Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача квартиры в аренду без уплаты налога чем грозит». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Перед тем, как начинать заниматься сдачей квартиры в аренду в Одессе, Днепре, Харькове или любом другом городе Украины, очень важно предварительно ознакомиться с особенностями сдачи квартиры в аренду. Среди них стоит обратить внимание на следующие:
- поиск арендаторов – важный момент, с которым познакомимся отдельно;
- заключение договора на аренду жилья – в случае, если квартира будет сдаваться на период, который не превышает 3-ех лет, в таком случае можно обойтись заключением договора в самой обыкновенной письменной форме. Если же период аренды будет намного больше, то такой договор в обязательном порядке должен быть заверен со стороны нотариуса для получения юридической силы;
- получение залоговой суммы денежных средств – здесь в качестве особого момента выступает тот случай, когда есть необходимость в осуществлении возврата суммы залога. В отдельной расписке в обязательном порядке нужно максимально детально прописать условия возврата. Помимо этого, они могут быть выделены в договоре аренды в виде отдельного пункта;
- получение денежных средств за аренду квартиры и выдача ключей;
- оплата 18% налогов в налоговую службу и 1,5% в качестве военного сбора от той суммы, которая будет получена от аренды.
Придерживаясь всех вышеперечисленных особенностей, сдача квартиры в аренду будет реализована максимально правильно.
Штраф за неуплату налогов при сдаче квартиры в аренду
С 1.01.2016 года доход от сдачи квартиры в аренду облагается по ставке 18% плюс 1,5% военный сбор.
Сумму налога за аренду недвижимости, в нашем случае квартиры рассчитывается арендодателем, опираясь на сумму аренды. Налог платиться поквартально в течении 40 календарных дней после окончания предыдущего квартала согласно статьи 170 НК Украины.
За неуплату налога арендодателем в указанный срок грозит штраф:
- 10% от суммы не уплаченного вовремя налога (опоздание до 30 календарных дней);
- 20% от суммы не уплаченного вовремя налога (опоздание на 30 календарных дней и больше)
Умышленное уклонение от уплаты налогов наказывается штрафом от трех тысяч до пяти тысяч необлагаемых минимумов доходов граждан (от 51000 грн до 85000 грн) или лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет.
Многие зададут вопрос выгодно ли купить квартиру для сдачи в аренду, и через сколько покупка окупит себя.
Давайте подсчитаем: Например в 2020 году цена за км.м. в областном центре Украины была в пределах 8500 грн. — 12000 грн. Если купить квартирку 42 кв.м. на 3-ем этаже. в хорошего застройщика (одного из лучшего в городе, который бистро строит и вводит в эксплуатацию дом по датам в договоре) — 483 000 грн (цена за кв.м. — 11500 грн). Сделать ремонт и закупить технику в пределах 200 000 грн.
Сдать в аренду такую квартирку почти в центре города в областном центре на 2021 г можно в пределах 5000 — 6500 грн/мес.
Выходит чтобы отбить квартиру 42 кв.м., которая обойдется 683 000 грн., надо сдавать ее в аренду 9 лет и 6 месяцев. Это в лучшем случаи при условии что будете сдавать по 6000 грн/мес и всегда будут арендаторы.
Каждый человек, который желает сдать собственную квартиру в аренду, должен помнить о том, что она является точно таким же товаром, как велосипед. Поэтому перед тем, как сдавать ее другим жильцам, их нужно в обязательном порядке проинформировать со всеми документами перед тем, как подписывать договор. В особенности нужно обратить внимание на такие вопросы:
- информация о том, не принимает ли эта квартира участия в различных судебных разбирательствах;
- выплачена ли за нее ипотека при ее наличии;
- разрешение со стороны всех собственников на аренду и наличие документа на право собственности.
Предоставление такой информации даст возможность избежать конфликтов и убрать сомнения со стороны арендаторов, если такие имеются.
Образец того, как должен выглядеть договор на аренду квартиры, можно с легкостью найти в сети интернет. В данном случае человеку остается только ответственно отнестись к правильному заполнению всех необходимых документов. После этого их в обязательном порядке нужно отнести в налоговую службу и к нотариусу для заверения. Помимо этого, не стоит забывать о следующих достаточно важных нюансах:
- подписи и паспортные данные всех сторон, принимающих участие в аренде недвижимости;
- максимально детальное описание недвижимого имущества (адрес, характеристики и прочие важные нюансы);
- стоимость, которая будет установлена, как на долгосрочную, так и посуточную аренду;
- акт приема-передачи недвижимого имущества;
- период, на протяжении которого действие документа будет актуальным.
Нужно рассмотреть все нюансы, которые очень важно обговорить с тем человеком, который будет арендовать недвижимость. Зачастую все это фиксируется в письменном виде, в особенности вид оплаты аренды, условия, по которым будет производиться оплата коммунальных услуг, время, когда арендодатель будет посещать квартиру и прочие важные нюансы. Не стоит забывать и о вопросах, которые касаются ремонта недвижимости в случае повреждения, рисков и прочих не менее важных факторов.
С 24 июля 2020 года, в Раде находится законопроект о снижении налоговой ставки за аренду с 18% до 9%. Когда он будет принят – неизвестно. Берем в расчет 18%. С 30 тыс. грн. условного дохода, арендодатель должен заплатить всего 5400 грн. налога. В сравнении с штрафом свыше 14 606 грн. – это вполне терпимо.
Выше мы рассмотрели цену вопроса – сколько надо отдать государству. Пусть арендодателя не пугает создание ФЛП, можно обойтись без бухгалтера. Процедура регистрации в налоговом органе простая — необходимо заполнить форму и 4 раза в год платить налог. Реквизиты любезно предоставят в налоговом органе.
Однако есть условия, которые толкают на неофициальное заключение аренды. Например, когда имущество больше 100 квадратных метров (не подходит для ФЛП 3 группы) или когда просто не хочется связываться с государством.
Какие преимущества получает арендодатель?
- Минимальная экономия денег;
- Риск быть пойманным присутствует, однако если арендатор надежен риск равен нулю;
- “Чем меньше знает государство – тем лучше”.
Еще раз обратим внимание – игнорирование регистрации договора в налоговой, не влечет его непризнания в суде. При условии, если соблюдена простая письменная форма. Мы видим только один риск – никогда и ни при каких условиях не заключайте сделку устно. В этом случае, владелец недвижимости может больше потерять, чем приобрести.
Как может помочь риелтор? Только в поиске адекватного клиента и экономии средств. Например, каждое объявление требует платного продвижения в интернете. Сотрудник агентства недвижимости берет на себя все функции показа квартиры, выполнения формальностей с заключением договора. Обратите внимание на маленький нюанс. Когда вы рассчитываетесь с риэлтором – вы проводите платеж официально. Что не может не уйти от поля зрения налоговой.
Как сдать квартиру в аренду: налогообложение и штрафы
Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.
Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.
Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.
Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.
Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.
При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.
Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.
В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.
Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.
В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.
Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.
Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.
Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.
Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.
Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.
Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.
Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.
Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.
Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».
Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.
Причин, по которым россияне не хотят уплачивать налоги с аренды жилья, множество: от низкого уровня жизни до отсутствия эффективного режима налогообложения и ответственности за данное правонарушение.
«Государство не идет навстречу собственникам — не предлагает добросовестным налогоплательщикам ни преференций, ни льготного налогового режима. Эффективного механизма контроля также не создано. Получается, что арендодатели не замотивированы ни кнутом, ни пряником», — считает адвокат адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.
Еще одна глобальная причина — общее невысокое благосостояние населения, традиционное ощущение у людей, что государству и без того достаточно денег, а также недостаток общей налоговой культуры, добавила Мария Жукова. «Если налоги не уплачивает человек с невысоким или средним достатком, то это не порицается обществом — напротив, «доброжелатели» из числа соседей подвергнутся осуждению, если сообщат в налоговые органы или в полицию», — отметила она.
По ее словам, собственники не видят объяснения, почему они должны уплатить этот налог — в их глазах квартира не имеет отношения к государству, власти не поддерживают собственников, а только собирают деньги. Кроме того, люди часто считают, что доход от сдачи стандартной квартиры не настолько велик, чтобы еще и делиться с государством. Также практически отсутствуют стимулы для полноценной легализации жилья. «Пока люди не видят выгод от того, что они уплатят налог со сдачи своей условной однушки», — говорит Жукова.
Серые арендные отношения — это не только низкая собираемость налогов, но и риски и для тех, кто сдает, и для тех, кто снимает жилье, считает Ларченко из Asterisk. «Даже заключив письменный договор, наймодатель не всегда будет готов взыскивать долг по аренде в судебном порядке. Наниматель может шантажировать собственника тем, что сообщит в налоговую инспекцию о незадекларированном доходе», — привел в качестве примера он. Для арендатора — это риски попасть на мошенников при поиске жилья или недобросовестных владельцев квартир.
Согласно исследованию НАФИ, сами россияне главной причиной, по которой арендодатели не хотят уплачивать налог с дохода, назвали «нежелание делиться доходом с государством» (54%). На втором месте — бюрократические сложности (24%), на третьем — отсутствие реального наказания (8%).
В качестве меры, которая может повлиять на собираемость налогов с аренды жилья, эксперты предлагают введение специального налогового режима. Это может быть снижение налоговой ставки или предоставление преференций — налоговые вычеты, субсидирование расходов на коммунальные услуги или взносов на капитальный ремонт. «Также можно обязать всех граждан, которые проживают не в собственной квартире, предоставлять в ФНС договоры найма. По факту, нужно разработать целый комплекс мер контроля и мер, ограничивающих возможность обхода закона (например, занижения в договоре размера арендной платы)», — предложил Родион Ларченко.
Но сначала нужно выяснить, кто и для чего сдает жилье, считает Роман Бабичев из «Азбуки жилья». Людей, которые именно живут на эти деньги, можно освободить от уплаты налогов. «Для собственников, у которых это бизнес, ужесточить наказание за неуплату и контролировать этот процесс. «Наказательные» меры всегда эффективнее, чем те, которые не подразумевают какой-либо ответственности», — отметил он.
Ключевой мерой, которая может повлиять на собираемость налогов, является общее повышение финансовой и налоговой культуры, добавила Мария Жукова из «Миэль». Но это невозможно без улучшения финансового состояния россиян, роста финансовой грамотности, более эффективного налогового аппарата и распределения налоговых платежей, а это уже общегосударственная проблема.
Штрафы за неуплату налогов предусмотрены и сейчас. Так, за непредставление налоговой декларации положен штраф — 5% неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тыс. руб. За неуплату налога грозит штраф — 20% от суммы неуплаченного налога, а за умышленную неуплату — 40%. Помимо самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но из-за отсутствия системы контроля над уплатой налогов от аренду жилья мало кто оплачивает эти штрафы, как и налоги от аренды квартир.
Если владелец квартиры не отчитался о доходах, ему грозит штраф согласно ст. 122 Налогового кодекса, это 20-40% от неуплаченной суммы. Зачастую о неуплате налоговая служба узнает от обиженных квартирантов или соседей. Однако владельцу жилья следует иметь в виду, что отчитываться перед налоговой буквально на следующий день после заезда жильцов он не обязан: декларацию по итогам года можно подать до конца апреля следующего года. Так что конфликт должен быть весьма затяжным.
Выгоднее всего для владельца квартиры стать самозанятым
Кроме того, для взыскания налога и штрафа должны быть веские доказательства передачи денег, отмечает управляющий директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова. В расписках об их получении должно быть четко указано, что это плата за аренду квартиры по конкретному адресу. Иначе эти доводы можно оспорить в суде. Но если не хочется вести судебные тяжбы, проще все-таки расплатиться с государством.
Сдача квартиры в аренду: договор, окупаемость, штрафы в 2021г.
- ФЛП-единоналожники группы 1 не могут сдавать недвижимость в аренду, оставаясь при этом на упрощенке.
- Единоналожники группы 2 могут сдавать недвижимость в аренду другим плательщикам ЕН и населению.
- ФЛП-единоналожники группы 3 могут сдавать недвижимость кому угодно, учитывая при этом только ограничения по площади объекта аренды.
- Для обычных юрлиц-упрощенцев группы 3 арендных ограничений нет.
Налоговый агент – лицо, которое вместо вас и за ваш счет перечисляет налоги в бюджет.
Если вы сдаете свою недвижимость юридическому лицу или ФЛП, то они и будут выступать для вас налоговыми агентами. Это значит, что самому платить налоги с доходов от аренды, вам не нужно. Арендную плату от налогового агента вы получите «чистую», с уже удержанным и уплаченным за вас налогом на доходы физлиц (ставка 18%) и военным сбором (1,5%).
В то же время юрлицо или ФЛП, как налоговый агент, обязано отчитаться налоговикам о суммах дохода арендодателя и перечисленных в бюджет налогов (форма № 1ДФ, с признаком дохода «106»).
То есть налоговая будет в курсе того, сколько арендной платы вы получили, и сколько налогов заплатили.
Совсем другое дело сдавать недвижимость физическому лицу. В этом случае ответственным за начисление и уплату (перечисление) налогов в бюджет, является сам арендодатель.
Ему придется самостоятельно начислять и уплачивать налоги в бюджет. Делать это нужно в течение 40 календарных дней после окончания квартала. Суммы уплаченных в течение года налогов отражаются в годовой налоговой декларации.
То есть, если вы сдаете недвижимость в 2017 году, то подать налоговую декларацию нужно будет до 1 мая 2018 года.
При этом четыре раза в год, в течение 40 календарных дней после последнего дня отчетного (налогового) квартала, необходимо:
• подсчитать доходы от аренды квартиры;
• высчитать сумму налогов (НДФЛ по ставке 18% и военный сбор – 1,5%);
• в налоговой по месту регистрации узнать реквизиты для уплаты и осуществить оплату.
Если хозяин сдает квартиру нелегально, то между ним и нанимателем договор заключается по их обоюдному решению. Многие собственники, скрывающиеся от налоговой, пренебрегают заключением документа.
Однако в случае конфликта между хозяином и жильцом отстоять свои интересы в суде каждому из них в данном случае будет невозможно. Сдача квартиры без договора – это риск для обоих участников сделки. В этом документе прописываются права и обязанности сторон, указывается размер арендной платы и иные нюансы, важные как для хозяина, так и для квартиранта.
Я иду искать: как налоговая ловит тех, кто сдает квартиру втихаря
Порядка 80% собственников сдают жилье нелегально на свой страх и риск, надеясь на то, что органы не узнают об их незаконном деянии. Тем не менее с каждым годом органы выводят на чистую воду все больше недобросовестных арендаторов.
Как сотрудники налоговой инспекции чаще всего узнают о нелегальной сдачи имущества в наем?
- Соседи. Конфликт с собственником, проживающим по соседству, может закончиться тем, что он обратится в органы с жалобой на незаконную сдачу жилья. Как правило, соседи подают жалобы, если наниматели нарушают общественный порядок, права проживающих собственников, шумят в неположенное время или ведут аморальный образ жизни.
- Росреестр. Если договор между собственником и жильцом заключен на 1 год и более, то такая сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Данные о факте сдачи в аренду недвижимости из регистрирующего органа попадает и в налоговую.
- Миграционная служба. Если в квартире проживает мигрант без прописки по месту пребывания, то в случае обнаружения этого факта управление по вопросам миграции передаст данные о квартиросъемщике в ФНС.
- Риэлторы. В случае обращения к посредникам при сдаче жилья в наем один образец договора остается у агента по недвижимости. Конфликт с риэлтором или проверка деятельности агентства может повлечь за собой установление факта незаконной сдачи имущества в наем.
Бытует мнение, что если заключить договор аренды сроком на 11 месяцев, то налоги платить не нужно. На самом деле договор найма, подписанный на этот срок освобождает только от регистрации в Росреестре, но не от налогов.
Делать взносы от получаемой прибыли в казну государства придется в любом случае, вне зависимости от срока аренды. Есть ли способ законной сдачи недвижимости в аренду без уплаты налогов? Единственный выход – заключение договора между собственником и нанимателем в устной форме.
Тогда факт сдачи жилья в наем доказать будет практически невозможно. Но следует помнить, что аренда без документов влечет за собой риски как со стороны владельца имущества, так и со стороны жильца. Несмотря на имеющуюся в законодательстве норму по уплате налога с дохода, получаемого с аренды недвижимости, около 80% собственников до сих пор уклоняются от налогов.
Причина – отсутствие четкой работы органов по выявлению недобросовестных арендаторов и привлечению их к ответственности. Те, кто занимается арендным бизнесом в масштабных размерах, предпочитают платить налоги. Собственники одного сдаваемого помещения, как правило, уклоняются от ответственности на свой страх и риск.
Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги знают уже опытные в вопросах недвижимости арендодатели. Но спешим вас предупредить, если налоговая служба заподозрила вас в избегании уплаты налогов, обратите внимание на несколько способов:
Способ первый. Не пускать в дом. Звучит забавно, но налоговики проникнуть вам в жилье не смогут в любом случае. Поэтому используйте методику — “здесь никого не было и не будет в ближайшее время”.
Способ второй. Обучить квартирантов говорить правильные вещи. Если к ним в гости пришли налоговики, которые поинтересовались общаются ли они сейчас с владельцем квартиры, то в ответ нужно сообщить, что они просто друзья, которые приехали с другого города, чтобы погостить.
Способ третий. Как сдать квартиру в аренду без налогов с нами также поделились ИП. Если вы зарегистрированы, как индивидуальный предприниматель, то сумеете платить за аренду значительно меньше — вместо 13% — 6 %.
Давайте подведем итоги как избежать уплаты налога при сдаче квартиры. Мы узнали, что можно срезать часть доходов при регистрации ИП, просто банально не пускать налоговую службу или объяснить своим квартирантам, что вы идете против системы и настроения платить налоги не наблюдается.
Выучите наизусть статью 30 Конституции Украины, согласно которой частная собственность является неприкосновенной. Желаем вам удачи, высокой арендной платы для ваших квартирантов и внедрения способов как избежать налогов при сдаче квартиры в аренду в жизнь.
- Наличный рынок
- НБУ
| 1 USD | 1 EUR | 1 RUB | |
|---|---|---|---|
| Купить | |||
| Продать | |||
| 1 USD | 1 EUR | 1 RUB | |
|---|---|---|---|
| Купить | |||
| Продать | |||
Как сдать квартиру в аренду в Украине: советы экспертов
- Купить
- Продать
- Наличный
- НБУ
Наверное, это самый простой из всех вопросов. Потому что — просим извинить нас за столь глупую сентенцию – больше денег это всегда интереснее, чем меньше денег. Налог – однозначное снижение потенциальной прибыли.
К сожалению, причина не только в банальной жадности. Определенные экономические обстоятельства и стремительный рост услуг ЖКХ все чаще стали приводить к ситуациям сдачи жилья в наем «за коммуналку».
Прежде всего, рассмотрим правовые последствия не заключения договора и неуплаты налогов. Случаи аренды «за коммуналку» распространены в основном в небольших населенных пунктах. В остальных вариантах сдача жилья в наем имеет цель получения дохода.
Отсутствие договора, а также случаи неуплаты налогов при наличии подписанной аренды,
Что делать, если в гости никого не звали
Из Конституции Украины:
Стаття 30. Каждому гарантируется неприкосновенность жилища. Не допускается проникновение в жилище или в иное владение лица, проведение в них осмотра или обыска иначе как по мотивированному решению суда.
В неотложных случаях, связанных со спасением жизни людей и имущества либо с непосредственным преследованием лиц, подозреваемых в совершении преступления, возможен иной, установленный законом, порядок проникновения в жилище или в иное владение лица, проведение в них осмотра и обыска.
Из Закона Украины «О милиции»:
Стаття 11. Милиции для выполнения возложенных на нее обязанностей предоставляется право:
входить беспрепятственно в любое время года:
а) на территорию и в помещения предприятий, учреждений и организаций, в том числе таможни, и осматривать их с целью прекращения преступлений, преследования лиц, подозреваемых в совершении преступления, при стихийном бедствии и других чрезвычайных обстоятельствах;
б) на земельные участки, в жилые и прочие помещения граждан в случае преследования преступника или пресечения преступления, которое угрожает жизни жителей, а также при стихийном бедствии и других чрезвычайных обстоятельствах;
в) в жилье или в другое владение лица, которое находится под административным надзором, с целью проверки выполнения установленных судом ограничений.
В случае сопротивления, совершения противодействия работник милиции может принять меры к их пресечению, предусмотренных этим Законом.
Впрочем, «облав» налоговиков, а также сопутствующих им штрафов можно избежать. Конечно, если сдавать жилье легально и платить налог с дохода. этого арендодатель должен заполнить декларацию о доходах, внести туда расчетную сумму полученной прибыли, рассчитать налог и оплатить его через банк. При этом для подачи декларации и квитанции об уплате налога совсем не обязательно каждый квартал идти в ГНАУ. Достаточно купить один бланк декларации, сделать нужное число копий, а потом регулярно заполнять их и отправлять в налоговую администрацию по почте.
У арендодателя есть и другой способ уплатить налог на доходы — пользуясь Указом Президента «Об упрощенной системе налогообложения субъектов предпринимательской деятельности». Для этого нужно зарегистрироваться в качестве субъекта предпринимательской деятельности — физлица (частного предпринимателя) и платить единый налог (обычно до 200 грн. в месяц).
Для того чтобы рассчитать, какой именно вариант лучше для честного плательщика, возьмем простой пример: средняя цена аренды однокомнатной квартиры в «спальных» районах Киева составляет $450 в месяц плюс коммунальные услуги и телефон. За год доход арендодателя, соответственно, составит $450 * 12 = $5400. Если остаться на обычном подоходном налоге, то государству из этой суммы придется отдать $5400 * 0,15 = $810, или 4090,5 грн.
Если же зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя и в перечень предоставляемых услуг ЧП внести сдачу недвижимости внаем, то государству придется ежегодно платить 2400 грн. (200 грн. * 12 месяцев). Так что единый налог для честного плательщика явно предпочтительней.
Нужно только иметь в виду, что регистрация ЧП заберет у будущего предпринимателя немало времени (регистрация в местной администрации, уплата пошлин в банке, регистрация в ГНАУ, регистрация в Пенсионном фонде и так далее). К тому же штрафы для ЧП, не уплативших налог, гораздо выше. Если арендодатель является субъектом предпринимательской деятельности, то штрафы «за уклонение» составят уже 340-680 грн. (за «рецидив» в течение года — 510-1020 грн.).
Что будет, если не платить налог с аренды квартиры?
«А можно и налогов не платить, и штрафов избежать?» — наверняка спросит придирчивый читатель. Было бы несправедливо ответить, что нельзя. Для этого придется не составлять договор аренды с жильцами. Это возможно, если и сдающие, и снимающие жилье доверяют друг другу и не ждут подвоха. Жильцы — не опасаются внезапного выселения из квартиры или повышения цены аренды, а арендодатель — не боится нечаянного поджога, затопления соседей или порчи имущества.
Однако стороны редко соглашаются сдавать/снимать квартиры без заключения соответствующего договора. Поэтому, чтобы избежать необходимости платить налоги, частенько договор составляют, но не удостоверяют его нотариально. Впрочем, делается так не только во имя избежания налогов, но и просто потому, что такое допускается законами. «При составлении договора найма (аренды) стороны свободны в оформлении сделки.
Согласно Гражданскому кодексу Украины, такой договор можно и не удостоверять нотариально», — говорит юрисконсульт Олег Кравченко. По его словам, обязанность одной из сторон договора аренды выполнять его условия легко можно доказать в суде. Кстати, именно поэтому в договор нельзя вносить фиктивную цену аренды — иначе жилец через суд может заставить брать с него, к примеру, не $450, а 450 грн.
Но всегда надо помнить, что отсутствие государственной нотариальной регистрации договора аренды не гарантирует того, что арендодатель не попадет в поле зрения налоговиков. 🙁 «Если арендодатель все-таки сомневается в своих арендаторах, он в некоторых ситуациях идет на составление договора. Но на срок в три месяца — чтобы минимизировать возможные штрафные санкции», — описывает один из случаев юрист Олег Кравченко. По его словам, в таких случаях к основному договору прилагается дополнительное соглашение о неизменности цены аренды на ближайшие 12 месяцев — чтобы арендаторы не волновались.
Но все равно самой безопасной и гуманной для арендодателя является честная уплата единого налога в качестве частного предпринимателя. Главное — соблюдать платежную дисциплину. И все будет в порядке. Особенно если в аренду сдается не одна квартира, а несколько.
Вам нужно сразу понять: если вы снимаете квартиру нелегально – то есть без договора, – у вас могут начаться трудности именно с хозяином. «Джентельменские договоренности» могут закончиться в любой подходящий для него момент – и вы окажетесь на улице.
С договором у вас и прав в разы больше. Но есть ведь вопрос с налоговой: кто ответит за то, что вы отдаете хозяину «грязный кэш»?
– Вам ничего не будет, потому что вы не считаетесь плательщиком налога, – рассказала главный государственный налоговый инспектор управления налогообложения физлиц инспекции Министерства по налогам и сборам по Минску Елена Буслейко. – С налоговой стороны законодательство не нарушается.
Налог должен платить тот, кто получает доход, а доход получает собственник квартиры, то есть тот, кто сдает.
Хозяин квартиры обязан заключить договор найма и выплачивать налог. Если он его не выплачивал, то ему будет предъявлен налог за весь период нелегальной сдачи жилья, а также начислены пени за каждый день просрочки.
Еще предусмотрена административная ответственность за неуплату или неполную уплату налогов.
Кажется, развернутая в последнее время в СМИ истерия вокруг сдаваемых квартир имеет лишь одну задачу — напугать московских наймодателей и заставить их явиться в государственную налоговую инспекцию с повинной.
Если этого не произойдет, то доказать факт получения денег от сдачи квартиры чрезвычайно сложно. Для этого в суде должны быть представлены документы, неопровержимо доказывающие не только факт сдачи квартиры — в данном случае это договор найма или аренды, но и ваши расписки, подтверждающие, что вы не просто сдавали квартиру, но и получали за это деньги.
Конечно, не исключена и возможность предъявления свидетельских доказательств: например, приведут ваших бывших квартиросъемщиков, которые подтвердят, что они снимали у вас квартиру и платили за это деньги. Но и они тоже должны доказать, что они являлись вашими квартиросъемщиками, то есть, опять же, предъявить договор найма и расписки, которые вы писали, получая от них деньги. Без этого данные доказательства не будут иметь силы.
В случае привлечения собственника к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налога за сдачу квартиры, к нему применяются следующие санкции:
- Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%;
- Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
- Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.
Как сдать квартиру в аренду
Налоговая служба не отслеживает сдачу жилья в аренду, но может через государственные органы выяснять, сдается жилье или нет. Доказать факт получения денег за пользование жилищем очень сложно. Если только налоговые инспекторы получат документы, подтверждающие передачу денег за аренду — например, расписки. В противном случае собственник всегда может заявить, что пустил человека пожить бесплатно и никакого дохода от этого не имеет.
Cтaвкa НДФЛ зaвиcит oт тoгo, гдe живeт coбcтвeнник квapтиpы:
- 13% плaтят нaлoгoвыe peзидeнты PФ — тe, ктo живeт в cтpaнe бoлee 6 мecяцeв в гoдy;
- 30% плaтят нaлoгoвыe нepeзидeнты — тe, ктo живeт зa пpeдeлaми cтpaны бoльшyю чacть гoдa. Этo мoжeт быть нe тoлькo инocтpaнeц, нo и гpaждaнин PФ, кoтopый мнoгo пyтeшecтвyeт пo миpy.
Cyммy нaлoгa paccчитывaют oт вcex выплaт жильцoв: плaтa зa пpoживaниe, кoмпeнcaция кoммyнaльныx ycлyг (кpoмe cчётчикoв), дoплaтa зa oфopмлeниe вpeмeннoй peгиcтpaции.
Пpи пoлyчeнии дeнeг нyжнo cocтaвлять pacпиcкy или внocить дaнныe в пpилoжeниe к дoгoвopy apeнды: тaбличкy c дaтaми, cyммaми плaтeжeй и пoдпиcями cтopoн. Taкжe нyжнo xpaнить квитaнции c пoкaзaниями cчeтчикoв. Эти дoкyмeнты пoнaдoбятcя, ecли нaлoгoвaя зaпpocит инфopмaцию o дoxoдax.
Дoxoд: cтpoгo дo 2 400 000 pyблeй в гoд.
Caмoзaнятыe плaтят нaлoг нa пpoфeccиoнaльный дoxoд (НПД) пpи cдaчe жилoй нeдвижимocти.
НПД пoдoйдeт тeм, ктo cдaeт oднy пycтyющyю квapтиpy или вeдeт apeндный бизнec: кoгдa нecкoлькo квapтиp cдaют пocyтoчнo, нa ceзoн или дoлгий cpoк.
Caмoзaнятый нe мoжeт cдaвaть нeжилyю нeдвижимocть: гapaж, клaдoвкy, aпapтaмeнты. Иcключeниe, — кoгдa мaшинo-мecтo cдaют вмecтe c квapтиpoй.
НПД выбиpaют, чтoбы cэкoнoмить: cтaвкa здecь нижe, чeм пo НДФЛ и нeт cтpaxoвыx взнocoв, кaк y ИП.
Дoxoд: дo 60 000 000 pyблeй в гoд.
B кaждoм peгиoнe cвoя cтoимocть пaтeнтa. Eжeгoднo влacти peгиoнoв yтвepждaют cтoимocть пaтeнтa нa cдaчy квapтиpы. Чинoвники yчитывaют пoтeнциaльный дoxoд oт apeнды в зaвиcимocти oт плoщaди и мecтoнaxoждeния квapтиpы.
Нaпpимep, пaтeнт для квapтиpы 30 м² в cтoличнoм oкpyгe Бибиpeвo cтoит 18 000 pyблeй в гoд, a в 3aмocквopeчьe — 27 000 pyблeй.
ИП нe нyжнo caмoмy paccчитывaть cтoимocть пaтeнтa. 3a нeгo этo yжe cдeлaлo oблacтнoe пpaвитeльcтвo. Узнaть cтoимocть пaтeнтa для cвoeй квapтиpы мoжнo нa caйтe ФНC.
Cтoимocть пaтeнтa ycтaнaвливaют пo фopмyлe:
Пaтeнт = (Пoтeнциaльный дoxoд * Cтaвкa нaлoгa 6%)
Нaпpимep, пpaвитeльcтвo Нoвгopoдcкoй oблacти ycтaнoвилo для вcex квapтиp дo 40 м² пoтeнциaльный дoxoд нa ypoвнe 120 000 pyблeй в гoд.
Нeвaжнo, cкoлькo xoзяeвa peaльнo пoлyчaют oт жильцoв. Нaлoг плaтят вce paвнo пo нopмaтивy: (120 000 * 6 %) = 7 200 pyблeй в гoд.
Дoxoд: дo 200 000 000 pyблeй в гoд.
B этoм cлyчae ИП caм yчитывaeт cвoи дoxoды. Oн oбязaн внocить вce пocтyплeния oт жильцoв в КУДИP, чтoбы paccчитaть нa ниx нaлoг.
Кaк ИП плaтит УCН
Кaждый квapтaл ИП внocит aвaнcoвыe плaтeжи пo нaлoгy. Paccчитывaть и yплaчивaть нaлoг нyжнo пo чacтям:
- зa пepвый квapтaл — дo 25 aпpeля;
- зa пoлyгoдиe — дo 25 июля;
- зa 9 мecяцeв — дo 25 oктябpя;
- зa гoд — дo 30 aпpeля cлeдyющeгo гoдa.
Paccчитывaют УCН нapacтaющим итoгoм. B pacчeт зa 9 мecяцeв вoйдyт cyммы нaлoгa зa 1 квapтaл и пoлyгoдиe, a в гoдoвoй pacчeт — вce aвaнcoвыe плaтeжи зa гoд.
Cдaют дeклapaцию и плaтят нaлoг пo итoгaм гoдa. Пo дaнным Книги yчeтa дoxoдoв зaпoлняют нaлoгoвyю дeклapaцию пo УCН. B дeклapaцию внocят дoxoды, пoлyчeнныe в кaждoм квapтaлe, yплaчeнныe aвaнcoвыe плaтeжи пo нaлoгy и cтpaxoвыe взнocы. Пoтoм cчитaют, cкoлькo нaлoгa нyжнo eщe дoплaтить зa гoд, c yчeтoм paнee внeceнныx cpeдcтв.
Нaпpимep, кaждый квapтaл ИП пoлyчaeт пo 200 000 ₽ дoxoдa и плaтит фикcиpoвaнныe cтpaxoвыe взнocы — пo 10 218,5 ₽.
Пpи этoм paccчитывaeт aвaнcoвыe плaтeжи зa 1 квapтaл, пoлyгoдиe и 9 мecяцeв — пo (200 000 * 6%) = 12 000 ₽.
Ecли фикcиpoвaнныe cтpaxoвыe взнocы oн oплaчивaeт внyтpи кaждoгo квapтaлa — дo 31 мapтa, 30 июня и 30 ceнтябpя, тo впpaвe yмeньшить paccчитaнныe aвaнcoвыe плaтeжи нa эти взнocы. Bмecтo 12 000 ₽ oн плaтит нaлoг aвaнcoм пo (12 000 — 10 218,5) = 1 781,5 ₽ в квapтaл.
Кoгдa гoд зaкaнчивaeтcя, eмy нyжнo coбpaть вce эти cyммы в дeклapaции, чтoбы дoплaтить нaлoг или пoнять, чтo oн бoльшe ничeгo нe дoлжeн.
Квартира в аренду: что нужно знать арендодателю (СОВЕТЫ ЮРИСТОВ)
| Пaтeнт | УCН | |
| Нaлoг | Фикcиpoвaннaя cyммa — 6% oт пoтeнциaльнoгo дoxoдa, кoтopый ycтaнaвливaют peгиoнaльныe влacти | 6% oт фaктичecки пoлyчeннoгo дoxoдa |
| Oтчeтнocть | Нe нyжнa | Pacчeт aвaнcoвыx плaтeжeй — paз в квapтaл. Cдaчa дeклapaции пo УCН — paз в гoд |
| Учeт | Нyжнo вecти Книгy yчeтa дoxoдoв и pacxoдoв | Нyжнo вecти Книгy yчeтa дoxoдoв и pacxoдoв |
| Cpoк дeйcтвия | Oт 1 дo 12 мecяцeв, для пpoдлeния нyжнo пoдaть зaявлeниe | Пpимeняют бeccpoчнo. Чтoбы пpeкpaтить плaтить УCН, нyжнo пoдaть зaявлeниe |
- Физлицa плaтят НДФЛ — 13%, ecли дoxoд oт cдaчи квapтиpы нepeгyляpный.
- Caмoзaнятыe плaтят нaлoг нa пpoфдoxoд — 4% зa дoxoд oт жильцoв-чacтныx лиц или 6% зa плaтeжи oт кoмпaнии.
- ИП мoжeт плaтить нaлoг c apeнды двyмя cпocoбaми: кyпить пaтeнт зa фикcиpoвaннyю cyммy, либo пpимeнять УCН co cтaвкoй 6% oт дoxoдoв.
Чтобы избежать проблем с законом, штрафов за неуплату налогов и возможной уголовной ответственности, а также защитить собственные интересы и не понести убытки, необходимо оформить договор с арендатором.
Если съемщиком выступает физическое лицо, заключается договор найма жилого помещения. С юридическим лицом — договор аренды. Договора, которые заключают на срок один год или больше, в обязательном порядке регистрируют в районной администрации и налоговой.
Чтобы избежать ежегодной оплаты пошлины за регистрационные действия, договор заключают на срок менее года, с возможностью продления.
В договоре обязательно должны быть зафиксирована ежемесячная оплата за аренду.
Владельцы квартир, которые собираются сдавать ее в аренду, должны внимательно изучить НК РФ. Действия, совершенные в рамках закона, позволят получать прибыль не переживая о негативных последствиях.
За сдачу жилья без договора найма возникают у владельцев проблемы с законом. Наказание предусмотрено не за то, что не был составлен договор, а за неуплату налогов, которая должна следовать за регистрацией договора найма в налоговых органах.
Пока прецедентов по реальному наказанию владельцев арендуемой недвижимости еще не было зафиксировано. Связано это со сложностью доказательной базы. Ведь наказание может следовать только за доказанный факт сдачи жилья.
За незаконную сдачу жилья предусмотрена следующая система наказаний:
— взыскание всей неуплаченной суммы налога;
— пени за оплату налога не в срок (это положение регулируется статьей 75 Налогового Кодекса России). Определяют размер пени обычно по ставке рефинансирования Центробанка РФ. Считаются они так: неуплаченная сумма налога умножается на 1/300 ставки рефинансирования и на количество дней просрочки;
— штраф за непредоставление налоговой декларации (ведь сдача жилья в аренду приравнивается к предпринимательской деятельности). Данный штраф составляет 5% от всей неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Но при этом сумма не может быть более 30% от указанной суммы и меньше 1000 р.;
— штраф за нарушение срока уплаты налога — а это 20% от неуплаченной суммы налога.
Если будет доказано, что налог не уплачивался умышленно, размер штрафа возрастет до 40%.
Следует учитывать и тот факт, что за сокрытие налогов может быть применена и уголовная ответственность. Согласно статье 198 Уголовного кодекса России должник наказывается штрафом в размере от 100 до 300 000 р. Либо его могут приговорить к принудительным работам сроком до года, аресту на полгода или лишению свободы на 1 год. К уголовной ответственности должника привлекают, если сумма неуплаты составляет более 600 000 р. за 3 отчетных года подряд.