Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить места общего пользования в коммунальной квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
У соседей, проживающих в квартире, одинаковые права пользования общей площадью. Никто из них не может ограничить доступ к этим помещениям или вовсе преградить от пользования. Стороны могут не только пользоваться помещениями, но и располагать там свою мебель, технику и прочие предметы с учётом того, что это не будет ущемлять интересы других жильцов. Загромождение общей территории запрещено.
Продать помещения, находящиеся в общем пользовании тоже нельзя. Даже если речь идёт о приватизированной комнате или комнатах, владелец имеет права на их реализацию, но вместе с ними он продаёт и своё право на пользование общим имуществом, которое, как говорилось ранее, в натуре выделить нельзя. Если возникают какие-либо конфликты, решить их можно через суд.
Коммунальная квартира: места общего пользования
Оплата коммунальных услуг также возлагается на жильцов соразмерно их долям в квартире. Например, если в помещении не установлены учётные приборы (счётчики), стороны должны решить между собой, по какому принципу будут делить оплату – по занимаемой площади или количеству проживающих лиц. В каждом случае свои нюансы и не для всех удобно и правильно то, что для других.
Если права пользования помещениями в совместном владении в принципе понятны, решить вопрос о том, где курить, заводить ли кота и как распределить обязанности по ремонту и уборке можно, то вот с распоряжением коммунальной квартирой не всегда всё так просто. Следует обратить внимание на 250 статью Гражданского кодекса, в соответствии с которым, когда владелец комнаты или комнат решит свою недвижимость продать, он должен сначала предложить её соседям проживающим с ним в одной квартире. Они имеют первоочерёдные права на приобретение.
Всем жильцам коммунальных квартир известно, что в их жилье имеется две территориальные единицы — места общего пользования и личные владения граждан. В зависимости от местонахождения жильца в квартире определяются его права и обязанности, которые он должен соблюдать.
Многим гражданам, проживающим в коммуналках, правила проживания в подобном жилье знакомы поверхностно, что не всегда хорошо.
Ответ Как рассчитать метры общей площади в коммунальной квартире, на которые я могу претендовать? Анна, Вы можете претендовать на 8,37 кв.м от общей площади в коммунальной квартире. Места общего пользования (служебные помещения) — делятся на доли между проживающими жильцами. Размер доли определяется следующим образом: необходимо разделить площадь комнаты на площадь всех жилых помещений.
При этом точно такая же доля собственнику принадлежит в местах общего пользования. Размер доли можно изменить по обоюдному согласию всех жильцов, что должно быть подтверждено письменным соглашением. Следует помнить, что доля в местах общего пользования для проживающих граждан в не приватизированных комнатах определяется по таким же правилам, как и доля собственника комнаты.
Мы решили продать комнату в коммунальной квартире, нужно ли нам получить согласие на это собственников других комнат? — Собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире обязан известить в письменной форме остальных собственников изолированных жилых помещений в этой квартире о своем намерении продать принадлежащее ему на праве собственности помещение с указанием цены и других условий продажи. Если остальные собственники жилых помещений в квартире откажутся от покупки или не приобретут продаваемое жилое помещение в течение месяца со дня извещения, то собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире вправе продать его любому лицу.
Для этого должен быть соблюден ряд требований:
- соблюдение норматива жилой площади (12 кв. метров на 1 человека);
- письменное согласия наймодателя;
- согласие соседей по коммунальной квартире.
И собственники, и наниматели могут поселить к себе жильцов на безвозмездной основе. Согласие других сторон не требуется. Такое правило распространяется и на гостей. В Правилах пользования жилым помещением нет ограничений на количество гостей и время их пребывания.
Они могут пользоваться общими местами в коммунальной квартире наравне с собственниками или нанимателями. Однако их срок проживания без регистрации не должен превышать 90 дней. Для всех жильцов едины правила проживания в коммунальной квартире. Закон не предусматривает привилегии ни одной из сторон. Места общего пользования: права и обязанности Каждая сторона вправе пользоваться общей территорией.
Доброго времени суток, Мария. У меня такой вопрос. Я приобрёл в 3-х комнатной коммуналке общей площадью 63 кв.м. Мои 2 комнаты площадью комнаты составляет 34 кв.м, а у соседей 14 кв.м. Как нам разделить кухню и коридор, если на кухне в общем пользовании газовая плита, раковина и ванна? У соседей так же стоит холодильник, стиральная машина и стол, а у нас стол и холодильник и это все на 7 кв.м. Значит мы им предложили убрать холодильники в комнаты, а на кухне оставить столы и стиральные машины. Стиральную машину мы хотим поставить свою так как у нас 2 детей. Можно ли как-то этот вопрос решить, так как на нас коммунальные начисления расписывают от приобретённых квадратов, т.е. мы платим за 2/3 а занимаем по факту 1/3 кухни? Спасибо.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Однако выделить свою долю и оформить право собственности к примеру на часть кухни нельзя (ст.42 ч.5 ЖК РФ), поэтому остается только договариваться с соседями полюбовно, чтобы обойтись без судебных процессов.
Согласно ст. 15 Жилищного Кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
При этом ЖК РФ выделяет следующие виды жилых помещений:
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
В свою очередь, комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Таким образом, коммунальная квартира это жилое помещение, состоящее из самостоятельных объектов недвижимости (комнат) и мест общего пользования, которые уже принадлежат на праве долевой собственности собственникам комнат.
Определение порядка пользования общим имуществом в коммунальной квартире
На сегодняшний день в обиходе распространена такая дефиниция как «коммуналка». Но если проанализировать современное законодательство, то данное понятие не имеет юридической силы. Поэтому при раскрытии данного жилищного вопроса следует применять термин «коммунальная квартира».
Что собой представляет коммунальная квартира? Одним из явных недостатков современного ЖК РФ считается то, что он не дает ясного определения понятию коммунальная квартира. Это обуславливает собой возникновение многочисленных неясностей и противоречий в законодательстве, в частности, кодексах и законах, действующих на территории отдельных субъектов РФ.
Попытку трактовки понятия коммунальная квартира предпринимали множество юристов и ученых, но дать точное определение этой категории жилья не решится даже самый опытный адвокат. Если проанализировать весь накопленный теоретический опыт, то можно вывести обобщенную дефиницию.
Коммунальная квартира – это квартира, которая состоит из нескольких комнат, принадлежащих либо по договору соцнайма, либо на праве собственности. При этом ключевым фактором коммунального проживания является наличие двух и более собственников.
Безусловно, подобная трактовка носит формальный характер, но, несмотря на это, не противоречит ЖК РФ. Кроме того, подтверждает данную точку зрения и классификация коммунальных квартир, которая зафиксирована в Жилищном кодексе:
- квартиры, жилые комнаты которые используют наниматели для проживания после официального заключения договора соцнайма с государством;
- квартиры, подразделенные на комнаты, которые принадлежат владельцам на праве собственности;
- квартиры смешанного типа, которые подразумевают проживание под одной крышей как нанимателей по договору найма, так и хозяев комнат.
Наиболее подробно данный аспект совместного жительства рассмотрен в ст. 41 ЖК РФ. Именно поэтому все практикующие юристы обращаются к данному НПА, чтобы правильно трактовать все возникающие спорные моменты.
Согласно представленной статье, жилые комнаты в «коммуналке», имеющие статус изолированных, признаются законодательными нормами самостоятельными объектами права собственности. Иными словами, НПА обязывают осуществлять постановку на государственный учет всех жилых помещений при осуществлении правовых сделок с указанным типом имущества и в других случаях, регламентируемых федеральным законодательством РФ.
Что касается вопроса об общем имуществе, то в указанном случае помещения наделяются статусом общей долевой собственности. Из обозначенного правила следует закономерный вывод о том, что госрегистрация права общего имущества в подобных ситуациях не предусматривается законом.
Право собственности, распространяемое на имущество общего пользования в коммунальной квартире, возникает из-за того, что у владельца появляется право собственности на изолированные жилые комнаты.
Кроме того, интересен момент, что сама по себе коммунальная квартира не признается отдельным объектом права собственности. Это правило было выведено из того, что объектом права собственности в подобных квартирах признаются только жилые комнаты. Остальное полезное имущество общественного пользования находится в долевой собственности.
Здесь возникает другой вопрос – как осуществляется переход доли общего имущества новоиспеченному собственнику? Ответ прост. Право на долю в квартире коммунального типа возникает именно в тот момент, когда новый владелец наделяется законодательством правом собственности на приобретенные жилые комнаты в процессе купли-продажи, дарения, наследования. При этом размер доли новоиспеченного хозяина должен полностью соответствовать размеру доли общего имущества старого владельца.
Законодательством РФ устанавливается принцип того, что судьба доли в коммунальной квартире на общее имущество полностью копирует право собственности жилого помещения. Иными словами, невозможно провести отчуждение доли вне зависимости от комнаты в квартире коммунального вида. Подобное правило подтверждается и тем, что общее имущество не может фигурировать в гражданском обороте как самостоятельный объект права собственности.
Невозможно провести отчуждение и отдельных частей полезной площади общего имущества, которое законодательством регламентируется как долевое. Единственное, что могут осуществить собственники жилых комнат – прирастить общее имущество к своей собственности. Подобные модификации происходят за счет перепланировки, переоборудования и реконструкции помещений.
Действия, направленные на изменение имущества коллективной эксплуатации посредством перепланировки, могут стать причиной того, что площадь совместного пользования сокращается в размерах.
Чтобы не нарушить законные интересы и права других граждан, проживающих в коммунальной квартире, собственник должен получить письменное согласие ото всех собственников жилья. Только в подобном случае кодификационные действия в общей долевой собственности будут признаны законными.
Кроме того, перепланировка и переоборудование общего имущества в коммунальных квартирах с целью улучшения условий для проживания могут происходить по решению всех собственников. В качестве примера выступает случай, когда собственники хотят расширить кухню за счет присоединения некоторой площади коридора. Однако подобные трансформации будут признаны законными лишь в том случае, если удастся получить разрешение на подобные капитальные действия от органов МСУ. Для этого по месту требования необходимо предоставить пакет документации, закрепленный ЖК РФ.
Если органы МСУ не выдадут разрешение на реконструкцию или перепланировку, то любые изменения будут считаться несогласованными. Это повлечет наложение ответственности на собственников, в частности, судебная инстанция может обязать владельцев восстановить прежний вид общего имущества до произведенных монтажных действий. При этом срок восстановительных работ устанавливается по усмотрению органов МСУ, так как законодательные акты не предусматривают какого-либо ясного пояснения на этот счет.
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Вопросы и ответы юристов
Раздел мест общего пользования
На первый взгляд, такой вид жилых помещений должен отходить в прошлое, однако, на текущий момент коммунальных квартир в городе Нижнем Новгороде все еще очень много.
Коммунальная квартира это жилое помещение (квартира), в котором в изолированных жилых помещениях проживают несколько семей, и помещения которой могут относиться как к муниципальному жилому фонду, так и быть в собственности у жильцов.
Согласно ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, т.е. общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире является, как правило, кухня, санузлы, коридоры, кладовки (вне пределов самой комнаты) и т.п. Все граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию вышеуказанными помещениями и оборудованием, установленным в них.
Гражданское законодательство РФ предусматривает два вида общей собственности:
1) общую совместную;
2) общую долевую собственность.
В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, например) носят более доверительный и длительный характер, нежели отношения между участниками иной долевой собственности. Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее. В то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли, как при долевой, так и при совместной собственности, предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Согласно ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Это означает, что у всех собственников равные права по использованию общего имущества коммунальной квартиры, поскольку доли в таком имуществе, как правило, не могут быть выделены в натуре. Однако, собственниками или решением суда может быть установлен иной порядок использования общедолевого имущества.
Собственникам комнат в коммунальной квартире необходимо помнить, что распоряжение общедолевым имуществом возможно только при согласии всех собственников, т.е. перепланировка/переустройство коммунальной квартиры возможна без согласия всех собственников только в случае экстренной необходимости для предотвращения повреждения или утраты общего имущества.
Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно.
Границы между смежными помещениями могут быть изменены без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменения не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. В случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка комнат невозможны без присоединения к ним части общего имущества в коммунальной квартире, то должно быть получено согласие всех собственников комнат данной квартиры.
Кроме доли непосредственно в коммунальной квартире собственнику комнаты также принадлежит доля в общем имуществе самого многоквартирного дома, в котором находится коммунальная квартира. Эта доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
Важно! Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире и общее имущество в многоквартирном доме, где расположена коммунальная квартира, нового собственника комнаты равна доле в праве общей собственности предшествующего собственника комнаты.
Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
Важно! Следует учитывать, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Это означает, что прежде, чем продать свое жилье стороннему покупателю, необходимо в письменном виде предложить его соседям по той же цене и на аналогичных условиях.
Как поделить кухню в коммунальной квартире
Точного определения термина «коммунальная квартира» в законодательных и нормативных актах нашей страны нет. Чаще всего данная терминология поднимается на региональном уровне в соответствующих нормативах региональных властных структур.
В целом, под коммунальной квартирой принято понимать вид жилого объекта, который состоит из нескольких обособленных помещений жилого назначения. Каждое помещение в такой квартире имеет отдельного собственника и нанимателя. Помимо жилых помещений тут также имеются определенные общественные зоны, использовать которые вправе все жильцы. Речь идет о коридорах, кухнях, санузлах и ванных комнатах и т.д.
Правила проживания в коммунальной квартире установлены согласно с положениями ЖК РФ. Конечно же, относительно коммуналок закон большей частью молчит, но ряд обязательных правил все же устанавливает.
Если кто-то не придерживается их, нарушителя вполне можно привлечь к ответственности по решению суда.
Изначально против нарушителя будут применены административные меры наказания, но если этого будет мало, его вполне можно выселить.
В коммунальных квартирах в обязательном порядке предусматривается наличие определенных мест общего пользования. По умолчанию, все жильцы могут беспрепятственно пользоваться коридором, кухней, санузлом, прихожей и ванной комнатой. При этом, они вполне могут занимать мебелью определенное пространство, соответствующее их доле.
Касательно места общего назначения, а именно порядка пользования закон молчит. Потому все возникающие на этой почве конфликты автоматически передаются в суд.
Нужно понимать, что помимо права на пользование общим пространством, жильцы также будут вынуждены всячески поддерживать порядок, и в случае необходимости проводить ремонт.
Касательно ремонта мест общего пользования возникает наибольшее число конфликтных ситуаций. Как правило, большинство граждан считают, что вклад в ремонт прямо зависит от доли каждого из жильцов.
Однако на практике это совершенно не так. Закон гласит, что местами общего назначения все пользуются на равных условиях, потому их вклад в ремонт будет одинаковым.
Отметим, что ремонт в коммуналке может начаться как по решению всех жильцов, так и по инициативе управляющей компании. В последнем случае потребуется акт осмотра и предварительная смета расходов.
Ремонт в коммунальной квартире без согласия соседей
Каждый собственник вправе проводить ремонт в принадлежащих ему помещениях на свое усмотрение. Исключение составляют ситуации, когда ремонт производится в местах общего назначения, или планируется перепланировка коммунальной квартиры.
Если речь заходит о перепланировке в помещениях, которые будут принадлежать собственнику, потребуется получение письменного согласия от всех жильцов. Если хотя бы один из них откажется, то сделать запланированные ремонт будет невозможно.
Если ремонт выполнен без согласования с соседями, они вправе обратиться в суд и добиться демонтажа незаконной конструкции, которая была установлена без их ведома.
Законодатель никоим образом не ограничивает право жильцов коммунальных квартир на прием гостей. Приглашать к себе в гости можно без ограничений и без согласования с соседями. Отметим также тот факт, что гости имеют полное право пользоваться местами общего назначения, и любое препятствование им будет нарушением.
Однако при всем этом, выдвигается ряд требований к гостям коммунальных квартир:
- гости не могут постоянно жить в коммуналке. Исключение составляют ситуации, когда они арендуют комнату;
- гости обязаны следовать этическим и моральным нормам, и никоим образом не должны нарушать общественный порядок;
- категорически запрещено шуметь и мусорить в местах общего назначения.
При продаже комнат в коммунальной квартире нужно помнить о положениях и рекомендациях ст.250 ГК РФ. Здесь указывается, что соседи по коммуналке будут обладать преимущественным правом покупки.
Таким образом, если собственник решает продать свою долю в коммуналке, он обязан уведомить об этом своих соседей, которые в любой момент могут воспользоваться своими преимущественными правами. Причем сделать это нужно в письменной форме.
Если соседи не хотят выкупать долю, они должны написать письменный отказ. В случае, когда письменного отказа нет, лучше направить на их имена письменные извещения о продаже. Так собственник сможет в случае возникновения проблем доказать, что все соседи были оповещены о продаже комнаты.
Согласно ст. 15 Жилищного Кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
При этом ЖК РФ выделяет следующие виды жилых помещений:
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
В свою очередь, комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Таким образом, коммунальная квартира это жилое помещение, состоящее из самостоятельных объектов недвижимости (комнат) и мест общего пользования, которые уже принадлежат на праве долевой собственности собственникам комнат.
Согласно ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, т.е. общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире является, как правило, кухня, санузлы, коридоры, кладовки (вне пределов самой комнаты) и т.п. Все граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию вышеуказанными помещениями и оборудованием, установленным в них.
Гражданское законодательство РФ предусматривает два вида общей собственности:
- общую совместную;
- общую долевую собственность.
В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, например) носят более доверительный и длительный характер, нежели отношения между участниками иной долевой собственности. Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее, в то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли, как при долевой, так и при совместной собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Согласно ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Вышесказанное означает, что у всех собственников равные права по использованию общего имущества коммунальной квартиры, поскольку доли в таком имуществе, как правило, не могут быть выделены в натуре. Однако, собственниками или решением суда может быть установлен иной порядок использования общедолевого имущества.
Собственникам комнат в коммунальной квартире необходимо помнить, что распоряжение общедолевым имуществом возможно только при согласии всех собственников, т.е. перепланировка/переустройство коммунальной квартиры возможна без согласия всех собственников только в случае экстренной необходимости для предотвращения повреждения или утраты общего имущества.
Право собственности на общее имущество в коммунальной квартире
Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
Следует учитывать, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.
Имущество коммунальной квартиры является общей собственностью, поэтому осуществление перепланировки возможно только с согласия всех собственников и нанимателей. Причем их жест доброй воли должен быть оформлен письменно и заверен нотариально. В противном случае за такое деяние грозит внушимый штраф и требование вернуть былую конфигурацию жилья.
Одного разрешения соседей не достаточно. Потребуется разрешение соответствующих органов. Для его получения необходимо подготовить эскиз перепланировки и документы, подтверждающие право собственности на долю. В перепланировке будет отказано, если она затрагивает несущие стены.
Здесь не обойтись без статьи 250 ГК РФ. В соответствии с ней первоочередное право на приобретение доли предоставляется соседям по коммуналке. Если они отказываются от этой привилегии, то должны предоставить письменный отказ. Данный документ необходим для регистрации сделки по отчуждению имущества.
Порой соседи не желают покупать долю и не предоставляют отказ. В этом случае необходимо отправить им письменные извещения, заверенные нотариально. Считается, что сосед не оповещен, если ему не вручено извещение. Отсутствие ответа в течение месяца после получения документа истолковывается как отказ.
Если собственником помещения в коммунальной квартире является несовершеннолетнее лицо, то отказ предоставляется только с согласия органов опеки и попечительства.
Жилое помещение достается нанимателям или собственникам, если на момент его освобождения они признаны малоимущими. Если таких нет, то комната достается семье, в которой в расчете на одного человека не соблюдается норматив обеспеченности жильем.
При отсутствии этой категории проживающих комната может быть выкуплена по рыночной цене любыми соседями. Если они отказываются от привилегии, то она продается людям «с улицы».
Приватизация распространяется только на помещения, арендуемые по договору социального найма. Наниматель может перевести в свою собственность одно или несколько помещений, но не коммунальную квартиру в целом.
Для осуществления приватизации потребуется согласие всех членов семьи. Если хотя бы один из них не хочет становиться собственником, то он должен предоставить нотариально заверенный отказ.
Если в комнате проживают несовершеннолетние дети, то дополнительно потребуется согласие органов опеки и попечительства. Их решение зависит от доводов в пользу интересов ребенка. Должны быть соблюдены следующие требования:
- ребенку предоставят жилье, равнозначное предыдущему;
- на новом месте будут соблюдены санитарные и гигиенические требования.
При приватизации согласие соседей не требуется.
Как делится общая площадь в коммунальной квартире
Правила проживания в коммунальной квартире и борьба с нарушителями тесно взаимосвязаны. Каждый человек имеет право на защиту своих интересов в сфере жизни и деятельности (Конституция РФ).
При невозможности решения проблемы мирным путем единственным вариантом устранения проблемы является подача иска в суд. Именно с коммунальными квартирами связано понятие негаторного иска. Он имеет место при нарушении прав жильцов на места общего пользования. При вынесении судебного приговора контролировать исполнение обязательств по нему будут приставы.
Что касается тишины, то здесь следует обращаться в правоохранительные органы. Желательно отправлять обращение в письменной форме. В компетенцию данных органов относятся и вопросы, связанные с курением в местах общего пользования, хранением токсических веществ, порче имущества и т.д.
При незаконной перепланировке, угрожающей целостности конструкции дома, жильцы могут обратиться в БТИ.
По статистике около 18% граждан до сих пор живут в коммунальных квартирах. Отношение с соседями разумнее выстраивать на дружеской ноте, так как судебные разбирательства только накалят обстановку.
Собственник имеет право сдать свое жилье внаем. Порядок сдачи в коммунальной квартире ничем не отличается от обычной. Только в договоре о найме должна стоять не только подпись собственника, но и подписи всех совершеннолетних членов семьи. Их подписи будут означать, что они дают согласие на сдачу в аренду.
Но если помещение находится в муниципальной собственности, то есть несколько нюансов. Во-первых, нужно получить письменное согласие от собственника. Им будет являться Жилищный комитет или определенное предприятие. Во-вторых, необходимо согласовать с соседями.
Относительно сдачи внаем коммунальных квартир в законе есть ограничение по количеству арендаторов в отдельной комнате.
Норма жилой площади на одного человека не должна быть меньше 12 кв. м. Если в комнате площадью те же 12 кв. м. будет проживать не один, а несколько человек, то соседи имеют право жаловаться в суд. Так как этим будет ущемляться их право пользоваться общими помещениями.
За счет государства
В своей изолированной комнате каждый жилец может делать ремонт сам или нанимать рабочих. Главное, чтобы это происходило в дневное время, и шум не мешал соседям.
Что касается мест общего пользования, то здесь ремонт может производить управляющая компания. Тогда ею составляется смета расходов и акт осмотра помещений.
Если жильцы решат, что состояние мест общего пользования неудовлетворительное, то ремонт они могут сделать за свой счет. Тогда вся стоимость распределяется между собственниками поровну. Ведь данными помещениями все пользуются сообща.
Но даже в этой ситуации, когда вроде бы все согласны на ремонт, часто случаются конфликты при выборе материалов (цвета, фактуры), их стоимости, времени проведения ремонта. Конечно, лучше обговорить все эти моменты заранее. Иначе придется вмешивать суду и ЖЭУ.
Случается, что ремонт необходим, но не все соседи соглашаются его оплачивать. В этом случае порядок действий таков:
- обратиться в ЖЭК для составления акта обследования состояния помещения;
- составить смету;
- обратиться к соседям с этим актом.
Дальше возможны 2 варианта развития событий.
Первый — соседи все-таки соглашаются на ремонт и оплачивают его.
Второй – согласия по-прежнему не дает, и тогда ремонт производится за счет остальных соседей. А после его завершения они обращаются суд для взыскания доли затрат на ремонтные работы. А акт обследования помещений, выданный ЖЭКом, послужит доказательством того, что ремонт был необходим для сохранения целостности всей квартиры.
Перепланировка комнаты
Если собственнику принадлежит несколько комнат в коммунальной квартире, он может решить сделать в них перепланировку. Если перепланировка не затронет общие зоны, то можно начинать ее оформление.
Если в результате перепланировки произойдет увеличение площади жилых помещений, то письменное согласие остальных собственников обязательно. При отказе хоть одного жильца это согласие дать, перепланировка невозможна. В противном случае соседи имеют полное право обратиться суд.
Только после получения согласия от соседей можно оформлять разрешительные документы в СЭС, пожарной инспекции и других инстанциях.
Как жильцы коммуналки запретили своим соседям сдавать комнаты
Для проведения перепланировки мест общего пользования также необходимо согласие все собственников.
Обратите внимание, такое согласие должен дать именно собственник жилья. Если семья проживает по договору социального найма, то за разрешением придется обращаться к муниципальным властям или на предприятие.
Если согласие получено от всех, то его нужно заверить у нотариуса и тогда уже обращаться в жилищную инспекцию. Они обязаны вынести решение в течение 45 дней.
Если согласие от всех собственников не получено, то жилищная инспекция разрешение на перепланировку не даст.
Уборка
Следить за чистотой и порядком в коммунальной квартире обязаны все проживающие. Этот момент зафиксирован в Жилищном и Гражданском кодексах РФ. Однако именно по этому вопросу наиболее часто случаются ссоры и конфликты. Возможно, потому, что понятие «чистота» для каждого человека разное.
Чтобы хоть как-то избежать ссор из-за уборки совместных помещений надо составить график. Он составляется произвольно, но подписать его должен каждый жилец.
При составлении графика необходимо учесть количество проживающих и их индивидуальный распорядок дня. Ведь в одной комнате могут проживать двое, но находиться в квартире практически круглосуточно, да еще принимать гостей. А в соседних комнатах – четверо, но с утра до вечера находиться на работе.
Если не все жильцы выполняют график уборки, нечистоплотны и просто непорядочные, заставить их это делать вполне возможно. Надо бороться за чистоту и обратиться за помощью к органам власти. Тогда к ним будут приняты санкции:
- визит представителей СЭС;
- штраф в суде за несоблюдение санитарно-гигиенических норм;
- выселение (в случае, если жилец не собственник, а квартирант или живет по договору социального найма).
Места общего пользования в коммунальной квартире — это санитарные узлы (туалет, ванная комната), прихожая, кладовка и кухня. При этом балкон и лоджия, которые находятся в комнате, принадлежащей кому-либо, к местам общего пользования не относятся, и пользоваться ими имеет право только владелец данного помещения.
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
Общие помещения — это вопрос, который актуален не только для соседей коммунальных квартир, но и для любого жилья в совместном владении, включая муниципальные жилплощади. В частности, особенно остро стоит вопрос с местами общего использования для тех, кто только намеревается оформить бесплатную или платную приватизацию.
У соседей, проживающих в квартире, одинаковые права пользования общей площадью. Никто из них не может ограничить доступ к этим помещениям или вовсе преградить от пользования.
Стороны могут не только пользоваться помещениями, но и располагать там свою мебель, технику и прочие предметы с учётом того, что это не будет ущемлять интересы других жильцов. Загромождение общей территории запрещено.
Продать помещения, находящиеся в общем пользовании тоже нельзя. Даже если речь идёт о приватизированной комнате или комнатах, владелец имеет права на их реализацию, но вместе с ними он продаёт и своё право на пользование общим имуществом, которое, как говорилось ранее, в натуре выделить нельзя.
Если возникают какие-либо конфликты, решить их можно через суд.
Как делятся места общего пользования в коммунальной квартире?
Оплата коммунальных услуг также возлагается на жильцов соразмерно их долям в квартире. Например, если в помещении не установлены учётные приборы (счётчики), стороны должны решить между собой, по какому принципу будут делить оплату – по занимаемой площади или количеству проживающих лиц.
В каждом случае свои нюансы и не для всех удобно и правильно то, что для других.
Существует три способа начисления платежа за электричество в коммунальной квартире:
- при отсутствии электросчетчика;
- при наличии общеквартирного электросчетчика;
- при наличии общеквартирного и индивидуальных счетчиков у владельцев комнат.
Если электросчетчиков нет, то плата за электричество для владельцев комнат будет рассчитываться по формуле: P = T*No*n/N, где T – тариф на электроэнергию, No – норматив потребления электричества на одного человека, принятый в регионе, а n/N – соотношение количества жильцов комнаты к общему числу жильцов.
При наличии общеквартирного счетчика плата за электричество вычисляется так: P = V*T*n/N, где V – показания счетчика.
Если помимо общеквартирного счетчика собственник каждой комнаты имеет индивидуальный, то плата за электроэнергию рассчитывается как P = P1 + P2, где P1 – плата за электричество, потребляемое внутри комнаты, она вычисляется как произведение тарифа на показания комнатного счетчика, а P2 – доля владельца комнаты в оплате расходов электричества на кухне, в ванной комнате и коридоре.
P2 вычисляется как dV*n/N*T, где dV – разность между показателями общеквартирного и индивидуального счетчиков, n/N – отношение числа жильцов комнаты к числу жильцов квартиры, а T – тариф на электроэнергию.
Согласно ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты следует судьбе права собственности на указанную комнату; не подлежит изменению при смене собственника комнаты; выделу в натуре, а также отчуждению или иной передаче отдельно от права собственности на комнату.
И самое главное для Вас данная доля в натуре не выделяется (п. 1 ч.
5 ст. 42 ЖК РФ).
Согласно ст. 15 Жилищного Кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
При этом ЖК РФ выделяет следующие виды жилых помещений:
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
В свою очередь, комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Таким образом, коммунальная квартира это жилое помещение, состоящее из самостоятельных объектов недвижимости (комнат) и мест общего пользования, которые уже принадлежат на праве долевой собственности собственникам комнат.