Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как отменить разрешение на строительство в судебном порядке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Златоустовская администрация (далее — Администрация) в мае 2014 г. распорядилась передать в аренду Обществу земельный участок с целевым назначением «для организации отдыха населения». Участок имел площадь 30 тыс. кв. м и располагался на землях населенных пунктов. Муниципалитет подготовил соответствующий договор и передал Обществу участок в аренду для указанных в распоряжении целей.
Через три месяца Администрация внесла в документ изменения, поменяв целевое назначение участка на «строительство объектов для организации отдыха населения». В указанной части стороны внесли дополнения в договор в сентябре 2014 г.
Общество в этом же месяце обратилось в муниципалитет с просьбой изменить Генплан города и План землепользования и застройки. В заявлении компания указала на необходимость замены лесной зоны на зону, предназначенную для коттеджной и усадебной застройки в отношении арендованного участка.
Заявление было рассмотрено комиссией, итоговый протокол Администрация утвердила своим распоряжением в октябре 2014 г. Через месяц было издано постановление, которым назначены публичные слушания по изменению карты градостроительного зонирования города. После завершения слушаний Собрание депутатов утвердило измененный Генплан и Правила землепользования. Зона для коттеджной застройки была увеличена за счет предоставленного Обществу участка.
В марте 2015 г. Администрация утвердила градостроительный план для участка с указанием в нем вида разрешенного использования — для постройки объектов под организацию отдыха населения.
Разрешение на строительство Общество получило в августе 2015 г. сроком действия на один год. Однако в марте 2016 г. Администрация отменила его из-за допущенных нарушений при выдаче.
Не согласившись с распоряжением Администрации об отмене разрешения на строительство (далее — распоряжение), Общество обжаловало его в арбитраж.
Итогом рассмотрения иска стало решение АС Челябинской области от 25.02.2017 г. о признании недействительным спорного распоряжения.
Жалоба, поданная Администрацией в апелляцию, а затем — в кассацию, не изменила решения суда первой инстанции. Последней инстанцией в данном деле являлся Верховный суд РФ. Дело было передано для рассмотрения в судебную коллегию по экономическим спорам 16 марта 2018 г., которая усмотрела в выводах нижестоящих судов нарушения материального права.
Разрешение на строительство, выданное с нарушением закона, должно быть отменено
Как было указано в решениях, в спорном акте не имелось указания, на каком из оснований, перечисленных в п. 21.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), Администрация решила отменить выданное разрешение на строительство. Указанное, по мнению судов, привело к нарушению изданным распоряжением прав Истца в экономической сфере.
Суды указали, что вопросы, связанные с порядком предоставления Обществу участка, необходимо было решать при заключении договора аренды и оформления градостроительного плана участка. Так как договор и допсоглашение к нему прошли госрегистрацию в реестре недвижимости, суды признали незаконным принятие Администрацией спорного распоряжения.
Правила передачи участков, принадлежащих государству или находящихся в муниципальной собственности, отражены в статьях 30-32 ЗК РФ. Соблюдение процедуры, прописанной в законе, обеспечивает справедливое и эффективное распоряжение собственностью.
Из документов следовало следующее:
- Спорный участок поставлен государством на кадастровый учет в 2014 году.
- Муниципалитет передал землю Обществу для целей, отличных от строительства, в связи с чем проведение торгов не требовалось.
Но нижестоящие суды не учли, что процедура передачи участка под застройку связана с применением иных правил.
Таким образом, заключая допсоглашение об изменении назначения земли, стороны фактически попытались обойти законодательство и оформить арендные отношения без проведения публичных торгов.
Кроме того, судьи не отразили свое мнение относительно довода Истца о том, что в арбитраже находилось иное дело, связанное с недействительностью спорного распоряжения. В АС Челябинской области обратился областной прокурор к Администрации и Обществу с требованием о признании распоряжения недействительным и другими сопутствующими заявлениями, вытекающими из правоотношений сторон.
Получение разрешения на строительство означает, что имеющаяся у застройщика проектная документация соответствует градостроительному плану участка и дает ему право возводить на нем объекты недвижимости. Чтобы получить разрешение, необходимо собрать комплект документов, среди которых закон называет правоустанавливающие документы на землю (п. 1 ст. 7 ГрК РФ).
Нижестоящие суды в качестве таких документов указали зарегистрированные в регпалате договор аренды и допсоглашение к нему, что подтверждало наличие у Общества соответствующих прав на землю. Но суды не учли, что изначально участок имел целевое назначение «для организации отдыха населения», а не для строительства.
Согласно земельному законодательству, у любого участка имеется целевое назначение. Выходить за пределы данного назначения землепользователь не вправе. На определение правового режима участка влияет его категория, вид и цели использования, а также отнесение его к определенной зоне. В ст. 85 ЗК РФ содержится право каждого землепользователя выбирать вид разрешенного использования в рамках допустимых вариантов внутри конкретной территориальной зоны. Но применять данную норму надлежит только во взаимосвязи с другими нормами права.
Реализовать свое право на пользование землей можно через оформление права аренды. Данное право отражается в договоре одновременно с фиксацией вида использования земельного участка.
Как следует из п.1 ст. 615 ГК РФ, пользоваться арендованной землей допускается в точном соответствии с договором. Если в тексте соглашения отсутствует указание на цель использования, то арендатор должен учесть установленное в официальных документах назначение земли.
Таким образом, если назначение участка меняется, то обязательно следует изменение условий заключенного договора. Лицо, предоставившее участок в аренду, не может своевольно изменять назначение участка. При решении данного вопроса оно обязано соблюдать законодательно установленный порядок его предоставления.
Когда нижестоящие суды посчитали возможным изменение цели использования участка на «строительство объектов для отдыха населения» посредством подписания допсоглашения к договору аренды, они не учли, что порядок предоставления участков для новой и существующей цели различен.
Основная мысль судебных актов, принятых по данному спору, сводилась к тому, что у Администрации не было законных причин для отмены распоряжения, так как ГрК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень случаев для подобных действий. Ни к одному из данных случаев сложившаяся ситуация не подходила.
В то же время Закон № 131-ФЗ позволяет муниципалитету отменить или временно прекратить применение изданного им же правового акта (ст. 48). Правда, отменить свой акт Администрация могла только при условии, если данными действиями никому не причинялся вред.
Несмотря на указанные правовые нормы, констатировал ВС РФ, суды были обязаны изучить процедуру передачи земли под застройку, оценить доводы Истца о разрешении строительства в отсутствии соответствующих прав на землю у Ответчика. Указанное явилось причиной для передачи дела на повторное изучение и принятие законного судебного акта.
- Start up проекты
- Корпоративные отношения
- Реструктуризация бизнеса
- Структурирование организаций
- Сопровождение отношений с бизнес партнером
- Корпоративные конфликты
- Внесудебное разрешение корпоративных конфликтов
- Судебное разрешение корпоративных конфликтов
- Недвижимость и строительство
- Суд и арбитраж
- Защита интеллектуальной собственности
Следует учитывать позицию Минстроя России при взаимодействии с органами государственного строительного надзора. В соответствии с данными разъяснениями истребование от застройщиков продленных разрешений на строительство, срок действия которых истекает в период с 7 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г., является незаконным.
Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство (далее – разрешение) представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, ППТиПМ, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям ППТиПМ при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта[1], а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешённым использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ. В случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации установленным в соответствии с п. 7 ст. 36 ГрК РФ требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.
По общему правилу разрешение выдаётся по заявлению застройщика органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, которым утверждается и форма заявления. В отношении отдельных видов объектов капитального строительства и земельных участков форма заявления о выдаче разрешения утверждается в особом порядке[2].
Особый порядок выдачи разрешения специально уполномоченными органами (организацией) предусмотрен для некоторых объектов, в частности:
- объектов космической инфраструктуры;
- гидротехнических сооружений;
- объектов, связанных с использованием недр;
- объектов, связанных с атомной энергией, и т. п.
Например, в случае, если при проведении работ по сохранению ОКН затрагиваются конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности такого объекта, разрешение выдаётся исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны ОКН (п. 5.1 ст. 51 ГрК РФ).
Также особый порядок выдачи разрешения предусмотрен в случае строительства, реконструкции объекта капитального строительства:
- на территориях двух и более субъектов РФ (включая осуществляемую на территории одного субъекта РФ реконструкцию объекта, расположенного на территориях двух и более субъектов РФ), в том числе линейного объекта на территории закрытого административно-территориального образования, границы которого не совпадают с границами субъектов РФ, – выдаётся уполномоченным федеральным органом исполнительной власти;
- на территориях двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов) – органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
- на территориях двух и более поселений или на межселенной территории в границах муниципального района – органом местного самоуправления муниципального района.
При этом в силу прямо установленного ГрК РФ запрета не допускается выдача разрешения на строительство при отсутствии утверждённых ПЗЗ, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального, регионального, местного значения, а также объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, регламенты, в случае несоответствия проектной документации объектов капитального строительства ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории, в иных предусмотренных законом случаях.
Кроме того, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для КРТ, выдача разрешения на строительство многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утверждёнными ППТиПМ.
С 01.01.2024 перечень устанавливаемых ГрК РФ запретов на выдачу разрешения на строительство дополнится запретом на выдачу разрешения на строительство при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о границах территориальных зон, в которых расположены земельные участки, на которых планируются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района и объектов капитального строительства на земельных участках, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.
Перечень документов, которые должны быть приложены к заявлению о выдаче разрешения, содержится в п. 7 ст. 51 ГрК РФ. Требуемые документы должны содержать необходимую информацию о земельном участке, в том числе ГПЗУ, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство[3], о планируемом строительстве/реконструкции, сведения о застройщике.
С 04.08.2018 перечень документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения, был скорректирован. Так, в случае строительства, реконструкции объекта капитального строительства, в связи с размещением которого в соответствии с законодательством РФ подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории или ранее установленная зона подлежит изменению, к заявлению о выдаче разрешения должно быть приложено решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории.
Форма разрешения утверждена Приказом Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Данный Приказ также содержит подробную инструкцию по заполнению разрешения.
Нарушение утверждённой формы или порядка её заполнения при выдаче разрешения может повлечь за собой признание такого разрешения не соответствующим закону и недействующим, а также приостановление строительства до получения нового разрешения. Например, разрешение может быть признано недействующим в связи с несоответствием содержащихся в нём сведений проектной документации[15].
По общему правилу строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения, а осуществление указанных действий при отсутствии разрешения является основанием для привлечения к административной ответственности и/или признания строительства самовольным.
При этом п. 17 ст. 51 ГрК РФ предусмотрен открытый перечень случаев, когда получение разрешения не требуется:
1) строительство, реконструкция гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительство, реконструкция на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определённых в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;
2) строительство, реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства;
3) строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и иных некапитальных строений, сооружений);
4) строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
5) изменение объектов капитального строительства (их частей), не затрагивающее конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности и не превышающие предельные параметры, установленные градостроительным регламентом, в т. ч. капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также строительство, реконструкция буровых скважин;
6) строительство, реконструкция посольств, консульств и представительств РФ за рубежом;
7) строительство, реконструкция объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 0,6 мегапаскаля включительно;
8) размещение антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 метров, предназначенных для размещения средств связи;
9) иные случаи, когда в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения не требуется[16].
Ранее Постановлением Правительства РФ от 17.08.2019 № 1064[17] было также установлено, что в случае строительства, реконструкции линий связи и сооружений связи, не являющихся особо опасными, технически сложными объектами связи, получение разрешения на строительство также не требуется. При этом следует учитывать, что в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 48.1 ГрК РФ к особо опасным и технически сложным объектам относятся сооружения связи, являющиеся особо опасными, технически сложными в соответствии с законодательством Российской Федерации в области связи.
В соответствии с п. 14.1 ст. 1 закона № 126-ФЗ[18] к особо опасным, технически сложным сооружениям связи относятся сооружения связи, проектной документацией которых предусмотрены такие характеристики, как высота от 75 до 100 метров и (или) заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли от 5 до 10 метров.
Поскольку антенные опоры (мачты и башни) могут быть квалифицированы в качестве сооружений связи, то создаётся риск, при котором указанная совокупность норм может быть истолкована уполномоченными органами и/или судебными органами как допускающая возможность строительства без получения разрешения на строительство только сооружений связи, документацией которых предусмотрены такие характеристики, как высота до 50 метров, а также заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли до 5 метров. В иных случаях для размещения сооружений связи (антенных опор, мачт и башен), выходящих за пределы указанных характеристик (с заглублением ниже 5 метров), требуется получение разрешения на строительство.
На текущий момент в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816[19] вышеуказанное Постановление № 1064 утратило силу. Однако новое постановление, не отменяя норму о возможности строительства, реконструкции линий связи и сооружений связи, не являющихся особо опасными, технически сложными объектами связи, без получения разрешения на строительство, дополнило соответствующий перечень новыми 11 случаями. Теперь без получения разрешения допустимо строительство (реконструкция) следующих объектов:
1) линий электропередачи классом напряжения до 35 кВ включительно, а также связанных с ними трансформаторных подстанций, распределительных пунктов;
2) тепловых сетей, транспортирующих водяной пар с рабочим давлением до 1,6 мегапаскаля включительно или горячую воду с температурой до 150 °C включительно;
3) водопроводов и водоводов всех видов диаметром до 500 мм;
4) линейных сооружений водоотведения диаметром до 1000 мм;
5) линейных объектов, размещаемых пользователем недр в целях проведения работ по геологическому изучению недр и (или) разведки и добычи полезных ископаемых в границах участков недр, при условии, что такие объекты не являются особо опасными, технически сложными и уникальными объектами и одновременно строительство, реконструкция таких объектов осуществляются за пределами границ населённых пунктов;
6) отдельно стоящих ветроэнергетических установок высотой менее чем 250 метров, а также солнечных батарей;
7) автомобильных дорог IV и V категорий;
8) объектов капитального строительства, являющихся элементами обустройства автомобильных дорог и (или) защитными дорожными сооружениями и размещаемых в полосе отвода автомоб��льных дорог;
9) местных улиц, местных дорог, проездов улично-дорожной сети сельских поселений;
10) пешеходных улиц и площадей городов;
11) парковых дорог, проездов, велосипедных дорожек.
ГрК РФ допускает поэтапное проектирование и осуществление строительства, реконструкции объектов. Соответственно, возможна и выдача разрешения на отдельные этапы (очереди) строительства (п. 12 ст. 51 ГрК РФ). При этом следует отметить, что в конце 2019 года законом № 472-ФЗ[20] в ГрК РФ внесены изменения, в соответствии с которыми предусматривается выделение этапов и в отношении линейных объектов (объектов капитального строительства, входящих в их состав). Получаются такие разрешения в общем заявительном порядке.
При этом под этапом строительства понимается строительство или реконструкция объекта капитального строительства из числа объектов капитального строительства, планируемых к строительству, реконструкции на одном земельном участке, если такой объект может быть введён в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, т. е. независимо от строительства или реконструкции иных объектов на этом участке, а также строительство или реконструкция части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, т. е. независимо от строительства или реконструкции иных частей этого объекта капитального строительства (п. 2 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий[21]).
По общему правилу разрешение выдаётся на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, а на индивидуальное жилищное строительство – на десять лет. Необходимо отметить, что последними серьёзными изменениями в ЗК РФ законодатель установил предельные сроки аренды государственных земель для целей строительства в виде двойного ориентировочного срока на строительство, устанавливаемого Минстроем РФ. Установление этих сроков, по нашему мнению, не определяет фактический срок действия разрешения на строительство (он по-прежнему определяется разделом «Проект организации строительства»).
Разрешение, выданное при отсутствии законных оснований на иной срок, чем предусмотрен проектом, как показывает анализ судебной практики, может быть признано в судебном порядке не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя[22].
В рамках реализации мер поддержки бизнеса в период чрезвычайных ситуаций, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции COVID-19[23], Правительство РФ приняло решение[24] об автоматическом продлении на 1 год срока действия разрешений на строительство, срок действия которых истекает в период с 06.04.2020 до 01.01.2021.
В случае истечения срока действия разрешения до окончания строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта возможно его продление уполномоченным органом (организацией), выдавшим разрешение, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения[25].
Несоблюдение любого из этих условий является самостоятельным основанием для отказа в продлении разрешения (пп.пп. 7–8 п. 21.15 ст. 51 ГрК РФ).
Необходимо отметить, что ранее установленный законом срок на обращение с заявлением о продлении срока действия разрешения (не позднее чем за шестьдесят дней) зачастую воспринимался уполномоченным органом как пресекательный, несмотря на отсутствие прямого указания на это в законе, и в связи с пропуском застройщиком данного срока уполномоченные органы нередко отказывали в продлении срока действия разрешения. Однако судебная практика по данному вопросу сформировалась таким образом, что суды признают такие отказы не соответствующими закону[26]. В текущей редакции норм, регулирующих порядок внесения изменений в разрешение, данная проблема утратила свою актуальность, так как теперь срок действительно пресекательный, и нет места двоякому толкованию за одним исключением.
Согласно п. 21.5 ст. 51 ГрК РФ физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком участке в соответствии с разрешением, выданным прежнему правообладателю земельного участка.
Срок действия выданного разрешения при переходе права на земельный участок и/или объекты капитального строительства сохраняется, за исключением установленных законом случаев, когда действие разрешения прекращается на основании решения уполномоченного органа (организации) – п. 21.1 ст. 51 ГрК РФ.
О переходе права собственности на участок, а также об изменении характеристик участка (в случае его объединения, перераспределения, раздела, выдела) новый правообладатель (правообладатель изменённого участка) обязан уведомить орган, выдавший разрешение, для внесения в него соответствующих изменений с приложением соответствующих документов, указанных в пп.пп. 1–4 п. 21.10 ст. 51 ГрК РФ. Если необходимые документы не будут представлены заявителем, уполномоченный орган обязан запросить такие документы или сведения, содержащиеся в них, в соответствующих органах государственной власти или органах местного самоуправления.
Продолжение строительства без приведения разрешения в соответствие с произошедшими изменениями может повлечь за собой сложности с прохождением строительного контроля и надзора, введением постро��нного объекта в эксплуатацию, а также может стать основанием для привлечения застройщика к административной ответственности[27].
Отмена разрешения на строительство – это волевое действие уполномоченного органа по отзыву ранее выданного разрешения на строительство как выданного с нарушениями.
П. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрена возможность отмены изданного муниципального правового акта в порядке самоконтроля. Так, в Постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС РФ указал, что на основании рассматриваемой нормы уполномоченный орган вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства. В дальнейшем этот подход был распространён арбитражными судами на иные ненормативные акты, в т. ч. и на разрешение на строительство.
Достаточным основанием для отзыва уполномоченным органом разрешения на строительство, по мнению судов, было нарушение застройщиком или уполномоченным органом ст. 51 ГрК РФ, регулирующей правила выдачи такого разрешения, вне зависимости от степени их существенности, например:
- отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок[31], истечение срока действия договора аренды[32];
- несоответствие проектной документации положению о составе проектной документации[33], в том числе отсутствие некоторых необходимых разделов[34];
- несоответствие ВРИ земельного участка[35];
- несоблюдение санитарных правил при проектировании (отсутствие учёта санитарно-защитной зоны проектируемого объекта)[36];
- отсутствие положительного заключения экспертизы проектной документации[37];
- несоблюдение специальной процедуры при выдаче разрешения[38] и т. д.
Необходимо отметить, что в 2011 году ст. 51 ГрК РФ была дополнена п. 21.1, который предусматривает несколько случаев, когда действие разрешения на строительство может быть прекращено уполномоченным органом:
1) принудительное прекращение права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
2) поступление предписания уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти о прекращении действия разрешения на строительство на основании несоответствия разрешения на строительство ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории;
3) отказ застройщика от права собственности и иных прав на земельные участки;
4) расторжение договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;
5) прекращение права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
После появления этой нормы возник следующий вопрос: может ли быть прекращено действие разрешения на строительство в иных, помимо указанных в п. 21.1 ст.51 ГрК РФ, случаях?
Анализ актуальной практики арбитражных судов свидетельствует о том, что мнения судов разделились. В судебной практике представлено две позиции:
- отзыв разрешения на строительство возможен, если застройщиком или уполномоченным органом нарушены положения ст. 51 ГрК РФ вне зависимости от наличия обстоятельств, указанных в п. 21.1 данной статьи. При этом п. 21.1 устанавливает специальные основания для отмены разрешения на строительство в ситуации, когда на этапе его выдачи никаких нарушений не было допущено, но впоследствии появились обстоятельства, препятствующие дальнейшему строительству. Анализ практики Верховного Суда РФ[39] и арбитражных судов ряда округов свидетельствует о том, что они придерживаются этой позиции[40];
- п. 21.1 ст. 51 ГрК РФ устанавливает исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых разрешение на строительство может быть отозвано. При этом в решении уполномоченного органа должна быть ссылка на одно из обстоятельств, указанных в п. 21.1, в противном случае решение об отзыве является незаконным. В частности, такую позицию занимает Арбитражный суд Волго-Вятского округа[41].
Таким образом, судебная практика в подавляющем большинстве случаев полагает, что отмена разрешения на строительство в порядке самоконтроля возможна, если это разрешение было выдано с нарушением требований градостроительного законодательства.
С 04.08.2018[43] введён новый порядок строительства ИЖС путём направления специального уведомления о планируемом строительстве объектов ИЖС вместо получения разрешения на строительство.
Следует отметить, что указанными поправками в ГрК РФ также было закреплено легальное определение «объект ИЖС», под которым понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект ИЖС», «жилой дом», «индивидуальный жилой дом» равнозначны.
Теперь в целях строительства, а также реконструкции объекта ИЖС или садового дома частные застройщики обязаны направить в уполномоченный орган специальное уведомление о планируемом строительстве, согласно утверждённой форме[44], в порядке, определённом новой ст. 51.1 ГрК РФ.
Из указанной нормы следует, что требование о направлении уведомления о планируемом строительстве распространяется не только на строительство жилых домов, но и на строительство садовых домов, к которым ранее законодательство не предъявляло требований о получении разрешений или иного согласования строительства.
Соответствующее уведомление о планируемом строительстве должно содержать в себе определённый перечень сведений, перечисленных в п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ (о застройщике, о земельном участке, о планируемых параметрах постройки и т. д.), а также к нему должны быть приложены документы, перечисленные в п. 3 ст. 51.1 ГрК РФ (правоустанавливающие на земельный участок, описание внешнего облика в определённых случаях), а само уведомление может быть направлено одним из предложенных законом способов: личное обращение, обращение через МФЦ, направление уведомления по почте или через единый портал государственных и муниципальных услуг.
В случае, если в направленном уведомлении о планируемом строительстве отсутствуют необходимые сведения либо к нему не приложены необходимые документы, уполномоченный орган возвращает застройщику уведомление в течение 3 рабочих дней со дня поступления такого уведомления. В этом случае уведомление считается ненаправленным (п. 6 ст. 51.1 ГрК РФ).
После получения уведомления о планируемом строительстве, соответствующего формальным критериям, уполномоченный орган обязан рассмотреть его в течение 7 рабочих дней, результатом чего должно стать направление частному застройщику уведомления о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения таких объектов на земельном участке либо уведомление о несоответствии.
Срок рассмотрения уведомления составляет 20 рабочих дней в случае, если создание объекта ИЖС или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения и в уведомлении о планируемом строительстве не содержится указание на типовое архитектурное решение, в соответствии с которым планируется строительство такого объекта.
Основания для направления застройщику уведомления о несоответствии параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения таких объектов на земельном участке перечислены в п. 10 ст. 51.1 ГрК РФ, указанный перечень оснований является закрытым.
В случае, если в установленный срок (7 или 20 рабочих дней) уполномоченный орган не направит частному застройщику, подавшему уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома, уведомление о несоответствии параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения таких объектов на земельном участке, то поданное уведомление считается согласованным и даёт право частному застройщику осуществлять строительство в соответствии с указанными им в уведомлении параметрами в течение 10 лет со дня направления такого уведомления. Данное право сохраняется также при переходе прав на земельный участок и объект ИЖС или садовый дом, при этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется (п. 13 ст. 51.1 ГрК РФ).
В соответствии с концепцией уведомительного порядка строительства объектов ИЖС в ст. 55 ГрК РФ, регулирующей порядок выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, были внесены дополнения, устанавливающие уведомительный порядок информирования уполномоченных органов об окончании строительства объекта ИЖС (п.п. 16–21 ст. 55 ГрК РФ).
Теперь частные застройщики не позднее одного месяца со дня окончания строительства объекта ИЖС или садового дома в порядке, аналогичном подаче уведомления о планируемом строительстве, направляют в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы уведомление об окончании строительства такого объекта с указанием необходимых сведений и приложением необходимых документов (п. 16 ст. 51.1 ГрК РФ).
Соответствующее уведомление может быть возвращено застройщику в течение 3 рабочих дней со дня его поступления и считается ненаправленным по следующим основаниям:
- отсутствие в уведомлении предусмотренных сведений или отсутствие документов, прилагаемых к нему;
- поступление уведомления об окончании строительства по истечении 10 лет со дня поступления уведомления о планируемом строительстве либо ��сли такое уведомление ранее не направлялось.
В положениях ст. 1 ГрК РФ содержится понятие застройщика, под которым понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Одновременно в законе введено понятие технического заказчика – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции.
При этом согласно п. 3 ст. 52 ГрК РФ лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее – лицо, осуществляющее строительство), может являться как сам застройщик, так и привлекаемый на основании договора строительного подряда индивидуальный предприниматель или юридическое лицо. Такое лицо, осуществляющее строительство, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несёт ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.
Таким образом, положения ГрК РФ допускают передачу полномочий как застройщика, так и (технического) заказчика другому лицу. В т. ч. возможна передача полномочий только в рамках одного или нескольких этапов строительства.
Следует помнить, что в законодательстве установлено обязательное требование об участии в СРО лица, планирующего осуществление функций технического заказчика.
На практике случаи передачи полномочий нередки, и оформляется такая передача договорами, чаще всего поименованными как договор на осуществление функций заказчика (застройщика) или договор о распределении функций заказчика (застройщика). Вопрос о правовой природе такого договора является дискуссионным как в теории гражданского права, так и в судебной практике. Единое мнение по данному вопросу не сформировано, в основном такие договоры определяют как договор совместной деятельности, подрядный, инвестиционный или агентский, а также как смешанный договор, содержащий в себе элементы перечисленных договоров в различных комбинациях. По нашему мнению, данный договор представляет собой разновидность агентского договора (гл. 52 ГК РФ). Подтверждением данной позиции является, в частности, то, что выполнение техническим заказчиком своих функций возможно только на основании выданной застройщиком доверенности, т. е. технический заказчик осуществляет некоторые представительские функции для застройщика.
Не следует отождествлять технического заказчика с генеральным подрядчиком. По общему правилу функции, осуществляемые заказчиком, не входят в обязанности генерального подрядчика, и, как видно из приведённых положений ст. 1 ГрК РФ, функции заказчика существенно шире. По общему правилу технический заказчик не осуществляет непосредственно строительные работы, а взаимодействует с генеральным подрядчиком от имени застройщика. В связи с этим, если строительство ведёт генеральный подрядчик, ответственность за качество, срок выполнения работ не может быть возложена на технического заказчика[45].
С 1 июля 2017 года отменено требование о выполнении работ, приведённых в Перечне видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утверждённом Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624, лицами, имеющими допуски СРО. После 1 июля 2017 года выполнение указанного вида работ допустимо лицами, состоящими в СРО в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, без необходимости получения ими каких-либо дополнительных допусков. Положениями ст. 9.5.1 КоАП РФ установлена административная ответственность за осуществление таких видов работ лицом, не являющимся членом СРО.
При этом ранее на практике дискуссионным являлся вопрос о необходимости соблюдения соответствующих требований застройщиком или техническим заказчиком в том случае, когда указанные работы осуществляет привлечённое застройщиком или (техническим) заказчиком на основании договора юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, т. е. (генеральный) подрядчик. С 1 июля 2017 года указанная неопределённость разрешена в связи с наличием требования об исполнении функций технического заказчика только членом, соответственно, саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных п. 2.1 ст. 47, п. 4.1 ст. 48, п. 2.2 ст. 52 ГрК РФ[46].
Отмена выданного разрешения на строительство
Указанное разрешение выдаёт администрация муниципального образования, на территории которого располагается земельный участок, предназначенный для постройки.
В определённы случаях, упомянутых в Градостроительным кодексе РФ, разрешение может выдаваться министерством строительства или иными региональными органами:
- если участок расположен на территории нескольких муниципальных районов;
- если участок земли находится на территории нескольких субъектов России;
- строительство осуществляется в зоне закрытого административно-территориального образования;
- строительство осуществляется на особо охраняемых природных участках;
- в случае строительства объектов, использующих недра;
- в других случаях, которые предусмотрены Градостроительным кодексом РФ.
Таким образом, ответчиком (лицом, к которому будут предъявляться исковые требования) по делу будет являться администрация муниципального образования или другой орган, который выдал соответствующее разрешение на строительство. В качестве соответчика также необходимо привлекать физическое или юридическое лицо, которому выдано соответствующее разрешение, так как его права при рассмотрении дела также затрагиваются.
Обжалование разрешения на строительство, как и иное решение государственного органа или должностного лица, обжалуется в порядке, установленном Кодексом административного судопроизводства РФ.
Для обращения в суд с указанными требованиями необходимо подготовить административное исковое заявление. Лицо, подающее заявление будет именоваться административный истец.
Административный иск может быть предъявлен в течение трёх месяцев, когда стало известно о выдаче уполномоченном органом разрешения на строительство. Дата, когда административному истцу стало известно о начале строительства не может быть отправной точкой для истечения срока давности (ходя административный ответчик, наверняка, будет пытаться убедить в этом суд), так как зачастую, строительство начинается до получения разрешения на строительство. Известны случаи, когда граждане, на принадлежащих им на праве собственности участках земли, возводят жилые дома«под ключ», без получения соответствующего разрешения. Чтобы проверить, имеется ли разрешение на строительство и заодно, обозначить отправную точку для истечения срока исковой давности, рекомендуем подать в администрацию местного самоуправления (если это сельская местность – в администрацию сельского поселения, если город – городскуюи т.п.) заявление, с просьбой сообщить, выдавалось ли разрешение на строительство конкретного объекта.
В соответствии с ч. 20 ст. 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен соответствующим органом, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления. Если заявление о продлении срока действия разрешения на строительство подается застройщиком, привлекающим на основании договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, к такому заявлению должен быть приложен договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договор страхования гражданской ответственности лица, привлекающего денежные средства для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (застройщика), за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
Исходя из данной формулировки по общему правилу (если «оставить за кадром» специфику жилищного строительства на основании ДДУ) для продления разрешения на строительство необходимо:
- подать заявление не менее чем за 60 дней до истечения срока действия ранее выданного разрешения;
- начать строительные работы до подачи такого заявления.
Оба ли этих условия должны выполняться одновременно? Правомерен ли отказ в продлении, если застройщик нарушил срок подачи заявления или, наоборот, подал заявление своевременно, но не приступил к выполнению работ?
В правоприменительной практике по обозначенной проблеме выработано следующее решение. В части 20 ст. 51 ГрК РФ установлено одно основание для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство: если строительство не было начато до истечения срока действия разрешения. Подача заявления менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения не предусмотрена ГрК РФ в качестве основания для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство. Соответственно, если строительство объекта начато в период действия разрешения на строительство, которое не отменено и не признано недействительным (незаконным), у уполномоченного органа нет оснований для отказа в продлении срока его действия. Такая позиция представлена в Определении ВС РФ от
Как справедливо отмечено в Постановлении АС ПО от
Обязанность доказывать соответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличие у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который принял акт (ч. 5 ст. 200 АПК РФ).
При этом нарушение прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности в силу ст. 65 АПК РФ должен доказать заявитель (обратившееся в суд лицо).
Таким образом, закон не предоставляет органам местного самоуправления права по собственному усмотрению принимать и отменять ранее принятые документы. Этот вывод в полной мере распространяется и на случаи, связанные с выдачей и отменой разрешений на строительство.
В соответствии с ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ действие разрешения на строительство прекращается (на основании решения соответствующего органа) в случае:
- принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
- отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;
- расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;
- прекращения права пользования недрами, если разрешение выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
Судебная практика исходит из того, что по смыслу приведенной нормы, которая носит императивный (не допускающий выбора) характер, орган местного самоуправления, выдавший застройщику разрешение на строительство, вправе принять решение о прекращении действия (аннулировании, отмене) этого разрешения только при наличии хотя бы одного из перечисленных выше оснований. Перечень таких оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Следовательно, если постановление об отмене разрешения на строительство не содержит ссылок на ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ, действия администрации незаконны (при условии, что разрешение на строительство было выдано с соблюдением установленных требований). Такая позиция выражена, в частности, в определениях ВС РФ от
При этом не имеет значения довод администрации о том, что отмена разрешения на строительство связана с получением протеста прокуратуры. Например, в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от
Формальное основание самовольности постройки — основание сноса?
207 компаний доверили защиту нам за 11 лет 47 дел за 2020 год 0% дел разрешено в пользу клиентов более 710 млн рублей взыскано или сэкономлено для клиентов
Отказ в выдаче разрешения на строительство относится к полномочиям органа, который уполномочен выдавать соответствующие разрешения. Причины отказа в выдаче разрешения на строительство должны быть обоснованы. Их перечень носит императивный характер, что свидетельствует о невозможности вынесения отказа по причинам наличия условий, не сходных с теми, которые установлены Градостроительным кодексом.
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обоснован отсутствием документации, требуемой в соответствии со ст. 51 вышеуказанного законодательного акта. Поводом для отказа может послужить несоответствие документов, которые были представлены заявителем, требованиям, содержащимся в градостроительном плане на конкретный земельный участок, а равно и тем требованиям, которые установлены в разрешительной документации на реконструкцию или отклонение от граничных критериев ранее согласованного строительства.
Нормы Земельного кодекса устанавливают право органов местного самоуправления осуществлять деятельность по управлению и исполнению распорядительных функций относительно земельных участков, которые относятся к собственности муниципального значения.
Правовые нормы, нашедшие свое отражение в ст. 51 Градостроительного кодекса, определяют круг требуемых документов, которые являются необходимыми для оформления разрешительной документации, необходимой для проведения будущего строительства. Такие документы должны быть направлены застройщиком в уполномоченные органы, к полномочиям которых отнесена выдача соответствующих разрешений. От застройщика потребуется заявление и:
- правоустанавливающий документ, подтверждающий право на владение землей или ее передачу в пользование;
- градостроительный план, относящийся к земельному участку;
- материалы, которые отражены в проектах, среди которых:
— пояснительная записка;
— схема планируемой организации участка земли, находящаяся в соответствии с планом градостроения, содержащая сведения о месте размещения будущих объектов, относящихся к капитальному строительству, подъездных путей к ним и проходов, определяющая границы зоны действий публичного сервитута иных лиц, а также объектов, относящихся к археологическому наследию;
— схема планируемой организации участка, которая подтверждает расположение объекта линейного типа, относительно пределов красных линий, которые утверждены и применяются по отношению к таким объектам;
— схема архитектурных решений;
— сведения, содержащие информацию, касающуюся инженерного оборудования и обеспечения инженерно-технического характера, с определением точек «запитки» такого объекта;
— проект проведения работ, связанных с демонтажем или сносом иных объектов строительства, в том числе, в определенной части.
- положительное заключение органов, проводящих государственную экспертизу документов проекта, а также заключение о проведении экологических экспертиз;
- разрешительные сведения о возможности отклонения от установленных критериев возведения здания или проводимой реконструкции;
- согласовательные документы, полученные от каждого из правообладателя на долю в объекте, при проведении реконструкции данного строительства.
Недостаточность документов или наличие в них сведений, не являющихся подтвержденными, может стать поводом для отказа в предоставлении разрешения. Оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство является правом заявителя.
Отказ в выдаче разрешения на строительство и порядок его обжалования, установлен рядом правовых норм, действующих на территории государства. Признать незаконным отказ в выдаче разрешения на строительства можно в порядке досудебного урегулирования или в рамках судебного разбирательства.
О незаконности отказа может свидетельствовать предъявление всех требуемых документов, полностью соответствующих нормам законодательства, и получение необоснованного отрицательного ответа на заявление.
Досудебный порядок действий по обжалованию
Обжалование действий на досудебном уровне осуществляется путём подачи заявления, содержащем требования о признании действия ответственного лица незаконным. Признать незаконными такие действия может руководящий состав Роснедра.
Рассмотрение заявления и основания, послужившего такому заявлению, осуществляется заместителем руководителя Роснедр, что осуществляется на протяжении 5 рабочих дней.
Порядок рассмотрения заявлений предполагает возможность принятия одного из решений:
- отказать и предоставить мотивированное обоснование такого отказа;
- принять заявление во внимание и отменить решение, послужившее отказом, с вменением обязанности должностному лицу выдать требуемое разрешение, не позднее чем через 3 дня, после отмены предшествующего отказа, признанного незаконным.
Несогласие с результатами рассмотрения заявления является основанием для обжалования действий путем подачи жалобы в Минприроды. Работа по проверке информации полученной жалобы будет осуществлена коллегиально, а результаты исследования отразятся в ответе на жалобу.
Коллегиальный орган, признавший основания отказа выдачи разрешения на строительство законными, откажет в удовлетворении требований, определенных в жалобе. Незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство будет отменен, а требуемый документ предоставлен заявителю.
Оспаривание действий в досудебном порядке, как показывает практика отказа в выдаче разрешения на строительство, является одним из наиболее доступных способов признания отказа незаконным. В случае невозможности проведения данной процедуры или неудовлетворения ее результатами, заявитель может использовать свое право на судебную защиту, порядок которой определен нормами права.
Судебные процедуры
Незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство, полученный заявителем, предъявившим требуемую документацию, может быть обжалован в рамках судебного разбирательства.
Такой процедуре может предшествовать досудебное урегулирования, однако использование такой возможности является исключительным правом заявителя, что означает предоставление ему полномочий на обжалование отказа в выдаче разрешения на строительство через суд, минуя стадию жалоб.
При предъявлении требований необходимо верно определить ответчика. В данном случае им выступит территориальный орган Роснедр, чей незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство и будет обжаловаться.
Порядок и способы судебного разбирательства определены процедурой административного судопроизводства, положениями Градостроительного, Земельного, Воздушного кодексов и иной нормативной базой, действующей на территории государства.
Минстрой разъяснил порядок продления разрешений на строительство
Действие разрешения на строительство может быть прекращено по решению органов, которые его выдали. Основные причины, которые могут послужить поводом для такого решения, перечислены в статье 21.1 Градостроительного кодекса.
- Утрата права на пользование земельным участком, на котором возводится объект (в том числе при его изъятии для государственных нужд).
- Расторжение арендного договора (или другого, дающего право на пользование), независимо от его причины.
- Прекращение договора на пользование недрами, когда на предоставленном участке строительный объект возводится для производственных нужд.
На практике чаще всего встречаются споры, связанные с арендой. Строительные проекты —комплекс взаимосвязанных договорных и финансовых обязательств. Вытекающие из этих отношений строительные споры отличаются особой спецификой, в них участвует большое число заинтересованных лиц, органы государственной власти. Как правило, к их разрешению всегда привлекаются профессиональные адвокаты, специализирующиеся в области строительного права.
Законом установлено только одно основание для отказа в продлении разрешения на строительство — когда на момент подачи заявления работы еще не были начаты (ст. 20 ГК). Однако на деле возникают препятствия, связанные с необходимостью представить дополнительные документы на основании местных законодательных актов.
Так, например, если застройщик привлекает средства инвесторов на основании ДДУ (физических или юридических лиц), то по закону он должен приложить к заявлению договор о страховании своей гражданской ответственности или банковской гарантии. Но он не обязан получать ордера, отдельные разрешения на земляные и строительно-монтажные работы, установку вспомогательных объектов.
Также нужно помнить, что закон четко увязывает период действия разрешения со сроком завершения работ, указанным в документации. Застройщик не может определять его по усмотрению, так же как и администрация, или суд. Таким правом обладает только технический специалист — проектировщик. Поэтому при обращении за продлением строительства нужно изменить сроки в действующем проекте.
Разобраться в том, какие требования администрации правомерны, а какие можно и нужно оспаривать, бывает трудно. Строительное законодательство изобилует нюансами, разобраться в которых под силу только опытному адвокату.
Сотрудник МФЦ обязан принять ваше заявление. Он может только указать на очевидные неточности. Решение принимает администрация муниципального образования, которая действует строго в рамках законодательства.
Даже получив отказ в разрешении на строительство, оформить документы все еще проще, чем разбираться с последствиями самовольных работ. Если для частных домов еще действует дачная амнистия, которая прекратит свое существование уже 1 марта 2019 года, то самовольно построенная коммерческая недвижимость гарантированно будет снесена.
Если не получили разрешение — можете узаконить строительные работы в судебном порядке. Вы имеете право подать административный иск в течение 3-х месяцев с момента отказа в получении разрешения на строительство. Это право закреплено в первой части 219 статьи Кодекса Административного Судопроизводства РФ.
Разбирательство проходит по месту нахождения вашего земельного участка. Разрешение на строительство можно получить через суд за 1-2 заседания. Помните, что решение всегда можно оспорить в вышестоящей инстанции.
Подача иска по шагам:
- Сформулируйте результат и подкрепите его ссылкой на закон.
- Установите срок исковой давности.
- Подготовьте документы.
- Оплатите госпошлину.
- Составьте иск.
- Отправьте иск сторонам и в суд.
Суд удовлетворит ваш иск, если в ходе обжалования выявит незаконность отказа в выдаче разрешения на строительство. Решение в пользу застройщика накладывает обязательство и конкретные сроки на Администрацию.
Круг лиц, которые могут оспорить незаконное возведение строения, мал. В основном это жители районов, многоквартирных домов. В судебной практике известны случаи, когда было выдано разрешение на строительство компании и по постановлению был ряд домов, подлежащих сносу и отселению жильцов до начала проведения строительных работ. Стройка началась, а отселение не было произведено. В итоге, компания начала против жильцов судебное дело о прекращении права собственности на дом и устранение препятствий в пользование земельных участков и ведение разрешенного строительства. Или бывают случаи, когда рядом с построенными домами возводят новую многоэтажку, которая перекрывает дневной свет.
Во всех вышеперечисленных случаях возведение строения незаконно и следует оспорить разрешение в высшей инстанции.
Чтобы оспорить разрешение на постройку, нужно собрать небольшой пакет документов и отнести в мировой суд по месту нахождения дома.
Порядок действий:
-
- ознакомиться с информацией о новостройке на стенде;
- обратиться за информацией о проводимом строительстве в руководство МО — получить постановление дирекции и документ о назначении участка земли под возведение здания, предоставление права на постройку, постановление гос. экспертизы проектной документации, соглашение аренды участка земли. Делаются копии бумаг;
- обратиться к юристу для ознакомления с документацией и выявления нарушений при оформлении строительства;
- обратиться в прокуратуру с жалобой о нарушениях в строительстве и просьбой выйти в суд с иском. В случае отказа, можно обратиться с иском в судебную инстанцию самостоятельно;
- получить заключение эксперта, что все нормы соответствуют заявленным;
- получить доказательства нарушения прав именно из-за возведения постройки;
- исковое заявление.
Также можно обратиться с жалобой, чтобы оспорить разрешение на стройку, в Стройнадзор. В жалобе указать причины недовольства. Больший эффект возымеет, если действовать не в одиночку, а совместным коллективом жильцов.
Через суд порядок действий, чтобы оспорить разрешение на стройку, аналогичен вышепредставленному. Если постройка строится на территории для этого не предназначенной и она несет неудобство для жильцов близлежащих домов, то ситуацию поможет решить обращение в суд.
В подобных случаях следует обращаться в мировой суд со следующим пакетом документов:
Для того, чтобы решить свои проблемы в строительной сфере, вам понадобится помощь специалиста. На нашем сайте есть возможность ознакомиться с услугами и условиями сотрудничества. Чтобы добиться положительного решения по вопросу коммерческого или частного строительства, нужно приложить некоторые усилия и обратиться к юристам.
1.6. Разрешение на строительство
- Гражданский кодекс
- Трудовой кодекс
- Налоговый кодекс
- Закон о госзакупках 44-фз
- Жилищный кодекс
- Земельный кодекс
- Бюджетный кодекс
- КоАП РФ
- ГПК РФ
- АПК РФ
- УК РФ
- УПК РФ
- Все кодексы РФ
- Налоги и взносы
- Договоры и иные сделки
- Трудовые отношения, кадры
- Госсектор: учет, отчетность, финконтроль
- Хозяйственные ситуации
- Проверки организаций и предпринимателей
- Корпоративное право
- Бухгалтерский учет и отчетность
- Кассовые операции
- Государственные и корпоративные закупки
- Управляющие компании в многоквартирных домах
- Домашняя правовая энциклопедия
- Практика по Гражданскому кодексу
- Практика по Трудовому кодексу
- Практика по Налоговому кодексу
- Практика по Закону о защите прав потребителя
- Практика по Закону об ОСАГО
- Практика по КоАП РФ. Нарушения в области дорожного движения
- Все разделы Энциклопедии
- Производственный календарь
- Налоговый календарь
- Календарь статотчетности
- Курсы доллара США и евро
- Ключевая ставка и ставка рефинансирования
- МРОТ
- Размеры государственных пособий
- Памятки на все случаи жизни
- Штрафы за нарушение ПДД
- Интернет-сайты органов государственной власти
- Все справки (федеральные)
Споры с объектами незавершенного строительства
Список документов перечисляется в иске в графе «приложения». Юридическое назначение приложенного комплекта бумаг состоит в том, чтобы судья получил исчерпывающие данные о фактических обстоятельствах спорного дела, понимал, что они подкрепляются доказательствами, которыми выступают документы. Список приложенных бумаг не одинаковый, так как много зависит от обстоятельств рассматриваемого спорного правоотношения.
Документы:
Ответы на главные вопросы
- Недвижимость. Земля. Строительство
- Инфраструктура и объекты недвижимости
Скачать файл
| Файл добавлен | 12.08.2015 |
| Презентация | .pdf (195 Кб) |
- УСЛУГИ ПОРТАЛА
- Бизнес-юрист
- Открытые реестры юри.лиц всех стран
- Реестры недвижимости др. стран
- Объявления Вакансий
- Жалоба в Конституционный суд РФ
- Дислокации судов
- Пользователи
- Общественная приемная
- Юрист на ютубе
Законом предусмотрен отказ в выдаче разрешения на строительство в следующих ситуациях:
- Если у собственника отсутствуют какие-либо документы, необходимые для получения разрешения на начало строительства частного домовладения;
- Если объект строительства не соответствует требованиям плана земельного участка;
- Если объект не соответствует требованиям, на основании которых выдается разрешение на строительство;
Не редки случаи, когда отказ выдается «перестраховки ради». Как правило, сотрудники государственных учреждений сами же в этом случае рекомендуют собственнику обращаться в суд для решения проблемы!
Оспаривание отказа осуществляется исключительно в судебном порядке. Подчеркиваем, что обращаться необходимо в суд именно по месту расположения Вашего земельного участка, на котором и планируется застройка! Судебная практика в отношении данной проблемы является положительной, поскольку закон предусматривает упрощенный порядок разрешения вопросов об индивидуальном жилом строительстве.
Как правило, решение суда выносится в рамках 1-2 судебных заседаний. В качестве истца выступает собственник земельного участка, ответчик — представитель органа, отказавшего в выдаче разрешения на строительство (как правило, на суде не присутствует).
Получив решения суда в свою пользу, собственник земельного участка с официальным документом должен вновь обратиться в регистрационный орган и потребовать выдачи разрешения, на основании судебного решения!
Но, как Вы понимаете, в данном процессе большую роль играют вопросы:
- Правильного составления искового заявления в суд;
- Представление своих интересов в рамках судебных заседаний;
- Контроль выполнения судебного решения администрацией.
На все это требуется время, силы и профессиональные умения! Именно поэтому по аналогичным вопросам мы рекомендуем обращаться в юридическую компанию Право Групп!
Количество попыток обращения за продлением сроков разрешения нигде не регламентировано.
Однако, власти устанавливают новый период не более, чем на 3 года. Именно столько даётся застройщику, чтобы он наконец-то закончил строительные работы, ввёл объект в эксплуатацию и отчитался о результатах.
Если вы не уложитесь и в дополнительный 3-летний срок – повторно его не продлят. Остаётся вариант с получением нового разрешения/уведомления.