключeнныe c дeтьми дo 14 лeт — нaпpимep, peбeнoк 12 лeт pacпиcaлcя в дoгoвope, xoтя зa нeгo этo дoлжны дeлaть oпeкyны или poдитeли;

🔹 мнимыe — нaпpимep, дoлжник бyдтo бы дapит квapтиpy, чтoбы избeжaть apecтa имyщecтвa;

🔹 пpитвopныe c цeлью cкpыть дpyгyю cдeлкy — нaпpимep, кoгдa квapтиpy пoлyчaют пo дapcтвeннoй, пpикpывaя пpи этoм фaктичecкyю пepeдaчy дeнeг;

🔹 c имyщecтвoм, кoтopым нeльзя pacпopяжaтьcя — к тaким cдeлкaм oтнocитcя, нaпpимep, пpoдaжa бaнкpoтoм cвoeй квapтиpы.

Нeзaвиcимo oт ocнoвaний для пpизнaния cдeлки нeдeйcтвитeльнoй нeoбxoдимo пoдaвaть иcк в cyд. Oднaкo, нeльзя yпycкaть cpoкa иcкoвoй дaвнocти.

Недействительность сделок

Pиcкoвaннo и пoкyпaть нeдвижимocть, yнacлeдoвaннyю пpoдaвцoм paнee. B этoм cцeнapии мoгyт пoявитьcя нe вcтyпившиe в пpaвa нacлeдники. Нaпpимep, внeбpaчныe дeти, кoтopыe дoкaзaли cвoe poдcтвo, или poдcтвeнники, дoлгoe вpeмя нe знaвшиe o cмepти нacлeдoдaтeля.

3aкoн пoзвoляeт нacлeдникy зaявить пpaвa нa нacлeдcтвo в тeчeниe 3 лeт c мoмeнтa, кaк yзнaл o cмepти нacлeдoдaтeля. Cитyaция paвнocильнa для нacлeдoвaния и пo зaкoнy, и пo зaвeщaнию. 3aвeщaния ocпapивaют нeдoвoльныe pacпpeдeлeниeм имyщecтвa poдcтвeнники yмepшeгo.

Кaк зaщититьcя: ocтepeгaтьcя cдeлoк c нeдaвнo пoлyчeннoй в нacлeдcтвo нeдвижимocтью, ocoбeннo ecли oнa oфopмлeнa нe нa poдcтвeнникa yмepшeгo. Oднaкo, чeм пoзжe нacлeдник вcтyпил в пpaвa, тeм нижe pиcк.

Oгpaничeннoe cyдoм в дeecпocoбнocти лицo. Нaпpимep, квapтиpy пpoдaл инвaлид, нaxoдящийcя нa пoпeчитeльcтвe гocyдapcтвa. Пo зaкoнy oн нe имeeт пpaвa пpoдaвaть жильe бeз paзpeшeния opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Увы, ecли cдeлкa yжe cocтoялacь, пoкyпaтeль нe cмoжeт oтcтoять cвoи пpaвa в cyдe. Дaжe пpи нaличии coглacия oт opгaнoв oпeки тaкyю cдeлкy мoгyт ocпopить.

Пpoдaвeц, cocтoящий нa yчeтe в диcпaнcepe. 3aкoннa cдeлкa c пpoдaвцoм, кoтopый cocтoит нa yчeтe в пcиxo- или нapкoдиcпaнcepe, нo нe пpизнaн нeдeecпocoбным. Oднaкo, ee мoгyт ocпopить poдcтвeнники бывшeгo влaдeльцa. Нaпpимep, Oлeг пoкyпaeт квapтиpy y Bacилия. Bo вpeмя cдeлки Oлeг зaмeчaeт, чтo Bacилий вeдeт ceбя нeмнoгo cтpaннo, нo нe пpидaeт этoгo ocoбoгo знaчeния. Cпycтя кaкoe-тo вpeмя oбъявляютcя coвepшeннoлeтниe дeти Bacиля, кoтopыe зaявляют, чтo oтeц cocтoит нa yчeтe в ПНД и нe ocoзнaвaл пocлeдcтвия cвoиx дeйcтвий, пoдпиcывaя дoгoвop.

К coжaлeнию, oт тaкoгo cцeнapия cлoжнo зaщититьcя. Бывaли cлyчaи, кoгдa cдeлкy пpизнaвaли нeдeйcтвитeльнoй cпycтя мнoгo лeт. Нaпpимep, бывшeмy влaдeльцy квapтиpы пocтaвили пcиxичecкий диaгнoз. Poдcтвeнники ocпopили cдeлкy в cyдe, дoкaзaв, чтo нa мoмeнт cдeлки пpoдaвeц yжe был бoлeн.

Кaк зaщититьcя: пpи пoдoзpeнияx пocтapaйтecь paзyзнaть o пpoдaвцe квapтиpы кaк мoжнo бoльшe. Cпpocитe coceдeй o eгo пoвeдeнии, пooбщaйтecь c дpyгими члeнaми ceмьи. Ecли вaм кaжeтcя, чтo пpoдaвeц вeдeт ceбя cтpaннo, пoпpocитe cпpaвкy из пcиxoнeвpoлoгичecкoгo диcпaнcepa. Нe бoйтecь oбидeть чeлoвeкa, лyчшe cмyщeниe, чeм пoтepянныe миллиoны. К тoмy жe для мнoгиx cтpyктyp тaкaя cпpaвкa oбычнoe дeлo — нaпpимep, для вoдитeлeй. Пoмнитe, чтo cpoк дeйcтвия тaкoй cпpaвки 1 гoд.

Ocтopoжнo нyжнo oтнecтиcь и к cдeлкe c пoжилым чeлoвeкoм. Bo-пepвыx, oн мoжeт быть и нeдeecпocoбным и cocтoять нa yчeтe в диcпaнcepe. Bo-втopыx, дaжe пpи бoгaтыpcкoм здopoвьe пpoдaвцa poдcтвeнники мoгyт пoпытaтьcя ocпopить cдeлкy. Oднo из вecкиx и пoпyляpныx ocнoвaний — дoкaзaть, чтo y пpoдaвцa нa мoмeнт cдeлки пpиcyтcтвoвaлa cтapчecкaя дeмeнция.

Кaк зaщититьcя: вeжливo пoпpocитe y пpoдaвцa cooтвeтcтвyющиe cпpaвки, пooбщaйтecь c eгo poдcтвeнникaми. Ecли чyeтe нeлaднoe, пoпpocитe poдcтвeнникoв пoдпиcaть coглacиe нa пpoдaжy нeдвижимocти и oтcyтcтвиe пpeтeнзий.

Если сделка признаётся недействительной, то стороны обязаны произвести возврат всех полученных ценностей, а при невозможности вернуть в натуральном выражении подключается компенсация в денежном эквиваленте. На юридическом языке процедура называется двусторонней реституцией.

Четыре дела о недействительных сделках

Помимо нюансов в части недействительности существует возможность досрочного расторжения сделки. Однако расторгнуть можно договор при неисполнении частично одним или обоими участниками. Если сделка завершена в полном объёме с соответствующей регистрацией в регистрирующем органе (продажа недвижимости в Росреестре, транспортных средств в ГИБДД), то она не подлежит расторжению и может быть только признана недействительной при существовании веских оснований.

Каждую фразу в договорных условиях можно обратить в пользу или во вред инициирующей судебное разбирательство стороне, поэтому на этапе составления договоры требуют помощи квалифицированного юриста. Формулировки условий должны содержать ясность и чёткость, не допускать двоякого толкования и не противоречить законодательным нормам.

Так же ищут:

Признать сделку купли-продажи недействительной вправе только суд по заявлению одного из граждан, чьи права были нарушены:

Продавец или покупатель.
Орган опеки, действуя в интересах ребенка или недееспособного.
Родственник, имеющий право пожизненного проживания в проданной квартире.
Супруг продавца, если согласие на продажу не получено.

В суд истцом предоставляется:

заявление;
квитанция об уплате госпошлины;
оспариваемый ДКП;
выписка из ЕГРН.

Если ранее предпринималась попытка урегулировать вопрос с ответчиком мирным путем, понадобится подтверждение: например, письменное предложение расторгнуть договор.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки также может быть предъявлено стороной соглашения, а в предусмотренных законом случаях и иным лицом.

Заявление направляется в суд по месту жительства (для граждан) или месту нахождения (для юридических лиц) ответчика в целях восстановления нарушенных прав другой стороны или иных лиц.

е. стороны должны возвратить друг другу все полученное в рамках соглашения.

Такой возврат осуществляется в натуре, а при его невозможности (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) они обязаны возместить его стоимость, если иные последствия не предусмотрены законом.

Также возможно признание договора частично недействительным. В этом случае, если соглашение могло иметь место и без оспоримого условия, допускается признание пункта договора недействительным без ущерба для остальных договорных обязательств, которые остаются в силе.

Однако судебная практика исходит из того, что наличие заболевания, даже психического расстройства, само по себе не является основанием для того, чтобы посчитать дарение или завещание недействительным.

Необходимо, чтобы сторона, оспаривающая дарственную или завещание, доказала, что даритель или завещатель в момент подписания документов не понимал значения своих действий или не мог ими руководить.

По сложившейся арбитражной практике в таких случаях признать договор недействительным можно лишь в том случае, если он реально нарушает права заявителей.

Обратите внимание, что заключить мировое соглашение о признании договора недействительным после подачи заявления в суд не получится.

Суд у вас его просто не примет, так как стороны не обладают правом принимать решение о недействительности договора, это является прерогативой суда.

Последствия ничтожной сделки. Ст. 166 ГК РФ. Оспоримые и ничтожные сделки :

Если знать законодательство нашей страны, то следует отметить, что мы живём в отличном с правовой точки зрения государстве. Но увы, реальность вносит свои коррективы.

И на практике, чтобы пользоваться отменной правовой базой, её необходимо знать. И применять имеющуюся информацию. Чтобы в будущем не терять ресурсы и время, необходимо многое изучить и ГК РФ.

Ничтожная сделка — это один из наиболее важных моментов, о которых следует знать, дабы эффективно действовать в своих интересах.

Когда затронуты публичные интересы, то суд имеет право признать сделку ничтожной. Это необходимо для защиты общества или его определённой части от сознательного нарушения со стороны определённых субъектов деятельности. Правовые последствия ничтожной сделки аннулируют выданную документацию. Рассмотрим небольшой пример.

В центре города есть красивый парк. Горсовет решил передать его в частные руки, чтобы в перспективе построить торгово-развлекательный центр. Горожанам это не нравится. В таком случае они могут подать заявление в прокуратуру или непосредственно лично в суд, чтобы он признал эту сделку ничтожной.

Повторение – мать учения. Какие черты присущие ничтожной сделке? Рассмотрим ответ с примерами. В качестве таковых называют:

Недействительность с точки зрения законодательства. Признание ничтожных сделок таковыми ведётся в случае несоответствия заключаемому соглашению существующей правовой практике. Признание этого факта судом не требуется.
Правовые последствия ничтожной сделки не возникают. Допустим, два лица заключили соглашение о купле-продаже недвижимости. При этом одна сторона была недееспособной. Из-за этого операция не будет считаться проведённой. Поэтому все ресурсы, которые были переданы, должны быть возвращены.
Возможны исключительные последствия, что напрямую связаны с недействительностью. Например, возвращение денег из примера, рассмотренного в п.2. В основном предусматривается возвращение ситуации в то положение, что существовало до заключения договора. Этот процесс называется реституцией. Хотя всё же при определённых условиях может быть осуществлено возмещение морального вреда или убытков, что последовали в результате всех манипуляций.

Говоря про последствия ничтожной сделки сложно обойти вниманием реституцию. Этот процесс подразумевает возвращение ресурсов в первичное состояние. Одна/обе стороны должны вернуть имущество в том виде, в котором оно ими было получено. Если это требования выполнить невозможно, то необходимо передать денежный эквивалент.

Кто и с какими доказательствами: оспариваем сделки правильно

Ничтожным признается договор купли-продажи, если он сразу был заключен с грубым нарушением законодательства. Ничтожными признаются:

Мнимые сделки, то есть совершенные только «на бумаге» без намерения создать правовые последствия. В результате сделки новый владелец является лишь номинальным собственником, а реальным остается продавец. Мнимая сделка обычно заключается с целью освободить владельца недвижимости от претензий кредиторов на его собственность.
Притворные сделки, которые осуществляются с целью прикрытия реальной сделки. Примером притворного договора купли-продажи может являться соглашение, в котором реальная стоимость квартиры занижена с целью освобождения продавца от уплаты НДФЛ.
Договоры, которые не соответствуют требованиям законодательства. Например, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не была соблюдена обязательная письменная форма соглашения, отсутствуют подписи сторон и т. д.
Договоры, заключенные недееспособными лицами — малолетними или чья недееспособность была установлена судом.

Отмена ничтожной сделки также производится судом. Однако в этом случае обращение в суд производится не для того, чтобы доказать недействительность договора, так как он уже по своей природе недействителен, а для применения правовых последствий недействительности.

По итогам рассмотрения суд выносит решение:

о полном признании исковых требований, что влечет расторжение сделки;
о частичном признании требований, например, признании сделки недействительной, но отказе в возмещении ущерба;
об отказе в удовлетворении требований.

Решение вступает в силу через месяц после написания судом мотивированной части. До этого момента любая из сторон либо третьи лица могут обжаловать его в апелляционном порядке.

В случае положительного решения суда он должен применить последствия недействительности договора. Продавец должен вернуть покупателю полученные за квартиру деньги и может зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Регистрация осуществляется на основании судебного решения, которое предоставляется в Росреестр в качестве подтверждающего документа.

Признание договора купли-продажи недействительным возможно только в судебном порядке. Применить правовые последствия недействительности также может только суд. Это означает, что истцу нужно не только грамотно составить исковое заявление, но и доказать ничтожность или оспоримость сделки, а также привести убедительные доводы, доказывающие обоснованность исковых требований. Сделать это без юридической поддержки нелегко, поэтому перед тем, как обращаться в суд, необходимо проконсультироваться с юристом.

В отличие от расторжения договора купли продажи квартиры, правом признать сделку недействительной обладает широкий круг лиц. Гражданин или орган власти могут обратиться с иском в суд в случае, если ДКП нарушены права истца или других лиц, которых этот истец представляет.

В частности, требование признать сделку недействительной вправе предъявить:

Сами стороны – продавец или покупатель, причем по любому основанию. Например, продавца заставили подписать договор или покупатель обнаружил существенные дефекты в юридической чистоте квартиры, наличие которых скрыл продавец.
Муж или жена стороны, у которых не взяли согласие на заключение договора купли продажи квартиры. Причем устное согласие здесь значения не имеет – если нет нотариального документа, можно обращаться в суд.
Наследники стороны. Чаще всего с просьбой признать сделку недействительной обращаются наследники продавца, который продал жилье по подозрительно низкой цене незадолго до смерти.
Несовершеннолетние дети, права которых нарушены. В практике встречаются ситуации, когда при приватизации детей незаконно не включили в число собственников, а спустя много лет квартиру продали. Дети, на момент ДКП уже совершеннолетние, обращаются в суд за отменой такой сделки и признанием их доли в праве на жилье. Часто суд встает на сторону истцов, аннулируя договор и заодно приватизацию, если сроки по последнему требованию не пропущены.
Орган опеки, если не было получено его согласие на куплю продажу квартиры или если сделка состоялась с нарушением такого согласия.
Опекун или попечитель стороны договора, если у него не взяли разрешения на сделку.
Прокурор, если выявит нарушение прав граждан в ходе какой-либо проверки. Чаще всего прокуроры подключаются к процессу в случае купли продажи бывшего муниципального или социального жилья.
Специфический случай – оспаривание сделки при банкротстве. Если должник продал квартиру «накануне» процедуры банкротства связанному с ним лицу или по низкой цене, кредиторы или финансовый управляющий могут просить суд признать сделку недействительной по мотиву ее фиктивности.
Банк-кредитор по ипотеке также может просить признать сделку недействительной, если ипотечная квартира будет продана без его согласия. О правильной купле продаже ипотечной недвижимости читайте по этой ссылке.

ВНИМАНИЕ! Пенсионный фонд России при выявлении нарушений использования материнского капитала (например, если родители не распределили доли детям) скорее всего не станет оспаривать саму сделку купли продажи. Однако он потребует вернуть сумму маткапитала с нарушителей через суд.