Арендатор не платит аренду что делать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендатор не платит аренду что делать». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

При сдаче жилья в аренду нужно заключать «правильные» договоры, которые защищали бы Ваши права. Если Вы постоянно сдаете квартиру, то не пожалейте денег и обратитесь к адвокату/юристу, чтобы он составил договор. Обязательно укажите ответственность сторон при нарушении условий. Если задержки по оплате квартиры стали происходить регулярно, то будьте готовы к досрочному расторжению договора.

Итак, пошла просрочка оплаты, первое, что Вы должны сделать, – это выяснить причину. Ситуации бывают разные, поэтому не стоит исключать форс-мажорные обстоятельства. Второе – написать претензию и отправить заказным письмом с уведомлением. Как правило, на этом этапе вопрос с задолженностью закрывается. И самый последний вариант – обратиться в суд с взысканием задолженности и дальнейшим расторжением договора.

Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.

Если у квартиросъемщиков есть временная регистрация в данном жилье, конечно, выселить их оттуда будет тяжело. Самый логичный выход, если есть договор с арендатором, а задолженность не превышает 500 тысяч рублей, – обратиться к мировому судье. Территориальные суды довольно быстро выносят решения по подобным ситуациям; и, как правило, в более высокие инстанции такие запросы уже не переходят.

То есть через мирового судью Вы получаете соответствующее решение и обращаетесь к судебным приставам. Если арендатор не в состоянии расплатиться, то совместно с приставами его выселяют и описывают личное имущество: арестовываются банковские счета, автомобиль изымается в Вашу пользу и т. д. Следует уточнить, что санкции налагаются только на то лицо, которое прописано в договоре аренды. Именно арендатор несет ответственность перед арендодателем своим имуществом.

Так что процедура достаточно проста. В мировых судах немало таких дел, и они довольно быстро решаются. Главное по возможности, не тянуть до того момента, когда сумма долга неплательщика превысит полмиллиона.

Как показывает сложившаяся практика, даже наличие на руках надлежащим образом составленного договора аренды или найма жилого помещения далеко не всегда является гарантией получения денежных средств от нанимателя.

Прежде всего нужно уделить пристальное внимание составлению договора, а при необходимости и его регистрации. Так, действующим законодательством не установлено обязательное требование о регистрации такого договора в государственных органах, но вместе с тем обременение права собственности на жилье, которое на основании такого договора возникает, уже подлежит регистрации. Однако такое обязательство наступает только при заключении договора найма на срок не менее года, отсюда в нашей стране и повелось заключение такого рода договоров на одиннадцать месяцев.

В соответствии с действующим законодательством, наниматель с юридической точки зрения защищен гораздо больше, чем наймодатель. Так, наниматель имеет право расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время, выполнив минимальные требования: письменно уведомить наймодателя за три месяца, а также обеспечить согласие на расторжение договора других граждан, проживающих в помещении.

Что касается нанимателя, то ему для инициирования расторжения договора найма необходимо обращаться в суд. Наиболее часто встречающейся причиной расторжения договора со стороны наймодателя является именно невнесение нанимателем платы за пользование жилым помещением более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Вернуть свои деньги в судебном порядке не всегда оказывается просто. Как правило, для вынесения решения в пользу наймодателя суду оказывается достаточно отсутствия подтверждения со стороны нанимателя фактов внесения платежей за пользование жилым помещением. К такого рода доказательствам относятся расписки наймодателя в получении денежных средств, выписки о движении средств по банковскому счету и т. д.

Как показывает практика, сложности начинаются тогда, когда наниматель мотивирует невнесение платежей объективными причинами, которые могут быть расценены судом как уважительные. Дело в том, что суд обязан исследовать обстоятельства, имеющие юридическое значение для рассмотрения дела (в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ). Под уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги понимается задержка заработной платы, тяжелое материальное положение, болезнь и другие.

Также необходимо понимать, что вынесением судом решения в пользу наймодателя дело не заканчивается. Получив исполнительный лист, его необходимо предъявить в отдел судебных приставов по месту регистрации должника. При этом наличие исполнительного производства совсем не является гарантией дальнейшего получения денежных средств. Все будет зависеть исключительно от платежеспособности нанимателя, наличия на его банковских счетах средств, на которые может быть наложен арест.

Можно снизить арендную плату за то время, пока не пользуешься арендуемым помещением.

По соглашению сторон можно пересмотреть сумму за конкретный период 2020 года. Проще говоря, договориться так, что за месяц простоя вы заплатите меньше, а остаток распределите на другие месяцы. Это позволит не утратить право пользования арендуемым помещением, сохранить вложенные в него инвестиции и не понести чрезмерных затрат.

Но тут есть тонкость. Режим повышенной готовности в России ввели с марта, и новый закон распространяется только на те договоры аренды, которые заключили до введения такого режима в вашем регионе. Если позже — льготы вам не положены.

Получите консультацию прямо сейчас!

Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.

«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.

Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Так как ребёнок не прописан в квартире, то работают стандартные правила выселения. Но стоит быть готовым, что на практике суды будут трактовать все сомнения в пользу семьи с ребёнком.

4. В квартире живёт и прописан родственник, который не платит

Родственника можно выселить, если он не платит за коммунальные услуги, сознательно портит имущество или, например, ведёт асоциальный образ жизни.

Порядок действий такой:

1. Предложить родственнику освободить жилплощадь либо изменить своё поведение, ставшее причиной для выселения.

2. Предоставить ему время на поиск нового жилья и переезд. Законодатель допускает проживание человека, получившего предупреждение от собственника жилья о необходимости выписаться, в течение какого-то времени.

3. Обратиться в суд. Выселение может быть добровольным или по принуждению приставов. Если родственник не хочет добровольно выписываться и выезжать из квартиры, то можно обратиться в суд. Только после положительного решения суда можно требовать принудительного выселения из квартиры.

Нужно учитывать, что выселить детей, имеющих регистрацию в квартире, нельзя. Так же как нельзя лишить их этой прописки. Как бы ни сложилась семейная ситуация, несовершеннолетние до достижения ими 18 лет будут обладать полным правом на проживание по месту их регистрационного учёта.

Даже если речь идёт о несовершеннолетнем родственнике, который не прописан в квартире, выселить его сразу не получится. В ситуациях, когда это единственное жильё для ребёнка, суды обычно предоставляют отсрочку. И эта отсрочка может быть как раз до достижения им совершеннолетия.

При судебном выселении несовершеннолетних обязательно присутствие и заключение сотрудника органов опеки и попечительства.

Он вполне может это сделать. Арендатор может доказать, что снимал жильё без договора, потому что вы хотели уйти от налогов или по иным причинам. Для этого жилец может предоставить расписки о получении денег, свидетельские показания или, например, ссылаться на факт передачи ключей.

Налоговую декларацию надо подать до 30 апреля года, следующего за истёкшим налоговым периодом. Если квартира сдавалась в 2019 году, то налог нужно платить в 2020 году. А если договор аренды с 1 января 2020 года, то налог по нему должен платиться в 2021 году. Возможно, по вашему договору срок уплаты налога ещё не наступил. Это довод в пользу договоров на несколько месяцев.

На сколько бы месяцев не был составлен договор аренды, длительность его срока связывает только арендодателя. Наниматель квартиры в любое время может расторгнуть договор найма, предупредив об этом собственника за три месяца. Так что договор аренды на год не даёт вам гарантий долгосрочной сдачи квартиры. На практике предпочтительный срок договора аренды, который обычно устраивает обе стороны, составляет полгода.

Арендатор не платит за квартиру. Как его выселить?

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;

— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;

— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;

— помещение сгорело, затоплено или разрушено;

— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;

— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

1. С какой даты прекращается договор аренды.
2. Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
3. В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
4. В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

Если деятельность арендатора включена в список наиболее пострадавших отраслей, необходимо уведомить арендаторов о возможности предоставления отсрочки. Арендные каникулы до 1 октября 2020 года имеют право использовать те компании, чья основная деятельность ведется в пострадавших отраслях экономики, а договоры аренды были заключены до введения на территории субъектов «режима повышенной готовности». Арендодатель обязан заключить соглашение об отсрочке в течение 30 дней после получения запроса от арендатора.

Для некоторых компаний сложилась парадоксальная ситуация, когда законодательно их деятельность не была ограничена, но работать они не могли. Например, основные покупатели товаров или услуг не работали (отсутствовал спрос) или доставка людей на строительный объект была затруднена. Законодательно такие арендаторы не могут рассчитывать на меры поддержки, установленные государством. Однако это обстоятельство можно доказать в суде.

Пока власти не ввели режим чрезвычайной ситуации (ЧС) — договор аренды действует без изменений. Арендодателя невозможно обязать отменить арендные платежи, сделать скидку или предоставить рассрочку.

С другой стороны, арендатор имеет право запросить пересчет при наступлении форс-мажора (п. 3 ст. 401 ГК РФ) или при существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Форс-мажорные обстоятельства — чрезвычайные и непредотвратимые. Чрезвычайные означает, что наступившая ситуация нетипична в текущих условиях. Непредотвратимые — что арендатор и компании со схожей деятельностью были не в состоянии избежать ситуации или ее последствий.

Что считать форс-мажором при пандемии

• закрытие государственных границ,
• запрет на работу общепита, кинотеатров, спортивных центров,
• запрет на мероприятия с числом участников 50 и более человек,
• нерабочие дни с сохранением заработной платы, согласно указу президента РФ «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)»,
• другие меры, которые принимает государство и региональные власти.

Подробнее о форс-мажорных ситуациях

Существенное изменение обстоятельств — ситуация, в которой сделка становится экономически невыгодной для одной из сторон. Например, постановление правительства Санкт-Петербурга от 03.04.2020 запретило доступ посетителей в кинотеатры. Лишившись прибыли от продажи билетов и оплатив аренду, кинотеатр окажется в минусе — это может быть обоснованием существенного изменения обстоятельств.

Если доказан факт форс-мажора или существенного изменения обстоятельств — арендатор может рассчитывать на изменение или расторжение договора аренды. Окончательное решение принимает суд.

Поможем согласовать условия с арендатором

Бесплатная консультация: +7 812 507 65 85

Рекомендация юриста «Кодекс». Арендодателю целесообразно обсудить условия с арендатором и найти приемлемый для обеих сторон вариант. После этого стоит составить дополнительное соглашение к договору аренды с описанием условий работы в период коронавирусной пандемии.

Стоит ли обращаться в суд

Если арендатор готов обсуждать варианты разрешения ситуации и искать компромисс — не рекомендуем подавать иск в суд. С большой вероятностью решение будет принято в пользу арендодателя, но у другой стороны может физически не оказаться средств на выплаты по исполнительному листу.

Когда подключать суд

• арендатор не платит, отказывается освобождать помещение и не готов искать компромисс,
• арендатор не выходит на связь,
• арендатор начал судебное разбирательство.

Поможем взыскать долг по аренде без суда

Бесплатная оценка перспективы дела: +7 812 507 65 85

Если решили судиться — подавайте иск как можно скорее. Споры по договорам аренды рассматриваются в обязательном претензионном порядке: передать дело в суд можно только через 30 календарных дней после направления досудебной претензии.

Подробнее об изменениях по досудебным претензиям

Римский постулат гласит: Pacta sunt servanda, что означает – договоры должны исполняться.

Однако из этого правила, как и из многих других, имеются исключения.

Опираясь на общие правоположения ст. 309 ГК РФ, нужно отметить, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ст. 310 ГК РФ гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Заехал и не платит. Как бороться с недобросовестными арендаторами

Согласно ст. 606 ГК РФ аренда представляет собой владение и пользование или пользование имуществом.

В этой связи, необходимо обратить внимание на очень важный момент: законодатель говорит о владении и пользовании имуществом, т.е. арендатор не только обладает этим имуществом, но и использует его в коммерческих целях.

Одного факта владения имуществом недостаточно для возникновения аренды, поскольку в коммерческих или имущественных отношениях конечная цель, к которой стремятся стороны договора – это использование имущества для извлечения прибыли и получение платы за право такого использования. Сам по себе факт владения, при отсутствии возможности пользования имуществом, не дает возможности извлекать прибыль из этого имущества.

Владение имуществом без его использования является бессмысленным с правовой точки зрения.

Нельзя, например, заявить, что арендатор, подписав договор аренды, и получив имущество по акту приема-передачи лишь во владение, заключил договор аренды, поскольку сама возможность ИМЕННО пользования имуществом отсутствует.

Не случайно второй составляющей правомочий арендатора в ст. 606 ГК РФ после владения отдельно выделено пользование имуществом, как способ реализации коммерческого интереса арендатора.

Цель арендатора как раз и состоит в использовании имущества, тогда как сам факт его владением не предоставляет ему такого права и не составляет для него какого-либо экономического интереса.

Кроме того, владение имуществом на основании одного лишь подписания акта приема-передачи не возникает, поскольку владение в отношении коммерческой недвижимости предполагает нахождение арендатора в этих помещениях.

Если арендатор не находится в помещении не по своей воле, то нельзя говорить и о владении этими помещениями, исходя лишь из самого факта подписания акта приема-передачи недвижимого имущества.

Следует иметь в виду, что договор аренды, как и большинство других договоров, является возмездным и содержит взаимные права и обязанности сторон.

Проанализировав значительное количество договоров аренды, заключенных в РФ, могу сказать, что большинство из них, особенно, что касается аренды в торгово-развлекательных центрах (ТРЦ), представляют собой договоры аренды, переведенные с иностранных языков.

В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.

Так за что же арендодатель желает получить с арендатора плату за период, когда последний не владел и, или не пользовался арендуемым имуществом?

Строго говоря, никаких правовых оснований для этого не имеется.

Арендодатель, скорее всего, заявит в таком споре, что был лишен возможности обеспечить арендатору пользование имуществом не по своей воле.

Но арендатор находится в точно таких же условиях невозможности пользоваться арендованным имуществом, как и арендодатель, что уравнивает положение сторон.

Если арендатор не использовал имущество для своих целей, пусть и не по воле арендодателя, то почему он должен вносить арендную плату за его не использование?

Если предпринимательская деятельность основана на риске (ст. 2 ГК РФ), то арендодатель должен рисковать в той же мере, как и арендатор, а не перекладывать на него неблагоприятные последствия их отношений.

Если договор аренды является двусторонней сделкой, и направлен на возникновение взаимных прав и обязанностей сторон, то взаимной должна быть и имущественная ответственность (в широком смысле этого слова) сторон договора, а именно: возможность потерять или не получить прибыль от сделки, если ответственная сторона не в состоянии исполнить свои обязательства по договору, пусть и по не зависящим от нее обстоятельствам.

Ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. в п. 3 говорит о том, что арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества вправе требовать уменьшения арендной платы за период, когда они не пользовались этой недвижимостью.

На это же указывает в своем обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ.

Полагаю, что это положение закона противоречит ст.ст. 611, 614 ГК РФ, и в силу п. 3 ст. 3 ГК РФ не должно применяться.

Кроме того, даже если арендная плата будет уменьшена судом или самим арендодателем, проблема нарушения арендодателем закона и договора в части не обеспечения арендатору возможности пользоваться арендуемым имуществом, никуда не исчезнет.

Арендодатель, даже при уменьшении размера арендной платы, в любом случае получит недолжное. Арендатор же не получит ничего, а только понесет расходы за несуществующее пользование имуществом, которое он оплатил, пусть и в пониженном размере.

При этом хочу заметить, что сторонники такой точки зрения не приводят никаких аргументов, согласно которым арендатор обязан вносить арендную плату, кроме того, что ссылаются на ст. 401 ГК РФ, которая освобождает арендатора лишь от ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной палаты в случае действия непреодолимой силы.

Да, действительно указанная статья закона ничего не говорит об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы по договору аренды.

Вместе с тем, специальные статьи особенной части ГК РФ, которые регулируют арендные отношения, и которые были упомянуты ранее, направлены на защиту прав арендатора, и должны рассматриваться в системной связи друг с другом.

А что же судебная практика, которая существовала до сего дня?

Судебные акты Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно защищают права арендатора и его право не вносить арендную плату, если пользование имуществом было затруднено или являлось и вовсе невозможным.

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

«…5. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы…»

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).

«…Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы…»

ВАС РФ также придерживался аналогичной позиции по делам такого рода. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011, например, говорится, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, указано, что если фактически арендатор не использовал и не мог использовать предмет аренды, хотя его передача состоялась, поскольку арендодателем не были переданы предусмотренные законодательством документы, без которых предмет аренды к эксплуатации не допускается, в иске о взыскании с арендатора арендной платы должно быть отказано.

Аналогичного мнения придерживаются и арбитражные суды кассационной инстанции.

Из Постановления Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2019 N Ф05-3889/2019 по делу N А41-64832/2018 следует, что арендатор освобождается от уплаты арендной платы в течение периода, в который арендатор не имел возможности использовать помещение в соответствии с его целевым назначением, если такая невозможность возникла вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств, установленных в договоре (пункт 8.11 договора аренды).

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.05.2019 N Ф02-1814/2019 по делу N А58-7844/2017 гласит, что из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В Определении ВАС РФ от 03.08.2012 N ВАС-10214/12 по делу N А21-5443/2011 говорится, что согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Как следует из судебных актов, с 13.04.2011 арендатор был лишен возможности использовать арендуемые помещения в связи с ограничением в них доступа со стороны арендодателя (помещения были опечатаны). Причины таких действий истец сообщил позднее, в письме от 28.04.2011.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правильно сделали вывод о том, что фактически с 13.04.2011 арендатор имуществом не пользовался, поэтому у истца отсутствовало право на требование внесения арендных платежей в спорный период.

Факт прекращения истцом доступа в помещения и последующие действия по перераспределению своевременно поступивших арендных платежей в рассматриваемом случае не могут являться основанием для опровержения выводов суда об отказе в иске. Взыскание суммы эквивалентной обеспечительному платежу после прекращения действия договора не основано на условиях этого договора.

Достаточно часто возникает ситуация, когда после аренды квартиры в ней неожиданно что-то ломается – перестает работать стиральная машинка, телевизор или, например, пылесос. Понятно, что каждая сторона скорее всего будет отстаивать свои права. Собственник начнет утверждать, что передавал технику в отличном состоянии. А арендатор настаивать на том, что агрегат перестал выполнять свои функции из-за старости.

Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.

Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.

Арендатор-неплательщик? Вот, как с ним можно бороться

Существуют общее правило: если ущерб произошел по вине арендатора, то он устраняется за его счет, а если не по вине арендатора, то за счет собственника квартиры, соседей, УК или ТСЖ. Таким образом, в первую очередь следуют найти источник возгорания или затопления.

Если он находится внутри квартиры, то стоит определить основную причину. Например, в случае с неисправной проводкой ответственность ляжет на собственника. Он обязан следить за состоянием всех внутренних коммуникаций, электропроводки, вентиляции и газовых труб. А если квартиру затопило из-за того, что квартиросъёмщик неудачно заменил кран в ванной, соответственно на него.

Закон тщательно охраняет интересы обеих сторон и предусматривает четыре основания для досрочного расторжения договора аренды через суд:

1. Квартиросъемщик не платит за аренду 2 месяца (если договор заключен на срок менее года) или 6 месяцев (если договор заключен на срок более года).
2. Квартиросъемщик или иные лица, за которых он отвечает, разрушили или испортили квартиру.
3. Арендатор использует квартиру не по назначению или нарушает права и интересы соседей. Например, устроил в квартире офис или хостел.
4. Помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии.

Да, возможно, но только для особо пострадавших отраслей, перечень которых закреплен соответствующими постановлениями Правительства.

Если ваша компания относится к таким отраслям, то по договору аренды недвижимого имущества, заключенному в Москве до 05.03.2020 года, можно на законных основаниях в течение 30 дней заключить с арендодателем дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендных платежей.

По Москве отсрочка может быть предоставлена на период с 05.03.2020 по 1.10.2020.

При этом задолженность по аренде подлежит уплате не ранее 1.01.2021 г. (и не позднее 1.01.2023). Оплата производится поэтапно (не чаще 1 раза в месяц), равными платежами, размер которых не превышает 50% ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Важно!

Штрафы, проценты или иные «санкции» в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы не применяются. Установление арендодателем дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки является незаконным.

Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, также может быть снижен по соглашению сторон.

Изменения в Законе № 98-ФЗ также дают некоторые гарантии для арендаторов, которые снимают площади у владельцев государственного или муниципального имущества (за исключением земельных участков).

Законом предусматривается, что вышеуказанные арендодатели не вправе отказать арендатору, который добросовестно исполнял условия договора аренды до принятия решения о введении режима повышенной готовности или ЧС, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его срока до одного года на тех же условиях или же на иных условиях, которые не ухудшают положение арендатора. Соглашение должно быть заключено без торгов и оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

Если кроме Вас в здании есть и другие арендаторы, которые не могут выплатить в срок арендную плату, а также если помещение находится в субаренде, имеет смысл решать проблемы сообща. К коллективным требованиям прислушиваются быстрее.

Арендаторы могут инициировать переговоры не только с представителем арендодателя, но и непосредственно с собственником арендуемых площадей. В результате можно попытаться добиться следующих послаблений:

• Полная отмена арендных платежей на определенный срок.
• Частичное снижение арендной ставки на определенный срок.
• Отсрочка очередных выплат на несколько месяцев.
• Переход на переменную арендную ставку (например, в виде процента от выручки).

Важно!

Какие бы основания для снижения арендных платежей вы не применили, нельзя забывать о соблюдении формы уведомления второй стороны.

Судебное производство является крайней мерой в споре, однако корректно составленные, вовремя и должным образом направленные арендодателю или собственнику документы могут сыграть решающую роль не только в процессе судебного разбирательства, но и на стадии досудебного урегулирования спора.

Наши юристы готовы изучить Ваш Договор аренды и подсказать, как действовать именно в Вашей ситуации.

1. Период отсрочки.

Предприниматель может получить отсрочку по уплате арендных платежей с начала действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 1 октября 2020 г. С момента введения режима и до окончания его действия арендатор не платит за аренду. После отмены режима нужно будет платить только 50% от стоимости аренды.

Например, предприниматель арендовал в Москве помещение за 100 тыс. руб. в месяц. Режим повышенной готовности в Москве был введен 5 марта. С этой даты до дня окончания действия режима арендатор ничего не платит, а затем до 1 октября платит 50 тыс. руб. в месяц. Накопившийся долг арендатор сможет отдавать до 2023 г.

Арендодатель должен заключить дополнительное соглашение к договору аренды о предоставлении отсрочки в течение 30 дней после того, как получит уведомление от арендатора. Дата заключения допсоглашения не влияет на период отсрочки. То есть если в Москве соглашение будет заключено 30 апреля, отсрочка все равно будет действовать с 5 марта.

2. Выплата задолженности.

Накопившуюся задолженность можно выплатить не ранее 1 января 2021 г., но не позднее 1 января 2023 г. Платежи вносятся поэтапно не чаще одного раза в месяц. Долг погашается равными платежами не более 50% от ежемесячной арендной платы по договору.

3. Отсутствие санкций.

Штрафы, пени, проценты и иные санкции за несвоевременное внесение арендных платежей не применяются.

4. «Коммуналка» и другие расходы.

Если в арендную плату включены коммунальные платежи или другие эксплуатационные расходы, то на них отсрочка не распространяется. Например, если в договоре указано, что коммунальные платежи составляют 10 тыс. руб., то эту сумму арендатор должен переводить арендодателю вовремя. Есть только одно исключение: если арендодателя освободили на период режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации от уплаты коммунальных и эксплуатационных платежей.

Если арендатор работает в отрасли из списка пострадавших и заключил договор аренды нежилого помещения до введения режима повышенной готовности, он вправе ждать уменьшения размера арендных платежей на период, когда деятельность организации была полностью или частично приостановлена², и с учетом нерабочих дней³.

Однако правительство лишь рекомендовало арендодателям уменьшить арендные платежи на тот период, когда арендованные помещения не использовались. А значит, они не обязаны это делать. Кроме того, порядок расчета и размер снижения платы не установлены.

Но на рекомендации правительства все же можно ссылаться при направлении арендодателю письма об уменьшении размера арендной платы. И здесь нужно подумать, почему и ему это будет выгодно. Например, вы «якорный» арендатор, и именно благодаря вашему бизнесу в торговом центре арендодателя сохранялась высокая проходимость. Объединитесь с другими арендаторами – ваше единомыслие может сделать арендодателя сговорчивее. А возможно, ваш вид деятельности актуален для него – подумайте о бартере. Многие арендодатели идут на уступки, потому что адекватно оценивают ситуацию и осознают, что пустующее помещение – самое дорогое.

Этот способ получения отсрочки по уплате аренды подойдет тем, кто арендует помещения в торговых центрах. Если арендодатель закрыл помещения по указу властей, то их использование становится невозможным. То есть из-за распоряжения государственного органа арендодатель не может выполнить свое обязательство по предоставлению помещения (ст. 417 ГК РФ). А значит, и обязательство арендатора по оплате аренды должно прекратиться на время действия запрета (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Судебная практика, касающаяся применения этого способа в условиях распространения коронавируса, пока не сформировалась, но использовать данный аргумент в переговорах и письмах арендодателю точно нужно.

Предприниматель может рассчитывать на отсрочку по уплате аренды, если компания включена в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и арендует федеральное имущество, в том числе земельные участки⁵.

Отсрочку должны предоставить в течение 7 дней после получения уведомления от арендатора. Уплатить задолженность без санкций можно будет до 31 декабря 2021 г.

Не все споры удается решить мирными переговорами, поэтому важно заранее понимать, что делать, если без суда не обойтись.

Как добиться расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств?

Чтобы досрочно расторгнуть договор, как «пострадавшие», так и «непострадавшие» арендодатели должны будут доказать судье наличие одновременно четырех условий (ст. 451 ГК РФ).

1. Непредвиденность. Стороны заключили договор до введения режима повышенной готовности и не могли предвидеть такого изменения обстоятельств. При этом непредвиденными нельзя считать, например, валютные скачки, так как анализ даже десятилетнего периода показывает, что такие скачки периодически случаются. То есть стороны должны были исходить из того, что вероятно изменение экономической ситуации. Но, конечно, невозможно предвидеть пандемию коронавируса и применение государством ограничительных мер в связи с распространением инфекции.

2. Непреодолимость. Осмотрительность арендатора не поможет преодолеть последствия введенных из-за пандемии ограничений.

3. Неадекватная убыточность. При заключении договора интересы сторон были сбалансированы: стоимость аренды соотносилась с доходами арендатора. Но из-за распространения коронавируса баланс имущественных интересов сторон был нарушен. Арендодатель лишен того, на что мог рассчитывать при заключении договора.

Рекомендуем попросить специалистов из финансового отдела подготовить заключение о том, что в момент подписания договора были рассчитана разница между доходом и расходом и предусмотрена рентабельность бизнеса. Сейчас ситуация изменилась: доход обнулился, а издержки остались огромными.

4. Отсутствие односторонней ответственности арендатора за риск: из обычаев или существа договора не вытекает, что он несет риск изменения обстоятельств. Можно привести противоположный пример: риски, которые возникают при инвестировании денежных средств, берет на себя инвестор – это правило закреплено законом и практикой. Для арендных отношений такое правило не предусмотрено.

Что делать, если нечем платить за аренду. Советует юрист

Этот пункт подойдет арендаторам, которые не признаны «пострадавшими». Ссылаться нужно будет на ст. 451 Гражданского кодекса и доказывать придется наличие тех же четырех условий, что и при расторжении договора (см. выше). Но важно будет учесть несколько деталей.

Суды только в исключительных случаях изменяют условия договора. В том числе крайне редко уменьшают размер арендных платежей на определенный период. Это происходит потому, что судья – юрист и не может адекватно оценить, насколько должна быть снижена арендная плата в конкретной ситуации. Нужно иметь в виду, что обычно судьи расторгают договор, если арендатор ссылается на существенное изменение обстоятельств.

Изменение договора в судебном порядке возможно, если его исполнение нарушит соотношение имущественных интересов сторон и приведет к тому, что заинтересованная сторона понесет ущерб и в значительной степени лишится того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. А это нужно дополнительно доказывать. Например, арендатор недавно сделал дорогостоящий ремонт в помещении, что может документально доказать. Расходы эти он планировал покрыть в ходе осуществления деятельности в арендованном помещении, однако из-за распространения коронавируса вынужден был ее приостановить. В данном случае, если арендатор полностью оплатит аренду, он понесет существенный ущерб и будет лишен того, на что рассчитывал при заключении договора.

Договор аренды действующий. Может ли арендодатель до момента погашения долга по арендной плате удержать вещи арендатора, находящиеся в помещении, а также ограничить доступ в помещение?

Ответ

По общему правилу, удержание арендодателем имущества арендатора до погашения долга по арендной плате является законным, если вещи арендатора оставлены в помещении после расторжения договора. Применение такого способа обеспечения исполнения обязательства в период действия договора возможно, если это предусмотрено условиями договора.

Ограничение доступа арендатора в арендуемое помещение в качестве способа обеспечения исполнения обязательства по уплате арендной платы возможно, если это предусмотрено условиями договора.

В случае возникновения просрочки по арендным платежам арендодателю необходимо придерживаться соблюдения законных мер по истребованию денежных средств с арендатора.

Во-первых, найдите и перечитайте Ваш договор аренды. Что указано в пункте о порядке расчетов и внесении арендной платы? А также обратите внимание на пункт о досрочном и одностороннем расторжении договора аренды. Возможно в Вашем договоре уже прописан порядок разрешения спора, если арендатор не платит. В таком случае стоит действовать так, как прописано в Вашем договоре.

Если же договор написан на скорую руку и в нем постоянно фигурирует фраза “в соответствии с законодательством РФ”, то придерживаться стоит общего процессуального порядка разрешения данной неприятной ситуации.

Арендаторы могут делиться на три типа.

1. Тот, кто платит за аренду исправно, но в этот раз задержал оплату и попросил отсрочку платежа. Это самый лучший тип арендаторов. Но если арендатор просит отсрочку, то обязательно попросите оформить расписку. Отсрочка платежа должна быть зафиксирована в письменном виде.
2. Тот, кто платит относительно исправно, время от времени задерживает оплату, ссылаясь на свою забывчивость или задержку зарплаты. Если Вас не устраивают такие платежи арендатора, то нужно написать претензию с требованием перестать задерживать оплату, посчитать неустойку, которую Вы можете получить от арендатора за каждый день просрочки арендной платы, и прописать ее в этой претензии. После этой меры такой арендатор будет ответственно платить согласно графику платежей, ведь зачем ему переплачивать за неустойку?

Неустойка может быть предусмотрена Вашим договором аренды. Если не предусмотрена, то применяются правила Гражданского Кодекса РФ. То есть неустойку можно требовать все равно, вне зависимости от того, предусмотрена она договором или нет.

Если Вы затрудняетесь в подсчетах неустойки или не можете правильно истолковать пункты Вашего договора, то помочь может наш юрист.

3. И третий тип арендатора – это злостный неплательщик арендной платы, который не отвечает на Ваши звонки и сообщения, не выходит на связь. Такие арендаторы могут самовольно освободить помещение и съехать, не заплатив.

Работать с такими злостными арендаторами приходится в особом порядке. О нем поговорим чуть ниже.

При вступлении в любые правоотношения, будь то бы сдача помещения в аренду, купля-продажа, оказание услуг…Всегда требуйте заключения договора. Необходимо ответственно подойти к его составлению и прописать условия договора максимально понятно и развернуто.

Поэтому составление договора аренды – это наиболее сильная страховка арендодателя.

Конечно, первым шагом перед составлением договора следует проверить контрагента – арендатора. Например, есть ли у него судимость, исполнительные производства, стоит ли он на учете в психоневрологическом диспансере, не возбуждена ли процедура банкротства в отношении арендатора и т.д.

Существует множество параметров, по которым лучше всего проверить арендатора, чтобы избежать риска неуплаты арендной платы, грабежа, совершения правонарушения в отношении арендодателя. И если Вы не уверены в том, что хотите доверить в пользование свое имущество данному человеку, то следует подыскать другого арендатора.

Третья, не менее важная страховка арендодателя – это обеспечительный платеж или депозит. Это способ обеспечения исполнения обязательств арендатором по договору аренды. Например, если арендатор в первый месяц внес первый платеж и обеспечительный платеж, а во втором месяце злостно задерживает уплату арендной платы или повредил имущество, то данный обеспечительный платеж арендодатель удержит и не вернет арендатору по окончании аренды. Пункт об обеспечительном платеже также необходимо включить в договор аренды.

Есть еще один способ застраховать интересы арендодателя – это удержать имущество арендатора, в случае невыплаты арендной платы. Это обязательство тоже стоит отразить в Вашем договоре аренды.

Законодательством РФ за неуплату арендной платы предусматривает несколько видов санкций для арендатора. Но, повторимся, если в Вашем договоре аренды указано иное, то руководствоваться следует договором.

1. Досрочное внесение арендной платы. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы, Вы можете потребовать от арендатора внести арендную плату досрочно, но не более чем за два срока подряд.
2. Неустойка. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств Вы, как арендодатель можете требовать оплаты неустойки.
3. Удержание обеспечительного платежа. Арендодателю можно использовать данную санкцию, в случае, если арендатор по завершению аренды внес неполную сумму по арендной плате, не оплатил неустойку, которую Вы требовали, повредил Ваше имущество и т.д.
4. Удержание имущества. Используя такую санкцию арендодателю необходимо быть очень аккуратным. Должно быть условие в договоре аренды о залоге имущества, а также арендодатель должен направить арендатору уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога, иначе Вас могут привлечь за самоуправство.
5. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. В Вашем договоре может быть предусмотрен особый порядок расторжения договора в одностороннем порядке со стороны арендодателя, если арендатор ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по оплате аренды. По общему правилу срок расторжения составляет 30 дней с момента уведомления арендатора о расторжении.
6. Привлечение к ответственности судом. В случае, если арендатор после уведомлений и претензий со стороны арендодателя, продолжает нарушать порядок оплаты аренды, не оплачивает неустойку, отказывается выезжать и при наличии иных споров, подавайте иск в суд.
7. Выселение арендатора. Данная санкция вытекает из двух вышеперечисленных санкций. Выселять арендатора необходимо либо через суд, либо по соглашению. Применять силу ни в коем случае нельзя. В случае, если суд удовлетворил требования о выселении арендатора, а он его не исполняет, то необходимо обратиться к приставу-исполнителю.

В случае, если арендатор получил претензию и не выполнил указанные требования в указанные сроки, арендодатель может требовать расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Для этого необходимо составить такое требование в письменной форме, указать на получение арендатором претензии и на невыполнение требований в срок. А так же нужно сослаться на пункты договора или нормы закона о досрочном расторжении договора и попросить арендатора съехать в определенный срок.

В требовании о расторжении договора укажите, что в случае, если арендатор не освободит помещение, Вы обратитесь в суд.

Если был соблюден претензионный порядок урегулирования спора и добиться оплаты аренды у Вас не получилось, то необходимо обратиться в суд.

Для того, чтобы понять соблюден ли порядок урегулирования спора, в какой суд подавать исковое заявление и как грамотно сформулировать требования, лучше всего обратиться к юристу, так как ситуации у всех арендодателей разные и есть нюансы, которые необходимо учитывать при подаче в суд. А консультация со специалистом поможет вам избежать ошибок, правильно уплатить госпошлину и соблюсти сроки исковой давности.

Судебное разбирательство по поводу взыскания платежей, неустойки и выселения арендатора делится на следующие этапы:

1. Составление искового заявления
2. Подача искового заявления в определенный суд
3. Участие в судебных заседаниях и отстаивание позиции
4. Получение решения суда

После вступления решения суда в законную силу Вы можете подать заявление на выдачу исполнительного листа. После выдачи исполнительный лист необходимо предъявить в Федеральную службу судебных приставов.

Судебный пристав-исполнитель, согласно законному порядку взыскания, после получения исполнительного листа, выселит арендатора и снимет денежные средства с его счетов в счет погашения требований и исполнительского сбора. После чего, полученные деньги, пристав переведет на реквизиты Вашего счета, указанные в решении суда.

С юридической точки зрения, требовать от съёмщика оплаты за помещение при условии, что нет договора, незаконно, так как факт возмездного пользования помещением должен быть подтвержден договором аренды. Поэтому необходимо попросить арендатора заключить договор аренды задним числом и после этого требовать уплаты арендной платы в рамках закона.

Второй вариант – попросить съехать такого арендатора.

Обычно в договоре указывают размер арендной платы и срок оплаты. Понятно, что это ключевая информация, но этого недостаточно.

Стандартные договоры на аренду квартиры или коммерческой недвижимости не включают в себя множество необходимых условий. Чем больше условий детализировано в договоре, тем проще и дешевле урегулировать проблемы с арендаторами.

Договор аренды недвижимости — основной документ в соглашении двух сторон. Если квартиранты не платят, то правильный договор не только поможет урегулировать ситуацию быстро, но сообщит, что делать и в какой последовательности.

Похожие записи:

• Что входит в оклад денежного содержания военнослужащего при увольнении
• Льготы герою России в 2021 году
• Минимальная пенсия в Кемеровской области в 2021