Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сдавать комнату без согласия соседей». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В 2006 году в российском законодательстве появилась ст. 52 ЖК РФ, где чётко указано, что отдельная жилая комната в коммунальной квартире или общежитии может являться автономным объектом для заключения договора соцнайма.
Вследствие принятия данной статьи многие арендодатели перевели предоставленную государством муниципальную жилплощадь в личную собственность.
Комната в коммунальной квартире — это жилое помещение и самостоятельный объект права собственности (ст. 16 ЖК РФ). В ст. 30 ЖК РФ и ст. 228 ГК РФ прописано право собственника распоряжаться жилым помещением в рамках законодательных норм.
Можно ли сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
В законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения для собственника комнаты в коммуналке, касающиеся сдачи внаём жилого помещения.
Поэтому с точки зрения закона соседи не вправе запретить другому собственнику заселить квартиранта в его приватизированной комнате. Но это только в том случае, если жилплощадь не является объектом долевой собственности.
Вместе с тем практика показывает, что собственнику комнаты всё же лучше заручиться согласием соседей, причём в письменном виде. Недружелюбно настроенные соседи способны настолько испортить жизнь квартиранта, что ему ничего не останется, как съехать, лишив арендодателя потенциальной прибыли.
Кроме различных придирок и наложения запретов на пользование кухней, ванной и прочими объектами, расположенными на общей территории, соседи могут донести в ЖЭУ на квартиранта, не имеющего временной регистрации, обратиться к участковому с различными жалобами. Проживание в таких условиях вряд ли придётся по душе квартиранту.
Необходимо выяснить правовой статус комнат в данной коммунальной квартире. Возможны два варианта.
- Коммунальная квартира находится в долевой собственности. Например, одному собственнику принадлежит 2/3 доли в праве собственности, а другому 1/3 доли. Квитанция по оплате коммунальных услуг в этом случае, как правило, общая, если не произведен раздел лицевых счетов.
- Комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельными, на каждую из них выдано отдельное свидетельство о праве собственности. Квитанции по оплате коммунальных услуг, как правило, раздельные.
В первом случае объект является общим, соответственно, при вселении временных или постоянных жильцов при предоставлении регистрации по месту жительства необходимо получать письменное согласие второго собственника на вселение. Во второй ситуации объекты являются самостоятельными друг от друга и получать согласие необязательно.
В случае спора можно вызвать участкового, чтобы он установил личность вселившегося лица, а также основания его вселения. Далее можно написать второму собственнику претензию, в которой нужно указать, что не было получено согласие на вселение с требованием о выселении. Если на претензию получен отрицательный ответ или просьбу проигнорировали, тогда можно предъявить исковое заявление в суд с требованием о выселении лица.
Безусловно, необходимо учитывать большое количество факторов: количество собственников и размер их долей, количество зарегистрированных лиц, количество фактически проживающих, общую площадь квартиры, наличие лиц с нарушениями здоровья (серьезными заболеваниями, инвалидностью и т. д.).
Также нужно учитывать, что собственник вправе вселить в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без получения согласия остальных собственников и проживающих лиц.
Поставьте соседку в известность о своей позиции в этом вопросе, уточнив, что Вы будете предупреждать любого пришедшего осмотреть комнату, что не пустите арендатора в места общего пользования, что будете вызывать милицию для вывода из квартиры посторонних людей каждый раз, когда они в квартире появятся. Также можете предложить соседке компромиссное решение: Вы дадите ей разрешение сдавать комнату, если арендаторы будут также оплачивать аренду Вам и вашим общим соседям за места общего пользования, например. Тогда вряд ли кто-то вообще снимет эту комнату. Но имейте в виду, что своим отказом отношения с соседкой Вы испортите окончательно и бесповоротно. Лучше скажите ей, что дадите разрешение, только если лично познакомитесь с арендатором и он вам понравится.
Есть ли в настоящее время устойчивый спрос на аренду комнат и кому предпочтительней снимать именно комнату, а не отдельную квартиру в отдаленном районе или ближнем Подмосковье? С этим вопросом мы обратились к Роману Бабичеву, руководителю отдела аренды компании «Азбука Жилья»:
На комнаты (особенно на не дорогие) есть определенный спрос, назвать его высоким нельзя, но устойчивым как раз можно. Комнаты снимают в основном студенты (ищут жилье преимущественно в том районе, где находится место учебы) или люди, которые живут в Дальнем Подмосковье (100-150 км от Москвы), а работают в Москве. Чтобы каждый день не ездить домой, они снимают комнату. К третьей категории съемщиков относятся только что прибывшие в Москву на поиски работы. Они снимают комнаты в любых районах, лишь бы подешевле.
Естественно, все эти люди снимают комнаты только потому, что у них не достаточно финансов, и те же студенты уже через год начинают кооперироваться по 2-3 человека для аренды квартиры с более комфортабельными условиями. Пусть чуть дороже, зато спокойнее и приятнее.
Как жильцы коммуналки запретили своим соседям сдавать комнаты
Наталья Тамарина, ведущий эксперт компании «МИЭЛЬ»: «Зачастую соседи не рады тому, что у них прибавится еще н-ное количество людей в местах общего пользования. По закону собственник комнаты имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Предпочтительнее сдавать малому количеству людей – семейной паре, студентам (рядом ВУЗ), труженикам с отсутствием вредных привычек. Наймодатели не будут иметь проблем с соседями, чисто технических и моральных, в том случае, если у них хорошие отношения. Если таковые отсутствуют, то сложности придется решать периодически. Для исключения «сложностей» и дальнейших последствий надо уметь договариваться со всеми. Главное в этой сделке – это ее законность. Оплата налогов за доход, ежегодный отчет перед налоговыми органами».
Действительно, не всегда арендодатель платит налоги с доходов от аренды, но нередко соседи уведомляют об этом налоговые инспекции, что лишний раз напоминает нам о необходимости соблюдать законы и овладевать искусством дипломатии.
Наниматели комнат в коммунальных квартирах, предоставленных по договору социального найма (неприватизированные комнаты), для передачи комнаты в поднаем должны получить в письменном виде согласие наймодателя (собственника комнаты), а также нанимателей и собственников всех остальных комнат и проживающих совместно с ними членов их семей.
Если комната приватизирована, то согласия соседей на сдачу в аренду не требуется (если только комната не находится в общей долевой собственности). Собственник, согласно ст. 209 ГК РФ, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом. Ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Например, за то, что незнакомый соседям человек будет пользоваться общими помещениями – компенсировать большую долю оплаты за коммунальные платежи или взять на себя оплату телефона или еще какие-то шаги предпринять, или просто воспользоваться своими правами по закону? Как правильней вести себя арендодателю, чтобы благополучно сдавать свою комнату?
Заранее заручиться поддержкой соседей по квартире – не лишний шаг. Однако брать на себя лишние расходы – это добрая воля арендодателя. Представляется, что принимать решение по данному вопросу следует индивидуально, исходя из отношений, сложившихся между проживающими жителями в квартире и арендодателем.
Над этим вопросом часто размышляют люди, которые сдают жилье на постоянной основе. По сути – это постоянный источник дохода для них. Так может нужно зарегистрировать статус ИП?
Это совсем необязательно. Любой гражданин вправе получать доход со сдачи внаем своего жилья, платя налог НДФЛ. Другое дело, что регистрация ИП дает возможность выбирать вариант налогообложения. И налог, который платит индивидуальный предприниматель, может быть меньше, чем 13% НДФЛ.
Однако у ИП свои недостатки:
- Сложность оформления статуса
- Необходимость не только платить взносы в фонд социального страхования и ПФР, но и составлять регулярные отчеты по ним
- Необходимость вести бухгалтерскую отчетность
- Наконец, в случае продажи недвижимости, дающей доход, благодаря аренде, придется сполна заплатить все налоги с продажи. Граждане же освобождаются от налога за продажу своей недвижимости, если она находилась у них в собственности больше трех лет.
Другими словами, отсутствие статуса ИП упрощает сдачу недвижимости в аренду, а также позволяет в любое время продать комнату или квартиру, получив налоговые льготы. Наличие же – уменьшает налоги на стабильно получаемый с аренды доход.
Так что регистрировать ИП или нет, каждый должен решать сам, исходя из собственных выгод и предпочтений.
Прежде, чем составлять текст объявления, обдумайте, каких именно жильцов вы хотите видеть «в своих стенах»: студентов, молодую пару (с детьми или без), одиноких работающих людей средних лет? Имеет ли для вас значение их пол, возраст, национальность, образовательный уровень? Допускаете ли вы наличие у жильцов домашних питомцев (от собаки до аквариумных рыбок). Есть ли у вас особые требования?
Объявление должно быть универсальным. Таким, какое можно расклеить на столбах, разместить в местной газете или газете бесплатных объявлений, на интернет-ресурсе. Поэтому изложите все четко и лаконично, указывая самые важные детали:
- Кому вы готовы сдать жилплощадь (например «Сдам комнату одинокой девушке-студентке» или «Молодой семье без детей и животных»)
- Размер комнаты, количество комнат в квартире, этажность дома, наличие коммунальных услуг (электрическая или газовая плита, централизованное горячее водоснабжение или бойлер и т.д.)
- Наличие или отсутствие мебели
- Расстояние (в минутах ходьбы или метрах) до ближайшей станции метро или другого транспорта
- Цену
- Свои контактные данные и время, удобное для обращения
Перегружать объявление подробностями не стоит. При звонке потенциальный квартиросъемщик сам задаст уточняющие вопросы, а придя на просмотр, увидит все, что его интересует, собственными глазами. Чем лаконичнее и четче объявление, тем больше шансов, что его прочтут и быстро отреагируют не предложение.
Если планируете развесить свое объявление «на столбах» — не забудьте про «хвостики» с номером телефона. А в самом тексте напишите контактный телефон крупно и разборчиво – для тех, кому удобнее будет снять объявление на смартфон.
Разделения труда еще никто не отменял, так что хозяин комнаты может поступить двумя способами:
- Самостоятельно заняться поиском жильцов
- Поручит это дело специальному агенту или агентству
Современные занятые люди чаще предпочитают действовать через агентов. Причем, как арендодатели, так и жильцы. Участие в деле «официального лица» дает людям ощущение безопасности и законности сделки. И не только ощущение. Агенты действительно берут на себя все официальные хлопоты, связанные с оформлением документов.
Договор аренды, заключенный агентом примут в любой инстанции, как доказательство того, что гражданин действительно проживает по данному адресу.
Как правило, договор заключается на год. Впоследствии его можно автоматически продлить на тех же или измененных условиях. А затем зарегистрировать в Росреестре. За помощью в этом вопросе также можно обратиться к риэлтору или в агентство.
Однако за помощь придется платить. С арендаторов агент обычно берет комиссию, равную плате за один месяц, а с арендодателя несколько отдельных платежей:
- За поиск жильцов
- За заключение договора
- За регистрацию сделки в Росреестре
Так что каждый арендодатель, опять же, сам должен решать, что ему выгоднее – заплатить специалисту, либо тратить на все эти операции свое время и силы.
«Предпродажная подготовка» при сдаче квартиры не менее важна, чем при ее продаже. Риэлторы уверяют, что грамотная подготовка увеличивает цену аренды в среднем на 30-50%. Не говоря уже о том, что желающих снять ее становится значительно больше. А значит, у арендодателя расширяется выбор.
Перед сдачей комнаты следует:
- Сделать косметический ремонт или генеральную уборку
- Поставить мебель, бытовую технику, повесить плафоны и занавески.
- Проверить сантехническое оборудование, отремонтировать или заменить его при необходимости
- Убрать из помещения ценные или памятные для хозяина вещи, а также лишние предметы
- Погасить долги по квартплате
- Привести в порядок правоустанавливающие документы на жилье (их обязательно будут проверять, либо агент, либо сами потенциальные жильцы, чтобы убедиться в том, что сделка законна)
Коммунальная квартира: вопросы и ответы
Здесь собственник в своем праве. Если он является единственным владельцев квартиры и прописан в ней один (либо не прописан вообще никто) – ему вообще не требуется ничье разрешение. И согласие тоже.
Если же собственников несколько (что чаще всего случается в результате бесплатной приватизации семьей, давно проживающей на жилой площади), то согласны на аренду должны быть все. Выразить согласие они могут двумя способами:
- Оформить доверенности на одного из членов семьи, который будет фигурировать в договоре об аренде
- Всем вместе принимать участие в заключении договора аренды и вписать свои имена в договор найма. В этом случае в роли наймодателей будут выступать все собственники сразу.
ВНИМАНИЕ! Не забывайте, что, если вы сдаете комнату в квартире, где одновременно живете сами, с семьей, то, по сути, превращаете отдельную квартиру в коммунальную. Поскольку, хотя вы и не сдаете нанимателю напрямую кухню, санузлы, прихожую, вы неизбежно предоставляете ему право пользоваться ими. Ведь жилец вполне законно полагает, что, снимая комнату, одновременно получает полное право приготовить себе ужин, принять душ, постирать белье, воспользоваться туалетом, наконец. Поэтому желательно согласовать порядок пользования совместными помещениями заранее. Надежда на то, что «по ходу дела все как-нибудь утрясется», может впоследствии привести к серьезным конфликтам и досрочному расторжению договора аренды одной из сторон. Это невыгодно ни арендатору, ни арендодателю.
Перед заключением договора о найме владелец комнаты в коммунальной квартире должен принять во внимание ряд аспектов.
- Защита от произвола. Разорвать отношения будет непросто. Для владельца помещения ст. 687 ГК РФ предусматривает только судебный порядок. Если наниматель не согласен с досрочным прекращением соглашения, выселить его можно будет при невнесении платы или причинении вреда имуществу. При этом суд вправе предоставить ответчику время на устранение нарушений. Расторгать договор в одностороннем порядке через суд разрешается также при непригодности помещения к проживанию, нецелевом использовании или по иным причинам, предусмотренным ЖК РФ.
- Преимущественное право. Если по окончании действия соглашения собственник решит сдать комнату снова, он будет обязан предоставить приоритет прежнему нанимателю.
- Налогообложение. Вознаграждение по договору признается доходом. Физические лица обязаны самостоятельно декларировать поступления по сделкам и платить в бюджет НДФЛ. При необходимости собственник может оформить предпринимательство или самозанятость. Организациям придется включать поступления в прибыль.
В завершение отметим высокую конфликтность отношений между жильцами коммунальных квартир. Предварительно владельцу помещения стоит согласовать свои действия с заинтересованными лицами, документально закрепить график пользования общими площадями, установить счетчики. Перед передачей изолированного помещения сторонним гражданам имеет смысл предложить сделку соседям. В случае спора такая инициатива послужит дополнительным доказательством добросовестности.
Нужен ли Договор найма?
Нужен. Это единственная правовая гарантия того, что в результате договоренности условия не будут нарушены, (а в случае их нарушения в силу вступают санкции, отмеченные в договоре). Найм жилья, осуществляемый без Договора, несет на себе огромный риск как для Нанимателя, так и для Наймодателя. Наниматель, например, может столкнуться с ростом ежемесячной цены, выселением раньше срока, а Наймодатель с задержкой по оплате, порчи или пропажи имущества. Одним словом Договор необходим обеим сторонам.
Почему заключается в некоторых случаях договор аренды, а в других – договор найма?
В Российском законодательстве различаются следующие виды договоров:
— если юридическое лицо нанимает жилое помещение, то заключается договор аренды жилого помещения;
— если физическое лицо, то – договор найма жилого помещения.
Имеет ли право хозяин квартиры, после ее сдачи, являться в отсутствии нанимателя, и в праве ли требовать плату за нее естественный износ?
Существуют люди, которые относятся к сдаваемой квартире слишком трепетно и с опаской и неохотой отдают ее в чужие руки. Подобные люди считают, что они имеют полное право заявляться в свою квартиру когда угодно и полностью контролировать жизнь, арендатора. Но если обратиться в такой ситуации к закону, то мы узнаем, что наймодатель теряет любые права относительно пользования жилища на период действия договора найма, а значит не может входить квартиру без разрешения и тем более когда нанимателя нет дома.
Ответственность за естественный износ квартиры арендатор не несет. Ведь квартира в любом случае со временем поддается износу, не зависимо от того, насколько аккуратно и бережно ей пользовались. И наймодатель должен осознавать, что в арендную плату включена услуга пользования квартирой и все связанные с этим издержки и риски. Поэтому он не вправе требовать с нанимателя денежную компенсацию за естественный износ (например, за обои, которые приобрели подержанный вид), если только соответствующий пункт не был указан в договоре найма.
Наймодателю до заключения договора найма внесли задаток, что это такое, какие последствия, ответственность?
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Последствия прекращения и неисполнения, принятых на себя сторонами обязательств, обеспеченных задатком, следующие:
1) при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен;
2) если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны;
3) если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Является ли обязательной регистрация договоров аренды? Где регистрируются такие договоры, что это за органы, расскажите о самой процедуре?
Регистрация договора аренды является обязательной, если он заключается на срок больше одного года, на практике же, в большинстве случаев, заключается договор на срок до 1 года. Для регистрации договора следует обращаться в Главное Федеральное Управление Регистрационной Службы по Пензе. Нужно подать следующий комплект документов:
— заявление от обеих сторон;
— подлинники договора;
— документы, удостоверяющие личность заявителя;
— правоустанавливающие документы на жилое помещение;
— учредительные документы наймодателя/арендатора (в случае если они являются юридическими лицами);
— экспликация и поэтажный план арендуемого помещения;
— иные документы (перечень этих документов зависит от каждого конкретного случая).
Договор найма жилого помещения независимо от срока его действия государственной регистрации не подлежит.
Какие налоги платятся при сдаче квартиры внаем?
Сдача в аренду квартиры подразумевает под собой получение дохода, который подлежит налогообложению. Размер налоговых выплат полностью зависит от того, кем является хозяин квартиры – налоговым резидентом России, неналоговым резидентом или индивидуальным предпринимателем. По закону общая ставка налогообложения составляет 13 процентов с общей суммы полученного дохода.
Мой муж является собственником комнаты в 3-х комнатной коммунальной квартире. Мы оба в ней прописаны, однако не проживаем. Сейчас я планирую временно поселить в комнату родного брата. В праве ли я это сделать без составления договора аренды, существует ли иной вариант договора между родственниками, чтобы с одной стороны все было узаконено, а с другой не облагалось налогом?
Выбор договора зависит от того, на каких условиях будет проживать брат, а именно – будете ли вы с него брать плату за проживание или нет. Если, да, то следует заключить договор найма, но в этом случае у вашего мужа возникнет обязанность по уплате налогов. Если же вы не будете взимать с брата плату за проживание, то следует заключить договор безвозмездного пользования комнатой, регулируемый главой 36 Гражданского кодекса, тогда налогообложения не будет
Можно сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей
Арендный договор должен содержать права и обязанности обеих сторон. В документе необходимо отразить следующее:
- срок действия;
- факт проживания арендодателя с нанимателем (если это предусматривается);
- обстоятельства, при наступлении которых договор расторгается;
- порядок оплаты;
- наименование лица, которое будет оплачивать коммунальные услуги;
- размер предоплаты;
- личные сведения о каждой стороне;
- иные условия действия арендного соглашения.
Также, прежде чем сдать жилое помещение, рекомендуется составить отдельный акт (опись) либо привести следующую информацию непосредственно в договоре:
- перечень и состояние предметов меблировки;
- наличие бытовой техники, примерная стоимость;
- ответственность лиц в случае нанесения материального ущерба;
- состояние стен, пола и потолка.
Данный вариант возможен в ситуациях, когда комната является собственностью арендодателя. В таком случае владелец вправе сдать недвижимость, не получая на то согласия других лиц, проживающих в коммуналке, либо местного муниципалитета.
В подобных ситуациях нередко возникают споры по поводу права эксплуатации имущества, входящего в общедолевую собственность: санузлы, кухни, коридоры и иное. Соседи, которые не дают сдать жилплощадь, упирают на то, что наниматели не могут пользоваться по своему усмотрению указанными помещениями.
Действующее законодательство (Жилищный и Гражданский Кодекс) разрешает данный спор. В ЖК прямо указано, что лицо, являющееся полноправным владельцем комнаты в коммуналке, может распоряжаться имуществом, которое относится к общедолевому. Из этого следует, что аналогичными правами обладает и наниматель жилого помещения.
Во избежание неприятностей рекомендуется согласовать с соседями вопросы, которые часто вызывают споры: время посещения гостей, порядок и условия использования общедолевого имущества и другое. При необходимости эти нюансы можно отразить в отдельном документе.
Второй важный нюанс — наниматель не должен портить общую собственность или создавать проблемы остальным проживающими (нарушать порядок). Если эти требования не соблюдаются, соседи вправе подать жалобу в соответствующие органы, которые могут обязать владельца комнаты расторгнуть договор аренды.
Если иное не отражено в договоре, арендодатель или наниматель должны сообщить другой стороне о намерении расторгнуть соглашение за три месяца. Такое требование отражено в законе.
Расторжение обычно проводится в частном порядке. Никаких дополнительных действий от собственника или нанимателя не потребуется. Единственное, что нужно учесть — ситуацию, когда арендный договор зарегистрирован в Росреестре. В подобных случаях владельцу необходимо обратиться в территориальное отделение этой организации и сообщить о прекращении действия соглашения. Иначе ФНС продолжит начислять налог на прибыль, полученную за счет сдачи жилого помещения.
Естественно, идти в суд – это последний, радикальный метод добиться своего. Сначала рекомендуется все же попытать свои силы в диалоге с соседями. Лучше всего уговорить их написать согласие, чтобы в случае чего, иметь при себе документ, который опровергнет претензии соседей.
Добиться этого достаточно просто, охарактеризовав положительные качества нового жильца. Подразумевается, что хозяин комнаты ответственный человек, при этом печется не только о собственном заработке, но и о благонадежности квартиросъемщика, который не доставит неудобств другим.
Важно дать понять своим соседям, что новый жилец не нарушит привычный уклад их повседневной жизни и не будет мешать. Идеальный вариант – это человек, который часто занят на работе, не играет на музыкальных инструментах и не приглашает шумные компании на ночные вечеринки. Тихий и спокойный сосед придется по душе всем.
Козырным ходом, который поможет изменить решение даже радикально настроенных людей, является осуществление некоторых ремонтных работ в квартире. Например, можно заменить мебель или гарнитуру на общей кухне или в ванной.
В таком случае без одобрения своих соседей не обойтись. Жилье, которое может быть отдано в аренду, принадлежит не физическому лицу, а государству. Это прописано в Жилищном кодексе Российской Федерации. Соответственно те, кто проживают в таких квартирах, являются не собственниками, а нанимателями.
Сдать в аренду жилье можно, но для этого необходимо собрать бумаги. Главный документ – разрешение. Чтобы его получить, пишется заявление, в котором выносится просьба на сдачу квартиры или комнаты. Именно тут должны находиться подписи всех жильцов, которые включены в выданный ордер. Срок рассмотрения такого заявления – 14 дней. В случае если будет получено согласие, наниматель заключает договор поднайма комнаты или квартиры. После этого жилое помещение можно передать следующему жильцу.
Особенности сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире
Договор о найме недвижимости заключается между наймодателем и нанимателем.
Без составления соглашения вы не сможете потребовать возмещения убытков в случае порчи или кражи личного имущества, что тоже довольно часто происходит. Если ваши жильцы затопят проживающих внизу соседей, без официального соглашения о сдаче недвижимости возмещать убытки придется вам.
Перед тем как заключить договор о найме жилья, нужно иметь при себе:
- документ, подтверждающий ваше право собственности на жилплощадь;
- список лиц, зарегистрированных на данной жилой площади, предоставляется в виде справки из жилищной конторы;
- нотариально заверенное согласие членов семьи, если они не против сдачи в найм части жилого помещения;
- паспорт.
Самым сложным моментом в сдаче неприватизированной комнаты в коммунальной квартире является ее «правовой» статус. Сдать комнату в неприватизированной квартире нельзя. Сдавать недвижимость можно только в случае наличия прав собственности. Но согласно ст. 67 п. 2 п.1 ЖК РФ представленный процесс возможен при согласии наймодателя. Наймодателем выступают местный муниципалитет или другое госучреждение.
Если наниматель принял решение сдать комнату в аренду, он должен отправить свою просьбу наймодателю в письменном виде. В составленном документе должны быть подписи членов семьи нанимателя, а также росписи соседей, подтверждающих свое согласие на сдачу комнаты третьим лицам, которое регламентируется ст. 76 п. 2 ЖК РФ. Наймодатель в письменной форме отправляет нанимателю свое согласие.
Если заселение поднанимателей было осуществлено без согласия соответствующих органов, договор поднайма можно признать недействительным, а выселение должно произойти незамедлительно. В случае отказа со стороны вселившихся, процесс выселения регулируется судебными инстанциями. Исковые заявления могут подавать соседи, прокурор или сам наймодатель.
Наниматель в этой ситуации будет признан виновным в случае неоплаты НДФЛ. Если наниматель не подаст декларацию по форме №3НДФЛ, с него могут взыскать штраф в размере 5%, но не больше 30% от общей суммы в декларации и не менее 1 тысячи рублей. За каждый прошедший день просрочки будет начисляться пеня в размере 1/300% от ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Как уже было описано выше, собственники комнат имеют право сдавать представленную недвижимость. Это регламентируется ст. 35 п. 2 Конституции РФ и ст. 209 п. 2 ГК РФ. Подобное решение распространяется только на комнату, в то время как оставшаяся площадь (кухня, коридор, санузел) является общей собственностью. Поэтому даже в случае с приватизированной комнатой необходимо получить разрешение всех соседей коммунальной квартиры.
Для того чтобы сдать комнату в приватизированной квартире, необходимо между собственником и нанимателем составить договор найма (см. Как оформить образец договора найма жилого помещения). При этом следует получить согласие каждого из собственников квартиры. Они могут оформить доверенность на одного собственника, который в будущем и будет выступать в качестве наймодателя в договоре. При необходимости допускается заключение договора с каждым из собственников.
В случае дальнейшего совместного проживания собственников квартиры и нанимателя необходимо указать в договоре все возможные спорные ситуации и их решение в пользовании общими площадями (кухней, санузлом, коридором). Руководствоваться можно действующим законодательством, нормативами и актами. Некоторые моменты можно оговорить устно.
Эксперты рассказали, можно ли сдавать комнату в коммуналке без согласия соседей
При использовании комнаты нанимателями согласно составленному договору могут произойти какие-либо поломки коммуникационной системы, а также прийти в негодность техника и мебель по вине временно проживающих граждан. Поэтому к договору найма необходимо прикладывать составленный акт приема-передачи. В документе отображают состояние имущества, которое передается в пользование нанимателю. В случае возникновения повреждений и способы их устранения должны указываться в составленном документе.
Оплата за пользование коммунальными услугами производится нанимателями. Это правило регламентируется ст. 678 ГК РФ. Иногда при определенных ситуациях в договоре прописывают обязанности наймодателя в оплате коммунальных услуг. В любых ситуациях ответственность перед компаниями несет именно он. В случае несвоевременной оплаты коммунальных платежей косвенным и прямым ответчиком будет наймодатель.
Что же делать соседям в этом случае, смогут ли они жить спокойно, если квартиросъемщик не желает соблюдать общепринятые нормы проживания в многоквартирном доме и своим поведением их постоянно нарушает? Необходимо выяснить, что записано в российском законе, можно ли сдавать квартиру без согласия соседей? Согласно статье закона РФ: «Все без исключения, как арендаторы, так и квартиросъёмщики должны соблюдать правила общего пользования жильём». Если следовать рекомендациям кодекса, то граждане, временно снимающие жилое помещение, так же, как и другие жильцы дома, подчиняются общепринятым нормам общежития. В том случае, если данных правил, кто — то не придерживается, то это считается нарушением.
Когда ваши новые соседи приводят в дом шумные компании, занимаются пьянством или наркоманией, а затем устраивают скандалы, то вы вправе обратиться в суд, подав иск о выселении квартирантов, которые нарушают общественный порядок. Данный процесс занимает большое количество времени. Поэтому попробуйте обратиться к хозяину квартиры, и убедить его быть разборчивым, когда он участвует в подборе квартирантов. В том случае, если разговоры не привели к положительному результату, придётся действовать через суд. Не пытайтесь урегулировать назревший конфликт самостоятельно, тем более, если квартиранты пьющие.
Для того чтобы обратиться в суд, необходимо предъявить доказательства, обосновывающие определённые претензии. Такими доказательствами являются подписи всех соседей, подтверждающие многоразовое обращение к участковому, неоднократных вызовов полиции. Кроме этого желательно взять заключение в Роспотребнадзоре, на превышение допустимого шума в вашем жилище. Если такие документы будут у вас на руках, то есть надежда иметь положительный результат при решении суда.
Сдать квартиру без согласия соседей
Несколько собственников на квартиру имеют в ней свои доли. Такое владение имуществом называется долевой собственностью (статья 244 ГК РФ).
Раздел может быть проведен в равных пропорциях или общий объект будет поделен между хозяевами другим образом.
С юридической точки зрения правильно обозначить понятие не как доля в квартире, а как часть в праве на нее. Она не привязана к какому-то конкретному месту в квартире.
Справка! Законодательно предусмотрено долевое участие совладельцев для защиты их прав. Все хозяева общего имущества будут знать объем своих правомочий.
Правоустанавливающими документами может быть определено владение ½ частью двухкомнатной квартиры, но конкретно какая комната принадлежит одному или другому из собственников свидетельством не определено. Участники должны самостоятельно решить этот вопрос и достичь консенсуса.
Если же ваша комната в коммунальной квартире уже приватизирована, то вы можете ее сдавать, но уведомив других людей, потому что она является вашей собственностью лишь частично. Необходимо соблюдать главное правило и помнить про нормы проживания на небольшой территории. Согласно закону на одного человека должно приходиться не менее 12 квадратных метров. Именно поэтому вы не сможете сдать в аренду комнату под мастерскую или офис.
Условия сдачи необходимо сразу же описать в договоре аренды. Он схож с тем документом, который заключается при съеме квартиры. В нем также нужно указать адрес, паспортные данные всех сторон, условия и сроки внесения оплаты, основные условия аренды. Найм комнаты в коммунальной квартире можно провести только после того, как будет получено согласие всех проживающих жильцов, которые имеет на нее права.
Важно внести информацию о пользовании общими службами, чтобы не возникало споров и разногласий. Если же в вашем жилище появись другие жильцы, которые не были описаны в основном контракте и это было сделано без вашего ведома, то вы имеете право прекратить договор аренды досрочно без выплаты компенсации.
Согласно статье 209 ГК РФ хозяин в праве пользоваться, распоряжаться и владеть своей жилой недвижимостью. Он может передавать свое право владения на собственность другим гражданам, оставаясь владельцем, но при этом не нарушая прав и интересов других граждан, которые защищены законом.
Права других лиц во владении имуществом, находящемся в долевой собственности, закреплены статьями 246 и 247 ГК РФ. Распоряжаться таким имуществом можно только с разрешения всех ее владельцев. Это является основополагающим условием при передаче своей части в наем на определенный срок.
Законодательные акты РФ не запрещают хозяину распоряжаться своей частью по личному усмотрению. Но на свои действия по отношению к личной собственности необходимо иметь разрешение от других соучастников.
С правовой точки рассмотрения данного вопроса — можно сдать свою долю арендатору на определенный срок.
- Необходимо письменно уведомить каждого совладельца квартиры о своем намерении сдать в наем свою долю с указанием размера ежемесячной платы и условий ее передачи.
- Предложить каждому из них стать нанимателем Вашего права.
- Получить письменный ответ:
- с подтверждением согласия стать квартиросъмщиками, либо разрешение на передачу определенного размера жилья в наем третьим лицам;
- с подтверждением отказа.
Если совладельцы дали разрешение на аренду такой жилплощади, то необходимо с участниками письменно закрепить раздел всей жилплощади между хозяевами и правила пользования ими нежилой площадью.
Очень важно, чтобы вы сразу ознакомили будущих жильцов с правилами проживания в квартире, потому что от этого будет зависеть реакция соседей. Объясните им время пользования кухней и санузлом. При необходимости впишите это в документ. И первое время следите за исполнением договора, оплатой аренды и коммунальных счетов.
В любом случае все действия нужно взвешивать и обсуждать не только со своей семьей, но и с соседями, а затем сдавать помещение. Поэтому не забывайте, что вы должны следовать правилам и оформлять документы, которые подтвердят факт сдачи жилья, опишут все необходимые пункты и уберегут вас от проблем.
Если определить и закрепить часть квартиры за каждым участником жилой собственности невозможно согласно его доли, указанной в правоустанавливающих документах, то некоторые из них получат фактически меньшую часть, чем предусмотрено документами на собственность.
Собственники, которые получили не полную положенную им часть, могут требовать компенсацию на часть своей, не полученной согласно распределению, доли от других участников.
Может сложиться ситуация, что квартиросъемщик будет занимать комнату большую по размеру, чем размер части в праве на жилую площадь арендодателя. Поэтому, перед заключением договора аренды на долю в квартире, наниматель должен письменно обсудить раздел размера арендной платы между всеми участниками.
В случае несоблюдения правил договора каждый из членов совместного имущества может стать инициатором расторжения договора найма.
От суммы полученного дохода нужно будет заплатить в бюджет государства налоги.
Недружелюбно настроенные соседи способны настолько испортить жизнь квартиранта, что ему ничего не останется, как съехать, лишив арендодателя потенциальной прибыли.
Договор в данном случае имеет некоторые нюансы, которые следует учесть. Первый из них заключается в том, что затрагиваются интересы не только клиента и владельца жилья, но и остальных собственников. Ввиду этого, огромную роль играет разрешение соседей на заселение в жилплощадь квартиранта.
Согласно закону, владелец приватизированного жилья может распоряжаться им как угодно, сдать, продать или обменять. Это же касается и приватизированной комнаты в коммунальной квартире. Однако на практике существуют определённые проблемы, связанные с соседями.
Да, проекта Федерального закона N 967014-6 «О внесении изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации» (в части необходимости согласия всех собственников жилых помещений в квартире коммунального заселения на предоставление во владение и (или) пользование жилых помещений третьим лицам) был внесен Законодательным Собранием Санкт-Петербурга.
Важное значение имеет и тот факт, может ли суд в принципе ограничить право собственника сдавать имущество в аренду без согласия других собственников? Ведь пока имущество не сдано, права других собственников не нарушаются, следовательно, и ограничивать право собственника на сдачу комнаты в будущем не правомерно.
Приведем примерную форму такого извещения. По мнению авторов законопроекта, существующее правовое регулирование недостаточно точно регламентирует ситуации, когда объектом права собственности является не комната в коммунальной квартире, а доля в праве общей собственности на всю коммунальную квартиру, отмечают авторы законопроекта.
Когда же вы хотите сдать неприватизированную комнату, ваше желание тоже не противоречит закону, но в этом случае вам необходимо получить согласие не только всех соседей, но и наймодателя, каковым является префектура, муниципалитет или даже предприятие, если эта комната – ваше служебное жилье. Уточнить, кто в вашем случае является наймодателем, вы можете в тексте договора социального найма.
Правила проживания в коммунальной квартире и права соседей в 2021 году: места общего пользования, курение, ремонт, уборка и т.д.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если жилец проживает на основании договора соцнайма, тогда его права ограничены. В данной ситуации собственником помещения будет муниципалитет, и любое решение, касающееся конкретной комнаты, должно будет сначала найти поддержку от уполномоченных чиновников.
По закону собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или пользование принадлежащее ему на правах собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Если жилец проживает на основании договора соцнайма, тогда его права ограничены. В данной ситуации собственником помещения будет муниципалитет, и любое решение, касающееся конкретной комнаты, должно будет сначала найти поддержку от уполномоченных чиновников.
Если вы решили сдать комнату в коммунальной квартире, процедура оформления этой сделки будет разной с учетом того, находится ли эта комната в вашей собственности или вы снимаете ее у муниципалитета по договору социального найма. В том случае, когда эта комната куплена или приватизирована вами, она является вашей частной собственностью и вы вольны распоряжаться ею по своему усмотрению.
Оказание правового консалтинга ежедневно всеми доступными способами. Ждем Ваших вопросов и будем отвечать на них в онлайн режиме.